政策背景与目标 - 三部门联合发布公告以细化海南自由贸易港鼓励类产业企业实质性运营标准 为合规企业提供清晰政策指引[1] - 政策旨在贯彻落实《海南自由贸易港建设总体方案》精神 推动海南自由贸易港高质量发展[1] - 政策执行期限为2025年1月1日至2027年12月31日[1] 实质性运营判定标准 - 从生产经营 人员 账务 财产四个维度明确实质性运营具体要求[1] - 生产经营维度要求企业主要生产经营地点在自贸港或对生产经营实施实质性全面管理和控制的机构在自贸港[1] - 管控层面明确生产经营决策 财务决策 人事决策需由自贸港内机构作出或执行[1] 财务与财产管理要求 - 账务管理要求企业将会计凭证 账簿等会计档案存放在自贸港 并在自贸港开立基本存款账户及主营业务结算账户[2] - 财产要求强调企业实际使用的必要生产经营财产需在自贸港[2] - 交通运输业车辆 船舶等因行业特性需长期在外的资产以及专利权等无形资产可按行业常规判定[2] 特殊行业安排 - 采用财务共享中心模式的企业 若自贸港子公司具备借款 融资等职能即可视为财务决策符合要求[1] - 交通运输业的流动性资产可根据行业特性灵活判定实质性运营标准[2]

产业政策与营商环境 - 海口市立足海南自由贸易港政策优势 聚焦医药等五大重点产业和电子信息等三大战略性新兴产业推动工业经济发展 [1] - 安排466名领导干部按照"有事必应 无事不扰"原则与1500家企业建立联系 通过政企沙龙等活动构建稳定沟通渠道 [2] - 加快自贸港核心政策应用落地 推动飞机维修产业基地借助航材免税政策为航司节省10%-15%维修成本 [1] 企业发展与产业规模 - 截至上半年海口市规模以上工业企业达247家 其中国家级专精特新"小巨人"企业7家 [1] - 上半年发放创业担保贷款17382.54万元 扶持个人创业者和小微企业141家 [1] - 目标打造数字经济产业集群和生物医药产业集群等多个千亿元级产业集群 [2] 人才与创新支持 - 海口国家高新区通过自贸港人才奖励政策吸引多个人才团队入驻 强化生物医药等产业智力支撑 [1] - 海口江东新区产业服务平台新增金融服务和通关报关服务 促进企业跨境贸易便利化 [1] - 加快科技创新体系建设 建设高水平国家创新型城市 [2]

保利发展三亚拿地情况 - 保利发展以综合总价超23.4亿元竞得三亚中央商务区月川单元YC1-04-02A/B和YC1-04-02C地块[1] - 地块占地106亩（70434.60平方米） 容积率2.1-2.4 最大计容建筑面积162424.07平方米 挂牌成交总价11.3366亿元 起始楼面价6980元/平方米[2] - 需无偿配建海南国际文化交流中心部分工程 配建投资额12.12亿元 综合楼面价约1.44万元/平方米[2] 地块区位与开发价值 - 地块周边规划中小学用地 将引进优质教育资源 提升区域居住价值和配套设施[2] - 三亚新房销售均价达3万元/平方米 与1.44万元/平方米综合楼面价存在价差 利润空间可观[2] 保利在海南的战略布局 - 2024年保利曾以20.88亿元竞得月川单元YC1-04-01B/02D和YC1-04-01A地块 土地总面积10.29万平方米[3] - 正开发保利天珺项目一至四期 北侧已建成保利国际广场、五矿国际广场等甲级写字楼[3] - 关联公司斥资14.21万元联袂扎哈·哈迪德建筑事务所打造海南国际文物艺术品交易中心 另投资8.6亿元配建海南国际文化交流中心部分工程[3] - 结合本次拿地配建要求 "双中心"（海南国际文化交流中心和中国海南国际文物艺术品交易中心）已完全由保利打造[4] 海南土地市场整体热度 - 海南自贸港将于2025年12月18日全岛封关运作 吸引企业积极拿地[6][7] - 2025年1-6月海南土拍成交6626.48亩土地 总金额超144亿元 三亚和海口领跑[9] - 三亚上半年成交14宗住宅用地（1181.43亩） 金额77.27亿元 出让面积同比增加276.68亩（增幅30.58%）[9] - 海口上半年成交26宗土地（1294.71亩） 金额36.9亿元[9] 其他企业拿地案例 - 中交海投城发以12.67亿元竞得海口新埠岛片区3宗地块（10.16万平方米） 规划计容面积27.54万平方米 涵盖回迁房和商品房[7] - 大悦城以7.84亿元竞得三亚东岸单元DA02-29-05A/B地块（地盘面积3.26万平方米 计容面积4.90万平方米）[7] - 辽宁方大集团旗下公司以28.75亿元摘得海棠湾430亩地块 计划投资50亿元建设医疗健康城项目[8] - 大华集团以8.12亿元拿下海口丁村城市更新地块（6.58万平方米） 楼面价6242元/平方米和1406元/平方米 后又以2.44亿元加3.6亿元配建成本获三亚榆红片区地块 综合楼面价约1.35万元/平方米[9] 重大事件影响 - 海南自贸港封关运作将于2025年12月18日启动 促进与国际往来自由和内地联系高效[6] - 6月18日三亚单日土拍成交4宗地块（546.55亩） 总金额44.45亿元 刷新当地纪录[8]

财务表现 - 2025年上半年实现营业收入6.75亿元，同比增长30.1% [1] - 归属于上市公司股东的净利润7150万元 [1] 业务概况 - 主要从事国际远洋干散货运输及上下游商品贸易业务，拥有30余年航运运营经验 [1] - 打造"上游手持资源、中游提供运力、下游直面客户"的完整物流服务闭环 [1] - 主营航线覆盖南美、北美、澳洲、东南亚、中东、西非、东非等区域 [2] - 运输货种包括铁矿石、铝土矿、镍矿、煤炭、粮食、木薯粉、化肥、钢材等 [2] 运力规模 - 自有干散货船舶9艘，合计运力75万载重吨（大灵便型6艘、好望角型2艘、巴拿马型1艘） [1] - 期租租赁4艘灵便型船，增加24万载重吨，总可控运力达100万载重吨 [1] - 计划2025年9月新增一艘18万吨好望角型散货船 [2] 战略布局 - 2023年在海南洋浦经济开发区设立贸易公司，参与自贸港国际贸易服务建设 [2] - 围绕有色金属和农产品开展贸易业务，与CWT International Limited签署阴极铜贸易合作协议 [2]

海南自贸港政策密集落地 政策开放信号 - 海南自贸港将于12月18日启动全岛封关运作，近期密集发布十余项政策法规，包括《海南自由贸易港禁止、限制进出口货物、物品清单》《海南自由贸易港跨境资产管理试点业务实施细则》《海南自由贸易港外商投资条例》，系统性构建人流、物流、资金流自由便利流动的制度环境 [1][2] - 以立法形式保护外商投资和民营经济，全面落实外商投资准入前国民待遇加负面清单管理制度，服务业开放要求明确，吸引外资企业如新加坡梅石基金计划设立办事处 [2] - 民营企业如锅圈实业集团将利用"零关税"政策构建"东盟原料—海南加工—全国销售"供应链，并借助境外投资便利在海外建立中央厨房 [2] 封关运作准备与市场响应 - 封关后进口"零关税"政策将纳入货物税收政策一并实施，显著扩大商品覆盖面和享惠主体范围 [4] - 加工增值免关税政策升级，允许海南自产货物计入增值部分并扣除本地农产品成本，降低政策门槛，促进产业链协同发展，如海南红焱食品有限公司已吸引岛外企业合作洽谈 [4] - 新紫光集团在海南设立产业基地，聚焦芯片设计、高端制造及数字经济，利用科技、人才、税收等政策优势拓展海外合作 [6] 产业升级动能 - "零关税"政策扩大将降低新能源汽车、航空航天等高端制造业成本，加工增值政策深化利好农产品加工、医疗器械企业，贸易企业可依托"一线放开"开展转口贸易 [6] - 海南传统优势产业如热带农业、旅游业将补链延链，数字、航天、种业等未来产业有望突破 [7]

土地收购交易 - 公司间接非全资附属公司三亚臻悦以人民币7.841亿元成功竞拍海南省三亚市地块的土地使用权 [1] - 已支付挂牌出让保证金人民币4.7亿元 成交确认书于2025年8月15日取得 土地使用权出让合同预计2025年8月28日前订立 [1] - 地块位于三亚中央商务区东岸片区 属于市中心重点区域 坐拥双公园景观资源且交通便利 [2] 项目开发规划 - 计划开发低密度公园花园洋房社区项目 毗邻中粮铂悦壹号项目及三亚大悦城商场 [2] - 地块配备完善的生活、教育、医疗、娱乐及休闲设施 定位为改善型居民及游客关注区域 [2] - 开发完成后预计实现投资增值 为集团带来现金流及稳定可观收入与利润 [2] 战略协同效应 - 凭借联属公司在同区开发三亚大悦中心及中粮铂悦壹号项目的经验 强化规模效益与品牌影响力 [2] - 收购符合集团业务发展战略 契合海南自由贸易港封关运作期的发展机遇 [2]

土地收购交易 - 三亚臻悦以人民币7.841亿元成功竞拍海南省三亚市地块的土地使用权 [1] - 挂牌出让保证金人民币4.7亿元已支付 成交确认书于2025年8月15日取得 [1] - 土地使用权出让合同预计于2025年8月28日或之前订立 [1] 地块区位与规划 - 地块位于三亚中央商务区东岸片区体育公园内 属市中心重点区域 交通便利且拥有双公园景观资源 [2] - 邻近公司现有项目中粮•铂悦壹号及三亚大悦城商场 配套设施完善涵盖生活教育医疗娱乐休闲 [2] - 计划开发低密度公园花园洋房社区项目 目标客群为当地改善型居民及游客 [2] 战略价值与预期收益 - 开发建设将扩大公司在海南自由贸易港封关运作期间的规模效益及品牌影响力 [2] - 基于联属公司在同区开发三亚大悦中心及中粮•铂悦壹号项目的丰富经验 [2] - 预计项目完成后可实现投资增值 为集团带来现金流及稳定可观收入利润 [2]

政策环境 - 海南封关后"零关税"货物及其加工制成品经"二线"进入内地免征进口关税[1] - 免税商品范围可能从1900种扩大至6600种 覆盖率从21%提升至74%[1] - 其他企业从海南转至内地的商品需要补缴关税[1] 公司定位 - 公司现行离岛免税的45大类商品均已被列入《海南自由贸易港进口征税商品目录》[1] - 公司严格按照离岛免税相关政策开展经营工作[1] - 海南全岛封关运作将成为国际旅游消费中心建设的强大引擎[1] 战略布局 - 公司持续深耕海南市场 为迎接封关机遇做好充分准备[1] - 海南封关释放的开放红利有望助力国际旅游消费中心建设[1] - 公司积极准备应对海南封关带来的机遇和挑战[1]

法规核心与定位 - 《海南自由贸易港促进民营经济发展若干规定》共二十九条 已于近日公布并施行 是全国首部关于民营经济发展的地方性法规 [2] - 该法规旨在为海南民营企业抢抓封关机遇 应对开放挑战提供精准法治护航 [2] - 法规针对民营经济发展中面临的公平竞争 投资融资 科技创新 服务保障 权益保护等问题和薄弱环节 给出务实管用举措 [2] 法规主要内容 - 在保障公平竞争方面 对平等准入 平等使用各类生产要素和公共服务资源 平等适用政策等作出规定 细化不得设定准入障碍 不得在公共资源交易活动中限制或排斥民营经济组织的规定 [3] - 在强化海南自贸港政策赋能方面 支持民营经济组织依法参与海南四大主导产业发展 参与重点项目建设和放宽市场准入特别措施领域的项目建设 保障其依法平等享受所得税优惠 "零关税" 加工增值货物内销免征关税等政策 [3] - 在优化投资融资环境方面 强化要素支持包括加强土地要素供给 强化金融支持等举措 [3] - 在促进政府履约践诺方面 提高服务水平 优化政务服务 细化政府诚信履约机制 加强账款支付保障 [3] 民营经济现状与重要性 - 截至今年6月底 海南省实有民营经营主体360.44万户 占全省经营主体的97.54% [3] - 全省民营经济组织贡献了近60%的GDP 近90%的就业岗位 [3] - 在加快建设海南自贸港的进程中 民营经济是不可或缺的重要力量 [3] 后续实施原则 - 下一步将以坚持"平等对待 公平竞争 同等保护 共同发展"为原则 [4] - 聚焦市场准入 政企沟通 配套政策等方面确保政策红利直达民营经济组织 [4]

海南自贸港民营经济政策 - 海南省采取"小切口"立法形式聚焦民营经济发展重点难点问题 将竞争中性原则作为立法核心原则 突出制度集成创新 [1] - 截至6月底海南省实有民营经营主体360.44万户 占全省经营主体的97.54% 其中民营企业93.72万户 [1] - 海南民营经济组织贡献近60%的GDP和近90%的就业岗位 成为自贸港建设不可或缺的力量 [1] 公平竞争保障措施 - 若干规定细化民营经济组织公平参与市场竞争的制度机制 包括平等准入、平等使用生产要素和公共服务资源等 [2] - 明确规定不得设定准入障碍 不得在公共资源交易活动中限制或排斥民营经济组织 [2] 自贸港政策支持 - 鼓励民营经济组织参与海南四大主导产业和重点项目建设 包括放宽市场准入特别措施领域的项目 [2] - 保障民营经济组织平等享受所得税优惠、"零关税"、加工增值货物内销免征关税等自贸港政策 [2] 金融支持措施 - 海南将持续开展金融助力民营经济发展壮大专项行动 畅通和拓宽融资渠道 [2] - 引导金融机构"一视同仁"对待各类所有制企业 提升民营经济组织金融服务获得感和融资便利性 [2]