行业投资评级 - 房地产行业评级为标配（维持）[1] - 建筑材料行业评级为标配（维持）[1] 房地产行业核心观点 - 中央政治局会议提出高质量开展城市更新工作，财政部强调加大财政逆周期调节，预计专项债持续发行落地，加速城市更新及老旧小区改造，支持房地产新增需求 [3] - 房地产销售动能减弱，板块低位震荡，短期走势受政策影响较大，处于政策博弈期，可关注政策驱动的反弹机会 [3] - 中期需关注销售回暖及房企基本面改善，长期看行业周期筑底、竞争格局优化及盈利修复将推动估值回升 [3] - 建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头，如保利发展（600048）、华发股份（600325）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979） [3] 建筑材料行业核心观点 - 水泥及玻璃行业政策趋严，生态环境部发布污染防治技术指南，覆盖95%以上相关企业，市场监管总局要求水泥企业2025年底前完成产能整改 [4] - 行业面临需求疲软、产能过剩和库存压力，政策落地将提升环保标准、控制产能，防止恶性竞争，利好企业经营及利润回升 [4] - 下半年基建发力提振需求，专项债发行改善工地资金，支撑水泥需求，看好水泥企业盈利修复，建议关注海螺水泥（600585）、塔牌集团（002233）、华新水泥（600801） [4] - 消费建材需求平稳，6月建筑及装潢材料零售额158亿元（同比+1.0%），1-6月累计824亿元（同比+2.6%），城市更新及老旧小区改造加速推进刺激需求 [5][7] - 消费建材企业提价及“反内卷”行动加速行业出清，2025年销售及利润率有望改善，建议关注北新建材（002791）、兔宝宝（002043）、三棵树（603737） [7] 房地产板块行情回顾 - 截至2025年7月31日，申万房地产板块近两周上涨0.66%，跑赢沪深300指数0.24个百分点，年初至今累计下跌2.94% [15] - 二级板块中，房地产开发上涨0.59%，房地产服务上涨2.04% [15] - 个股方面，大连友谊（51.96%）、莱茵体育（43.16%）、珠江股份（30.29%）近两周涨幅居前 [23] 建筑材料板块行情回顾 - 申万建筑材料板块近两周上涨6.23%，跑赢沪深300指数5.81个百分点，年初至今累计上涨11.96% [29] - 二级板块中，水泥上涨12.52%，玻璃玻纤上涨1.9%，装修建材上涨3.45% [31] - 个股方面，西藏天路（99.9%）、韩建河山（70.73%）、濮耐股份（25.22%）近两周涨幅居前 [34] 建材行业重要数据 - 全国水泥市场均价320元/吨（周环比-4元/吨），需求疲软，价格弱势运行 [36] - 平板玻璃均价1244元/吨（周环比+26元/吨），库存下降但需求走弱 [42] - 光伏玻璃价格持平于10.5元/平方米，部分企业计划提价0.5-1.0元/平方米 [46]

行业投资评级 - 房地产行业评级为标配（维持）[1] - 建筑材料行业评级为标配（维持）[1] 房地产行业核心观点 - 中央政治局会议提出高质量开展城市更新工作，财政部强调加大财政逆周期调节，预计专项债持续发行落地，支持房地产新增需求[3] - 房地产销售动能减弱，板块低位震荡，短期走势受政策影响较大，建议关注政策博弈带来的反弹机会[3] - 中期需关注销售回暖及房企基本面改善，长期看行业周期筑底向上，竞争格局优化将推动估值回升[3] - 推荐关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头，如保利发展（600048）、华发股份（600325）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）[3] 建筑材料行业核心观点 - 生态环境部发布玻璃及矿物棉工业污染防治技术指南，覆盖95%以上相关企业，水泥行业需在2025年底前完成产能整改[4] - 水泥及玻璃行业面临需求疲软、产能过剩问题，政策落地将提升环保标准，控制产能，改善企业经营及利润[4] - 下半年基建发力预计提振水泥需求，专项债发行改善工地资金状况，看好水泥企业盈利修复[4] - 推荐关注基本面稳健、股息率理想的水泥企业，如海螺水泥（600585）、塔牌集团（002233）、华新水泥（600801）[4] - 消费建材需求平稳，6月建筑及装潢材料零售额同比增长1.0%，1-6月累计增长2.6%[5][7] - 城市更新及老旧小区改造加速推进，叠加二手房成交提升及消费补贴投放，刺激消费建材需求[7] - 消费建材企业通过渠道优化、降本增效等策略改善销售及利润率，推荐关注北新建材（002791）、兔宝宝（002043）、三棵树（603737）[7] 行业数据与表现 - 申万房地产板块近两周上涨0.66%，跑赢沪深300指数0.24个百分点，年初至今累计下跌2.94%[15] - 申万建筑材料板块近两周上涨6.23%，跑赢沪深300指数5.81个百分点，年初至今累计上涨11.96%[29] - 水泥市场均价为320元/吨，较上周下滑4元/吨，需求疲软导致价格弱势运行[36] - 平板玻璃均价为1244元/吨，环比上涨26元/吨，但下游拿货情绪减退[42] - 光伏玻璃价格持平，2.0mm厚度均价为10.5元/平方米，部分企业计划提价0.5-1.0元/平方米[46]

这份精雕细琢，首先体现在对安全隐患的"零容忍"上。针对家长们最揪心的鹅石滑倒问题，项目团队反 复比选方案，最终决定将这片区域彻底"换装"，舍弃光滑的鹅石，精心铺设了带有细微槽面的防滑石材 路面。 在施工过程中，原本四四方方、棱角分明的老旧花坛边角，在安全员眼中成了潜在的安全隐患。"小朋 友跑跑跳跳，直角最容易磕碰。"安全员桑超克拿着图纸比划着。项目团队立即决定将四个角"削"去， 计划把花坛改成更为圆润、安全的八角形。然而，就在花坛边角改造时遇到了难题，作业空间有限，大 型机械完全无法施展。"那就用手工改！"施工员柴鹏带领工人们蹲在花坛边，一锤一凿，小心翼翼地手 工打磨掉坚硬的棱角。"微"幸福就这样被一点一滴地"打磨"进了这片小小空间。 当磕碰的风险被细心化解，项目团队的目光又投向了如何让这片空间更具温度与便利。"改造，不仅要 好看安全，更要实用贴心。"项目团队始终惦记着幼儿园门前高峰时段家长聚集、车辆交织的混乱场 景。为此，项目部特意采购了10个敦实厚重的花岗岩石墩。"这些石墩子看着不起眼，作用可大着 呢！"柴鹏介绍道。它们被巧妙地安置在幼儿园入口两侧和花园边缘，既能有效引导人流、防止车辆误 入，又为等待的家 ...

保障性住房政策 - 成都首个配售型保障性住房项目锦官天府花园即将上市 配售均价为15060元/平方米 [1] - 申请资格需具有"5+2"城区户籍或成都市A—F类人才资格 且无自有产权住房及政策性住房记录 [2] - "5+2"城区范围包括四川天府新区 成都高新区 锦江区 青羊区 金牛区 武侯区 成华区 [2] 申请与选房流程 - 申请方式包括线上登录"成都市住房保障服务平台"或"天府市民云"App 以及线下前往街道办事处 [1][3] - 选房顺序以积分结果确定 积分因素包括户籍 社保年限 人才类别等 [3] - 户籍和社保不在所购项目区域的 不计算积分 [3] 住房管理与改造 - 配售型保障性住房实行封闭管理 不得上市交易 退出时需内部流转或由运营机构回购 [3] - 2025年成都市计划改造395个老旧小区 目前已开工280余个 完成后将惠及居民4 3万户 [3] - 长信公寓改造项目以打造潮流艺术街区为目标 综合开展4类改造工作 [4] - 芳华街 芳华横街同步改造 引进咖啡馆 饰品店等年轻化业态 [5]

老旧小区改造项目进展 - 文晖里小区改造工程已正式开工 涉及2幢上世纪90年代建造的老旧居民楼 90多户居民将受益 [2] - 改造内容包括楼体外墙粉刷 屋顶防水与隔热 更换保笼雨棚等四小件 提升整体绿化 改造非机动车充电点位和垃圾分类站等基础设施 [2] - 目前已完成两栋楼体表面底层涂料铺盖 杂乱电线清理 整体保笼拆除 21幢坡屋面已完成整体修缮 22幢坡屋面正在施工 预计八月底完成整体改造 [3] 改造规模与工作机制 - 文晖街道今年共有4个老旧小区进行提升改造 改造总面积23.51万平方米 惠及居民2691户 [3] - 街道成立工作专班 通过定期工作会议和实际走访调研机制 对老旧小区施工进行全面监督 [3] 居民参与情况 - 改造前期通过问卷调查 电话沟通等形式征集每户居民意见和需求 [2] - 小区热心居民主动加入收集意见 调动居民积极性的队伍 [2]

宁津电梯产业发展现状 - 宁津县电梯产业已形成涵盖既有住宅加装电梯、中高端家用电梯定制、产业基础配套的三大特色板块，产销量稳居全国前列 [1] - 2024年宁津电梯全产业实现产值65亿元，规上企业利润增长6.75% [2] - 宁津电梯产品覆盖全国并远销50多个国家和地区，2023年"宁津电梯"区域品牌落地 [2] 博尔特电梯公司业务模式 - 采用"钢构+电梯"一体模块化速装模式，在工厂完成预组装后现场快速安装，将现场施工时间压缩到5天 [1] - 作为国内较早涉足旧楼加装电梯领域的企业，董事长王勇拥有20余年行业经验 [1] - 生产车间采用流水线作业，切割、冲压、焊接、喷涂等工序紧密衔接 [1] 产业链配套发展 - 宁津三立电梯部件有限公司专注于配件生产，从基础生产转向核心部件研发，占国内市场较大份额 [2] - 企业创新研发新型钢带绳头等产品，为整梯制造企业提供补偿链生产线 [2] - 形成"龙头牵引、协同适配、链条突破"的产业集群 [2] 政府支持政策 - 政府为每部加装电梯补贴10万元 [2] - 创新推出"电梯安全综合保险"，利用住宅专项维修基金的增值收益投保 [2] - 政府组织参展、搭建平台，让符合标准的企业共享区域品牌红利 [2] 行业发展机遇 - 把握国家推进城市更新、老旧小区改造、电梯后市场等政策机遇 [2] - 计划全力建设电梯产业示范基地 [2] - 从"小而散"起步，逐步发展壮大 [1]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业 - **公司**：未提及 纪要提到的核心观点和论据 1. **城市更新方向与政策转变** - **核心观点**：从大拆大建转向存量提升，坚持保护优先原则 [1][2] - **论据**：中共中央办公厅、国务院办公厅文件及《求是》杂志文章明确方向；房屋供应过剩致市场压力大、价格下跌，政府停止专项借款 [2] 2. **城市更新面临挑战** - **核心观点**：面临新房供应、传统模式、隐性债务、项目竞争等挑战 [1][3][4] - **论据**：新房项目供应大、价格跌，卖地卖房模式致政府债务扩张，禁止新增隐性债务，好房子项目同质化竞争大、去化率低 [3][4] 3. **房地产定位变化** - **核心观点**：从经济发动机转向稳定器，行业向服务业转变 [1][5] - **论据**：政策调控为稳定市场，新房需求萎缩，二手房带动下游消费，提供服务提升价值 [5] 4. **未来城市更新实施方式** - **核心观点**：多方面综合实施，关注三类设施，提升公共服务和空间价值 [1][6][7] - **论据**：包括既有建筑改造等措施，关注民生、发展、安全类设施，注入新业态、叠加资源资产要素 [6][7] 5. **城市更新对房地产市场影响** - **核心观点**：有积极影响，稳定房价、提供发展空间、增加供应 [1][8] - **论据**：吸引人口增加购房需求，提高土地利用效率，盘活土地和奖励容积率 [8] 6. **城市更新新变化与资金来源** - **核心观点**：加强规划、金融和财政扶持，资金来源多样 [3][9][10] - **论据**：规划强调土地复合利用，金融引入贷款，财政支持并加快 REITs 发行；资金来自中央预算内资金、政策性贷款、REITs 等 [9][10] 7. **老旧小区改造情况** - **核心观点**：面临进度、改造类型、工作量挑战，资金依赖财政 [11][12] - **论据**：竣工交付进度不理想，多基础类改造，未来工作量增加；资金主要来自中央、省级、市级补助，依赖财政 [11][12] 8. **城中村改造现状与趋势** - **核心观点**：推进 100 个项目，完成后或不再大规模推进 [14] - **论据**：项目集中在部分地区，扩大供应投资主体或不愿参与 [14] 9. **广州城市更新措施** - **核心观点**：收购存量房作安置房，花完借款稳定市场但模式不可持续 [15][16] - **论据**：以一定比例补偿，6 月成交创新高，收购房屋用资多，预计花完剩余借款 [15][16] 10. **河南省老旧小区改造表现** - **核心观点**：2024 年有成果，2025 年压力大 [17] - **论据**：2024 年核发房票销售住房，2025 年专项借款或停，资金有限 [17] 11. **城市更新基金影响** - **核心观点**：缓解房地产市场下滑问题 [18] - **论据**：全国 28 个城市设立基金，缓解季节性等因素导致的下滑 [18] 12. **自拆自建模式** - **核心观点**：未来可能成方向但面临挑战 [19][20] - **论据**：可降低成本等，但需完善政策法规；老旧小区改造中面临财政、空间、回报等问题 [19][20] 13. **政府政策措施与市场稳定** - **核心观点**：采取多项措施稳定房地产市场 [21][22] - **论据**：扩大专项债券规模、加大中央财政支持，深圳等地采取多种方式推进改造 [21][22] 14. **深圳城中村改造进展与举措** - **核心观点**：进展慢在调整，未来借鉴经验推进 [23] - **论据**：降低保障房比例等调整，借鉴广州经验，引入国企央企接盘 [23] 其他重要但是可能被忽略的内容 1. **中央预算内资金对东中西部三类城市补助**：定额补助东中西部三类城市每年分别 8 亿、10 亿、12 亿，用于地下管网等急需项目 [9] 2. **老旧小区改造资金层级占比**：中央预算内补助约占 1/3、省级与地方专项债约占 1/3、市级与省级补助约占 20%-25%，剩余由社会资本或居民出资 [12] 3. **广州收购存量房情况**：6 月份成交 80 万平米，创今年新高，共收购约 6,000 套，用资 150 - 200 亿 [16] 4. **河南省 2024 年房票与住房销售**：2024 年核发 2.37 万张房票，通过 150 亿元销售 130 万平米商品住房（约 1.3 万套） [17] 5. **全国城市更新基金规模**：全国 28 个城市设立总规模 4,550 亿的城市更新基金，上海占 800 亿 [18]

纪要涉及的行业或者公司 房地产行业 纪要提到的核心观点和论据 市场现状 - 2025年上半年房地产市场整体表现不佳，变革力度不及预期，全国普遍存在超用地指标问题，土地出让困难，市场低迷，北京、上海略有扩张，深圳同比下降64%[1][12] - 专项债挪用现象依然严重，40%-50%资金被挪用，基建项目落地率偏低[1][3] - 城市更新项目进展不平衡，上海资金充裕推进较快，但全国范围内落地普遍不佳，低效用地更新和全域综合土地整治受限于地方政府启动资金不足，棚改项目效果不如预期[1][6][7][8] - 城市微更新和平急两用工程虽有国家资助和政策性贷款支持，但实际用途有限，建设银行6,000亿贷款中仅300 - 400亿用于此，基础设施补强效果待观察[1][9] 未来趋势 - 未来市场规模预计每年8,000亿至1万亿，中央财政支持有限，国央企不愿承担地方政府风险，市场趋于稳定，预计2025 - 2026年市场将形成相对稳定值[1][12][15] - 投资者应关注政策预期，而非单纯依赖市场数据，预计每年的9月、10月可能会出现小幅波动[15] 区域差异 - 上海在城市更新方面走在前列，能够快速推进项目的核心原因是整理出了用地指标，并且能够以高价出售给市场，其他城市未必具备同样的动力和条件[10] 项目区别 - 城市更新与老旧小区改造主要区别在于规模和资金来源，老旧小区改造更多依赖政府专项资金，城市更新涉及更大范围，需要通过土地出让和销售来获取资金，但目前土地出让困难，地方政府对启动新的城市更新项目持谨慎态度[11] 政策影响 - 2025年中央城工作会议预计将延续强调已有重点工程的趋势，很难再推出全新的措施，更多是强化既定目标，难以落实更多具体行动[25][26] - 当前城市建设进入小修小补阶段，政策对市场带来新的变化较为困难，即使提出大规模投资口号，实际落地效果可能有限[27] 融资模式 - 城市更新融资新模式面临地方政府资本金短缺和项目回本能力挑战，Reits等市场化运营方式受产权、证监会敏感性及土地年限等因素制约，试点探索困难重重，回本周期至少5年以上[4][32][33][34] 对租赁市场影响 - 改造和保障房入市对租赁市场产生冲击，以广州为例影响明显，保障房以市价七折出租，压制租金，降低投资意愿，如北京2025年约6,000套、上海2,000 - 3,000套、深圳和广州各三四千套保障房入市[19][20] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 老旧小区改造以基础设施强化和微更新为主，而非完全拆迁，政府积极性取决于土地出让收入，核心区域项目推进较快[4][16] - 城市更新对普通居民二手住宅市场，可能提升D类建筑居住条件，部分地方保障房出租对租赁市场有一定影响但对价格影响不大，多数情况下需居民自行申请并部分自筹资金改造[18] - 大修基金与房屋养老金没有直接关系，大修基金由业委会申请使用，手续繁琐且周期长，政府希望配合其推动自主更新[22] - 原拆原建模式将越来越少见，更多是在现有建筑主体上进行改造升级，只有结构严重问题才考虑全拆除[23] - 地方财政面临隐性债务风险，土地出让收入无保障，专项债券常被挪用发工资，中央财政今年扩表可能性低[28] - 今年新增约1万亿地方专项债，总量达2万亿左右，但只有部分能用于城市基础设施建设，每年落实3,000亿到5,000亿已不错[29] - 上海2025年上半年已完成所有货币化安置，北京相对较慢，各地进展取决于地方政府财力及其土地变现能力[31] - 老旧小区电梯安装问题进展不理想，以上海为例，因未充分考虑楼间距、消防安全及业主沟通等因素，实际落地情况远低于预期[35]

纪要涉及的行业 城市更新及房地产行业 纪要提到的核心观点和论据 - **政策导向与发展目标**：城市更新已成为国家战略重点，目标是到2030年形成完善体制机制，实现从增量建设转向存量利用，告别大拆大建，提升现有建筑和社区功能[1][2][5] - **论据**：中办、国办发布意见，二十大报告和2020届三中全会提及，房地产市场供求关系变化及高容积率项目市场欢迎度降低[2][5] - **房地产市场现状与转型**：2022年至今房地产市场持续萎缩，行业正从重销售、高负债开发模式转向重经营、低杠杆、精细化资产管理，城市更新成新发展重点[8][9] - **论据**：市场上下游下滑，城市更新可带动相关产业发展、活跃二手房交易、稳定市场[8][9][10] - **城市更新内容与项目**：涵盖既有建筑改造、危旧房和老旧小区改造等八个方面，住建部抓民生、发展、安全三类项目[6][7] - **论据**：政策文件规定及实际工作安排[6][7] - **资金来源与支持**：资金由政府引导市场运作，全社会参与，包括中央预算内投资、超长期特别国债、地方财政专项债等[14] - **论据**：国家资金安排、各地城市更新基金设立及REITs加快发行[14][15] - **老旧小区改造情况**：2000年之前建成的老旧小区要在2025年底前全部开工，但竣工验收进度慢，提升类改造滞后，资金主要来自中央补助和地方专项债[1][16][19] - **论据**：实际进展数据及资金构成比例[16][19] - **城中村改造挑战与举措**：面临资金平衡难题、拆除可能致供应过剩和房价下跌，推进速度慢，广州等地有新举措[3][20] - **论据**：各地改造情况及广州专项借款、房票兑换等措施[3][20][21] - **未来房地产政策方向**：收储主体和范围可能扩大，保障房可能转向存量收购，土地收储难明显放量[30] - **论据**：国家政策调整及地方实际情况[30][31] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **城市更新规划措施**：做好资产配置方案，叠加资源和资产，加强配套设施，植入多种资产，进行土地复合利用创新[13] - **广州城中村改造新举措**：专项借款用于回迁安置房，采用房票兑换，加大收购存量商品房，总投入150 - 200亿元，参与主体包括本地城投、国企及央企，回迁安置房与商品房面积兑换比例0.7 - 0.9平米对1平米[21][22] - **深圳城市更新措施**：降低保障房配建比例，依法征收净地出让，全面启动存量项目[23] - **中央城市工作会议作用**：推动城市发展模式转变，解决制约机制，推动部门协作和规划体系调整，进行金融、土地、财政等方面大调整[25] - **存量资产盘活利好因素**：收储主体和范围扩大，规划调整带来部分资产包盘活希望，财政资金支持民生和安全项目，政府政策激发市场活力[26] - **广州专项借款收购存量房情况**：用于首套回迁房安置，金额150 - 200亿元，收购价格平价，房源多为国企城投旗下项目，部分民企参与，政府提供隐性担保[27] - **房地产市场政策放松情况**：市场下行超预期，政策储备和地方执行力度将加强，深圳全面放松限购可能性小，增值税调整权在国家层面[29] - **今年城市改造目标实现情况**：达到预期目标难度大，但今明两年建设100万套安置房可实现，包括存量收购和回迁房建设[33]

老旧小区改造 - 四川达州店子梁社区完成危旧房改造 147户居民通过原址重建获得214套新房 原"城中村"3.7万平方米区域改建为两栋住宅楼和一栋商业综合体[1][3][4] - 改造采用"以旧换新"模式 居民仅需支付建安直接费的30%即可获得与原产权面积相同的新房 超出面积部分按补贴政策计算[4] - 达州市中心城区现存危旧房1.04万套 已启动28个改造项目 预计惠及2.6万户居民[4] 地下车位产权确权 - 湖北黄石出台《城市地下空间开发利用管理办法》 明确地下车位历史遗留问题处理流程 为3812个车位办理产权确权[9] - 政策实施后已为819户业主颁发地下车位不动产权证 证书载明车位位置、面积等关键信息[7][9] 便民生活圈建设 - 新疆乌鲁木齐北山社区建成"一刻钟便民生活圈" 覆盖1万居民 老年人占比超20% 提供14大类86项服务[10][12][16] - 社区引进180家业态门店 包含便利店、餐饮、养老托育等基础保障类服务 并持续扩展医疗保健、家政等模块[14][16] - 通过商业配套完善解决原老旧厂区生活不便问题 实现居民步行15分钟内满足购物、就医等日常需求[12][14]