深圳楼市表现 - 深圳一二手房成交呈现一枝独秀态势 市场回归自住属性支撑成交表现 [5] - 三四季度新房市场刚需和中改需求有望持续释放 整体延续弱复苏走势 [5] - 二手房市场将延续高位震荡行情 短期内以价换量仍是主要销售策略 [5] 上海房地产政策 - 上海限购放松+利率统一+税收优惠 政策调整覆盖面较北京更大 [6][7] - 上海刺激措施力度大于预期 对改善外环外市场成交压力作用重大 [8] - 政策允许1年社保外环上车 与北京五环外不限购形成对比 [6] 土地市场动态 - 第34周重点城市土地供应建筑面积487万平方米 环比上升61% [11] - 同期土地成交建筑面积280万平方米 环比下降6% [11] - 没有10亿元以上高总价土地成交 平均溢价率大幅回落 [11] - 北京顺义区低密宅地以10.3亿元底价成交 由懋源地产竞得 [9] 税收政策利好 - 中央部委发布增值税期末留抵退税政策 允许新增留抵增值税退税60% [12] - 政策显著减轻新建项目税费压力 增强行业抗风险能力 [12] 代建业务发展 - 两周中标代建项目25个 一线城市占比增加且以政府代建类为主 [13] - 绿城管理上半年代建交付面积465万平方米 [12] - 重点监测企业中绿城管理和旭辉建管中标数量领先 [13] 绿城中国业绩 - 2025上半年合同销售额1222亿元 同比减少3.4% [15] - 合同销售面积535万平方米 同比减少9.5% [15] - 代建业务销售额419亿元 逆势增长1.9% [15] - 代建业务对销售额贡献度达34.3% 同比提高1.8个百分点 [15] - 归母净利润下降近九成 [15] 保利发展业绩 - 2025上半年全口径销售金额1451.71亿元 同比减少16.25% [16] - 销售面积713.54万平方米 同比减少25.23% [16] - 销售额规模稳居行业第一 [16] - 拿地力度明显加大 [16] 滨江集团战略 - 公司聚焦杭州市场 全年千亿销售目标不变 [17] - 持续降低负债规模和成本 直接融资比例控制在20%以内 [17] - 实现营利双收 [17] 华发股份表现 - 上半年销售规模逆势增长 [17] - 盈利状况稳健 维持稳定分红回报股东 [17] - 债务结构良好 长期债务占总债务比例达八成以上 [17] 绿城管理业务 - 新拓业务实现规模与质量双重提升 结构优化成效显著 [18][19] - 新拓规模、新拓代建费、在手订单面积、交付面积持续保持龙头地位 [19] - 利润指标同期回落但仍处于健康区间 [18] 产品创新趋势 - 头部房企联手大IP 通过架空层设计撬动业主黏性与社区溢价 [21] - 住宅开发从空间制造转向场景营造 架空层被打造为品牌联名泛会所 [21] - 建立客户深度共创机制 在产品设计、物业服务和社群运营方面实现创新 [22] - 全屋飘窗设计提供近10%附赠面积 成为住宅产品差异化竞争重要突破口 [23]

政策核心内容 - 上海发布房地产市场优化调整政策 包括限购 信贷和税收方面的6项措施 其中限购和公积金相关政策大幅调整 [1] 市场咨询量变化 - 房地产交易行业服务热线最高接听时段一小时内来电达480个 4小时内接听量同比上周翻倍不止 [2] - 服务热线在一天多时间内接听2639个咨询电话 同比上涨110% [2] - 市民主要关注限购政策细则 包括外环外不限购套数具体政策和单身视作家庭后的购房套数认定 [2] 新房市场反应 - 外环外新房售楼处和中介门店来访量 咨询量增幅在20%至50%不等 [1] - 闵行梅陇保利海上印项目开盘即售罄 成为新政后首个外环外"日光盘" [3] - 松江泗泾招商时代潮派项目单晚接待6组客户 成交3组 预计还有2组成交 [3] - 部分项目因公积金可提取支付首付政策 出现客户增加数十万元预算的情况 购房总价从400多万元提升至500多万元 [3] 中介机构活动 - 中介门店线下带看量和线上咨询量增加10%至20% [4] - 部分中介取消公休日 加班带看意向买家 [4] - 新政释放了原有被抑制的购房需求 包括改善居住环境 学区房购买等需求 [4][5] 行业影响预期 - 外环外不限套数政策有望加快市场去化 适配养老 度假购房及资产配置需求 [5] - 公积金优化政策精准撬动改善市场 预计使外环外新房迎来销售高峰 [5] - 新政促进外环外二手房交易 保持二手房价格稳定 [5] - 政策信号意义明显 有助于提振市场预期 [5]

政策调整内容 - 上海市六部门联合发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》涉及调整住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等一揽子措施 [1] - 政策针对楼市结构性问题精准发力 对外环外区域放开购房额度 明确符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 [2] 新房市场反应 - 政策生效首日上海有两个外环外楼盘开盘即售罄 [2] - 宝山区杨行镇金茂棠项目推出160套房 均价5.39万元/平方米 有效认筹率162.5% 全数售罄 [2] - 闵行区梅陇镇保利海上印项目推出168套房源 均价8.2万元/平方米 累计认购286组 认购率超170% 当天售罄 [2] - 松江区泗泾镇招商时代潮派楼盘出现单客户一次性购买两套房情况 楼盘均价约5.1万元/平方米 总价区间420-700余万元 [2] 二手房市场反应 - 新政出台后二手房中介在传统休息日出现带看、咨询、签单量上升现象 [3] - 中介反馈客户决策意愿明显提升 总体签约量环比上涨约10% [3] - 上海链家二手房浏览量环比上涨17% 同比上涨22% 咨询量环比上涨14% 同比上涨26% [3] - 太平洋房屋数据显示新政首日新增房源环比上涨166% 新增客户环比上涨40% 成交环比上涨14.8% [3]

政策动态 - 国务院全体会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求[1] - 上海市发布楼市新政 包括调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 提高个人住房公积金贷款额度 支持提取住房公积金支付购房首付款 对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税 利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房[1][13] - 北京 广州 珠海 成都相继发布公积金优化政策 珠海拟实施商转公政策 广州推出商转公贷款政策 成都购买保障性住房首付比例降至15% 最高贷款额度提至150万元[1][13] - 深圳推动房地产融资协调机制扩围增效 辖内银行已审批白名单项目403个 审批同意金额5492.99亿元 已实际放款4039.68亿元[13] - 城中村改造专项债前7月融资573亿元 较2024年同期增加475亿元 同比增长487%[14] 市场交易表现 - 2025年第34周30大中城市商品房成交面积162.30万㎡ 周环比+29.48% 周同比-15.86% 月累计成交476.02万㎡ 月累计环比-9.0% 月累计同比-17.6%[2] - 一线城市商品房成交47.73万㎡ 周环比+2.6% 周同比-36.6% 月累计成交155.09万㎡ 月累计环比-19.6% 月累计同比-35.6%[2] - 二线城市商品房成交87.57万㎡ 周环比+60.0% 周同比+8.8% 月累计成交232.62万㎡ 月累计环比+0.6% 月累计同比-1.7%[2] - 三线城市商品房成交27.00万㎡ 周环比+12.1% 周同比-26.3% 月累计成交88.34万㎡ 月累计环比-10.6% 月累计同比-12.0%[2] - 2025第34周15重点城市二手房成交量2.48万套 周环比+8.84% 周同比+3.93% 月累计成交量7.71万套 月累计环比-9.1% 月累计同比-4.2%[5] - 一线城市二手房成交9386套 周环比+7.1% 周同比+7.6% 月累计成交29659套 累计环比-2.0% 累计同比+2.4%[5] - 其他12个城市二手房成交合计15480套 周环比+9.9% 周同比+1.8% 月累计成交47403套 累计环比-13.1% 累计同比-8.0%[5] 城市表现分化 - 新房成交量增长突出城市：大连+35% 青岛+25% 武汉+18% 济南+17%[4] - 新房成交量下跌垫底城市：泉州-65% 温州-58% 深圳/苏州-43% 佛山-29% 东莞-28% 广州-26% 惠州-22% 成都-21%[4] - 二手房成交量增长突出城市：佛山+22% 大连+7% 东莞+5% 北京+2%[7] - 二手房成交量下跌垫底城市：南京-25% 青岛-19% 杭州-15% 上海/无锡-11% 深圳/苏州/厦门-7%[7] 市场热度变化 - 新房找房热度全线回落：一线城市-1.10 新一线城市-0.27 二线城市-0.23 三四线城市-0.98[10] - 二手房找房热度小幅回升：一线城市+0.30 新一线城市+0.12 二线城市+0.13 三四线城市+0.06[10] - 重点城市新房热度同比普遍下降 降幅最大为苏州-17.5% 南昌-16.9% 武汉-14.5%[12] - 重点城市二手房热度同比变化相对较小 部分城市出现正增长[12] 企业动态 - 碧桂园境外债务重组建议获得协调委员会支持 协调委员会占现有银团贷款本金总额的49% 超过77%的第2类债务持有人已签署重组支持协议[13] - 20家出险房企债务重组 重整获批 化债总规模超过12000亿元人民币[14] - 2022年至今已有27家上市房企被动退市 多家上市企业剥离房地产开发业务 退出房地产业务或转型轻资产[14] 行业观察 - 重点城市7月平均开盘去化率为32% 降至年内最低[14] - 上海7月有24盘入市 平均开盘去化率40% 杭州整体去化率62% 成都整体去化率44%[14] - 新规产品竞争加剧 高得房率产品也开始卖不动 部分新规项目因产品定位偏差导致去化率不佳[14] - 专项债收地落地节奏偏慢 全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超4300宗 总用地面积超2.2亿平方米 总金额超5500亿元[14]

限购政策调整 - 上海户籍居民家庭及符合条件非沪籍居民家庭在外环外购房不限套数 [1] - 上海户籍居民家庭和成年单身人士在外环内限购2套住房 [1] - 非沪籍居民家庭连续缴纳社保或个税满3年可在外环内限购1套住房 [1] 住房公积金政策优化 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房的公积金贷款额度上浮15% [1] - 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元 [1] - 多子女家庭首套贷款额度从192万元提高至216万元 [1] - 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [1] - 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款 [2] 住房信贷政策调整 - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套房 [2] - 银行根据市场利率定价自律机制和风险状况确定具体利率水平 [2] 房产税政策完善 - 符合条件的非沪籍家庭首套住房暂免征收房产税 [2] - 非沪籍家庭二套及以上住房享受人均60平方米免税面积扣除 [2]

农村基础设施建设升级 - 交通运输部指导各地实施老旧公路改造和过窄农村公路拓宽改造 农村土路将全面升级为水泥或柏油路[3] - 永久基本农田按"一平、两通、三提升"标准改造为高标准农田 2030年全国建设目标达13亿亩[5][6] - 农村人居环境整治加速推进 年底前垃圾处理、排污沟及污水处理设备将大幅增加[6] 房地产政策重大调整 - 《住房租赁条例》9月15日实施 重点规范虚假房源、押金乱扣及隔断房等问题[8] - 二手房交易税率优惠标准从90平方米提高至140平方米 首套140平米以上按1.5%征契税[10] - 限购政策在多城市松绑 首付比和贷款利率降至历史最低 9月预计迎来新一轮降息[10] - 2025年计划建设180万套保障性住房 通过收购存量房转化及公积金租房等举措完善保障体系[11] 新能源汽车补贴政策 - 新能源车享受国补、省补、厂补多重补贴 部分车型价格从十多万降至七八万[13] - 2025年将执行新能源"新国标" 在购买优惠和安全保障方面实现双重升级[14] 货币环境宽松化趋势 - 美联储9月降息为国内政策创造空间 三季度政策利率预计再降10-20个基点[15] - LPR走低传导至存贷款利率 企业和个人融资成本有望持续下降[15] 消费与理财行为变化 - 消费更注重性价比和实用性 旅游、教育、健康等品质型消费预计出现报复性增长[17] - 收入来源多元化趋势增强 副业和被动收入成为抗风险重要手段[19] - 理财策略转向稳健务实 风险承受能力评估成为投资决策核心要素[21]

限购政策调整 - 上海户籍居民家庭及连续缴纳社保或个人所得税满1年及以上的非沪籍家庭在外环外购房不限套数 [1] - 上海户籍家庭及成年单身人士在外环内限购2套住房 非沪籍家庭及单身人士需连续缴纳社保或个人所得税满3年及以上方可在外环内限购1套住房 [1] - 成年单身人士按照居民家庭标准执行住房限购政策 [1] 住房公积金政策优化 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房的公积金贷款额度上浮15% [1] - 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套额度从192万元提高至216万元 [1] - 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [1] - 支持提取住房公积金支付新建预售商品住房首付款 [2] 商业贷款利率调整 - 银行业金融机构不再区分首套与二套住房贷款利率 根据市场利率定价自律机制及机构经营状况等因素确定具体利率水平 [2] - 居民购房利息负担有望进一步减轻 [2] 房产税政策完善 - 对符合条件的非沪籍家庭首套住房暂免征收房产税 [2] - 非沪籍家庭第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后 给予人均60平方米免税面积扣除 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告对钢材、双焦、铁矿、铁合金进行分析，认为短期钢价底部震荡，双焦震荡偏强，铁矿短期震荡，铁合金底部震荡，需关注旺季需求、煤矿安全检查、海外关税及国内外政策等因素[5][7][12][15][20] 各品种总结 钢材 - 相关资讯：中办、国办印发碳市场建设意见，8月25日76家独立电弧炉建筑钢材钢厂成本利润有变化，7月底全国发电装机容量同比增长[3] - 现货价格：上海地区螺纹3310元（+320），北京地区3250（+10），上海地区热卷3430元（+30），天津地区热卷3380元（+20）[4] - 逻辑分析：上周五夜盘黑色板块震荡偏弱，钢材复产、累库但速度放缓，出口有韧性，需求有修复，铁水产量高，阅兵临近预计铁水减产，福建煤矿事故抬升减产预期，8月煤炭日耗下滑高炉可能复产，焦煤库存累积产量上升，若减产预期落空阅兵后钢价有压力[5][7] - 交易策略：单边维持底部震荡走势，套利正套头寸可获利平仓，期权观望[7][8][9] 双焦 - 相关资讯：河南焦企8月25日 - 9月3日自主限产，邢台市场焦炭价格计划提涨，公布焦炭和焦煤仓单价格[10] - 逻辑分析：现货焦煤价格涨跌互现，下游采购积极性减弱，焦炭供需紧平衡，主流焦企提涨第八轮，预计全国煤矿安全工作趋严，制约产能利用率回升，煤炭供给有扰动，焦煤价格中枢提升[12] - 交易策略：单边震荡偏强运行，逢低做多，套利、期权、期现均观望[13] 铁矿 - 相关资讯：上海优化房地产政策，国家发改委听取扩内需稳就业意见，8月18 - 24日全球铁矿石发运总量环比减少，澳洲巴西发运总量环比增加，公布青岛港铁矿现货价格及基差[14] - 逻辑分析：夜盘铁矿价格小幅回落，市场情绪反复，近一个月主流矿山发运同比有增量但内部有分化，8月非主流矿发运同比高位，需求端7月制造业和基建投资增速环比走弱，终端用钢需求受压制，价格大涨因素减弱，短期震荡运行[15] - 交易策略：未明确给出具体策略[16] 铁合金 - 相关资讯：邢台市场焦炭价格计划提涨，上海6部门优化房地产政策[17] - 逻辑分析：硅铁25日现货价格稳中偏弱，部分区域上涨，供应端上周产量增幅放缓，需求端样本钢材产量维持高位，期货价格临近部分产区成本，高升水风险释放，底部震荡；锰硅25日锰矿现货稳中偏弱，锰硅现货稳中偏强，部分区域上涨，供应端产量增幅放缓，需求端螺纹样本表需回升，高升水风险释放，底部震荡[18][20] - 交易策略：单边底部震荡，套利期现正套逐步止盈，期权逢高卖出跨式期权组合[21]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 股市趋势上⾏，股债联动弱化，股指期货板块⾼低切换不改趋势上⾏，股指期权情绪持续乐观、买⼊看涨仍强，国债期货债市情绪回暖 [1] 各部分总结 行情观点 股指期货 - 观点为板块⾼低切换不改趋势上⾏，IF、IH、IC、IM当⽉基差、跨期价差、持仓有相应变化，周四沪指创新⾼，热点板块轮动，农林牧渔等领涨，机械设备等领跌，成交额⾼、杠杆资⾦流⼊，建议继续持有IM多单 [7] 股指期权 - 观点为情绪持续乐观，买⼊看涨仍强，标的市场乐观，期权市场成交额破200亿、上升36.72%，各情绪指标乐观，波动率上⾏，建议买⼊看涨或构建⽜市价差 [2][8] 国债期货 - 观点为债市情绪回暖，成交持仓、跨期价差、跨品种价差、基差有相应变化，国债期货收盘上涨，利率债收益率下⾏，资⾦⾯宽松，⾧债收益率对股债跷跷板效应反应弱化，30Y国债收益率有性价⽐，操作建议包括趋势策略谨慎、关注多头替代机会、关注⾧端基差收敛、关注曲线⾛陡 [8][10] 经济日历 - 展示当周经济⽇历，涉及美国7⽉新屋销售、中国7⽉⼯业企业利润、美国失业⾦⼈数、美国GDP、PCE价格指数、⽇本⼯业⽣产指数和零售销售额等指标的前值、预测值、今值、公布值等情况 [11] 重要信息资讯跟踪 - 扩内需、稳就业政策方面，8月25日国家发展改⾰委主任主持企业座谈会，将完善扩内需政策、营造市场环境、促进就业和民营经济发展 [12] - 房地产方面，上海6部门联合印发通知，调减住房限购政策，符合条件居民家庭外环外购房不限套数，成年单⾝⼈⼠按居民家庭执⾏限购政策 [12][13] - 股市方面，A股三⼤股指早盘高开⾼⾛，沪指、深成指、创业板指、北证50有涨幅，沪深两市成交额3.14万亿、放量5944亿 [13] 衍生品市场监测 - 包含股指期货、股指期权、国债期货数据，但未给出具体内容 [14][18][30]

报告基本信息 - 报告类型为股指日评 [1] - 报告日期为2025年8月26日 [2] - 研究员包括聂嘉怡、何卓乔、黄雯昕 [3] 行情回顾与后市展望 行情回顾 - 8月25日，万得全A跳空高开后震荡上行，午间回落，随后再度走高，收涨1.80%，超6成个股上涨 [6] - 指数现货方面，沪深300、上证50、中证500、中证1000收盘分别上涨2.08%、2.09%、1.89%、1.56%，中小盘股表现更优 [6] - 指数期货表现弱于现货，IF、IH、IC、IM主力合约分别收涨1.83%、1.79%、1.46%、0.87%（按前一交易日收盘价为基准计算） [6] 后市展望 - 外围市场方面，8月22日美联储主席鲍威尔表示就业增长面临下行风险，美联储对降息持开放态度，市场预期9月降息25bp是基准情形，四季度降息2次25bp的概率或高于1次 [8] - 国内基本面处于弱复苏阶段，7月经济数据显示供需两端回落，但市场预期向好 [8] - 资金上，两融余额突破2万亿元关口并持续增长，居民存款搬家初现苗头，A股成交放量突破3万亿元 [8] - 目前股市估值偏高但未达绝对高位，成交保持偏高水平，资金有进一步流入空间，短期股指有上涨动能，多单继续持有，后续关注量能、企业半年报披露、基差变化情况 [8] - 市场风格维持哑铃策略，上证50与中证1000表现或相对更优 [8] 行业要闻 - 8月25日，上海市六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策 [30]