报告行业投资评级 - 看好 [3] 报告的核心观点 - 建材行业已现改善信号，需求企稳，部分品类提价，水泥价格阶段性走强 [4][5] - “好房子”建设带动建材提质增量，需求随城镇化发展，始终代表改善居住环境本质需要 [4][6] - 2025 年建材行业提价，是企业改善盈利信号，响应国家号召，助于行业质量提高 [4][6] - 2021 年后建材企业加速转型，有工程端转零售、跨领域并购、新房转存量房三种方向 [4][7] - 当前行业处于价格战结束到盈利恢复拐点，提价改善产品质量和企业盈利，建议关注相关企业 [4][5] 根据相关目录分别进行总结 1．建材：3 万亿以上市场空间的基础材料行业 1.1 周期波动，底部复苏 - 建材行业品类多，需求来自地产、基建、农村等，总体需求与地产数据关联性高，市场规模超 3 万亿 [14][15] - 建材分周期建材与消费建材，水泥与玻璃为周期建材，防水、涂料等为消费建材，不同阶段使用不同建材 [20] - 周期建材分析关键在供给、需求和成本，水泥需求与新开工面积增速同步性高，2024 年 Q3 后价格与开工面积同步性走弱 [23][25][28] - 玻璃价格领先地产竣工三个月左右，消费建材具备品牌属性，有工程 + 消费属性，是产生牛股的好赛道 [31][38][41] 1.2 存量翻新代表居住体验升级，响应“好房子”号召 - “好房子”建设带动建材提质增量，旧改惠及超 1 亿人，刺激重装修需求，以旧换新政策刺激翻新需求 [44][47] - 消费建材使用寿命低于房屋建筑，催生翻新需求，多个消费建材复合增速跑赢地产竣工与新开工 [49][53] 2．复盘：高周转向高质量的转型 2.1 高周转阶段建材需求与新房高度相关 - 建材行业历史波动与房地产强相关，企业收入增速与对应地产阶段收入增速相关性高 [55] - 建材行业股价波动与地产周期波动相关性强，存在政策与基本面时滞，房地产扩张周期内建材企业会扩张资产负债表 [58][59] 2.2 三种模式：B 端高周转、C 端拼渠道、周期建材拼成本 - B 端后周期建材通过资产负债表扩张增长，方式有负债扩张、经营资产扩张和股权融资，红利期资金周转能力和信用环境影响业绩 [64][69] - 后周期零售建材深耕品牌、渠道、服务，核心竞争力在于品牌、渠道、服务，现金流质量好、利润率高，但增长节奏慢 [75] - 周期建材核心在成本竞争，水泥从需求拉动转变至格局改善拉动，当前处于供给收缩拉动/分红拉动阶段 [95] 3．转型：满足改善居住体验的底层需求 3.1 存量市场看重品牌与服务质量 - 2021 年后行业进入承压阶段，存量房将成未来建材需求主体，二次装修占比提升，家装消费水平多在 11 - 20 万元 [100][102][104] - 整装提高消费者便捷性，渗透率提高，消费建材有品牌效应，增量市场下滑但家装需求不降级，中高端品牌抢占市场 [106][108][109] 3.2 企业转型：零售、跨领域、存量房、海外四种路径 - 建材企业转型方向有工程端转零售、跨领域并购、新房转存量房、海外扩展，各方向核心分别是与经销商利润共享、高效管理、服务能力和海外经营 [110][112][113] 3.3 提价提质带动盈利改善 - 水泥 2024 年盈利见底，2025 年产能处置可期，价格战结束，盈利中枢将上行 [114] - 2025 年消费建材多个品类提价，反映行业出清，响应“好房子”建设号召，推动行业高质量发展 [117] 4.投资分析意见 - 行业处于价格战结束到盈利恢复拐点，建议关注防水、涂料、消费建材、水泥等行业相关企业 [119]

销售表现 - TOP100房企2025上半年销售总额为18364.1亿元，同比下降11.8%，降幅较1-5月扩大1个百分点，但较去年同期大幅缩窄 [2] - 6月单月TOP100房企销售额同比下降18.5%，较5月降幅扩大1.2个百分点 [2] - 销售超千亿房企4家，较去年同期减少2家，百亿房企46家，较去年同期增加2家 [2] 头部企业表现 - TOP10企业销售额占比达48.7%，较2024年提升0.5个百分点，TOP20和TOP50占比分别为64.8%和85.5%，分别提升0.8和0.2个百分点 [4][5] - 头部企业通过打造"好房子"提升销售韧性，如越秀地产发布"4×4好产品理念"，中海地产推出"Living OS系统"，华润置地推出"三好十二优"策略 [7][8] 拿地表现 - TOP100房企2025上半年拿地总额5065.5亿元，同比增长33.3%，增幅较上月扩大4.5个百分点，结束连续8个月负增长 [9] - 央国企占拿地金额TOP100的60%（73家），民企25家较2024年增加14家，滨江集团进入拿地金额前十 [10] - TOP10企业拿地金额占比55.3%，较去年底提升13.9个百分点，核心城市如北京、上海、杭州成交楼面价创新高 [12][13] 投资分化 - 20家代表企业拿地销售比均值39.2%，较2024年同期增长20.3个百分点，建发房产、金茂、保利置业拿地销售比超60%，滨江集团达123% [15][16]

行业研究背景 - 广东省房地产行业协会自1991年成立以来，以推动行业可持续高质量发展为使命，定期发布市场分析报告并获得广泛认可 [3] - 2020年起连续六年发布《广东省房地产企业综合竞争力研究报告》，今年新增"稳健性"指标以反映行业变化 [3] 市场集中度变化 - TOP100房企销售额占比从2020年84.3%降至2024年73.1%，但TOP10房企占比从36.2%提升至37.5% [5] - 2020年TOP100房企中有29家未出现在2025年报告中，TOP10企业仅4家保留 [5] - 央国企在TOP100/TOP10/TOP20房企中占比分别从2020年28%/40%/30%提升至2025年46%/80%/65% [5] 企业结构特征 - 100家典型房企中外来房企32家（较上年增3家），本土房企总部集中在广州和深圳（共52家） [6] - 国资背景房企46家（连续三年增加），民营房企占比有望随市场企稳回升 [6] 销售与需求表现 - 2024年典型房企成交额占比回升至73.1%，但总销售额同比下降15.6%（降幅小于全省水平） [6] - 改善型需求持续释放，90㎡以下刚需户型成交占比小幅上升，90-140㎡仍为主力，140㎡以上占比增加 [6] 土地市场动态 - 典型房企拿地宗数持平，金额和建筑面积下降，广州深圳拿地金额占比超90% [6] 企业经营状况 - 2024年典型上市房企营收均值下降12.6%，毛利率降至8.09%，净利润均值为负 [7] - 净负债率上升，货币资金下降，到期债券规模降低但偿债压力仍大 [7] 行业转型方向 - 头部房企通过提升产品力（如广东保利、中建壹品、绿城华南）和特色策略（广州地铁地产、广州城投地产）应对变革 [7] - "十五五"期间核心城市市场活跃，三四线承压，存量盘活和城市更新将成为重要方向 [7]

报告行业投资评级 - 维持行业“买入”评级 [5][26] 报告的核心观点 - 6月新房、二手房成交同比继续回落，有需求放缓和高基数影响，下半年政策端需发力，专项债收购闲置土地及存量房进度有望加快，对城市更新、“好房子”建设支持力度将加大，利于激活需求、加快库存去化 [5][26] 各部分内容总结 新房、二手房成交情况 - 30个大中城市6月商品房成交面积同比-11.3%、环比+13.3%，同比连续3个月下滑；1 - 6月成交面积累计同比为-4.4%。一线、二线和三线城市6月商品房成交面积同比分别为-5.4%、-8.8%、-23.9%，二线城市同比连续4个月下降；1 - 6月累计同比分别为+9%、-11%、-4%。6月新房成交面积处于2020年以来最低水平，一二三线城市均处于同期最低水平 [2][10] - 13个城市6月二手房成交面积同比+1%，涨幅较上月收窄2pct；1 - 6月累计成交面积同比+18%，涨幅较上月回落4pct [2][10] 新房库存情况 - 6月末十大城市商品房可售面积为7770平米（同比-9%、环比-0.6%），去化周期为19.7个月，较上月基本持平。一线城市可售面积为3015万平米（同比-15%、环比-1.6%），去化周期为12.6个月（前值12.7个月） [3][19] TOP100房企销售情况 - TOP100房企1 - 6月销售金额为18364亿元（同比-11.9%），销售面积为9027亿平米（同比-19.7%）；6月单月销售额、销售面积分别为3905亿元（同比-15.9%）、1795亿平米（同比-25.1%） [4][22] - TOP10、TOP30、TOP50和TOP100房企1 - 6月销售金额门槛分别为528亿元（同比+3.2%）、135亿元（同比-8.3%）、93亿元（同比-2.6%）和33亿元（同比-23.5%）。TOP10、TOP30和TOP50房企1 - 6月销售金额占比分别为48.7%、73.4%和85.5%，同比分别为-0.7pct、-0.9pct和+0.3pct [4][22] - 1 - 6月TOP10房企中销售额同比增长的有3家，分别是金茂（同比+19.6%）、越秀（同比+11%）、建发（同比+7%）。6月仅有建发（同比+28%）、金茂（同比+17%）两家房企销售额实现增长 [4][22] 投资建议 - 建议关注两个方向：具备拿地能力且土储布局合理的头部房企，如保利发展等；受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构，如我爱我家等 [5][26]

图：2021年1月至2025年6月百城新建住宅价格及环比变化 图：2021年1月至2025年6月百城二手住宅价格及环比变化 智通财经APP获悉，近日，中指研究院发布6月房地产市场研究报告。根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及 50个城市租赁市场的调查数据：6月，百城二手住宅均价为13691元/平方米，环比下跌0.75%，同比下跌7.26%，当前多数城市二手房市场延续"以价换 量"行情。百城新建住宅均价为16847元/平方米，受部分城市优质改善项目入市带动，环比结构性上涨0.19%，同比上涨2.59%。租赁住宅方面，受高校毕 业季影响，重点城市住房租赁市场需求有所增加，6月50个城市住宅平均租金环比跌幅收窄至0.27%，同比下跌3.71%。 图：2021年7月至2025年6月50城住宅平均租金及环比变化 城市典型样本项目 6月，国常会强调"要扎实有力推进'好房子'建设"，并将"好房子"纳入城市更新机制加强工作统筹。对此，房企应着力提升产品力，打造高品质住房产品， 满足消费者改善性住房需求。在此背景下，中指研究院在中房指数系统理论体系和架构的基础上，从百城价格指数样本项目中 ...

整个上半年，武汉楼市亮点突出，尤其按照规划新政打造的项目供销两旺，叫好又叫座，激活了住房需 求释放，成功提升了企业投资信心，优质地块频频引发激烈争抢，可以说，好房子建设已经成为推动武 汉房地产转型升级发展的关键所在。 该地块位于江岸区中山大道与新兴街交汇处(新兴街二、三期地块)，占地18277.00㎡，计容面积为23800 ㎡，容积率为1.30，限高24米，起拍价为43050万元，起拍楼面价18088元/㎡。 此外，经过45轮竞价，建发地产以122020万元拿下P(2025)047号地块，溢价率22%，楼面价16055元/ ㎡。该地块位于武昌区武珞路与梅苑路交汇处，占地26830.00㎡，为居住、中小学用地，计容面积 76000㎡，容积率为2.83，这是建发地产近两年拿下的第四个武昌中心地块。 中指研究院华中分院分析师李国政表示，按照以需定供原则，武汉市优化土地供给结构，重点加大优质 地块出让，尤其是主城区低容积率的"小而美"地块，总价可控，适合打造高品质改善性住房。本次绿城 所摘地块，位于汉口主城历史风貌区范围，容积率仅为1.30，可以打造主城区老洋房产品，具有稀缺价 值，因此得到企业追捧。 好房子建设已经 ...

资金筹措与分配 - 广西已筹措各类补助资金约34亿元推动城镇保障性安居工程建设，其中中央财政补助资金26.01亿元，同比增长38% [1] - 资金分配与上年度绩效评价结果挂钩，从2025年补助资金中安排奖励资金1.91亿元对工作成效突出的市县给予倾斜支持 [2] 三大工程支持 - 安排补助资金约3亿元支持配售型保障性住房和城中村改造，其中筹集配售型保障性住房约0.45万套，重点解决城市中等偏下收入家庭、新就业无房职工等群体住房困难 [1] - 稳步推进城中村改造项目惠及居民约0.6万户，采取拆除重建、综合整治等方式改善居民生活环境 [1] 住房保障体系建设 - 安排补助资金6.73亿元建设筹集保障性租赁住房3.1万套（间），重点解决新市民、青年人等群体的阶段性住房困难 [1] - 安排资金0.75亿元做好公租房保障，向约2.5万户保障对象发放租赁补贴，新筹集公租房130套 [1] 居住环境改造 - 安排14.1亿元支持全区1191个老旧小区实施改造，重点支持小区内配套基础设施、公共服务设施建设改造，惠及居民约12.68万户 [2] - 安排资金7.86亿元推动城市危旧房改造提质增效，改造C、D级危险住房1.69万套 [2]

政策与行业动态 - 政治局会议定调房地产进入稳市场新阶段 围绕稳市场、促转型、防风险主线 部署城市更新、高品质转型和库存优化三大核心任务 [7] - 2025年上半年房地产销售基本平稳 新房销售面积同比和金额同比保持稳定 新建商品住宅价格同比降幅继续收窄 待售面积连续三个月减少 [8] 土地市场 - 2025年上半年土地市场延续缩量提质趋势 土地成交规模同比下降8%再创新低 但各能级平均楼板价均上涨 溢价率大幅回升 [9] - 第25周重点城市土地成交建筑面积615万平方米 环比上升89% 上海曹路地块以41.68%溢价率成交 刷新上海2024年"双高双竞"新规以来溢价率新高 [13] 房企表现 - 2025年上半年百强房企整体业绩止跌回稳 1-5月近45%房企累计业绩同比增长 其中20家同比增幅大于30% [10] 产品趋势 - 2025年上半年行业聚焦"好房子"建设 5月起《住宅项目规范》国家标准正式实施 标志着住宅产品迈入高质量发展新阶段 [11] - 2025上半年全国十大作品测评启动 通过六大维度初评体系选出60个入围项目 最终评出高端、轻奢、品质十大作品及"中国好房子TOP20" [4]

广州楼市畅销指数分析 核心观点 - 2025年6月广州40个抽样楼盘的畅销指数（去化率）为62.68%，显示知名楼盘销售整体乐观[5] - 马太效应显著：Top10楼盘销量占抽样总销量的50%，其中越秀琶洲南TOD等4个大型楼盘去化率达84.6%[7] - 区域分化明显：白云、南沙去化率超70%，荔湾仅47.03%，越秀低至16.06%[6] - 房企表现差异大：越秀地产6个项目中有4个进入Top20，中建系4个项目去化率普遍低于50%[8] 区域表现 - **海珠区**：11个项目未售2073套/已售3653套，去化率63.80%[6] - **天河区**：8个项目未售2003套/已售3973套，去化率66.48%[6] - **番禺区**：6个项目未售2331套/已售4189套，去化率64.25%[6] - **黄埔区**：5个项目未售2550套/已售4623套，去化率64.45%[6] - **白云区**：3个项目未售566套/已售1324套，去化率70.05%[6] - **南沙区**：1个项目未售158套/已售398套，去化率71.58%[6] 头部项目 - **龙湖御湖境**：去化率93.59%（未售40套/已售584套）[1][7] - **国贸云上**：去化率92.32%（未售66套/已售793套）[1][7] - **越秀琶洲南TOD**：去化率92.25%（未售132套/已售1572套），总销售额超350亿元[7] - **万科黄埔新城**：已售3364套，去化率80.13%[1][7] 房企竞争力 - **越秀地产**：6个抽样项目中4个进入Top20，琶洲南TOD为销冠[7][8] - **保利发展**：5个抽样项目中有2个进入Top10（保利天瑞86.52%、保利天奕77.59%）[7][8] - **中建系**：4个项目去化率均低于50%，中建天钰仅7.43%[8] - **中海大境**：去化率49.03%，面临高端盘激烈竞争[9] 行业趋势 - 高端改善型产品竞争白热化，同板块内项目去化率差异可达40个百分点[9] - 头部房企通过大型楼盘（如万科黄埔新城、越秀琶洲南TOD）发挥市场压舱石作用[7] - 产品力成为关键竞争维度，需兼顾户型设计、社区配套及价格合理性[10][11]

政策背景与核心目标 - 西安市多部门联合发布十二项楼市新政，涵盖土地出让、金融支持、公积金政策、二手房交易等多个方面，旨在促进房地产市场平稳健康发展 [1] - 政策出台背景包括落实6月13日国务院常务会议要求，以及应对西安楼市"金三、银四"成色不足的情况，商品住宅价格同比下滑3%、环比下滑0.06%，持续九个月下降 [2] - 前5个月西安商品住宅成交面积同比下滑，市场观望情绪严重，楼盘在五一和端午期间开启降价行动 [2] 政策主要内容 - 鼓励企业自主下调容积率，扩大绿化平台和阳台面积比例，提供多样化住宅产品，风雨连廊等不计入容积率 [3] - 优先推动基础设施、商业、教育等配套齐全的地块供应，打造便民生活圈 [3] - 预售资金监管松绑，允许保函置换不超过项目竣工交付所需资金额度30%的监管资金，诚信企业可下调重点监管资金额度 [4][5] - 土地出让阶段邀请企业参与，一个月内缴纳土地出让价款50%实现"拿地即开工"，非重点监管资金拨付1个工作日内完成 [4] 市场影响与效果 - 西安市场上四代住宅为代表的改善项目涌现，头部房企在西安的四代宅项目数量占比高达其四代宅总项目量的60% [3] - 购房者对四代宅的接受程度从2023年不到20%提升至近90% [3] - 绿城中国近一个月内连续拿下四个地块，成交土地出让金40亿元，龙翔控股溢价18%重仓布局西安港务片区，四川邦泰集团半年内拿地五宗，成交土地出让金46.48亿元 [4] - 2024年西安置业的外地购房者占比接近四成，2025年西安位列全国房地产开发投资吸引力排行榜第10 [6] 公积金与二手房政策 - 缴存职工可提取公积金直接支付购房首付款，减轻购房者首付压力 [6] - 关中平原城市群和省内缴存职工在西安购房可享受同等公积金贷款权益，吸引周边城市购买力 [6] - 2024年西安二手房市场活跃度持续提升，成交量突破历史新高，体量超过新房市场规模 [7] - 推动房产交易业务向各行政区、开发区政务大厅延伸，简化办事流程，便利购房后办证、落户、子女入学等手续 [7]