行业投资评级 - 维持房地产行业"看好"评级 [4] 核心观点 - 中央层面高频提及建设好房子和高品质住房 高品质住宅或迎来发展浪潮 [5] - 建议关注三类标的：核心城市布局强房企 二手房中介 物业管理企业 [5] 板块行情 - 本周房地产(申万)指数上涨2.2% 跑赢上证指数(2.1%)和沪深300(1.2%) [8] - 个股涨幅前五：黑牡丹(+18.1%) *ST荣控(+16.7%) 亚通股份(+14.9%) [8] 新房市场数据 - 42城单周新房成交141万平米 环比下降31.2% 一线城市降幅达37.8% [15] - 8月累计成交164万平米 同比下降22.3% 年初累计降幅收窄至5.0% [22] - 一线城市年初累计成交同比微升1.9% 三四线城市同比下降9.5% [22] 二手房市场数据 - 21城单周二手房成交172万平米 环比下降7.8% 一线城市降幅11.1% [33] - 年初累计成交同比上升16.4% 一线城市累计同比涨幅达19.0% [37] 政策动态 - 北京优化五环外限购政策 取消套数限制 公积金贷款二套额度提至100万元 [47] - 多地出台"好房子"建设细则：成都发布设计导则 郴州限高26层及容积率3.1 [47] 房企动态 - 7月销售额分化：越秀地产同比+19.5% 金地集团同比-57.7% [51] - 保利发展新增佛山住宅地块 需支付价款10亿元 权益比例100% [52] - 中国海外发展发行33亿元公司债 3年期利率1.60% 5年期1.79% [52]

房地产市场现状与政策 - 房地产市场处于筑底调整阶段 指标起伏属于正常现象 需保持战略定力并持续施策以巩固回暖趋势 [2] - 行业面临下行压力 但悲观情绪和"躺平"心态会削弱信心 需坚决摒弃此类错误认知 [2] - 房地产直接关联烟台7万从业人员 深度影响42个上下游产业 行业稳定对经济底盘和民生保障至关重要 [2] 行业发展方向与潜力 - 城镇化持续推进 居民生活水平提升 住房刚性需求和改善性需求规模依然可观 [3] - "好房子"建设是破局关键 优质供给能激活市场并带动全产业链升级 如烟台"蓝天·博识雅苑"试点项目开盘售罄案例 [3][4] - "好房子"理念衍生旧房改造 适老化装修等新需求 进一步挖掘内需潜能 [4] 政策效果与市场表现 - 国家层面降首付 降利率 降交易税费政策叠加城市优化限购措施 推动楼市回暖 [4] - 2023年上半年北京 上海新建商品住宅成交面积同比小幅增长 深圳 广州同比增幅超15% 杭州 成都优质改善楼盘热度延续 [4] 行业转型路径 - 企业需从"高负债 高杠杆 高周转"旧模式转向"高质量 新科技 好服务"新赛道 [3] - "好房子"建设贯穿设计 建造 运维全链条 推动建筑业创新发展 催生高性能建材 智能家居等新增长点 [4]

政策趋势 - 地方稳市场政策发布频次连续三周均不低于18次 为2025年以来首次出现高频输出模式 [1][2] - 优化公积金政策是最主要类型 32周共有7次提及 占比超过三分之一 [3][6] - 建设好房子提及频次显著上升至5次 城市更新类新政回落至2次 [3] - 近1个月稳市场政策中 公积金相关政策提及次数最多 主要涉及贷款额度提升 提取方式优化 首付款比例下调等方面 [6] 中央层面政策 - 财政部表示将不断优化完善人口发展相关政策 近期已推出育儿补贴和免保育教育费等措施 [8][11] - 国务院发布《关于逐步推行免费学前教育的意见》 2025年秋季学期起免除公办幼儿园学前一年保育教育费 [11] - 稳定人口发展的政策将在中长期为房地产市场健康发展带来利好 [11] 地方层面政策 - 近一周17省市18次发布稳市场政策 北京五环外限购解绑且同步优化公积金政策 [12][13] - 北京新政允许拥有购房资格家庭在五环外不限套数购房 预计约八成新房将直接获益 [13] - 北京 昆明 太原等7地优化公积金新政 包括放宽首套房认定标准 二套房首付比例统一降至30% 提高贷款额度等 [13] - 福建 成都等5省市发布好房子新政 福建省明确高品质住房发展方向并通过分级技术内容推动品质换代式提升 [14] - 成都 西安等4地发布住房保障新政 成都筹集14个项目提供2635张床位保障从业人员居住需求 [14] - 广州从化区推出七项具体措施 包括实施网签即入学 推动商品房以旧换新 推行房票政策等 [14] 市场数据 - 30城第14周成交环比下降38% 4月累计成交同比持平 [15] - 30城第15周环比下降2% 4月累计同比下降5% [15] - 30城第16周环比持平 4月累计同比下降4% [15] 企业动态 - 金地管理发布清岚产品品牌 腾云筑科与浪潮智慧签署合作 [16] - 上半年绿城管理拓展面积同比增长13.9% 旭辉建管布局城市超80个 [16] - 新城建管7月成功签约7个项目 绿城管理代建宁波首个共有产权房交付 [16]

公司荣誉与行业认可 - 公司荣获"建材科技一等奖"并入选首批"广东好建材"企业名录 [1] - 奖项由广东省建筑材料行业协会在五届三次会员代表大会暨第二届广东建材科技与产业发展大会上颁发 [1] - 认证标志公司推动行业高质量发展和助力"好房子"建设的贡献获政府、协会及市场认可 [1] 行业活动与战略方向 - 大会聚焦好房子建设、智能建造、市政创新、绿色低碳四大核心议题 [1] - 活动汇聚知名院士、专业大师、百位行业领袖及头部企业代表 [1] - 通过三大主题论坛、六项配套活动及技术观摩展示建筑科技前沿成果 [1] 绿色制造与可持续发展 - 公司作为市级"无废工厂"示范单位构建资源节约型生产体系 [2] - 全线产品通过中国绿色产品认证 [2] - 自2007年起推进生产线智能化与清洁化升级 采用节能降耗和余热回收技术 [2] 科技创新与研发实力 - 公司拥有行业唯五CNAS认可实验室、双省级技术中心及专业科研团队 [3] - 联合华南理工大学、景德镇陶瓷大学等学府推动50余项创新成果通过国家级和省级鉴定 [3] - 拥有近百项国家专利并牵头制修订13项国家标准和3项行业标准 [3] 质量管理与产品标准 - 严格执行ISO9001国际质量管理体系实施全流程精益管控 [4] - 产品经过耐磨、防滑、抗污、抗冲击等严苛性能测试 [4] - 确保瓷砖兼具美学表现与经久耐用、安全可靠的品质 [4] 未来发展战略 - 公司秉持绿色、创新、品质核心价值观 [4] - 计划深化绿色低碳技术与智能制造融合应用 [4] - 加大研发投入推出高性能、高颜值、环境友好的瓷砖产品 [4]

核心观点 - 房地产市场从"增量扩张"转向"存量提质"，"好房子"成为破解结构性矛盾、驱动企业转型、支撑经济复苏的关键抓手 [1][2] - 国家标准《住宅项目规范》落地将催生万亿级新建与改造需求，激活建材、智能家居、社区服务等产业链 [1][8] - 改善性需求占比达41.1%（2024-2030年），推动行业从高周转模式转向以产品力为核心的高质量发展 [4][6] - 绿色建材市场规模2030年将突破2.5万亿元，占建材总市场38% [10] - 智能家居行业2024年规模7848亿元，2029年达1.09万亿元（CAGR 6.79%） [11] 行业转型驱动因素 - 需求端：改善性需求与更新需求合计占比70.9%（2024-2030年），120-144㎡户型成交占比达30%（2025年1-5月） [4][7] - 政策端：《住宅项目规范》强制要求安全/舒适/绿色/智慧四大标准，重构增量市场空间 [9] - 技术端：绿色建材渗透率提升至38%（2030年），智能家居渗透率19%（2023年）较发达国家低30+个百分点 [10][11] - 案例端：郑州改善型项目开盘去化率85%，重庆四代宅产品量价较普通住宅高20% [7] 产业链机会 建材领域 - 建筑声学材料：新建住宅隔音材料年需求200亿元，存量改造释放千亿级市场 [9] - 绿色建材：低碳水泥/光伏玻璃/生物基建材需求激增，2030年市场规模2.5万亿元 [10] - 安全建材：高性能钢材/防火涂料/阻燃电缆受《规范》强制要求带动 [9] 智能家居领域 - 市场规模：从7848亿元（2024年）增至1.09万亿元（2029年） [11] - 基础设施：智能配电箱标配推动系统前置，需破解生态孤岛问题 [11][19] - 适老场景：智能拐杖/药盒/报警装置带动适老化改造市场达4500亿元（2030年） [13] 服务领域 - 高端物业：市场规模从1600亿元（2024年）增至3000亿元（2030年） [12] - 全龄服务：康养地产规模4.5万亿元（2030年，CAGR 10%+），适老化改造CAGR 25.6% [13] - 社区配套：商业服务/便民设施纳入《规范》要求，刺激新型消费场景 [9] 政策支持方向 - 法规设计：建立"国家规范-地方标准-项目承诺"三级体系，推行质量保险与电子身份证库 [15] - 激励机制：发行城市更新专项债券，对绿色建筑企业减免所得税，容积率奖励 [17] - 技术推广：补贴建造机器人采购，建立绿色建材供应商名录，构建智慧家庭数据平台 [18][19]

国家政策与行业趋势 - 2025年《政府工作报告》提出建设"安全、舒适、绿色、智慧"的好房子，标志住房需求从"有没有"向"好不好"转变 [1] - 《住宅项目规范》正式施行，为"好房子"设定安全韧性、绿色低碳、智慧便捷、人文温度等刚性标准 [1] - 住房需求迭代反映中国经济结构转型、城市功能升级与人民美好生活向往的同频共振 [1] 企业战略与政企协同 - 保利置业山东公司启动"百亿焕新计划"，响应国家"城市更新"战略，推动济南人居品质跃迁 [3][4] - 战略获省市住建系统支持，形成"政企协同、市场主导"模式，与政府"卖旧买新"政策高度契合 [4][6] - 联动贝壳打造"焕新购"全链条生态，包含旧房处置、新房选购、服务保障三大环节 [8] 产品矩阵与市场表现 - 推出五大全生命周期产品系（甲第系、誉系、赋系、印系、壹号系），覆盖不同家庭阶段需求 [9] - 高端产品线表现亮眼：保利臻誉实现八开八罄，保利珑誉成为CBD红盘，济高保利云上璟誉定位塔尖人群"一生之宅" [11] - 2025下半年将推出"一印两赋"三大封面作品（明湖印、九宸赋、山海赋），融合文脉与当代设计 [13] 市场激励与配套措施 - "焕新购"活动提供政府补贴0.8%+保利超级补贴3%双重优惠，覆盖2025年8月31日前参与者 [18] - 推出"60天无忧购房"计划解决卖旧买新时间差痛点，保障置换灵活性 [18] - 贝壳提供二手房60天内卖出激励、额外佣金支持等政策，提升交易效率 [18] 社会价值与城市发展 - 战略超越企业行为，成为国家"好房子"建设与"城市更新"战略的地方实践 [15] - 通过低碳建材、智能系统践行绿色发展，以社区数字化链接智慧城市服务网络 [15] - 推动济南从"住有所居"向"住有优居"跨越，优化城市资源配置与空间结构 [20][22]

政策导向与行业趋势 - 国家政策明确住宅噪声限值标准 要求卧室噪声不超过30分贝 并提升建筑材料环保标准[3] - 67%购房者将居住舒适度列为首要考量 隔音和环保指标成为影响购房决策的关键因素[1] - 行业需要从产业高质量发展视角出发 聚焦统一标准、需求洞察、品牌建设、技术突破和法治保障五个核心环节[5] 公司产品技术优势 - 专业级降噪门采用9层多元材料混动降噪静音技术 实现对宽频域声波的多维度高效调控 参数远超政策要求的30分贝标准[8] - 引入智能化生产线和柔性自动化系统 实现生产参数快速调整 在保证质量同时大幅提升生产效率[8] - 无痕折弯生产工艺推动油漆木门生产环保升级 核心材料全部符合ENF级环保标准[9] 市场推广与产业协同 - 筹备全国多个城市的美好人居论坛 邀请专家解读政策标准并展示智造成果[10] - 启动静音展进小区活动和百家焕新计划 通过100户家庭免费改造案例展示居住环境改善效果[12] - 向上游供应商输出智造经验推动工艺升级 向下游房企和装修公司提供定制化木门解决方案[13] 公司战略定位 - 秉持做更好的门给更多人用的理念 持续加大技术研发投入提升智造水平[13] - 积极参与行业标准制定与完善 携手产业链上下游推动美好人居建设全面落地[13] - 通过智造力连接美好人居 让更多家庭享受高品质居住生活[13]

政策调整与行业规范 - 全国多地出台文件整治"偷面积"现象，措施包括规范飘窗设计、将结构柱纳入面积核算、限定40米以上楼层花池功能、标准化建筑内部天井尺寸等[1] - 成都要求"板率"增加值不得超过1.5%，层高误差限制在0.15米以内，防止开发商通过违规改造和加高夹层等方式变相扩容[1] - 政策旨在拉平起跑线，引导房企良性竞争，而非通过违规手段实现超高实用率[1] 高实用率楼盘市场表现 - 成都、广州等城市放宽对飘窗、阳台等半开敞空间的面积限制，占比由15%提升至20%，广州还允许设置主景观阳台不限制进深[3][4] - 成都万科·都会甲第项目最高得房率达113%，越秀阅金沙项目得房率达120%[4] - 广州南沙横沥岛地块项目所有户型实用率超120%，部分户型超140%，市场反响良好[4][5] 高实用率楼盘的阶段性特征 - 高实用率楼盘是市场转向下的阶段性产物，源于购房者需求和房企投资积极性提升[7] - 优化容积率计算方式可提高住宅实用率，在同样地价下更具优势，实现稳定地价和满足购房者需求的双赢[7] - 但长期来看可能存在违规"偷面积"现象，市场呼吁房企应从产品设计、规划和服务等全链条进行变革[7] 行业未来发展方向 - 政策优化将引导市场回归理性，倒逼行业回归产品力竞争轨道，推动交易透明化和市场健康发展[8] - "好房子"建设需要房企以匠心打磨品质，在合规框架内通过设计创新提升居住体验，同时依赖监管体系完善[9] - 未来政策支持深化、技术标准细化、监管力度强化将推动行业迈向"质量优先"新阶段[9]

政策调整 - 全国多地出台文件整治"偷面积"现象，措施包括规范飘窗设计、将结构柱纳入面积核算、限制40米以上楼层花池功能、标准化天井尺寸等[1] - 成都要求"板率"增加值不得超过1.5%，层高误差限制在0.15米以内，防止开发商通过违规改造和加高夹层变相扩容[1] - 政策旨在拉平起跑线，引导房企良性竞争，未来"超高实用率"住宅用地或将不再多见[2] 市场现状 - 2023年以来多城市出现高实用率新楼盘，成都和广州调整相关规定，将住宅套内半开敞空间比例由15%放宽至20%[3] - 成都万科·都会甲第项目最高得房率达113%，越秀阅金沙项目得房率达120%[3] - 广州南沙横沥岛地块项目所有户型实用率超120%，部分超140%，市场反响良好[4][5] 政策影响 - 优化容积率计算方式提高住宅实用率，在同样地价下使项目更具优势，受到房企青睐[5] - 政策优化将引导市场回归理性，倒逼行业回归产品力竞争，推动交易透明化和市场健康发展[5][6] - 中指研究院表示未来"好房子"建设将推动行业迈向"质量优先"新阶段，实现"住有宜居"愿景[6] 行业趋势 - 高实用率楼盘是市场转向下的阶段性产物，源于购房者需求和提振房企投资积极性[5] - 行业认为房企应追求全链条变革而非仅靠"高实用率"，政策优化回应市场呼吁[5] - 政策优化后购房者将综合考量楼盘各方面因素，交易过程更加透明清晰[6]

政策变化 - 全国多地出台文件整治"偷面积"现象 主要措施包括规范飘窗设计 仅允许厨卫采用内凹式飘窗 杜绝客厅卧室通过假飘窗违规增加面积[2] - 整治措施包含将所有结构柱纳入面积核算 对40米以上楼层花池进行功能限定 禁止改造为实用空间 标准化建筑内部天井尺寸[2] - 成都要求板率增加值不得超过1.5% 层高误差值限制在0.15米以内 防止开发商通过加高夹层和隔板方式变相扩容[2] 市场影响 - 2023年以来多城市在土地出让条件中鼓励提高套内半开敞空间比例 部分地块赠送面积达50%左右 实现超高实用率[3] - 成都2024年新规将住宅飘窗阳台等非公共活动空间水平投影面积占比由15%放宽至20%[4] - 广州2023年底新规将住宅套内半开敞空间半计容比例由15%放宽至20% 并允许设置主景观阳台不限制进深[4] 项目案例 - 成都万科·都会甲第项目推86-121平方米改善型产品 最高得房率达到113%[4] - 成都越秀阅金沙项目得房率高达120%[4] - 招商蛇口2023年9月以10.18亿元底价拿下南沙横沥岛地块 成交楼面价约1.3万元/平方米[4] - 南沙该地块为超新规住宅用地 鼓励采用大阳台设计 户属空中花园面积可达套内建筑面积40% 所有户型实用率超120% 部分超140%[5] 市场反应 - 新规项目入市后市场反响良好 通透感非常好 单价对购房者友好[5] - 优化容积率计算方式可提高住宅实用率 在相同地价前提下更具优势 受到房企青睐[6] - 政策优化引导市场回归理性 倒逼行业回归产品力竞争轨道 推动交易透明化[6] 行业趋势 - 政策优化后购房者对楼盘关注不再仅聚焦得房率 而是综合各方面因素考量[7] - 好房子建设需要房企以匠心打磨品质 在合规框架内通过设计创新提升居住体验[7] - 政策支持持续深化 技术标准细化 监管力度强化 将推动行业迈向质量优先新阶段[7]