政策调整内容 - 北京市住建委和住房公积金管理中心联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》[1] - 政策于2025年8月9日正式实施 较2024年小步试探呈现明显加速态势[1] 政策影响范围 - 调整涉及北京市房地产相关政策 涵盖购房资格和公积金使用等领域[1] - 政策被描述为"直接踩下油门" 暗示调控力度显著加强[1] 市场背景 - 北京楼市此前已经历一年多沉寂期 市场活跃度处于低位[1] - 此次政策大动作旨在重新激活房地产市场[1]

（来源：中国消费者报） ■本报记者 孙蔚 8月8日，北京市住房和城乡建设委员会与北京住房公积金管理中心联合发布了《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通 知》），对楼市限购政策做出重大调整。此举不仅打破了北京作为一线城市中"限购最严"的固有印象，更以差异化调整思路引发市场各方的强烈关注与 热议。 政策精准调整 五环外可按需购房 此次新政最受市场关注的，莫过于对住房限购政策的优化。根据《通知》，符合购房条件的居民家庭在北京五环外购买商品住房（含新房与二手房） 时，套数限制全面取消。这意味着，京籍家庭或在京连续缴纳2年以上社保、个税的非京籍家庭，只要资格达标，在五环外均可按需购房。 来源：滚动播报 8月9日至10日，作为新政落地后的首个周末，北京楼市已经感受到了阵阵暖意。在昌平北七家、大兴黄村等五环外区域，多个售楼处到访量较此前翻 倍。"8月9日当天，已有20多套达成定金缴纳事宜，不少客户在政策一经出台后便即刻完成了房屋预订。"北五环外某项目置业顾问小李难掩兴奋地对记 者说，该项目主打改善型需求，新政实施后日均到访客户超过80组，是之前的3倍。位于房山长阳的多个项目同样人气高涨，有项目销售负责 ...

8月8日晚，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关 政策的通知》（以下简称"通知"），从住房限购政策、公积金政策两方面对楼市政策进行优化，自8月9日起实行。这 是时隔十个月后，北京再度对楼市政策进行大幅度调整。 北京链家研究院院长高原认为，在去年9月的政策支持下，北京市住宅市场进入连续三个季度的平稳期。此次政策一 方面体现出了"稳扎稳打"思路，与当前平稳的市场状态匹配，属于在关键节点上"加力"和"助推"的切口型政策，另一 方面也保持了未来应实际市场形势变化进行进一步调节的灵活性。 放开五环外套数限购，利好改善型需求 本次新政并非彻底解除五环外限购，而是仅放开了五环外限购套数——从"京籍家庭限购2套，连续缴纳社会保险或个 人所得税满3年的非京籍家庭限购1套"改为不限套数——但非京籍家庭的连续社保、纳税等年限要求并没有变化。 在多位业内人士看来，新政符合北京楼市政策一贯的渐进式调整特征。 58安居客研究院院长张波分析，7月北京的土地市场相对上海、深圳、杭州等城市更加平静，给政策实施留出了空 间；与此同时，北京7月二手房挂牌量环比上涨 4.6%，但经纪人信心指数 ...

市场成交表现 - 新政后首个周末北京新房及二手房网签数据表现平稳 新建商品住宅分别成交83套和92套 二手住宅分别成交178套和116套 [1] - 部分区域新房成交量近两年来首次超越二手房 主要因新房利好政策集中及价格下降推动意向买家入市 [2] - 北五环外热点项目看房量显著提升 龙湖观萃项目周末日均看房量超110组环比增35% 成交8套环比增100% [3] 政策调整内容 - 北京优化住房限购政策 允许符合条件的家庭在五环外购房不受套数限制 五环内政策保持不变 [3] - 公积金贷款支持力度加大 首套认定标准改为"认房不认贷" 二套贷款额度从60万元提高至100万元 首付统一降至30% [4] - 公积金贷款额度累积加快 从每年存缴累积10万元提升至15万元 并允许提取公积金作为首付 [4] 政策影响机制 - 公积金新政对新房买家更有利 最高贷款额度达160万元 而二手房根据评估确定通常远低于此上限 [2] - 首套房认定标准放宽 无房且全国仅使用过一次已结清公积金贷款的家庭可享受首套政策 激发异地置换和本地改善需求 [2] - 五环外占北京新房成交超80% 取消限购套数有望带动需求释放 [4] 市场预期与展望 - 当前政策被视为阶段性措施 市场预期后续可能进一步优化五环外资格认定和核心区政策 [5] - 存在LPR下调及商业贷款首付比例降低的可能性 尤其针对多子女家庭和绿色建筑领域 [5] - 惠誉评级将2025年全国新房销售降幅预测从15%收窄至7% 但预计下半年市场表现将趋弱 [5]

北京五环外限购政策调整 - 北京取消五环外商品住房限购套数 京籍家庭及连续缴纳社保或个税满2年及以上非京籍家庭可无限套数购买 成年单身人士限购政策按家庭执行 [2] - 政策加大公积金支持力度 旨在引导人口和产业向五环外迁移 缓解中心城区压力 优化城市空间布局 [2][8] 政策后市场反应 - 新政后首个周末（8月9日至10日）看房人数增加 热门新房项目中海·未来之境单日销售20余套 二手房带看量提升 [2][3][5] - 新房及二手房网签数据暂未明显变化 新建商品住宅8月9日成交83套、8月10日成交92套 二手住宅8月9日成交178套、8月10日116套 网签存在滞后性 [5] - 部分非核心区位及配套欠佳楼盘表现平平 如距离地铁站较远的越秀·星耀未来项目去化难度较高 [10] 政策背景与市场现状 - 新政前北京楼市观望情绪提升 7月二手房挂牌量环比上涨4.6% 经纪人信心指数下降3.84% [6] - 2024年"930新政"后市场曾升温 但2024年3月"小阳春"后逐渐回落 政策出台具及时性和必要性 [6] - 五环外是北京楼市成交主力区 2024年前7月新建商品住宅成交套数占比超80% 二手住宅占比超50% [9] 政策影响与行业趋势 - 政策短期内对价格带动作用有限 但促进成交 部分热门楼盘收回优惠以加速资金回笼 [8] - 政策通过区域差异化与公积金优化组合 精准释放改善需求 避免区域过热 加速外围区域市场去化 [10] - 一线城市政策面总体保守 北京新政预示未来放松节奏可能加快 但需关注二手房挂牌量消化问题以促进供求再均衡 [10]

公司股价表现 - 北京北辰实业股份(00588)早盘显著冲高，一度涨超20%，现涨幅回落至16.09%，报1.01港元 [1] - 成交额达6989.64万港元 [1] 政策变动影响 - 北京市住建委和公积金管理中心联合发布通知，自2025年8月9日起施行五环外购房套数限制取消政策 [1] - 政策从四个方面调整住房公积金政策 [1] 公司业务概况 - 主营业务包括房地产开发、会展（含酒店）及商业物业 [1] - 房地产开发业务持续推进区域深耕和新城市拓展 [1]

政策核心内容 - 北京市自2025年8月9日起施行五环外商品住房不限购政策 符合条件家庭可购买不限套数新建及二手住房 [1] - 二套房公积金贷款最高额度从60万元提升至100万元 首付比例统一为30% [1][4] 市场即时反应 - 新政后首个周末五环外项目看房量显著增长 通州区某项目单日接待70多组客户 昌平区项目单日到访量达300组 [1][2] - 多个项目出现深夜成交现象 通州区项目销售顾问证实周六晚12点仍有客户订房 [1] - 亦庄开发区项目二期加推两栋楼 户型98-177平方米 均价6.1万-6.2万元/平方米 [2] 项目销售动态 - 通州区项目西区7月20日开盘540套 已售400余套 均价6万-6.3万元/平方米 得房率92%-93% [2] - 通州区项目东区启动认筹首日认筹超50套 并根据付款方式提供折扣 [2] - 昌平区项目推出复访客户抽奖活动 客户量多至需要排号等待接待 [2] 成交量变化分析 - 机构数据显示项目到访量增长40%-200% 但实际认购增量约为20%-30% 主要来自原有观望客户 [3] - 2024年5月政策调整后五环外二手房成交量同比增长33% 预计此次80%新房项目将直接受益 [4] - 改善型项目成为主要受益对象 得房率提升至92%-93% 针对改善客户需求 [2][4] 行业影响预期 - 分析师预计五环外新房市场将迎销售高峰 促进开发商加快项目建设和推盘节奏 [3] - 政策将推动二手房市场流通 更多房源进入市场 交易活跃度有望提升 [3] - 限购调整缓解高库存板块去化压力 支持职住平衡并释放改善型需求 [4]

政策调整内容 - 取消北京市五环外购房套数限制 居民家庭在五环内最多可购买两套房 五环外不再有套数上限[3] - 放宽公积金贷款首套房认定标准 名下无房者即使曾使用并结清公积金贷款 再次申请仍按首套房认定[7] - 组合贷款购房首付比例降低10%或15%[7] - 公积金贷款额度提升 最高可达120万元 购买新房可再上浮40万元至160万元[10] 政策调整背景 - 北京第三次放宽住房限购政策 体现城市总体规划精神 符合房地产市场供需现状[1][3] - 配合北京空间格局调整 推动常住人口从中心城区向五环外疏解[5] - 今年2月出台"好房子"新政 重点提升五环外新建商品房品质[5] 市场反应 - 开发商制作新政宣传海报 重点介绍政策给购房人带来的利好[10] - 购房人信心得到提振 多项民生政策有效减轻购房负担[12] - 上半年北京新房网签成交量同比增长24.4% 二手房增长18.4%[8] 土地市场情况 - 今年多宗热门商品住宅用地位于五环外 包括创造北京土拍史上成交单价记录的海淀树村地块及城市副中心运河商务区地块[5]

政策调整核心内容 - 北京市住建委与公积金管理中心联合发布房地产政策优化通知 聚焦公积金贷款额度及首付比例放宽与五环外限购政策松动两大方向 [1] - 五环外限购政策调整具有战略意义 其信号价值与市场影响力远超常规信贷政策调整 [1] 限购政策具体条款 - 北京户籍家庭或个人在五环外购房彻底解除套数限制 实现"无限购"状态 [2] - 非京籍家庭或个人只需连续缴纳社保或个税满两年 即可在五环外享受与户籍人口同等购房资格且不受套数限制 [2] 政策调整市场背景 - 2025年1-7月北京新房销售套数中五环外占比超80% 二手房成交套数中占比超50% 五环外已成市场绝对主力 [4] - 7月以来新房和二手房市场显现转弱迹象 成交增速放缓明显 政策具有预防性特征以对冲市场下行压力 [4] - 2024年4月五环外限购阶段性放松后 当月二手房成交量同比上涨33% 2025年1-7月二手房累计成交突破10万套同比增长12% [4] 政策作用机制分析 - 解除套数限制属于存量需求释放 受益群体本就具备购房资格仅受限于购买数量 [6] - 政策短期内或引发集中网签 五环外均价较低新房项目将受益 叠加公积金与商业贷款首付比例及利率处于历史低位 [6] - 相较于2024年政策带来的增量效应 此次存量调整市场冲击力相对温和 关键看能否激活换房链条带动整体流动性 [8] 行业趋势与影响 - 超一线城市限购体系出现结构性裂变 北京率先调整后上海或将很快跟进外环外限购政策形成联动效应 [8] - 房地产市场分化趋势加剧 城市间分化体现在不同能级城市市场韧性差异 城市内部分化体现在核心与非核心区域差异 [10] - 房产价值核心要素回归"地段 配套 品质"三大维度 占据稀缺资源的"三好"住房将持续受市场追捧 [10] - 政策工具从"全面管控"转向"精准调控" 市场主体从"全民炒房"回归"居住本质" 行业步入更理性健康发展新阶段 [10]

住房限购政策调整 - 北京市五环外商品住房取消购买套数限制 符合购买条件的京籍家庭及连续缴纳社保或个人所得税满2年及以上的非京籍家庭可无限量购买五环外新建或二手住房 [1][4] - 五环内住房限购政策维持不变 京籍家庭限购2套 非京籍家庭需连续缴纳社保或个人所得税满3年及以上限购1套 [1] - 成年单身人士购房限购标准与居民家庭保持一致 不再单独区分婚姻状况 [1][5] 公积金政策优化 - 首套房认定标准调整为"认房不认贷" 无房但全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的家庭可认定为首套房 以400万元房屋总价为例 首付款最高减少60万元 月供最高减少253元 [2][6][8] - 二套房公积金贷款最高额度由60万元提升至100万元 最低首付款比例统一降至30%（原五环内35% 五环外30%） 符合绿色建筑或多子女家庭条件者可额外上浮40万元额度 最高可贷140万元 [2][6][8] - 公积金缴存年限与可贷额度挂钩标准提升 由每缴存1年可贷10万元增至15万元 申请120万元贷款所需缴存年限从11年1个月缩短至7年1个月 符合特定条件者首套房最高可贷160万元 [3][6][8] - 允许提取公积金支付购房首付款并同步申请公积金贷款 支持新建住房购房者通过网签合同编号办理 [3][9] 政策影响分析 - 新政显著降低购房成本 例如购置360万元五环外住房的家庭 公积金贷款额度提升可使月供减少93元 全周期利息节省2.77万元 [8][9] - 置换购房群体受益明显 近三成"一买一卖"置换者可由二套认定转为首套 公积金贷款额度从60万元大幅提升至120万元 [9] - 政策精准支持五环外市场去化 利于养老度假房产购置及资产配置 同时通过区域差异化策略避免核心区过热 [13] 市场背景与政策定位 - 2024年上半年北京二手房网签88575套 新房销售18220套 同比分别增长18.4%和24.4% 市场止跌回稳 [10] - 政策延续"稳扎稳打"思路 与当前平稳市场状态匹配 保留未来根据市场变化灵活调整的空间 [10] - 北京政策服务于人口疏解和京津冀协同发展战略 与上海外环外定点放松模式形成差异 [14]