住房消费与统计方法 - 住房消费是人生最大且离不开的消费 但当前统计方法低估其贡献 例如深圳试点测算住房"影子租金"相当于GDP的7%-8% [2][4] - 实物消费产能过剩 服务性消费如医疗、康养、娱乐、旅游等领域仍有发展空间 将成为支撑消费增长的重要领域 [4] 房地产发展模式 - 新模式核心是均衡发展 关键问题在于房屋建设的地理分布而非是否建设 [5] - 城市结构失衡导致房价问题 人口过度向超大城市聚集因优质资源集中 需通过补短板、调整城市结构、市场与保障体系协调及建立供求自我调节机制实现均衡 [7] 消费趋势与房地产周期 - 消费长期趋势与人口、房地产周期相关 人口出生率下降难逆转 房地产趋势短期难改变 需转向市场主导的消费型经济 [10] - 周期性消费下行可通过政策干预缓解 例如提高生育补贴至1000元/月 一线城市房价坚挺 低线城市价格下降约50%且未结束 [10] 科技创新与需求创造 - 科技可跳过传统发展阶段直接创造新需求 例如中国跳过固定电话阶段直接普及手机 [11][13] - 低空经济、AI等新技术能重新平衡供需并提升需求 因消费者愿意为新事物付费 [13] 房企转型与优势利用 - 房企需认清自身优势并利用科技盘活固定资产 例如通过城市更新、科技建设实现市场化资源配置 [15] - 转型成功案例需先天资源优势 如华侨城之于文旅地产 京东之于产业园区 非房企可比 [15] 行业格局与增量存量优化 - 未来格局概括为"增量变精、存量优化" 土地供给需缩量重质 开发商需提质增效 [16][18] - 城市更新涵盖住宅与非住宅领域 如老旧街区改造、商场改造、文旅地产等 是开发商新机会 运营服务需切合消费需求如商业地产与养老产业 [18]

政策优化力度与方向 - 今年以来全国各地累计发布优化住房公积金相关政策约180次 涉及加大对多子女家庭 灵活就业群体支持力度 支持住房租赁消费等多个优化方向[1][2] - 公积金政策优化力度明显提升 正在从"购房保障"向"全周期居住服务"转型 拓宽使用场景提高了公积金使用效率[1] - 政策能够有效降低购房门槛 减少购房资金压力 激发潜在需求 进一步提振住房消费[1] 多子女家庭购房支持 - 北京市对京籍二孩以上家庭购房 住房公积金可贷款额度上浮40万元 最高可贷160万元 该政策自2024年10月起实施[2] - 山东省威海市提高多子女家庭最高贷款额度 最高贷款额度上浮由20万元提高至30万元 双职工家庭最高可贷130万元 单职工最高可贷90万元[2] - 北京市人民政府办公厅发布文件 明确提出加大对多子女家庭购房支持力度 结合实际出台适当提高住房公积金贷款额度等政策[2] 住房租赁消费支持 - 北京住房公积金管理中心优化租房提取业务模式 划转房租频率增加"按季直付" 业务申请时间扩展至房屋租赁合同备案有效期内[4] - 河北省邢台市明确租住商品住房的租房提取限额统一按多子女家庭标准计算 自然年度内合计提取限额提高至1.8万元[4] - 据贝壳研究院测算 2025年我国租房人口有望突破3亿 四大一线城市租房人口规模近4000万 占比接近50%[4] 多元化住房需求支持 - 广东 江苏两省及杭州 丽水 西安 青岛等城市允许提取住房公积金支付购房首付款 济南市允许提取公积金支付购买保障房首付款[6] - 杭州 温州 丽水 青岛打破公积金传统上与新房关联模式 提出购买二手住房也可提取公积金支付首付款[6] - 上海 青岛允许提取公积金用于老旧电梯更新 衡阳市在湖南省首推购买同小区停车位可提取公积金政策[6] 区域协同与灵活就业支持 - 深圳 珠海 汕头等六城签署协议加速实现区域内公积金服务"同城化" 成都和德阳实现公积金跨城贷款审批和资金发放[6] - 北京支持职工提取公积金支付京津冀地区保障性租赁住房租金 推动区域住房保障要素流通[6] - 成都市加大灵活就业人员参加住房公积金制度支持力度 年龄上限调整为不超过法定退休年龄 缴存最短时长由12个月调整为6个月[7]

住房消费需求提振 - 2025年推动城中村改造6268户和城市危旧房改造10022套 [1] - 结合实际调整土地增值税预征率以缓解房企资金压力 [1] - 坚持"以需定购"原则收购存量商品房用作保障性住房以稳定市场 [1] 住宅项目与品质提升 - 出台高品质住宅设计导则并推动"好房子"项目落地 [1] - 发展避暑、森林、温泉等旅居业态并规划建设避暑康养旅居地产项目 [1] 旅居消费市场拓展 - 拓展粤港澳、成渝、长三角等异地客群以培育壮大"旅居贵州"消费市场 [1]

公积金政策调整核心观点 - 近期多地密集调整公积金政策，包括降低首付比例、提高贷款额度、扩大使用范围等，以支持和激活合理住房需求 [1][6] - 公积金政策创新性提高，与住房消费联系更加紧密，如支持"商转公"、提取公积金付首付等 [2] - 公积金对特定人群（如新就业人员、灵活就业人员、多子女家庭）的支持力度加大 [7] 公积金缴存基数调整 - 多地启动公积金缴存基数调整，GDP前10城市中广州、苏州、杭州、南京已发文，成都发布征求意见稿 [1][3] - 缴存基数上限普遍上调：苏州增加4200元至38900元（增幅最大），南京增加1500元至41400元，杭州增加1164元至40694元 [3][4] - 按12%最高缴存比例计算：南京月缴存额上限最高为9936元（增加360元），杭州9767元（增加278元），广州9559元，苏州9336元 [5] 公积金使用场景拓展 - 成都将二套房公积金最低首付比例由30%降至20%，并允许提取公积金用于老旧电梯更新 [1][6] - 北京支持提取公积金支付购房首付款并同步申请公积金贷款，试点房源从4万套增至33万套 [6][7] - 超30个市（区）出台提取公积金支付首付款政策，包括深圳、杭州、西安等一二线城市 [6] - 其他创新：镇江支持"房票"支付首付时办理公积金业务，岳阳允许提取公积金支付物业费（每年不超3000元） [7] 特定人群支持政策 - 南宁高层次人才公积金贷款额度提升至4倍 [7] - 镇江取消灵活就业人员缴存公积金户籍限制，允许父母提取公积金帮子女还贷 [7] - 湖北多子女家庭公积金贷款额度上浮不低于20%，鼓励对二套房执行首套房政策 [7] 商转公政策推进 - 广州、沈阳、重庆等约20城支持或优化"商转公"政策，有利于降低购房者月供和总利息支出 [8] - 深圳、西安等多地推进公积金异地贷款互认互通 [8]

北京土地市场供应 - 北京市规划和自然资源委员会挂牌2宗预申请住宅用地 总起始价39.3亿元[1] - 丰台区地块土地面积约2.18万平方米 规划建筑面积5.8万平方米 起始价29亿元 经营楼面价约5.03万元/平方米[1] - 顺义区地块与丰台区地块预申请受理时间均自2025年7月18日起至8月18日[1] 北京住房租赁市场政策 - 北京住房公积金管理中心扩大提取住房公积金直付房租业务试点范围 新增自如为试点单位[2] - 试点覆盖全市公共租赁住房和保障性租赁住房各1500套 商品房租赁住房33万套间[2] - 自如房源占比近60% 提供约20万套间[2] 湖北省房地产市场表现 - 2025年上半年湖北省实现生产总值29642.61亿元 按不变价格计算同比增长6.2%[3] - 全省新建商品房销售面积2514.67万平方米 增长5.9% 增速比一季度加快0.6个百分点[3] 重庆市房地产消费刺激政策 - 重庆市政府印发措施促进住房消费 包括优化个人住房套数认定办法和支持改善性住房消费[4] - 2025年5月30日至12月31日期间 在中心城区新购商品住房并于一年内出售原有住房的 给予新购住房总房款1%的补贴[4] - 对在中心城区新购住房单套建筑面积140平方米以上的 给予总房款0.5%的补贴[4] 房地产企业融资与偿债 - 北京城建2023年发行的"23京城02"公司债券将于2025年7月25日付息[5] - 该债券发行总额为15亿元 期限5年 票面利率3.44% 本计息年度每手派发利息34元[5]

北京市深化改革提振消费专项行动方案 - 北京市人民政府发布《北京市深化改革提振消费专项行动方案》旨在优化住房消费新供给 [1] - 方案重点优化供地和住房公积金政策以促进住房消费需求释放 [1] - 中指研究院政策研究总监陈文静认为该政策对其他城市政策调整具有示范作用 [1]

公积金政策调整 - 多地调整住房公积金政策 允许提取公积金支付购房首付款 包括济南 杭州 西安 深圳等城市 [1] - 济南明确购买保障性住房可提取公积金支付首付款 最低首付比例为15% [1] - 杭州推出公积金直付首付款业务 支持线上办理 适用于新建商品房 [1] - 西安出台12条楼市新政 购新房可提取公积金支付首付款 [1] - 深圳扩大公积金使用范围 符合条件的可提取一次公积金支付购房首付款 [1] 政策影响分析 - 全国至少6个城市在6月出台提取公积金支付首付的新政策 [2] - 政策直接有效减轻购房者首付负担 间接提升居民可支配收入 [2] - 政策有助于促进住房消费释放 激发市场活力 [2] - 各地政策支持范围涵盖新房 二手房 保障房和租房等领域 [2] - 公积金满足本地刚需改善特征明显 主要服务于对房价成本敏感的刚需群体 [2]

住房消费政策导向 - 广州市发布提振消费专项行动实施方案，聚焦住房消费需求，提出旧改、存量收购、公积金支持等举措 [1] - 中央和广东省将住房消费定位为大宗消费，回归其消费品属性 [1] - 政策方向适应住房供求关系变化，重点满足美好人居需求 [1] 城中村及老旧小区改造 - 广州计划2025年完成城中村改造固定资产投资1000亿元，涵盖存量微改造和增量建设 [2] - 存量微改造包括安全消防排查、市政设施补足、社区治理引入等 [2] - 增量建设聚焦历史遗留问题解决，加快安置房建设 [2] - 改造将带动装饰装修、加装电梯、家具家电置换、汽车购置等衍生需求 [1] 存量商品房盘活 - 广州推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房，预计近期有项目落地 [2] - 未来收购用途将扩展至企业宿舍、学生宿舍、安置住房等 [2] - 城中村改造提速将推动存量住房与新增需求对接 [2] 公积金政策优化 - 支持提取公积金支付购房首付款并申请公积金贷款 [3] - 优化租房提取政策，降低新市民和年轻人的住房支付压力 [3] - 政策有助于释放刚性需求，促进先租后买的消费习惯 [3] 限制措施清理 - 广州全面取消限购、限售、限价政策，降低首付比例和利率 [3] - 政策松绑促进要素自由流动和价格信号恢复 [3] - 优化政策环节有利于全链条住房消费循环 [3] 政策影响 - 住房消费导向涵盖商品房购置、租赁、存量更新改造等多领域 [3] - 政策优化推动刚需与改善、新房与二手房、存量与增量消费的协同发展 [3]

提振消费专项行动方案 - 广州发布《广州提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，涉及八大领域共33项举措，旨在全方位激活消费市场 [1] - 住房消费作为大宗消费重点被提及，包括城中村改造、收购存量房作安置房、优化公积金政策等 [1] - 政策支持刚需和改善需求，同时关注住房购置能力较低群体，构建梯次消费的住房新模式 [1] 房地产限制政策调整 - 全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，广州成为一线城市中首个彻底退出限购的城市 [2] - 广州已对限售、限价等政策进行调整，市中心二手房价格亲民，放开限购影响有限 [2] - 首套、二套房最低首付款比例统一为15%，首套房贷利率曾低至2.85%，后回调至3% [2] - 预计广州将进一步降低房贷利率，首套房利率可能降至3%以下，公积金贷款首付比例或有下调空间 [3] 城中村及老旧小区改造 - 2025年计划推进新开工老旧小区超150个，更新老旧电梯超9000台，完成城中村改造固定资产投资1000亿元 [4] - 城中村改造加速，安置房建设提速，释放品质住房需求，成为住房消费新热点 [4] - 黄埔区一季度城市更新项目新开工89万平方米，完成固定资产投资105亿元，同比增长6% [5] 房票安置与二手房市场 - 黄埔区采用房票安置方式，五个城中村改造项目通过房票认购商品房超1000套，拉动资金流转超20亿元 [5] - 旧改推动二手房市场活跃，部分板块二手网签量同比涨幅超60% [5] 存量商品房利用 - 推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房，未来可能在企业宿舍、学生宿舍、安置住房等方面有项目落地 [6] - 城中村改造提速与外围产业园区、高校布局结合，新住房需求对接存量盘活，探索库存消化路径 [6]

新房市场表现 - 北京亦庄某新房楼盘5月25日开盘推出243套房源，截至5月28日已售出近200套，购房主力为亦庄本地及丰台、海淀等地客户 [1] - 5月1-28日北京新房成交3340套，环比上涨3.5%，同比上涨32.9% [1] - 7个重点城市（北京/上海/深圳/杭州/成都/南京/青岛）5月前28日新房累计成交2.9万套，表现明显好于去年同期且环比略有增长 [1] - 上海新房成交10891套（环比+12.5%，同比+3.6%），深圳成交2757套（环比-19.8%，同比+57.7%） [3] 二手房市场动态 - 北京5月28日二手房成交728套，前28日合计12257套（环比-12.9%，同比+10.5%） [2] - 上海5月1-28日二手房成交19333套（环比-11.7%，同比+31.6%），深圳成交4364套（环比-21.1%，同比+20.2%） [3] - 北京二手房议价空间普遍存在，部分房源可在挂牌价基础上下调超6%，如某五棵松70平米房源从525万元降至488万元成交 [2] 政策支持力度 - 5月公积金贷款利率下调至2.6%，5年期以上LPR下降10个基点 [6] - 福建推广"房票安置"、"共有产权"购房及住房"以旧换新"，支持发放购房补贴/消费券 [6] - 河南明确落实房贷最低首付比例、契税减免，扩大公积金使用范围并提高贷款额度上限 [6] - 上海提出优化住房公积金使用政策，支持刚需和改善性住房需求 [7] 市场趋势研判 - 房地产市场处于政策驱动下的温和修复通道，热点城市需求韧性突出但城市间分化加剧 [1][4] - 3月二手房成交量高速释放后4-5月逐步放缓，购房者对政策利好的敏感度降低 [3] - 房企需重视二手房对新房销售的竞争影响，精准定位竞品以实现销售目标 [3]