楼市趋势 - 新房价格尚未触底 当前二手房价格普遍比新房低25%~40% 且持续下跌 4月一线城市二手房价格环比下降0.2% 二三线城市环比均下降0.4% [1] - 调整≠崩盘 市场存在周期性修复 中国楼市2015~2017年快速上涨后透支部分增长空间 当前进入调整期 [3] 股市与楼市关联性 - 股市和楼市均具有周期性 牛市往往在市场最绝望时孕育 指数下跌时存在神秘力量托底 [4] - 机构资金介入迹象表现为股价震荡和下跌 某股票去年暴涨130% 大涨前振幅超44% [6] 机构交易行为分析 - 机构操作隐蔽 需通过量化分析还原真实动作 如建仓 出货 洗盘或拉涨 [8] - 橙色柱子密集代表机构交易活跃 蓝色带圈位置显示机构洗盘套路 连续三次借下跌洗盘为大涨蓄力 [10] 洗盘结束信号 - 蓝色K线变蓝色柱子表明空头资金回流抄底 橙色柱子密集显示机构筹码高度集中 [13] - A股机遇在市场绝望时出现 需看懂机构洗盘和蓄力动作 避免被震仓洗出局 [15]

报告行业投资评级 - 推荐（维持）[2] 报告的核心观点 周期建材本周观点 - 水泥行业需求减弱价格持续回落，本周全国水泥市场价格环比回落2.1%，五月下旬受淡季因素影响需求环比明显减弱，预计后期价格继续趋弱 [5][10] - 浮法玻璃行业价格呈下行趋势整体需求偏弱，截至20250522全国浮法玻璃均价下降，产量环比微增同比下降，库存环比略降同比上升 [5][11] - 玻纤行业无碱粗纱市场价格稳中小降，电子纱市场价格稳定，无碱粗纱供应增加预期不减，电子纱短期价格大概率趋稳 [5][12] 消费建材本周观点 - 政策托底需求释放，行业整合驱动高质量发展，稳楼市政策和基建投资为消费建材带来需求，环保政策促进行业集中度提升 [5][14] 重点推荐个股 - 伟星新材同心圆战略推动成长，向系统集成服务商转型 [15] - 蒙娜丽莎定位中高端的瓷砖龙头，经营质量持续修复 [15] - 科顺股份防水龙头盈利筑底，静待重回成长轨道 [16] - 亚士创能国产建筑涂料龙头，看好修复弹性 [16] - 北新建材一体两翼、全球布局战略稳步推进 [16] - 科达制造机械设备通用化+海外建材多元化，看好增收增利 [17] - 东鹏控股品类齐全渠道占优，零售布局持续强化 [18] - 中国巨石新兴领域需求待释放，玻纤龙头有望穿越周期 [18] 根据相关目录分别进行总结 本周行业动态 宏观 - 1 - 4月全国城镇调查失业率平均值与上年同期持平，4月失业率下降 [18] - 国有六大行下调人民币存款利率，最大降幅25个基点 [18] - 5月20日1年期LPR为3.00%，5年期以上LPR为3.50%，均下降10个基点 [18] - 前4个月全国财政收入降幅收窄，中央收入、税收收入4月正增长，财政支出保持强度 [18] - 多部门联合发布支持小微企业融资的若干措施，提出23项工作措施 [18] 产业链要闻 - **房地产**：1 - 4月房地产开发企业房屋施工、新开工、竣工面积同比下降，新建商品房销售面积和销售额降幅收窄；4月各线城市新建和二手住宅销售价格有不同表现；稳楼市政策取得积极成效 [19][20] - **基建**：今年1 - 4月全国铁路完成固定资产投资1947亿元，同比增长5.3%；2025年1 - 3月全国建材宏观数据显示固定资产投资等有不同程度增长 [21] 建材行业要闻 - 2025年1 - 4月全国水泥产量4.95亿吨，全口径产量比去年同期减少1389万吨，降幅2.7% [21] - 4月规上工业原煤、原油、电力生产增速回落，天然气生产增速加快 [21] - 2025年底前纳入全国碳排放权交易市场的水泥企业需完成首次履约工作 [21] 水泥行业一周回顾 - 本周全国水泥市场价格环比回落2.1%，价格上涨区域主要是湖北，下调区域集中在华北等地区，五月下旬需求环比减弱，预计后期价格继续趋弱 [5][10][22] 玻璃行业一周回顾 - 本周国内浮法玻璃现货市场价格呈下行趋势，除华南、西北区域价格暂稳，其他区域企业为促出货降价，但整体需求偏弱 [35] - 成本方面，本周国内纯碱市场企稳，价格窄幅波动，供应窄幅下降，需求一般，短期走势淡稳 [38] - 截止到20250522，全国浮法玻璃样本企业总库存环比略降，各区域库存有不同变化 [40][41] 玻纤市场一周回顾 - 本周国内无碱粗纱市场报价稳中小降，池窑产能无变动，库存小幅增加，需求有区域性差异 [44][45] - 后市预测，池窑粗纱近期大概率承压运行，电子纱短期预计价格基本走稳 [46] 消费建材成本跟踪 - 报告展示了PVC、PPR、HDPE等全国均价走势相关图表 [54][55][59] 一周市场回顾 建材行业表现 - 本周上证综指下跌0.57%，创业板指数下跌0.88%，建材行业下跌1.10%，在市场中排名靠后 [61] - 子行业涨跌幅排名依次为管材（1.16%）、水泥制造（0.27%）等 [61] - 目前建材板块2025年估值为16倍，各子行业估值有差异 [64] 个股涨跌一览 - 本周涨幅前五的公司分别为天安新材（25.91%）、雄塑科技（13.25%）等 [68] - 跌幅前五的公司分别为中旗新材（-7.32%）、海南发展（-5.07%）等 [68] 本周公司动态 - 中旗新材回购股份143.24万股，占总股本的1.12% [7] - 上峰水泥拟派发现金红利0.63元/股，股息率/分红率分别为7.46%/95.73% [7] - 兔宝宝拟派发 现金红利0.32元/股，股息率/分红率分别为3.10%/45.07% [7] - 青松建化拟派发现金红利0.10元/股，股息率/分红率分别为2.62%/45.45% [7] - 亚泰集团股票交易异常波动，连续三个交易日内收盘价格涨幅偏离值累计超过20% [7] - 三峡新材控股股东累计增持公司股份277.91万股，占公司总股本2.39% [7] - 中材科技派发现金红利0.225元/股，分红率和股息率分别为42.34%/1.37% [7] - 帝欧家居员工持股计划拟设立资金总额上限为3017.68万元，每份1.00元 [7] - 东鹏控股向激励对象授予预留195.00万份股票期权，行权价格为6.45元/股 [7] - 三棵树拟向股东每股派发现金红利0.32元，以资本公积金每股转增0.4股 [7] - 亚士创能公司回购专用证券账户股份被司法冻结41.30万股，占总股本0.10% [7]

核心观点 - 海外资产层面，中美关税暂缓使全球风险资产上涨、避险资产下跌，后穆迪下调美国信用评级，市场对美元资产信心转弱，黄金价格反弹；港股因外部贸易缓和、科技股业绩亮眼和 IPO 热潮持续上行；美国通胀降温但核心商品现关税效应，零售销售回落；特朗普政策不确定性或下降，市场对美国财政可持续性担忧加剧；贸易暂缓期市场关注基本面和预算协调法案变动，美元资产信心脆弱，美债利率难下行，美股有估值压力，港股有上行空间 [4][13] - 房地产成交环比连续回升，政策效应渐显，“好产品”与“一二线核心区域”率先止跌回稳，短期板块或震荡，建议中线布局，关注相关房企及细分领域头部企业 [5][15] - 截至 2025 年 4 月末，上线天天基金 APP 的基金投顾组合增加，不同类型组合业绩表现有差异，持仓基金仓位有调整，量化策略等基金经理受增持，4 月投顾组合调仓次数增加 [6][17] - 石油石化 OPEC+增产使原油供应过剩担忧大，地缘风险稳中有降，基本面有喜有忧，宏观经济方面中美表现不同；氟化工国补驱动内需增长，供应以销定产，制冷剂价格高位续涨；建议关注石油石化、氟化工、半导体材料板块相关企业 [22][24] 国内市场表现 - 上证综合指数收盘 3347，1 日跌 0.05%，上周跌 0.57%；深证成份指数收盘 10091，1 日跌 0.41%，上周跌 0.46%；沪深 300 指数收盘 3860，1 日跌 0.57%，上周跌 0.18%；创业板指数收盘 2005，1 日跌 0.80%，上周跌 0.88%；上证国债指数收盘 225，1 日涨 0.02%，上周涨 0.06%；上证基金指数收盘 6903，1 日跌 0.05%，上周跌 0.04% [1] 海外市场表现 - 中国香港恒生指数收盘 23282，1 日跌 1.35%，上周涨 1.10%；中国香港国企指数收盘 8438，1 日跌 1.70%，上周涨 1.36%；中国台湾加权指数收盘 21537，1 日跌 0.53%，上周跌 0.88%；道琼斯指数收盘 41603，1 日跌 0.61%，上周跌 2.47%；标普 500 指数收盘 5803，1 日跌 0.67%，上周跌 2.61%；纳斯达克指数收盘 18737，1 日跌 1.00%，上周跌 2.47%；日经 225 指数收盘 37532，1 日涨 1.00%，上周跌 1.57%；韩国 KOSP100 收盘 2644，1 日涨 2.02%，上周跌 1.32%；印度孟买指数收盘 82176，1 日涨 0.56%，上周跌 0.74%；英国 FTSE 指数收盘 8718，1 日跌 0.24%，上周涨 0.38%；俄罗斯 RTS 指数收盘 1068，1 日跌 2.47%，上周跌 1.18%；巴西圣保罗指数收盘 137824，1 日涨 0.40%，上周跌 0.98%；美元指数收盘 99，上周跌 1.84% [2] 大宗商品表现 - 纽约期油收盘 62 美元/桶，1 日持平，上周跌 0.27%；现货金收盘 3343 美元/盎司，上周涨 5.02%；伦敦铜收盘 9614 美元/吨，上周涨 1.84%；伦敦铝收盘 2466 美元/吨，上周跌 0.74%；伦敦锌收盘 2712 美元/吨，上周涨 0.99%；CBOT 大豆收盘 1061 美分/蒲式耳，上周涨 0.93%；CBOT 玉米收盘 459 美分/蒲式耳，上周涨 3.61%；波罗的海干散货收盘 1340，上周跌 3.46% [7] 重点推荐报告摘要 海外策略双周报 - 海外资产：过去两周中美关税暂缓使全球风险资产涨、避险资产跌，后穆迪下调美国信用评级，美元资产信心转弱，近两周 MSCI 全球股指涨 2.50%，2 年、10 年期美债收益率分别上行 12bp、14bp 至 4.00%、4.51%，美元指数跌 1.29%至 99.1，COMEX 黄金涨 0.86% [9] - 港股资产：外部贸易缓和，科技股业绩亮眼、IPO 热潮推动港股上行，上周恒生指数等上涨，本周有变动，近两周大多行业上涨，资金面南向资金从流出转流入，外资持续流入 [10] - 海外宏观：美国通胀降温但核心商品现关税效应，4 月 CPI、PPI 同比下行，零售销售环比增速大幅下行，关税暂缓为经济提供缓冲，短期内美联储或不急于降息，市场预期年内降息次数减少、首次降息时间推迟 [11] - 海外政策：特朗普政策不确定性或下降，致力于实现选举承诺，市场对美国财政可持续性担忧加剧，穆迪下调美国主权信用评级，预算协调法案加大债务风险 [12] 房地产行业周报 - 周度观点：成交环比连续回升，政策效应渐显，6 月环比有望延续回升但同比或有压力；“好产品”与“一二线核心区域”率先止跌回稳，无需过度担忧市场调整；短期板块或震荡，建议中线布局，关注相关房企及细分领域头部企业 [14][15] - 政策环境监测：央行调降 5 年期以上 LPR10BP，大连优化个人住房公积金贷款支持人才发展政策 [16] - 市场运行监测：成交环比回升，本周重点 50 城新房成交 2.1 万套，环比升 16.8%，重点 20 城二手房成交 2.2 万套，环比升 2.2%；库存环比微升，16 城取证库存 9138 万平，环比升 0.03%，去化周期 20.6 个月 [16] - 资本市场监测：本周境内地产债发行 5 亿元；本周房地产板块跌 1.47%，跑输沪深 300，当前地产板块 PE（TTM）39.04 倍，估值处于近五年 95.64%分位 [16] 基金月报 - 基金投顾组合总体情况：截至 2025 年 4 月末，上线天天基金 APP 的基金投顾组合共 430 只，较上月末增加 7 只，股债中枢型、赛道型、区域型投顾组合分别为 378 只、32 只和 20 只 [17] - 投顾组合业绩表现跟踪：股债中枢型过去一年收益率中位数跑赢同类型 FOF 产品，月内进取型跑输、平衡型和稳健型跑赢，与基准比较，进取型等跑输、货币型跑赢；赛道型月内部分组合业绩中位数跑赢基准；区域型月内港股策略组合跑赢、海外策略组合跑输 [18] - 持仓基金仓位跟踪：稳健型、平衡型投顾组合减持混合型基金并增配债券型基金，进取型投顾组合减持混合型基金并增配 QDII 基金；细分类型基金仓位也有变化 [19][20] - 投顾组合持仓个基跟踪：主动权益基金中量化策略等基金经理受重点增持，QDII 基金重点增配摩根全球多元人民币 A，被动权益基金增配多种指数产品，固收+和主动债券基金也有重点增持产品 [20] - 基金投顾调仓情况跟踪：2025 年 4 月投顾组合共发生 115 次调仓，较上月增加 14 次，不同类型投顾组合有不同调仓操作，重点增持部分基金经理管理的产品和投向亚洲美元债市场的 QDII 产品 [21] 一般报告摘要 - 行业公司 石油石化行业周报 - 石油石化：OPEC+增产使原油供应过剩担忧大，5 月 16 - 23 日 WTI 原油期货收盘价跌 0.69%，布伦特油期货价跌 0.46%；地缘局势方面俄乌谈判未决、美伊会谈有进展；基本面美国商业原油等累库、欧洲工业需求弱、中国原油产量增加工量降，OPEC+可能加快增产；宏观经济方面中国生产和消费状况良好，美国国债拍卖惨淡 [22] - 氟化工：国补驱动内需增长，供应以销定产，制冷剂价格高位续涨，截至 5 月 23 日制冷剂 R32 价格上涨；需求端空调内销排产有望强劲增长、汽车产销同比增长；供应端二代制冷剂生产总量减少，三代制冷剂配额锁定，厂家以销定产 [23] - 建议关注板块：建议关注石油石化、氟化工、半导体材料板块相关企业 [24] 新股概览 - 即将发行的新股有海阳科技、影石创新、交大铁发、优优绿能、中策橡胶、古麒绒材，分别给出了申购日、申购代码、发行价、申购限额、发行市盈率、承销商等信息 [25] 资讯速递 国内财经 - 中办、国办发布关于完善中国特色现代企业制度的意见，引导企业厘清主责主业，防止盲目多元化扩张 [26][27] 国际财经 - “日版全球央行年会”将举办，全球央行官员齐聚东京讨论经济增长乏力和通胀居高不下问题，会议主题涉及货币政策新挑战 [28] - 5 月 26 日在岸、离岸人民币兑美元汇率双双上扬，创逾半年新高，人民币进一步上涨将使中国股市受益 [29] 行业要闻 - 2024 年中国公有云抗 DDoS 市场规模约为 23 亿元，同比增长 5.5%，中国电信等企业占据主导地位 [30] - 2025 年 4 月乘用车整体市场产品竞争力指数为 85.5，环比下滑 1.5 个点，不同细分市场有不同变化 [31] 两市公司重要公告 - 大金重工 250MW 光伏项目全容量并网发电，将提升公司业绩，公司累计已投产发电清洁能源项目总装机容量 500MW，后续将建设陆上风电规模 950MW [32][33] - 福田汽车拟与亿纬锂能共同出资 5 亿元设立新能源科技公司，有利于提升新能源重卡业务竞争力 [34] - 新华医疗控股股东拟斥资 1 亿 - 2 亿元增持公司股份 [35] - 隆基绿能董事会同意聘任钟宝申兼任公司总经理，李振国辞去相关职务专注研发 [36] - 神州数码拟不超过 4.28 亿元增持神州控股股票，交易构成关联交易 [37]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持） [2] 报告的核心观点 - 周度成交环比连续回升，政策效应渐显，6月环比有望延续回升但同比或有压力 [3] - 无需过度担忧楼市调整，部分城市核心区及优质项目已率先企稳 [3] - 短期板块或维持震荡，建议关注中线布局，库存结构优、拿地能力强、产品力强的房企有望率先受益 [3] - 个股建议关注历史包袱轻等房企、估值修复房企及细分领域头部企业 [3] 根据相关目录分别进行总结 2024年主流房企业绩情况 - 9家主流房企营收同比增长0.5%，归母净利润同比下降32.9%，毛利率延续探底 [4] - 减值规模抬升，少数股东损益占比反弹，管理费用率改善 [6][9] - 经营性净现金流持续为正，存货降低，有息负债维持稳定，融资成本延续降低 [11][14][16] 政策环境监测 - 央行调降5年期以上LPR10BP，大连优化个人住房公积金贷款支持人才发展政策 [3][20] 市场运行监测 - 成交环比回升，本周重点50城新房成交2.1万套环比升16.8%，重点20城二手房成交2.2万套环比升2.2%；5月重点50城新房日均成交同比降12.6%环比升0.7%，重点20城二手房日均成交同比降5%环比降17.9% [3][22] - 库存环比微升，16城取证库存9138万平环比升0.03%，去化周期20.6个月 [25] 资本市场监测 - 资金价格分化，R001下行3.94BP至1.61%，R007上行0.15BP至1.63%，OMO存量（MA10）余额较5月16日减少740.3亿元 [26] - 境内地产债发行量环比和同比均下降，净融资额环比和同比均下降，本周总发行量5亿元，总偿还量92亿元，净融资额 -87亿元；25年全年到期和提前兑付规模同比24年减少约3.57%，26年3月到期压力最大 [31] - 本周房地产板块跌1.47%跑输沪深300，当前地产板块PE（TTM）39.04倍，估值处于近五年95.64%分位 [35] - 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为弘阳地产、建业地产、旭辉控股集团，后三为中国金茂、佳兆业集团、华夏幸福 [39] - 展示重点公司多项数据对比，如绿城中国拿地金额/市值为255%，2024年权益拿地金额/2024年权益销售额为45%等 [42]

宁波楼市现状分析 老牌小区价格回调 - 宁波老牌品质小区"都市森林"挂牌价跌至2013年水平，房龄超10年且多为楼梯房 [1] - 近期实际成交价约1.7万/㎡，与挂牌价存在差距，2013年开盘价约8000元/㎡ [3][6] - 一期103㎡房源挂牌价229万（约2.23万/㎡），同户型报价235万（约2.27万/㎡），横向对比新房市场竞争力面临挑战 [6] 低价房源市场升温 - 宁波50万以下房源以40年产权的公寓和小面积"老破小"为主，如牡丹小区45.79㎡报价32万、金湖世家35.87㎡总价29.68万 [8][14][20] - 低总价、低月供吸引单身或丁克家庭，部分房源为70年产权住宅（如牡丹小区），需注意产权年限差异 [8][28] - 具体案例：新海蓝钻48.65㎡报价39万（8,017元/平），联盛巧克力49.38㎡报价38.5万（7,797元/平） [16][18] 市场分化趋势 - 老小区因房龄长、配套旧、无电梯等问题价格回调，新房市场"内卷"进一步挤压老旧二手房空间 [30] - 低价房源走俏但需警惕产权和居住舒适度隐患，刚需族可根据需求选择老小区或低价"迷你房" [30] - 网友观点分歧：部分认为老小区性价比高，部分预测房价将继续下行 [30]

楼市成交数据 - 中原地产十大屋苑周末录得3宗成交，按周急跌57.1%，创16周新低，零成交屋苑增至8个，九龙区四个指标屋苑均未录成交 [1] - 美联物业十大蓝筹屋苑周末录得约8宗买卖成交，按周下跌约33.3%，创7周新低 [1] - 美联物业十五大屋苑周末录得11宗成交，较前周13宗下跌约15.4% [1] 一手市场表现 - 西沙新盘进行第6轮销售再度即日沽清，销情火热 [1] - SIERRA SEA连续6轮开售均全数极速卖清，显示市场购买力强劲 [2] - 一手新盘极具吸引力，带动资金加速流入一手市场 [1] 二手市场现状 - 二手优质盘或笋盘已被消耗，业主看好后市不愿割价出售，买卖双方争持拉锯 [1] - 买家看楼热情高涨，美联十五个指标屋苑周末预约看楼量创18周新高 [2] - 优质盘源逐渐减少，业主心态转强，二手交投进入整固阶段 [2] 市场影响因素 - 香港银行业资金充裕，拆息大幅回落，供楼负担显著减轻，造就"供平过租"现象急增 [1] - 本月市场充斥利好消息，为楼市提供有力支撑 [1] - 新盘向隅客回流二手市场"寻宝"，预计将为楼市注入新动力 [2] 后市展望 - 预计本月及下月一手市场交投将持续活跃 [2] - 二手市场成交量及楼价可望稳中向好，后市前景保持乐观 [2]

以下文章来源于十点人物志 ，作者Fann、芝士咸鱼 十点人物志 . 在这里，遇见每一个值得被记录的人 可真正住进去后，问题接踵而至：隔音差、商水商电费用高、产权复杂且无学位配套……近年随 着"商改住"政策收紧及楼市下行，Loft还面临价格跳水、交易困难等新麻烦。一些购房者无奈感 叹，"上百万买的公寓房，如今卖不出去，只能砸在手里。" 那些曾为Loft公寓买单的人，现在后悔了吗？这究竟是留在城市的捷径，还是一场难以脱手的资产困 局？ 一、"为了留在一线城市" 轻轻推开房门，阳光透过落地窗洒在客厅沙发上，仿佛一幅流动的油画。转角处，一座复古楼梯蜿蜒 而上，将空间自然划分为上下两层：楼下是明亮通透的客厅，楼上则是静谧独立的卧室。 这套位于北京东城区的公寓，是穆琪在2022年底购入的。 谈及当初买房的经历，穆琪称，最初是为了孩子上学而考虑买房，她将目标锁定在带学区的普通住 宅。她原以为预算充足，真正看房后却大失所望，看中的住宅每平方米均价在12万~13万之间，超过 了她的承受范围。 本文来自微信公众号： 十点人物志 ，作者：Fann，编辑：芝士咸鱼、野格，题图来自：AI生成 高挑的天花板，明亮通透的落地窗，富有设计感 ...

刚刚，统计局公布了4月的全国房价数据，相当不咋的。 统计局的统计对象是全国70座中大型城市。 4月，70城的二手房价环比下跌0.4%。而上个月是环比下跌0.2%。这表明全国房价继续阴跌，关键是，跌幅再次扩大。 楼市有「金三银四」的说法。即3、4月份的楼市表现通常不错。但实际却是3月份还行，而4月份崩了，可谓「金三穷四」。 另外，尽管全国楼市仍未企稳，但最近半年一线城市已经出现了房价的回暖。 从2024年10月起，一线城市的二手房价格环比变化分别为： +0.4%（2024.10），+0.4%（2024.11）、+0.3%（2024.12）、+0.1%（2025.01），-0.1%（2025.02）、+0.3%（2025.03）。 大部分月份都是上涨，仅2025年2月份因春节等因素有所下跌。 但看4月份数据，一线城市的上涨势头止住了。4月份一线城市二手房价环比下跌0.2%。 总之，4月份的楼市表现不佳。 当然，楼市的数据，统计局这边是最晚出来的。房企每个月甚至每周都会公布销售额。4月楼市低于预期，已经是业内共识。 为什么我这里要重点说楼市呢。因为楼市对股市的影响，比中美贸易的影响大得多。 我就这么说吧。过去4年， ...

北京二手房市场动态 - 北京二手房挂牌量持续攀升 中介称部分优质房源挂牌15天内成交 [1] - 降息等楼市利好政策落地后 北京楼市供需两端呈现显著活跃迹象 [1] - 房产中介门店近期咨询量及带看量较此前增长15%-20% [1] - 购房者看房积极性明显提升 刚需群体反应尤为迅速 [1] - 购房周期从以往3-4个月缩短至1-2个月 [1] - 部分优质房源在挂牌15天内就可能完成成交 [1]

Loft公寓市场现状 - Loft公寓曾因总价低、户型新潮、购房限制少成为一线城市年轻人安家的性价比之选 [3] - 近年随着"商改住"政策收紧及楼市下行，Loft面临价格跳水、交易困难等问题 [4] - 部分购房者反映上百万买的公寓房如今难以脱手，成为难以变现的资产 [4] Loft公寓的吸引力 - 使用面积大：117平方米Loft总价低于同区域普通住宅 [9] - 设计灵活：63平方米产证面积通过夹层设计可扩展至七八十平方米使用面积 [13] - 配套优势：部分70年产权Loft附带学位，解决子女教育问题 [9] Loft公寓的缺陷 - 居住成本高：商水商电导致年电费达3000-10000元 [28] - 隔音问题严重：影响生活质量，甚至引发邻里纠纷 [29] - 交易税费高：二手交易需缴纳3%契税及个税、增值税等，远高于普通住宅1%的契税 [31] 市场价格表现 - 北京房山Loft价格从110万跌至60万，缩水近50% [41] - 上海浦东中环Loft报价较购入价低80万元 [38] - 2021年多数城市商业公寓成交价仅为同城住宅的50%-90% [46] 政策影响 - 2017年北京出台商住房调控政策，限制个人购买商办新房及贷款 [45] - 政策导致Loft市场骤冷，价格开始持续下滑 [45] - 新建商办项目最小分割面积不得低于500平方米的规定进一步限制市场 [45] 用户画像 - 购房主力为预算有限的年轻人，用于过渡性自住或婚前财产配置 [12][15] - 典型购房场景：月租金5500元vs月供4000元的经济账促使租房转购房 [15] - 部分用户因学区房价格过高（12万-13万/㎡）转而选择附带学位的Loft [8][9] 市场前景 - 核心地段、品质高的Loft仍有一定流动性，偏远区域则难以出手 [47] - 对预算有限的年轻人而言，Loft仍是大城市扎根的现实选择 [48] - 提供租房无法给予的安全感和稳定性，满足基本居住需求 [49][50]