发行概况 - 新奥能源于深圳证券交易所成功发行"新奥泛能1期碳中和绿色资产支持专项计划" [1] - 本期发行规模为6.08亿元人民币 [1] - 优先级资产支持证券票面利率为2.60% [1] - 产品获得最高"AAA"级信用评级 [1] 产品结构与计划 - 本期专项计划属于"新奥泛能1-8期碳中和绿色资产支持专项计划"储架产品的首期发行 [1] - 该产品是新奥集团体系内首单资产证券化产品 [1] - 储架注册总规模不超过人民币40亿元 [1] - 可在批复额度内根据资产和市场情况分期发行 [1] 底层资产与交易目的 - 发行旨在盘活绿色能源资产、拓宽融资渠道、优化融资结构 [1] - 底层资产涵盖七家子公司的分布式光伏发电项目及配套储能电站 [1] - 通过以项目公司股权为基础开展资产证券化，实现资产盘活与融资结构优化 [1] - 后续募集资金将持续投向可再生能源领域 [1] 参与机构与市场反应 - 以中信建投证券作为储架及首期产品的计划管理人及牵头主承 [2] - 以华泰资管为储架的联席管理人 [2] - 首期产品获得了大型国有银行、头部股份制银行及基金公司等机构的积极认购 [2] 公司战略与展望 - 公司将持续深化与金融机构的合作，充分利用储架发行机制，稳步推进后续各期发行 [2] - 此举将为公司泛能业务的可持续发展提供有力支撑 [1] - 公司致力于积极助力国家"双碳"战略目标的实现 [2] - 公司目标成为推动技术创新变革、引领绿色低碳实践、赋能行业智能化发展、缔造安全品质服务典范的先行企业 [2]

产品概况 - 首单分布式清洁能源资产机构间REITs在深圳证券交易所成功设立 产品名称为“兴证基实-碧澄能发新能源持有型不动产资产支持专项计划(碳中和)” [1] - 产品期限为24年 底层资产为工商业分布式光伏项目 [1] - 产品认购方包括保险、信托、证券和资产管理公司等专业投资机构 [1] 战略与行业意义 - 该产品成功设立是公司成立之初规划的关键战略落地 标志着新能源资产正式进入标准化、证券化阶段 实现了从“项目开发”到“资产上市”的闭环 [2] - 在“双碳”目标持续推进、能源结构转型步入深水区的背景下 为巨量的绿色能源基础设施注入金融活水提供了一种新的解题思路 [1] - 底层资产穿透后直接对应多个已稳定运营的工商业分布式光伏项目所产生的收益权 让此次设立超越了单纯的融资行为 [1] - 体现了资本市场机构投资者对优质绿色基础设施资产的广泛认可、长期信心与价值共识 [1] 资金用途 - 本次募集资金将主要用于符合规定的绿色产业领域 包括新建分布式光伏电站、对存量分布式光伏电站进行智慧化运营等 [2]

政策与市场动态 - 证监会发布商业不动产投资信托基金试点公告 标志着中国REITs市场进入全新发展阶段 将为万亿级存量资产注入流动性[1] - 商业不动产REITs试点落地 预计将从盘活存量拓宽融资、倒逼运营提效、优化商业布局等多个方面刺激商贸产业焕发活力[2] 公司具体行动与案例 - 郑州市市场发展投资有限公司于2025年3月28日成功发行“郑州市投百荣世贸商城资产支持证券” 发行规模24.5亿元 成为全国首单民生快消百货类CMBS及河南省国企最大规模CMBS[1] - 该CMBS的基础资产为百荣世贸商城D座 可出租面积23万余平方米 自运营以来出租率保持在98%以上[2] - 公司2025年申报的公司债券项目已获进展 10亿元私募公司债获深交所审核通过[2] - 公司计划以百荣世贸商城为基础资产发行公募REITs 旨在优化其“投资、融资、开发、建设、经营”五位一体的核心业务模式[3] 资产与运营状况 - 郑州百荣世贸商城总建筑面积逾160万平方米 年交易额超千亿元 入驻商户近万家[1] - 商城是中部地区重要的商贸城市综合体和物流中心 其供应商品辐射中部六省 占据河南全省商超供应85%以上的市场份额[1] 对行业的影响与机遇 - 商业不动产REITs有望释放省内商场、酒店、写字楼等优质项目的沉淀资金 打通“投融管退”闭环 为商业更新和新商圈建设提供低成本资金[2] - REITs对稳定现金流和透明治理的高要求 将推动商业地产从“重开发”转向“重运营” 优化业态组合并提升租金与出租率 加速低效资产出清[3] - REITs有助于吸引长线资金流入优质商业资产 改善商业地产资本结构 并带动基金管理、资产评估等服务业发展[3] - REITs能引导资金向高铁新城、城市更新片区等潜力板块集中 促进产城融合 助力郑州国家中心城市建设[3] - REITs为投资者提供了兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具 有助于优化投资组合[3] - 金融机构如中原证券表示将深度挖掘省内优质商业不动产项目资源 推动河南省公募REITs市场扩容和高质量发展[3]

项目发行概况 - 项目名称为“中邮-曲靖经开投水务供水收费收益权资产支持专项计划” [1] - 项目于近日成功设立发行 [1] - 发行总规模为3.12亿元人民币 [1] - 计划管理人及独家承销机构为中邮证券有限责任公司 [1] 项目创新意义 - 项目实现“双首创”突破 [1] - 是曲靖市历史上落地的首单资产证券化项目 [1] - 是云南省地级市中首单以水务公用事业收费收益权为基础资产的资产证券化产品 [1] - 基础资产为国家级曲靖经济技术开发区水务供水收费收益权 [1] - 基础资产现金流具有持续、稳定、可预测的突出特性 [1] - 通过证券化工具将未来稳定收益转化为当期可用资金 [1] - 有效盘活了存量基础设施资产 [1] - 为地方公用事业建设精准引入了金融活水 [1] 对原始权益人的影响 - 原始权益人及运营方为曲靖经开投水务投资有限公司 [1] - 公司成功拓宽了市场化直接融资渠道 [1] - 公司优化了企业资本结构 [1] - 是积极响应国家关于盘活存量资产、扩大有效投资政策号召的实践 [1] - 为发行人提供了长期限、低成本的优质发展资金 [1] 行业示范效应 - 为云南省内同类型地区与企业运用资产证券化工具实现高质量发展提供了可借鉴的创新范本 [1] - 公司表示将以此次成功发行为契机，持续深化与资本市场的对接 [2] - 计划以创新融资反哺实体运营 [2] - 旨在为保障区域供水安全、提升公共服务能级、促进地方经济社会可持续发展注入更强劲的金融动能 [2]

全国办公楼市场整体走势 - 2025年1-11月全国办公楼开发投资额累计2979亿元，同比下滑21.4% [7] - 同期办公楼销售额累计2404亿元，同比下滑10.2% [7] - 同期办公楼新开工面积累计1272万平方米，同比下滑25.8% [8] - 同期办公楼竣工面积累计1342万平方米，同比增长11.8% [8] - 市场表现为投资销售加速收缩、新开工持续降温、竣工集中兑现的走势 [4][8] 重点城市办公租金表现 - 2025年11月重点八城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、武汉）办公租金均值为2.48元/平方米/天，环比下跌6.28% [4][12] - 11月租金同比跌幅扩大至17.35%，较10月的同比跌幅11.15%扩大6.2个百分点 [4][12] - 租金表现呈现均值回调、城市分化、核心资产抗跌的特征 [4][11] - 北京、深圳、上海稳居租金第一梯队，11月租金单价分别为4.2元/平方米/天、3.39元/平方米/天、3.29元/平方米/天 [12] - 北京是八城中唯一实现环比微涨的城市，涨幅0.48% [12] - 深圳租金同比表现亮眼，11月同比上涨8.31% [12] 企业动态与项目进展 - 太古地产与陆家嘴集团联合开发的超甲级写字楼项目“前滩广场”启动预租，总建筑面积约12.56万平方米，预计2026年底落成 [5][15][16] - 新鸿基地产广州南站环球贸易广场项目主体结构全面封顶，总建筑面积约17.75万平方米 [15][17] - 华润啤酒全国总部迁至深圳宝安，雪花总部大厦同步启用，项目总规模约115万平方米 [15][17] - 中海商务与盈科律师事务所达成战略合作，打造“商务办公+法律赋能”生态模式 [5][15][18] 租赁市场活动与需求结构 - 2025年11-12月监测到21起重点城市写字楼租赁活动，北京、上海、广州、深圳四大一线城市案例合计占比超80% [20][21] - 科技与新经济相关行业成为租赁需求核心驱动力，金融、专业服务、医药等行业提供稳定支撑 [21] - 水滴集团深圳总部入驻卓越后海中心，深圳后海已形成以阿里巴巴、腾讯、字节跳动等为核心的科技生态圈 [21] 资产融资与资本运作 - 核心城市优质写字楼资产成为商业地产企业大规模、低成本融资的关键信用基石 [5][21] - 中国金茂以上海世纪大道88号物业（评估值47.6亿元）为抵押，获得不超过99亿元的中长期银团贷款 [15][22] - 金融街发行“金融街中心”资产支持专项计划（CMBS），募集资金81亿元，优先级证券预期收益率2.25%，期限18年 [15][22] - 中建八局成功发行全国首单商办综合体持有型不动产ABS（机构间REITs），规模12.46亿元，底层资产为上海中建广场 [23] 政策与资产证券化进展 - 发改委发布2025版REITs清单，将商业办公设施明确纳入发行范围，包括“超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目” [6][23] - 政策推动核心写字楼资产资本价值释放，行业向资产证券化、运营专业化及资本市场化转型 [24] 资产交易与不良资产处置 - 报告期内录得3单内地商办资产成交案例，交易总金额超90亿元 [6][25] - 最大额交易为天津117大厦等六个在建工程项目及对应土地使用权，以约86.67亿元底价成交 [6][28] - 买方为天津天信华创集团有限公司（股东包括中建三局、中建八局、深圳银基宏业及天津本地国企），交易本质是主要债权人及建设方的债务自救方案 [29][30] - 司法拍卖成为商业办公资产交易核心场景，国资平台、专业资金方与运营企业主导接盘与价值重塑 [26][27] 中小企业景气度与办公空间服务商 - 2025年11月中国中小企业发展指数（SMEDI）为89.1，仍低于100的景气临界值，但较10月提升0.1点 [6][31] - 作为办公空间重要需求来源，中小企业景气度制约行业全面复苏 [34] - 报告期内办公空间服务商新增签约/开业项目共计8个，较上期显著下滑，扩张动能减弱 [35][36] - 行业资源向头部企业集聚，IWG集团、创富港、高格办公空间等有新项目落地 [6][35][36] - IWG集团已有24.5万间办公空间投入运营，另有19万间新空间已签约筹备开业 [37]

产品发行概况 - 国投租赁1期绿色资产支持专项计划于12月26日在上海证券交易所成功发行设立 [1] - 本期产品发行规模达11.37亿元 [1] - 该产品是国投集团体系内首单在交易所发行的资产支持证券，具有重要的标杆意义 [1] 产品结构与参与方 - 国泰海通资管担任计划管理人 [1] - 国泰海通、国投证券、中信证券、申万宏源证券共同担任销售机构 [1] 底层资产与信用质量 - 本期专项计划为绿色资产支持证券，底层资产聚焦于风电、光伏、光热、清洁能源发电等符合国家绿色产业政策的优质项目 [1] - 底层资产质量优良、现金流稳定 [1] - 相关承租人主要来源于国投电力、中核集团、华电集团等大型央企，信用背景坚实，进一步提升了资产安全性 [1] 业务影响与战略意义 - 通过本次资产证券化操作，国投租赁有效盘活了存量绿色资产，将生态价值转化为市场价值 [1] - 该操作引导社会资金精准投向绿色新能源领域 [1] - 此举推动了新能源产业的高质量、可持续发展，也为资本市场更好服务实体经济提供了创新范例 [1] 公司定位与未来展望 - 国投租赁是国投集团旗下的专业融资租赁平台，在能源、环保等重点领域提供多层次、专业化的金融解决方案 [2] - 公司表示将继续深化业务转型与创新，持续丰富绿色金融产品体系 [2] - 公司旨在以更高效的金融服务赋能产业升级，为国家发展新质生产力、构建绿色低碳循环经济体系持续贡献金融力量 [2]

核心观点 - 华润置地在深圳市场的销售排名与市场份额急剧下滑，从长期霸榜的“深圳一哥”跌至第七名，其在深圳的业绩贡献率从近20%萎缩至不足5%，尽管近期有豪宅项目热销，但难以扭转整体失势的局面 [1] 深圳市场表现与地位变化 - 2024年前11个月，华润置地在深圳的销售额为80.32亿元，排名第七，与第一名鸿荣源（182.55亿元）和第二名招商蛇口（143.96亿元）差距显著 [1] - 公司从2021-2023年连续三年霸榜深圳销售第一，到2024年滑落至第四名，前11个月更是在七至九名徘徊，跌出前五 [1] - 深圳市场对集团的业绩贡献率从曾经近20%萎缩至2024年前11个月的不足5% [1] 项目销售与产品策略分析 - 公司与中海联合开发的豪宅深圳湾澐玺首开单日吸金130亿元，但按近八成网签率计算，仅能为公司贡献超70亿元销售额 [1] - 过去十年，公司在深圳依靠核心区“超级项目”（如华润城）和外围区“润府”系产品双轮驱动，华润城房价从2014年开盘的4.7万元/平米涨至13.1万元/平米 [3] - 自2023年起，市场分化导致外围区域产品遇冷，影响了公司在深圳销售的半壁江山 [3] - 当前销售更依赖个别“超级项目”，深圳湾澐玺虽热销但后劲不足，其权益仅50%，且好卖的亿元大平层近乎售罄，剩余3000万-5000万“入门级产品”去化压力大 [3] - 有行业高管指出，澐玺容积率达7.59，远超传统豪宅，且剩余户型价值前景不明朗，可能影响买家决策 [3] 土地储备与项目开发 - 2024年深圳出让12宗地，公司仅与招商蛇口联合拿下一宗地块（权益50%），成交楼面价59586元/㎡，溢价率34.81%，为深圳年度总价地王，公开市场其他地块颗粒无收 [4] - 庞大的旧改储备未有效释放，如预计总投资超700亿元的湖贝旧改项目进展缓慢 [5] - 湖贝旧改A9地块近期规划调整，用地性质由纯商业改为“商住混合”，容积率从13.1大幅降至8.7，显示公司放弃部分商业规划，转向通过住宅快速回款 [6] - 湖贝项目原计划2027年完成交付，但目前仅A4地块交付 [6] 财务状况与融资活动 - 公司经营性资产规模巨大，是资金沉淀池，资产管理规模从2022年底的3586亿元增至2025年中的4835亿元 [6] - 公司积极推进资产证券化以“减重”，但华夏华润商业REIT自2025年3月以来拟扩募多个项目至今未完成 [6] - 2024年11月，公司打破六年沉寂发行39亿美元债，三天后又折价配售华润万象生活股份套现20亿港元 [8] - 截至2024年11月，公司年内公开融资超600亿元，创近十年新高 [8] - 截至2025年中，公司综合借贷规模攀升至2812.7亿元，净有息负债率半年内激增7.3个百分点，一年内到期债务达616亿元，手头现金同比减少9.8%至1202.4亿元 [8] 管理层变动与战略调整 - 2024年10月底，徐荣接替李欣出任华润置地控股董事长，其此前已于2023年亲自兼任湖贝旧改项目公司董事长，显示集团对关键旧改项目与资金管理的重视 [7] - 集团总裁亲自下场负责旧改项目并掌管资金，工作安排耐人寻味 [8] - 公司需要通过腾挪资金和盘活旧改项目来应对市场挑战 [9]

模式核心思路 - 核心思路是瞄准传统酒店行业重资产痛点，包括投资大、资金沉淀多、流动性弱，通过区块链技术将实体资产数字化，发行NFG权益通证以推动轻资产转型 [1] - 该模式适用于高端酒店、连锁品牌、度假物业等场景，通过资产上链盘活存量资产，例如一间300间客房的酒店可发行限量NFG权益，将未来收益权拆分为可流通的数字资产，既能吸引散户投资，又能锁定长期客户 [1] 模式核心算法与机制 - NFG权益发行锚定酒店未来收益，通过智能合约限量铸造通证，例如发行20000份，每份2000元，每份权益包含“使用权”和“受益权”，其中1份权益可兑换10次住宿 [3] - 分润规则使用户收益与酒店营收增长挂钩，例如初始每份2000元，5年后权益价值计算公式为总营收除以总份数，假设总营收6350万元，则每份价值3175元，年化增值率约11.75% [3] - 酒店收益来源包括权益住宿收取10%的服务费，例如300元房费收取30元，以及剩余房次的常规盈利，例如总房次45万次中，权益兑换20万次，剩余25万次为常规盈利 [3] - 流通机制允许权益通证进行转赠和拆分，所有交易由智能合约自动记录，确保分润过程全程透明 [3] 解决的核心问题 - 为酒店平台运营解决了重资产导致的资金沉淀痛点，酒店可通过权益发行提前回笼资金，例如发行获得4000万元，以降低负债，同时区块链技术降低了信任成本并提升了资产流动性 [7] - 为用户创造了价值，将投资门槛从百万级别降低至2000元起，权益兼具住宿消费权与资产增值收益权，使沉淀的消费转变为可退出的资产 [7] - 为商户解决了固定成本过高的问题，例如将5年固定成本3360万元转化为可变资本，并通过权益锁定长期客户以提升复购率，数字权益营销还能降低获客成本 [7] 模式设计逻辑 - 设计逻辑基于数据化分润以确保可持续性，通过可量化规则明确各方收益，例如10%的服务费和权益增值公式，将用户回报与酒店业绩直接绑定，形成利益共同体，规避了传统预付卡资金锁死的弊端 [9] - 信任基础由区块链技术筑牢，方案基于腾讯云TBaaS链，资产上链后数据不可篡改，解决了传统交易中信息不透明和退出难的问题 [9] - 模式顺应轻资产转型需求，酒店业固定成本占比超过70%，通过权益通证将资产拆小流通，符合政策鼓励的数字化转型方向，例如商务部2025年指导意见，从而实现资金的高效配置 [9] 商业逻辑总结与可扩展性 - 商业逻辑本质是“资产证券化”与“私域流量”的融合，酒店通过NFG权益将客户转变为投资者，形成闭环生态，分润规则使风险收益清晰可计算，权益的转赠与拆分提供了流动性，颠覆了传统会员卡的僵化模式 [12] - 该逻辑具备可复用性，可扩展应用于房地产、新能源等其他领域，实现资产的数字化裂变，同时也为私域电商系统开发者提供了一个通用范本 [12]

海南离岛免税市场动态 - 海南全岛封关运作后，离岛免税购物政策红利持续释放，三亚免税消费市场迎来热潮 [1] - 封关首日（12月18日），三亚全市免税销售额达1.18亿元 [1] - 12月19日，三亚全市免税店单日销售额达1.05亿元，同比增长45.8% [1] - 12月20日，三亚全市免税店销售额达1.08亿元，同比增长47% [1] - 三亚免税消费连续三日单日销售额突破1亿元 [1] 商业地产开业与运营 - 12月19日，万达集团五座万达广场同步开业，分别位于济南、泉州、三明、重庆、赣州 [1] - 五座新开业的万达广场共引入约600家品牌，其中首店比例超过40% [1] - 济南世纪大道万达广场以“绿色LOD”模式打造，引入178家品牌，其中定制店达117家 [1] - 泉州鲤城万达广场引入167家品牌，包含27家首进餐饮品牌 [1] - 重庆奉节、三明尤溪、赣州龙南三地万达广场的首进品牌占比分别达60%、70%与30%，并融合地方文化推出沉浸式IP场景 [1] - 12月26日，位于北京城市副中心的文旅商综合体“湾里”正式开业，项目总建筑面积约50万平方米 [3] - “湾里”项目由湾里·王府井 WellTown、湾里·汀云小镇、湾里·诺岚酒店三大板块构成 [3] - 湾里·王府井WellTown是全国首家跨界融合多元体验的大型文商旅商业体，于12月19日启动试营业，综合空间面积18.7万平方米 [3] 酒店资产交易与处置 - 12月23日，中国金茂公告，其全资附属公司上海金茂拟出售三亚旅业100%股权，最终转让总对价为人民币22.646亿元 [2] - 三亚旅业仅持有金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店，该酒店为五星级，于2008年开业，拥有446间客房 [2] - 中国金茂表示，出售目的是基于资产证券化，以将酒店资产估值盘活效用最大化 [2] - 12月26日消息，中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司成功拍卖福建中庚置业有限公司等3户资产包债权，成交价3.23亿元 [3] - 截至2025年9月30日，该资产包债权本息合计71516.77万元，其中本金58442.35万元，利息13074.42万元 [3] - 资产包中包含福建中庚置业有限公司债权，其抵押物为福州中庚喜来登酒店部分楼栋，抵押建筑面积88983.58平方米 [3] - 福州中庚喜来登酒店于2012年5月开业，拥有400余间客房及4200平方米宴会会议场地 [3]

境外资产证券化市场概览 - 2025年境外资产证券化市场在多重宏观因素影响下展现出显著韧性与结构性变化[1] - 美国市场虽较2021年高峰期回落，但2024年资产证券化产品发行规模仍达约1.7万亿美元（截至三季度），占固收市场19%[1] - 美国市场底层资产以机构MBS、车贷、CLO等为主，MBS和ABS是主力[1][24] - 欧洲市场稳步复苏，2024年发行规模同比增长15%[1] - 欧洲市场STS（简单、透明、标准化）框架推动合规产品占比升至25%-30%[1] 美国市场发行规模与结构 - 美国资产证券化市场分为MBS和ABS两大独立品类[22] - MBS包括机构类（机构MBS和CMO）和非机构类（RMBS和CMBS），机构类由美国政府支持机构（房地美、房利美、吉利美等）发行[24] - ABS包括消费类（汽车贷款、信用卡、学生贷款、企业贷款等资产）和对公类（设备相关的资产证券化产品）[24] - 受宏观经济、政策以及底层资产影响，2022年MBS和ABS发行规模均创历史新高，但2024年以来面临资产荒[25] 欧洲市场发行规模与资产类型 - 截至2025年二季度末，欧洲资产证券化市场自2023年以来稳步发展，今年发行约1,887亿欧元[29] - 底层资产类型方面，RMBS、ABS和CMBS是主要发行产品类型，按照2024年数据，RMBS占比超过50%，CMBS占比约20%[36] - ABS主要包括车贷、信用卡和租赁等资产[36] 资产担保债券市场热点 - 资产担保债券是一种由资产池担保的债务工具，具有对发行人及资产池的双重追索权特征，受到投资人欢迎[39] - 2023年资产担保债券全球发行量创6,890亿欧元新高，作为替代融资工具的需求强劲[1][44] - 从发行规模和存量规模来看，境外资产担保债券市场持续增长[44] 资产担保债券突破主权评级 - 标普、惠誉等国际评级机构在特定条件下允许资产担保债券评级高出主权评级多达4-6个子级[1] - 评级突破的关键在于司法体系健全性、结构性缓解机制及抵押品质量[1] - 例如，某亚洲国家发行的资产担保债券获AAA评级，超越其AA主权评级2个子级[1][48] - 欧洲多国银行亦凭借优质RMBS池实现评级跃升[1] 评级机构方法论 - 标普全球对于资产担保债券的评级分析框架包括：法律与监管风险分析、处置机制分析、司法管辖支持分析、抵押品支持分析[58] - 通过评估抵押品质量、所需超额抵押水平及结构性调整等因素来确定最终债项信用等级[58] - 资产担保债券可以突破主权评级上限，核心在于法律框架提供的“信用隔离”效果和超额抵押（OC）对信用风险的覆盖[65] 跨境不动产投资与REITs - 持有中国境内资产的香港与新加坡REITs展现出穿越周期的能力[2] - 成功要素包括：投资组合高度多元化（覆盖写字楼、物流、数据中心等业态）、灵活的收购退出机制、50%杠杆上限带来的融资弹性，以及动态资产运营策略[2] - 如越秀REIT近期通过出售部分办公资产优化收入结构并降低杠杆[2] - 失败案例多源于单一业态、区域集中或治理缺陷，警示资产质量与风控体系的重要性[2] 跨境REITs市场数据 - 香港上市REITs总支数为11支，其中跨境REITs（持有境内资产）为6支，共持有37处境内资产[69] - 新加坡上市REITs总支数为40支（包括2支非活跃状态），其中跨境REITs为10支，共持有94处境内资产[69][71] - 有一半左右的中国香港和新加坡REITs的投资组合遍布于全球各个国家/地区的不同城市，地理和业态分散度提升了抗风险能力[72] 市场创新与制度发展 - 2022年5月，中国交易商协会发布《关于开展资产担保债务融资工具试点的通知》，鼓励企业开展资产担保债务融资工具业务，开启了创新试点[40] - 2024年7月，交易商协会发布《市场创新自律规则》，支持民营企业发行资产担保债务融资工具[40] - 目前中国暂时没有针对资产担保债券的独立法律法规[40] - 整体来看，尽管利率高企与信用风险扰动持续，境外结构融资市场正通过制度完善与产品创新重拾活力[1]