政策框架与制度安排 - 中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告自2025年12月31日起实施，标志着公募REITs市场正式迈入“商业不动产与基础设施REITs并行发展”的新阶段[1] - 监管部门初步明确“1+3+N”政策框架，其中“1”为证监会公告，“3”为1项通知和2项工作规程，“N”为沪深交易所等单位的17项配套规则[3] - 规则针对新增商业不动产业态进行适应性调整优化，体现“分类管理、分类施策”的针对性安排，公告共八条明确了产品定义、基金注册及运营管理等核心制度安排[3] - 市场人士认为公告为市场提供了稳定的制度预期，有助于推动REITs市场健康规范发展[4] 市场发展阶段与战略定位 - 商业不动产REITs试点的推出标志着市场进入“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段，朝着全门类、全资产的成熟方向迈进[5] - 下一阶段监管部门将采取两类REITs并行推进的发展策略，以增强REITs市场服务实体经济的广度与深度[5] - 基础设施REITs主要承担“稳经济、补短板”职能，具有公共属性强、现金流稳定等特点[6] - 商业不动产REITs更加侧重“促消费、调结构”，市场化程度更高，与宏观经济周期和消费景气度联系紧密，可精准对接商业综合体、零售、办公楼、酒店等业态的盘活需求[6] 项目筛选与推进原则 - 监管部门将按照“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，分阶段推进试点工作，坚持强监管防风险[7] - 试点初期坚持稳中求进，不求多、不求快，严把发行上市质量关、合规关和风险关[7] - 重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目，优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产[7] - 优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的商业不动产项目，优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态[7] - 目前项目储备较为充裕，质量总体不错[1][7] 中介机构责任与监管机制 - 压实中介机构把关责任，坚持“申报即担责”原则，持续完善证券公司、基金管理人、律师事务所等机构的执业标准[8] - 压实中介机构在尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等方面的责任，同时压实运营管理机构的信息披露和资产运营管理责任[8] - 相关部门将做好REITs准入监管、日常监管与风险监测处置，及时发现和处理违法违规行为及风险事件[8] - 建立健全有效制衡的质量控制体系与廉政监督机制，REITs审核注册及监管工作坚持“能公开、尽公开”原则，全面接受社会监督[8]

政策框架与核心制度安排 - 中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，自2025年12月31日起实施，标志着公募REITs市场从基础设施领域向商业不动产领域的关键扩容，进入“商业不动产与基础设施REITs并行发展”新阶段 [1] - 制度体系采用“1+3+N”框架，包括1项证监会公告、1项通知、2项工作规程以及沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的17项配套规则 [1] - 公告共八条，从产品定义、基金注册及运营管理要求、发挥基金管理人和专业机构作用、强化监管责任等方面，明确了商业不动产REITs的核心制度安排 [2] - 规则主要针对新增的商业不动产业态，在从严管理基础上进行适应性调整优化，提高制度包容性和适应性，体现对不同领域REITs“分类管理、分类施策”的针对性安排 [1] 市场发展阶段与战略意义 - 商业不动产REITs试点的推出，标志着中国REITs市场正式迈入“商业不动产与基础设施REITs并行发展”的新阶段，朝着全门类、全资产的成熟方向迈进 [1][2] - 此举并非简单资产类型拓展，而是基于商业不动产与基础设施在资产属性、管理体制、运营管理和风险收益特征等方面的主要差异，建立的REITs分类管理制度安排 [3] - 下一阶段，监管部门将采取商业不动产REITs与基础设施领域REITs并行推进的发展策略，以增强REITs市场服务实体经济的广度与深度 [3] - 基础设施REITs更多承担“稳经济、补短板”职能，具有公共属性强、现金流预期稳定、受宏观经济波动影响相对较小的特点 [3] - 商业不动产REITs更加侧重“促消费、调结构”，市场化程度更高，与宏观经济周期、消费景气度联系更紧密，可精准对接商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态的盘活需求 [3] 试点推进原则与项目筛选 - 监管部门将按照“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，坚持市场化法治化方向，聚焦重点区域和优质项目，分阶段推进试点工作 [3] - 推进试点初期坚持稳中求进，不求多、不求快，严把发行上市质量关、合规关和风险关，重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目 [1][4] - 优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的商业不动产项目，优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态 [4] - 目前项目储备较为充裕，质量总体不错 [1][4] 市场建设与监管机制 - 通知围绕完善工作机制、压实机构责任，推动商业不动产REITs健康发展；加快推进REITs市场体系建设，重点推进市场扩容扩围、加强二级市场建设、完善市场生态；进一步优化审核注册流程、健全市场化标准体系；健全全链条监管机制安排、加强监管和风险防范等四个方面作出安排 [2] - 坚持“申报即担责”原则，持续完善证券公司、基金管理人、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构等中介机构的执业标准，压实其在尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等方面的责任 [4] - 压实运营管理机构的信息披露责任和资产运营管理责任，发挥好市场“看门人”作用 [4][5] - 相关部门将做好REITs准入监管、日常监管与风险监测处置，及时发现并处理违法违规行为和风险事件 [5] - 审核注册及监管工作坚持“能公开、尽公开”原则，全面接受社会监督，同时建立健全有效制衡的质量控制体系与廉政监督机制，为流程规范运行提供保障 [5]

政策框架与核心制度安排 - 中国证监会于2025年12月31日公布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着商业不动产REITs试点从制度设计进入市场实践阶段，规则自公布之日起施行 [1] - 监管部门初步明确了“1+3+N”政策框架，其中“1”为纲领性《公告》，“3”指《通知》及2项工作规程，“N”指由沪深交易所等机构制定的17项配套规则 [2] - 《公告》从产品定义、基金注册及运营管理、发挥专业机构作用、强化监管责任等方面明确了商业不动产REITs的核心制度安排 [2] 配套规则的系统性细化 - 配套规则系统化完善了REITs准入标准，明确了项目在合规、财务、资产评估及基金运作等基本要求，并对商业不动产REITs作出针对性安排 [3] - 配套规则推动建立更市场化的机制，研究建立了与无风险利率等市场基准挂钩的、更具科学性的收益率要求，并严格规范回收资金用途，明确不得用于购置商品住宅用地 [3] - 配套规则支持REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合以提升规模效应与风险分散能力，并将首发后扩募申报时间缩短至6个月 [3] - 配套规则优化审核机制，将首次反馈意见出具时限由受理后30个工作日缩短至20个工作日，并制定招募说明书编制指南，同时交易所将通过现场督导严把发行上市准入关 [4] 试点推进原则与项目申报 - 商业不动产REITs试点遵循“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，初期坚持“稳中求进、质量优先”，聚焦重点区域和优质项目 [5] - 自制度规则发布实施之日起，符合条件的市场参与主体即可直接向证监会及证券交易所申报项目 [1][5] - 试点初期将严把质量关、合规关和风险关，重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健的优质项目 [6] - 优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持上市公司、央企、地方重点国企及优质民企、外企持有的项目，优先推进商业综合体、商业零售、办公楼、酒店等业态 [6] 监管与责任压实 - 监管部门将压实中介机构责任，坚持“申报即担责”原则，持续完善证券公司、基金管理人、律所、会计师事务所等机构的执业标准 [6] - 督促中介机构强化尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等方面责任，并压实运营管理机构的信息披露和资产运营管理责任 [6] - 监管部门将做好REITs准入监管、日常监管与风险监测处置，持续强化公权力运行监督制约，建立健全质量控制体系与廉政监督机制 [6] 市场发展阶段与战略定位 - 商业不动产REITs试点的推出标志着中国REITs市场进入“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段，向着全门类、全资产的成熟方向迈进 [1][7] - 此次试点是基于商业不动产与基础设施在资产属性、管理体制、风险收益特征等方面的差异，为契合资产特质、提升制度适配性所建立的分类管理制度安排 [7] - 下阶段监管部门将采取商业不动产REITs与基础设施REITs并行推进的发展策略，两大领域将各自发挥优势、协同发力 [7] - 基础设施REITs更多承担“稳经济、补短板”职能，具有公共属性强、现金流预期稳定、受宏观经济波动影响相对较小的特点 [7] - 商业不动产REITs更加侧重“促消费、调结构”，市场化程度更高，与宏观经济周期、消费景气度联系更紧密，可精准对接商业综合体、零售、办公楼、酒店等业态的盘活需求 [8]

文章核心观点 - 高质量推进城市更新已成为国家战略重点，被列为“十五五”规划重点任务，旨在通过系统治理、优化结构、完善功能来扩大内需、促进房地产发展模式转型并提升城市生活品质 [1] - 城市更新有望成为重要的投资驱动引擎，通过盘活存量用地、收购存量商品房用于保障性住房等方式，既能稳定房地产市场，又能拉动投资和释放消费潜力 [2] - 高质量推进城市更新面临资金挑战，当前主要依赖政府债券，未来需建立政府引导、市场运作、全社会参与的可持续投融资模式，并探索多元化融资工具 [2][3] - 城市更新的价值导向是提升居民生活质量，具体体现为住建部提出的“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设目标，各地规划也围绕历史文化保护、数字化转型、生态宜居等关键词展开 [4] 政策与规划动向 - 全国住房城乡建设工作会议将“高质量开展城市更新，编制实施‘十五五’城市更新专项规划”列为重点任务 [1] - 浙江、河北等多地已将城市更新写入当地“十五五”规划建议 [1] - 5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出健全多元化投融资方式 [3] - 8月，中共中央、国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》，提出创新财政金融政策工具，吸引和规范社会资金参与 [3] - 11月，国家发展改革委推动基础设施REITs扩围至城市更新设施等行业领域和资产类型 [3] 对房地产与投资的影响 - 城市更新结合城中村改造，可盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，有助于稳定房地产市场 [2] - 高质量的城市更新不仅能拉动投资，更能通过创造优质消费空间、提升资产价值来增强消费信心、释放消费潜力 [2] - 城市更新鼓励收购存量商品房用于保障性住房，将去库存与完善住房保障体系相结合 [2] 投融资模式与资金来源 - 目前，发行政府债券（如地方政府专项债券）是城市更新项目的主要资金来源，例如天津市和宿迁市的相关计划 [2] - 城市更新包含大量公益性较强、缺乏稳定现金流回报的项目，难以完全依靠市场化融资 [3] - 应构建政府引导、市场运作、全社会参与的可持续投融资模式 [3] - 未来可探索将地方政府专项债作为启动资金，吸引城投债、绿色债券等市场化融资跟进 [3] - 探索央地协同增信模式，吸引更多风险偏好较低的投资者投资城投债或科创债 [3] - 畅通退出渠道，推动基础设施REITs发展，完善贴息工具，降低社会资本的融资成本 [3] - 针对停车楼、文旅设施等具有稳定经营性收益的项目，可探索发行项目收益债券，依靠项目自身收益还本付息 [5] - 强化项目整合，采取“肥瘦搭配、片区统筹”的方式，把公益性的管网改造、老旧小区更新与有一定收益的项目打包，提升融资可行性 [5] 实施方向与案例 - 高质量城市更新意味着从单一改造转向系统治理，引入市场力量增强城市建设运营的可持续性 [1] - 住建部部长提出在城市更新中一体推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设 [4] - 北京市丰台区马家堡路68号院2号楼危旧楼房拆除重建项目，在居民、政府财政、产权单位三方资金支持下，成功升级为现代化住宅，是典型案例 [4] - 各地规划关键词包括：浙江加强历史文化名城、街区、村镇有效保护和活态传承；河南推进城市全域数字化转型；河北优化城市蓝绿空间，健全公园绿道体系，建设口袋公园；重庆开展“山城后巷”整治提升，融合建设生活、消费、文旅、创业新场景 [4] - 应引导商圈智慧化改造，嵌入“一老一小”服务设施，提升商业区生态韧性，建设多样化、功能完善的消费应用场景 [4][5]

2025年公募REITs政策革新与市场发展 - 国家发改委发布782号文，在资产范围、扩募支持、项目把关和组织保障四个方面推进公募REITs常态化发展 [1] - 782号文新增铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等资产类型，首次将文化旅游、养老设施等民生领域纳入发行范围 [3] - 782号文简化扩募申报流程，取消前期辅导，允许跨区域、跨行业（具有关联性）整合资产，提升了REITs管理人的资产配置灵活性 [3] - 政策强调“优中选优”，优先支持对国家重大战略有推动作用的优质项目，并建立项目工作台账以实现良性循环 [4] - 政策新增对民间投资项目的专项协调服务机制支持，旨在形成“国有+民营”双轮驱动的市场格局 [4] - 商务部等九部门联合发文，明确优先支持社区商业综合体、邻里中心等消费类基础设施项目发行REITs，政策向社区服务领域延伸 [5][6] 2025年公募REITs市场表现与规模 - 截至2025年10月21日，年内上市的公募REITs（含扩募）募集资金总额为415.38亿元，市场已上市总规模达到2075.72亿元 [7] - 2025年已有4只公募REITs完成扩募，总规模达58.88亿元，超过2023年全年的50.65亿元，另有4只扩募在审批中 [8] - 2025年上市的REITs项目类型多样，包括消费类基础设施、数据中心、发电、仓储物流、产业园、租赁住房等，其中华夏凯德商业REIT募集22.87亿元，中金唯品会奥莱REIT募集34.80亿元，南方润泽科技数据中心REIT募集45.00亿元 [10] - 截至2025年10月21日，有12只首次发行的公募REITs处于已申报未上市阶段，预计年底前仍有数只产品上市，类型涵盖能源、仓储物流、产业园、高速公路和消费类基础设施等 [12] - 在审的12只产品中，能源类有3只，仓储物流、产业园、高速公路和消费类基础设施各2只，租赁住房1只，其中3只已通过审批 [13] 房企参与公募REITs的现状与特点 - 截至2025年10月21日，共有华润置地、招商蛇口、大悦城、万科、首创城发、中国金茂、凯德置地、上海地产8家房企的11只REITs产品上市，总募集规模272.07亿元 [16][17] - 房企旗下已上市和已申报的13只REITs（不含扩募）底层资产集中在消费类基础设施（7只）和租赁住房（3只），其次是产业园（2只）和仓储物流（1只） [17] - 房企发行的消费类基础设施REITs募集规模占所有已上市同类REITs的65.6%，是发行主力；其租赁住房类REITs占比为30% [17] - 相对于全市场2075.72亿元的总规模，房企的参与程度仍然相对较低 [17] - 多家头部房企明确表示将扩大REITs布局，华润置地推进常态化扩募并探索Pre-REIT等多层次产品，新城控股推进多层级REITs产品并已完成持有型不动产ABS申报 [18] - 万科旗下中金印力消费REIT已完成发行，仓储物流REIT获受理，保租房REIT在审批中，并已设立3支Pre-REIT基金，涉及租赁住房和消费类基础设施 [19] 公募REITs对房企战略转型的意义 - 公募REITs能帮助房企从“开发商”向“运营商”角色转变，推动资产结构由“重”向“轻”调整，打造“投融管退”全链条业务模式 [20] - 发行REITs可提升集团旗下商业板块的独立性，使其能通过市场募集资金实现自给自足，从而释放沉淀在自持物业中的资金，用于偿债或补充流动资金 [23] - 对于拥有优质商业项目的房企，发行REITs有助于加快轻资产化转型，盘活长周期低回报存量资产，募集资金可用于再投资，降低资产沉淀成本 [23] - REITs有助于房企在非住宅领域深耕，孵化潜在商业项目，提升项目回报率，实现资产增值 [23] - 对于流动性紧张但运营稳定的房企，REITs可作为融资转型的辅助手段，但解决债务压力的最优解仍是直接出售重资产 [24]

行业投资评级 - 强于大市 [2] 核心观点 - 2025年11月新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比降幅收窄，市场信心仍然不足，全年地产市场压力很难缓解 [2][5] - 中央经济工作会议指出“稳地产、去库存”，预期2026年地产政策空间打开 [2] - 考虑到高基数效应，后续市场可能仍面临压力，但房价下滑及看跌预期可能倒逼政策出台，预计明年一季度将有适当政策调整 [5] - 投资标的选择上，建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企，以及提前布局新业态的商业地产公司 [5] 根据相关目录分别总结 1. 11月新房与二手房成交 - **新房成交**：11月40城新房成交面积904.6万平，环比下降6.8%，同比下降40.7%，同比降幅较10月扩大13.9个百分点；1-11月累计同比下降11.5% [5][15] - **分城市能级**：一线城市11月成交面积环比上升4.5%，同比下降43.5%；二线城市环比下降2.4%，同比下降37.4%；三四线城市环比下降25.8%，同比下降46.3% [5][16] - **重点城市表现**：11月北京新房成交面积环比下降34%，同比下降54%；上海环比上升31%，同比下降22%；广州环比下降1%，同比下降37%；深圳环比上升11%，同比下降76% [5][16] - **二手房成交**：11月18城二手房成交面积734.6万平，环比上升13.5%，同比下降25.7%，同比降幅收窄4.1个百分点；1-11月累计同比微增0.05% [5][23] - **二手房分城市能级**：11月一、二、三四线城市二手房成交面积同比分别下降26.0%、27.2%、19.9%，同比降幅分别收窄2.9、3.9、8.6个百分点 [5][24] 2. 新房库存与去化 - **库存规模**：截至11月末，跟踪的12城新房库存面积1.1亿平，环比上升0.5%，同比下降10.6% [5][34] - **去化周期**：整体去化周期为18.0个月，环比下降0.2个月，同比上升2.2个月；一、二、三四线城市去化周期分别为18.9、15.3、31.0个月 [5][34] - **去化周期较短城市**：上海（8.6个月）、杭州（9.1个月）、福州（11.3个月）去化周期在12个月内 [5][34] - **开盘去化率**：11月30个重点城市平均开盘去化率为34%，环比基本持平，同比下降3个百分点；一线城市平均去化率25%，二线城市39%，三四线城市仅12% [5][48] - **去化率较高城市**：11月去化率6成及以上城市仅有天津、苏州、宁波 [5][48] 3. 土地市场 - **成交规模**：11月全国300城成交土地规划建面2.42亿平，环比上升6.3%，同比下降20.9%，同比降幅扩大10.9个百分点 [5][54] - **住宅用地成交**：11月全国住宅类成交土地建面7735.3万平，环比上升36.2%，同比下降29.1% [5][54] - **楼面价与溢价率**：11月全国成交土地平均楼面价1463元/平，环比上升17.9%，同比下降16.7%；平均土地溢价率3.5%，环比上升0.09个百分点，同比下降1.1个百分点 [5][66] - **住宅用地价格**：11月全国住宅类用地平均楼面价3212元/平，环比下降5.1%，同比下降15.4%；平均溢价率2.7%，环比下降0.7个百分点，同比下降1.9个百分点 [5][67] - **累计情况**：1-11月全国土地成交规划总建面20.4亿平，同比下降8.5%；成交总价2.5万亿元，同比下降9.4%；平均溢价率6.2%，同比上升2.4个百分点 [5][68] 4. 房企表现 - **销售情况**：百强房企11月全口径销售额2428亿元，同比下降37.1%，降幅较10月微幅收窄；1-11月全口径销售额3.02万亿元，同比下降18.8% [5][90] - **梯队表现**：11月CR5、CR10、CR20、CR50全口径销售额同比降幅分别为26.2%、32.7%、34.3%、36.0%，降幅均较10月收窄 [5][90] - **表现突出房企**：TOP20房企中，11月销售额同比正增长的有绿地（+13%）、保利置业（+12%）；1-11月累计销售额同比正增长的有中建东孚（+31%）、金茂（+21%）、绿地（+6%）、国贸（+5%） [5][91] - **拿地情况**：百强房企11月全口径拿地金额822亿元，同比下降38.4%；拿地强度（拿地金额/销售金额）为34%，同比下降1个百分点 [5][97] - **拿地积极房企**：11月拿地金额排名靠前的有华润置地（277亿元，拿地强度120%）、北京城建（54亿元，拿地强度318%）、上海城建（43亿元）、绿城中国（43亿元，拿地强度34%）、中海地产（42亿元，拿地强度19%） [5][97] - **累计拿地**：1-11月百强房企拿地金额9978亿元，同比增长17.2%；拿地强度33%，同比提升10个百分点；拿地金额领先的包括中海地产（962亿元，+133%）、华润置地（757亿元，+55%）、招商蛇口（754亿元，+249%） [5][100] - **融资情况**：11月房地产行业国内外债券、ABS发行规模620亿元，同比增长29%，环比增长21%；平均发行利率3.27%，同比提升0.55个百分点 [5][101] - **债券到期**：2025年12月行业国内外债券到期规模572亿元；2026年1-11月到期规模6546亿元，其中3月、4月、7月是到期小高峰，规模分别为836亿元、845亿元、1013亿元 [5][104] 5. 政策动态 - **中央政策**：中央经济工作会议提及“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”，并强调深化住房公积金制度改革，加快构建房地产发展新模式 [5] - **REITs扩容**：证监会就商业不动产REITs试点公开征求意见；发改委发布新版基础设施REITs项目行业范围清单，新增体育场馆、商业综合体、高星级酒店、城市更新等项目类型 [5] - **城市更新**：住建部推进城市更新工作，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设 [5] - **地方政策**：杭州、天津、佛山等多地推动存量资产盘活；重庆、佛山等地优化公积金贷款政策；青岛针对引进人才发放大额购房补贴 [5] 6. 板块收益 - **市场表现**：11月房地产板块绝对收益为-2.8%，相对沪深300收益为-0.4%，主要因销售基本面走弱 [5] 7. 投资建议 - **关注主线**：报告建议关注三条投资主线 [5] - **主线一**：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [5] - **主线二**：2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团 [5] - **主线三**：积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [5]

文章核心观点 - 2025年11月中国土地市场呈现环比回暖但同比仍显疲软的态势 房企拿地决策趋于理性 聚焦核心城市优质地块 市场分化加剧 [5][6][43] - 中央及地方政策多维度支持城市更新行动 通过REITs扩容、模式创新等方式构建支持体系 推动其成为稳投资、惠民生的重要引擎 [8][44][46] 房企新增土地储备与投资策略 - **头部房企拿地领先**：1-11月 中海地产、招商蛇口、保利发展控股新增全口径土地储备规模领先 分别为467.46万平方米、386.71万平方米、373.95万平方米 [3][11] - **投资力度与新增货值集中**：1-11月 权益拿地金额最高的企业为中海地产（880.2亿元）、华润置地（625.9亿元）、保利发展控股（597亿元） 新增货值最高的企业为中海地产（1163亿元）、招商蛇口（1113.4亿元）、保利发展控股（972.2亿元） [11][12] - **策略转向审慎与聚焦**：房企土地投资策略更趋审慎 倾向于聚焦经过市场验证的成熟区域 而非盲目扩张 [5][12] - **单月数据环比微升**：报告期内前50房企单月新增土地建筑面积309.49万平方米 环比回升6.8% 但1-11月累计新增土地建筑面积4543.42万平方米 同比微降1.8% [9] 土地市场供应情况 - **整体供应环比大幅回升**：报告期内一二三线城市供应住宅用地1833宗 供应土地规划建筑面积13133.95万平方米 环比回升149.72% 但同比下降14.20% [5][14] - **各线城市供应分化**：二线城市供应土地规划建筑面积3356.94万平方米 环比回升157.08% 三线城市供应9557.09万平方米 环比上升145.30% [14][17] - **起始楼面价普遍下行**：一二三线城市供应土地起始楼面价为3167元/平方米 环比下降9.69% 其中三线城市起始楼面价2515元/平方米 环比下降13.60% [5][14][16] - **专项债发行加速助力**：11月地方债发行量环比回升3515.86亿元 其中新增专项债发行4921.92亿元 环比增长71% 专项债用于收储闲置土地的规模扩大 [5][18] 土地市场成交情况 - **成交环比回暖但同比低迷**：报告期内一二三线城市成交住宅用地740宗 成交土地规划建筑面积4842.52万平方米 环比回升40.89% 但同比下降30.90% 成交总价2017亿元 环比回升20.86% 但同比下降43.83% [6][20] - **成交楼面价与溢价率双降**：成交楼面均价4165.2元/平方米 环比下降6.43% 同比下降18.11% 平均溢价率仅为2.15% [6][20][22] - **二线城市修复弹性较强**：二线城市成交土地规划建筑面积1324.86万平方米 环比回升63.44% 成交总价718.32亿元 环比回升84.26% 但楼面价同比降幅达22.75% [22][23][24] - **土地购置费累计值同比仍降**：10月土地购置费累计值为28653.01亿元 环比上升8.64% 但同比下降11.3% [6][25] 重点城市土地市场表现 - **供应挂牌环比回升**：2025年11月17日至12月14日期间 6个重点城市有210宗地块挂牌 起始价483.20亿元 环比回升32.01% 面积612.11万平方米 [7][27][28] - **成交环比量价齐升**：同期6个重点城市成交167宗地 成交价566.44亿元 环比上升27% 成交土地面积451.82万平方米 环比回升17% [7][32][33] - **市场分化显著 核心资产受捧**：核心区域稀缺地块引发高溢价竞争 如北京朝阳区松榆里地块溢价率18.21% 深圳南山超级总部地块溢价率42.49% 而郊区及非核心区域地块多以底价成交 [7][13][34][40][41][43] - **房企聚焦核心区域拿地**：典型案例如中海地产在北京、上海拿下3宗地块 权益拿地金额43.10亿元 金茂底价37.26亿元获取上海宝山地块 显示对成熟区域的深耕 [11][13][35] 城市更新政策与实践 - **顶层设计明确方向**：中央密集部署城市更新行动 将其作为新型城镇化重要抓手 强调与“好房子”建设及高质量发展结合 [8][44] - **融资渠道拓宽**：国家发改委扩容基础设施REITs至城市更新设施、老旧厂区改造等领域 为存量资产盘活提供融资支持 [8][44] - **地方实践创新多样**：重庆探索“容积率奖励”机制 上海推行“国企主导”模式 广州尝试“原拆原建”自主更新 北京落地全国首单城市更新类REITs（发行规模7.53亿元） [8][45][46] - **改造进度高效**：2025年1-10月全国新开工改造城镇老旧小区2.51万个 提前完成年度计划 多地超额完成 [8][44]

公司战略与业务模式 - 公司密切关注基础设施REITs政策为酒店行业带来的发展机遇，并已积极开展相关布局与探索 [1] - 公司计划推进存量重资产的REITs化运作，以盘活优质资产价值 [1] - 公司部分富茂酒店项目采用定制租赁物业的运营模式，有效降低重资产投入 [1] - 公司已签约湖州委托管理项目，成功落地首个轻资产运营案例 [1] 未来发展路径 - 公司未来可通过重资产REITs化、定制租赁、委托管理这三种模式，加快在长三角及核心城市的项目布局 [1] - 公司未来将通过上述模式进一步提升管理效率 [1]

公司资本运作与资产证券化 - 南山控股的控股子公司宝湾物流发起的华泰宝湾物流REIT已于2024年10月29日在深圳证券交易所上市[1] - 为提升资产管理能力并打造业务滚动发展的资本闭环，宝湾物流正筹划为该REIT新购入基础设施项目[1] 拟新购入的基础设施资产详情 - 计划购入的第一个项目是位于四川省成都经济技术开发区汽车城大道999号的成都龙泉宝湾国际物流中心，由宝湾物流下属公司成都龙泉宝湾国际物流有限公司持有[1] - 计划购入的第二个项目是位于陕西省西安市临潼区现代物流园区物阜路289号的西安宝湾国际物流中心项目，由宝湾物流下属公司西安宝湾国际物流有限公司持有[1] - 计划购入的第三个项目是位于宁波市奉化区方桥街道恒发路188号的宁波宝湾国际物流中心项目，由宝湾物流下属公司宁波宝湾国际物流有限公司持有[1] - 计划购入的第四个项目是位于青岛市胶州市物流大道1号的青岛胶州宝湾国际物流中心项目，由宝湾物流下属公司青岛胶州宝湾国际物流有限公司持有[1]

公司对基础设施REITs的态度 - 中体产业表示将持续关注国家在基础设施REITs领域的政策动向 [1] 公司信息 - 中体产业的股票代码为600158 [1] - 该表态于12月12日通过互动平台回答投资者提问时发布 [1]