进一步调减住房限购政策 - **核心调整：缩短非沪籍居民购买外环内住房的社保/个税年限** 对非本市户籍居民购买外环内住房，所需社保或个税缴纳年限从原规定大幅缩短，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上 [1][2] - **扩大非沪籍居民购房资格：允许符合条件的非沪籍居民增购** 对在本市缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有限购政策基础上，可在上海外环内区域增购1套住房 [2] - **新增特定居住证持有者购房通道** 对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，可在本市限购1套住房，且无需提供社保或个税缴纳证明 [2] - **政策整合后的购房资格框架** 根据新规，非沪籍居民连续缴纳社保/个税满1年及以上，可在上海外环外不限套数购房，在外环内限购1套；连续缴纳满3年及以上，在外环内限购2套；持《上海市居住证》满5年及以上，可在全市限购1套 [2] 优化住房公积金贷款政策 - **大幅提高公积金贷款最高额度** 将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [4] - **叠加优惠政策后额度上限显著提升** 首套房公积金贷款额度在提高至240万元的基础上，叠加多子女家庭和购买绿色建筑的最高上浮35%政策，家庭公积金贷款最高额度可达324万元 [4] - **优化贷款套数认定，释放改善需求** 对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，若在本市无住房或仅有1套住房且当前已结清公积金贷款，再次购房时可申请公积金贷款 [4] - **扩大多子女家庭购房支持范围** 将多子女家庭购房的公积金贷款支持政策适用范围，从购买首套住房拓展至购买第二套住房，购买第二套住房的最高贷款额度可在本市最高额度基础上上浮20% [4] 完善个人住房房产税政策 - **新增特定情况下的房产税暂免征收条款** 自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中，子女成年后所购住房若属于该成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税 [5] - **政策适用条件具体说明** 该政策适用于购房人未成年时（或在本市房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房，之后在本市新购或置换的住房，只要该住房仍是该成年子女家庭除上述共同拥有住房外的唯一住房 [5] - **已缴税款可申请退还** 购房人家庭住房情况若发生变化并符合上述条件，可向税务机关重新申报认定，从认定次月起调整纳税，并可退还2026年1月1日以后多缴纳的税款 [6]

北京二手房市场表现 - 2026年1月北京二手住宅网签量达1.5万套 为连续第二个月维持在1.5万套以上[1] - 2025年12月24日新政实施后 某中介门店线上咨询量增长11% 线下带看量和交易量相应提升[3] - 政策降低了购房门槛和成本（如首付、税费、资格放宽） 促使更多年轻人和租房客群考虑购房[3][4] - 1月1日起个人销售不满2年住房的增值税税率由5%下调至3% 换购住房个税优惠政策延续两年 降低了置换成本并稳定市场预期[6] - 1月二手房成交量同比增长24% 成交价止跌回稳[8] - 2026年春节较晚是1月成交量同比增长超20%的影响因素 部分子女入学购房需求提前释放[8] - 预计2月受春节影响交易量将比1月降低 3月数据将回升 1-3月整体保持平稳态势[8] 上海二手房市场表现 - 2026年1月上海二手房累计成交22,834套 同比2025年1月的18,387套大幅上涨超24%[9][11] - 1月是继2025年11月、12月之后 上海二手房成交量连续第三个月站上22,000套[11] - 2025年12月及2026年1月的二手成交均价环比均小幅微涨 成交价已基本止跌[11] - 二手房挂牌量稳步下降 市场供需关系逐渐趋于平衡[9] - 以浦东前滩板块为例 二手房挂牌量从2025年9月的1,380多套降至2025年12月的1,200多套 再降至2026年1月的1,158套[11] - 近几个月挂牌量呈现下滑趋势 环比每月下滑幅度在3%到5%[13] - 近几个月挂牌价持续环比上升 上升空间在3%左右 反映市场预期在拉升[13] - 当前信贷政策及较低首付比例等友好政策对房地产市场成交有明显带动作用[13]

政策调整核心 - 海南省自2026年2月3日起，将全省19个市县的商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] 政策背景与依据 - 政策调整旨在适应房地产市场供求关系新变化，支持构建房地产发展新模式 [1] - 调整依据为《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整商业用房购房贷款最低首付款比例政策的通知》（银发〔2026〕14号）要求 [1] - 政策由中国人民银行海南省分行会同国家金融监督管理总局海南监管局，根据城市政府调控要求，按照因城施策原则指导实施 [1] 政策执行与授权 - 在政策下限（不低于30%）基础上，省内各商业银行可按市场化、法治化原则，结合自身经营情况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款具体首付款比例 [1]

行业整体展望 - 2026年房地产市场具备止跌回稳的基础，房价止跌回稳是房企资产负债表修复的关键 [1] - 当前经营性资产复苏态势最为明显，具备核心资源和运营能力的开发企业显著占据优势 [1] - 风雨之后见彩虹，期待居民和企业资产负债表的良性共振 [1] 市场现状与历史表现 - 业绩下滑是过去几年市场调整的客观呈现结果 [1] - 结转项目毛利率下降，针对存货计提跌价准备是房企业绩下滑的主因 [1] - 截至2025年12月，70个大中城市新房和二手房价格指数较高点分别下跌12.6%和21.3% [1] - 利润表是企业历史情况的反馈 [1] 积极信号与政策环境 - 当前房地产市场呈现了一些积极信号 [1] - 《求是》杂志强调房地产政策应一次性给足，尽可能缩短市场调整时间，有效提振购房人信心 [1] - 政策力推住宅价格止跌，加上商业地产资产增值，房地产板块的主体信用风险已经开始退潮 [1] 财务与现金流基础 - 我国居民部门的现金流量表保持良好，宏观经济健康向上，这是未来企业经营性现金流净流入可能持续修复的底气 [1] - 当行业主要融资性现金流入从以信用债（主体负债）为主转向以项目融资（REITs和物业经营贷等）为主之际，企业资产和负债错配的矛盾正在得到解决 [1]

政策调整核心内容 - 中国人民银行甘肃省分行与国家金融监督管理总局甘肃监管局联合发布通知，指导甘肃省市场利率定价自律机制调整全省商业用房购房贷款政策 [1] - 政策调整自1月26日起生效，适用于甘肃省全部14个市州 [1] - 调整后，商业用房（含商住两用房）购房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30% [1] 政策依据与原则 - 此次调整严格依据《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整商业用房购房贷款最低首付款比例政策的通知》精神 [1] - 政策遵循各城市政府调控要求及因城施策原则 [1]

政策环境与市场反应 - 近期一系列稳定房地产市场的政策落地，包括换购住房退还个人所得税政策第二次延期、存量个人公积金贷款利率下调、北京放宽非京籍家庭购房条件等 [1] - 政策调整降低了购房门槛和成本，带动了部分城市优质房源热度提升，例如北京有经纪人表示政策出台当周其门店即成交了3套 [2] - 政策调整有利于刚需客户积极入市，并为置换、改善型客户提供良好外部市场条件，其影响更有可能在一二季度市场中持续显现 [2] 市场结构变化与现状 - 住房市场进入存量时代，二手房市场规模正在上升，2025年二手房成交面积在新房和二手房交易总量中占比升至44.6%，较2024年提升2.7个百分点 [2] - 北京、上海、广州、重庆、成都、南京、沈阳等城市二手住宅成交面积占比均超六成 [2] - 2025年全年全国房地产开发投资、新建商品房销售等指标同比仍有下降，部分城市市场在二季度后出现一定反复，但未改变市场趋稳的整体态势 [3] 市场分化特征 - 市场呈现“核心更稳、优质更强”的分化特征，经济新动能成长更快的城市或区域表现更为活跃，前期库存压力较小的市场整体更活跃 [4] - 各地“好房子”项目普遍呈现热销状态，而产品力不足的存量老盘去化周期相对更长，例如武汉中心城区核心地段高品质新盘首次开盘去化率普遍能达到70%以上 [4] - 当前大部分城市市场承压的核心原因在于此前供需结构性错配导致的库存压力 [4] 供给端调整与成效 - 供给端坚持“控增量、去库存、优供给”是市场整体回暖的先决条件，供应压力较大的城市，政府不再盲目供地，企业不再盲目拿地上项目 [4] - 2025年末，商品房待售面积76632万平方米，较年初减少3259万平方米 [4] - 商品房销售面积明显高于房屋新开工面积，体现出供给端控增量措施与需求端提振消费措施协同发力的效果 [4] 行业展望 - 业界认为，相关举措将促进供需平衡与结构优化，让房地产在增量存量并重、供需两端发力中走出高质量发展新路径 [5]

纪要涉及的行业与公司 * **行业**：房地产产业链（地产链）、建筑建材行业[1] * **细分行业**：水泥、防水涂料、涂料、瓷砖、板材[1][10][11] * **提及公司**：东方雨虹（雨虹）、北新建材（北新）、科顺股份（科顺）、三棵树、东鹏控股（东鹏）、兔宝宝[1][7][10][11] 核心观点与论据 宏观政策与行业环境 * 房地产政策出现积极信号，包括认可其金融属性和修正过往政策，可能预示着未来政策力度和广度将超预期[1][3] * 市场对政策刺激的期望增加，源于基本面数据持续下滑：房地产投资、新开工、竣工同比均下降，一线城市房价加速下行[1][5] * 新开工降幅收窄，从高基数下降到低基数下降，对建材行业的边际负面影响明显减弱[5] 建材行业整体应对与趋势 * 建材企业通过调整营收结构、控制成本、出海等方式应对行业下行[1][6] * 建材行业供给侧改善路径清晰，且先于需求侧复苏[6] * 水泥行业通过协同限产、减产能等措施改善盈利[1][6] * 地产链的很多细分板块在过去一年及未来都在发生重要变化[3] 防水涂料行业 * 行业集中度提升，头部三家企业市占率从25%提升至超过40%[1][7] * 龙头企业东方雨虹市占率约30%，工程卷材份额接近50%[1][7] * 价格端出现上调趋势，2025年三季度雨虹、北新、科顺几乎同步发布产品调价通知函，对核心产品价格上调3%~13%[7] * 近期科顺再次发布调价通知，将部分防水产品价格统一上调5%~10%[8] 东方雨虹公司前景 * 产品价格有上行预期[1][9] * 成本端受益于石油远期期货价格趋稳，有助于降低沥青成本，提高毛利率[9] * 费用端预计费用率下降，融资成本降低[9] * 销售和经营性现金流均有所好转，整体呈现向好趋势[9] 涂料行业与三棵树 * 三棵树通过战略调整和运营优化实现逆势增长[2][12] * 公司受益于存量房重涂市场（中国住房重涂周期约10年）和政策红利（如城市更新、老旧小区改造）[12] * 公司大幅收缩高风险地产大B业务，重点发力C端零售，小B端份额也在提升，目前零售端市占率约为10%，工程端接近10%[12] * 公司通过“马上住”服务、电商渠道拓展实现产品加服务转型，并推出高端艺术漆等差异化产品[12] * 公司毛利率显著提升，现金流改善明显[2][12] 瓷砖行业与东鹏控股 * 瓷砖行业规模预计2025年下降10%~15%，但产能陆续退出迹象明显，价格已触底并开始上涨[15] * 东鹏控股在行业下行周期积极扩张，凭借资金优势逆势布局，加强渠道建设并优化结构[1][15] * 公司在房地产工程领域聚焦优质客户，提高产品力并主推高毛利旗舰产品，零售渠道销售占比持续提升[15] * 公司积极响应新5A国标，高标准下龙头公司优势更明显[15] * 公司拥有7,000多家门店和网点，全国覆盖广泛且结构扁平，终端价格竞争力与交付服务效率显著提高[15] 板材行业与兔宝宝 * 板材价格自2023年以来持续下跌，但在2025年六七月开始回升，其中颗粒板价格上调幅度较大[13] * 行业持续出清，企业数量从最高峰时的15,000多家减少至约6,000家[13] * 兔宝宝实现全渠道覆盖运营目标，在乡镇市场取得强劲增长[13][14] * 公司推动板材与定制业务互相渗透，并进行去库存工作[14] * 预计2026年生态板销量有望增长，性价比高的颗粒板继续保持良好增长势头[14] * 公司毛利率和费用率保持稳定，减值影响逐步减少[14] 其他重要内容 * 建筑建材板块表现强劲的原因还包括：板块已到一个高基数节点[3] * 有传闻称上海将放开限购，并推进新房购房再贴息等政策[4] * 北新建材的股息率较高[10] * 建材板块在2026年整体表现预计将贯穿全年，尽管部分公司毛利率可能下滑，但其资本开支充足、现金流良好[11] * 推荐关注涂料、板材和瓷砖行业中的三棵树、兔宝宝和东鹏控股等细分赛道龙头公司[11]

政策信号与改革方向 - 2025年底中央经济工作会议首次单独点名“深化住房公积金制度改革”，释放强烈改革信号[1] - 随后全国住房城乡建设工作会议提及公积金达7次，预示行业即将迎来重大改革动作[1][2] - 改革旨在提升公积金使用效能，使其成为稳定房地产市场、提升住房质量组合拳中的重要一环[12] 公积金制度现状与核心功能 - 公积金核心用途为提取与贷款，近期各地提取政策明显放宽，范围拓宽至支付首付、物业费、加装电梯等[5] - 当前首套房5年以上公积金贷款利率为2.6%，仍显著低于商业贷款利率[6] - 各地正降低公积金贷款门槛，措施包括降低首付比例、提高贷款额度、简化审批流程[6] 制度现存问题与挑战 - 公积金账户存款年利率仅为1.5%，资金收益可能无法跑赢通胀[8] - 贷款额度不足，一线城市最高贷款额度约120万元，与高房价存在巨大缺口，仍需商业贷款补充[8] - 随着商业贷款利率下降，与公积金利率利差收窄至零点几个百分点，削弱了公积金贷款的吸引力[8] 市场规模与改革背景 - 全国公积金缴存余额从2016年的4.56万亿元增长至2024年底的10.9万亿元，规模翻倍以上[9] - 大量资金沉淀，使用效能有提升空间，是推动改革的内在动因[10] - 改革背景是房地产市场供求关系发生重大变化，从总量短缺转向总量基本平衡与结构性供给不足[10] 房地产政策演变与行业展望 - 自2023年7月中央政治局会议提出适应房地产市场新形势后，各地陆续出台降首付、降利率、降税费等增量政策[11] - 当前政策核心是“因城施策控增量、去库存、优供给”，目标为稳定市场并提升住房质量[12] - 行业政策从“房住不炒”到“止跌回稳”持续演变，公积金改革是其中关键步骤，旨在增强市场信心与居民获得感[12]

政策信号与改革方向 - 中央经济工作会议在2025年底首次单独点名“深化住房公积金制度改革” [1] - 随后的全国住房城乡建设工作会议提及公积金达7次 显示政策关注度显著提升 [2] - 公积金制度改革被视为稳定房地产市场、提升住房质量组合拳中的重要举措 [11] 公积金当前主要用途 - 公积金资金主要用于提取和贷款两大用途 [4] - 提取政策范围正在拓宽 例如深圳可用于支付首付 石家庄、苏州可用于支付物业费 天津、广州可用于老旧小区加装电梯 [4] - 首套房5年以上公积金贷款利率为2.6% 仍显著低于商业贷款利率 [5] - 各地政策正在降低公积金贷款门槛 包括降低首付比例、提高贷款额度、简化审批流程 [5] 现行制度面临的挑战 - 公积金账户存款年利率仅为1.5% 资金收益可能无法跑赢通胀 [7] - 贷款额度不足 一线城市房价高企 公积金最高贷款额度约120万元与总房价存在较大缺口 [7] - 商业贷款利率持续下降 与公积金贷款的利差缩小至零点几个百分点 削弱了公积金贷款的吸引力 [7] 改革背景与市场环境 - 全国公积金缴存余额从2016年的4.56万亿元增长至2024年底的10.9万亿元 规模翻倍以上 [8] - 房地产市场供求关系发生重大变化 从总量短缺转向总量基本平衡 但存在结构性供给不足问题 [9] - 当前政策方向是“因城施策控增量、去库存、优供给” 旨在稳定市场并提升住房质量 [10][12]

行业投资评级 - 维持房地产行业“买入”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产市场需求依旧偏弱，政策仍需加码 [2] - 中央经济工作会议提出因城施策控增量、去库存、优供给，北京率先优化限购政策，预计其他一线城市将跟进调整 [8] - 二手房交易增值税率下调有助于降低交易成本，加快一二手房置换 [8] - 维持行业“买入”评级，建议关注两个方向：一是拿地能力强、土储布局在核心城市的头部房企；二是受益于二手房交易占比提升的头部中介机构 [8] 核心城市市场表现 - **北京**：近一周（12.25-12.31）二手住宅日均成交702套，同比-8%，降幅收窄至两位数以内；新房日均成交159套，同比-31% [5] - **北京**：12月单月二手住宅成交套数同比-20%，新房成交同比-37% [5] - **北京**：今年1-12月累计二手房成交同比-0.88%，新房成交同比-20.61% [5] - **上海**：近一周（12.25-12.31）二手房日均成交808套，同比-13%；新房日均成交340套，同比-31% [6] - **上海**：12月单月二手房成交套数同比-23%，新房成交同比-7% [6] - **上海**：今年1-12月累计二手房成交同比+5%，新房成交同比-5% [6] - **深圳**：近一周（12.25-12.31）二手房日均成交154套，同比-21%；新房日均成交58套，同比-73% [6] - **深圳**：12月单月二手房成交套数同比-40%，新房成交同比-75% [6] - **深圳**：今年1-12月累计二手房成交同比+3.4%，新房成交同比-35.2% [6] - **核心总结**：2025年一线城市二手房成交韧性较强，新房需求仍然较弱 [5] 全国市场整体表现 - **新房市场（30个大中城市）**：近一周（12.25-12.31）成交面积同比-31% [7] - **新房市场（30个大中城市）**：12月单月成交面积同比-27% [7] - **新房市场（30个大中城市）**：1-12月累计成交面积同比-13% [7] - **新房市场分城市能级（近一周）**：一线城市成交面积同比-30%，二线城市同比-29%，三线城市同比-39% [7] - **新房市场分城市能级（12月单月）**：一线城市成交面积同比-35%，二线城市同比-23%，三线城市同比-28% [7] - **新房市场分城市能级（累计）**：1-12月一线城市成交面积同比-13%，二线城市同比-14%，三线城市同比-13% [7] - **二手房市场（13城）**：近一周（12.25-12.31）成交面积同比-17%，降幅明显收窄 [7] - **二手房市场（13城）**：12月单月成交面积同比-30%，降幅较11月扩大4个百分点 [7] - **二手房市场（13城）**：1-12月累计成交面积同比-1%，而1-11月累计同比为+5% [7] - **核心总结**：12月二手房成交降幅扩大，新房成交同比降幅仍较大 [7] 投资建议与关注方向 - 建议关注拿地能力强、土储布局在核心城市的头部房企，例如保利发展 [8] - 建议关注受益于二手房交易占比提升背景下的头部中介机构，例如我爱我家 [8]