报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [4][5][76] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环仍在磨底，需加大政策支持，“止跌回稳”是主基调，修复居民资产负债表是关键，后续政策将发力，新发展模式已成型，好房子政策助力优质房企迎PB - ROE向上突破 [4][5][76] - 现房销售制度是房地产发展新模式长效机制一部分，非短期一次性切换，应兼顾短期和长期改革影响 [4][15] - 考虑现房销售负面影响大，预计与期房并行，采用局部试点模式以减少冲击 [7] 现房政策 政策发展 - 2021年中央首提“房地产发展新模式”，后续持续探索，现房销售制度或为要素之一，2023年初住建部重提现房销售并与保交楼关联，2024年多次强调有力有序推行 [4][15][21] 政策背景 - 全国商品住宅销售中现房销售占比达32%，2021 - 2024年从10%提至27%，2025年前4月进一步提升 [27] - 本轮周期部分城市土地成交金下降超90%，如贵阳、大连、南昌等 [27] 推演影响 影响1 - 现房销售拉长资金周转周期，预售从6个月延至30个月，增加城改推进难度 [30] - 投资回报率大幅下降，如某强二线城市项目，期房和现房IRR分别为30%和6% [30] - 投资风险大幅提升，房企需预判24 - 30个月后的房价和产品迭代 [31] 影响2 - 开发投资额下降，现房销售无预收款用于建设，资金来源中销售回款占比约一半，且资金来源与投资额正相关 [36] - 住房供给下降，投资回报率和风险影响房企投资意愿，开发资源减少拖累投资端 [36] 影响3 - 地方土地财政承压，投资回报率和风险影响房企拿地，地价或下降，2024年地方卖地收入等数据不佳 [38] - 产业链需求下行，房地产开发周期长，投资下降导致产业链需求下降 [38] 影响4 - 新房市场高端改善化，房企缩短工期，增加低密度产品占比 [43] - 产品力提升，现房销售下房企应采用主动性产品策略，弱产品力房企或退出 [43][45] 国内外经验 美国 - 2023年美国高层竣工周期20个月、一户建10个月，近年竣工周期拉长 [47] - 平均64%的一户建销售在未开工和施工阶段，采用预订 + 现房销售模式，定金存独立托管账户 [47] - 该模式前置取证节点和定价时点，增加蓄客时间，降低投资风险 [48] 国际经验 - 期房预售制度源于住宅供应短缺和开发资金不足，海外期房现房并行，采用“定金 +”模式，资金强监管 [56] - 不同国家付款节奏有差异，如美国、日本交房前付款比例5 - 20%，德国、英国等首付10 - 30% [56][59] 国内经验 - 海南通过完善政策等方式，头部房企实现11 - 14个月拿地 - 竣工销售周期 [61] - 海南期房现房并行销售，2024年现房占比67%，商品房销售面积同比 + 4.3% [61] 政策推演 推演1 - 部分城市出台现房金融支持政策，如湖南土地款分期、开发贷优惠等 [65] - 为减少冲击，可加大金融支持、简化流程、现房期房并行 [65] 推演2 - 现房销售渐进式推进，优先在低能级城市、核心城市核心地段试点，且期房现房并行 [69] 政策推演 - 现房销售渐进式推进，配套措施包括局部试点、现房期房并行、简化流程、加大金融支持 [73] 投资分析意见 - 推荐产品力房企如建发国际、滨江集团等；二手房中介贝壳 - W；物业管理如华润万象、招商积余等；低估值修复房企如新城控股、越秀地产等 [4][5][76]

公司成立背景 - 青岛赣锋云衢新能源科技有限公司由青岛城运控股集团、江西赣锋锂业集团与青岛远鹏新能源公司三方合资成立，标志着"国企+民企"合作进入实质性阶段[1] - 公司成立是城运控股集团实现国有资本功能扩大、国有资产保值增值的战略举措，也是践行青岛市招商引资战略的实践[2] - 公司聚焦新能源电池回收产业，目标打造产值3亿元的新能源产业链[1] 合作方优势 - 青岛城运控股集团是青岛交通运输行业领军企业，拥有"1+6+1"城运产业生态体系，依托庞大的新能源车辆基数布局新能源产业[1] - 江西赣锋锂业集团是锂行业首家"A+H"同步上市公司，在国际锂资源开发、锂电池制造及退役电池回收利用领域处于领先地位[1] - 青岛远鹏新能源是青岛市"专精特新"企业，在新能源电池销售、技术支持及三电技术研发方面经验丰富[1] 业务规划 - 公司将聚焦新能源电池产业"研发、供给、销售"全环节[2] - 以青岛为战略支点，辐射山东区域并拓展全国市场[2] - 推动新能源产业成果惠及更多客户及消费者[2] 战略意义 - 展示"国企实力+民企活力+技术优势"合作模式的潜力[2] - 推动"国民企协同发展模式"在青岛的发展进程[2] - 为国内新能源产业高质量发展注入强劲动能[3] 参与方 - 出席仪式的包括青岛市发改委、交通局、国资委等政府部门代表[3] - 江西赣锋锂业集团董事长李良彬、青岛城运控股集团董事长邢昌友等企业高层参与[3] - 中关村新型电池技术创新联盟等行业协会代表出席[3]

阿拉善驼绒产业发展现状 - 阿拉善盟拥有129家骆驼养殖专业合作社，每年5月至6月为采绒季，每峰骆驼年产驼毛3.5公斤，牧民单靠驼毛收入可达200元/峰[1] - 驼中王绒毛制品公司每年收购驼绒超300吨，占阿拉善盟驼绒总量的65%-70%，2024年销售额突破5500万元[1] - 行业采用"农牧民+合作社+企业"协同发展模式，带动2000余户牧民和6000多名从业者[1] 国际市场拓展成果 - 在第137届广交会上，阿拉善驼绒企业获得10笔意向订单，金额达60万元，吸引印度、俄罗斯、意大利等国采购商[2] - 驼中王公司接洽10多位国际客商，预计后续订单超100万元，主要来自俄罗斯、沙特、土耳其等市场[2] - 莱芙尔公司前4个月出口额达20万美元，主要销往意大利、英国、德国等国家[2] 产业链建设情况 - 阿拉善已形成完整产业链，拥有6家加工企业，年产量达11万件，双峰驼存栏量16.8万峰居全国前列[2] - 从驼绒采集到精细加工再到全球销售，实现全流程管理，产业规模化、专业化程度持续提升[2] - 当地政府通过组织参展等方式搭建高端平台，推动企业开拓国际市场[3]

基本面回顾 - 一二手房成交总量已稳定近3年 二手房成交改善对冲新房下行 当前总成交处于稳定区间 [1] - 二手房渗透率大幅提升 2022年起持续跑赢新房市场 但价格仍处于走弱趋势 挂牌价显著弱于成交价 [1] - 量价未进入正向循环 主因居民资产负债表走弱导致住房消费降级和置换断链 激活置换链是关键方向 [1] 中长期展望 - 需求端：2021年以来二手房房价下跌超31% 存量住房市值缩水99万亿元 居民资产负债率从2021年10.7%升至2024年13.2% 预计需2年修复 [2] - 供给端：2024年末总库存45亿平（去化周期5.6年） 剔除无效库存后有效库存仅14亿平（去化周期1.8年） 预计全国有效库存修复需2年 [2] - 2025年预测：新房销面-4.5% 销金-6.5% 房价-2.0% 二手房销面+6.3% 销金+3.0% 房价-3.1% [2] 政策面分析 - 政策主基调为"止跌回稳" 修复居民资产负债表是关键 发力方向包括房贷降息 收储优化 城改推进 [3] - 房贷利率仍有下降空间 5月LPR降10BP 公积金利率降25BP 前4月收储计划金额3918亿 但土储专项债发行仅517亿 [3] - 新发展模式逐步成型 包括好房子 人房地钱 现房销售制度等 现房销售或局部试点并配套金融优惠 [3] 好房子机遇 - 好房子存量少+改需释放 未来赛道空间广阔 优质房企需具备健康土储 高投资强度 快周转 强产品力 [4] - 美国经验显示危机后留存房企毛利率和周转率显著修复 ROE回升依赖经营效益而非杠杆 国内优质房企将进入底部拐点 [4][5] - 行业模式从金融转向制造业 ROE回升依赖毛利率和库存管理提升 推荐建发国际 滨江集团 绿城中国等 [4][5]

报告核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续稳定近3年，但量价未进入正向循环，后续需加大政策支持力度，“止跌回稳”是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，新发展模式逐步成型，好房子政策将开辟新赛道，推动行业由金融模式转向制造业模式，维持房地产及物管“看好”评级 [3] 基本面回顾 成交表现 - 2022年前新房和二手房成交同涨同跌，2022年起二手房成交持续强于新房，且进入增长区间，新房仍处下跌区间 [7] - 2021年以来主流27城二手房住宅成交渗透率从34%提升到68%，各能级城市二手房渗透率均提升，低能级城市二手房表现更强 [11] - 2022年前新房主导房价，2022年起二手房主导房价且趋弱 [14] - 2021 - 2024年主流27城新房和二手房合计住宅成交后三年稳定在3.3亿平上下，2025年前4月合计成交1.1亿平，同比+15% [17] - 2022 - 2024年全国一二手房总成交稳定在14 - 15亿平之间，2024年达14亿平，二手房渗透率从19%提升至42% [21] 市场结构 - 2025年前4月主流27城二手房成交累计同比+19%，但热度回落，一二线城市强于三四线，一线城市仍有热度 [24][27] - 2025年春节后二手房房价走弱，挂牌价指数弱于成交价指数，挂牌量快速走高，供给增加、改需减少 [30][32] - 二手房刚需化，置换链不畅，导致“量涨价不涨”，新房成交前4月同比小增+7%，源于高能级城市贡献，且成交热度回落 [38][43] - 2025年前4月80城新房新增供应同比-12%，成交累计同比持平，有效供给不足，去化率有所提升 [48] - 2024年9月新政后新房房价月环比改善，强于二手房，去化率显著改善，但多源于城市结构性改善 [53] - 新房市场持续改善化，各能级城市110平以上户型套数占比提升 [58] 土地市场 - 2021年以来土地成交连续4年下降，2025年有所改善，成交金额改善强于面积，前4月成交面积同比+5%，金额同比+35% [62] - 2021 - 2024年土地溢价率持续低位，2025年前4月平均提升至14%，主要源于核心城市 [65] - 2025年前4月300城土地成交和供应均处过去5年低位，仅核心城市土地市场走好 [67] - 2025年前4月排名前10城市合计土地成交金额同比+52%，占300城比例达63% [71] 市场趋势 - 政府强调好房子、推出优质土地供应，有望推动房价定价权由二手房转回新房，推动市场量价正向循环 [78] - 2022年以来居民资产负债表走弱，交易杠杆率与房价关联走弱，修复居民资产负债表是突围关键 [83] 中长期展望 房价与资产负债表 - 估算全国二手房房价跌幅超31%，一线城市平均跌幅达32% [87] - 2024年末我国存量住房市值较峰值下降23% - 27%，居民资产配置中房产占比达66%，高于国际水平 [90][93] - 2021年前居民资产负债率提升由负债增加驱动，2022年后由负债增长和资产减少驱动 [98] - 我国居民净资产增速连续走低，资产负债率持续走高，2024年预计达13.2%，考虑折旧后达15.7% [101] - 美日居民资产负债率达峰后均修复2年，预计中国也需2年以上，且资产负债率与房价、消费负相关 [105][110] 库存与供给 - 全国总库存达45亿平，去化周期5.6年，库存结构分化，有效库存仅14.3亿平，去化周期1.8年 [116][119] - 2021 - 2024年拿地和开工大幅下降，2025年等效住宅总供给同比-27%，连续4年下降将拖累销售，但有望迎来供需拐点 [126][129] - 这轮周期市场参与者经营信心需重塑，修复路径曲折，供给端孱弱将拖累新房市场复苏 [132] 修复判断 - 参考美日经验，预计居民资产负债表需修复2年，核心一二线城市购买力将率先修复 [134] - 预计全国供给修复需2年，核心城市供给已在率先修复中 [135] 指标预测 - 预计2025年新房销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.5%、销售均价同比-2.0% [139] - 预计2025年二手房销售面积同比+6.3%、销售金额同比+3.0%、销售均价同比-3.1% [139] - 预计2025年新开工同比-15.1%、竣工同比-20.0%、投资同比-11.0% [144] 政策面分析 政策基调 - 2025年年初以来房地产支持政策落地少，但“止跌回稳”仍是主基调，修复居民资产负债表是关键 [3] 政策措施 - 房贷降息：5月LPR下降10BP、公积金贷款利率下降25BP，预计后续仍有下降空间 [3] - 收储：目前以收地为主，今年收储计划加速，前4月计划金额达3918亿，但资金落地慢，预计后续政策将优化 [3] - 城改：目前进度偏慢，期待更多实操性政策推出 [3] 新发展模式 - 房地产新发展模式逐步成型，可能包括好房子、人房地钱、房屋全生命周期管理、现房销售制度等，现房销售将渐进式推进 [3] 好房子机遇 市场前景 - 中央政策引导“好房子”方向，当前好房子存量少、改需释放，未来赛道空间广阔 [3] 企业要求 - 未来能缔造好房子产品的企业需有健康土储、高投资强度、快资产周转、好设计施工等，如建发国际、滨江集团、绿城中国等 [3] 行业转型 - 以美国为鉴，国内优质房企将进入底部拐点，行业有望从金融模式转向制造业模式，ROE回升依赖毛利率和资产周转率提升 [3] 投资分析意见 - 我国房地产市场磨底未竟，转折已萌，维持“看好”评级，推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等 [3]

中部省会城市首位度现状 - 2024年中部6省会经济首位度：武汉35.2%、长沙28.7%、合肥26.7%、郑州22.9%、南昌22.8%、太原21.3%，武汉是唯一超30%的城市[3][4] - 人口首位度：武汉23.7%、长沙16.2%、合肥16.3%、郑州13.4%、南昌14.8%、太原16.0%，武汉是唯一突破20%的城市[3][4] - 武汉GDP达21106亿元（占湖北35.2%）、常住人口1381万（占23.7%），综合首位度领跑中部[4] 强省会战略实施与调整 - 中部五省曾明确推行强省会战略：安徽2006年要求合肥"提高经济首位度"，山西2013年对太原实施土地/财政倾斜，江西2022年出台政策提升南昌首位度[6] - "十四五"期间武汉/长沙/太原经济首位度分别下降0.7/0.4/2.2个百分点，太原因"一煤独大"产业结构拖累跌至中部末位[7] - 郑州/合肥/南昌经济首位度逆势提升1.1/0.7/0.4个百分点，郑州汽车产业（新能源车产量+112.9%）和枢纽经济（进出口占全省67.9%）成关键驱动力[7][8] 多极化发展探索 - 湖北"一主两副"战略成效显著：襄阳/宜昌GDP均超6000亿，2024年升级为武汉-襄阳-宜昌"金三角"协同发展[9][10] - 中部七省布局15个副中心：洛阳/南阳、岳阳/衡阳、芜湖、赣州、长治/临汾/大同获政策支持，但山西部分副中心GDP不足2500亿尚难形成辐射[10] - 四大都市圈获国家批复：长株潭/武汉/郑州/合肥都市圈加速基建联动，湖北推进9个离岸科创园，江西推动南昌都市圈"一枢纽四中心"建设[10][11] 区域发展模式转型 - 沿海省份经验移植：广东广佛同城、浙江杭甬"双城记"+温州"第三极"模式启发中部多中心发展[9] - 江西2024年新政体现平衡思路：既坚持"省会引领战略"优先做强南昌，又要求增强都市圈辐射力[12] - 河南连续三年强调提升郑州首位度，同时支持洛阳/南阳副中心建设，形成"省会引领+多极支撑"生态[12]

一是本土品牌继续呈现迅猛发展势头。根据中国汽车工业协会发布的数据，今年前4个月，我国本土品 牌乘用车销量同比增长27.4%，大幅快于汽车整体销量增速。本土品牌汽车的市场认可度不断提升，市 场占有率连续创下历史新高，目前已达68.7%。 二是新能源汽车市场渗透率稳步提升。今年前4个月，我国新能源汽车产销量分别完成442.9万辆和430 万辆，增速均在45%以上，大幅超出汽车整体产销量增速。按新车销量占比来算，前4个月新能源汽车 的渗透率达到42.7%。 更好地发展我国汽车产业，还应坚持科技自立自强，充分用好14亿多人口超大规模市场的独特优势，以 需求为牵引，拉动技术进步、产品迭代、模式优化、产业发展。 数据显示，今年前4个月，我国汽车产销量首次双双突破1000万辆大关，成为汽车工业发展史上的标志 性事件。其中，汽车产量达到1017.5万辆，销量达到1006万辆，增速分别高达12.9%和10.8%。在产销量 破千万辆的同时，今年以来，我国汽车产业发展呈现出几方面结构性突破。 汽车产业的高质量发展，得益于我国多年来逐步探索形成的"技术引领—要素支撑—需求拉动—市场选 择—政策助力—内外协同"的产业发展模式。这一模式 ...

行业发展现状 - 中国抽水蓄能装机容量连续9年全球第一达5869万千瓦 日本和美国分别位列第二和第三 [1] - 华东区域装机容量最大 华北和南方区域次之 [1] - 全国在建抽水蓄能项目总装机容量约2亿千瓦 [1] - 全球能源转型加速推进 风电光伏等新能源大规模增长对抽水蓄能提出更高要求 [1] 资源禀赋与市场机制 - 全国普查筛选出约16亿千瓦抽水蓄能站点资源 绝大多数省份均有分布 [2] - 广东山东等地已开展抽水蓄能参与电力市场交易试点 [2] - 当前电力现货市场逐步完善但辅助服务市场仍在起步 容量市场尚未建立 [2] - 建议建立差异化试点机制 逐步形成中国特色市场化发展模式 [2] 政策与规划 - 《中华人民共和国能源法》提出合理布局有序开发抽水蓄能电站 [2] - 建议建立2024-2028年省级布局优化调整定期调度机制 [2] - 现行两部制电价政策保障了投资主体合理收益 [3] - 建议建立"标杆容量电价+差价合约"机制向市场化过渡 [3] 技术创新 - 需加强勘测设计工程建设运行管理等环节技术创新 [3] - 重点攻关全生命周期降本增效关键环节 [3] - 持续保持抽水蓄能在新型电力系统中的竞争力 [3]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 2025年5月房企销售额单月同比-14%、累计同比-15%，分别较前值+9pct、+1pct，销售热度低位略有回升；国内销售市场结构性分化明显，后续房地产市场呈现“结构偏强+总量偏弱”格局，看好布局核心城市的优质房企销售表现 [5] - 5月单月销售保利、中海、华润排名前三，房企销售有所分化、优质房企同比增长明显；1 - 5月累计销售保利、中海、华润排名前三，前5月优质房企销售跑赢行业、房企分化加大 [5] - 新房销售热度低位回升，止跌回稳仍是政策主基调，预计政策支持力度将进一步发力，行业竞争格局将进一步优化，产品力房企优势将强化 [5] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 5月31日克而瑞发布2025年5月房地产公司销售排行，保利单月销售排名第一，实现销售金额285亿元，中海、华润单月销售额分别为238、184亿元，排名第二、三位，前三门槛从去年同期207亿元下降至184亿元；5月单月销售过百亿房企为9家，较2024年同期持平，对比2023年同期减少5家 [1] 点评 - 销售数据：2025年5月，50家房企单月销售金额2265亿元，同比-14.2%、较前值+9.3pct；销售面积为1136万方，同比-26.5%、较前值-0.4pct；2025年1 - 5月累计销售金额9794亿元，同比-15.2%、较前值+0.9pct；销售面积5052万方，同比-23.4%、较前值-1.4pct [5] - 政策情况：24年9月底“止跌回稳”政策组合拳催化下，24Q4销售额同比降幅显著收窄，25年以来销售出现反复，5月热度低位改善；5月20日，住建部等五部门表示将持续推进城市更新，央行公布5年期以上LPR3.5%，较上月下调10个基点 [5] - 单月销售排名：保利、中海、华润排名前三，部分优质房企同比增长明显，如融创+111%、金茂+72%、滨江+30%、中海+21%等 [5] - 累计销售排名：保利、中海、华润排名前三，前5月部分优质房企销售跑赢行业，如越秀+26%、金茂+21%、华发+21%等 [5] - 投资分析意见：维持“看好”评级，推荐产品力房企、二手房中介、低估值修复房企、物业管理相关企业 [5] 估值情况 - 主流AH上市房企估值：给出保利发展、招商蛇口等多家房企2024A、2025E、2026E的EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [31] - 主流AH上市物业管理企业估值：给出招商积余、碧桂园服务等多家企业2024A、2025E、2026E的EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [32]

旅游发展模式 - 大寨村探索出"党建引领+政府+企业+梯田+村民"的旅游发展模式 [2] - 创新采用集体土地入股、村民农耕入股、公司市场化运营的"三合一"互动联营模式 [3] - 旅游公司与村民签订新合同，取消固定分红，改为门票收入7%给村里，并设立梯田奖补政策 [3] 经济效益 - 2003年大寨村民宿每间房每天收费15元 [2] - 新合同履行当年大寨村分到15万元分红，2010年达到28万元 [3] - 2019年大寨村实现整村脱贫，并带动周边8个民族村寨集体脱贫 [4] 基础设施改善 - 2003年大寨村旅游公路通车 [2] - 将砂石道路升级为沥青柏油路，升级村内旅游基础设施 [4] 产业转型 - 村民从传统农耕转变为"扛着犁耙种田地，唱着山歌搞旅游"的"两栖农民" [4] - 实施"一田生五金"模式：梯田流转有租金、入股有股金、维护有奖金、务工得薪金、旅游挣现金 [4] 文化保护 - 成立"红瑶协会"开展移风易俗行动，简办红白喜事 [5] - 推动统一种植水稻以保护梯田景观特色 [4]