文章核心观点 - 北京市四部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，旨在促进房地产市场平稳健康发展，更好满足居民刚性及改善性住房需求，政策自2025年12月24日起施行 [1] 优化住房限购政策 - 非本市户籍居民家庭在五环内购房，所需社保或个税缴纳年限从原先的3年调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上 [3] - 非本市户籍居民家庭在五环外购房，所需社保或个税缴纳年限从原先的2年调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上 [3] - 对二孩及以上多子女家庭（含本市及非本市户籍），在执行现有限购政策基础上，可在五环内额外多购买一套商品住房 [3] - 专家认为，此举响应了中央经济工作会议精神，有助于发挥政策支撑作用去库存，并促进房地产交易市场活跃 [3] - 从全国趋势看，放松社保要求是大势所趋，北京此次调整后，五环外标准与上海一致（1年），而广州已取消，深圳仅要求半年，限购政策调整对激活市场需求有直接且显著的积极效应 [4] 优化个人住房信贷及营商环境 - 各银行业金融机构在确定商业性个人住房贷款利率时，不再区分首套与二套住房，将根据自律机制要求及机构经营状况、客户风险等因素合理确定每笔贷款的具体利率 [5] - 公积金贷款政策调整：借款申请人使用公积金贷款购买二套住房，最低首付款比例从不低于40%调整为不低于25% [5] - 为进一步优化营商环境，通过招拍挂方式取得土地的房地产开发项目（含商品住宅、酒店、写字楼等），其立项方式由市区分级核准调整为区级备案 [5] - 专家指出，立项方式的调整体现了政策对房地产投资效率的关注与改善 [5] - 总体而言，北京的房地产政策将进一步促使市场发挥积极作用，并推动市场预期向好发展 [5]

政策调整核心内容 - 北京市四部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》 该政策自2025年12月24日起施行 [1] - 政策核心调整是商业性住房贷款利率将不再区分首套住房和二套住房 [1] 利率政策具体变化 - 调整前 北京地区商贷首套房贷利率为3.05% 购买五环内二套房贷利率为3.45% 五环外二套房贷利率为3.25% [1] - 调整后 首套与二套房贷利率不再区分 具体利率由银行根据利率定价机制安排 但不得低于首套房贷利率 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 螺纹钢主力期价震荡运行 录得0.19%日涨幅 量增仓缩 供需两端低位企稳 淡季基本面未改善 钢价承压 成本支撑与政策预期利好 预计维持低位震荡 关注钢厂生产情况 [5] - 热轧卷板主力期价震荡运行 录得0.21%日涨幅 量缩仓增 供需两端大幅走弱 产业格局未好转 库存高位去化有限 政策利好预期 预计价格延续震荡寻底 关注钢厂生产情况 [5] - 铁矿石主力期价震荡回落 录得0.26%日跌幅 量缩仓增 短期利多支撑矿价高位运行 需求走弱 供应维持高位 基本面偏弱 上行驱动不强 预计维持高位震荡 谨防交易逻辑切换至现实端 [5] 根据相关目录分别进行总结 产业动态 - 全国住房城乡建设工作会议提出2026年着力稳定房地产市场 因城施策控增量、去库存、优供给 结合城市更新等盘活存量用地 优化保障性住房供应 发挥“白名单”制度作用 支持合理融资需求 城市政府用足调控自主权 适时调整政策 支持住房需求 推动市场平稳运行 构建发展新模式 规范预售资金监管 [7] - 交通运输部预计今年完成交通固定资产投资超3.6万亿元 新增高速铁路超2000公里、高速公路约8000公里、高等级航道约900公里 新颁证民用运输机场5个 跨区域人员流动量超660亿人次 完成营业性货运量超580亿吨 同比增长3.5%左右 [8] - 2025年12月20日土耳其对原产于中国等国的镀锡铁或非合金钢板卷作出反倾销肯定性终裁 对中国涉案产品以到岸价征收23.88% - 50.08%反倾销税 措施有效期五年 [9] 现货市场 - 螺纹钢上海现货价3290元 天津3170元 全国均价3330元；热卷上海3270元 天津3180元 全国均价3294元；唐山钢坯2950元 张家港重废2110元；卷螺价差 -20元 螺废价差1180元 [10] - PB粉（山东港口）787元 唐山铁精粉（湿基）777元 澳洲海运费9.68元 巴西24.03元 SGX掉期（当月）107.22 普氏指数（CFR 62%）108.25 [10] 期货市场 - 螺纹钢活跃合约收盘价3128元 涨跌幅0.19% 成交量849315 持仓量1580041 仓差 -11933 [14] - 热轧卷板活跃合约收盘价3281元 涨跌幅0.21% 成交量303242 持仓量1198397 仓差9846 [14] - 铁矿石活跃合约收盘价778.5元 涨跌幅 -0.26% 成交量216445 持仓量554034 仓差2081 [14] 相关图表 - 展示了螺纹钢、热轧卷板库存周度变化及总量 全国45港铁矿石库存及季节性变化 247家钢厂铁矿石库存 国内矿山铁精粉库存等图表 [16][21] - 展示了247家样本钢厂高炉开工率和产能利用率 247家钢厂盈利钢厂占比 87家独立电炉开工率 75家建材独立电弧炉钢厂盈亏情况等图表 [30][33] 后市研判 - 螺纹钢供需两端低位企稳 周产量环比增2.90万吨 需求变化不大 周度表需环比微增 高频成交缩量 需求季节性走弱 成本支撑与政策预期利好 预计维持低位震荡 关注钢厂生产情况 [39] - 热轧卷板供需两端大幅走弱 周产量环比降16.80万吨 需求持续走弱 周度表需环比降13.69万吨 高频成交低位运行 库存高位去化有限 政策利好预期 预计价格延续震荡寻底 关注钢厂生产情况 [39] - 铁矿石供需格局偏弱 年末钢厂生产趋弱 需求下行 供应维持高位 短期利多支撑矿价高位运行 预计维持高位震荡 谨防交易逻辑切换至现实端 [40]

楼市环境变化 - 近期楼市出现三个利好消息，包括房价趋稳、房贷利率下调和住房保障政策完善，这些变化为潜在购房者创造了相对有利的环境 [1][9] - 这些变化反映了国家房地产政策方向的调整，旨在稳定房价、满足合理购房需求，并推动市场向更健康、可持续的状态发展 [11] 房价趋势 - 房价从过去几年的快速上涨转为趋稳，市场非理性因素消减，价格开始根据实际供求关系和经济形势决定，这标志着市场回归理性 [3] - 房价趋稳增强了潜在购房者的相对购买力，并降低了购房后房价大幅下跌的风险，使购房决策更为安心 [4] 房贷利率 - 房贷利率经历下调过程，从前些年较高水平降至目前相对较低水平，这直接降低了购房者的每月还款额和总利息支出 [4] - 以具体案例说明，利率下调使每月还款额从8000多元减少至7000多元，每年节省约12000元，30年贷款期内节省显著 [5] - 低利率环境意味着当前锁定低利率更为划算，若未来利率上升，早购房的成本优势将更明显 [7] 住房保障政策 - 国家推出一系列住房保障政策，包括规定开发商专款专用购房定金、确保房屋质量标准、以及提供烂尾楼赔偿解决方案，以保护购房者权益 [7] - 政策完善增强了消费者购房信心，减少了他们对开发商违约、房屋烂尾等风险的担忧，从而可能刺激市场需求 [8] 对潜在购房者的影响 - 综合三大利好，当前楼市环境对潜在购房者更为有利，促使部分犹豫者开始认真考虑购房 [9] - 建议潜在购房者应利用当前时机实地看房、咨询专业人士、并仔细评估自身经济状况与需求，做出理性决策，而非盲目跟风或过度恐惧 [11] - 政策环境改善使潜在购房者心态更趋平静，能够基于更充分的信息和更清晰的思路来规划购房 [12]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 螺纹钢主力期价震荡企稳，日涨幅0.55%，量仓收缩，低供应支撑钢价但需求疲弱，基本面未好转，淡季钢价承压，因估值偏低与政策预期，预期现实博弈下延续低位震荡，关注钢厂生产情况 [5] - 热轧卷板主力期价震荡走高，日涨幅0.68%，量仓收缩，供需两端走弱，产业矛盾缓解有限，价格承压，因估值偏低与政策预期，多空因素博弈下延续震荡，关注钢厂生产情况 [5] - 铁矿石主力期价走强，日涨幅1.06%，量缩仓增，需求持续走弱、供应维持高位，基本面弱势，矿价承压，但现货结构性矛盾给予支撑，预计延续震荡，关注钢材表现情况 [5] 根据相关目录分别总结 产业动态 - 国家发改委党组提出加快健全扩大内需体制机制，包括完善促进消费制度机制和深化投融资体制改革 [7] - 住建部部长倪虹表示因地制宜调整优化房地产政策，我国房地产发展仍有潜力和空间，要推动其高质量发展 [8] - 力拓联手合资伙伴投资1.91亿美元启动澳大利亚Rhodes Ridge铁矿可行性研究，评估建设初始年产能4000万至5000万吨铁矿石的矿山运营方案 [9] 现货市场 |品种|上海|天津|全国均价| | ---- | ---- | ---- | ---- | |螺纹钢（HRB400E，20mm）|3,250|3,150|3,295| |热卷卷板（上海，4.75mm）|3,270|3,180|3,288| |唐山钢坯（Q235）|2,940| - | - | |张家港重废（≥6mm）|2,100| - | - | |PB粉（山东港口）|778| - | - | |唐山铁精粉（湿基）|772| - | - | |海运费（澳洲）|10.41| - | - | |海运费（巴西）|21.99| - | - | |SGX掉期（当月）|105.77| - | - | |普氏指数（CFR，62%）|105.20| - | - | |卷螺价差|20| - | - | |螺废价差|1,150| - | - | [10] 期货市场 |品种|活跃合约|收盘价|涨跌幅(%)|最高价|最低价|成交量|量差|持仓量|仓差| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |螺纹钢| - |3,081|0.55|3,095|3,065|778,715|-453,928|1,615,142|-12,524| |热轧卷板| - |3,246|0.68|3,264|3,226|440,810|-266,045|1,206,761|-17,793| |铁矿石| - |761.0|1.06|764.0|752.0|239,612|-127,525|479,569|10,173| [14] 相关图表 钢材库存 - 展示螺纹钢、热轧卷板库存周度变化及总量（钢厂 + 社库）相关图表 [17][19][23][24] 铁矿石库存 - 展示全国45港铁矿石库存、247家钢厂铁矿石库存、国内矿山铁精粉库存等相关图表 [22][25][27][35] 钢厂生产情况 - 展示247家样本钢厂高炉开工率和产能利用率、87家独立电炉开工率、247家钢厂盈利钢厂占比、75家建材独立电弧炉钢厂盈亏情况等相关图表 [32][33][36][37] 后市研判 - 螺纹钢供需两端走弱，周产量环比降10.53万吨，供应收缩至低位支撑钢价，但短流程钢厂减产持续性待跟踪；需求偏弱，周度表需环比降13.89万吨，需求料延续季节性走弱，承压钢价，低供应与弱需求博弈下，钢价延续低位震荡，关注钢厂生产情况 [38] - 热轧卷板供需格局弱势，周产量环比降5.60万吨，供应收缩但库存压力缓解有限；需求延续弱势，虽主要下游冷轧产量回升支撑需求，但出口政策扰动，外需有隐忧，需求韧性趋弱，多空因素博弈下，热卷延续震荡，关注钢厂生产情况 [38] - 铁矿石供需格局变化不大，钢厂生产趋弱，矿石终端消耗下行，需求弱势难改，承压矿价；国内港口到货量和矿商发运量增加，供应居高不下，基本面弱势，但现货结构性矛盾支撑矿价，预计延续震荡，关注钢材表现情况 [39]

政策目标变化 - 政策目标从去年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”转变为“着力稳定房地产市场”，从“推动止跌”变为“着力稳定”，凸显政策决心，核心趋向于巩固“稳”的态势 [2][3] - 前十一个月数据显示，全国二手房交易网签面积在交易总量中的占比已达到45%，住房市场全面进入存量时代，同时房价降幅继续收窄，部分大中城市一二手房交易总量同比增长，因此明年政策核心目标是让市场“稳”得住 [6] 政策方向变化 - 政策方向首次将“控增量、去库存、优供给”并列作为核心方向，其中“优供给”是首次出现的新词汇，意味着政策是一套协同发力的“组合拳” [7] - 各地供地需考虑库存问题，去库存的同时需纳入“民生保障”考量，并优化供地市场结构 [7] 政策工具变化 - 公积金改革与“好房子”建设首次明确成为明年的政策新抓手 [7] - 优化灵活就业人员缴存住房公积金的覆盖面将进一步扩大，公积金可用于租房提取，贷款额度提高以缓解刚需与改善群体的支付压力 [7] - “好房子”建设的有序推动，意味着将从供给端推动住房产品从“数量型”向“质量型”加速迭代 [10] 城市更新地位变化 - “城市更新”在政策表述中的位置大幅提前，从去年置于房地产段落中，变为进入“坚持内需主导”的第一部分，说明其地位显著上升，明年推进力度将进一步加大 [10]

政策目标变化 - 政策目标从去年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”转变为“着力稳定房地产市场” [1] - 从“推动止跌”变为“着力稳定” 凸显政策决心 核心趋向巩固“稳”的态势 [1] 政策方向变化 - 首次明确将“控增量、去库存、优供给”并列作为核心方向 [1] - “优供给”是首次出现的新词汇 意味着政策是一套协同发力的“组合拳” [1] - 各地供地前需考虑库存问题 去库存同时需考虑“民生保障” 并优化供地市场结构 [1] 政策工具变化 - 公积金改革与“好房子”建设首次明确成为明年的政策新抓手 [1] 城市更新地位提升 - “城市更新”一词的位置从去年房地产段落中 大幅提前至“坚持内需主导”部分 [1] - 说明城市更新在明年的地位上升 推进力度将进一步加大 [1]

政策目标 - 政策核心目标从去年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”转变为“着力稳定房地产市场”，重点在于巩固“稳”的态势 [1] - 行业数据显示市场正趋于稳定，尽管前11个月开发投资仍在下降，但房价降幅持续收窄 [1] - 住房市场全面进入存量时代，全国二手房交易网签面积在交易总量中的占比已达到45% [1] 政策方向 - 政策方向首次明确将“控增量、去库存、优供给”并列为核心，其中“优供给”为首次出现的新词汇 [1] - 政策将是一套协同发力的“组合拳”，各地供地需考虑库存问题，并将“民生保障”纳入考量 [1] - 在去库存的同时，政策强调优化供地市场的结构 [1] 政策工具 - 公积金改革与“好房子”建设首次明确成为明年的政策新抓手 [2] - 政策将优化灵活就业人员缴存住房公积金的覆盖面，扩大其使用范围，如用于租房提取 [2] - 公积金贷款额度的提高旨在缓解刚需与改善群体的支付压力 [2] 城市更新地位 - “城市更新”在会议表述中的位置大幅提前，从去年房地产段落中跳出，进入“坚持内需主导”部分，成为一项重要工作 [2] - 这表明明年城市更新的地位显著上升，推进力度将进一步加大 [2]

中央经济工作会议房地产政策新变化 - 政策核心目标从推动市场“止跌回稳”转变为“着力稳定房地产市场”，凸显巩固“稳”态势的决心 [1] - 政策转变基于前十一个月市场数据：开发投资虽下降，但全国二手房交易网签面积占比已达45%，房价降幅收窄，部分大中城市一二手房交易总量同比增长 [1] 政策目标变化 - 政策目标核心是让市场“稳”得住，从“推动止跌”变为“着力稳定” [1] 政策方向变化 - 首次明确将“控增量、去库存、优供给”并列作为核心政策方向 [2] - “优供给”是首次出现的新词汇，意味着政策是一套协同发力的“组合拳” [2] - 政策要求各地供地前考虑库存问题，去库存同时兼顾“民生保障”，并优化供地市场结构 [2] 政策工具变化 - 公积金改革与“好房子”建设首次明确成为明年的政策新抓手 [3] - 优化灵活就业人员缴存住房公积金的覆盖面将进一步扩大，支持租房提取与提高贷款额度以缓解刚需与改善群体支付压力 [3] - “好房子”建设的有序推动，意味着将从供给端推动住房产品从“数量型”向“质量型”加速迭代 [3] 城市更新地位提升 - “城市更新”在会议表述中的位置大幅提前，从房地产部分跳进“坚持内需主导”部分，成为一项重要工作 [4] - 说明明年城市更新的地位上升，推进力度将进一步加大 [4]

经济现状与资本市场评估 - 当前整体经济面临较大挑战，但已显现出新的亮点，资本市场迈上了新的台阶 [1] - 回顾过去一年零三个月，资本市场信心上了一个巨大的台阶 [3] - 在打破低物价循环陷阱的思维定式过程中迈出了坚实一步，但步伐温和，可能还需一两年左右的探索与调整 [3] 未来经济破局关键路径 - 未来经济破局关键主要依赖于发展新质生产力与调整房地产政策两大路径 [1] - 根据“十五五”规划建议，未来应坚定以科技引领、提振消费，尤其需要着力提升居民消费率 [3] 关键政策举措建议 - 应通过大幅推进社会保障体系改革，缓解公众后顾之忧，从而释放消费潜力 [3] - 在房地产领域应实施更有力且能直接见效的政策，帮助其止跌回稳，以减少对消费者和财富的负面效应 [3] 政策落实预期效果 - 若社会保障与房地产两方面关键措施能在2026年得到切实落实，也许到2027年整个经济，包括企业盈利和居民收入预期，都会回到一个更为理想的正循环 [3]