文章核心观点 - 全国住房城乡建设工作会议总结显示，“好房子”建设在2025年已取得积极成效并起步成势，其探索从硬件标准延展至软件服务，成为引领市场供给、激发改善需求、驱动行业转型的关键抓手 [1][2] - 会议指出，尽管住房供求关系发生重大变化，存量房规模大，但基于新型城镇化持续推进、存量住房更新及改善需求强烈，房地产仍有较大发展潜力，而潜力主要在于对“好房子”的需求 [2] - “好房子”是挖掘潜在住房需求、构建房地产发展新模式的切入点，行业需通过政策稳定与顶层设计改革并举，加快新旧模式转换，而稳定市场的长效机制本质上在于打造“好房子” [3][4] 2025年“好房子”建设成效总结 - **标准与科技抓手成果**：新的《住宅项目规范》正式实施，构建了“6633”、“365”等“好房子”建造体系，并通过“揭榜挂帅”等方式推动50多类新型建材研发应用 [1] - **项目与试点推进**：指导行业领军企业发挥示范作用，举办全国“好房子”设计大赛，并在42个城市实施房屋全生命周期安全管理制度试点 [1] - **配套服务设施建设**：一体化推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，完成106个完整社区试点，建设改造养老、托育等各类服务设施2000多个，新增停车位2.6万个，增补提升公共活动场地和公共绿地71.3万平方米 [1] 当前房地产市场形势与需求分析 - **潜在需求空间巨大**：新型城镇化持续推进，城市存量优化调整有广阔空间，潜在需求包括新市民、年轻人、农业转移人口等无房户以及有房一族的改善型需求 [2] - **改善型需求强烈**：第七次人口普查数据显示，存量住房中约42%的房龄超过20年，且1~2房户型占比最大，表明改善型需求较为强烈 [2] - **二手房交易占比上升是趋势**：刚性需求因户型适中、总价偏低、区位好等优势转向二手房市场，这为从二手房到新房、从刚需到改善的需求升级创造了空间并积蓄了可持续力量 [3] 2026年行业工作方向与新模式构建 - **加快构建房地产发展新模式**：核心是牢牢抓住让人民群众安居这个基点，处理好当前与长远、市场与保障、增量与存量等多重关系，坚持政策支持与改革创新并举，确保新旧模式转换平稳有序 [3] - **稳定市场的具体举措**：包括完善项目公司、主办银行、现房销售等基础性制度，实施物业服务质量提升行动，探索“物业服务+生活服务”模式，这些制度和行动均意在打造“好房子”以实现稳定市场的目标 [4] - **行业转型方向**：“好房子”项目驱动开发行业积极转型，向精细打磨产品、不断迭代、培育品牌美誉度并成为运营商的方向发展 [2]

中央经济工作会议定调与政策方向 - 着力稳定房地产市场 加快构建房地产发展新模式 进入高质量发展阶段 [1] - 清理消费领域不合理限制措施 未来一线城市限购有望进一步松绑 [3] - 坚持守牢底线 积极稳妥化解重点领域风险 防止房价不可控下跌和房企恶性违约 [3] 年内主要政策举措与市场修复 - 化解风险、推动城市更新和危旧房改造、加大高品质住房供给、加大收储力度成为稳定房地产主要措施 [2] - 二、三线城市围绕公积金制度改革、加大购房补贴、新房贷款贴息展开 许多城市已取消限售措施 [2] - 北京、上海、深圳在部分区域放开限购 北京将二套房公积金贷款最低首付款比例统一调整为不低于30% [3] - 房地产持续对供需两端进行修复 不合理的限制性政策逐渐退出 [1] 房企债务风险化解与金融支持 - 截至今年11月 内地21家出险房企债务重组、重整获批或完成 化债总规模约合1.2万亿元 [4] - 金科股份债务规模达1470亿元 债权人超过8400家 成为全国首个通过司法重整实现风险化解的千亿级上市房企 [4] - 城市房地产融资协调机制是重要支持工具 金融监管总局支持进一步发挥其作用以稳定市场 [5][6] - 完善商品房开发、融资、销售等基础制度 是“十五五”时期重点落实的政策方向 [5][6] 行业发展新模式与未来重点 - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子” 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [8] - 优化保障性住房供给 满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 首次提出因城施策增加改善性住房供给 [8] - 城市更新是推动城市高质量发展的中央举措 在稳增长、扩内需、惠民生方面作用显现 中央财政入场解决资金问题 [7][8] - 房地产以双轨制发展为核心 保障性住房解决基本居住 “好房子”聚焦品质升级 物业服务重要性凸显 [8]

全国住房城乡建设工作会议政策部署 - 会议部署2026年重点任务 提出城市政府要用足用好房地产调控自主权 适时调整优化房地产政策 [1] - 会议提出加快构建房地产发展新模式 有序搭建基础性制度 [1] - 在房地产开发上 做实房地产开发项目公司制 [1] - 在房地产融资上 推行主办银行制 [1] - 在商品房销售上 推进现房销售制 实现"所见即所得" 从根本上防范交付风险 [1] 行业现状与高层政策方向 - 中国国家统计局数据显示 今年首11个月 全国房地产开发投资同比下降15.9% 跌幅为今年来最大 也较去年同期的10.4%跌幅进一步扩大 [1] - 住房城乡建设部部长倪虹强调 着力稳定房地产市场 重点是因城施策控增量、去库存、优供给 [2] - 政策方向包括结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地 [2] - 政策方向包括推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 [2]

行业核心观点 - 行业在“十四五”期间累计销售新建商品住宅约50亿平方米，建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套，惠及3000多万群众 [1] - 行业“保交楼、保交房”任务已全面完成，并加快构建房地产发展新模式，“好房子”建设形成社会共识 [1] - 行业当前正从城镇化快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段，但新型城镇化持续推进及城市存量优化调整仍有广阔空间，行业仍有较大发展潜力 [2] - 2026年行业工作重点在于着力稳定房地产市场，推动市场平稳运行 [2] 行业历史成就与数据总结 - “十四五”期间累计发放住房公积金个人贷款6.5万亿元，支持缴存人提取9.4万亿元住房公积金用于住房消费 [1] - “十四五”期间实施农村低收入群体危房改造178.9万户 [1] - 过去五年行业在改善人民群众住房条件、提升城市人居环境质量、提升城乡历史文化保护传承水平、加快建筑业转型升级方面取得进展，“十四五”规划目标任务全面完成 [1] 行业未来发展方向与策略 - 行业需准确把握房地产市场供求关系的重大变化，并回应人民群众对“好房子”的新期待 [2] - 2026年将采取因城施策方式控增量、去库存、优供给 [2] - 2026年将优化和精准实施保障性住房供应，实施房屋品质提升工程，有序推进“好房子”建设 [2]

行业政策方向 - 进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用，支持房地产企业合理融资需求 [1] - 城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳运行 [1] - 着力稳定房地产市场，要因城施策控增量、去库存、优供给 [1] - 准确把握房地产市场供求关系的重大变化，充分认识房地产仍有较大发展潜力 [2] 市场发展与模式转型 - 结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 [1] - 加快构建房地产发展新模式，有序搭建基础性制度 [1] - 充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待 [2] - 统筹防风险和促转型，坚持市场化、法治化原则，防范化解房企债务风险，加强销售资金监管 [2] - 统筹惠民生和稳增长，稳步推进城镇老旧小区、城中村和危旧房改造，带动产业链升级，以高品质供给满足多样化住房需求 [2] 制度与机制建设 - 在房地产开发上，做实房地产开发项目公司制 [1] - 在房地产融资上，推行主办银行制 [1] - 在商品房销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险 [1] - 继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益 [1] - 完善商品房开发、融资、销售等基础制度，编制实施住房发展规划和年度计划，推动建立“人房地钱”要素联动机制 [2] 产品与服务优化 - 优化和精准实施保障性住房供应，实施房屋品质提升工程，有序推进“好房子”建设 [1] - 优化保障性住房供给，对城镇低保住房困难家庭兜底保障，因城施策、因地制宜满足新市民、青年人、城镇工薪群体等各类困难群众基本住房需求 [2] - 围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维建设“好房子”，既把新房子建成“好房子”，也把老房子逐步改造成“好房子” [2] - 深化住房公积金制度改革，更好发挥住房公积金作用 [1][2] - 实施物业服务质量提升行动，探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式，探索“物业服务+生活服务”模式，推动“物业服务进家庭” [1]

2025年“好房子”建设成果总结 - 住建部提出的“立标准、强科技、抓项目”三大抓手取得积极成效，新的《住宅项目规范》正式实施，构建了“6633”、“365”等建造体系 [1] - 指导行业领军企业发挥示范作用，通过“揭榜挂帅”等方式推动了50多类新型建材的研发与应用 [1] - 在42个城市实施了房屋全生命周期安全管理制度的试点，并将建设范围从“好房子”延伸至“好小区、好社区、好城区” [1] - 完成了106个完整社区试点，建设改造了养老、托育等各类服务设施2000多个，新增停车位2.6万个，增补提升公共活动场地和公共绿地71.3万平方米 [1] 2025年“好房子”市场表现与行业影响 - 各类“好房子”项目成为新房销售市场亮点，引领市场供给，夯实了居住属性和高质量发展的基础 [2] - “好房子”激发了以美好人居为导向的改善型需求，并驱动开发行业向精细化、品牌化、运营化方向积极转型 [2] 房地产行业潜在需求与市场趋势分析 - 房地产行业仍有较大发展潜力，潜在需求空间很大，包括新市民、年轻人等无房户，未来进城的农业转移人口，以及有房一族的改善型需求 [2] - 第七次人口普查数据显示，存量住房中约42%的房龄超过20年，且1~2房户型占比最大，表明改善型需求较为强烈 [2] - 住房供求关系已发生重大变化，存量房规模大，基本居住需求得到满足，未来的主要需求将是对“好房子”的需求 [2] - 二手房交易占比上升是未来趋势，其户型适中、总价偏低、区位好等优势吸引了刚性需求，这为从二手房到新房、从刚需到改善的需求升级创造了空间 [3] 2026年行业发展方向与政策重点 - 行业将继续推动全面转向高质量发展，加快构建房地产发展新模式 [2][3] - 新模式的核心是牢牢抓住让人民群众安居这个基点，处理好当前与长远、市场与保障、增量与存量等多重关系 [3] - 具体措施包括完善项目公司、主办银行、现房销售等基础性制度，实施物业服务质量提升行动，探索“物业服务+生活服务”模式 [4] - 构建新模式旨在通过政策稳定市场、防范风险，同时通过改革和顶层设计挖掘潜在需求，打造能够牵引和激发需求的“好房子” [3][4]

2025年城市更新与住房建设成果总结 - 2025年城市更新取得重要进展 保交房任务全面完成 "好房子"建设起步成势 [1] - 38个城市开展老旧住房自主更新与原拆原建 42个城市实施房屋全生命周期安全管理制度试点 [1] - 完成106个完整社区试点 建设改造养老托育等各类服务设施2000多个 新增停车位2.6万个 增补提升公共活动场地和公共绿地71.3万平方米 [1] 2026年城市更新与基础设施建设规划 - 2026年将高质量开展城市更新 精细化推进城镇老旧小区改造 完整社区建设 口袋公园建设 绿地开放共享 "温暖工程"建设 城市小微公共空间改造 提升无障碍适老化环境品质 [1] - 持续开展地下管网改造和综合管廊建设 力争完成改造各类燃气管道3万公里 [1] - 积极开展新型城市基础设施建设 持续建设城市排水防涝工程体系与城市基础设施生命线安全工程 [1] 2026年房地产市场稳定与发展新模式 - 2026年房地产工作重点为因城施策控增量 去库存 优供给 结合城市更新与城中村改造盘活利用存量用地 推动收购存量商品房用作保障性住房 安置房 宿舍 人才房等 [1] - 优化和精准实施保障性住房供应 实施房屋品质提升工程 有序推进"好房子"建设 [1] - 进一步发挥房地产项目"白名单"制度作用 支持房地产企业合理融资需求 [2] - 城市政府将用足用好房地产调控自主权 适时调整优化政策 支持居民刚性和改善性住房需求 推动市场平稳运行 [2] 房地产基础性制度与配套改革 - 加快构建房地产发展新模式 有序搭建基础性制度 在房地产开发上做实房地产开发项目公司制 [2] - 在房地产融资上推行主办银行制 [2] - 在商品房销售上推进现房销售制 实现"所见即所得" 从根本上防范交付风险 [2] - 规范预售资金监管 切实维护购房人合法权益 [2] - 深化住房公积金制度改革 [2] - 实施物业服务质量提升行动 探索社区党组织领导下的居委会 业委会 物业服务企业协调运行新模式 探索"物业服务+生活服务"模式 推动"物业服务进家庭" [2]

2025年城市更新与住房建设成果总结 - 2025年城市更新取得重要进展，保交房任务全面完成，"好房子"建设起步成势 [1] - 38个城市开展老旧住房自主更新、原拆原建，42个城市实施房屋全生命周期安全管理试点 [1] - 完成106个完整社区试点，建设改造养老、托育等各类服务设施2000多个 [1] - 新增停车位2.6万个，增补提升公共活动场地和公共绿地71.3万平方米 [1] 2026年城市更新与现代化城市建设规划 - 2026年将高质量开展城市更新，精细化推进城镇老旧小区改造、完整社区建设、口袋公园建设等 [1] - 持续开展地下管网改造和综合管廊建设，力争完成改造各类燃气管道3万公里 [1] - 积极开展新型城市基础设施建设，持续建设城市排水防涝工程体系及基础设施生命线安全工程 [1] 2026年房地产市场稳定与发展重点 - 因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活存量用地 [1] - 推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 [1] - 优化保障性住房供应，实施房屋品质提升工程，有序推进"好房子"建设 [1] 房地产金融与政策支持措施 - 进一步发挥房地产项目"白名单"制度作用，支持房地产企业合理融资需求 [2] - 城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化政策，支持居民刚性和改善性住房需求 [2] 房地产发展新模式与基础制度建设 - 加快构建房地产发展新模式，有序搭建基础性制度 [2] - 在房地产开发上，做实房地产开发项目公司制 [2] - 在房地产融资上，推行主办银行制 [2] - 在商品房销售上，推进现房销售制，实现"所见即所得"，从根本上防范交付风险 [2] 市场规范与配套服务深化 - 规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益 [2] - 深化住房公积金制度改革 [2] - 实施物业服务质量提升行动，探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式 [2] - 探索"物业服务+生活服务"模式，推动"物业服务进家庭" [2]

行业政策导向与目标 - “十四五”期间保交楼、保交房任务全面完成，加快构建房地产发展新模式，“好房子”建设形成社会共识 [1] - “十五五”时期要抓好“两个统筹”，推动房地产高质量发展 [1] - 准确把握房地产市场供求关系的重大变化，认识到新型城镇化持续推进、城市存量优化调整有广阔空间，房地产仍有较大发展潜力 [1] 市场发展趋势与认知 - 充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待 [1] - 人民群众对“好房子”形成新期待 [1] 新发展模式的构建原则 - 加快构建房地产发展新模式，牢牢抓住让人民群众安居这个基点 [1] - 处理好当前和长远、顶层设计和因城施策、市场和保障、租赁和购买、增量和存量、促发展和防风险的关系 [1] - 坚持政策支持和改革创新并举，确保新旧模式转换平稳有序 [1] - 坚持因城施策、精准施策、一城一策，城市政府要用好房地产市场调控自主权，因地制宜调整优化房地产政策 [1] 统筹防风险与促转型的具体措施 - 坚持市场化、法治化原则，防范化解房企债务风险，加强销售资金监管，切实维护购房人合法权益 [2] - 完善商品房开发、融资、销售等基础制度，编制实施住房发展规划和年度计划，推动建立“人房地钱”要素联动机制 [2] - 优化保障性住房供给，对城镇低保住房困难家庭兜底保障，因城施策、因地制宜满足新市民、青年人、城镇工薪群体等各类困难群众基本住房需求 [2] 统筹惠民生与稳增长的具体措施 - 稳步推进城镇老旧小区、城中村和危旧房改造，解决群众急难愁盼，切实消除安全隐患 [2] - 更好发挥住房公积金作用 [2] - 围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维建设“好房子”，既把新房子建成“好房子”，也把老房子逐步改造成“好房子” [2] - 带动产业链升级，以高品质供给满足人民群众多样化住房需求 [2]

全国住房城乡建设工作会议核心观点 - 会议总结“十四五”成就并部署“十五五”及2026年工作 核心转向“着力稳定房地产市场”并加快构建房地产发展新模式 将新房与二手房市场视为整体 [1][2][3][5] --- “十四五”时期行业发展成就 - 全国累计销售新建商品住宅约50亿平方米 [1] - 建设筹集各类保障性住房和改造安置住房1100多万套（间） 惠及3000多万群众 [1] - 累计发放住房公积金个人住房贷款6.5万亿元 支持提取9.4万亿元用于住房消费 [1] - 实施农村低收入群体危房改造178.9万户 [1] - 保交楼、保交房任务全面完成 行业风险释放高峰已过 [2] --- 2026年及“十五五”时期工作重点 稳定房地产市场与优化供给 - 因城施策控增量、去库存、优供给 结合城市更新盘活存量用地 [2] - 推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 [2] - 优化保障性住房供应 实施房屋品质提升工程 有序推进“好房子”建设 [2] - 城市政府用足用好调控自主权 调整优化政策 支持刚性和改善性住房需求 [2] 构建房地产发展新模式 - 在房地产开发上 做实房地产开发项目公司制 [2] - 在房地产融资上 推行主办银行制 [3] - 在商品房销售上 推进现房销售制 从根本上防范交付风险 继续实行预售的将规范资金监管 [3] - 加快新模式转型被视为稳定房地产的关键 [3] 防范风险与支持融资 - 进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用 支持房地产企业合理融资需求 预期2026年支持政策将继续发力 [2][3] - 坚持市场化、法治化原则防范化解房企债务风险 加强销售资金监管 [6] - 截至目前 21家出险房企债务重组、重整获批及完成 化债总规模约合人民币1.2万亿元 [6] - 预计2026年将成为企业风险出清的关键年 [6] 二手房市场趋势与市场判断 - 要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势 把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待 [1][5] - 目前15个省市二手房交易超过新房 30个重点城市二手房交易量占比接近70% 一线城市二手房交易量创下4年来新高 [5] - 刚需基本转向租赁和二手住房 新房越来越趋于改善 [5] - 分析认为房地产市场已经实现止跌回稳 [4][5] 其他重点工作领域 - 深化住房公积金制度改革 [3] - 实施物业服务质量提升行动 探索“物业服务+生活服务”模式 推动“物业服务进家庭” [3] - 统筹惠民生和稳增长 稳步推进城镇老旧小区、城中村和危旧房改造 [6] - 围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维建设“好房子” 带动产业链升级 [6] --- 对企业的发展建议 - 企业应主动适应行业变化 持续提升产品竞争力 通过扎实推进“好房子”建设以产品力赢得市场 [7] - 拿地应聚焦优势城市与确定性高的项目 审慎规避高价地块 [7] - 企业应继续探索“轻重并举”转型 构建与行业发展新模式适配的经营模式 [7] - 企业应积极参与城市更新等领域机会 推动自身实现高质量发展 [7]