该地块，限高30米，容积率1.5，起始总价40.5亿元，未来有望建成叠墅类产品。这是近些年板块内推出 的罕有低密地块，也堪称徐汇滨江的王炸地块。 徐汇滨江，是上海楼市中的热土。即便在行业整体下行期，这里的土地和新盘依然保持高热度、高去化 率，堪称上海楼市中难得的"价值高地"。如果滨江、招商等组成的联合体能成功拿下，相信会是这块地 最好的归宿。 民营房企，四个字在当下地产业弥足珍贵。滨江，是民营房企一哥。 滨江是诞生在杭州的房企名片，另一家是绿城中国。N年前，业界已经流传着"全国住宅品质看杭州， 杭州看绿城和滨江"的说法。 本周，上海将迎来第八批次公开土地出让。在一众央国企主导的战场里，将有一家民营房企的身影：来 自杭州的滨江集团。 据路数的前线小伙伴来报，滨江将和央企招商地产以及另外一家地方国企，组成联合体，竞逐上海徐汇 区WS5单元188N-I-21地块。 此时选择回归上海，要从滨江的上海情节说起。 上海曾一度是滨江走出浙江，迈向全国化的第一站。 事实上，招商和滨江有一大共通点：招商在上海与滨江在杭州，都以"合作开发"见长。 近些年来，每每被人问及何时能重返上海，戚老板均以"合适的机会"为由解释。 如今滨江 ...

核心观点 - 视频内容从短中长期三个维度分析蔚来汽车 分别聚焦于销量、财报和品牌 以体现公司的产品力、组织力和护城河 [1] 分析维度 - 短期分析侧重于销量表现 以反映公司的产品力 [1] - 中期分析侧重于财报数据 以反映公司的组织力 [1] - 长期分析侧重于品牌建设 以反映公司的护城河 [1]

行业投资评级 - 增持（维持）[5] 核心观点 - 运动鞋服行业在经济波动中展现需求韧性 国内外市场均呈现稳健增长态势 产品力和品牌价值是龙头企业的核心竞争要素 [1][2][3] - 中国运动鞋服市场由跑步和户外细分品类驱动 正向更专业、细分、多元的成熟阶段发展 本土品牌竞争焦点转向产品创新与品牌建设 [3][13] - 国际品牌Nike和adidas通过产品策略调整实现复苏 本土品牌安踏体育、李宁等凭借研发投入和集团化运营展现增长潜力 [2][3][4] 行业分析：美国与日本市场 - 美国运动鞋服需求稳健 2022年健身俱乐部会员数量增长3.7%至6890万人 2023年户外活动参与人数增长4.1% [1][13] - 日本运动鞋服支出保持稳定增长 经济复苏与政策支持为行业提供动力 低成本运动如跑步参与度提升 [1][13][20] - 体育赛事和政府政策是推动行业发展的关键因素 经济波动未显著影响运动参与热情 [1][13] 企业竞争要素：国际品牌 - Nike和adidas以产品研发和品牌建设为核心 渠道策略依托零售商与DTC结合 Nike目前处于去库阶段 [2][32][39] - adidas通过产品策略优化 成功推出Samba、Gazelle等经典鞋款 推动全球业绩复苏 [2][39][85] - 品牌建设贯穿发展始终 专业性与潮流跨界并重 渠道优化与电商建设同步推进 [32][39][43] 行业分析：中国市场 - 跑步和户外品类快速增长 2024~2029年中国高性能户外服饰市场规模复合增速预计为16% [3][89] - 居民健康意识提升驱动参与度 2024年全国路跑赛事规模达704.86万人次 同比增长100万人次 [3][89] - 行业向专业化、细分化、多元化发展 新兴品类和女性消费成为增长动力 [3][89][95] 企业竞争要素：本土品牌 - 本土品牌研发费用率保持在2-3%之间 安踏、李宁等均设有先进研发设施 推出如氮科技、䨻等核心技术 [3][106][107] - 品牌通过赞助专业赛事和运动员提升形象 特步特跑族会员数量持续增长 [3][40][112] - 渠道运营注重零售效率提升 电商业务成为重要增长驱动力 2025H1安踏、李宁电商收入占比显著提升 [3][103][105] 投资建议与标的分析 - 运动鞋服板块表现优于纺服大盘 库销比维持在4-5的健康水平 重点推荐安踏体育、李宁、特步国际等 [4][138] - 安踏体育集团化运营卓越 其他品牌分部增速优异 2025年PE为18倍 [4][8][130] - 李宁长期业绩弹性较大 2025年PE为17倍 特步国际跑步赛道领先 2025年PE为11倍 [4][8] - 361度和滔搏为关注标的 估值相对较低 具备增长空间 [4][8]

公司战略转型 - 量子之歌加速向潮玩领域转型 核心载体为已完成全资控股的Letsvan奇梦岛 原中文厂牌焕新为奇梦岛 [2] - 公司通过控股Letsvan提前布局潮玩市场 在市场爆发前完成收购 这一步踩得很准 [2] - 合并后形成产品力 品牌力 销售力三驾马车的合力 潮玩业务一个季度做到超过6000万元 [2] 业务协同效应 - Letsvan拥有很强的产品力 但品牌与销售体系不完整 量子之歌提供品牌调性与销售能力 Letsvan提供原创力 合并后形成化学反应 [2] - 量子之歌团队具备40亿级别生意的操盘经验 能轻松把产品推向市场 [4] - 互补关系让Letsvan从活下来到活得好 实现跨越式发展 [4] 核心产品表现 - WAKUKU潮玩IP一个季度销量超过4000万元 [2] - Letsvan原创设计并推出WAKUKU 又梨等成功大IP [3] - 合并后新产品SIINONO上线两个月就超过预期 [2] 品牌建设举措 - 量子之歌通过中国网球公开赛 时装周等跨界合作放大品牌声量 许多明星自发同框露出 [3] - 公司为Letsvan提供上市公司平台 迅速补齐品牌 销售 供应链等短板 [5] 团队整合与管理 - 量子之歌为Letsvan创始人提供舞台而非金钱 使其能专注于最擅长的产品领域 [5] - 创始人战绘宇的人生价值与事业绑定 希望把喜欢且擅长的事情做到极致 [5] - 互补关系和一致目标让彼此都有成就感和高度互信 [5]

公司发展策略 - 公司发展风格偏稳健 强调技术积累和产品力 [1] - 主业持续深耕高端仪表市场 提升国际份额 [1] - 高端压力传感器及数字化平台业务作为第二增长曲线 抬高整体市场空间 [1]

产品发布计划 - 真我GT8系列定档10月发布 包括GT8和GT8 Pro两款年度旗舰机型 [1] - 公司宣称GT8 Pro具备Ultra级产品力 以Pro命名彰显硬实力 [1] 品牌战略定位 - 公司高管强调坚持用产品力说话 反对行业通过改名冲高或贴热的惯例 [1] - 真我中国区CMO明确表示将打破行业命名惯例 以产品实力为核心竞争力 [1]

市场趋势 - 行业处于深度调整期 政策导向从去杠杆转向防风险 需求由普涨变为分化 竞争从规模扩张转向质量比拼[4] - 城镇化长期逻辑仍在 居民对美好生活追求不变 "房住不炒"基调清晰 一二线核心地段仍缺好房子 改善性需求韧性强[4] - 短期走势取决于政策刺激力度 部分城市房价较高点下跌超30% 市场止跌回稳关系宏观经济与金融稳定[4] - 新房供应偏紧 供求关系改善为市场复苏提供条件 增量容易存量难 需以时间换空间等待信心恢复[4][5] - 头部城市限购放松/房票安置/购房补贴释放需求 供给端好房子加速入市 限售放松使次新房流入二手市场 推动市场前低后高轨迹[6] 投资策略 - 土拍市场分化严重 土地成交高度集中一二线城市 房企聚焦一二线寻找确定性[7][8] - 绿城上半年35个项目货值超900亿 一二线占比88% 下半年放缓拿地节奏 全年目标1200-1300亿 三四线采取谨慎机会主义策略 新获货值占比不足10%[9] - 越秀坚持精挑细选小地块策略 保证快周转低风险 上半年权益投资超百亿 92%集中一二线核心区域 平均溢价率9%[9] - 龙湖优先保障债务安全与保交楼 上半年仅在上海/苏州/重庆获取4地块 总建面25万方 权益建面18万方 新增货值约50多亿[9] - 龙湖未竣备总土储2840万方 权益土储2113万方 未售货值超2000亿 一二线占比70%[10] - 建发国际推进灯塔项目战略 聚焦核心城市核心地块高端改善型项目 上半年33宗地块利润率7%-9% 下半年产品利率润预计7%[10] 产品战略 - 产品力成为穿越周期关键 好房子新规推动产品内卷升级[11][12] - 龙湖重点关注产品细节品质 提升社区配套与物业服务 空中庭院/精装大堂/风雨连廊/社区会所等顶豪配置下沉至改善刚需项目[13] - 产品平权化打破居住资源阶层壁垒 好房子从奢侈品变为市场竞争基础门槛[13] - 贝壳基于C端客户思维沉淀数据洞察 通过自操盘项目检验产品化能力 强调供给侧需提供差异化而非同质化产品[15] - 行业可能回归个性化项目公司为主的时代 好房子应实现居住与生活融合 满足十五分钟生活圈需求[15] 利润表现 - 超60%房企预计亏损 利润下滑主因结转规模下降导致收入减少及计提资产减值损失[16][17] - 华润置地经常性业务占比21.7%却贡献60.2%核心净利润(60.2亿元) 开发销售业务贡献39.8亿元核心净利润 预计长期两大业务利润贡献将各占50%[18] - 中海上半年净利润95.3亿 核心归母净利润87.8亿 核心归母净利润率10.6% 保持高位因已售未结金额回报率高/聚焦一二线投资/商业资产布局/强成本管控能力[18][19] - 中海行政销售费用占比仅3.8% 平均融资成本2.9%[20] - 万科通过采购直达产地/自主完成低价项目软装/加强全周期现金流精算实现成本提效[21]

行业整体表现 - 2025年前八个月TOP100房企销售总额23270.5亿元 同比下降13.3% 降幅较2024年同期38.5%显著收窄[1] - TOP10房企销售额均值1145亿元同比下降12.1% TOP11-30梯队均值287.2亿元降15.4% TOP31-50梯队均值138.3亿元降10.9% TOP51-100梯队均值66.2亿元降15.4%[1] 头部企业分化态势 - TOP10房企中7家销售额同比下跌 保利发展成前十中唯一跌幅扩大企业 同比降17.93%[3][4] - 中国金茂销售额708.8亿元同比增25.67% 建发房产850.8亿元增9.46% 越秀地产730亿元增3.55%[3][4] - 保利发展销售均价逆势提升12%至2.03万元/平方米[3] 企业战略调整成效 - 万科前八月销售额911.1亿元 同比降幅44.36% 但较前七月收窄超10个百分点[4] - 越秀地产增速回落与项目推盘节奏及全国化扩张中的区域市场分化相关[4] - 行业呈现产品力、区域聚焦和多元化造血能力成为关键要素的发展趋势[5]

行业政策与市场趋势 - 北京楼市政策持续松绑 五环外限购优化及"好房子"标准细化等组合拳重塑市场格局 [1][3] - 新房市场正经历"品质革命" 开发商从"以价换量"转向产品力竞争 [3] - 市场完全回暖尚需时间 购房链条以置换为主 政策效果需要周期 [5] 公司产品战略 - 越秀地产不主张单纯"以价换量" 将资源投向产品力提升 [1] - "好房子"标准转化为客户真实需求的生活场景 例如朝阳黄杉木店项目打造超级界面/架空层/会所一体化空间及更大窗井设计 [3] - 通过实景呈现和物业服务升级等可见价值提升赢得客户认可 [1] - 高端项目注重实景呈现和生活方式营造 例如香山樾项目修復关帝庙并打造香山书院 [4] 客户需求变化 - 当前客户非常理性且专业 总价较高项目决策周期明显拉长 [3] - 高端客户关注品质差而非价格 需要信心和真正打动他们的产品 [4] - 年轻客群更注重颜值/品质和生活方式 例如昌平国誉星城项目针对科技人才设计共享空间如咖啡厅/健身房 [5] 营销策略 - 越秀地产准备朝阳黄杉木店（定位东四环豪宅）和昌平国誉星城（瞄准年轻客群）两个新项目迎战"金九银十" [5] - 高端项目通过开放实景示范区和业主社群活动传递价值 刚需项目采取更灵活营销策略 [6][7] - "金九银十"期间各项目组织多样活动并推出优质产品促进销售 [7] 土地获取与合作模式 - 越秀在北京坚持持续深耕 布局从刚需到高端豪宅全产品线 [6] - 多选择与北京国企及优质房企合作（包括首开/建工/城建/华润/中建智地/金茂/绿城）以降低风险并实现优势互补 [6] - 拿地策略注重地块素质而非区域 只要地块素质好都会积极争取 [6]

行业政策与市场环境 - 北京楼市政策持续松绑 五环外限购优化 "好房子"标准细化等政策组合拳重塑市场格局与购房预期 [2][3] - 市场完全回暖尚需时间 购房链条大部分为置换 二手房卖不掉新房就难卖 政策效果需要周期不会立竿见影 [6] - 当前市场最需要打通置换链条稳定房价预期 有需求的人在观望 需让客户觉得房子不会贬值才会愿意出手 [6] 公司产品战略 - 公司不主张单纯以价换量 而是将资源投入到产品力提升上 通过实景呈现物业服务升级等可见价值提升赢得客户认可 [2] - 公司严格按"好房子"标准推进项目 在公区打造超级界面架空层和会所一体化空间 实现更大窗井更私属入户方式等设计 [3] - 公司理解的产品力不仅是规划设计和工程层面的硬件能力 更是与客户持续互动不断优化产品的软性能力 [5] - 公司坚持做好产品策略 通过产品力赢得市场认可 相信只要产品做得好总会有客户认可 [6] 项目开发与营销策略 - 公司准备朝阳黄杉木店和昌平国誉星城两个新项目迎战金九银十 前者定位东四环豪宅新封面 后者瞄准年轻客群强调轻奢颜值年轻化 [6] - 对于高端项目更注重实景呈现和生活方式营造 通过开放实景示范区打造业主社群活动让客户感受产品价值 [7] - 对于刚需刚改项目采取更灵活营销策略 金九银十期间各项目会组织多样活动推出优质产品促进购房者选购 [7][8] 客户需求变化 - 当前客户非常理性甚至比开发商更专业 总价较高项目客户决策周期明显拉长对比维度更细腻 [3] - 年轻客户更注重颜值更关注品质更看重生活方式 昌平项目客户中有很多海淀工作的年轻科技人才对产品需求与传统客户不同 [6] - 为满足年轻客户需求在昌平项目做更多共享空间设计如咖啡厅健身房等 满足其生活方式需求 [6] 市场竞争格局 - 当前新房市场正经历品质革命 越来越多开发商不再依赖以价换量而是转向产品力竞争 [3] - 降一个点价格客户感受不大 但将这一个点成本投到园林立面和公共空间中带来的品质提升肉眼可见 [3] - 新房市场突围之路在于做出与二手房明显的品质差 [4] 土地获取与合作模式 - 公司在北京坚持持续深耕 拿地策略多选择与北京本土国企优质房企合作 包括首开建工城建华润中建智地金茂绿城等企业 [7] - 合作能降低风险优势互补 通过合作可以学习宝贵经验为客户提供更好产品 [7] - 公司不挑区域但挑地块 只要地块本身素质好都会积极争取 [7]