政策核心内容 - 上海六部门联合印发房地产新政 涉及限购调整 公积金优化 信贷政策及房产税完善 [3] - 政策旨在巩固房地产市场止跌回稳态势 释放改善性需求 支持"金九银十"销售季 [3][8] 限购政策调整 - 外环外购房不限套数 覆盖上海户籍家庭及连续缴纳社保/个税满1年非沪籍家庭 [5] - 成年单身人士享受与家庭同等限购待遇 外环内限购2套住房 [5] - 非沪籍人士连续缴纳社保/个税满3年可在外环内限购1套住房 [5] 公积金政策优化 - 购买二星级以上绿色建筑住房 公积金贷款额度上浮15% [6] - 首套最高贷款额度从160万元增至184万元 多子女家庭首套额度从192万元增至216万元 [6] - 二套最高贷款额度从130万元增至149.5万元 支持提取公积金支付首付且不影响贷款额度计算 [6] 信贷及税收政策 - 商业贷款利率不再区分首套与二套住房 [6][9] - 以200万元30年期贷款为例 二套房月供最高减少439元（非差异化地区从8925元降至8486元） [9] - 完善个人住房房产税政策 具体细则未明确 [3][6] 市场影响预期 - 新政预计释放改善型需求 参考杭州取消首套/二套差异后新房成交面积环比增16%-21% [10] - 外环外区域库存去化压力有望缓解 二手房挂牌量可能降低 [10] - 中高端改善市场（10万+项目）热度延续 新房及二手房市场预期同步受益 [10][11]

政策调整概述 - 上海市六部门联合印发房地产优化政策通知 自2025年8月26日起施行[2] - 政策涵盖住房限购调减 住房公积金优化 个人住房信贷优化及个人住房房产税完善[2] 住房限购政策调整 - 对符合住房购买条件的居民家庭调减限购政策 包括本市户籍家庭及连续缴纳社保或个税达规定年限的非户籍家庭[5] 住房公积金政策优化 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房的公积金贷款额度上浮15%[2] - 首套最高贷款额度从160万元提升至184万元 多子女家庭首套额度从192万元提升至216万元[2] - 二套最高贷款额度从130万元提升至149.5万元[2] - 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款[3] - 允许提取公积金支付首付款的同时不影响公积金贷款额度计算（"又提又贷"）[3] 个人住房房产税调整 - 对符合条件的非本市户籍家庭首套住房暂免征收房产税[2] - 第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后 给予人均60平方米免税面积扣除[2] - 2025年1月1日起符合条件的购房者可享受该政策[2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周北京楼市二手房成交环比转增但同比仍弱，新房成交环比连降且同比也连降；北京新政首周成交放量但持续性待察，此前广州强刺激不可持续、上海局部优化影响有限 [1][4][5] 细分总结 市场整体表现 - 二手房成交环比由降转增，本周 15 城成交面积 190 万平，周环比增 4%，同比降 4% 连降十周；8 月 1 - 14 日同比 -3% [1] - 新房成交环比连降两周，本周 38 城成交面积 184 万平，环比降 1%，同比降 15% 连降十周；8 月 1 - 14 日同比 -14% [2] 各线城市二手房表现 - 一线城市环比由降转增增 8%，同比连降八周后连续两周小增本周增 4%；北京环比增 17% 同比持平，深圳、上海分别同比增长 9%、6% [1] - 二线城市环比连降三周后小增 1%，同比降 8%；杭州和厦门分别增长 13%、11%，南宁、青岛分别下滑 21%、18% [2] - 三线城市环比连降两周后小增 4%，同比降 12%；东莞、佛山分别增长 10%、6%，扬州、江门分别下滑 8%、19% [2] 各线城市新房表现 - 一线城市环比连降两周下滑 2%，同比连降十周本周下滑 34%；北京环比增 53% 同比下滑 25%，上海、广州、深圳环比分别下滑 21%、13%、4% [3] - 二线城市环比连降两周下滑 9%，同比下滑 12%；青岛、武汉、成都分别下滑 29%、23%、4%，杭州、苏州、济南增幅介于 8% - 26% [3] - 三线城市环比增长 17%，同比小幅增长 4%；眉山增幅 147%，衢州、佛山、温州增幅介于 66% - 88% [3] 重点城市观察 - 一线城市二手房 8 月 8 - 14 日环比增 8% 同比增 4%，新房环比降 2% 同比降 34%；二手房京沪深环比增长 8%，新房北京增长 53% [24] - 杭州本周二手房、新房周成交面积分别增长 13%、26%；成都二手房增长 7%、新房下滑 4% [25] 房价观察 - 7 月一线城市二手房住宅价格指数环比降 1.0% 同比降 3.4%；广州同比降幅 6.0%，北京、深圳、上海分别下滑 2.9%、2.5%、2.2% [54] - 7 月一线城市新房环比下滑 0.2% 同比下滑 1.1%；广州、北京、深圳分别下滑 4.6%、3.6%、2.2%，上海增长 6.1% [54]

第二，影响分地段分对象。不是五环外的所有新房都会承接这部分利好。 分区域看，政策对海淀、朝 阳、亦庄等产业和企业聚集、潜力群体多的区域，影响会更明显，对低总价、配套好的楼盘，影响会更 大。 来源：央视新闻 责编：陈丽湘 北京楼市限购政策开始新一轮调整，用一句话概括，就是满足购房资格的，五环外不限购。 据央视新闻报道，这个周末，记者在昌平、朝阳、大兴等几个区域的楼盘里看了看。 首先，人确实多了。有的楼盘，因为看房人太多，销售不够用了，就只能临时从其他项目借来了一些 人。 这次政策发布后，新房市场是最直接的受益者。从以往销售看，今年1-7月，北京新建商品住宅销售套 数中，五环外占比超80%。从供地来看，北京多数商品房都位于五环外。所以这次新政策，将有利于增 加五环外新建商品房的购买人群数量，这对五环外的新房市场自然是好消息。 校对：吕久彪 ...

北京五环外限购政策调整 - 北京自8月9日起放开五环外商品住房限购 符合条件的京籍家庭和非京籍家庭（连续缴纳社保或个税满2年及以上）购买五环外商品住房不限套数 成年单身人士限购政策按家庭执行 [2][3] - 五环内限购政策保持不变 京籍家庭限购2套 非京籍家庭限购1套 政策调整旨在提升五环外平原新城宜居水平和综合承载力 促进职住平衡和改善性住房需求 [3] - 五环外为北京新房成交主力区域 2024年前7月新建商品住宅销售套数占比超80% 二手住宅成交套数占比超50% 政策预计提振五环外市场并促进改善需求释放 [4][5] 公积金政策优化 - 首套房公积金贷款认定范围扩大 无北京住房但全国有1笔已结清公积金贷款记录者由二套调整为首套 以总价400万元公积金贷款100万元30年期为例 首付款最高减少60万元 月供最高减少253元 [6] - 二套房公积金贷款最高额度由60万元提升至100万元 支持改善性需求 购买绿色建筑或多子女家庭可享额度上浮优惠 最多上浮40万元 [6] - 每缴存公积金一年可贷额度从10万元提高至15万元 申请120万元贷款所需缴存年限从11年1个月降至7年1个月 首套房最高可贷额度达160万元（含优惠） [6] - 支持缴存人提取公积金支付新建住房首付款同时申请公积金贷款 需提供网签合同编号 [7] 北京楼市政策历史对比 - 2024年9月30日北京曾大幅调整政策 首套房商业贷款首付比例从20%降至15% 二套房从不低于20%调整至同等水平 非京籍购房社保/个税缴纳期限五环内缩短3年、五环外缩短2年 通州限购政策与全市统一 [8] - 当前北京购房门槛已大幅降低 仅五环内保留限购 普通住房认定标准调整使多数住房产品被划为普通住房 [8] - 一线城市中广州政策调整幅度最大 于2024年9月30日全面取消限购 深圳和上海政策调整与北京类似 均为分区域调整 [8] - 北京此次为渐进式政策优化 预计带动上海和深圳后续限购政策调整 有利于提振市场活跃度 [8]

记者丨张敏 编辑丨张伟贤 柳润瑛 8月8日晚，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本 市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），自2025年8月9日起施行。 《通知》从限购政策、公积金政策两个方面对楼市政策进行优化。其中最受关注的在于，京籍居民家 庭、在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不 限套数。 这是时隔10个月后，北京再度对楼市政策进行大幅度优化调整，其内容和意义均值得关注。 符合条件家庭五环外不再限购 这是时隔10个月后，北京再度对楼市政策进行大幅度优化。 此次北京楼市政策优化，主要体现在两个方面。 其一是限购政策的进一步松绑。《通知》明确，符合北京市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外 商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。即：京籍居民家庭、在北京市连续缴纳社会保险或 个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。 同时，对成年单身人士在北京市购买商品住房的，按照居民家庭执行限购政策。 值得注意的是，居民家庭购买五环内商品住房的政策不变，京籍居民家庭五环内限购2套，在北京市连 ...

报告行业投资评级 - 优于大势 [1] 报告的核心观点 - 2025年1 - 6月房地产行业销售、供应、资金、房价等方面表现不佳，楼市止跌回稳需政策持续巩固，新一轮政策窗口期或将启动 [2][3][4][5] 根据相关目录分别进行总结 销售端 - 2025年1 - 6月全国商品房销售面积4.6亿㎡，累计同比 - 3.5%，销售额4.4万亿元，累计同比 - 5.5%，降幅均较1 - 5月走宽 [2] - 2025年6月当月全国商品房销售面积1.1亿㎡，单月同比 - 5.5%，销售额1.0万亿元，同比 - 10.8%，降幅较5月走宽 [2] 供应端 - 2025年1 - 6月房地产开发投资额4.7万亿元，同比下降11.2%，住宅开发投资额同比下降10.4%，降幅均较1 - 5月走宽 [3] - 房屋新开工面积3.0亿㎡，同比下降20.0%，竣工面积2.3亿㎡，同比下降14.8%，降幅较1 - 5月收窄 [3] 资金端 - 2025年1 - 6月房企到位资金5.0万亿元，同比下降6.2%，降幅较1 - 5月走宽 [3] - 国内贷款8245亿元，同比上升0.6%，累计同比回正；自筹资金1.8万亿元，累计同比上期持平 [3] - 定金及预收款1.5万亿元，同比下降7.5%，个人按揭贷款6847亿元，同比下降11.4%，累计降幅走宽 [3] 房价端 - 2025年6月70城中，14个城市新房价格环比上涨，较5月增加1个；1个城市二手住宅价格环比上涨，较5月减少2个 [4] - 6月70城新房价格指环比下跌0.3%，同比下跌3.7%；二手住宅价格环比下跌0.6%，同比下跌6.1% [4] 政策端 - 统计局表示要以更大力度推进楼市止跌回稳，新一轮政策窗口期或将启动 [4][5] - 需求侧或将继续调减限购等限制性措施；供给侧或将加快回收闲置用地与收储现房进度；促转型或将建设“好房子”标准体系 [4] 投资建议 - 6月楼市表现平淡，止跌回稳需政策巩固，楼市或将迎新一轮政策窗口期 [5] 行业数据 - 成分股数量102只，总市值11473.13亿，流通市值5300.15亿 [8] - 市盈率（TTM倍）42.17，市净率（LF倍）0.77 [8] - 成分股总营收（25Q1亿）3164.87，总净利润（25Q1亿） - 92.87，资产负债率（25Q1%）75.05 [8] 涨跌幅情况 - 绝对收益1M为5%、3M为4%、12M为18%；相对收益1M为1%、3M为 - 3%、12M为2% [8]

湖北房地产市场政策调整 - 孝感、荆门等地出台楼市新政 武汉延长房地产相关政策期限 为市场注入新活力 [1] 孝感市楼市新政 - 7月1日起推行12项措施 涵盖购房补贴、金融支持、住房"以旧换新"、高品质住宅建设等多维度支持 [2] - 延续多孩家庭、人才、劳模等群体购房补贴政策 并对部分补贴进行调整 [2] - 商业性个人贷款首付比例统一降至15% 公积金贷款利率下调0.25个百分点 [2] - 取消随迁子女房屋租赁时长限制 保障同等教育机会 [2] 荆门市稳定市场措施 - 7月1日出台六大方面19条举措 [5] - 地下停车位建设用地使用权出让价款按工业用地基准地价1.2%核收 购买后给予100%契税补助 [5] - 购买新建商业办公用房用于非经营用途给予50%契税补助 [5] - 优化公租房与征迁安置政策 鼓励房票安置和"以购代建"方式 [5] 武汉市政策延期 - 将阶段性购房优惠支持政策延长至2025年12月31日 [6] - 首套住房给予全额契税补助 第二套住房给予50%补助 [6] - "汉九条"政策精准匹配市场需求 带动武汉楼市回暖 [6] - 中心城区高品质住宅项目上市热销 新房销量增幅明显 [6] 市场反应 - 联投望度山月·仰望项目示范区开放 接待客户500余组 [4] - 招商·武汉城建未来中心销售中心看房客户爆满 样板间需排队等候 [8] - 多孩家庭购房补贴放宽至全市范围 叠加低利率环境使购房门槛降至历史低位 [8] - 行业专家认为新政组合拳精准匹配刚需和改善型需求 将促进需求释放 [8]

广州楼市政策调整 - 广州于6月13日发布提振消费专项行动方案意见稿 明确提到优化房地产政策 包括全面取消限购、限售、限价 降低贷款首付比例和利率 [1] - 政策调整后 广州房屋买卖完全自由化 只要有钱可以随便购买 [1] - 取消限售和限价意味着存量房不再受限制 业主可以自由定价出售 [3] 市场观点分歧 - 政策出台后 楼市博主和从业者分为唱涨和唱衰两派 [3] - 唱涨派认为这是最后上车机会 尤其是一线城市 [3] - 唱衰派则认为将迎来抛售潮 房价将开始真正下跌 [3] 政策背景分析 - 限购政策最初出台是为了抑制炒房客和投资客过度进场 [4] - 一线城市限购后 资金流向周边城市 导致二线城市也相继出台限购政策 [4] - 政策放开是楼市瓶颈期的必然选择 本质上是利好而非利空 [4][6] 短期市场影响 - 放开限购大概率会导致短期成交量上涨 [7] - 但短期房价走势难以预判 需由市场决定 [7] - 买卖双方占比将直接影响短期楼市走向 [8] 长期市场展望 - 理想状态是楼市回归理性 淡化涨跌讨论 购房以自住为主要目的 [8] - 当市场不再关注涨跌两极分化时 才真正实现稳定 [8] - 一线城市周边购房需谨慎 不应仅以投资为目的 [5]

政策调整 - 广州全面取消楼市限购、限售、限价政策，同时降低首付比例和利率 [1][3] - 公积金政策允许提取支付首付并继续贷款，100万房产首付可从30万降至15万左右 [3] - 去年试点放宽120平以上大户型限购后，二手房成交量翻倍 [3] 市场反应 - 政策出台后市场预期积极，三元里村改造带动周边二手房挂牌价上涨 [3] - 核心区如天河新房均价达7.8万/平，越秀地产等国企仍在核心区拿地 [3] - 郊区如黄埔、南沙房价波动较大，远离地铁和配套不足的楼盘难有起色 [3] 投资建议 - 核心区次新房如珠江新城、琶洲因产业密集和人口流入稳定具有长期保值潜力 [4] - 旧改重点区域如柯木塱村改造后环境和配套升级，房价潜力大 [4] - 需避开规划模糊、供应过剩板块如新塘，竞争激烈难有超额收益 [4] 市场趋势 - 政策效果需时间发酵，去年全面取消限购后广州楼市四季度才企稳 [4] - 刚需购房者当前首付和利率较低是上车好时机 [4] - 投资需精挑细选，避免被短期情绪影响 [4]