深圳个人房屋抵押经营贷市场低利率现状 - 年末深圳个人房屋抵押经营贷市场掀起低利率热潮 最低利率已降至2.35% 较1年期LPR（3%）低65个基点 [2] - 珠海华润银行、浙商银行、中信银行、光大银行、工商银行等多家银行深圳网点最低利率均达2.35% 招商银行常规最低为2.4% 但贷款额度达800万及以上可申请降至2.35% [2] - 此前市场流传的2.2%超低利率产品已彻底退出市场 当前全行业最低利率为2.35% [3] 银行差异化贷款条件 - 贷款额度上限差异显著 中信银行、招商银行最高额度可达3000万元 超过1000万元部分利率上浮至2.55% 浙商银行、工商银行最高额度为2000万元 [3] - 可贷成数（贷款价值比）不同 光大银行最为灵活 最高可达九成 但实际批贷成数多在八成左右 招商银行最高为八成五 工商银行、中信银行、浙商银行常规为七成 优质客户可提升至八成五 [3][4] - 准入条件各有侧重 多数银行对企业资质、房产持有时间及贷款期限有明确要求 例如中信银行要求抵押房产持有满半年 贷款期限最长20年 工商银行要求公司成立满一年、房产持有满一年等 [4] 低利率的驱动因素与积极意义 - 利率下调是当前经济形势和政策导向下的必然选择 对于支持小微企业、稳定经济增长具有重要意义 [5] - 低利率能直接降低小微企业融资成本 刺激信贷需求释放 提升企业贷款意愿 促进资金合理流动与优化配置 [5] - 对银行而言 此举可吸引更多小微企业客户 扩大市场份额 强化普惠金融服务优势 同时倒逼金融创新升级 [5] - 商业银行在LPR基础上进一步让利 是为争夺优质客户并完成普惠型小微企业贷款考核任务 抢抓优质资产 [5] 潜在风险与监管关注 - 存在资金空转风险 部分企业或借低息贷款套利 将资金投入理财、房地产等非经营领域 [6] - 银行盈利压力加剧 利率下行侵蚀净息差 对中小银行的资产质量与经营稳定性影响更直接 [6] - 存在风险定价失衡风险 超低利率违背定价规律难持续 [6] - 招商银行经营贷收款账户可通过第三方个人账户收款 业内专家指出此操作模式或为资金流向监管留下漏洞 [4] - 监管部门已出台措施引导规范 深圳市银行业协会发布自律公约 强调规范市场秩序 反对“内卷式”竞争 加强定价、授信等行为管理 [6] 风险防范建议与消费者提醒 - 专家建议银行需将市场与审核部门分离 加强贷前尽职调查与贷后管理 以防范资金违规流入楼市 [6] - 国家金融监督管理总局提醒消费者 经营贷与住房贷款在条件、用途、期限、还款方式等方面存在显著差异 [7] - 经营贷期限较短 本金大多需一次性偿还 借款人若无稳定资金来源可能导致资金链断裂 [7] - 消费者应警惕不法中介诱导 认清违规转贷风险 [7]

核心观点 - 科技企业正通过特殊目的载体机制，将超过1200亿美元的数据中心支出移出资产负债表，以规避大举押注人工智能带来的财务影响，但这一操作引发了市场对其潜在金融风险的担忧 [1] 行业融资动态 - 科技企业利用特殊目的载体机制，将超过1200亿美元的数据中心相关支出移出资产负债表 [1] - 太平洋投资管理公司、贝莱德等金融机构，以及摩根大通等美国银行，已为科技集团的计算基础设施提供了至少1200亿美元的债务和股权融资 [1] - 在复杂融资交易方面处于领先地位的公司包括Meta、xAI、甲骨文和CoreWeave [1] 操作动机与潜在风险 - 科技企业进行此类操作的主要动机是避免为建设人工智能数据中心而产生的大额借款直接影响公司自身的资产负债表 [1] - 这种未出现在资产负债表上的融资热潮，可能掩盖了相关集团实际承担的风险 [1] - 市场担忧若未来人工智能需求不及预期，相关参与方可能受到牵连 [1]

中国外汇储备结构调整 - 2023年10月，中国持有的美国国债持仓降至6887亿美元，单月减持118亿美元[3] - 自2022年持仓跌破万亿美元大关以来，中国持续减持美债，此为外汇储备多元化战略的延续[5] - 截至10月底，中国黄金储备已连续12个月上涨，达到7409万盎司[5] - 降低美债权重与增加黄金储备相结合，旨在优化外汇储备结构，对冲美元周期波动和地缘政治风险[6] - 作为美债第三大持有国，中国的稳步减持强调防范金融风险和提升自主调控能力[8] 加拿大对美国国债的激进操作 - 2023年10月，加拿大单月减持美国国债567亿美元，创下年内最大降幅[8] - 加拿大过去持仓稳定，此次“大进大出”难以仅用资产配置解释，深层原因包括经济压力[8] - 特朗普政府于当年4月升级“对等关税”，打击了加拿大的能源和农产品出口，给其经济带来冲击[8] - 加拿大的大幅减持既是对美国政策表达不满，也希望通过市场手段向美方施压[10] - 与日本连续增持、英国保持稳定相比，加拿大的操作凸显了美元资产吸引力下降及美国盟友体系内部分化[10] 美国货币政策政治化与财政压力 - 12月下旬，特朗普正式启动美联储换将程序，目标是必须支持“大幅降息”的“鸽派”人选[11] - 美国国债总规模已高达29万亿美元，利率每上升1个基点，美国政府财政每年需多付2.9亿美元利息[11] - 特朗普在选人上排除了主张货币政策独立性的候选人，热门人选均为公开支持宽松政策的“鸽派”[13] - 当前货币政策旨在为财政减压服务，而非单纯关注通胀或就业，此举可能动摇美联储独立性及美元信用根基[13] - 美国消费者信心指数跌至52.9，较去年同期暴跌30%，63%的民众认为未来失业率会升高[15] 美国经济结构性失衡与全球影响 - 美债信心危机的深层根源在于美国经济结构性失衡，高债务、高赤字的恶性循环使其对海外资本依赖达到极致[15] - 财政赤字扩大与美债规模膨胀，需要持续全球资本支持，但贸易保护措施引发贸易伙伴不满并导致减持[17] - 利率政策陷入两难：加息吸引资本但增加债务利息，降息减轻财政压力却可能引发通胀和资本外流[17] - 美国将金融工具政治化、滥用制裁及债务规模失控，促使全球资本重新评估美债风险溢价[19] - 海外资本减持可能迫使美国财政部以更高利率融资，形成“利率上升-债务压力增大-更依赖融资”的恶性循环[19] 全球金融格局演变趋势 - 全球资本可能加速流向黄金和非美元货币，中国增持黄金的策略可能引发更多国家效仿，削弱美债吸引力[19] - 加拿大的激烈减持可能引发美国盟友连锁反应，若更多盟友调整持仓，将加剧美国融资困境并削弱盟友体系凝聚力[21] - 新兴市场国家加快去美元化步伐，扩大本币结算、优化外储结构，全球货币格局多元化趋势明显[21] - 高利率、高债务和贸易摩擦叠加，抑制美国消费和投资，47%的美国民众因高物价导致个人财务状况恶化[21] - 美债波动易传导至全球股市、债市、汇市，对全球金融稳定性构成严重挑战[23] - 世界金融体系正加速进入重构期，建立多元储备货币体系、推进本币结算是维护金融稳定的必然方向[25]

文章核心观点 - 经济学家马光远认为中国高房价绝大部分是合理的，问题主要集中于少数城市，应摒弃“一刀切”的调控思路，采取差异化的精准策略 [1][9][13] 房价形成机制与合理性 - 过去20多年城镇化进程加快，人口向一线及核心二线城市迁移，带来了巨大的住房需求 [3] - 土地资源稀缺导致供给有限，供需关系紧张推高了大城市房价 [3] - 北京、上海、深圳等一线城市因优质教育、医疗、就业资源集聚，房价上涨反映了资源的高度集聚效应 [3] - 中国幅员辽阔，不同城市的发展阶段、资源禀赋、人口结构不同，房价的形成机制和合理性存在差异 [13] 房价过高的表现与问题 - 一线城市和二线热点城市的房价确实过高，房价收入比远超国际警戒线 [5] - 普通工薪阶层倾其一生积蓄也买不起普通住房，在深圳、北京、上海等城市尤为明显 [5] - 例如深圳的房价收入比已经超过40，意味着一个普通家庭不吃不喝需40年才能买得起一套房，房价明显脱离居民实际购买力 [5] - 高房价导致年轻人因购房压力推迟结婚生育，家庭因房贷负担压缩其他消费，影响了社会活力与内需潜力 [11] 房地产市场的深层风险与调控困境 - 楼市问题深层次在于土地财政与金融风险相互交织 [7] - 大部分地方政府对土地出让收入依赖度极高，助推了地价上涨，进而导致房价飙升 [7] - 房产作为重要抵押品，其价格波动直接影响金融体系稳定性，一旦房价大幅下跌可能引发系统性金融风险 [7] - 复杂的联动关系使楼市调控政策常陷入两难：过度调控可能引发市场剧烈波动，调控不足又难以遏制房价非理性上涨 [7] 政策建议与解决思路 - 应针对真正存在泡沫风险的城市，严格执行限购、限贷政策，遏制投机需求 [9] - 对于房价基本合理的城市，则应保持政策的连续性和稳定性，避免误伤刚需 [9] - 在讨论高房价时，应避免简单化的批判或辩护，而要进行细致区分和深入分析 [13]

欧盟关于使用被冻结俄罗斯资产的讨论 - 卢森堡首相弗里登指出，动用被冻结的俄罗斯资产为乌克兰提供赔偿贷款将带来严重的金融风险，并可能影响欧盟整体稳定 [2] - 弗里登强调，发行以俄罗斯资产作担保的赔偿贷款在历史上史无前例，其潜在的法律复杂性被低估 [2] - 相比之下，使用欧盟预算提供援助更为可行，因为这不会危及欧元区的稳定，但需要欧盟成员国一致同意 [2] 被冻结俄罗斯资产的规模与现状 - 自2022年2月乌克兰危机全面升级后，西方国家冻结了俄罗斯约3000亿美元的海外资产 [2] - 其中，欧盟冻结了俄罗斯央行价值约2100亿欧元的资产 [2] - 欧盟境内约90%的被冻结俄资产由总部设在布鲁塞尔的欧洲清算银行控制 [2] 欧盟内部立场与最新进展 - 目前匈牙利、捷克、斯洛伐克、比利时、卢森堡在动用俄被冻结资产一事上立场部分相同 [2] - 欧盟已宣布无限期冻结俄罗斯在欧盟境内资产，并计划在18日至19日举行的欧盟峰会上敲定具体方案 [2]

2026年宏观经济与房地产行业展望 - 核心观点：预计2026年将延续2025年的趋势，金融风险较小，但经济压力仍然存在，房地产行业不会引发系统性金融风险 [1] - 房地产对宏观经济的负向贡献有望企稳，从绝对金额来看，地产投资对宏观的拖累加剧的可能性较低 [3] 行业运行现状与压力 - 行业整体运行仍面临下行压力，投资、新开工、销售等关键指标同比大幅下滑 [1] - 2025年11月单月数据显示：房地产开发投资额同比下降31.4%，新开工面积同比下降27.7%，销售金额同比下降26.1% [1] - 尽管部分指标相比10月有涨有跌，但增速仍维持在较低水平，下行压力主要源于行业自身运行，而非基数扰动 [1] 待售面积变化趋势及其影响 - 待售面积增长主要源于竣工交付中包含未售部分，这体现了房企的资金压力，而非现房销售前置指标 [2] - 当前现房销售规模尚不足以对冲因交付未售带来的待售面积增长 [2] - 此趋势将导致两个变化：一是房企自身支出压力进一步下降；二是由交付所产生的地产投资减少 [2] - 这一趋势预计将持续至2026年 [2] 地产投资分析与展望 - 2025年前11个月，地产投资同比增速为-15.9% [3] - 以2024年全年地产投资10.0万亿元为基准，按-15.9%的降幅估算，2025年地产投资将比2024年减少约1.6万亿元 [3] - 地产投资构成主要包括拿地、主动开工和被动交付，其中被动交付预计继续减少 [3] - 未来地产投资的预期主要取决于销售情况（影响主动开工）、土地供给和融资环境（影响拿地） [3] - 整体来看，地产投资企稳的概率更大 [3]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出“优于大市”、“中性”或“弱于大市”等具体评级，但其核心观点认为房地产行业在2026年将延续2025年的趋势，金融风险较小，不会出现系统性金融风险，为宏观提供有利环境 [1][3][61] 报告核心观点 * 行业整体运行仍有下行压力，但金融风险在减少，预计2026年将延续这一趋势，不会出现系统性金融风险 [1][3][61] * 2025年1-11月行业主要数据同比普遍下降且降幅扩大，但11月单月销售、新开工、竣工面积环比有所回升 [5][6][7] * 待售面积的变化趋势显示房企资金支出压力正在缓解，由交付带来的地产投资预计将持续减少至2026年 [3][62] * 尽管市场关注地产对宏观的负向贡献，但从绝对金额看，地产投资有望企稳 [3][63] 根据相关目录分别总结 1. 2025年1-11月行业数据概览 * 2025年1-11月，全国房地产开发投资完成额累计为78，591亿元，同比下降15.9%，降幅较1-10月扩大1.2个百分点 [5][6][9][10] * 同期，商品房销售额累计为75，130亿元，同比下降11.1%，降幅较1-10月扩大1.5个百分点 [5][7][9] * 同期，商品房销售面积累计为7.87亿平方米，同比下降7.8%，降幅较1-10月扩大1.0个百分点 [7][9] * 同期，房地产开发企业到位资金累计为85，145亿元，同比下降11.9%，降幅较1-10月扩大2.2个百分点 [5][6][9][43] * 2025年11月单月数据环比：开发投资额下降14.2%，商品房销售额上升2.3%，销售面积上升9.3%，新开工面积上升20.0%，竣工面积上升23.1% [5] 2. 2025年1-11月投资情况 * 住宅开发投资累计为60，432亿元，同比下降15.0%，占房地产开发投资比重为76.9% [10] * 2025年1-10月，土地购置费用累计为28，653.01亿元，同比下降11.3% [11] * 房屋新开工面积累计为5.35亿平方米，同比下降20.5%，降幅较1-10月扩大0.7个百分点 [6][9][17] * 房屋竣工面积累计为3.95亿平方米，同比下降18.0%，降幅较1-10月扩大1.1个百分点 [6][9][17] * 房屋施工面积累计为65.61亿平方米，同比下降9.6% [9][17] 3. 房地产销售情况 * 分物业类型看，2025年1-11月住宅销售额同比下降11.2%，办公楼下降10.2%，商业营业用房下降12.0% [26] * 分城市能级看，2025年1-11月，一线城市商品住宅销售面积同比下降9.1%，销售额下降9.5%；二线城市销售面积下降8.6%，销售额下降12.3%；三四线城市销售面积下降8.9%，销售额下降12.3% [30][31] * 截至2025年11月末，全国商品房待售面积为7.53亿平方米，去化周期（按12个月移动平均计算）为9.21个月 [39][41] * 截至2025年11月，样本35城商品住宅库存出清周期为24.19个月，其中一线、二线代表、三四线代表城市分别为18.60个月、25.49个月和28.85个月 [42][45] 4. 到位资金情况 * 从资金来源构成看，2025年1-11月国内贷款累计为13，149亿元，占比15.44%，同比下降2.5%；自筹资金累计为30，628亿元，占比35.97%，同比下降11.9%；其他资金占比48.56%，其中个人按揭贷款累计为11，786亿元，同比下降15.1% [47][49] 5. 投资建议与重点关注 * 报告建议重点关注四类公司：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股-中国海外发展；2）商住类：龙湖集团；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A [3][61][66] * 报告提供了重点公司的盈利预测，例如预测万科A 2026年EPS为0.09元/股，保利发展2026年EPS为0.49元/股，招商蛇口2026年EPS为0.53元/股 [66]

会议核心精神与工作主线 - 金融系统需深入学习贯彻中央经济工作会议精神，准确把握经济形势与目标任务，坚定信心决心 [1] - 坚持防风险、强监管、促高质量发展的工作主线，有力有序有效做好2026年金融重点工作 [1] 风险防范与化解重点领域 - 继续着力防范化解地方中小金融机构风险 [1] - 继续着力防范化解房地产企业涉金融风险 [1] - 继续着力防范化解地方政府融资平台金融债务风险 [1] - 风险处置原则为严控增量、妥处存量、严防“爆雷” [1] - 严厉打击非法金融活动 [1] 金融监管强化与制度建设 - 需进一步巩固和强化金融监管 [2] - 完善重点领域监管制度体系并严格落实 [2] - 持续强化金融机构合规意识和风险意识 [2] - 不断提升监管能力，严肃开展金融风险追责问责 [2] 推动高质量发展的金融支持 - 全力以赴推动高质量发展 [2] - 继续实施好适度宽松的货币政策 [2] - 加强对扩大内需、科技创新、中小微企业等重点领域的金融支持 [2] - 稳步有序推进金融改革开放，做好预期管理 [2] 党的领导与中长期规划 - 加强党对金融工作的全面领导，贯彻落实习近平总书记重要指示批示精神和党中央决策部署 [2] - 树立和践行正确政绩观、业绩观，持之以恒推进全面从严治党 [2] - 编制好“十五五”金融相关规划，加强工作统筹，确保“十五五”金融工作良好开局 [2]

私人数字货币的发展脉络与类别 - 原生加密货币如比特币，基于区块链技术实现去中心化点对点交易，作为交换和贮存价值的通用媒介 [7] - 搭载智能合约的区块链如以太坊，拓展了应用范畴并催生了代币发行热潮，2016年1月至2019年8月全球ICO融资超310亿美元 [8] - 稳定币价值与法币或商品等资产挂钩，分为抵押型和算法型，其市场规模在2025年6月已激增至超过2500亿美元 [9] 私人数字货币的属性界定与争论 - 货币论认为私人数字货币是去中心化货币或法定货币的有益补充，萨尔瓦多和中非共和国已采用比特币作为法定货币 [10] - 非货币财产论主张其属于商品、数据或证券等普通财产，美国商品期货委员会将比特币视为虚拟商品，比特币ETF的推出使其成为主流投资资产 [11] - 金融泡沫论认为私人数字货币市场具有高度投机性，其价值脱离基本面，存在价格操纵和投机泡沫 [12] 作为非货币财产引发的金融风险 - 对资本市场存在波动溢出风险，私人数字货币价格波动通常领先于传统金融市场，并通过投资者情绪、基本面和机构风险敞口等渠道传染 [14][15][16][17] - 市场参与主体存在不法行为，包括交易所和稳定币发行商的价格操纵、交易所欺诈与破产以及ICO庞氏骗局 [18][19][20] - 去中心化金融复现并放大了传统金融风险，包括借贷平台的期限错配风险、高杠杆风险以及由此引发的挤兑风险 [21][22][23] 基于货币功能视角对金融体系的冲击 - 冲击货币主权及货币政策，可能导致小型经济体货币美元化，并影响央行货币政策的制定和传导效果 [24][25] - 冲击资本流动及管理，其去中心化和匿名性特征为规避资本管制提供便利，据测算我国通过比特币的资本外逃规模在1.21~2.73万亿元人民币之间 [26][27] - 冲击传统金融机构，在支付领域提供更快更便宜的跨境汇款渠道，可能分流银行存款，并通过证券代币化和DeFi服务绕过传统金融中介 [28] 监管实践与政策动态 - 全球监管态度分化，多数发达国家和地区宣布比特币合法，而发展中国家多以禁止或限制为主 [32] - 美国监管政策转向支持，2025年通过《GENIUS法案》等三项关键法案，旨在推动稳定币官方化并明确以商品期货交易委员会为主监管机构，放松行业监管 [33] 央行数字货币的潜在作用与发展困境 - 央行数字货币在理论上可降低私人数字货币需求、维护货币政策有效性并提升金融系统韧性 [34][35][36] - 但央行数字货币发展速度滞后于私人数字货币，面临技术迭代慢、用户体验无显著优势及跨境协调成本高等现实困境 [37]

黄金近期价格走势与关键技术位 - 黄金价格近期围绕每盎司4200美元关口激烈争夺，整体呈现震荡格局 [1] - 价格在冲高后上演跳水，单日下跌40美元，随后回升并反复测试4200关口 [1][5] - 关键阻力位在4242美元，关键支撑位在4163美元和4110美元 [6][8][10] - 若跌破4163支撑，可能开启更大回调，下看4110区域 [10] - 长期横盘后，多空力量积蓄，未来爆发可能将波动区间扩大至4300上方或4100区域 [10] 影响黄金市场的核心因素 - 市场预期美联储12月降息已成定局，对黄金形成利好支撑 [11] - 但美联储释放鹰派信号，10月进行“预期管理式降息”，整体基调依然偏鹰 [11] - 美国统计局推迟发布11月数据，明年降息预期降温，导致美元走强、黄金跳水 [11] - 日本央行政策收紧，推高全球借贷成本，可能引发连锁金融风险，加剧全球市场动荡 [14][15][16][17] 近期需关注的经济数据与事件 - 需关注美国职位空缺数据，该数据是本周首个就业指标，直接影响对美国劳动力市场的判断 [12] - 需关注美国小企业信心指数，该指数代表基层经济强弱 [12] - 需关注今晚的美国国债竞拍情况，其作为流动性指标可能冲击美元和黄金走势 [13] 对黄金市场的操作观点 - 整体判断为多头趋势下的调整，依然存在反弹机会 [10] - 建议关注在4163和4110支撑位附近做多的机会 [10] - 短期内黄金可能继续横盘整理，可关注在4200和4242阻力位附近做空的机会 [10]