纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业、商业地产行业 - **公司**：华润置地、龙湖集团、新城控股、太古、恒隆、凯德信托、融信中国、中海物业、华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、新湖中宝 纪要提到的核心观点和论据 现房销售制度 - **政策推进情况**：自2023年起逐步推进，住建部多次发文，2024年开始试点并明确大力推进商品住房销售制度改革[2] - **推进原因**：现房销售占比提升各方适应度提高；减少新房供给与严控增量政策导向一致；避免三高模式开发降低风险推动好产品开发；从制度上排除交付风险保护购房者权益[3] - **实际落地情况**：2023年至今仅15宗土地出让涉及现房销售条款，远低于2016 - 2022年间的250宗，主要受市场调整和房企资金压力影响[1][3] - **对市场影响**：大概率采用新老划断模式，整体供给影响相对平滑；优质房企受影响较小，有望实现更快去化和更高溢价；全面推进面临阻力，过程将循序渐进[1][6] 商业地产投资逻辑变化 - **市场需求多元化**：消费升级和城市化进程加快，不同类型商业物业均有发展潜力[4] - **运营能力提升**：注重后期运营管理能力，通过提升服务质量和客户体验增强竞争力[4] - **科技赋能**：智能化技术应用广泛，有助于提高运营效率、降低成本并优化用户体验[4] - **绿色可持续发展**：环保意识增强促使商业地产向绿色建筑方向发展，符合政策导向提高竞争力[5] 2025年商业地产投资逻辑 - **政策助力消费市场**：2024年消费市场热度平淡但四季度以来有所改善，2025年政策红利将持续释放，有利于线下消费场景和商业地产运营商[1][7][8][11] - **供应端压力**：2024年新增供应力度同比基本持平，但高能级城市供应为主力，一线城市可能面临供应过剩问题[8] - **租金表现**：2024年首层租金下降3.3%，租金下滑主要由于需求和供应不平衡，运营商多以价换量[8][10] - **关注消费结构变化**：消费者更加注重性价比，务实且个性化需求增加，如黄金珠宝、运动户外等品类表现良好[8][9] 内资和港资商业地产运营商差异 - **规模扩张**：内资头部运营商如华润置地、龙湖集团、新城控股等保持高增长率，贡献过半新增供应；港资运营商如太古、恒隆维持前年水平甚至有所下降，凯德信托规模缩减[2][12][13] - **经营表现**：内资头部运营商在终端集聚效应、单店客流及销售额方面均有积极表现，租金收入显著增加；港资运营商如太古、恒隆为负增长[13] - **品牌定位**：高端消费需求在2024年下滑，内资华润通过多元化品牌线平滑市场影响，运营效果更优；港资恒隆高端商场零售额同比下滑[16] - **城市能级**：三四线城市消费市场比预期好，新城控股专注三四线城市，外延式增长数据及单位坪效表现均有正增长[16] 三四线城市商业地产运营环境优势 - **弱财富效应**：三线城市房产价值偏低，消费者更倾向于购买新房，房价下跌不影响消费意愿[20] - **更友好的竞争环境**：2020年以来开发商往三四线城市发展的项目减少，运营商竞争环境温和[20] - **消费降级影响**：近年来三线城市旅游热潮增加，为商业地产创造了更好的发展环境[20] 商业保险在REITs市场中的作用 - **打通商业逻辑**：2024年消费基础设施REITs起航，商业零售物业的融资、投资、管理和退出环节得以全面打通[20] - **市场认可**：已有8只消费基础设施REITs成功发行，总发行规模达250多亿元，所有已上市的消费REITs累计表现均跑赢指数[20] - **对运营商意义**：快速实现资产变现，补充流动性；提升资产流动性溢价和管理溢价，对公司资产价值重估有重大意义；扩大管理半径，实现轻资产运营[21] 头部内资运营商租售并举表现 - **毛利占比提升**：华润置地来自租金收入的毛利占比接近30%，龙湖和新城达到50%，购物中心运营利润重要性日益凸显[22] - **估值低估**：当前市值显示龙湖和新城显著低估，华润置地整体折价率超过51%，低估值为商业地产板块提供关注催化剂[22] 2025年商业地产板块投资机会 - **贝塔属性**：促消费政策催化下，看好2025年消费市场，为商业地产提供坚实终端市场土壤[23] - **阿尔法属性**：头部运营商管理相对优势持续提升，强化阿尔法属性并演绎集中度提升逻辑[24] - **消费赋能提升**：运营商拥有更广阔的发展空间[24] - **价格低估优势**：目前持有物业板块估值与市值基本相当甚至高于市值表现[24] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2025年一季度现房销售面积和金额占比均达到30%左右，而2021年这一比例仅为10%[6] - 2024年全国社零增速为3.5%，北京和上海分别为约3%的负增长，2025年一季度全国社零增速有所改善，但北京和上海仍呈现负增长状态[16] - 2024年餐饮增速与商品零售持平，线上渠道分流加剧对线下场景造成一定冲击，四季度至今消费表现有所改善，餐饮收入优势持续收窄，线下场景客流显著提升但客单价下降[8] - 2025年一季度内资头部商业地产运营商品牌表现稳定且良好，新城控股和新城发展比去年下半年表现更好，龙湖集团也有更好表现，华润置地稳定在高位水平[15] - 2024年上半年中国重奢市场衰退明显，日本市场高速增长，下半年日本汇率回归正常，中国市场降幅未明显收窄，2025年一季度LV在中国市场同比降幅进一步加深，日本市场也呈现负增长[17]

核心观点 - 银川市公安机关通过"塞上枫桥"新警务模式推动治安保卫委员会建设 形成党建引领 专群结合 科技赋能 多元共治 创新机制的基层社会治理新路径 显著降低刑事治安案件发案率并提高矛盾纠纷化解率 [1] 党建引领与组织架构 - 全市村（居）委会全部建成治保委 由社区党组织书记兼任主任 社区民警辅警担任政治指导员 形成党建引领 公安主动 各方联动治理格局 [2] - 整合原有群防群治组织 组建治安保卫员队伍 广泛吸纳网格员 保安员 快递员等治安积极分子 目前建成577个治保委和659支群防群治队伍 [2] - 治保委发挥人熟 地熟 情况熟优势 今年3.5万余名治安保卫员协助开展治安巡防 矛盾调处 信息收集 累计调处矛盾纠纷2300余起 协助查破治安案件100余起 [2] 科技赋能与实战应用 - 横向连通雪亮工程系统 纵向连通综治中心 派出所 治保委 社区民警 网格员 打造集研判预警 指挥调度 督办落实功能于一体的综治指挥体系 [3] - 金凤分局通过App搭建治保委指挥调度功能 实时掌握成员巡防区域及风险管控情况 实现社会治安一屏防护 [3] - 4月13日通过实时调度网约车司机 成功拦截6万元现金投资理财诈骗案件 [3] 多元共治与创新机制 - 构建以派出所 综治中心为大脑中枢 警务站（室） 社区（村） 治保委为架构的社会治理运转体系 通过警格+网格模式实现巡逻防控联动机制 [4] - 创新多途径化解矛盾纠纷思路 制定治保委工作职责标准 通过积分超市 爱心商铺联盟提供物质奖励和精神激励 [4] - 建立社区（村）日清日结 镇街日清周结 县区周清季结三级矛盾风险分层过滤体系 推动治保委高效运行 [4]

公司基本信息 - 证券代码 300239，证券简称东宝生物，债券代码 123214，债券简称东宝转债 [1] - 2025 年 5 月 9 日 15:00 - 17:00 以网络远程方式召开 2024 年度网上业绩说明会，接待人员包括董事长王爱国等 [2] 产品研发与进展 - 代血浆明胶已实现销售，属高附加值产品，下游应用领域不断拓展，市场认可度逐年提升 [2] - 2025 年研发聚焦高附加值项目，低脂奶油专用胶原、羊绒纺织领域专用胶原等研发项目进展顺利 [3] - 低脂奶油专用胶原已市场化，可用于健康食品领域；羊绒纺织领域专用胶原厂家已开展试验；超低内毒素明胶项目已对接前期市场；酰化改性明胶完成生产试验；护发专用胶原开展稳定性试验和市场对接工作 [3] 市值管理与业绩提升 - 员工持股三年亏损约 30%，公司积极开展回购业务，截至 2025 年 4 月 30 日，累计回购股份 10,573,400 股，占总股本 1.7812% [4] - 2025 年通过“管理强基、降本增效、科技赋能、提质出新”实现新突破，强化战略统筹、品牌建设和产业成果转化 [3][4] 业绩下滑原因与应对 - 受外部宏观经济形势、医药行业集采政策、客户去库存影响，业绩较同期下滑 [5] - 加强市场拓展，巩固老用户，开发新领域，拓宽产品应用市场，实施股票回购业务 [5] 国外业务情况 - 2024 年国外业务占比 9.56%，出口美国业务占比较少，影响微弱，将关注关税变化并采取应对措施 [5]

公司业务模式 - 构建"车金融+车服务"双轮驱动模式，围绕商用车产业链提供全周期服务 [3] - 联合一汽解放、东风等主机厂推出"以租代购"方案，降低物流企业及个体司机购车门槛 [4] - 延伸后市场服务，整合维修、保险、二手车处置等资源，提升车辆全生命周期管理效率 [4] 科技赋能与风控 - 自主研发"北斗智云"系统，通过车载终端实时监控车辆运行状态，动态评估资产风险 [4] - 应用大数据构建用户信用画像，中小微客户审批时效缩短至2小时，不良率低于行业平均水平 [4] - 2023年风控系统获国家计算机软件著作权认证，技术成果逐步向行业开放 [4] 市场表现与规模 - 商用车融资租赁业务累计服务超40万个体司机，车辆资产规模稳居行业前列 [4] - 连续两年入选中国融资租赁"高质量发展标杆企业"，监管评级位居第一梯队 [4] 合规与行业贡献 - 率先完成业务合规自查，压降类信贷业务比例，聚焦租赁物实际管控 [4] - 参与起草《融资租赁公司绿色租赁业务指引》，推动新能源商用车租赁标准化 [4] 未来战略方向 - 坚持"服务小微、扎根实体"战略，重点拓展新能源商用车、智能网联等新兴领域 [3] - 探索租赁资产证券化等创新工具，为行业可持续发展提供样本 [3]

行业动态 - 2025年4月房地产行业通过年报发布、ESG报告解读及地球日活动多维度传递企业理念，彰显品牌价值 [1] - 保利发展连续九年推出行业白皮书，为地产行业提供新思路与战略方向，引发市场广泛关注 [1] - 格力地产控股股东无偿划转至华发集团，华发集团成功构建华发股份与格力地产双A股地产平台格局 [1] - 华发集团与格力地产推进整合，开展跨企人事协同调配与高层管理团队战略重塑，引发行业热议 [1] 品牌传播力排名 - 4月传播力排名：绿城中国位列第一，保利发展、华润置地分列第二、第三 [1] - 万科地产与建发房产进入前五名，展现较强品牌传播竞争力 [1] 行业趋势 - 房企年报维"稳"向"新"，科技赋能成为一大趋势 [2] - 房企发布ESG报告，诠释行业社会责任多样性生态 [2] - 房企地球日活动体现社会责任与品牌价值的双向奔赴 [2]

业界精英云集，论坛"朋友圈"持续扩大 5月8日，第16届国际基础设施投资与建设高峰论坛暨展览（简称第16届国际基建论坛）组委会在北京召 开新闻发布会，介绍将于6月10－12日在澳门举办的第16届国际基建论坛，以及同期由国家商务部主办 的第11届中国－拉美和加勒比国家基础设施合作论坛（简称中拉基础设施合作论坛）的筹备工作情况。 中国对外承包工程商会房秋晨会长、副会长于晓虹，澳门招商投资促进局余雨生主席，商务部台港澳司 左祥华二级巡视员（副司级），美大司刘大江二级巡视员（副司级）出席发布会。发布会由承包商会新 闻发言人、秘书长姚丹波主持。来自新华社、人民日报、中国日报、环球时报和国际商报等40余家主流 媒体记者出席。 发布会上，房秋晨会长介绍了本届论坛的筹备进展情况。余雨生主席介绍了论坛的澳门元素和澳门会展 业发展情况。左祥华二级巡视员（副司级）介绍了内地支持澳门会展业及促进经济适度多元发展的举措 和成果。刘大江二级巡视员（副司级）介绍了第11届中拉基础设施合作论坛的筹备进展，以及中国同拉 美和加勒比国家的经贸合作情况。于晓虹副会长回答了有关媒体提问。 作为全球基础设施合作领域规格最高、规模最大、最具影响力的年度 ...

乡村振兴科技赋能 - 山东省科协印发《乡村全面振兴科协行动计划实施方案》，通过科技赋能、人才培育、科普惠民等系统性举措推动农业增效、农村增活力、农民增收，为打造乡村振兴齐鲁样板注入科技动能 [1] - 实施"农业产业科技赋能行动"，汇聚全国创新资源推动农业科技成果转化，强化技术直达服务培育农业技术领军企业，搭建高端学术平台促进科研成果与生产一线对接 [2] - 部署"高素质新型农民培育行动"，包括青年人才成长计划、科技服务队伍扩容、科技小院助农模式，分层分类培养各类乡村人才 [3] 科普与生态建设 - 开展"农民科学生活提升行动"，完善乡村科普基础设施，整合"科普中国""科普山东"等平台资源编撰科普读物，创新开展各类科普活动提升农民科学素养 [4] - 实施"乡村生态环境优化行动"，联合生态环境部门开展环保宣传，组织科普活动普及绿色生活知识，依托生态环保科普基地推广环保技术 [5] 实施保障 - 全省科协系统将细化任务分工强化责任落实，确保科技赋能乡村振兴各项措施落地见效 [1]

政策支持与行业展会 - 商务部等12部门联合发布《促进健康消费专项行动方案》，提出多项具体措施促进健康消费市场发展，大健康食品产业迎来发展红利 [1] - SIAL西雅国际食品展将于5月19日-21日在上海举办，W5馆汇聚海内外知名大健康食品企业，展示行业创新产品与未来趋势 [1] - 展会部分参展企业包括东阿阿胶、森蜂园、官栈、十二夏天、煌记食品等 [1][9][10] 市场规模与发展趋势 - 2024年全球功能性食品市场规模预计达1.5万亿美元，2030年或突破2.5万亿美元，年复合增长率超9% [2] - 2024年中国健康食品行业规模突破1.5万亿元，增速达15%，其中冻干食品、功能乳品、传统滋补品类贡献超50% [2] - 行业向"精准化、场景化、文化赋能"方向演进，中国市场凭借技术突破与文化融合重塑全球健康食品格局 [2] - 区域市场特征鲜明：北美植物基与代餐领跑，欧洲有机认证与碳中和生产主流，亚洲以冻干技术、中式养生与药食同源创新为核心 [2] 重点企业动态 - 东阿阿胶以"阿胶+"战略打破品类边界，推出即食阿胶糕等便捷产品，2023年无糖阿胶颗粒销售额同比增长230% [3] - 立兴食品专注冻干技术，产品涵盖水果、蔬菜、速食等系列，为三只松鼠、良品铺子等众多品牌提供产品 [5] - 梦思香食品推出"中式轻养生"礼盒，服务全国8000家商超，跨界联名国潮IP实现品类破圈 [6] - 森蜂园构建大健康品牌矩阵，2024年"蜂胶能量饮"在电商平台月销破百万件 [7] 展会商贸价值 - SIAL西雅国际食品展涵盖世界食饮全产业链流通渠道，为品牌提供展示实力与商贸对接的国际舞台 [11][13] - 展会通过Match Me供需对接服务，为5000+展商与18万食饮专业人士提供线上线下对接，促成贸易成果转化 [13]

文旅市场整体表现 - "五一"假期文旅市场热度节节攀升，从热门景区到广袤乡村均呈现人潮涌动态势，文旅产业韧性与活力显著 [1] - 上海、北京、杭州、广州、成都等热门城市"吸客"能力强劲，同时"反向旅游"带动县城酒店预订量同比增长30% [2] 地方政府与景区创新举措 - 云南推出超800项文旅宣传活动和惠民措施，山东发放"好客山东"文旅优惠大礼包 [2] - 湖南博物院延长开放时间至晚上8点并每日增加5000预约名额，陕西秦始皇帝陵博物院夜场新增1.5万张门票 [2] - 重庆荣昌区政府机关食堂开放首餐吸引超3000游客，江苏全省释放近10万个公共停车位 [2] 多元业态与细分市场表现 - 红色旅游需求旺盛：陕西延安《再回延安》情景剧单日最高演出5场、接待超2000人次 [3] - 工业旅游转型成功：郑州记忆1952油化厂日均客流量超5万人次，外地游客占比60% [3] - 乡村旅游增长显著：江苏195个乡村旅游重点村接待游客337.01万人次，甘肃乡村旅游接待量及消费同比分别增长18.5%和29.81% [4] 文旅融合与科技赋能 - 上海衡复音乐街区通过主题演出打造"城市文化会客厅"，北京丫髻山庙会吸引近5万游客并举办40余场非遗演出 [5] - 山东曲阜尼山圣境结合无人机与光影技术演绎历史，北京五道口京张铁路遗址公园通过AR/VR技术提供沉浸式体验 [6]

文旅消费新业态 - 音乐节和演唱会带动文旅消费显著 北京超级草莓音乐节3天吸引约7万人 带动市集餐饮等周边消费[1] - 演出经济拉动效应明显 1元音乐节门票可带动举办城市7-8元综合消费 二、三线城市加速布局"文艺演出+旅游"模式[3] - 国潮和非遗体验受追捧 北京凤凰岭景区非遗游园会吸引年轻客群 日客流量同比增长约20%[3] 跨境旅游市场 - 出境游目的地多元化 冰岛、匈牙利等"12小时飞行圈"目的地预订量同比增长超170% 港澳及东南亚国家保持热度[4] - 入境游复苏强劲 携程数据显示"五一"假期入境游订单量同比增长约130% 上海、深圳等一线城市为主要目的地[4] - 外籍游客向二三线城市渗透 珠海、青岛、武汉酒店预订量分别同比增长约70%、60%、50% 苏州、湖州等进入入境游前20榜单[4] 假日消费数据 - 全国零售餐饮销售额同比增长6.3% 在线旅游平台数据显示出游人次和人均消费均超去年同期[4] - 景区延长营业时间刺激消费 湖南博物院每日延长开放至晚8点并增加5000预约名额 秦始皇帝陵博物院夜场每日增发1.5万张门票[5] - 地方政府推出惠民政策 江西九江推出54项优惠措施 无锡梁溪区发放250万元文旅通用优惠券覆盖近50家商户[5] 文旅融合趋势 - 科技与文旅结合增强吸引力 凤凰岭景区计划增加沉浸式体验和IP开发以持续引流[3] - "文旅+"场景延伸消费链条 音乐节、非遗体验等活动产生消费乘数效应 美团指出市场呈现"全面增长、多点开花"态势[5]