房地产行业政策调整 - 武汉市发布新政以促进房地产市场平稳健康发展[1] - 双缴存人家庭首套及第二套住房公积金贷款最高额度提高至150万元[1] - 单缴存人家庭首套及第二套住房公积金贷款最高额度提高至120万元[1] 公积金贷款支持力度加大 - 按还款能力计算贷款额度公式中的"还贷比例"由35%提高至40%[1] - 阶段性调整住房公积金贷款套数认定标准[1] - 加大刚性住房需求补贴力度[1] 商办类房屋市场支持 - 加大购买商办类房屋支持力度[1]

政策核心内容 - 上海于2025年8月25日出台新一轮房地产市场调控政策，核心是取消符合条件家庭在上海外环外区域的限购限制，并降低首付比例、提高公积金贷款额度、放宽商业贷款条件 [1] - 政策总体导向为"扩内需、促消费"，采用渐进式、精准化调控思路，旨在为市场注入信心，推动楼市止跌回稳 [1] - 本地户籍家庭在外环内限购2套，外环外不限套数；非本地户籍家庭在外环外不限套数需1年社保/个税，外环内可购1套需3年社保/个税 [2] - 首套房贷利率维持3.05%（LPR-45BP），二套房贷利率统一调整为3.05%（LPR-45BP），不再区分首套二套 [2] 新房市场影响 - 新政出台后首周新房网签成交量环比增幅超过30%，实施首月新房成交总量环比上涨19% [3] - 与去年同期相比，新房网签量仍下降2.5%，但降幅较去年同期收窄33个百分点 [3] - 外环外新房成交占比从2021年的81.5%下滑至2025年的61.2%，但8.25新政后首月外环外新房成交占全市比重达73.45%，较年内平均水平高出12.29个百分点 [5][6] - 外环外仍是新房供应主要区域，新政放开外环外限购旨在促进该区域库存去化 [5] 二手房市场影响 - 新政后首周二手房交易量环比增长8.5%，但第二周成交量出现9.3%的环比回落，后续两周环比增幅分别达到5.2%和7.8% [9][11] - 新政后首周房东可议价空间小幅回落但仍在16.5%以上，反映出买卖双方价格博弈激烈 [9] - 新政前两周外环外二手房成交比重分别为49.5%和49.1%，明显高于年内平均值44.3%，显示外环外交易活跃度提升 [13] - 外环外限购放开有效激活了二手房市场的置换链条，带动刚需和改善型需求客户入市 [13] 市场综合效果 - 政策在一定程度上提振了市场信心，促进了合理住房需求的释放，为"金九银十"购房消费注入强心剂 [15] - 新房市场短期成交量明显回升，外环外区域受政策影响数据体现明显 [15] - 二手房市场在预期博弈中有所修复，外环外交易活跃度提升明显，奠定了市场回暖的基础 [15]

行业投资评级 - 房地产行业评级为"推荐（维持）" [2] 核心观点 - 上海优化房产税政策，对持有居住证满3年且符合条件的人才和购房人给予首套住房免税、二套住房人均60平方米免税面积的优惠 [15][18] - 新房需求中枢下滑、库存问题尚未解决、土地财政对经济拖累等三个问题仍需关注，需要更大力度政策缓解地产基本面下行压力 [6][34] - 二手房价或将是地产见底的观测指标，部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司可以逐步从PB估值切换到PS估值 [6][34] - 建议关注具备好产品护城河的房企、优质商业地产公司的租金稳定性、存量房中介业务方向，重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等 [6][34] 板块行情表现 - 第38周申万房地产指数上涨0.7%，在31个一级行业中排名第9位 [6][9] - A股涨幅第一为香江控股，周涨幅达52.6%；跌幅第一为福星股份，周跌幅达19.4% [10][11] - 港股涨幅第一为花样年控股，上涨26.3%；跌幅第一为雅居乐集团，下跌17.6% [12][14] 政策要闻 - 苏州发布保障性租赁住房实施办法，明确通过新建、改建和存量纳入三种途径筹集房源 [6][15] - 重庆推出提振消费措施，对2025年5月30日至12月31日期间在中心城区新购商品住房的给予1%补贴，新购140平方米以上住房的给予0.5%补贴 [6][15] - 北京调整2025住房公积金年度缴存基数，上限为35811元，下限调整为2540元 [6][15] - 上海调整住房公积金缴存基数，上限提至37302元，下限2690元，月缴存额上限5222元、下限376元 [6][15] - 上海优化个人住房房产税试点政策，对符合条件的高层次人才和持有居住证满3年的购房人给予税收优惠 [15][18] 公司动态 - 越秀地产以总价13.3007亿元竞得杭州康桥单元地块，溢价率25.47%，楼面价20490元/平方米 [6][19] - 龙湖集团以总价5.06亿元竞得成都成华区地块，溢价率5.33%，楼面价1.58万元/平方米 [6][19] - 旭辉建管中标成都青白江区61.66亩国资住宅代建项目，正式进驻成都市场 [6][19] 销售端表现 - 第38周20城新房成交面积176万平方米，日均成交25.1万平方米，环比增加6%，同比增加32% [6][21] - 年初至今20城新房累计成交7234万平方米，同比下降8% [6][21] - 第38周11城二手房成交面积191万平方米，日均成交27.3万平方米，环比减少1%，同比增加71% [6][25] - 年初至今11城二手房累计成交7300万平方米，同比上升13% [6][27] - 一线城市新房成交面积65.2万平方米，同比增加49%；二手房成交面积91.2万平方米，同比增加83% [22][29] 融资端情况 - 第38周发债企业大部分为地方国企，金桥集团发行规模最大，发行两只私募债共19.8亿元 [30][32] - 新希望地产发行的一般公司债利率最高，为3.6%；陆家嘴集团发行的一般公司债利率最低，为1.95% [30][32] 投资建议 - 建议关注三类投资方向：具备好产品护城河的房企、优质商业地产公司的租金稳定性、存量房中介业务 [6][34] - 重点关注标的包括贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等 [6][34]

美联储近日宣布自2024年12月以来首次降息，下调幅度为25个基点，仅一名被视为美高层关联人士的理事投出反对票。这一决策标志着美联储政策重心正式 从抗击通胀转向提振就业，凸显当前经济面临的深层矛盾——收入增长停滞、消费信心不足及房地产市场持续低迷，正成为制约复苏的核心因素。 不过，部分观点直言，利率下调虽能降低购房成本，但房价水平才是决定需求释放的核心。当前经济环境下，居民收入预期偏弱，即便融资成本降低，若房 价未回归合理区间，市场观望情绪仍难消散，"房贷利率降不降无所谓，关键是房价要降！"这一声音正反映出市场对政策实效的深层期待。 此次降息的外部背景颇具看点。市场预期美联储将于9月启动新一轮降息周期，年底前或连续三次下调利率，每次幅度25个基点。这一调整将显著缩小与其 他主要经济体的利差，缓解货币贬值压力，为其他经济体货币政策腾出更大操作空间。全球资金成本与流向的变动，使得相关经济体央行在制定政策时能更 聚焦国内需求，而非被动应对跨境资本波动。 房地产市场是观察政策效果的关键领域。作为影响行业走势的核心变量，房贷利率调整始终牵动市场神经。 ...

北京住宅市场成交情况 - 9月8日至14日北京市住宅整体市场成交3764套 商品住宅成交456套 成交总面积5.1万平方米 成交总金额31.46亿元[1] - 商品住宅单周网签金额冠军为中海丽金府 成交12套0.19万平方米 金额2.13亿元 项目均价11.41万元/平方米[1] - 中海丽金府属于高端产品系"藏锋系"第六个项目 规划13栋住宅楼共1060套 采用南低北高布局[1] 新盘供应动态 - 顺义龙湖·宸翰于9月13日取得预售许可证 备案名"宸翰家园" 规划17栋5-17层住宅共524户[2] - 项目提供97-118平方米洋房三居及118-165平方米小高层三至四居 得房率均超100%[2] - 本次获批17栋楼551套房源 拟售价格区间为4.02万-4.57万元/平方米[2] 全国房价变动趋势 - 2025年8月70个大中城市中57城新房价格环比下降 较7月减少3城 4城持平 9城上涨较7月增加3城[3] - 上海、杭州、宜昌以0.4%涨幅领涨 南宁上涨0.3% 包头和惠州以0.9%跌幅领跌[3] 房企管理层变动 - 招商蛇口董事长蒋铁峰因工作调动于9月15日辞任董事及董事长职务[4] - 董事会选举朱文凯接任董事长 原总经理朱文凯被免职 聘任聂黎明为新任总经理[4] 企业组织架构调整 - 万科集团于9月17日公布新组织架构 包含集团总部13个部门、16个地区公司和8个事业部[5] - 事业部涵盖办公、商业与酒店、物业、长租公寓及物流等业务板块[5] 跨境购房政策优化 - 外汇局明确境外个人在满足购房资格条件下 可凭购房合同先行办理外汇资金结汇支付 后续补交备案文件[6]

中信里昂认为这可能会对香港发展商的股价造成短期压力。同时，房地产投资信托基金(REITs)纳入"互 联互通"的确认，可能会提振香港REITs，例如领展房产基金(00823)的市场情绪。中信里昂还表示，美 联储的减息可能引发香港房地产发展商股票的重新评级。 智通财经APP获悉，中信里昂发布研报称，香港特首李家超发表的新一份施政报告中，关于香港楼市的 资讯并不多。中信里昂表示，新资本投资者入境计划之下放宽购屋条件符合预期。然而，印花税下调 和"购房通"优惠措施未能达到市场预期。 ...

楼市新政核心调整 - 深圳楼市发布新政，核心区限购范围发生重大调整，限购区域从多个大幅收缩至三个 [1][7] - 新政自2025年9月6日起施行 [6] 个人限购政策调整 - 在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区购买商品住房限购2套 [3] - 在盐田区、大鹏新区购买商品住房，不再审核购房资格 [3] - 成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策 [3] 企事业单位购房政策调整 - 企事业单位可在深圳全市范围内购买商品住房，用于解决员工住房需求 [4] - 在福田区、南山区和宝安区新安街道购房，需满足设立年限满1年、累计缴税达100万元人民币、员工人数10名及以上条件 [4] - 在其他区域购买商品住房，不再审核购房资格 [4] 住房信贷政策调整 - 银行业金融机构在利率定价方面不再区分首套和二套住房，根据要求和机构状况等因素合理确定每笔贷款利率 [5] 罗湖区地位变化分析 - 罗湖作为深圳发源地和传统中心，曾拥有国贸大厦等标志性建筑，是商业、金融和文化中心 [8] - 随着城市发展，福田和南山后来居上，福田金融中心地位稳固，南山成为科技创新高地，罗湖在产业升级和城市更新方面步伐相对缓慢 [8] - 罗湖存在老旧城市面貌、交通拥堵及教育资源竞争压力等问题，商业中心地位受到新兴商业综合体冲击 [9][10] - 政策调整或为促进罗湖房地产市场活跃度，吸引购房需求，推动区域发展，并平衡各区域市场 [15][16] - 限购放松为受政策限制的刚需和改善型购房者提供更多在罗湖置业的选择机会 [17]

房地产市场销售表现 - 8月单月全国商品房销售面积5744万平方米 同比下降10.6% 降幅较7月扩大2.8个百分点 [1][4] - 9月截至12日38城新房成交面积同比增长2% 增速实现回正 [1][4] 房地产开发投资与建设 - 8月单月房地产开发投资额6929亿元 同比下降19.5% 降幅较7月扩大2.5个百分点 [1][7] - 新开工面积4595万平方米 同比下降20.3% 竣工面积2660万平方米 同比下降21.4% [1][7] - 一线城市土地市场成交溢价率达26% 保持较高关注度 [7] 政策调控与市场支撑 - 8月至9月北京/上海/深圳相继优化限购及房贷利率政策 [1][4] - 调控政策对市场需求形成一定支撑 [1][4] 行业投资方向 - 优质商业地产公司及布局核心城市的开发商受看好 [1][12] - 核心城市物管公司具备投资价值 [1][12]

行业投资评级 - 房地产行业投资评级为"推荐（维持）" [2] 核心观点 - 河南加大购房补贴力度和收储力度 新房和二手房成交环比上升 [2] - 部分核心城市新房和宅地成交热度由优质供给驱动 但老库存和二手房面临价格下行压力 [5] - 二手房价企稳是地产见底的关键观测指标 新房基于高品质有溢价空间 [5] 板块行情表现 - 第37周申万房地产指数上涨6.0% 在31个一级行业中排名第2位 [5][8] - A股首开股份周涨幅达57.0% 港股远洋集团周涨幅达45.4% [7][12] - 行业绝对表现：1个月5.8% 6个月11.0% 12个月40.7% [3] 政策要闻 - 深圳首次面向轮候册以外家庭配售安居型商品房剩余房源 [5][13] - 河南推出12方面措施支持住房消费 包括购房补贴 公积金贷款额度上浮10% 收购存量房作保障房 [5][13] - 郑州2025年力争收购存量商品房100万平方米 [5][13] 销售数据表现 - 第37周20城新房成交面积166万方 日均23.7万方 环比上升5% 同比下降1% [5][18] - 年初至今20城新房成交面积7058万方 累计同比下降9% [5][18] - 第37周11城二手房成交面积193万方 日均27.6万方 环比上升19% 同比上升8% [5][21] - 年初至今11城二手房成交面积7109万方 累计同比上升12% [5][21] - 一线城市新房成交64.2万方 同比上升3% 二线城市64.1万方 同比上升8% [20] - 越秀地产8月合同销售金额55.05亿元 同比下降45.0% [5][16] 公司动态 - 旭辉控股8月合同销售金额9.6亿元 销售面积78,400平方米 [5][16] - 中国金茂8月签约销售金额90.77亿元 签约建筑面积410,652平方米 [5][16] - 华润置地8月总合同销售额132.0亿元 同比减少13.25% [16] - 中国海外发展以8.41亿元摘得青岛地块 楼面地价1.32万元/平方米 [16] 投资建议 - 关注具备好产品护城河的房企 如绿城中国 华润置地 [5][28] - 关注优质商业地产公司的租金稳定性 如太古地产 华润万象生活 [5][28] - 关注存量房中介业务方向 如贝壳-W [5][28]

融资方案 - 公司拟向特定对象发行优先股募集资金总额不超过82亿元 用于"保交楼、保民生"房地产项目建设 [1] - 发行优先股种类为附单次跳息安排的固定股息率 可累积 不设回售条款 不可转换的优先股 发行对象不超过200名 [2] - 优先股发行不会增加二级市场股票供给 避免对现有股东股权比例稀释 同时可降低资产负债率并相对便宜地增加资本 [2] 资金投向 - 募集资金净额将用于11个房地产项目 其中8个项目位于北京 上海 广州 深圳等核心一线城市 [2] - 公司聚焦核心城市策略与业绩表现相呼应 核心10城销售业绩贡献占比达70% 同比提升4个百分点 [2] 财务表现 - 2025年上半年实现营业收入514.85亿元 同比增长0.41% 实现归母净利润14.48亿元 同比增长2.18% [2] - 上半年累计实现签约面积335万平方米 签约销售金额888.94亿元 销售规模稳居行业第四 [3] - 前8个月累计实现签约销售金额达1240.08亿元 [3] 土地储备 - 2025年上半年累计获取16宗地块 总计容建面积约167万平方米 总地价约353亿元 [4] - 在行业调整期依然积极获取优质土地储备 [4] 政策环境 - 融资举措出现在深圳市出台支持政策维护房地产市场稳定向好的背景下 [5] - 深圳优化楼市政策包括优化限购 优化信贷等措施 有助于提振市场预期 促进市场"止跌回稳" [5]