股价表现 - 万国数据-SW今日低开高走 午后涨超4% 截至发稿涨4.83%报39.52港元 成交额5.17亿港元[1] 政策利好 - 国家发改委发布REITs常态化申报推荐通知 推动市场扩围扩容并支持扩募[1] - 新上市REIT可在IPO后六个月申请资产注入 意味着任何收购可加速[1] - 该政策对万国数据和世纪互联均有增量正面影响[1] 业务进展 - 国内数据中心业务上架率持续提升 新签订单增加[1] - 数据中心行业正处在供需好转的周期中[1] - DayOne积极在欧洲、东南亚区域落地新项目 有望实现"3年内签约1GW容量"目标[1] - 成功发行国内首批数据中心REITs项目 获得市场高度关注 体现资本市场对优质数字基建资产的认可[1]

产品获批与资产概况 - 华夏安博仓储REIT于9月22日正式获得证监会准予注册批复及深交所无异议函 [1] - 该REIT是已上市及申报中的仓储物流类REITs中唯一全部资产均位于大湾区的产品 [1] - 首发底层资产为安博位于粤港澳大湾区的三个物流中心：安博广州开发区物流中心、安博东莞石排物流中心和安博东莞洪梅物流中心 [1] 发起人实力与市场地位 - 发起人安博是全球领先的物流仓储设施投资商和运营商，资产管理总面积达1.21亿平方米，服务全球6500家客户 [1] - 安博于2003年进入中国市场，目前在中国24个核心消费城市运营管理44个物流中心，资产总面积约530万平方米 [1] - 安博在中国市场服务高端制造、医药、汽车、新能源、电商零售及快递快运等行业的众多头部企业 [1] 底层资产质量与区位优势 - 三处底层资产均位于粤港澳大湾区核心区位，辐射广州、深圳、东莞、佛山、中山等多个大中城市 [2] - 资产按国际领先标准设计建造，成熟度高、运营状态良好，主要用于城市配送，服务于当地居民和产业的刚性需求 [2] - 当地仓储物流需求高度旺盛，资产受外贸政策波动影响较小 [2] 行业意义与市场影响 - 华夏安博仓储REIT的获批体现了外资加速布局中国公募REITs市场的趋势 [2] - 自2024年国家发改委全面推动REITs项目常态化发行以来，基础设施REITs市场表现稳健，外资企业参与积极性显著提升 [2] - 该产品的推出对推动中国物流基础设施行业发展具有重要意义 [2] 运营管理经验与团队 - 安博在全球范围内拥有丰富的国际化REITs运营管理经验 [2] - 该REIT运营管理机构的核心团队均来自安博中国，运营团队来自原有三个项目的一线管理团队 [2] - 主要管理人员从业经验均超过15年 [2] 战略意图与资本运作 - 发行公募REITs是安博进一步扩大在华投资的重要工具，有助于提升资本运作效率 [3] - 该举措为境内外投资者创造了深度参与中国物流基础设施行业发展的机会 [3] - 此举彰显了安博持续深耕中国市场的战略眼光和长期承诺，体现了其对中国经济韧性与未来增长潜力的坚定信心 [3]

支持扩容扩募与资产创新 ◎记者 聂林浩 近日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报 推荐工作的通知》（下称"通知"）。通知内容涵盖了推动市场扩围扩容、积极支持扩募、做好项目把 关、加强组织保障等多个层面。在业内人士看来，该政策的发布是推动公募REITs市场常态化发展后的 又一重要节点，不仅延续了此前政策对市场的"铺路"作用，更致力于为REITs注入持续动力，进一步拓 宽市场空间和发展上限。 "零案例"类型项目有望突破 通知称，基础设施REITs常态化推荐发行以来，制度规则进一步健全，项目申报推荐有序开展，发行规 模稳步增长，资产类型不断丰富，市场表现稳中向好，畅通投资循环、扩大有效投资的作用逐步显现。 Choice数据显示，截至9月18日，已上市公募REITs数量达74只，此外，华夏凯德商业REIT已于9月16日 正式成立，即将登陆上交所。我国公募REITs市场产品数量已跃居亚洲首位。 底层资产类型也不断丰富。目前，公募REITs资产类型已达10种。其中，园区基础资产REITs数量最 多，共19只，交通、消费、仓储物流类型的数量均超过10只，数据中心、水利设 ...

中国商报（记者 马文博）从国家发展改革委相关负责人发声到国务院常务会议最新部署，近期，进一步促进民间投资发展的政策信号持续释放。业内人士 表示，促进民间投资发展对于实现经济持续健康发展具有重要意义，有助于推动投资提质增效，激发民间资本的投资积极性，为市场注入新的活力。 铁路、核电、油气管道等领域具有投资规模大、回报周期长等特点。图为贵州省盘州市茶厅左线隧道出口的施工现场。（图片由CNSPHOTO提供） 拓宽民间投资空间 民间投资是我国固定资产投资的重要组成部分，也是推动投资提质增效的重要力量。 9月12日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议。会议指出，要进一步激发民间投资活力、促进民间投资发展，拓宽民间投资空间，支持民间资本加大 新质生产力、新兴服务业、新型基础设施等领域投资。 民间投资增长有支撑 国家统计局发布的最新数据显示，今年1—8月，民间投资同比下降2.3%；扣除房地产开发投资，民间投资同比增长3.0%。 国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，今年以来，受国际环境变化、房地产市场调整等因素影响，民间投资有所放 缓，但扣除房地产开发投资，民间项目投资基本稳定。 今年以来，一 ...

文章核心观点 - 养老设施不动产投资信托基金（REITs）的推出是公募基金行业服务国家积极应对人口老龄化战略的重要金融创新，旨在破解养老产业融资难题，引导社会资本参与，并推动行业向专业化、市场化转型 [1][3][7] - 养老设施REITs目前处于“政策落地-项目储备-标准磨合”的培育阶段，面临资产合规、机构认知及运营能力等多重挑战，但其发展路径在顶层政策引领下正日益清晰 [6][7] - 公募基金行业将通过养老设施REITs这一工具，连接社会资本与养老产业，为投资者提供分享产业发展红利的机会，并助力构建养老资产投资的良性循环机制 [7][8] 政策背景与支持 - 2024年7月，基础设施领域不动产投资信托基金项目常态化发行的通知首次将养老设施项目纳入发行范围，标志着养老服务领域与资本市场开始深度对接 [1] - 2025年1月，《关于深化养老服务改革发展的意见》首次以党中央、国务院名义将养老设施REITs纳入国家战略框架 [3] - 2025年，中国证监会及国家发展改革委相继出台政策，提出推动资本市场满足多元化养老金融需求，并探索养老设施作为基础资产发行REITs，形成政策接力 [3] 养老市场供需格局 - 截至2024年末，中国60周岁以上人口为3.1亿人，占全国人口22%，已进入中度老龄化社会 [1] - 2015年至2024年间，养老机构数量从11.6万个增至40.6万个，增幅高达250%，但同期养老床位数量仅从672.7万张增长至799.3万张，增幅为19%，形成机构多、床位少的格局 [2] - 截至2024年末，每千名60岁以上老年人仅拥有25.8张养老床位，养老服务设施远未满足日益增长的养老需求 [2] 养老设施REITs的发行条件 - 养老项目需依法登记并在民政部门备案，项目权属清晰，底层资产完整 [4] - 项目运营收益良好，运营时间原则上不低于3年，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元 [4] - 发起人需具有较强的扩募能力，拥有首发规模2倍的可扩募资产，且项目近3年未出现重大运营问题或合同纠纷 [4][6] 当前发展面临的挑战 - 养老机构对REITs的认知尚处于培育阶段，部分机构为非营利法人，需改制为公司制企业才能满足收益分配要求 [6] - 养老行业参与主体以中小机构为主，其床位数量、收入规模及专业运营能力有待提升 [6] - 存量养老设施多存在土地性质复杂等问题，需通过补办手续或规划调整以满足REITs发行要求 [6] 行业影响与发展前景 - 养老设施REITs有望缓解养老机构的资金瓶颈，激活社会资本参与积极性，构建良性循环机制 [7] - REITs对现金流稳定性、资产合规性和信息披露的严格要求，将推动养老机构提升运营效率与服务品质，加速行业转型 [7] - 公募基金行业将凭借其专业优势，帮助投资者分享养老产业发展红利，获得“现金流+资产增值”的双重收益 [7] 公司战略与举措 - 中航基金将系统化构建养老设施REITs项目全周期服务机制，针对不同发展阶段的养老机构实施差异化服务策略 [8] - 公司将在项目前期深度参与培育、筛选与申报，发行后着力提升存续期运营管理能力，并强化投资者教育与信息披露工作 [8]

财务业绩 - 上半年实现总收入约2.16亿元，租金及物业管理服务费收入约2.14亿元 [1] - 合并息税折旧摊销前利润(EBITDA)约1.38亿元，基础设施项目EBITDA约1.44亿元 [1] - 可供分配金额约1.67亿元，剔除公允价值变动损益影响后的基础设施项目EBITDA净利率为67.12% [1] 运营状况 - 基础设施项目高效服务70个客户，涵盖电商、快递物流、医药冷链等多个行业 [1] - 10个仓储物流园期末平均签约出租率超过90%，核心运营指标优于行业平均水平 [1] 管理举措 - 通过精细化运营和资产焕新举措提升租户黏性和园区竞争力 [2] - 硬件方面推进系统性园区改造更新计划，例如普洛斯(重庆)城市配送物流中心完成外立面翻新、绿化升级和路面修缮以提升园区形象与运营效率 [2] - 软件方面积极打造园区生态，通过举办各类特色活动增强租户归属感与满意度，助力运营稳定与长期价值增长 [2]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 2025年9月上半月，公募REITs市场企稳趋势巩固，深度回调板块现反弹，估值再度回落，机构顶格报价趋势仍存，多元资产加速进场，新资产招投标信息屡现，仓储物流首发估值折价率呈收窄趋势 [3] 根据相关目录分别进行总结 1. REITs市场调整幅度收窄，相比股债息差依旧坚挺 - 9月上半月，A股小幅调整后回升，10年期国债收益率升至1.87%，中证REITs指数下跌0.81%，较8月同期跌幅明显收窄 [11] - 9月上半月，保租房和消费上涨，涨幅分别为0.63%和0.37%，其余板块跌幅收窄，产业园领跌；IDC、消费和保租房REITs上涨数量占比分别为100%、70%和63%，产业园近80%个券下跌 [16][19] - 9月上半月，沪深REITs市场整体日均换手率为0.48%，仅保租房REITs日均换手率环比上升0.08pcts，能源与交通降幅明显 [24] - 截至9月15日，产权类REITs派息率为3.92%，与10年期国债收益率息差处于41%分位，与红利股息差处于71%分位；交通和产业园派息率分位值提升，消费派息率分位值大幅下调 [28] - 产权类P/NAV最新值为1.29X，处于历史58%分位，产业园和消费估值分位回调，IDC估值分位抬高；经营权类P/FFO最新值为14.13X，处于历史57%分位，能源、公用事业和交通估值回调 [32] - 两大类资产IRR分位值均上调，产权类REITs最新IRR为3.9%，处于历史44%分位，经营权类最新IRR为3.2%，处于历史20%分位；产业园IRR分位值升至历史58%分位 [35] 2. 机构顶格报价趋势仍存，网下认购情绪高位维持 - 9月上半月，消费类华夏凯德商业REIT发行，规模22.87亿元，截至9月15日，沪深上市公募REITs达74只，总市值2217亿元 [40] - 华夏凯德商业REIT网下有效认购倍数达252.6倍，是网下认购倍数排名第三的首发项目 [41] - 华夏凯德商业REIT发行规模小于7 - 8月项目，顶格申购规模降至6.39亿元 [45] - 机构顶格报价趋势仍存，98%产品以询价上限报价，最终定价处于询价区间的82%位置，让利幅度扩大 [52] - 华夏凯德商业REIT网下入围率约99%，网下配售比例为0.40% [56] - 9月中金唯品会奥莱REIT上市首日上涨27%，涨幅收窄；2025年至今，剔除极端值后，0.5/1亿元现金账户网下打新收益分别为172/345万元，申购收益率为3.45% [61] 3. 多元资产加速进场，扩募混装开辟新途 - 9月12日，国家发改委发布“782号文”，加快成熟资产项目申报，研究新型资产发行路径，支持民间投资项目上市；上线信息系统，完善沟通机制 [70] - 缩短扩募时限至6个月，支持跨行业资产混装，整合存量资产；建立工作台账，培育优质项目，严格审核，鼓励提高资金回收比例 [71] - 2024年以来有61宗公募REITs拟申报或招标，文旅、公用事业和产业园居多；沪深上市REITs原始权益人以国央企为主，政策支持民间项目上市，促进市场扩容 [76] - 简化扩募流程，扩募周期预期缩短；允许购入同类或关联不同行业资产，强化规模效应和抗风险能力 [79] - 建立项目工作台账，动态推进项目；严格把关项目质量，确保手续完备，优先推荐高比例资金回收项目；上线信息系统，实现全流程标准化管理 [83] 4. 物流首发估值折价收窄，新资产招投标陆续开展 - 截至9月15日，2单扩募已注册未发行，11单首发和3单扩募项目在审 [85] - 9月上半月，华夏安博仓储物流REIT和华夏中海商业REIT披露问询回复文件，前者估值折价3.5%，折价幅度收窄，后者估值下调1.9%，低于近期消费类首发项目 [88][94] - 9月上半月，2单公募REITs招投标信息更新，华夏基金中标文旅项目，近期招投标涌现文旅、港务等新资产 [96][99]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周公募 REITs 市场小幅下跌但成交额增加 产权类和特许经营类指数均下跌 除生态环保类 REITs 小幅上涨外 消费基础设施类 REITs 跌幅最高 国家发展改革委发文助力基础设施 REITs 发展 中金唯品会奥莱 REIT 上市 今年已有 15 只公募 REIT 成立 23 只基金待上市 市场有望扩容 资产荒背景下 公募 REITs 配置性价比较高 [5][41] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 本周公募 REITs 市场小幅下跌 截至 2025 年 9 月 12 日 中证 REITs 指数较上周下跌 0.84%至 840.03 中证 REITs 全收益指数为 1070.04 较上周下跌 0.78% [10] - REITs 市场成交额增加 本周总成交规模为 6.39 亿份 较上周环比增长 3.23% 成交额为 28.91 亿元 较上周环比增长 3.99% 区间换手率为 2.81% 上周为 2.73% [12] - 产权类和特许经营类公募 REITs 指数均下跌 分别下跌 0.85%和 0.54% 产权类中消费基础设施类等多类下跌 特许经营类中市政设施类等多类下跌 仅生态环保类 REITs 上涨 0.87% [15][18] - 不同类型公募 REITs 成交额和换手率多数下跌 仅消费基础设施类成交额提高 136.83%至 7.73 亿元 多类 REITs 成交额和换手率有不同程度下跌 [21][23] - 本周公募 REITs 产品多数下跌 74 只中除新上市的中金唯品会奥莱 REIT 外 12 只上涨 61 只下跌 部分产品涨幅和跌幅靠前 部分产品换手率和周成交额较高 [24] 一级市场 - 2025 年以来 15 只公募 REITs 完成发行 截至 2025 年 9 月 12 日 共发行 74 只公募 REITs 发行规模合计 1945 亿元 2024 年发行 29 只规模 646 亿元 2025 年 9 月暂未新发行 [30] - 共有 23 只公募 REITs 基金待上市 其中 12 只为首发 11 只为扩募 项目状态多样 分类型来看产业类和特许经营类各有不同数量的 REITs [32] 公募 REITs 政策及市场动态 - 易方达广开产园 REIT 约 3.84 亿份额 9 月 23 日解除限售 解除限售后流通份额将增加 该基金基础设施项目经营状况稳定 2024 年 8 月 29 日至 2025 年 6 月 30 日累计可供分配金额为 8238.27 万元 [36][37] - 华夏凯德商业 REIT 募集结果公布 战略配售比例达 100% 募集份额总额 4 亿份 战略配售、网下发售、公众发售确认比例不同 战略投资者已全额缴款 [38] - 发改委鼓励已上市的基础设施 REITs 通过扩募等方式筹集资金购入优质资产 简化新购入项目申报流程 拓宽新购入项目资产范围 [39][40] 投资建议 - 本周 REITs 指数小幅下跌 中证 REITs 指数和全收益指数分别下跌 0.84%和 0.78% 市场成交金额增加 分资产类型看产权类和特许经营类指数下跌 仅生态环保类 REITs 上涨 消费基础设施类跌幅最高 [5][41] - 国家发展改革委发文助力基础设施 REITs 发展 中金唯品会奥莱 REIT 上市 今年 15 只公募 REIT 成立规模超 300 亿元 23 只基金待上市 市场有望扩容 活跃度有望提升 资产荒背景下 公募 REITs 配置性价比较高 [5][41]

核心观点 - 国家正通过设定民间投资最低参股比例、扩大准入领域和强化资金支持等措施 激发民间投资活力 重点推动铁路、核电、油气管道等重大基础设施领域民间资本参与 [1][2][7] 政策动向 - 国务院常务会议聚焦企业关切问题 提出在扩大准入、打通堵点、强化保障等方面实施务实举措 [2] - 酝酿出台的民间投资政策文件将设定铁路、核电、油气管道等领域重大项目民间投资参股最低比例要求 [2] - 民营经济促进法明确支持民营经济组织参与国家重大战略、重大工程及战略性新兴产业投资 [4] 投资表现与领域拓展 - 1-8月民间固定资产投资同比下降2.3% 主要受房地产投资下滑影响 [2] - 同期基础设施民间投资同比增长7.5% 增速高于全部基础设施投资5.5个百分点 [2] - 核电领域民间资本参与取得进展：2023年5个项目引入民间资本 参股比例首次提至10%；2024年上半年10家民营企业参股5个核电项目 持股比例最高达20% [2] 项目与资金支持措施 - 国家发改委"全国向民间资本推介项目平台"截至6月25日推介项目投资额超10万亿元 [4] - 支持民间投资项目发行基础设施REITs 截至6月累计推荐92个项目 其中70个已发行上市 发售基金总额1794亿元 预计带动新项目投资超1万亿元 [4][5] - 健全多层次资本市场体系 支持民营企业通过发行股票、债券等方式获得直接融资 [4] 实施挑战与保障要求 - 重大项目具有投资数额大、周期长、收益周期长等特点 需民间资本综合评估自身实力并权衡初期风险与后期收益 [6] - 民营经济促进法明确要求政府和社会资本合作项目合理设置权利义务 明确收益方式、风险分担及纠纷解决机制 [7] - 需进一步扩大投资范围、强化金融支持及权益保障以激发民间投资活力 [7]

核心观点 - 房地产板块上周表现强劲 超额收益显著 中信房地产指数周涨幅5[3]8% 跑赢沪深300指数4[3]4个百分点 在29个中信行业中排名第2[3] - 新房市场成交面积同比小幅上升但环比下降 36城上周成交144[3]3万方 环比-11[3]0% 同比+2[3]3% 年初至今累计成交6935[3]6万方 同比-7[3]4%[3] - 二手房市场表现强劲 15城上周成交150万方 环比+16[3]1% 同比+16[3]3% 年初至今累计成交5600[3]4万方 同比+12[3]2%[3] - 土地市场成交大幅萎缩 百城土地成交建筑面积966[3]3万方 环比-51[3]7% 同比-69[3]0% 成交楼面价1074元/平 环比-38[3]0% 同比-48[3]5%[35] - 政策层面持续释放积极信号 涉及盘活存量土地 低效用地再开发 以及加快基础设施REITs项目申报等举措[54][56] 板块表现与行情回顾 - 房地产板块上周涨幅5[3]8% 显著超越市场主要指数 沪深300指数涨1[3]4% 万得全A指数涨2[3]1%[3] - 板块内个股普涨 上周上涨个股共101支 下跌仅16支[47] 涨幅前五为首开股份(+57[3]0%) 苏宁环球(+47[3]1%) 卧龙新能(+28[3]1%) *ST亚太(+27[3]6%) 福星股份(+20[3]6%)[49][50] - 重点房企中40支上涨 远洋集团(+45[3]4%) 碧桂园(+37[3]5%) 世茂集团(+37[3]1%) 龙光集团(+18[3]5%) 融创中国(+17[3]6%)涨幅居前[49] 新房市场情况 - 全国36城新房成交面积144[3]3万平方米 环比下降11[3]0% 但同比上升2[3]3%[9] - 分城市能级看 一线城市中北京(-8[3]4%) 上海(-10[3]0%) 广州(-0[3]6%)环比下降 深圳(+10[3]8%)环比上升[9] - 新一线城市表现分化 武汉环比大幅上升78[3]5% 杭州(-37[3]2%) 苏州(-34[3]7%)环比显著下降[32] - 年初至今累计成交面积6935[3]6万方 同比仍下降7[3]4%[9] 二手房市场情况 - 全国15城二手房成交面积150万平方米 环比大幅上升16[3]1% 同比上升16[3]3%[15] - 9月1日至12日累计成交265[3]8万方 同比上升19[3]7%[15] - 年初至今累计成交5600[3]4万方 同比上升12[3]2% 表现持续好于新房市场[15] 库存与去化周期 - 13城新房累计库存7798[3]9万平方米 环比基本持平(+0[3]0%) 同比下降9[3]2%[21] - 13城整体去化周期为20[3]8个月 环比延长0[3]9个月 同比延长0[3]2个月[21] - 分城市能级看 一线城市去化周期14[3]6个月 新一线13[3]5个月 二线18[3]5个月 三四线高达47[3]9个月[21] 土地市场情况 - 土地供应大幅收缩 百城供应土地数量415宗 环比-22[3]6% 同比-48[3]1% 供应建筑面积2112[3]9万方 环比-31[3]9% 同比-44[3]9%[33] - 土地成交规模锐减 成交建筑面积966[3]3万方 环比-51[3]7% 同比-69[3]0%[35] - 土地市场热度低迷 成交楼面价1074元/平 环比-38[3]0% 同比-48[3]5% 溢价率仅3[3]6%[35] - 年初至今累计成交土地建筑面积75818[3]7万方 同比-7[3]0%[35] 行业融资情况 - 房企信用债发行规模59[3]6亿元 环比-31[3]4% 同比-8[3]9%[38] - 上周净融资额29[3]4亿元[38] - 2025年至今累计发行信用债438支 总金额3609[3]2亿元 同比上升20[3]7%[39] 政策动态 - 中央层面强调盘活存量资源 国务院国资委提出要融入城市创新生态和基础设施建设 培育城市新质生产力[54] - 国家发改委发文要求加快基础设施REITs项目申报 重点推动收费公路 清洁能源 仓储物流 保障性租赁住房等成熟资产类型[54] - 地方政策积极 广东省推进模块化建筑试点 河南省出台12条措施支持住房消费 包括加大购房补贴 支持多子女家庭购房等[54] 投资建议 - 房地产开发领域建议关注华润置地 保利发展 滨江集团 绿城中国等大股东实力较强的地方性国企及优质民企[7] - 物业管理领域建议关注华润万象生活 绿城服务 保利物业 越秀服务等具备市场化外拓能力和服务边界拓宽能力的公司[7] - 房地产经纪领域建议关注贝壳 我爱我家等龙头公司 二手房市场复苏程度持续好于新房[8]