楼市政策调整核心内容 - 首套房首付比例从20%下调至15% 二套房首付比例从25%下调至20% [2] - 5年期以上LPR从3.50%下调15个基点至3.35% 创历史新低 [3] - 政策组合包括利率重定价周期缩短 公积金贷款额度提升 限购政策放松等多维度措施 [8][10] 市场数据表现 - 全国70个大中城市新建商品住宅价格指数实现连续三个月环比上涨 [1] - 1-8月全国商品房销售面积同比下降3.7% [1] - 新政首周全国50个重点城市新建商品房成交量环比增长14.7% 一线城市涨幅达23.6% [7] 购房成本变化 - 北京600万元房产首付款从120万元降至90万元 减少30万元 [4] - 贷款500万元30年期 按首套房利率2.90%计算 月还款减少约600元 总利息减少21.6万元 [4] - 深圳公积金贷款最高额度提升至231万元 [10] 行业宏观影响 - 房地产及相关产业链对GDP贡献率达17% 带动超4000万人就业 [12] - 百强房企2025年上半年平均销售业绩同比下滑15.8% [13] - 全国平均房租收益率1.8% 低于当前3.35%贷款基准利率 [17] 区域市场分化 - 一线城市新建商品住宅价格环比涨幅约0.5% [13] - 三四线城市新建商品住宅价格出现3.2%平均降幅 [13] - 核心城市学区房 地铁房等稀缺资源型房产抗跌性优于一般住宅 [15] 政策趋势展望 - LPR年内可能继续下调10-15个基点 [19] - 房地产政策转向市场化导向 减少行政限制 [18] - 人口流入型城市将率先企稳回升 人口外流地区仍面临调整压力 [19]

政策调整内容 - 上海六部门联合发布房地产政策调整通知 涉及住房限购 公积金 住房信贷 住房税收等6项措施 [1] - 政策于8月26日正式落地生效 [1] - 符合条件的家庭在外环外购房不限套数 并将单身人士视同家庭 [4] - 非沪籍家庭社保满1年后可购买改善型住房 [4] - 新政允许使用公积金支付首付 [4] 市场反应表现 - 新政后首个周末新房售楼处看房量大增 二手房咨询回升明显 [1] - 青浦区保利虹桥和颂项目三期开盘当日好的楼层基本售罄 [2] - 徐泾镇虹桥灿耀星城项目新政次日电话咨询量暴涨 市区有房无购房资格客户占比超60% [5] - 浦东新区三林板块翡云悦府项目在新政后加推 看房客户中约20%由新政触发 [5] - 链家大虹桥别墅旗舰店周末带看量环比增加20% [7] - 松江区房地产交易中心出现多组客户办理过户现象 [7] 利率调整情况 - 上海房贷利率于9月1日正式调整 [1] - 有客户存量房贷利率从3.45%下调至3.36% 降幅达9个基点 [1] - 建设银行 北京银行等多家银行已开启存量房贷二套利率转首套利率流程 [1] - 首套房贷最低利率为3.05% 二套房贷最大降幅达36个基点 [7] 购房者行为变化 - 非沪籍刚需购房者表示新政对其非常友好 [4] - 有购房者因公积金支付首付政策减少首付压力近20万元 [4] - 本地退休人员选择外环外置业而不必出售原有房产 [4] - 二手房成交周期明显缩短 从平均犹豫2个月变为当场谈价 [7] - 房东主动降价3%-5%迎合市场 此前降价10%无人问津的房源咨询量增加 [7] 机构应对措施 - 青浦区房地产交易中心加派工作人员并增设办理窗口应对交易量回升 [8] - 部分楼盘推出"通宵不熄灯"服务并循环播放政策解读短视频 [5] - 交易中心预判9月份新政作用将更加明显 [8] 专家观点分析 - 新政通过放宽限购和金融支持双管齐下 短期内释放积压需求 [8] - 非沪籍家庭和改善型需求可能推动外环外去库存提速 [8] - 外环外"不限购"政策将引导人口向新城疏散 [8] - 热销楼盘集中在虹桥商务区等产业集聚区 偏远板块仍需警惕局部风险 [8] - 政策更多是结构性调整 需求释放可持续性需观察后续经济基本面和房价走势 [10]

政策调整核心内容 - 苏州市取消新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施 旨在满足居民改善性住房需求并激活市场流动性 [1] - 此次政策是2024年1月30日全面取消新房二手房限购政策后的进一步深化 重点在于打破住房流通壁垒和释放置换需求 [1] 房地产市场现状 - 2025年1-7月苏州市区商品住宅成交面积178.1万平方米 同比下降约10% 成交均价26060元/平方米同比持平 [1] - 二手房市场呈现高挂牌低交易态势 当前挂牌量突破20万套 市场竞争激烈 [1] 行业影响分析 - 取消限售政策将加快住房流通速度 理顺二手房出售至新房购买的链条 提升供需匹配效率 [2] - 二手房供给量将集中入市 可能加剧价格下行压力 形成以价换量的市场特征 [2] - 新房市场竞争将加剧 开发商需通过优化价格 提升品质和创新营销方式吸引购房者 [2] 企业策略应对 - 房企有望通过改善型中高端产品加快去化速度 缓解库存压力 [2] - 需警惕短期市场回暖引发的盲目扩张风险 应聚焦现金流管理和稳健经营策略 [2] 金融机构业务变化 - 置换需求释放可能带动住房贷款需求上升 为金融机构带来新增业务机会 [3] - 需审慎授信并开发差异化金融产品 防范市场过热或过度举债带来的不良贷款风险 [3] 购房者行为特征 - 二手房源选择增多使议价能力提升 但购房决策仍趋于理性 [3] - 购房者重点关注房屋价格 交易税费 区位配套和自身居住需求等综合因素 [3] 政策示范效应 - 苏州作为经济发达城市具有强示范效应 后续各地可能结合库存 成交和需求结构出台针对性措施 [3]

宏观经济与政策 - 美联储主席鲍威尔暗示未来数月可能降息 市场押注9月开启降息并提振资本市场 [1][3] - 上海六部门联合发布房地产新政 自2025年8月26日起调减限购 优化公积金及信贷政策 取消首套与二套利率区分 提高公积金贷款额度并完善房产税政策 [1][2][4] 钢铁行业动态 - 钢银电商统计全国城市钢材总库存达854.17万吨 环比增加34.01万吨（增幅4.15%） 为连续第十周增长 [1][3] - 建筑钢材库存总量464.19万吨 环比增21.60万吨（增幅4.88%） 热卷库存204.34万吨环比增7.80万吨（增幅3.97%） 中厚板库存66.15万吨环比增3.10万吨（增幅4.92%） 冷轧涂镀库存119.49万吨环比增1.51万吨（增幅1.28%） [3] - 焦炭开启第八轮提涨 捣固湿熄焦价格上调50元/吨 捣固干熄焦上调55元/吨 顶装焦上调75元/吨 铁矿石走强推动钢材炉料价格重心上移 [1][2][4] 市场表现与展望 - 螺纹钢2510合约收盘3138元/吨 涨幅0.71% 持仓量134.78万手减少6.38万手 铁矿石2601合约收盘787.0元/吨 涨幅2.27% 持仓量46.48万手增加1.22万手 [3] - 短期螺纹钢价格或震荡偏强运行 受房地产政策加码及原料成本上升支撑 [1][4]

政策核心内容 - 上海六部门联合印发房地产新政 涉及限购调整 公积金优化 信贷政策及房产税完善 [3] - 政策旨在巩固房地产市场止跌回稳态势 释放改善性需求 支持"金九银十"销售季 [3][8] 限购政策调整 - 外环外购房不限套数 覆盖上海户籍家庭及连续缴纳社保/个税满1年非沪籍家庭 [5] - 成年单身人士享受与家庭同等限购待遇 外环内限购2套住房 [5] - 非沪籍人士连续缴纳社保/个税满3年可在外环内限购1套住房 [5] 公积金政策优化 - 购买二星级以上绿色建筑住房 公积金贷款额度上浮15% [6] - 首套最高贷款额度从160万元增至184万元 多子女家庭首套额度从192万元增至216万元 [6] - 二套最高贷款额度从130万元增至149.5万元 支持提取公积金支付首付且不影响贷款额度计算 [6] 信贷及税收政策 - 商业贷款利率不再区分首套与二套住房 [6][9] - 以200万元30年期贷款为例 二套房月供最高减少439元（非差异化地区从8925元降至8486元） [9] - 完善个人住房房产税政策 具体细则未明确 [3][6] 市场影响预期 - 新政预计释放改善型需求 参考杭州取消首套/二套差异后新房成交面积环比增16%-21% [10] - 外环外区域库存去化压力有望缓解 二手房挂牌量可能降低 [10] - 中高端改善市场（10万+项目）热度延续 新房及二手房市场预期同步受益 [10][11]

政策调整概述 - 上海市六部门联合印发房地产优化政策通知 自2025年8月26日起施行[2] - 政策涵盖住房限购调减 住房公积金优化 个人住房信贷优化及个人住房房产税完善[2] 住房限购政策调整 - 对符合住房购买条件的居民家庭调减限购政策 包括本市户籍家庭及连续缴纳社保或个税达规定年限的非户籍家庭[5] 住房公积金政策优化 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房的公积金贷款额度上浮15%[2] - 首套最高贷款额度从160万元提升至184万元 多子女家庭首套额度从192万元提升至216万元[2] - 二套最高贷款额度从130万元提升至149.5万元[2] - 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款[3] - 允许提取公积金支付首付款的同时不影响公积金贷款额度计算（"又提又贷"）[3] 个人住房房产税调整 - 对符合条件的非本市户籍家庭首套住房暂免征收房产税[2] - 第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后 给予人均60平方米免税面积扣除[2] - 2025年1月1日起符合条件的购房者可享受该政策[2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周北京楼市二手房成交环比转增但同比仍弱，新房成交环比连降且同比也连降；北京新政首周成交放量但持续性待察，此前广州强刺激不可持续、上海局部优化影响有限 [1][4][5] 细分总结 市场整体表现 - 二手房成交环比由降转增，本周 15 城成交面积 190 万平，周环比增 4%，同比降 4% 连降十周；8 月 1 - 14 日同比 -3% [1] - 新房成交环比连降两周，本周 38 城成交面积 184 万平，环比降 1%，同比降 15% 连降十周；8 月 1 - 14 日同比 -14% [2] 各线城市二手房表现 - 一线城市环比由降转增增 8%，同比连降八周后连续两周小增本周增 4%；北京环比增 17% 同比持平，深圳、上海分别同比增长 9%、6% [1] - 二线城市环比连降三周后小增 1%，同比降 8%；杭州和厦门分别增长 13%、11%，南宁、青岛分别下滑 21%、18% [2] - 三线城市环比连降两周后小增 4%，同比降 12%；东莞、佛山分别增长 10%、6%，扬州、江门分别下滑 8%、19% [2] 各线城市新房表现 - 一线城市环比连降两周下滑 2%，同比连降十周本周下滑 34%；北京环比增 53% 同比下滑 25%，上海、广州、深圳环比分别下滑 21%、13%、4% [3] - 二线城市环比连降两周下滑 9%，同比下滑 12%；青岛、武汉、成都分别下滑 29%、23%、4%，杭州、苏州、济南增幅介于 8% - 26% [3] - 三线城市环比增长 17%，同比小幅增长 4%；眉山增幅 147%，衢州、佛山、温州增幅介于 66% - 88% [3] 重点城市观察 - 一线城市二手房 8 月 8 - 14 日环比增 8% 同比增 4%，新房环比降 2% 同比降 34%；二手房京沪深环比增长 8%，新房北京增长 53% [24] - 杭州本周二手房、新房周成交面积分别增长 13%、26%；成都二手房增长 7%、新房下滑 4% [25] 房价观察 - 7 月一线城市二手房住宅价格指数环比降 1.0% 同比降 3.4%；广州同比降幅 6.0%，北京、深圳、上海分别下滑 2.9%、2.5%、2.2% [54] - 7 月一线城市新房环比下滑 0.2% 同比下滑 1.1%；广州、北京、深圳分别下滑 4.6%、3.6%、2.2%，上海增长 6.1% [54]

政策核心调整 - 北京楼市限购政策新一轮调整 满足购房资格者在五环外购房不受限制 [1] 市场即时反应 - 政策发布后周末看房人数显著增加 部分楼盘因看房人太多需从其他项目临时借调销售人员 [2] - 新房市场成为最直接受益者 [2] 新房市场结构分析 - 今年1-7月北京新建商品住宅销售套数中 五环外占比超过80% [2] - 北京多数商品房土地供应位于五环外 [2] - 新政策有利于增加五环外新建商品房购买人群数量 [2] 政策影响分化 - 政策利好并非均匀覆盖五环外所有新房 [2] - 对海淀 朝阳 亦庄等产业企业聚集 潜力群体多的区域影响更明显 [2] - 对低总价 配套好的楼盘影响更大 [2]

北京五环外限购政策调整 - 北京自8月9日起放开五环外商品住房限购 符合条件的京籍家庭和非京籍家庭（连续缴纳社保或个税满2年及以上）购买五环外商品住房不限套数 成年单身人士限购政策按家庭执行 [2][3] - 五环内限购政策保持不变 京籍家庭限购2套 非京籍家庭限购1套 政策调整旨在提升五环外平原新城宜居水平和综合承载力 促进职住平衡和改善性住房需求 [3] - 五环外为北京新房成交主力区域 2024年前7月新建商品住宅销售套数占比超80% 二手住宅成交套数占比超50% 政策预计提振五环外市场并促进改善需求释放 [4][5] 公积金政策优化 - 首套房公积金贷款认定范围扩大 无北京住房但全国有1笔已结清公积金贷款记录者由二套调整为首套 以总价400万元公积金贷款100万元30年期为例 首付款最高减少60万元 月供最高减少253元 [6] - 二套房公积金贷款最高额度由60万元提升至100万元 支持改善性需求 购买绿色建筑或多子女家庭可享额度上浮优惠 最多上浮40万元 [6] - 每缴存公积金一年可贷额度从10万元提高至15万元 申请120万元贷款所需缴存年限从11年1个月降至7年1个月 首套房最高可贷额度达160万元（含优惠） [6] - 支持缴存人提取公积金支付新建住房首付款同时申请公积金贷款 需提供网签合同编号 [7] 北京楼市政策历史对比 - 2024年9月30日北京曾大幅调整政策 首套房商业贷款首付比例从20%降至15% 二套房从不低于20%调整至同等水平 非京籍购房社保/个税缴纳期限五环内缩短3年、五环外缩短2年 通州限购政策与全市统一 [8] - 当前北京购房门槛已大幅降低 仅五环内保留限购 普通住房认定标准调整使多数住房产品被划为普通住房 [8] - 一线城市中广州政策调整幅度最大 于2024年9月30日全面取消限购 深圳和上海政策调整与北京类似 均为分区域调整 [8] - 北京此次为渐进式政策优化 预计带动上海和深圳后续限购政策调整 有利于提振市场活跃度 [8]

政策核心内容 - 北京市住建委等联合发布通知，自2025年8月9日起优化调整房地产政策 [1] - 政策优化主要体现在限购政策松绑和加大住房公积金支持力度两个方面 [3] 限购政策调整 - 京籍家庭及连续缴纳社保或个税满2年及以上的非京籍家庭，购买五环外商品住房不限套数 [1][3] - 居民家庭购买五环内商品住房政策不变，京籍家庭限购2套，符合条件的非京籍家庭限购1套 [3] - 成年单身人士购买商品住房按照居民家庭执行限购政策 [3] 公积金政策调整 - 借款申请人在本市无住房且全国无公积金贷款或仅使用过1次并结清，执行首套公积金贷款政策 [3] - 使用公积金贷款购买二套住房，最高贷款额度为100万元，最低首付款比例不低于30% [3] - 每缴存一年住房公积金可贷款15万元，已婚者按夫妻双方中缴存年限较长的一方计算 [4] - 支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款 [4] 政策背景与市场影响 - 此次是时隔10个月后北京再度对楼市政策进行大幅度优化 [1][4] - 政策出台背景是市场库存结构失衡，五环外新房库存量占比较高，近几个月市场明显降温 [6] - 北京约80%的新建商品房房源成交集中在五环外，新建商品房住宅库存81.4%在五环外，二手房约50%房源在五环外 [8] - 新政预计将吸引更多购房者关注五环外新房项目，增加市场需求，并促进二手房市场交易活跃度提升 [8] 政策考量与目标 - 将五环作为限购分界线与北京城市总体规划直接相关，旨在引导人口和产业向五环外迁移 [6] - 政策目标是促进职住平衡，缓解中心城区人口压力，推动城市空间布局优化 [7][8] - 政策调整遵循“稳步走”思路，通过持续释放购房需求刺激市场，并未一步到位彻底放开限购 [8]