文章核心观点 - 2026年初，中国多地密集出台以优化住房公积金政策和发放购房补贴为核心的新政，旨在降低购房者持有成本、激活住房需求、稳定房地产市场，政策调整已上升到制度改革层面，预计未来将有更多系统性政策落地以推动市场企稳回升 [1][2][3][4] 住房公积金政策优化 - **厦门市**：优化提取和贷款政策，允许公积金支付现售及再交易住房首付款，多子女家庭（二孩及以上且至少一名未成年）申请公积金贷款额度在现有基础上增加25万元 [1] - **沈阳市**：延长最低首付比例及贷款次数认定标准，放宽特定群体“商转公”条件，将“商转公”贷款最高比例限额由房屋价格的60%提升至80%，并将新市民、青年人享受公积金贷款额度上限1.3倍的政策适用范围从新建商品房扩大至新建商品房和二手自住住房 [1] - **莆田市**：购买辖区内新建商品住房的职工及其配偶，可申请提取公积金账户余额直接用于支付首付款，款项直接转入开发商预售资金监管账户 [2] - **政策效果与方向**：专家指出，提高贷款额度及扩大覆盖面可有效降低购房者持有成本，对激活存量市场有积极意义 [2] 政策调整已上升到“深化住房公积金制度改革”层面，未来重点方向包括扩大使用范围、提高资金使用效率、支持异地互认互贷以及推进灵活就业人员参与公积金制度 [3] 购房补贴政策落地 - **河南省**：支持各地因地制宜发放购房补贴、契税补贴，并计划组织住房促销活动200场（次）以上 [3] - **莆田市**：要求各县区视库存情况，通过普惠性购房补贴、多孩家庭补贴、商办用房补贴、高层次人才或产业工人补助等形式支持购房消费 [3] - **云南省**：明确自2026年1月1日起实施购房补贴政策 [3] 行业政策展望与影响 - **需求端政策**：预计将继续优化核心城市限制性政策，通过降低房贷利率或给予贷款贴息、降低中介费率、加大房贷利息抵扣个人所得税等方式降低购房成本，并在加大购房补贴力度、提高公积金贷款支持力度等方面发力 [4] - **供给端政策**：预计将延续严控增量、盘活存量、提高质量的思路，加大收购存量商品房和存量闲置土地以加快去库存，优化供给结构，并从更新改造中挖掘市场潜力 [4] - **市场预期**：开年多地出台楼市新政有助于修复房地产市场预期，随着更多有力政策落地，房地产市场有望进一步企稳回升 [4]

公积金制度改革成为政策焦点 - 近期公积金制度改革成为监管部门频繁提及的话题[1] - 2025年12月中央经济工作会议首次单独提及深化住房公积金制度改革[2] - 2026年1月《求是》杂志与《人民日报》相继发文强调改革，指出公积金很可能迎来大动作，目标是让大家“贷得到、用得顺这笔钱，从而住得上更好的房子”[3][4] 公积金是楼市调控的常用工具 - 公积金制度是上世纪九十年代推出的普惠性制度，在推动房地产市场发展和居民安居方面发挥重要作用[4] - 近年来，公积金政策成为最常用的稳楼市工具之一[4] - 2025年全国各地出台房地产政策超630条，其中围绕公积金贷款优化的政策约280条，频次为各类政策最高[5] - 常见优化方向包括提高贷款额度、调整套数认定、优化“商转公”、拓宽提取使用范围（如支付首付、物业费等）[5] - 2026年1月以来，成都、长春、沈阳等重点城市已先后优化公积金政策[5] 公积金作为调控工具的优势 - 公积金根本属性是强制性住房储蓄，直接关联住房需求，调整政策具有信号明确、传导路径短的特点[6] - 公积金覆盖范围大，作用于供需两端，可进行多维度、精细化调整（如扩大使用范围、支持异地使用、“一人购房全家帮”）[6] - 公积金管理中心是地方政府直属事业单位，地方政府拥有相当大的自主裁量权，便于实现“因城施策”的快速响应[6] - 公积金贷款有额度上限且与缴存情况、收入严格挂钩，天然限制了杠杆过度使用，具有显著的“安全垫”效应[6] 现行公积金制度存在的问题与改革空间 - 公积金账户存款年利率仅为1.5%，若用不上则收益大概率跑不赢通胀[6] - 相较于一线城市房价，公积金贷款存在一定缺口，且与商业贷款的利差已缩至零点几个百分点，优势不明显[7] - 全国公积金缴存余额从2016年的4.56万亿元增长至2024年底的10.9万亿元，翻了一倍多，从提升效能角度看需要改革[7] - 当前住房供给总量基本平衡，主要问题是结构性供给不足，特别是保障性住房相对不足[7] - 改革方向是不仅要止跌回稳，还要提升住房质量[8] 公积金制度改革的具体方向与猜想 - 住建部正加强顶层设计，研究优化管理、扩大资金使用范围，并推进灵活就业人员参加公积金制度试点[8] - 正在健全异地协同机制，推进“高效办成一件事”，提升服务标准化、规范化、便利化水平[9] - 当前存在不合理限制，如要求公积金缴存地、购房地、户籍地一致，影响了资金在都市圈内的配置效率[9] - 商业贷款转公积金贷款在转换条件、额度上存在限制[9] - 预计2026年政策调整将更系统化，重点方向包括扩大使用范围、提高资金使用效率、支持异地互认互贷、推进灵活就业人员参保[10] - 从提升住房质量角度，公积金或加大对保障性住房、“好房子”、城市更新、老旧小区改造等方面的支持力度[11] 公积金制度的规模与作用 - 我国累计发放住房公积金个人住房贷款6.5万亿元，支持缴存人提取9.4万亿元用于住房消费[2]

政策信号与改革方向 - 2025年底中央经济工作会议首次单独点名“深化住房公积金制度改革”，释放强烈改革信号[1] - 随后全国住房城乡建设工作会议提及公积金达7次，预示行业即将迎来重大改革动作[1][2] - 改革旨在提升公积金使用效能，使其成为稳定房地产市场、提升住房质量组合拳中的重要一环[12] 公积金制度现状与核心功能 - 公积金核心用途为提取与贷款，近期各地提取政策明显放宽，范围拓宽至支付首付、物业费、加装电梯等[5] - 当前首套房5年以上公积金贷款利率为2.6%，仍显著低于商业贷款利率[6] - 各地正降低公积金贷款门槛，措施包括降低首付比例、提高贷款额度、简化审批流程[6] 制度现存问题与挑战 - 公积金账户存款年利率仅为1.5%，资金收益可能无法跑赢通胀[8] - 贷款额度不足，一线城市最高贷款额度约120万元，与高房价存在巨大缺口，仍需商业贷款补充[8] - 随着商业贷款利率下降，与公积金利率利差收窄至零点几个百分点，削弱了公积金贷款的吸引力[8] 市场规模与改革背景 - 全国公积金缴存余额从2016年的4.56万亿元增长至2024年底的10.9万亿元，规模翻倍以上[9] - 大量资金沉淀，使用效能有提升空间，是推动改革的内在动因[10] - 改革背景是房地产市场供求关系发生重大变化，从总量短缺转向总量基本平衡与结构性供给不足[10] 房地产政策演变与行业展望 - 自2023年7月中央政治局会议提出适应房地产市场新形势后，各地陆续出台降首付、降利率、降税费等增量政策[11] - 当前政策核心是“因城施策控增量、去库存、优供给”，目标为稳定市场并提升住房质量[12] - 行业政策从“房住不炒”到“止跌回稳”持续演变，公积金改革是其中关键步骤，旨在增强市场信心与居民获得感[12]

政策信号与改革方向 - 中央经济工作会议在2025年底首次单独点名“深化住房公积金制度改革” [1] - 随后的全国住房城乡建设工作会议提及公积金达7次 显示政策关注度显著提升 [2] - 公积金制度改革被视为稳定房地产市场、提升住房质量组合拳中的重要举措 [11] 公积金当前主要用途 - 公积金资金主要用于提取和贷款两大用途 [4] - 提取政策范围正在拓宽 例如深圳可用于支付首付 石家庄、苏州可用于支付物业费 天津、广州可用于老旧小区加装电梯 [4] - 首套房5年以上公积金贷款利率为2.6% 仍显著低于商业贷款利率 [5] - 各地政策正在降低公积金贷款门槛 包括降低首付比例、提高贷款额度、简化审批流程 [5] 现行制度面临的挑战 - 公积金账户存款年利率仅为1.5% 资金收益可能无法跑赢通胀 [7] - 贷款额度不足 一线城市房价高企 公积金最高贷款额度约120万元与总房价存在较大缺口 [7] - 商业贷款利率持续下降 与公积金贷款的利差缩小至零点几个百分点 削弱了公积金贷款的吸引力 [7] 改革背景与市场环境 - 全国公积金缴存余额从2016年的4.56万亿元增长至2024年底的10.9万亿元 规模翻倍以上 [8] - 房地产市场供求关系发生重大变化 从总量短缺转向总量基本平衡 但存在结构性供给不足问题 [9] - 当前政策方向是“因城施策控增量、去库存、优供给” 旨在稳定市场并提升住房质量 [10][12]

核心观点 - 自2026年1月1日起，存量住房公积金贷款利率下调25个基点，部分重定价日在1月1日的商业贷款利率也同步下调，直接减少购房者利息支出，有利于支持刚性住房需求并促进房地产市场平稳发展 [4][5][7] - 此次存量公积金利率下调，拉开了公积金贷款与商业贷款的利差，有助于提升公积金贷款的利用效率和吸引力，强化其保障性、普惠性制度优势 [8][9] - 深化住房公积金制度改革是2026年房地产政策重点之一，未来将通过扩大惠及面、提升使用便利度、优化差异化政策等方式，继续强化其支持居民“住有所居”的保障作用 [11][12] 房贷利率调整详情 - **公积金贷款利率调整**：根据2025年5月政策，新发放（增量）公积金贷款利率已下调0.25个百分点；存量公积金贷款利率于2026年1月1日起同步下调25个基点 [5] - 调整后首套住房利率：5年以下（含5年）为2.1%，5年以上为2.6% [5] - 调整后第二套住房利率：5年以下（含5年）为2.525%，5年以上为3.075% [5] - **商业贷款利率调整**：2025年5月20日贷款市场报价利率（LPR）下调，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，均下降10个基点 [6] - 部分重定价周期为3个月或6个月的商贷利率已随2025年5月LPR调整而下降 [6] - 重定价日为2026年1月1日的部分商业贷款利率也在2026年初迎来下调 [6] 利率调整对购房者的影响 - **直接减少月供支出**：以首套住房公积金贷款50万元、期限20年、等额本息还款为例，利率下调后月供从2735.59元降至2673.94元，每月减少61.65元 [5] - 第二套住房同等条件下，月供从2855.04元降至2791.80元，每月减少63.24元 [6] - **降低购房负担与门槛**：房贷利率下调使购房者利息支出减少，负担更小，有利于平衡楼市供求关系，并可能促进新入市者的成交意愿 [7] 公积金贷款与商业贷款的对比与定位 - **组合贷是常见选择**：许多购房者，特别是预算有限者，会采用“商业贷款+公积金贷款”的组合贷模式，优先用足公积金贷款额度 [8] - **商业贷款利率持续走低**：近年来随LPR调整，部分城市银行推出的住房商贷利率已降至3%甚至进入“2时代”，与公积金利率差缩小 [8] - **公积金制度优势再凸显**：此次存量公积金利率下调，被视为拉开与商贷利差、提升公积金贷款积极性、防止利率倒挂的举措，旨在突出公积金贷款的保障优势和普惠价值 [9] 政策展望与住房公积金制度改革方向 - **2026年政策重点**：住房城乡建设部表示2026年要着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，并深化住房公积金制度改革 [11] - **扩大制度惠及面**：住房公积金实缴单位及人数持续增长，灵活就业人员参与试点城市覆盖面扩大，旨在助力更多人群稳业安居 [12] - **拓宽使用范围与提升便利度**：政策支持公积金用于支付租房、购房首付款，并大力支持异地贷款和提取；多地公积金利率调整无需申请，自动完成 [12] - **未来优化方向**：不同城市可制定差异化政策，如降低新市民、青年人的贷款门槛，扩大公积金用于支付物业费、购房税费等场景，以继续强化其保障作用 [12]

存量住房公积金贷款利率下调 - 自2026年1月1日起，存量住房公积金贷款利率下调25个基点 [1] - 2025年5月8日起，新发放的5年以上首套个人住房公积金贷款利率调整为2.6%，第二套调整为不低于3.075% [1] - 以120万元、30年贷款为例，利率调整后首套房节省利息57100.85元，二套房节省利息59070.01元 [1] - 以156万元、30年贷款为例，利率调整后首套房节省利息74229.62元，二套房节省利息76789.24元 [1] - 预计每年将节省居民公积金贷款利息支出超过200亿元 [2] 政策执行与调整细节 - 郑州、嘉兴、烟台、兰州、酒泉等多地公积金管理中心明确，符合条件的贷款利率将自2026年1月1日起自动调整，无需主动申请 [2][6] - 由于分段计息规则，部分借款人2026年1月还款额可能高于原月还款额，2月起将低于原月还款额 [6] - 此次下调后，公积金贷款利率与商业贷款利率的差距拉大至40个基点 [7] 政策背景与行业影响 - 公积金贷款利率下调原因包括：居民买房热情下降导致公积金池水位上升，以及此前公积金与商业贷款利率差距过小 [6] - 2025年以来全国各地公积金政策出台频次超过270条 [7] - 政策优化方向包括推进灵活就业人员缴存、降低首付比例、扩大提取范围、推行偿还异地贷款等 [7] - 中央经济工作会议明确提出要“深化住房公积金制度改革”，未来公积金在首付支持方面可进一步发力 [7] 商业贷款利率联动调整 - 2025年5月，5年期以上LPR下调10个基点至3.5% [8] - 以商贷额度100万元、贷款30年计算，LPR下降10个基点可使月供减少56元，30年累计减少2万元 [8] - 对于重定价日在2026年1月1日的首套房贷，若执行LPR-30BP，利率调整为3.2%；若执行LPR-45BP，利率降至3.05% [8] 数字人民币开始计息 - 自2026年1月1日起，工商银行、中国银行、农业银行、建设银行、交通银行以及邮储银行六家国有大行的数字人民币实名钱包余额将按活期存款挂牌利率计付利息 [9] - 当前各家银行的活期存款挂牌利率均为0.05% [11] - 计息范围涵盖一、二、三类个人钱包和单位钱包，四类非实名个人钱包不计付利息 [10][11]

存量公积金贷款利率下调 - 自2026年1月1日起，多地（如郑州、嘉兴、延安、杭州）符合条件的存量个人住房公积金贷款利率将自动下调，借款人无需办理手续 [1][2] - 此次调整依据2025年5月7日央行通知，利率下调0.25个百分点，调整后首套房5年以上利率为2.6%，二套房为3.075% [2] - 以贷款85万元、期限30年为例，利率下调后，首套房累计节省利息约40446.08元，二套房累计节省利息约41840.82元 [3] 公积金政策持续优化 - 2025年全年，全国各地出台的公积金相关政策超过270条，涉及提高贷款额度、降低首付比例、扩大使用范围等多个方面 [4] - 2025年公积金政策已多次优化，2026年公积金制度将进一步深化改革，政策上预计将有新动作 [1][4] - 中央经济工作会议提出2026年重点任务包括“深化住房公积金制度改革”，以支撑房地产行业健康发展并推动消费 [4] 利率环境与市场影响 - 目前公积金利率政策对存量和增量贷款均呈现宽松友好导向，与商业贷款利率差额不大，例如北京地区部分存量商贷利率已下调至3.20%左右 [3] - 公积金利率下调通过降低月供还款金额，直接提升了居民的消费能力 [3] - 分析认为，未来公积金利率仍有下调可能性，但并非十分紧迫，因当前利率水平已相对较低 [1][4]

北京房地产新政核心内容 - 北京市四部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，新政自12月24日起实施[1][2] 商业贷款利率调整 - 商业贷款利率定价机制不再区分首套住房和二套住房，首套、二套房贷利率将保持一致[1][4] - 新政前，北京首套房商贷利率为3.05%（LPR-45BP），五环内二套房利率为3.45%（LPR-5BP），五环外二套房利率为3.25%（LPR-25BP）[3][4] - 以200万元贷款、30年等额本息计算，新政后二套房总利息支出将节省近16万元，月供最高减少439元[4] - 多家大行表示已关注政策，但具体细则暂未落地，需等待后续官方公告[1][4][5] 公积金贷款政策调整 - 使用公积金贷款购买二套住房的最低首付款比例从不低于30%降至不低于25%[1][2] - 公积金贷款购买首套房的首付比例维持20%不变[3] 非京籍家庭购房条件放宽 - 非京籍家庭在五环内购房，所需社保或个税缴纳年限从连续满3年及以上调整为连续满2年及以上[5] - 非京籍家庭在五环外购房，所需社保或个税缴纳年限从连续满2年及以上调整为连续满1年及以上[5] - 此调整与上海现行标准看齐，显著降低了新市民置业门槛[5] 多子女家庭住房支持 - 对二孩及以上的多子女居民家庭，在执行现有住房限购政策基础上，可在五环内再多购买一套商品住房[5] - 此政策覆盖本市户籍和非本市户籍居民家庭[5] 土地与开发流程优化 - 调整招拍挂拿地的房地产开发项目立项方式，由市区分级核准调整为区级备案[6] - 此举旨在优化营商环境，提升房地产投资效率[6] 政策背景与市场影响 - 北京房地产市场近期承压，今年7至11月二手住房价格月平均下跌幅度为1.12%[7] - 2025年1-11月，北京新建商品住宅销售面积458.5万平方米，较上年同期下降12.4%[7] - 同期二手住宅成交15.7万套，同比增长1.9%，但11月新房成交面积处于2025年以来月度低位[7] - 新政精准匹配“非京籍新市民”与“多子女改善家庭”需求，预计将带动五环外非京籍二手房带看量增加，并提升置换需求[6] - 北京80%的新建商品住宅成交集中在五环外，政策落地后五环外刚需新房项目访客量与成交量有望提升[6] - 专家认为北京政策具有风向标意义，预计上海、深圳等城市会跟进调整限制性政策[8] 行业政策环境 - 2025年以来全国各地公积金政策出台频次超过270条，涉及提高贷款额度、降低首付比例等多方面[3] - 近期中央及监管部门多次强调要“深化住房公积金制度改革”，公积金政策有望成为未来支持住房需求的重要举措之一[3] - 《“十五五”规划建议》指出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，全国住房城乡建设工作会议也强调城市政府要用足用好房地产调控自主权[8]

行业投资评级 - 推荐（维持）[8] 报告核心观点 - 2025年12月1日至25日，样本城市二手房网签面积同比降幅较11月全月扩大，而新房网签面积同比降幅收窄[1][4] - 中央经济工作会议对房地产市场的定调从“更大力度推动房地产市场止跌回稳”变为“着力稳定房地产市场”，并提及“高质量推进城市更新”等新表述，后续可关注金融工具支持及公积金政策优化等可能性[6] - 判断净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点，并指出新房市场供需环境较二手房更早出现改善[6] - 相较于博弈基本面和政策，围绕合理估值区间做投资或更可取，当前板块调整后PB约1.2倍，而销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍，部分股票价格仍在相对低位[6] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的四条主线：业绩稳健且股息率高、短期内经营有积极变化、债务压力下降且估值低、业绩增长及分红稳定的物企[6] 新房网签情况 - 12月1日至25日，样本城市新房网签面积同比为-26%，较11月收窄9个百分点[4] - 分城市能级看，一线城市同比-38%（收窄3个百分点），二线城市同比-18%（收窄11个百分点），三线城市同比-29%（收窄11个百分点）[4] - 新房网签面积环比高于过去4年同期水平[10][13] 二手房网签情况 - 12月1日至25日，样本城市二手房网签面积同比为-30%，较11月扩大15个百分点[4] - 分城市能级看，一线城市同比-29%（扩大4个百分点），二线城市同比-40%（扩大21个百分点），三线城市同比-25%（扩大23个百分点）[4] - 二手房网签面积环比处于近5年同期较高水平[15][18] 滚动网签与拿地情况 - 新房和二手房日均网签面积低于去年同期水平[20] - 2025年1-11月，全国累计土地成交建筑面积同比降幅较1-10月扩大3个百分点至-14%，累计成交楼面均价同比增幅收窄6个百分点至+7%[22] - 2025年11月单月，全国土地成交建筑面积同比-32%，成交楼面均价同比-12%，土地出让金同比降幅扩大14.5个百分点至-39.5%[22][31] - 2025年11月，全国土地流拍率较上月下降15.7个百分点，溢价率较上月上升0.2个百分点至3.5%[24][28] 库存与前瞻指标 - 2025年11月，推盘未售口径库存去化周期较10月上升[33] - 2025年11月，12个样本城市二手带看人数环比增幅收窄1.4个百分点至+0.8%，同比降幅收窄3.4个百分点至-11.9%[5][43] - 2025年11月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比从10月的5.5%下降0.1个百分点至5.4%，同比降幅收窄7.0个百分点至-48.6%[5][48] - 2025年11月，居民新增存款趋势同比降幅收窄，居民新增中长期贷款趋势项同比降幅扩大[37][41] - 根据流动性前瞻指标判断，2025年12月宏观层面流动性环比紧缩力度收窄，同比宽松力度收窄[5][47] 行业规模与指数表现 - 行业股票家数258只，总市值2946.3十亿元，流通市值2798.1十亿元[8] - 行业指数近1个月绝对表现-2.5%，近6个月绝对表现14.8%，近12个月绝对表现9.1%[9]

政策导向与顶层设计 - 中央经济工作会议提出深化住房公积金制度改革，有序推动"好房子"建设 [1] - 今年以来各地密集出台政策，优化公积金使用条件，加大对居民租房、购房的支持力度 [1] - 多地开展探索，进一步拓宽公积金使用范围，覆盖更多民生领域 [1] 公积金支付物业费 - 河北石家庄：缴存职工每年可提取一次公积金支付自住住房物业费，每人每年提取金额不超过2000元，当年未提取金额可结转累计 [3] - 江苏徐州：12月1日起可提取公积金支付物业费，一年内可提取一次，提取金额不超过过去一年内已支付的物业费总额且不超过8000元，个人可提取1套住房物业费，夫妻双方可提取不超过2套住房物业费 [4][5] - 江苏苏州：缴存人及配偶可提取公积金支付本市自住住房物业管理费，一年可提取一次，合计提取额不超过实际支付的一年物业费用 [4] - 辽宁沈阳：缴存人及其配偶在拥有自住住房且当年未因其他住房消费提取过公积金的前提下，可申请提取公积金支付物业服务费，提取额度根据房屋面积设定，90平方米及以下的住房每年夫妻双方合计提取额度不超过2000元，90平方米以上的每年合计不超过3000元 [7][9] 公积金用于既有住宅加装电梯 - 天津：房屋产权人（公有住房承租人）及其配偶、子女及其配偶可申请提取公积金用于既有住宅加装电梯，房屋产权人（公有住房承租人）及其配偶可申请提取用于老旧电梯更新改造，提取总额不超过个人对该项目直接出资的金额，需在电梯竣工验收后两年内一次性申请提取 [7][9] - 广东广州：缴存人及其配偶可申请提取公积金用于支付其拥有所有权住宅的老旧电梯更新改造家庭分摊费用 [7] - 广东深圳：自12月15日起，新增既有住宅加装或更换老旧电梯提取业务，房屋产权人及其配偶、父母（含配偶父母）、子女可按相关规定提取公积金 [7] 公积金用于大病医疗支出 - 海南：自2025年12月1日起，缴存人、配偶或其未成年子女因患大病住院，经医保报销后，个人实际支付的医疗费用一个自然年度内累计超过1万元及以上的，家庭可申请按个人实际支付的医疗费用提取公积金，且不超过本人账户余额 [8][10] - 四川成都：将重大疾病提取公积金的病种范围由11项扩展至35项 [10] - 成都政策细则：缴存人本人或配偶、父母、子女患重大疾病的，可申请提取缴存人本人及配偶的公积金，自支付医疗费用之日起一年内申请，每年可提取两次，提取金额不超过申请时上月账户可用余额，且不超过个人所负担医疗费用 [13]