交易概述 - 公司拟将持有的珠海格力房产有限公司100%股权转让至珠海投捷控股有限公司 [1] - 本次交易预计构成重大资产重组 采用现金支付方式 不会导致公司控股股东和实际控制人发生变更 [1][3] - 交易尚处于筹划阶段 需履行内外部决策审批程序 尚未签署意向协议 [4] 战略背景与目的 - 公司战略定位已转型为以免税业务为核心 围绕大消费产业发展 [3] - 公司承诺在重大资产置换完成之日起五年内逐步完成存量房地产业务的去化或处置 本次交易旨在加速完成该承诺 [3] - 通过交易 公司将加快完成全面去地产化 更加聚焦于免税业务等大消费主业业务 [3] 预期影响 - 本次交易如能顺利完成 预计将降低公司资产负债率 优化资产结构 提升经营效益 [3] - 交易为重大资产出售 不影响公司的股权结构 [3] - 截至公告日 公司股价报6.25元 上涨2.29% 最新市值118亿元 [5]

核心交易概述 - 公司拟将持有的珠海格力房产有限公司100%股权转让至珠海投捷控股有限公司 [1] - 本次交易预计构成重大资产重组 但不会导致公司控股股东和实际控制人发生变更 [2] - 交易尚处于筹划阶段 交易方案需进一步论证 尚未签署意向协议 [6] 战略转型背景 - 公司于2024年12月31日完成重大资产置换 置入珠海市免税企业集团有限公司51%股权 并置出非珠海区域共5家房地产子公司100%股权 [5] - 公司战略定位和主营业务转型为以免税业务为核心 围绕大消费产业发展 [5] - 公司承诺在重大资产置换完成之日起五年内逐步完成对存量房地产业务的去化或处置工作 [5] 交易目的与影响 - 本次交易旨在加速完成全面去地产化承诺 推动公司进一步聚焦主业 [5] - 交易完成后 公司将更加聚焦于免税业务等大消费主业业务 [5] - 本次交易为重大资产出售 拟采用现金支付方式 不影响公司股权结构 [5] - 交易如顺利完成 预计将降低公司资产负债率 优化资产结构 提升经营效益 [5] 市场表现 - 截至公告日收盘 公司股价报6.25元 上涨2.29% 最新市值为118亿元 [7]

战略转型与资产重组 - 公司拟将持有的珠海格力房产有限公司100%股权转让至珠海投捷控股有限公司，交易以现金方式进行[1] - 此次交易是公司履行“5年内完成存量房地产有序退出”承诺的加速兑现，旨在为以免税为核心的“大消费”主航道腾挪资源与治理空间[1][2] - 交易若顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构，提升经营效益，推动公司从“重资产地产模式”加速转向“轻资产消费运营模式”[2] 业务聚焦与运营协同 - 公司业务布局已全面聚焦于“免税+商管+商贸”三大板块，致力于构建协同发展的综合型大消费生态[4][5] - 免税业务覆盖全国十余个省市的近二十个陆路、港口及机场口岸，拱北口岸免税店成为大湾区跨境消费的重要窗口[4] - 受托运营的三亚湾壹号项目开业首周客流突破百万人次，显示“以商促免、以免带贸”的协同模式正逐步成型[5] 政策环境与增长前景 - 海南自贸港封关运作进入倒计时，粤港澳大湾区高水平开放深化，跨境零售与文旅消费的制度红利加速释放[6] - 公司通过“双区联动”布局，一端深耕大湾区口岸体系，一端布局海南自贸港核心区域，以承接政策红利与客流优势[6] - 随着资产结构优化和主业聚焦，公司估值锚正由“业务扩张”向“运营效率”切换，转型进入释放经营成果的关键阶段[6]

交易概述 - 公司拟将持有的珠海格力房产有限公司100%股权转让至珠海投捷控股有限公司 [1] - 本次交易拟采用现金支付方式，不涉及发行股份 [1] - 本次交易预计构成重大资产重组，但不会导致公司控股股东和实际控制人发生变更 [1] 战略影响 - 交易前公司主营业务为以免税业务为核心的大消费业务及房地产业务 [1] - 通过本次交易，公司将加快完成全面去地产化，更加聚焦于免税业务等大消费主业 [1] - 未来公司将锚定大消费战略主航道，打造立足粤港澳、辐射全国、面向国际的大消费产业集团 [1] 财务影响 - 本次交易为重大资产出售，采用现金支付方式，不影响公司股权结构 [1] - 交易如顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构，提升经营效益 [1]

人民财讯10月21日电，珠免集团（600185）10月21日公告，公司拟将公司持有的珠海格力房产有限公司 (简称"格力房产")100%股权转让至珠海投捷控股有限公司(简称"投捷控股")。本次交易拟采用现金方 式，不涉及发行股份。本次交易预计构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组，不 会导致公司控股股东和实际控制人发生变更。本次交易前，公司主营业务为以免税业务为核心的大消费 业务及房地产业务等。通过本次交易，公司将加快完成全面去地产化，更加聚焦于免税业务等大消费主 业业务。 ...

公司近期财务与法律状况 - 2024年9月末，公司及法人王健林被兰州市中级人民法院采取限制高消费措施，涉及执行标的1.86亿元，但措施于9月29日取消 [2] - 2024年9月初，北京金融法院新增一则对公司执行信息，标的超4亿元 [2] - 截至目前，公司累计被执行总金额已突破52亿元，同时背负94亿元股权冻结，其中上海万达网络金融与小额贷款两家公司的冻结股权占比超九成 [2] 公司发展历程与战略演变 - 1988年，王健林借资100万元在大连创立房地产公司，至1992年公司占据大连房地产市场20%份额，年销售额达20亿元 [3] - 公司发展分为四步：1993年南下广州从区域公司转向全国性公司 [5]；2000年进军商业地产寻求稳定现金流 [7]；2006年因购物中心配需进入文化产业 [9]；2015年前后大举进军海外，投资16个海外项目 [10] - 2016年公司总资产逼近8000亿元，营业收入达2550亿元，王健林连续三年成为中国首富 [10] 公司资产出售与业务收缩 - 2017年公司急转直下，海外收购受挫并遭遇"股债双杀" [11] - 2017年以438亿元出售13个文旅项目予融创，以199亿元出售77家酒店予富力 [11] - 2023年大规模出售购物广场，三十多座易主；2024年出售北京CBD总部大楼并将商管控制权交予太盟投资集团 [11] - 截至2025年9月，万达广场累计出售数量达85个 [11] 私有化退市决策与影响 - 2016年，王健林因对港股估值失望，以每股52.8港元价格回购所有H股完成私有化退市 [12] - 退市引发连锁反应，包括A股IPO受阻、对赌协议危机及资产大规模出售 [12] - 退市决策背景包括2015年公司物业销售贡献82.5%收入，但行业排名从第三降至第四，且物业存货增长15%，酒店业务净亏损6.02亿元 [13][15] - 公司负债率高企，2015年净负债率达61.05%，较2014年上升4.37个百分点，同期同行净负债率约40% [15] 当前资产布局与下沉市场战略 - 公司及王健林目前仍控制约200座万达广场，以及万达体育、万达宝贝王等资产 [20] - 公司加速出售一二线城市万达广场，如2025年5月以500亿元出售48座，覆盖33%商业一线和准一线城市项目及27%商业二线城市项目 [22] - 下沉市场万达广场表现强劲，如四川宜宾县级市项目开业3天客流近40万、销售额超千万；重庆忠县项目开业首日客流23.6万人次、销售额破750万元 [23] - 县城项目具备成本优势，湖北宜都项目总投资约8亿元，较一线城市同等规模项目低逾60%，运营成本低30%-50%，租金回报率达6.8% [23] - 截至2024年底，全国513座万达广场中，三四线城市占比超60%，轻资产模式占比超40% [24] 财富变动与未来挑战 - 王健林财富从十年前2200亿元身家降至2025年父子财富合计588.1亿元 [17] - 公司面临债务危机、消费疲软和竞争加剧等挑战，未来依赖于县域市场万达广场的运营及能否重新上市或引入战略投资者 [25][27]

在当前二手房市场不断攀升的库存量下，突然增加成百上千套"官方房源"，对市场的冲击也是显然的，阵痛不可避免。 中房报记者 许倩丨北京报道 近日，多地国资平台正在扎堆出售手中房产。 北京产权交易所信息显示，北京天恒置业集团旗下公司正在挂牌出售111套房产，房产转让底价从106万元～1397万元不等，总转让底价超过3.3亿元，均 位于北京，覆盖西城、海淀、朝阳、大兴、石景山、房山、丰台多个区域，其中既有西城区金融街18万元/平方米的天价开间，也有房山阎村镇2万元/平 方米的毛坯刚需房。 在这百余套房产中，总价最高的一套是北京市西城区大红罗厂街3号院5层2门501号住宅，挂牌价1396.89万元，建筑面积84.7平方米，约合单价16.49万元/ 平方米。 这个价格略高于市场价。二手房交易平台数据显示，9月份该小区二手房挂牌单价约15.4万元/平方米，3个月内价格下跌41%。 据接近企业人士称，这些房产都是天恒集团自有房产，部分是天恒集团开发项目的剩余房源，部分是用于出租的房产，现在出于优化资产结构、缓解流动 性压力需要，拿出来出售。 "这些都是'沉睡资产'，将其出售可以一次性回收一笔客观的资金，同时避免更大的资金减值 ...

公司重组与业务转型 - 格力地产完成重大资产置换 置出上海 三亚及重庆三地房地产公司股权 同时置入珠海免税集团51%股权 重组于2024年12月31日正式完成[1][5] - 2025年5月8日公司证券简称由"格力地产"变更为"珠免集团" 标志着公司正式从房地产向免税及大消费领域转型[2][6][7] - 控股股东海投公司股权无偿划转至华发集团 国企改革持续进行中[3] 2025年上半年财务表现 - 实现营业总收入17.4亿元 同比减少45.62%[3] - 利润总额扭亏为盈达1.12亿元 归母净亏损2.74亿元 较去年同期收窄50.54%[3] - 现金流有所改善 亏损情况明显收窄[3] 免税业务发展 - 免税业务成为主要业绩支撑 上半年实现营业收入11.31亿元 净利润3.91亿元[7] - 经营活动产生的现金流净额4.56亿元[7] - 免税门店数量增至12家 包括港珠澳大桥珠海口岸 横琴口岸 拱北口岸等9家原有门店 以及新开业的广州南沙港 宜昌三峡机场 珠海青茂口岸3家门店[7][8] - 拥有4家已中标尚未开业经营的免税店 分布在中山 珠海 江门 鹤山 揭阳等地[8] 地产业务处置 - 房地产业务收入4.25亿元 同比大幅减少74.52%[12] - 地产分部利润总额-2.71亿元[12] - 公司承诺5年内完成存量房地产有序退出 不再新增房地产开发业务[13] - 截至2025年6月30日 房地产库存相关存货约78亿元[13] - 开发成本账面余额68.23亿元 扣除跌价准备后账面价值58.13亿元[13] 大消费生态布局 - 形成以免税业务为主导的大消费产业发展格局[3] - 构建"免税+商管+商贸"大消费生态圈 横向拓展商业运营 跨境贸易等高关联板块[10] - 运营珠海国贸购物广场(经营面积5万平方米) 并积极推进格力海岸·新新里MALL等商业项目招商[11]

行业与公司 * 固收行业 利率市场 债券市场[1] * 房地产行业[1][5][6] * 出口行业[5] * 投资领域（螺纹钢 水泥 动力煤）[6] * 银行业（大型银行 非银机构）[11][12] * 保险行业[12] * 政策性银行[19][24] 核心观点与论据 * 8月PMI为49.4 制造业景气水平回落速度减缓 非制造业商务活动指数仍高于临界点 企业生产经营活动总体处于扩张状态[3] * 8月地产高频销售数据好转 新房销售与重点城市二手房销售同比增速转正 受益于低基数和政策放宽（深圳 上海首套房 二套房贷款政策放宽）[1][5] * 出口数据持续好于预期 但集装箱运价综合指数回落 港口货运吞吐量维持高位 预计未来出口可能趋弱[5] * 螺纹钢和水泥等投资相关指标显示表观需求延续低位 政府主导投资与房地产投资均未见明显改善 螺纹钢和动力煤价格在高位筑顶后有所回落 总体投资仍处于低位徘徊状态[1][6] * 反内卷和去地产化预计每年使利率中枢上移15个基点 前提是反内卷持续推进 按三年计算每年15个基点影响有望实现[1][9] * 央行维持不紧不松的货币政策 呵护市场流动性 月初资金面季节性宽松 上周投放1万亿3个月买断式逆回购（净投放0） 9月还有3000亿6个月买断式逆回购到期及3000亿MLF到期[1][10] * 大型银行月初季节性融出回升 非银机构（货基为主）融出占比偏低 货基持有存单久期约105天（比上周减少2.5天 处于近三个月2%分位数水平） 债基久期2.83年（比上周略增0.028年 处于近三个月11%分位数水平） 农商行净买入长期国债和政金债规模仅1亿元（远低于经验性1000亿元规模） 保险公司净买入长期国债和政金债为负66亿元（低于过往经验性150亿元） 配置盘接受程度较低[11][12] * 股债跷跷板效应月度维度突出但周度维度钝化 上证综指每变化100点对应10年国债收益率变化约4个基点（相关系数0.94） 若上证综指3800点对应10年国债收益率中枢1.8% 4000点对应1.88% 3600点对应1.2%[1][13][17][18] * 基本面因素对债市影响较小 债市基准趋势调整主要由股市情绪驱动 布兰克三因子模型显示9月基本趋势支撑位置在1.66（与8月基准位置无明显变化）[1][15] * 年内利率供给偏少 国债发行进度达70% 地方债完成75% 政策性银行债净融资达1.74万亿 全年利率供给预计还有4万亿（低于去年同期6.04万亿）[3][19] * 9月至12月地方债净融资量预计1.38万亿元（主要由新增债构成 用于满足实物工作量需求） 市政和产业园区基础设施 交通基础设施是专项债主要资金投向 土地储备专项债用途比例不小且有提速迹象[3][23] * 政策性银行债券9月至12月还有0.66万亿元净融资需求 新型政策性金融工具总额度还要提升 第三季度超幅融资增长显著 9月和10月保持较高水平 11月和12月可能减弱[24] * 四季度存在利率窗口性机会 但中长期行情推进节奏较慢[3][27] 其他重要内容 * 8月出厂价格指数自7月财经会议以来持续回升 物价筑底迹象显现 经济内生动能边际修复倾向[1][3][4] * 需求偏弱和就业压力仍存[1][3][7] * 反内卷交易自7月以来逐步降温 需求端内生支撑力有限 财政支撑力存在变数和余量 外需大概率下行（时间可能延后） 经济数据对债券市场不构成利空[8] * 模型优化以60个月为步频滚动窗口 样本外预测拟合优度接近0.95 对基本面因素决定的基准位置有较好描述能力[16] * 财政部对消费贷贴息刺激消费 真金白银形式消费刺激概率下降[20] * 四季度可能增加特殊再融资债额度 但延续到元旦后春节前更顺畅 今年安排化解地方政府存量隐性债务风险资金总额2万亿 提前下达也不足以带来去年那样大的利率供给压力[20] * 截至8月底新增一般地方政府专项发行额3.88万亿（占全年额度75%） 其中新增一般地方政府专项发行额6200亿元（占比77.6%） 新增专项地方政府专项发行额3.26万亿元（占比74.2%） 整体地方政府净融资规模约7.2万亿元 节奏较往年前置 特殊再融资占97%[21] * 明年特殊再融资额度可能提前下达 但量不会全部在今年完成 仅部分贡献 今年剩余特别再融资额度不会导致整体利率供给压力大于去年[22] * 美联储年内可能还有一次降息机会（三季度末或四季度初）[25] * 国债和政策性银行债发债节奏总体均匀 地方政府新增债务大概率集中在9至10月 导致11至12月发行低谷[25]

上海壹号院销售表现 - 上海壹号院五批次66套房源1小时内售罄 销售额达48亿元[3] - 项目2025年累计销售金额超220亿元 保持全国单盘销冠纪录[3][4] - 成交均价从首批次17万元/平方米上涨至五批次19.8万元/平方米 套均总价约7300万元[4] 衢州发展业绩状况 - 2025年上半年归母净利润预计2.1亿元 同比减少13.25亿元下降86%[6] - 扣非净利润预计5.9亿元 同比减少18.16亿元下降75%[6] - 业绩下滑主因地产结算收入同比减少约110亿元 公允价值变动损失减少7.5亿元[6] 公司战略转型举措 - 加速去地产化 2024年以来无新增拿地记录[6] - 通过发行股份收购先导电科95.46%股权 标的公司100%股权预估值不超过120亿元[3][7] - 配套募集资金不超过30亿元 推动业务结构向硬科技实体制造转型[3][7] 收购标的先导电科业务背景 - 国内ITO靶材龙头企业 主营PVD溅射靶材和蒸镀材料研发生产[9] - 控股股东先导稀材在衢州投资三个百亿级项目 包括总投资95亿元的智能传感器项目[8] - 产品覆盖新型显示、光伏及半导体等战略新兴产业[9] 地方产业政策支持 - 衢州市新材料产业涉及氟硅新材料、动力电池材料、电子化学材料三大领域[9] - 政策目标推动新材料产业链产值突破1000亿元 六大标志性产业链产值超2200亿元[9] - 先导电科业务符合衢州市特色"6+X"现代化产业体系建设方向[9]