公积金政策优化 - 近期广东深圳、浙江杭州、陕西西安等地出台政策支持使用公积金账户支付购房首付款，旨在降低购房门槛并促进楼市活跃[3] - 青岛市扩大提取公积金支付购房首付款政策支持范围，购买首套、第二套自住住房或保障性住房均可提取[4] - 杭州推出公积金直付购房首付款业务，支持线上办理新建商品房首付支付，二手房线上功能正在开发中[5] - 深圳在提振消费专项行动中将公积金政策列为39条措施之一，允许提取公积金支付购房首付款[5] 政策覆盖范围扩大 - 今年以来全国已有超30个市(区)出台提取公积金支付购房首付款新政，涵盖一二线和三四线城市[5] - 浙江丽水市去年底出台政策支持提取公积金支付新建商品住房首付款，今年6月政策扩围至二手住房[6] - 温州乐清市作为试点，截至6月18日已成功办理230笔公积金支付新建商品住房首付款业务，涉及金额超4500万元[6] 办理流程优化 - 杭州公积金直付首付款可线上办理，需确认公积金余额并与开发商确认支付方式后通过"浙里办"APP或浙江政务服务网申请[7] - 杭州设立资金监管专用账户，全程由银行监管，若购房合同出现问题可全额退回公积金[8] - 北京支持通过热线电话申请公积金个人住房贷款，实现全程"零跑腿"[10] - 广东六城推动省内异地使用公积金便利化，解决跨城流动职工"两头跑"问题[10] 公积金使用数据 - 2024年全国共有8127.04万人提取公积金27654.84亿元，发放个人住房贷款230.56万笔、13043.07亿元[9] - 2024年2257.44万人提取公积金2720.57亿元用于租赁住房，分别比上年增长22.28%和33.93%[9] 政策创新方向 - 江苏盐城规定还清公积金贷款后购买改善性住房可继续申请公积金贷款[10] - 山东东营允许购房3年内分次提取本人及家庭成员公积金[10] - 辽宁大连取消本科毕业生和紧缺人才使用公积金贷款的部分限制[10] - 深圳、苏州针对多孩家庭上浮公积金贷款比例[11]

房价下跌趋势 - 6月百城二手房价格环比全部下跌 环比跌0.75% 同比跌7.26% [1] - 一线城市跌幅扩大 5月环比跌0.36% 6月环比跌0.56% [1] - 二线城市环比下跌0.81% 三四线城市环比下跌0.76% [1] - 若每月跌0.75% 一年累计跌幅达9% 相当于首付15%的购房者两年内首付款蒸发 [3] 一线城市市场现状 - 北京二手房挂牌量突破15万套 上海突破20万套 深圳广州挂牌量也激增 [5] - 上海静安区某业主去年10月挂牌680万 今年6月降至620万仍无法成交 [7] - 广州某房东200万挂牌价被买家砍至140万成交 [9] - 业主进入"割肉大赛" 需低于市场价10%-15%才能快速成交 [7][11] 市场预期与购买力 - 一线城市房价连跌3年 购房者出现"越跌越不敢买"心态 [9] - 房价收入比高达40倍 远超居民购买力 [9] - 市场进入恶性循环：房价下跌→需求减少→业主被迫降价 [9] 政策效果与市场反应 - 去年限购政策放开后成交量短期反弹 但很快回归下跌趋势 [5] - 契税和增值税减免仅带来几天市场好转 随后继续下跌 [5] - 专家建议全面放开一线城市限购 但业主担忧政策后继续下跌 [3]

电影行业 - 2025年电影大盘票房（含预售）突破300亿元，历时189天，相较去年提前28天 [1] 金融行业 - 中国人民银行和香港金管局宣布债券通优化扩容措施，包括扩大南向通参与机构范围、优化离岸人民币债券回购业务并允许回购期间债券再质押使用 [2] 建筑行业 - 33家建筑类企业联合发出"反内卷"倡议书，共同推动行业转型，摒弃"内卷式"竞争 [3] 证券市场 - 上证指数涨0.58%，深证成指涨1.27%，创业板指涨2.25% [5] - 恒生指数涨0.78%，恒生科技指数涨1.29% [5]

中国东方资产管理股份有限公司的房地产纾困实践 核心观点 - 中国东方通过创新金融模式盘活困境地产项目 有效修复房地产行业信用链条 [1][3] - 截至2025年一季度末累计支持2000余亿元存量项目复工复产 [2][3] - 典型案例包括深圳岳盟项目和长沙新力铂园项目 分别通过平稳基金和实质性重组模式化解风险 [3] 金融服务优势与"保交楼"成效 - 推动6.43万套商品房按期交付 解决农民工工资超21亿元 支付上下游款项超百亿元 [3] - 深圳岳盟项目采用"市场化法治化+政府行政赋能+产融协同"模式 化解涉众理财兑付危机 [3] - 长沙新力铂园项目注入1.90亿元专项资金 实现两千多户房产交付 [3] 低效资产盘活与城市更新 - 北京六佰本项目改造为东湖"欢乐颂"商业综合体 引入"北京数字人基地"吸引近百家数字人企业 [4] - 采用"联合小业主+政府支持+产业导入"模式 解决产权分散和物业混乱问题 [4] 民生保障与政策响应 - 参与深圳市南山区保障房项目 通过"资金链贯通+价值链修复"实现千余家庭安居 [5] - 聚焦保障性住房 城中村改造和"平急两用"公共基础设施三大工程 [5] 未来发展方向 - 将持续深耕房地产风险化解 助力"保交房"攻坚战和行业新模式构建 [5]

天河区楼市动态 - 天河区6月一手网签量达1044套 成为广州销冠 远超增城和番禺 [8] - 上半年天河区TOP10成交盘中6个为房票置换项目 包括保利天曜(208套) 华润置地·天河润府(197套)等 [11][12] - 中建天河精诚壹号6月网签环比暴涨3700%至148套 城投天禧和天河麓誉府环比增幅均超10倍 [13][14] - 7月首周天河6个一手盘成交近480套 当前库存7142套按此速度4个月内可去化完毕 [15] 回迁房政策影响 - 柯木塱回迁房选择从5个小区增至9个 新增天河壹品 文津府等热门项目 [3] - 开发商积极吸引村民客户 提供免费接送 粮油礼品及村民专场等促销手段 [17] - 联投文津府等楼盘因村民集中购房出现售楼部爆满现象 [1][4] 房票安置市场效应 - 黄埔区通过房票安置半年完成1100多套商品房认购 去化10多万平米 带动资金超20亿 [22] - 黄埔上半年一手成交同比增40% 增城同比增14.4% 旧改政策贡献显著 [23] - 黄埔萝岗和苑二期推出两种产权方案：1.5万元/㎡(不完全产权)或2.4万元/㎡(完全产权) [20] 广州楼市供需现状 - 广州狭义库存从2024年1200万㎡增至2025年1450万㎡ 去化周期延长至23个月 [26] - 天河库存面积106万㎡ 去化周期28个月 高于南沙 番禺等区域 [26] - 存量新房用于拆迁安置成为解决供需失衡的有效策略 [27]

广州旧改与楼市动态 村民成为楼市新购买力 - 广州旧改政策推动村民成为楼市强劲购买力 通过房票或直接置换商品房方式激活市场需求 [5][13] - 柯木塱村旧改提供商品房置换选项 村民可选择天河东5个楼盘的多种户型 包括三房至五房产品 面积覆盖73-152平方米 [8][10] - 6月天河东部分楼盘成交量显著增长 如A盘单月成交149套 B盘74套 C盘102套 较前五个月个位数成交大幅提升 [11][12] 商品房置换模式分析 - 置换比例根据项目不同设定为1:0 53至1:0 89 按当前4-6万/平方米房价计算 补偿标准具备竞争力 [12][13] - 黄埔区通过房票已消化1108套商品房 去化面积超10万平方米 贡献金额超20亿元 [13] - 现楼和准现楼项目加速村民入住流程 相比传统回迁房缩短等待周期并提升居住品质 [12] 市场反应与争议 - 开发商针对村民推出团购优惠 部分售楼部出现村民集中购房现象 现场热度堪比开盘 [2][3] - 商品房业主对村民置换存在争议 焦点集中在社区圈层和学校生源质量影响 [14][16] - 实际案例显示村民子女入学未拉低教学质量 如黄广附西校区成绩位列黄埔第一梯队 [17] 行业趋势 - 房票和商品房置换成为广州旧改新工具 有效解决安置问题并加速库存去化 [13][17] - 政策推进下村民购房需求将持续释放 对区域楼市去化形成支撑 [13][17]

报告行业投资评级 - 行业评级为强于大市（维持评级） [4] 报告的核心观点 - 全国现房销售占比提升、增速更好，与购房者倾向及现房库存累积有关，低能级城市现房库存占比高但去化周期长、价格下行压力大，库存及去化周期合理是政策推动参考条件 [2][12] - 三四线城市“现房销售”文件落地后，不排除中央出台指导意见，但短期仍以低能级城市/城市外围区域试点过渡，对主流开发商短期影响有限 [2][13] - 政策表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点将近，增量政策预期持续，交易端“底部共识”增强，配置上建议关注非国央企困境反转、龙头房企周期韧性、区域型企业市占率提升及二手中介存量交易景气度提升 [4][14] 根据相关目录分别进行总结 本周观点 - 2025年1 - 5月，商品房期房销售2.3亿平方米，同比降10.0%；现房销售1.3亿平方米，同比增13.2%，现房销售面积占比35.6%，较2024年提升4.8个百分点 [10] - 7月1日荆门推进现房销售，2026年1月1日起新出让土地原则上现房销售；5月6日信阳征集意见，新出让土地一律现房销售，两城政策特征为新出让地块预售需主体封顶、“新老划断”、施行时间“因城施策” [1][10][11] - 现房销售试点政策脉络：2020年海南成首个省级出台现房销售政策省份，2023年住建部提出“有条件现房销售”后多地试点，荆门是湖北唯一试点城市，去库存有成效 [11][12] - 推进现房销售短期影响企业IRR及净利率、投资积极性和土地财政收入，长期保护购房者利益、促进行业高质量发展，优势房企马太效应加剧 [13] 投资建议 - 配置方向优先考虑非国央企困境反转、龙头房企周期韧性、区域型企业市占率提升、二手中介存量交易景气度提升，低估值优质非国企及地方型企业政策弹性空间大 [4][14] - 建议关注未出险优质非国央企、地方国企、龙头央企、优质物管、中介企业等标的 [4][14] 成交概览 新房市场 - 6月28日 - 7月4日，60城新房成交382万平，移动12周同比-10.84%，增速降2.27pct；月度同比-9.65%，较上月改善1.33pct [17] - 一线、二线、三线及以下城市本周成交面积分别为112、251、19万平，移动12周同比增速分别为+2.27%、-15.37%、-10.96%，增速较上期分别变化+1.05pct、-3.04pct、-4.29pct，二线、三线降幅扩大，一线增幅扩大 [17] 二手房市场 - 6月28日 - 7月4日，17城二手房成交175万平，移动12周同比+4.06%，增速降5.81pct；月度同比-10.38%，较上月降13.02pct [26] - 一线、二线、三线及以下城市本周成交面积分别为47、120、8万平，移动12周同比增速分别为+11.04%、+1.68%、+5.59%，增速较上期分别变化-6.37pct、-5.82pct、-3.27pct，各能级增幅收窄 [26] 土地市场 - 6月23日 - 6月29日，全国土地成交建面3241万平，滚动12周同比+9.61%，较前期升9.01pct；成交总额765亿元，滚动12周同比+31.82%，较前期升22.45pct；平均溢价率7.82%，滚动12周同比+1.60pct [3][35] - 一线、二线、三线城市土地成交建面分别为72、1399、1770万平，滚动12周同比增速分别为+16.15%、+23.72%、+1.91%，二线、三线增幅扩大，一线增幅收窄；成交金额分别为45、588、131亿元，滚动12周同比增速分别为40.79%、54.14%、1.99%；平均溢价率分别为0%、9.67%、2.79%，滚动12周同比增速分别为3.61pct、2.97pct、-1.93pct [35] 本周融资动态 - 2025年6月30日 - 7月6日，房企发行境内债券15只（14只为国企发行），境内债发行金额合计52.02亿元 [46] - 2025年7月（截至7月6日），地产债境内、境外发行额分别为178.48亿元、0亿元，偿还额分别为445.07亿元、382.24亿元，净融资额分别为-266.59亿元、-382.24亿元 [46] 行业与个股情况 行业涨跌与估值情况 - **A股市场**：本周申万房地产指数+0.29%，较上周跌2.79pct，涨幅排名23/31，跑输沪深300指数1.25pct；涨幅前三为南国置业+14.57%、南山控股+10.98%、珠江股份+6.45%；跌幅前三为亚太实业-8.17%、深振业A-6.13%、深圳华强-5.17% [53] - **H股市场**：本周Wind香港房地产指数+1.34%，较上周降2.36pct，涨幅排序5/11，领先恒生指数2.86pct；克而瑞内房股领先指数为-0.02%，较上周跌3.15pct；涨幅前三为力高集团+14.17%、建业地产+8.70%、绿地香港+8.48%；跌幅前三为弘阳地产-13.21%、远洋集团-5.43%、路劲-2.27% [60] 重要公告概览 - 碧桂园逾75%持有人加入境外债重组支持协议，6月签约面积和金额同比下降 [67] - 保利发展6月新增5个房地产项目，签约面积和金额同比下降 [67] - 招商蛇口截至6月30日斥资4.3亿回购股份，占总股本0.494% [67] - 中国金茂联合体竞得西安62.596亩商住用地，总价61500万元 [67] - 雅居乐集团与金融机构磋商借款重续，目标年底前与多数债权人达成重组方案，6月合同销售金额和面积同比下降 [67] - 越秀地产6月合同销售金额和面积同比下降，获取北京昌平居住用地权益 [67] - 华侨城A调剂8.5亿元担保额度 [67] - 城建发展董事长退休，获华能资本分红2362万元 [67]

第一种类型：集体土地性质的安置房房：这种房子不能贷款，不能办房产证，也无法在市场上交易，买了一般都卖不掉。 "安置房"，给人第一印象就是，它的价格远比商品房更"便宜"， 然而现实中，这种房子即使被销售说的天花乱坠，也依旧很少人愿意买，这是为何？ 第二种类型：有限产权房（国有划拨土地）：这类房子需要缴纳"土地出让金"才能交易，而且交了这笔钱以后，就可以办理房产证，买卖和贷款，但过程 相对更为复杂一些。 第三种类型：全产权房（国有出让土地）： 这种和普通商品房没啥区别，可以贷款、买卖，也可以办房产证。 其实，安置房远比我们想象中更为复杂 01.什么是安置房？ 所谓的安置房，其实就是政府给拆迁户解决居住问题而提供的房子，而且，根据土地性质不同，安置房也分为好几种类型，而且各有各的限制： 另外，安置房和回迁房也有区别： 安置房：是政府或开发商在其他地方建造的，用来安置拆迁居民的房子，这种房子可能离原来住的地方比较远，而且土地性质和产权问题更复杂。 回迁房：是开发商在原拆迁地或附近建好新房后，按协议将房子还给原住户，相当于"原地拆迁，原地回家"。 所以，大家如果要买这些房子，一定在先做好功课，了解清楚土地性质，不然将来 ...

楼市现状与调整预期 - 全国房价仍存10%-20%下跌空间 调整周期将持续1-3年[3] - 一线城市或核心区域房价相对坚挺 三四线城市调整可能性更高[3] - 出生率下降和老龄化加剧导致购房主力减少 二手房挂牌量猛增形成供大于求局面[3] - 政策已消除投机性买房空间 房价调整是必然趋势[3] 政策干预与市场稳定 - 住建部赴广东浙江调研 强调因城施策精准调控以稳定预期激活需求[8] - 多部委去年9月政策组合拳显效 今年再次加码推动止跌回稳[8] - 重点省份房地产市场潜力较大 其稳定对全国经济具有关键作用[11] - 政策目标并非推动房价大幅上涨 而是实现房地产与经济良性互动[9][11] 专家观点与社会影响 - 财经界人士认为房价大幅下跌将冲击银行系统 官方会干预维持平稳[5] - 社科院数据显示中低收入家庭60-70%财富集中于房产 房价下跌对其冲击显著[7] - 高收入群体房产仅占投资小部分 房价波动对其影响有限[7] - 部分专家观点被质疑立场偏向维护高房价 与实际市场规律存在偏差[7] 行业转型与经济关联 - 房地产问题系多年积累 需与经济复苏形成正向循环[9] - 当前阶段其他行业尚无法替代房地产对经济的支撑作用[11] - 官方明确"止跌回稳"为2025年重要任务 但调整期仍需较长时间[1][3]

行业监管政策 - 北京市住建委起草《关于规范个人开展住房转租活动的通知》，明确个人转租10套（间）及以上住房需办理市场主体登记并备案[1][3] - 政策主要针对职业化个人"二房东"，终结其无照经营时代，填补租赁市场监管空白[2][8] - 监管门槛设定为10套（间）依据住建部2021年管理意见和现实情况考量[9] "二房东"分类与现状 - 市场"二房东"分为三类：个人临时转租、规范经营企业、职业化个人经营者[6][7] - 职业化"二房东"存在发布虚假房源、克扣押金等乱象，处于监管灰色地带[2][7] - 2025年上半年北京个人房源租金坪效约118元/㎡/月，50平方米单间月租约5900元[10] - 按"付三押一"方式计算，10套（间）住房涉及资金超23万元，存在挪用和跑路风险[10] 资金监管机制 - 押金需纳入北京市住房资金管理中心托管账户，超3个月租金部分也纳入监管[10][11] - 强制资金监管可降低挪用风险，保障租客资金安全，提升经营者信用背书[11] 租赁市场动态 - 2025年上半年核心8城租金数据：北京个人房源租金同比降6.73%，环比降1.17%[12][13] - 上海/深圳/杭州个人房源租金同比降幅达9.41%/9.00%/10.80%[13] - 市场供大于求导致"二房东"批量退房，部分房源租金比前几年低10%-20%[12][14] 监管执行措施 - 建立街道日常监管机制，要求发现违规线索及时上传至租赁管理平台[15] - 互联网平台和经纪机构不得为未登记个人提供10套（间）及以上转租服务[15] - 经营者需办理营业执照和住建部门备案，完全纳入行业监管框架[15]