文章核心观点 - 城市基础设施的规划设计与规则制定未能跟上新兴业态和交通工具的发展变化 导致现有设施存在安全隐患 特别是给依赖电动车谋生的基层劳动者带来了日常风险与不便 这反映了城市规划中功能性与人文关怀的缺失 城市更新应更多关注此类“功能性更新”以提升城市文明与温度 [2][3][4] 城市基础设施与新兴需求的矛盾 - 上海存在**55座**主要为行人和自行车设计的人行地道 但如今大量动辄时速**四五十码**、装载货物的电动车使用这些通道 设施已显“过时”并每日制造风险隐患 [2] - 规则要求“非机动车请下车推行” 但在实际中 对于驮着沉重货物、被算法催赶时间的快递外卖员而言难以执行 规则制定存在与基层劳动者现实脱节的问题 [2] 城市规划与管理思维的局限性 - 城市规划与管理常将系统性的、结构性的难题简化为对个人的追问 如“为什么不慢点”、“为什么不推行” 这体现了思维的惰性 [3] - 规划设计的眼光习惯性向上看天际线和重点项目 而忽略了向“皱褶处、接缝处”看 未能充分考虑快递员、外卖员、保洁员等维持城市运转的基层劳动者对安全、便捷、有尊严路径的需求 [3][4] - 城市中存在诸多对特定人群不友好的细节 如天桥台阶过高、非机动车道在路口突然消失、地铁出口缺少直梯等 这些是部分人群每日需翻越的“山丘” [3] 城市更新的内涵与方向 - 城市更新的本质意义应包含“修正” 即修正那些在过去条件下建造、如今已不合时宜甚至藏有隐患的公共设施 这是一种“功能性的更新” [4] - 解决类似三泉路地道的问题 不能仅靠安装更亮警示灯或刷防滑涂料 而应将其视为契机 对**55座**地道作为样本进行重新评估与改造 [4] - 城市文明程度的评判标准 应包括其是否愿意俯身体会普通劳动者的需求与不易 通过改造使坡道更平缓、通道更宽敞 哪怕需要多花成本、克服技术困难 以此累积城市的温度 [4][5]

中国城市发展与房地产行业转型的核心趋势 - 中国城市发展正经历从规模扩张向内涵提升的根本性转变，传统“投资驱动、增量扩张”模式已全面让位于“内需驱动、存量优化”的新阶段 [1] 政策与战略方向 - 城市发展作出“两个转向”重大判断：城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主 [2] - 中央经济工作会议已将“高质量推进城市更新”列为重点任务，并出台纲领性文件《持续推进城市更新行动的意见》 [2] - 预计“十五五”期间，中央通过预算资金、国债等工具支持城市更新的资金规模将达14万亿元 [2] - 城市更新是发展模式、理念、方式的系统性变革，必须从“投资导向”转向“需求导向”，坚持“问需于民、问需于社会、问需于市场” [2] 城市更新的实践模式与案例 - 既有建筑活化利用：深圳富尔大厦通过“企业招标+长期运营”模式，将闲置建筑转为公共服务空间，企业获得19年经营期负责改造运营，实现社会效益与经济效益统一 [3] - 老旧小区改造与社区升级：浙江“未来社区”以系统思维和数字技术整合公共服务，运营达到一定规模后可实现不依赖政府补贴的可持续模式 [3] - 历史文化街区复兴：苏州十全街、厦门沙坡尾采用“微改造、精提升”模式，政府转向引导撬动，与产权人、商户、居民共同谋划 [3] - 低效产业空间转型：广州老旧厂区通过功能更新引入文创、科技企业，使年产值从千万元级跃升至百亿元级 [3] 行业转型与市场主体的新路径 - 存量市场孕育结构性机遇，存量资产运营、城市更新、租赁住房及商业地产服务已成为行业价值重构的核心赛道 [4] - 10年后，中国新房销量仍有几万亿元市场空间 [4] - 企业角色正从开发向运营服务重构 [4] - “产城共生”模式受重视，如北京未来科学城汇聚近60名院士、6万名高端科研人才，承载三大千亿级产业集群，脱离产业支撑的单一开发模式难以抵御市场波动 [4] - 国企推出创新服务承诺，如唐山安居集团的“三包一免”（包修、包换、包退，空置期间免收物业费）以直击购房者核心关切 [5] 细分赛道与专业化机遇 - 养老市场潜力巨大，中国现有3.5亿老年人口，且每年新增1500万至2000万老年人，市场规模将远超传统地产 [6] - 企业探索“城市更新+医疗+养老”等融合模式 [6] - 家居消费逻辑转变，更注重品质与微观实用痛点，如卫生间智能化与防滑、厨房地面耐磨性提升、阳台砖抗冻防脱落等存量房局改需求细节 [6]

城市基础设施建设 - “十四五”以来，枣庄市新建改造道路桥梁工程200余个，其中打通“断头路”46个，新增城市道路长度300余公里，建成区路网密度达8.47公里/平方公里，人均城市道路面积26.86平方米 [3] - 新建改造燃气管网约500公里、供热管网170余公里，新增城市集中供热面积1500余万平方米，新增海绵城市面积约56.7平方公里，累计建成海绵城市面积114平方公里，占城市建成区面积的51.4% [3] - 实施城市更新九大行动，开展“1510”项目攻坚，目前已完工项目122个，完成投资470.8亿元，2个片区纳入省城市更新试点片区，2个项目入选省级城市更新创新案例，6个项目获评省级城市更新示范项目 [3] 住房保障与社区更新 - 累计改造老旧小区624个，改造面积1305万平方米，受益居民12.6万户 [4] - 建立“实物+补贴”住房保障体系，新建改建保障性租赁住房3502套，收购存量商品房196套用作保障性住房，实施棚改项目12个、1.78万套，惠及群众约4.5万人 [4] - 累计发放住房补贴5757户、新就业无房职工补贴537人，基本实现城镇住房困难家庭及新市民、青年人“应保尽保” [4] - 深化“齐鲁红色物业”建设，建成“暖心驿站”312个，开展志愿服务、社区活动6400余场，覆盖群众64万余人次 [4] - 在全省率先开展住宅小区供电改造，第一批58个项目、3.86万户及第二批67个项目已全部完成改造，整体竣工率100% [4] 房地产市场发展 - 在出台房地产市场平稳健康发展14条措施基础上，优化制定10条措施，并配套印发高品质住宅开发建设技术指引及房地产“以旧换新”工作实施意见等文件 [5] - 举办“青年优购乐居生活”、“百城千企商品房促销”等系列活动，“十四五”以来全市房地产开发投资累计完成1490.4亿元，商品房销售面积达1921.2万平方米 [5] - 建立房地产项目融资协调机制“白名单”制度，累计授信77个项目，授信金额147.86亿元，到位资金110.35亿元 [5] - 6个项目入选省级高品质住宅试点，12个项目通过住建部3A级住宅性能认定评审，15个项目通过住建部2A级住宅性能认定评审 [5] 建筑业发展 - “十四五”以来，建筑业产值增速年平均6%以上，税收占比平均8%以上 [6] - 培育一级资质企业54家，累计达到93家，较“十三五”期末增长138%，推动205家企业成功升规纳统，建筑业纳统企业累计达到469家，较“十三五”期末增长78% [6] - 成功招引5家央企在枣设立全资子公司，8家企业获评山东省建筑业第一批“齐鲁建造”品牌，12家企业被列入山东省建筑业全链条龙头骨干企业(第一批) [6] - 11家企业、10个项目被列入山东省建筑工程智能建造试点 [6] - 完成既有建筑节能改造40.92万平方米，新增太阳能建筑光热一体化面积1837.5万平方米，新增绿色建筑2185.3万平方米，新开工装配式建筑占新建建筑比例达到44.9% [6] 村镇建设与历史文化保护 - 完成农村清洁取暖建设47.6万户，2022年成功入选北方地区冬季清洁取暖项目试点城市，农村平原地区清洁取暖基本实现应改尽改 [7] - 完成农村危房改造1548户，积极推广农房设计图集，引导建设现代宜居农房 [7] - 出台全省首部传统村落保护地方性法规《枣庄市传统村落保护条例》，山亭区成功入选中国传统村落集中连片保护利用示范区 [7] - 现有省级历史文化名镇7个、历史文化名村1个，34个村落列入山东省传统村落保护名录，14个村落列入中国传统村落保护名录，传统村落保护工作经验做法连续两年入选住建部可复制经验清单 [7] 未来发展规划 - 展望“十五五”，以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，围绕“资源型城市绿色低碳转型发展引领市”总体定位 [7] - 聚焦主城区“东拓、西连、南美、北控、中优”发展思路，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手 [7]

"作为西部高质量发展示范省份，陕西省城市发展已进入存量盘活为主、增量优化为辅的内涵式发展新 阶段，如何用好城市更新抓手完善城市功能、增进民生福祉，成为推动城市品质跃升的核心课题。"刘 勇在接受本报记者采访时指出。 针对上述问题，刘勇结合陕西城市更新实际情况提出三方面具体建议，与政府工作报告中"加强地下管 网改造、推进老旧小区改造"等部署形成呼应。 提案数据显示，陕西省在城市更新领域的投入力度持续加大。2025年全省计划实施城市更新项目1175 个，全年已开工767个，开工率超过65%；"十四五"期间累计新开工城镇老旧小区改造11330个，2025年 新开工743个，开工率达85.4%。 然而刘勇调研发现，当前陕西省城市更新工作仍存"浅层推进"现象，部分项目仅聚焦建筑外立面整治， 未触及地下管网老化、排水防涝体系不完善等核心痛点。"城市品质提升亟须向纵深推进、提质升级。" "部分城市主干路机非混行问题突出，非机动车道与人行道占道现象频发，公交站点布局设计的科学性 有待提升。"刘勇观察到，西安市的道路交通体系还存在很大改进空间。同时，西安城墙内受历史格局 与文保要求限制，街巷狭窄使得交通微循环不畅，与高新路机非分 ...

（来源：求是网） 转自：求是网 转机始于2022年，延安市第六次党代会将延安中心城市山体沟道治理列为重大民生工程；2023年，该项目更是被纳入省级重点建设项目。一 场关乎城市品质、更直指民生福祉的山体沟道治理攻坚战，就此拉开帷幕。 安全，是必须守住的底线。山体沟道自建房密度大、规划不到位，其安全隐患成为延安中心城市管理中最大的"顽症"。基于此，当地将消除 安全隐患确立为山体沟道治理的首要任务，推行"以改为主、拆改治结合"的综合策略，全面提升区域安全水平和生态韧性。面貌一新的沟道里， 变化随处可见：道路得到重修，排洪系统完成改造，违章建筑被拆除，各类滑坡、崩塌等地质灾害隐患点也得到了系统修复。一位正在现场巡查 的社区干部告诉记者，他们还建立了常态化的巡查机制，努力用持续有力的监管确保"危房不住人、住人无危房"。 服务，要送到群众心坎上。山体沟道居住区公共服务缺失是城市有机更新的"突出短板"。"怎么破解呢？我们按照轻重缓急，列出自选、必 选、提升'三张清单'。"宝塔区南市街道主任侯安介绍道。第一张是"必选清单"，聚焦于完善水、电、气、路、厕、照明、垃圾箱等基础设施建 设，全力保障群众基本生活需求。第二张是"自选清 ...

改造不成片的老房子，不比新建房子容易。加装一个马桶，不仅要更新建筑形态，往往还要面对复杂多样的群众期待、城市文脉的历史传承等。在实践 中，上海坚持"一区一策、一项目一方案、一户一档"，因地制宜探索出拆除重建、户内加装、抽户改造等多元解法，努力让每一户居民在卫生设施上不掉 队。 在浦东新区高桥镇北街租住了20多年的汤世秀，2024年12月之前，每天早上五六点钟都要排队在公共厕所门口倒马桶。"最长的时候排过半小时，冬天 的时候最难受。"汤世秀说，整个北街百余户共用一个公厕，自己家仅有20余平方米，不仅洗澡非常不方便，晚上上厕所也只能用痰盂解决。附近多幢老宅 都像汤世秀家一样比较狭窄，如何在这样的空间内加装马桶成为一大难点。针对这种情况，浦东新区在改造中采用"一点位一方案"，每个点位在加装前都反 复实地测量，努力找到最优解。加装的卫生设施，则采用了模块化成品卫生间。工厂预制后，运到居民家里仅需2、3个小时就能现场拼装完成。汤世秀家新 加装的卫生间靠近进门处，里面不仅抽水马桶、洗漱盆、淋浴"三件套"一应俱全，还有镜子、排风扇、电插座等设施，做到了"麻雀虽小五脏俱全"。"现在 新的卫生间装好后，洗澡、上厕所的问题都解决 ...

政策与机制 - 中央明确提出以推进城市更新为重要抓手，并强调高质量推进城市更新 [2] - 建立“先体检、后更新”的一体化推进机制，以城市体检结果锁定更新项目，旨在避免更新的盲目性与碎片化，提升精准度 [1][2][4] - 该机制形成“体检-规划-实施-监测”全周期闭环，旨在精准匹配民生需求、提升居住品质，并减少重复建设与资源浪费 [4] 实施进展与规模 - 截至2025年10月，全国297个地级及以上城市和152个县级市已全面开展城市体检 [2] - 城市更新是稳投资、促消费的关键载体，“十五五”期间重点任务将带动数十万亿元的投资和消费 [1][7] - 例如，浙江衢州2025年推进302个重点城市更新项目，总投资达170亿元；福建南平生成2942个城市更新储备项目 [3] 地方实践案例 - 新疆克拉玛依实现全市251个小区、7160栋住宅体检全覆盖，形成64个小区“一区一策”解决方案，并制定了2025-2027年行动计划，谋划项目320个，2025年实施项目63个，投资约53.6亿元 [2][7] - 浙江衢州依据体检结果动态调整项目库，针对公共服务短板等问题部署专项行动，预计带动千亿级投资，例如“城北”片区更新投资33.5亿元，地下管网等工程投资超23亿元，快速路及片区更新投资超68亿元 [3][7] - 福建南平通过“叠图分析”识别更新片区，并利用“补助资金+专项债+国债”等方式生成116个城市更新项目 [3] 技术应用与数据赋能 - 大数据技术引入解决传统统计报表滞后性问题，提升体检精准度与鲜活度 [5] - 北京市整合64条政务热线，基于1.6亿次来电信息建立民意诉求数据库，为问题清单提供民意支撑 [5] - 江苏省无锡市结合自然灾害风险普查数据，开发小程序采集房屋安全等数据，形成综合数据库支持多维度分析 [5] - 未来“人工智能+地下管线”将形成完整产业链，地下管线数据产业成为新蓝海 [5] 投资方向与市场机遇 - 城市体检产生的量化数据为拉动投资提供了精准方向，破解了产业与企业的投资困惑 [8] - 市政地下管线“检测、监测一体化”领域预估将带动千亿级市场规模，并可能催生如连锁加盟类管线体检公司等新业态 [8] - 具体投资重点包括老旧小区改造、老旧街区更新、地下管网排查修复、污水处理、燃气安全、快速路建设及产城融合等项目 [7]

习近平总书记强调："积极实施城市更新行动，增强发展潜力、优化发展空间，推动城市业态、功能、 品质不断提升。" 近日，自然资源部联合住房城乡建设部发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（以下简 称《通知》），深化细化《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》，着力破解城市更新中的 政策堵点，强化规划与土地政策融合。 《通知》出台有何考量？如何破解各地遇到的问题？对推动产业发展、增进民生福祉有哪些帮助？记者 进行了采访。 优化过渡期支持政策 工业遗址变身潮流地标，"老破小"蜕变成"好房子"，"口袋公园"传递民生"微幸福"……我国城市更新取 得积极进展，城市面貌焕然一新，经济业态更加丰富，民生福祉不断增进。 随着城市更新行动的深入，新问题显现出来，"我们发现在详细规划适应性、存量土地和建筑的临时利 用、不动产登记等方面仍存在一些堵点，需要予以解决。"自然资源部国土空间规划局局长谢海霞表 示，《通知》对相关问题解疑释惑，助力各方高质量推进城市更新。 "《通知》支持地方结合新产业、新业态发展需求，制定土地混合开发和空间复合利用正面清单，项目 实施中符合正面清单的，即在后续管理上视为符合详细规划，免去调 ...

2025年工作总结 - 2025年改造老旧小区24.6万户，新建“口袋公园”390个，新建公共充电桩（枪）2.9万个，超额完成省重点民生实事目标 [1] - 城镇供排水一体化改革等住建领域重点改革事项积极推进 [1] 2026年重点工作规划 - 2026年将聚焦9方面重点工作，持续推动行业高质量转型发展 [1] - 计划更新改造老旧电梯2000台以上，新建改造城市道路500公里，新建公共充电桩（枪）1.5万个，“口袋公园”100个 [2] - 将完善法规政策体系，健全协调推进机制，做实做细城市体检和专项规划，扎实推进项目建设，探索多元化投融资模式 [2] 房地产市场发展举措 - 将着力稳定房地产市场，以更大力度推动房地产市场止跌回稳 [2] - 积极推进“卖旧买新、以旧换新”，用好保障性住房再贷款、地方政府专项债等资金收购存量商品房重点用作保障性住房，并探索用于高校宿舍、安置房、人才房等渠道 [2] - 通过新建、改建和存量转化等方式，加大保障房建设筹集力度 [2] - 深入实施房屋品质提升工程，完善“好房子”技术标准体系，稳步推进城市危旧房改造，探索“自主更新、原拆原建”模式 [2] 建筑业发展策略 - 将持续规范建筑市场秩序，纵深推进房建市政领域招投标系统整治 [3] - 引导建筑企业积极向城市更新、房地产新模式等领域拓展延伸，大力发展新型建造方式 [3] 城市治理与服务提升 - 将建立完善城市运管服平台体系，加强城市精细化治理，推动城市管理进社区，开展物业服务质量提升行动 [2] - 将深化住房公积金制度改革，进一步扩大住房公积金提取和贷款使用范围，完善灵活就业和新就业形态劳动者参加住房公积金制度配套政策 [3] 重点领域改革 - 将推进城镇供排水一体化改革，在巩固试点成效基础上，因地制宜全面推开 [3]

行业政策背景与驱动因素 - 2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确提出要全面开展城市体检评估，并建立相应的工作路径 [1] - 当前多地城市发展已进入存量提质增效和减量双控的关键阶段，城市更新成为推动城市品质提升和高质量发展的核心抓手 [1] - 传统依赖经验判断和零散项目驱动的更新模式已难以应对挑战，部分项目存在目标失准、效益不彰等问题，根源在于缺乏对城市健康状况的系统性、科学化诊断 [1] 城市体检的核心功能与战略价值 - 城市体检是通过建立指标体系，运用大数据、社会调查等方法，对城市发展状况进行常态化分析、评估、监测和反馈的工作机制 [2] - 其核心功能是系统性发现住房、交通、生态、安全、公共服务等领域的短板与风险隐患 [2] - 基于体检结果的更新是“治未病”的主动式治理，能确保有限的更新资源和财力精准投向城市最急需、群众最关切的地方，提升公共投资效益和城市安全韧性 [2] - 城市体检作为一个跨领域的综合性诊断平台，能够有效打破规划、住建、城管、交通、发改等多部门的数据壁垒和职能藩篱，促进对城市问题的统一认知 [2] - 它将抽象的规划指标转化为可感知、可评估、可治理的“问题清单”和“项目清单”，从而构建“总体规划—年度（区域）体检—更新实施—反馈调校”的动态实施闭环 [2] 制度与流程建设的具体建议 - 建议贯彻落实“先体检、再更新，无体检、不更新”的刚性工作原则与管理闭环 [3] - 应强化制度约束，明确规定将城市体检报告作为编制城市更新专项规划、年度计划以及审批具体更新项目（特别是纳入市级清单的重点项目）的强制性前置依据 [3] - 在项目立项、方案联审、资金批复等关键环节，必须核实体检结论的引用与问题响应情况 [3] - 应完善管理流程，构建“全面体检—问题诊断—生成项目—更新实施—后评估反馈”的全流程闭环 [3] - 要求各地在申报更新项目时，必须同步提交基于深度体检的片区更新诊断报告，明确待解决的核心问题、更新目标与量化绩效指标 [3] - 项目竣工后，应结合后续体检进行效果后评估，并将结果作为考核和相关政策支持的重要参考 [3] 体检指标体系的构建与优化 - 建议加快构建并持续优化“基础+特色”的城市体检指标体系 [3] - 以北京为例，其体检指标应在全面对接国家要求的基础上，突出首都战略定位、文化古城和超大城市特点，形成动态优化的“基础+特色”指标库 [3] - “基础指标”用于评估保障城市安全、健康与基本宜居性水平 [4] - “首都功能特色指标”用于评估“四个中心”功能建设与提升水平 [4] - “古城保护特色指标”用于衡量历史文化遗产保护利用与老城生活宜居水平 [4] - “创新发展特色指标”用于诊断创新生态系统活力与空间效能 [4] - 建议由各地规划和自然资源、住房城乡建设、园林绿化、交通、文旅等相关部门牵头，组织专业规划设计单位制定并定期修订该指标体系 [4] 体检报告的精准化应用与治理 - 建议制定并深度应用“分级、分类、分区”的精准化城市体检报告，推行“分级诊疗”式报告体系 [5] - 省级综合体检报告应聚焦宏观战略与跨区域问题，作为年度城市工作决策参考 [5] - 市、区、县级深度体检报告应结合分区规划实施，诊断本地核心矛盾，直接指导区级更新规划与项目库编制 [5] - 重点片区、街区专项体检报告应针对主要问题和诉求开展精细体检，其结论应能直接指导该片区的更新规划建设实施项目落地 [5] - 强化报告的问题转化与项目生成功能，各级体检报告的“问题清单与更新行动建议”章节需明确问题的空间位置、责任主体、紧迫程度和初步对策 [5] - 市、区两级城市更新主管部门应据此建立“城市更新问题治理项目储备库” [5] - 建议向公众公开城市“健康指标”和“问题点位”，拓宽社会知晓与参与渠道，形成“专业体检+群众诉求”双轮驱动的问题发现与解决模式 [5]