报告行业投资评级 * 报告未明确给出整体行业的投资评级（如“强于大市”、“跟随大市”等）[1][6][45] 报告核心观点 * 行业阶段性企稳，宽松政策有望持续释放，看好经营稳健的优质房企[6][45] * 一二手房成交同环比走低，开年弱势延续[1][6][17][20] 行情回顾 * 本周（1.12-1.16），申万房地产板块下跌3.5%，跑输沪深300指数2.9个百分点（沪深300下跌0.6%）[6][11] * 板块周交易额为51869.8亿元，环比下降7.1%[6][11] * 本周*ST阳光、大名城、西藏城投等个股涨幅显著；华夏幸福、ST中迪、中国武夷等个股跌幅显著[6][11] 基础数据 * **新房成交**：截至1月16日，1月43城新房累计成交面积同比下降33.3%，环比12月下降31.1%[6][17] * 一线城市：成交面积同比下降38.9%，环比下降17.3%[6][17] * 二线城市：成交面积同比下降33.8%，环比下降42.7%[6][17] * 三四线城市：成交面积同比下降21.2%，环比上升1.7%[6][17] * **二手房成交**：截至1月16日，1月14城二手房累计成交面积同比下降17.2%，环比12月同期下降4.3%[6][20] * **库存与去化**：截至1月15日，17个重点城市商品房库存面积18824.9万平方米，环比持平，去化周期为151.7周[6][23] * 一线城市：库存面积8184.3万平方米，环比上升0.2%，去化周期117.8周[23] * 二线城市：库存面积7532.1万平方米，环比下降0.1%，去化周期176.6周[23] * 三四线城市：库存面积3108.4万平方米，环比上升0.2%，去化周期260.8周[23] * **土地市场**：上周（1.5-1.11），100大中城市供应土地2198.8万平方米，同比下降2.6%；供应均价858元/平方米，同比下降42%[6][28] * 成交土地1503.1万平方米，同比下降41.4%；土地成交金额189.1亿元，同比下降49.5%[6][28] * 土地成交楼面价1258元/平方米，溢价率1.4%[6][28] * 分线城市溢价率：一线城市0%，二线城市0.5%，三四线城市2.2%[28] 行业及公司动态 * **行业政策动态**： * 1月14日，三部门联合公告，延续居民换购住房个人所得税退税政策至2027年12月31日[6][37] * 三亚市就商品房资金监管暂行办法征求意见，要求现售项目资金纳入监管[32] * 湖北咸宁出台措施，2026年在城区购买90平米以上新房可享最高15万元补贴[32] * 银川市施行促进房地产市场平稳健康发展若干措施[37] * 监管部门对房地产融资协调机制下发新指导，允许白名单项目展期[37] * **公司动态**： * **招商蛇口**：2025年12月实现签约销售面积97.72万平方米，签约销售金额258.44亿元；2025年1-12月累计签约销售面积716.12万平方米，签约销售金额1960.09亿元[6][39] * **保利发展**：拟发行不超过50亿元可转债，用于上海、杭州等地9个房地产开发项目[37] * **华侨城A**：2025年12月合同销售金额19.9亿元，同比减少31%；2025年1-12月累计合同销售金额177.3亿元，同比减少33%[40] * **绿地控股**：2025年10-12月合同销售金额204.59亿元，同比增加30.58%；2025年1-12月合同销售金额680.99亿元，同比增加6.53%[43] * **新城控股**：2025年12月合同销售金额约13.54亿元，同比下降57.80%；2025年1-12月累计商业运营总收入约140.90亿元，同比增长10.00%[44] * 其他公司动态涉及天健集团发行超短融、衢州发展筹划发行股份购买资产、天地源转让子公司股权、首开股份、城投控股、黑牡丹发布经营简报等[38][39][41][42] 投资建议 * 建议关注三类企业：[6][45] * **开发类**：华润置地（1109.HK）、龙湖集团（0960.HK）[6][45] * **商业类**：中国国贸（600007.SH）、新城控股（601155.SH）、华润万象生活（1209.HK）[6][45] * **物企类**：保利物业（6049.HK）、中海物业（2669.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）[6][45] * 报告对重点公司给出了投资评级与盈利预测，例如华润置地评级为“买入”，龙湖集团评级为“持有”[46]

政策调整核心内容 - 中国人民银行与金融监管总局联合发布通知 调整商业用房购房贷款最低首付款比例政策[1] - 政策调整旨在适应房地产市场供求关系新变化 支持构建房地产发展新模式[1] 具体政策条款 - 商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%[2] - 各省级分行及派出机构可根据辖区城市政府调控要求 在统一比例基础上自主确定各城市最低首付款比例下限 遵循因城施策原则[2]

政策调整核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款的最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 此次政策调整旨在适应房地产市场供求关系的新变化，并支持构建房地产发展新模式 [1] 政策执行机制 - 政策执行遵循“因城施策”原则，中国人民银行各省级分行及国家金融监督管理总局各省级派出机构有权在全国统一的最低首付款比例基础上，根据各城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市的最低首付款比例下限 [1][2]

文章核心观点 - 2025年12月土地市场呈现周期性回暖，成交规模环比大幅增长，但同比仍下降，供应端持续践行“控增量”政策，市场热度整体回落但核心城市优质地块竞争激烈 [1] - 政策导向明确，未来土地市场供给侧将持续优化，推动“好房子”建设和现房销售，行业将进入控增量、去库存、优供给的新阶段 [6] 供求 - **土地供应规模大幅收缩**：截至12月25日，当月土地供应建筑面积6674万平方米，环比下降77%，同比下降约26%，显示各地“控增量”政策持续发力 [1][2] - **一线城市供应稀缺且质优**：一线城市仅上海、广州有宅地挂牌，上海浦东新区宅地出让底价达25.6亿元，起拍楼板价3.8万元/平方米，闵行区低密宅地起拍楼板价3.3万元/平方米 [2] - **二线城市武汉供应金额领先**：武汉本月出让地块底价达246.9亿元，其中武昌滨江三宗稀缺宅地合计底价129亿元，最终由武汉城建与瑞安联合体以底价竞得，最高成交楼板价达1.8万元/平方米 [4] - **三线城市聚焦低密优质地块**：如义乌双江湖地块，出让底价11.53亿元，起拍楼板价7731元/平方米，规划定位为世界级科创湖区 [5][6] 成交 - **成交规模环比激增，同比降幅收窄**：截至12月25日，全国经营性土地成交建筑面积2.7亿平方米，环比上升190%，同比下降7%；成交金额6341亿元，环比上升153%，同比下降15% [1][7] - **高能级城市成交占比下降拉低均价**：受此影响，本月全国平均楼板价为2365元/平方米，环比下降13% [7] - **重点城市成交活跃度提升**：成交金额超50亿元的城市有23座，较上周增加10座；成交建面超100万平方米的城市有29座，较上周增加20座 [7] 市场热度 - **整体溢价率低位回落**：12月平均溢价率为2.1%，如期回落 [10] - **核心城市优质地块热度不减**：深圳、广州、南京等地仍有宅地以15%以上高溢价成交，其中南京河西中宅地以4.5万元/平方米的楼板价刷新城市地价纪录 [10][12] - **流拍率维持在近年低位**：12月土地流拍率为8%，流拍或撤牌地块多位于远郊或面临周边竞争激烈、利润空间有限等问题 [14] 重点地块分析 - **总价榜单：北京地块居首，深圳地块溢价最高** - 北京海淀区上地板块宅地以84.56亿元总价成交，溢价0.4%，楼板价3.75万元/平方米 [16] - 深圳南山区宅地经过95轮线下竞价，由中国海外以32亿元总价、42%溢价率竞得，楼板价达7.7万元/平方米 [17] - 广州海珠区宅地由保利发展以35亿元总价、27.27%溢价率竞得，楼板价2.4万元/平方米 [17] - **单价榜单：深圳、南京、北京领跑** - 深圳南山宅地以77360元/平方米的楼板价位列单价榜首 [20] - 南京河西中宅地以45325元/平方米的楼板价刷新城市纪录 [12][20] - 北京二环内天坛北宅地名义楼板价8.1万元/平方米，其住宅部分实际楼板价达11.6万元/平方米 [18] 政策与行业展望 - **政策方向明确**：中央及住建部工作会议定调2026年市场方向，将因城施策控增量、去库存、优供给，并盘活存量用地用于保障性住房等 [6] - **供给侧结构性优化**：预计将优化新增宅地供应规模和时序，推动“好房子”建设，并从供给侧源头推进现房销售制度 [6] - **现房销售或成趋势**：2026年可能出现更多要求现房销售的高品质宅地，尤其在土地整备成本高、对城市发展影响大的优质城市更新项目中 [6]

土地供应与出让政策调整 - 对新出让商品住房用地实行动态调整机制 结合周边商品房销售价格联动确定住宅用地评估价格 [1] - 土地出让金可分期缴纳 [1] - 明确土地性质变更、分割转让、分期开发、"带押过户"等适用情形 以提升土地利用效率 [1] 公积金政策支持多子女家庭 - 对生育二孩的家庭 公积金贷款额度在最高限额基础上额外上浮20万元 [1] - 对生育三孩及以上的家庭 公积金贷款额度额外上浮30万元 [1] 公积金贷款资格与使用范围拓宽 - 婚前已使用公积金贷款的 婚后可以家庭为单位再申请一次公积金贷款 [1] - 公积金使用场景延伸至本人及配偶、父母、子女等直系亲属购房 并可用于支付所购住房的契税 [1] - 将男女职工公积金贷款年限均延长5年 [1] - 优化"商转公"办理机制 允许商业住房按揭贷款直接转为住房公积金贷款 [1]

政策动向 - 天津市住建部门召集主要开发企业传达会议精神 旨在防止新房销售价格过快下跌 响应房地产市场“止跌回稳”要求 [1][2] - 管理部门将统一对新建商品房销售价格进行管理 具体要求为成交价格上下浮动不得超过备案价的10% 否则无法办理网签合同 [1][5] - 若价格浮动超过备案价的5% 需向管理部门申请 且不一定获得批准 [3][4] 市场反应与现状 - 部分楼盘销售人员已收到通知并调整销售策略 例如催促未签约客户尽快签约以避免未来优惠无法兑现 [1][4] - 津南区因前期项目备案价普遍较高 打折销售较多 成为政策关注重点区域 [4] - 多数开发商表示目前仍维持现有营销政策 因具体执行细则尚未公布 且各区执行标准可能不同 [5] - 尽管市场处于去库存状态 但各楼盘年底并未出现大幅降价促销 促销方式多为一口价特价房、买房送装修或车位等 [6] 市场数据与分析师观点 - 2025年12月 天津市新房共成交58.5万平方米 成交均价环比增长5% [9] - 天津中原研究院分析经理认为 价格管理措施不会对市场产生重大影响 因开发商在价格上已无让利空间 价格继续下探空间有限 [6][9] - 当前客户购房日趋理性 更关注产品力与价格优势 而非单纯的时间节点优惠 [9] 行业背景与展望 - 天津楼市在过去一年延续供销两降状况 2024年10月全面取消限购、限价后 市场处于去库存状态 [6] - 天津“十五五”规划建议提出 将高质量开展城市更新 增加改善性住房供给 以促进房地产市场平稳健康发展 [9]

报告行业投资评级 - 行业评级为“增持”，且维持此评级 [1] 报告核心观点 - 尽管受元旦假期影响，本周一二手房销售数据同环比均出现显著下降，但地方支持性政策（如南京人才新政、沈阳公积金优化）持续出台，旨在稳定市场 [6][13] - 行业板块本周表现强于大盘，申万房地产指数上涨5.07%，跑赢沪深300指数2.29个百分点 [3][11] - 投资建议聚焦于财务稳健的龙头房企及有望随需求回升而实现估值修复的物业管理公司 [6] 一周行情回顾 - 本周（报告期），申万房地产指数上涨5.07%，同期沪深300指数上涨2.79%，板块获得2.29%的相对收益 [3][11] - 个股方面，涨幅前五为城建发展、*ST亚太、盈新发展、上实发展、*ST荣控；跌幅前五为海南机场、光明地产、和展能源、首开股份、*ST美谷 [11] 行业新闻追踪 - **南京人才新政**：1月4日发布三项新政，对符合条件的在宁就业高校毕业生发放一次性生活补贴，学士1万元、硕士3万元、博士10万元；同时扩大住房租赁补贴范围，博士2000元/月、硕士800元/月、学士600元/月，补贴期限不超过36个月 [13][15] - **沈阳公积金优化**：1月7日起实施5项优化政策，包括将最低首付15%政策延长至2026年底、将“商转公”贷款比例上限由房屋价格的60%提高至80%、新市民和青年人公积金贷款额度上浮30%适用范围扩大至二手房等 [13][15] - **上海规范市场竞争**：1月8日，上海住建委提出将健全公平竞争审查机制，推进异常低价识别和处置，防止“内卷式”竞争 [13][15] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - **本周（1.2-1.8）成交**：38个重点城市一手房合计成交19，373套，同比-31.1%，环比-58.6%；成交面积178.5万平方米，同比-39.8%，环比-64.5% [4][21] - **分能级看**：一线城市成交套数同比-3.7%，环比-52.8%；二线城市同比-48.1%，环比-67.0%；三四线城市同比-38.1%，环比-54.4% [21] - **本月至今（1.1-1.8）成交**：38城合计成交21，950套，同比-28.6%，环比-26.5%；成交面积196.1万平方米，同比-39.3%，环比-32.0% [28] 重点城市二手房成交分析 - **本周（1.2-1.8）成交**：16个重点城市二手房合计成交16，210套，同比-21.0%，环比-6.9%；成交面积158.9万平方米，同比-23.8%，环比-8.3% [4][37] - **分能级看**：一线城市成交套数同比-27.4%，环比-21.6%；二线城市同比-24.1%，环比+17.9%；三四线城市同比+2.9%，环比-29.0% [37] - **本月至今（1.1-1.8）成交**：16城合计成交16，503套，同比-21.5%，环比-20.8%；成交面积161.6万平方米，同比-24.5%，环比-20.5% [40] 重点城市库存情况分析 - **本周（1.2-1.8）库存**：17个重点城市商品房库存面积18，816.5万平方米，环比增速为0%，去化周期为149.2周 [4][51] - **分能级看**：一线城市去化周期115.8周；二线城市173.4周；三四线城市258.2周 [51] 土地市场供给与成交分析 - **本周（12.29-1.4）土地市场**： - 供应：土地供应面积2，258.2万平方米，同比+25.3%；供应均价1，479元/平方米，同比+5.3% [5][61] - 成交：土地成交面积2，488.6万平方米，同比-62.2%；成交金额361.8亿元，同比-71.6%；成交楼面价1，454元/平方米，溢价率0.5% [5][61] - **近期房企拿地**：列举了多家房企近期拿地情况，包括中国海外发展、越秀地产、保利发展、招商蛇口等在核心城市的拿地明细 [76] 房地产行业融资分析 - **本周（1.2-1.8）信用债发行**：房地产企业合计发行信用债35.3亿元，同比-57.67%，环比+411.59% [5][77] - **本月至今信用债发行**：合计35.3亿元，同比-57.67%，环比-79.15% [77] 个股公告及新闻追踪 - **绿城管理**：截至2025年12月31日，新拓代建项目合同总建筑面积3，535万平方米，较去年同期下降约3.1%；新拓代建项目代建费预估93.5亿元，较去年同期增长约0.4% [16][18] - **时代中国控股**：2025年全年累计合同销售金额约53.37亿元，签约建筑面积约43.9万平方米；12月单月合同销售金额约5.50亿元 [16][18] - **中国海外发展**：拟发行不超过25亿元公司债券，品种一利率预设区间1.60%-2.60%，品种二1.80%-2.80% [16][17][18] - **保利发展**：2025年12月实现签约面积69.71万平方米，同比-19.33%；签约金额121.64亿元，同比-18.94%。2025年1-12月累计签约面积1，235.34万平方米，同比-31.24%；签约金额2，530.30亿元，同比-21.67% [18][20] - **中国金茂**：2025年12月取得签约销售金额128.21亿元，签约销售建筑面积423，229.71平方米。2025年全年累计签约销售金额1，135亿元 [18][20] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [6] - 同时建议关注随着市场需求回升，有望迎来业绩和估值修复的物业管理公司，如华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [6]

核心观点 - 房地产行业呈现分化态势，部分头部公司治理平稳、债务重组取得进展，而部分出险房企仍面临巨大债务压力 [1][2][4] - 地方政府通过“以旧换新”、房票等创新政策工具精准施策，有效促进了特定区域市场的成交活跃与库存去化 [5][6] 公司人事变动 - 万科创始人级高管郁亮因到龄退休，辞去公司董事及执行副总裁职务，不再担任任何职务，公司称此为正常人事更替，不会影响董事会运作与日常经营 [1] 公司债务与重组进展 - 碧桂园旗下4只债券（H20碧地4、H20碧地3、H19碧地3及16腾越2）因已完成现金提前偿付，于1月9日起复牌，被视为其债务重组落地的关键一步 [2] - 融侨集团子公司与光大银行福州分行达成债务展期协议，涉及三笔总计1.171亿元债务，展期至2026年2月至4月不等，但同时另一子公司贷款被金融机构宣告提前到期，显示债务处置的复杂性 [3] - 富力地产公告截至2025年11月底，其合并报表范围内逾期有息债务总额累计达387亿元，逾期原因包括信用债、银行贷款、信托等多种融资渠道到期未还，公司正与债权人沟通制定解决方案 [4] 区域市场表现与政策 - 南京市2025年全年商品住房（含新房与二手房）共成交13万套，市场运行总体平稳，新建商品住宅去化周期处于合理区间 [5] - 南京市政府通过“买新助卖旧”模式提供新房合同金额1%的补贴，叠加房企3%~5%的首付优惠，全年组织17场“以旧换新”巡展，同时开具房票5862张，使用率超过98%，去化存量房屋5967套，房票使用量居全省首位 [5][6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 当下螺纹需求季节性走弱，产量回升压制价格，但库存去库且处于低位提供支撑，1月进入累库周期，关注1月下旬累库拐点，成本端分化，房地产需求下行，增量需求有限限制上方空间，反内卷政策收缩产能提供下方支撑，短期受国际地缘事件影响市场情绪谨慎，预计震荡偏弱整理 [4] 根据相关目录分别进行总结 市场行情回顾 - 期货价格：螺纹钢主力合约周一持仓量增仓43067手，成交量697016手略微增量，日内增仓下跌，最低3097，最高3135，收于3104元/吨，下跌23元/吨，跌幅0.74% [1] - 现货价格：主流地区螺纹钢现货HRB400E 20mm报价3300元/吨，相比上一交易日维稳 [1] - 基差：期货贴水现货196元/吨，一定程度上支撑期货价格 [1] 基本面数据 - 供需情况：供应端截至12月31当周，螺纹钢产量环比升3.83万吨至188.22万吨，连续三周回升，高炉开工率78.94%，环比升0.62个百分点，同比增0.84%，钢厂盈利率38.1%，环比升0.87个百分点，日均铁水产量环比增0.85万吨至227.43万吨，同比减0.44万吨；需求端淡季效应深化，冬储谨慎，截至12月31日当周，表观消费量周环比降2.24万吨至200.44万吨，表需连续两周下降，贸易商补库慢，按需采购，中长期需求承压 [2] - 库存端：截止12月31日当周，总库存周环比降12.22万吨至422.03万吨，连续9周去化，社会库存282.66万吨，周环比降11.53万吨，连续十二周下降，创近三年低位，钢厂库存139.37万吨，微降0.69万吨，近三年低位，累库拐点预计在春节前1 - 2周出现 [3] - 宏观面：中央经济会议运用多种政策工具保持流动性充裕，稳定房地产市场；美联储12月降息25基点；十五五规划为钢铁行业指明转型路径；宏观增量需求有限，宽松周期有支撑 [3] - 成本端：原料波动风险加大，焦炭完成4轮提降，成本支撑减弱，铁矿强势但库存高，废钢价格稳定，电炉成本有支撑 [3] 驱动因素分析 - 偏多因素：库存近三年低位，去化延续，供应端反内卷减产，产能严控，政策拖底需求，节后需求边际回暖，宏观预期宽松 [4] - 偏空因素：春节后累库超预期，去化速度放缓，高炉复产加速，冬储需求谨慎，地产需求下行，铁矿高位回落，成本支撑减弱，出口受限，经济复苏乏力 [4]

政策核心内容 - 自2026年1月1日起，个人销售购买不足2年的住房，按3%征收率全额缴纳增值税；销售购买2年以上（含2年）的住房，免征增值税 [1][10] - 政策统一全国执行标准，打破此前北上广深与其他地区的政策差异，取消一线城市满2年非普通住房差额征税规定 [3][12] - 将不满2年住房销售的增值税征收率从5%降至3%，降幅达40% [3][12] - 取消普通住房与非普通住房的划分，仅以持有年限作为征税依据，简化政策执行口径 [3][12] 税费减负效果 - 以上海一套售价100万元的未满2年住房为例，旧政策下需缴纳5万元增值税，新政后仅需3万元，房东直接减负2万元 [4][13] - 以上海一套售价500万元的次新房为例，增值税可从23.81万元降至14.56万元，节省9.25万元 [4][13] 政策出台背景 - 当前房地产市场处于调整态势，二手房价格同比跌幅连续扩大，热点城市领跌，市场预期疲弱 [6][15] - 新房交易转弱，“卖旧买新”的置换需求减少，一二手房市场出现分化 [6][15] - 降低短期交易税费可减少交易摩擦，促进挂牌销售，避免业主因高成本被迫大幅降价，利于房价稳定 [6][15] 对二手房市场的影响 - 新政直接降低房屋出售成本，能提高房东出售积极性，尤其将推动改善型需求释放 [7][16] - 房东出售旧房成本降低后，更有能力换购新房，促进房地产市场从存量向增量流动，助力新房尤其是大户型项目去库存 [7][16] - 对购房者而言，次新房增值税成本转嫁的可能性减小，间接降低购房成本，将激活住房消费 [7][16] 市场初步反应与案例 - 杭州市场在新政落地后，二手房交易比较活跃，预约元旦假期看房的意向购房者变多 [9][18] - 新政对次新房冲击较大，咨询量增加，外地客户受影响尤其明显 [9][18] - 新政引发购房需求结构调整，杭州不少原本倾向购买新房的客户，现在陆续转向次新房 [9][18] - 咨询热度集中在12月刚交付的新盘，如西湖区云起之江、勾庄翠城里听翠轩、未来科技城等次新小区 [9][18] - 目前杭州次新房房东降价意愿较低，房价大多维持原有报价 [9][18] 市场层面影响与业内观点 - 政策将促进二手房市场活跃，强化一二手房联动效应，形成“二手房流通激活—改善需求释放—新房去库存”的良性循环 [10][19] - 政策体现了公平性与人性化，为房地产市场止跌回稳注入动力 [10][19] - 业内观点认为，政策减轻了部分房源交易成本，能促进交易，但降低成本类政策不能从根本上刺激新需求产生 [19] - 整体是给市场吹暖风，不会有立竿见影的效果，还需要供需双方的深度博弈才能达成更多成交 [19]