现在楼市什么情况呢？应该说购房者是最有话语权的，因为他们可以用脚投票，想不想买房或者说会不会付出行动，取决于他们的预期。多听听他们的声 音，或许能感知房地产市场的未来趋势。实话实说，今年以来，市场在逐步回稳，这是去年各种利好政策叠加的效应，但是二季度似乎也有再次掉头的趋 势。所以，央行又是怎么通过调查来出报告的呢？ 我们看看报告内容，过半数企业家和银行家认为当前宏观经济表现平稳正常，对宏观经济整体持中性偏谨慎态度。对三季度宏观经济热度的预期有所升温。 按照以往的经验，每个季度的央行调查报告会在季度结束后一个月出，但这几年不太准了，7月25日，央行网站同时发布了2025年第一季度和第二季度的城 镇储户问卷调查报告。 对于房价的调查，也就是说大家对第三季度的房价预期显示，8.9%的居民预期"上涨"，56.8%的居民预期"基本不变"，21.7%的居民预期"下降"，12.7%的 居民"看不准"。 报告跟过去相比有一些调整，似乎不再提未来三个月居民打算买房的比例了。对于未来三个月准备增加支出的项目，居民选择的前五位依次为：旅游 (32.1%)、教育(31.9%)、医疗保健(29.3%)、社交文化和娱乐(24.0%)、大 ...

上半年经济运行状况 - 上半年GDP规模突破66万亿元，同比增长5.3%，其中一季度增长5.4%，二季度增长5.2% [1][4] - 二季度出口同比增长7.2%，较一季度有所回升，上半年以美元计价出口同比增长5.9% [1][6] - 消费品零售总额增速回升，消费品以旧换新政策效应持续释放 [1] - 投资增速回落，基建投资和制造业投资增速回落，房地产投资降幅扩大 [1][7] 下半年经济展望 - 下半年经济增速预计保持在4.6%-4.9%，全年有望实现5%左右的增长目标 [7] - 出口仍面临压力，但中国产品竞争力提升，外部环境扰动可能不及预期 [6] - 投资需重点关注，工业利润总额和利润率回落，民间投资转为负增长 [7] - 消费有望平稳增长，消费品以旧换新"国补"资金剩余1380亿元 [7][14] 政策建议 - 广义财政支出同比增长8.9%，需维持强度，加快超长期特别国债和地方专项债发行 [10][12] - 下半年可能降息以降低企业实际利率水平 [12] - 政策性金融工具可能加快推出，加大对新型城镇化、城市更新等领域的支持 [12][17] - 反"内卷"需规范市场定价行为，恢复市场调节能力，推动法治建设和市场监管 [19][20] 房地产市场 - 需更大力度推动止跌回稳，处理房企债务问题，鼓励融资支持和资产处置 [16][17] - 推动"白名单"制度扩容，加大收储力度消化库存 [17] - 培育新需求，包括棚户区改造、城市更新等，部分地方可给予补贴释放改善性需求 [17] 消费领域 - 全年3000亿元超长期特别国债用于消费品以旧换新，占80万亿元消费大盘比例较小 [14] - 需减少消费限制，如逐步取消房地产限贷限购和汽车消费限制 [14] - 破解教育、医疗、文旅等服务业供给瓶颈，扩大新消费场景供给 [14] - 扩消费需长期战略，涉及国民收入分配体系改革，提高居民收入比重 [15]

大湾区内地城市住宅市场 - 2025年上半年大湾区整体一手住宅销售数字比去年同期上升3% [3] - 1月至3月一手住宅销售和价格表现良好 但4月起受关税战影响市场转趋观望 第二季楼价未能延续升势 [3] - 广州和深圳两地一手销售表现最突出 显示一线城市优越地段且定价合理的优质楼盘仍受追捧 [3] - 预计下半年平均每月有望录得2 7至2 8万宗一手成交 全年可能达30万套 但楼价或面临最多5%跌幅 [4] 商业物业投资市场 - 2025上半年工业物流成交额占比大幅提升至超过50% 并录得大型物流资产包成交 [3] - 社区商业板块热度持续升温 租金收益稳定的项目受投资者青睐 [3] - 物流资产需求强劲 但未来两至三年将迎来庞大新增供应 可能导致空置率上升和租金受压 [5] - 物流业主容许更大议价空间 买卖双方期望差距收窄 机构型和长线投资者可能趁机"捞底" [5] 政策与市场展望 - 需求端政策持续松绑 "好房子"建设有望释放积压的刚性和改善型住房需求 [3] - 专项债收储和商品房收购政策落地 缓解开发商财务压力并促进供需平衡 [3] - 关税阴霾导致第二季住宅市场疲软 观望气氛或持续至第三季 但刚需和改善需求仍存 [4] - 预计下半年物流和商业板块将继续跑赢其他板块 跨境电商扩张推动物流资产需求 [4][5]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 6月新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比由正转负，土地市场上半年“提质缩量”，6月住宅用地溢价率回落，百强房企6月销售同比降幅扩大、拿地金额与强度环比提升，政策端有望发力推动市场止跌回稳，6月地产板块跑输沪深300 [2][4][119] 根据相关目录分别进行总结 新房成交 - 6月40城新房成交面积环比+14.3%，同比-11.6%，同比降幅扩大9.0pct，1-6月累计同比-1.6% [4] - 各能级城市6月新房成交全线走弱，上半年一线城市同比正增长，二、三四线城市同比负增长 [4] 二手房成交 - 6月18城二手房成交面积环比持平，同比-3.7%，同比增速下降7.0pct，25年1-6月累计同比+14.6% [4] - 6月一线城市二手房成交同环比正增长，二、三四线城市同比负增长 [4] 新房库存与去化 - 截至6月末，12城新房库存面积环比-0.6%，同比-16.8%，整体去化周期17.2个月，环比+1.6个月，同比-3.1个月 [4] - 6月重点城市平均开盘去化率41%，环比+2pct，同比+13pct [4] 土地市场 - 6月全国成交土地建面环比+11.8%，同比+0.2%，平均楼面价环比+49.5%，同比+17.4%，平均溢价率5.1%，环比提升0.6pct [4] - 1-6月全国成交土地规划总建面同比-5.7%，成交总价同比+7.8%，楼面均价同比+14.3%，平均溢价率7.8%，同比+4.3pct [4] 房企 - 百强房企6月销售额同比-21.5%，环比+17.8%，1-6月累计同比-11.4% [4] - 6月百强房企全口径拿地金额同比+57.0%，环比+98.8%，拿地强度38%，环比+15pct，同比+19pct [4] - 6月房地产行业国内外债券、ABS发行规模481亿元，同比+16%，环比+29%，平均发行利率3.04%，同比+0.19pct，环比+0.73pct [4] 政策 - 国常会提出更大力度推动房地产市场止跌回稳，后续政策端发力概率提升 [4] - 深圳、成都、西安等地优化公积金政策，杭州余杭区等地发放购房补贴，四川、西安落地“好房子”建设标准，武汉优化购房落户政策 [4] 板块收益 - 6月地产板块持续跑输沪深300，绝对收益为0.9%，相对收益为-1.6% [2][119] 投资建议 - 关注基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企，如滨江集团、绿城中国等 [122] - 关注“小而美”房企，如保利置业集团、城投控股 [122] - 关注经营或策略有增量或变化的房企，如新城控股、金地集团等 [122] - 关注受益于二手房市场修复的房地产经纪公司，如贝壳-W、我爱我家 [122]

市场整体表现 - 2025年房地产市场呈现"止跌回稳"态势，1-2月受春节影响供求季节性回落但同比正增，3-4月出现"小阳春"，5-6月趋稳，7月因供应不足和季节性因素动能减弱 [1] - 7月上半月30城成交面积253.2万平方米，同比下降35%，去化率30%环比6月下降11pcts但同比2024年7月增长5pcts [2] - 行业已进入供小于求阶段，优质新增供给不足影响成交规模稳定性 [1] 政策与行业趋势 - 中央部委多次释放"加力稳市场"信号，预计2025年下半年将有更多稳市场政策落地 [1] - 核心城市优质宅地项目上市有望成为下半年市场企稳的"压舱石" [29] 核心一二线城市表现 - 北京、上海、深圳、杭州7月上半月推盘个数均≤10个（北京/深圳仅2盘），去化率环比跌幅超20%，其中北京（28%）、杭州（46%）同比仍正增 [6][7] - 成都来访量持平6月末但认购量回落，客户转化率从6.23%降至4% [7] - 热点城市去化率受新盘质量影响显著，7月热度普遍高位回落 [10] 弱复苏城市表现 - 广州7月第一周来访/认购环比降17%/47%，转化率从5.27%降至3.32%，第二周来访微增5%但认购续降4% [11] - 武汉单盘周均来访量较6月降20%，认购量降42%，但去化率因"提质缩量"策略升至77% [13][16] - 天津来访环比微降3%但认购增10%，转化率持稳6.5% [18] 观望型城市表现 - 西安盘均来访持稳130-140组但认购量从9组连续三周降至5组，转化率从6.33%降至3.74% [21] - 南京认购降幅大于来访，转化率回落至3月中下旬水平；郑州盘均来访44组但认购仅2套 [24] 城市分化特征 - 京沪深杭热度高位回落但优于去年同期，广州/武汉/天津波动持稳，西安/南京/郑州因观望情绪转化率持续走低 [29] - 供给端开盘数量不足且质量一般，叠加年中放量后动能不足是7月回落主因 [29]

房地产市场整体表现 - 1-6月全国房地产开发投资增速同比下降11.2%，跌幅比前5月扩大0.5个百分点 [4] - 房地产开发企业到位资金同比下降6.2%，跌幅扩大0.9个百分点 [4] - 房地产开发景气指数比上期下降0.11 [4] - 全国新建商品房销售面积同比跌幅由-2.9%扩大至-3.5%，销售额同比跌幅由-3.8%扩大至-5.5% [4] - 全国商品房销售面积创近十年同期新低 [4] 房价走势 - 6月70个大中城市中14城新房价格环比上涨，56城环比下跌，下跌城市数量为近8个月最多 [10] - 6月仅西宁一城二手房价格环比上涨，其余69城全部下跌 [13] - 一线城市新房仅上海环比上涨0.4%，同比上涨6% [16] - 一线城市二手房全部下跌，环比跌幅最小为深圳-0.5%，同比跌幅最小为上海-1.3% [18][19] 区域市场表现 - 天津新房价格环比下跌0.2%，同比下跌1.8%，跌幅较5月收窄0.3和0.2个百分点 [21] - 天津二手房价格环比下跌0.5%，同比下跌3.5%，环比跌幅较5月收窄0.1个百分点 [23] - 天津二手房同比跌幅排名全国第7，显示市场韧性较强 [25] 政策预期 - 国家统计局副局长表示需更大力度推动房地产市场止跌回稳 [26] - 三季度预计将有新一轮政策调整落地 [27]

房地产市场总体趋势 - 2025年上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，降幅较去年同期收窄15.5个百分点，销售额同比下降5.5%，降幅收窄19.5个百分点，显示市场延续复苏趋势 [1] - 6月各能级城市新建商品住宅销售价格同比降幅均收窄，二手住宅销售价格中一线城市同比降幅略有扩大，二三线城市同比降幅收窄 [2] - 行业处于筑底转型阶段，指标波动属正常现象，监管层明确将加大力度推动市场止跌回稳 [3][9] 新房市场表现 - 上半年一线城市新房成交表现突出：北京网签2.09万套（+11.9%）、深圳成交21846套（+42%）、广州成交32861套（+17%），其中广州6月单月成交6796套创年内新高 [5] - 6月新房销售面积环比增长49.38%至10536万平方米，销售额环比增长43.85%至10150亿元，30城平均开盘去化率41%，环比上升3个百分点 [6] - 高得房率四代宅、新规项目成为市场热点，广州新规项目去化率比旧规项目高30个百分点，首开项目去化率超40% [6] - 全国商品房待售面积连续4个月减少，6月末较5月末减少479万平方米 [6] 二手房市场动态 - 6月一线城市二手住宅价格环比下降0.7%，其中北京（-1.0%）、上海（-0.7%）、广州（-0.7%）、深圳（-0.5%），北京降幅较5月扩大 [14][15] - 深圳上半年二手房成交35106套（+30.7%），但全市挂牌量达75169套，市场呈现"以价换量"特征 [17] - 北京6月二手住宅成交15139套（环比+6%，同比+1%），已连续9个月同比正增长 [17] - 二三线城市二手房价环比下降0.6%（降幅扩大0.1个百分点），同比下降5.8%-6.7%（降幅收窄0.2-0.3个百分点） [17] 政策与市场预期 - 核心城市持续优化政策，北京、广州等地通过公积金贷款提额、延长还款期限等措施刺激需求 [10] - 业内预计政治局会议将延续积极基调，下半年高品质项目入市有望支撑核心城市新房市场 [11] - 二手房交易占比提升标志存量时代到来，"以旧换新"、老旧小区改造等政策有望夯实市场底部 [20][21]

宏观经济与房地产行业运行 - 2025年上半年宏观经济运行总体平稳、稳中向好，房地产市场在波动中朝止跌回稳方向迈进 [1] - 统计局发言人表示房地产筑底需要过程，指标波动正常，需加大力度推动市场止跌回稳 [1] - 随着市场供应减少，交易规模下行，适度同比下降不必过于担心，保持供求平稳是止跌回稳重要标志 [1] 商品房销售情况 - 上半年新建商品房销售面积4.59亿平方米同比下降3.5%，降幅较去年同期收窄15.5个百分点 [1][2] - 上半年商品房销售金额4.42万亿元下降5.5%，降幅较去年同期收窄19.5个百分点 [1][2] - 6月新建商品房销售面积1.05亿平方米环比增长49.4%，销售额1.02万亿元环比增长43.8%，增幅为2020年以来次新高 [5] - 北京、武汉、苏州等城市6月新房交易规模环比增长超30%，北京、深圳等城市累计成交同比正增长 [8] 房价表现 - 6月70城新房和二手房价同比降幅延续2024年四季度以来收窄趋势 [9] - 一线城市新建商品住宅价格同比下降1.4%，降幅收窄0.3个百分点，其中上海上涨6.0% [9] - 二、三线城市新建商品住宅价格同比分别下降3.0%和4.6%，降幅分别收窄0.5和0.3个百分点 [9] - 上海、杭州等6市新房价格连续4个月环比上涨，上海已连续上涨超3年 [9] 房地产开发企业资金 - 上半年房地产开发企业到位资金50202亿元同比下降6.2%，降幅较去年同期收窄16.4个百分点 [12] - 国内贷款8245亿元增长0.6%，去年国内贷款下降6%左右 [12] - "白名单"政策及销售回暖带动企业化债工作有序推进 [12] 新开工与竣工情况 - 上半年房屋新开工面积30364万平方米下降20.0%，住宅新开工22288万平方米下降19.6% [15] - 6月新开工7180万平方米同比下降9.4%，同比降幅收窄9.9个百分点，显示供给侧筑底信号 [15] - 6月房屋竣工面积4182万平方米同比下降1.7%，降幅收窄17.8个百分点，为2024年以来最低降幅 [18] 开发投资与土地市场 - 上半年房地产开发投资46658亿元同比下降11.2%，6月投资10424亿元同比下降12.9% [21] - 上半年全国土地成交建面2.8亿平方米，仅为同期新房成交量的61% [21] - 增量土地减少和存量土地去化使投资规模下行，库存压力同步减轻 [21] 政策与行业展望 - 中央城市工作会议为新时代城市发展定向，新型城镇化将为住房需求提供支撑 [24] - 预计下半年行业数据将迎更多积极变化，新房价格有望加快筑底 [24] - 土地回购收储计划将实施，库存指标有望加快转好 [24] - 中央部委多次明确"加力稳市场"信号，下半年将迎来更多稳市场政策全面落地 [24]

房地产市场表现 - 6月70个大中城市各线城市商品住宅销售价格环比下降但同比降幅整体继续收窄 其中一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅分别比上月收窄0.3个、0.5个和0.3个百分点 [1] - 二、三线城市二手住宅销售价格同比降幅也实现收窄 比上月分别收窄0.3个和0.2个百分点 [1] - 上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5% 比去年同期收窄15.5个百分点 比去年全年收窄9.4个百分点 商品房销售金额下降5.5% 比去年同期收窄19.5个百分点 比去年全年收窄11.6个百分点 [2] 政策效果与市场趋势 - 因城施策推动房地产止跌回稳成效明显 上半年房地产总体上朝着止跌回稳方向迈进 但筑底和转型阶段相关指标仍会有起伏波动 [1] - 二手房交易量比去年同期增长 市场交易量有所改善 商品房销售降幅同比收窄 [2] - 新房销售面积和金额跌幅已到个位数 开始探底和触底 70城房价同比指数持续收窄 [2] 未来市场展望 - 下半年高品质项目入市有望带动核心城市新房市场保持平稳 但居民收入、房价预期及优质供给偏弱 城市间和项目间分化将延续 "好城市+好房子"具有结构性机会 [2] - 预计下半年房地产支持政策会进一步加码 重点包括加大收购保障房力度、推进旧改和城中村改造、加快房地产"白名单"项目贷款发放 房贷利率也有望跟进政策利率下调 [3]

政策成效与市场表现 - 各地区各部门按照党中央促进房地产止跌回稳的决策部署和要求，因城施策出台相关措施推动房地产止跌回稳，成效明显，上半年房地产虽然有所波动，但总体上还朝着止跌回稳的方向迈进 [1] - 上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，比去年同期收窄15.5个百分点，比去年全年收窄9.4个百分点，商品房销售金额下降5.5%，比去年同期收窄19.5个百分点，比去年全年收窄11.6个百分点 [2] - 6月70个大中城市房价数据显示，一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅分别比上月收窄0.3、0.5和0.3个百分点，上海、长沙的房价呈现领涨态势 [2] 资金来源与库存变化 - 上半年房地产开发企业到位资金降幅比去年同期收窄16.4个百分点，比去年全年收窄10.8个百分点，其中国内贷款同比增长0.6%，去年国内贷款下降6%左右 [3] - 6月末全国商品房待售面积比5月末减少了479万平方米，连续四个月减少 [3] 未来政策预期 - 下半年房地产支持政策会进一步加码，重点是加大收购保障房力度，推进旧改和城中村改造，加快房地产白名单项目贷款发放等，房贷利率也有望跟进政策利率下调，为数不多的限购也将进一步放开 [4] - 随着中央城市工作会议召开，以及地方政府将继续推动各项存量与增量政策落地显效，包括推动城市更新改造、收购存量商品房、优化公积金政策等，房地产开发降幅仍有望小幅收窄 [4]