保定楼市现状 - 保定楼市呈现两极分化现象，高端楼盘热销与期房项目延期交付并存，存在大量积年未解决的烂尾楼问题[3] - 烂尾楼项目普遍面临开发商资金链断裂、权属纠纷和法律争议等复杂问题，导致接盘难度极大[3] - 部分项目虽被纳入"保交楼"名单，但银行放贷谨慎，缺乏足值抵押资产的项目难以获得资金支持[3] 开发商困境 - 项目一旦延期往往意味着开发商已深陷经营困境，多数选择"躺平"，仅有少数项目缓慢推进[3] - 开发商接盘意愿低，除非项目剩余价值可观，否则不愿接手存在复杂问题的烂尾项目[3] 业主自救难题 - 业主自救需要具备强号召力的核心人物、政府部门支持及原开发商配合，协调难度极大[4] - 长期等待导致业主承受巨大心理压力，从婚房到子女教育等购房需求均无法实现[6] - 时间拖延增加解决难度，沉没成本随等待时间延长而不断提高[6] 行业参与方态度 - 楼市链条上的开发商、金融机构和监管方更关注新热点，缺乏解决历史遗留问题的意愿[6] - 保定城市发展进程中，烂尾楼问题被边缘化，未能得到系统性解决[6] 行业影响 - 烂尾楼问题长期未解影响行业信誉，契约精神受损导致购房者信心下降[9] - 城市发展不应忽视历史遗留问题，解决烂尾楼是行业健康发展的必要条件[7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 玻璃中期震荡市，短期现货偏弱，全国各地区玻璃价格普遍下跌，中期受6月地产偿债高峰和湖北仓单定价压制，长期09合约旺季预期但盘面亏损幅度大，波动率或较大；多头交易核心支撑在政策端、现货价格低、厂家长期亏损和旺季预期；空头交易逻辑为房地产市场难好转、现货库存压力大 [6][7] - 纯碱短期偏弱，玻璃市场压力大使纯碱无提价空间，基差走弱将面临更大交割压力；趋势核心是高产量、高库存，供应端难有长期缺货预期，6月增量减产预期不强，7、8月或迎检修高峰；轻重碱价差偏低、出口好、库存集中度高为潜在支撑，需玻璃好转带动 [8][9] 根据相关目录分别进行总结 玻璃供应端情况介绍 - 2025年已冷修产线总计日熔量8010吨/日，涉及蚌埠中建材信息显示材料、中国耀华等多家企业 [12] - 2025年已点火产线总计日熔量9210吨/日，涉及本溪玉晶、芜湖信义等企业 [13] - 潜在新点火产线总计日熔量13000吨/日，部分计划2025年点火，部分时间未确定 [15] - 未来潜在老线复产总计日熔量7830吨，主要集中在华南、西南 [16] - 潜在冷修产线总计日熔量7850吨/日，部分计划2025年冷修 [18] - 玻璃行业上半年预计减产空间有限，当前在产产能15.6万吨/日左右，2021年产能高峰17.8万吨/日，近年来低位产能14.8 - 15万吨/日 [19][20] 玻璃价格与利润 - 近期成交回落，各区域价格普跌20 - 40元/吨，沙河1120 - 1180元/吨，华中湖北1000 - 1100元/吨，华东江浙1220 - 1360元/吨 [23][27] - 期货反弹，基差偏弱，月差持稳，近月仓单因素使月差反弹空间有限 [29][32] - 石油焦利润 - 128元/吨左右，天然气与煤炭燃料利润 - 182 - 80元/吨左右，不同燃料装置利润有差异 [33][37] 玻璃库存及下游开工 - 近期雨季成交偏弱，大部分区域库存小幅攀升，区域价差收缩，华东价格下跌，湖北变化不大 [40][46] 光伏玻璃价格与利润、产能与库存 - 价格下滑，订单跟进量减少，出货一般，局部库存增加；2.0mm镀膜面板主流订单价格12 - 12.5元/平方米，环比下滑2.00%；3.2mm镀膜主流订单价格20 - 20.5元/平方米，环比下滑1.22% [53][55] - 市场走弱或再次进入减产周期，截至6月中实际产能9.9万吨/日左右，样本库存天数约29.87天，环比增加0.50% [56][62] 纯碱供应及检修 - 纯碱检修基本达高峰，6月检修或减少，部分厂家有检修计划和待定情况 [65][66] - 产能利用率84.5%，上周80.76%，当前重碱周度产量40.58万吨/周，库存168.63万吨左右，轻质纯碱81.1万吨，重质纯碱87.5万吨 [68][71] 纯碱价格、利润 - 沙河、湖北名义价格1200 - 1300元/吨左右，部分高价厂家降价，远兴、中原化学本周均降价50元/吨 [77][81] - 高产量、高库存使近月压力大，基差略强，月差压力大，近月压力源自交割、贸易压力和玻璃弱势、纯碱产量高 [83][86] - 华东（除山东）联碱利润139元/吨，华北地区氨碱法利润20元/吨 [88] - 中国纯碱有多个拟在建项目，远兴能源二期等计划2025 - 2026年投产或技改扩产 [85]

保交楼进展 - 2023年累计完成交付房屋超60万套，交付面积7162万平方米，2024年交付量降至38万套，面积4608万平方米，较2022年70万套持续下滑但仍居行业前列[4] - 2024年末权益土地储备中已获预售证且已预售项目规模22.8百万平米，较2022年下降73%，未交付土地储备总计112.5百万平米，较2022年下降44%，合并报表存货账面价值5934亿元，较2022年下降39%[4] - 2025年计划交付21万套房屋，前5月已完成5万套交付，三季度为交付高峰期，预计全年可完成20万套交付量[5][5] 资金筹措与使用 - 2024年末持有货币资金299亿元（含受限制现金），2025年4月出售蓝箭航天11.063%股份获13.05亿元，5月控股股东抵押碧桂园服务股份获10亿元借款，均定向用于保交楼[5] - 公司明确2025年上半年以保交楼为主，下半年保交楼与保主体并重，为2026年恢复正常经营做准备[5] 债务重组情况 - 2024年底有1882亿元债务发生违约或交叉违约，境内债务已于2025年4月展期，正在制定综合解决方案[7][8] - 境外债务重组涉及未偿还本金140.74亿美元及利息，已获超70%持有人支持，重组方案包括现金回购（清偿率10%）、强制可转债（清偿率12%-50%）等选项，潜在减少债务110亿美元，加权平均融资成本从5.8%降至1.0%-2.5%，新债务工具平均期限超6.5年[11][12] 经营与财务现状 - 2024年权益合同销售472亿元，同比下降73%，2023-2024年现金及现金等价物持续净流出，通过出售资产获得资金但不可持续，2023-2024年出售附属公司损失分别为32亿和6.6亿元[15] - 2024年底权益总额512.54亿元，归母权益为负72亿元，存货账面价值占总资产57%，2023-2024年计提存货跌价损失分别为823亿和43亿元，持有2168亿元其他应收款项（主要为关联方无抵押款项）占总资产21%[15][16] 未来挑战与展望 - 保交楼进入收尾阶段但剩余项目难度增大，债务重组虽获进展但境内方案仍需完善，恢复正常经营需依赖市场回暖[16] - 管理层认为市场正朝积极方向发展，关键在于适应新常态并把握修复机遇[17]

项目交付成果 - 武鸣灵水小镇北区B4号楼于2025年5月31日至6月1日完成整体交付，涉及270户业主 [2] - 此次交付是南宁市平稳基金介入项目复工后的首次交付，标志着项目取得关键进展 [2][11] - 交付过程组织有序，现场设有快修团队及时响应和处理业主反馈的房屋质量问题 [8][10] 项目历史背景与困境 - 项目总规划面积2000亩，一期占地约500亩，于2017年12月奠基动工，原计划打造为集居住、文旅、商业于一体的综合体 [13][16] - B4号楼原定于2022年7月30日交房，但遭遇多次延期，交付延误近3年 [18] - 项目困境主要源于开发商雪松控股的财务危机，其于2022年宣布无法兑付理财产品，涉及投资者8000余人，总金额约200亿元，并于2023年因涉嫌非法吸收公众存款被立案查处 [33] 平稳基金介入与纾困努力 - 南宁市平稳基金于2024年7月官宣介入灵水小镇保交楼工作，并于2024年11月组织人员和设备提前进场施工 [18][39] - 纾困过程面临多重挑战，包括与原总包单位就撤场、水电过户等问题进行多轮谈判，以及项目勘察设计单位不配合验收工作 [40][41] - 平稳基金遵循“不降标、不减配”原则，严格按图施工，最终于2025年5月底如期完成B4号楼交付 [41][43] 行业意义与后续展望 - 此次成功交付被视为一场“漂亮的翻身仗”，有助于修复因开发商“假复工”等问题引发的业主信任危机 [11][19][20] - 南宁市平稳基金此前已在邕府·紫荆园（原恒大御府）、国际中心（原恒大国际中心）等多个项目成功完成保交楼任务 [45] - 紫云印象6号楼被列为平稳基金下一个即将迎来交付的项目 [46]

三亚土地市场动态 - 三亚近期密集挂牌商住用地，两周内累计推出6宗地块，总面积约673.72亩，总起价及配建成本超24亿元[1] - 新挂牌2宗宅地包含市场化商品住房用地及混合安居房用地，其中安居房地块要求现房销售且售价锁定1.72万元/㎡，较周边二手房低30%[5] - 土地出让设置严格竞买门槛，限定世界500强、国央企或中国百强房企参与，体现地方政府对开发资质的前置筛选[1][5] 地块一：三亚CBD东岸单元DA02-17-01 - 面积26.17亩，由商服用地转为99.5%住宅用地，容积率提升至3.1，建筑限高80米[3] - 区位优势显著，毗邻大悦城和华侨城欢乐东岸项目，起拍楼面价15,015元/㎡，总价8.1亿元[3] - 该地块四年前由华侨城竞得但未开发，此次性质变更后市场关注原业主是否再次参与竞拍[3] 地块二：临春片区C-03&D-09-02 - 101.57亩地块分拆出让，其中73.98亩商品住房地块起拍楼面价10,461元/㎡，叠加3.59亿元配建成本后实际楼面价达1.4万元/㎡[5] - 配套27.59亩安居房地块楼面价仅5,802元/㎡，售价与周边形成30%价差，形成明显价格优势[5] - 土地出让采用"商品住房+安居房+配套建设"捆绑模式，为海南常见的地产开发政策组合[5] 土地出让策略分析 - 通过用地性质调整提高住宅占比，如CBD地块住宅比例提升至99.5%，显著增强开发价值[3] - 采用差异化定价策略，商品住房与安居房地块楼面价差达1.8倍，平衡开发商利润与民生保障[5] - 严控竞买资质反映地方政府通过房企筛选机制防范烂尾风险，同时稳定土地市场价格[1][5]

碧桂园服务借款安排 - 公司向必胜、Fortune Warrior两家公司提供10亿元人民币循环借款融通，年利率5%，期限5年，由集团内部资源拨付 [2] - 借款将定向转借给碧桂园控股的境内附属公司，用于保交房相关事项 [2] - 两家借款公司由碧桂园服务非执行董事及主要股东杨惠妍直接全资持有 [2] 风险控制措施 - 两家借款公司合计抵押543,695,233股碧桂园服务股份（占比16.26%）作为担保 [3] - 抵押股份对应的分红可直接用于支付利息或偿还本金 [3] - 公司可回购或处置抵押股份以偿还借款，极端情况下将以低于净资产价格回购注销 [3] 财务影响 - 2024年公司总收入439.9亿元（+3.2%），毛利84亿元（-3.8%），毛利率19.1%（-1.4个百分点） [4] - 银行存款及现金总额181.8亿元 [4] - 5%借款利率高于银行利息收益，有助于盈余现金储备获得合理回报 [4] 市场反应 - 公告发布后股价下跌5.41%至6.65港元 [5] 战略协同 - 支持碧桂园保交楼工作将加快物业交付进度，增加公司管理面积和物管服务收入 [4]

公司财务数据 - 截至2025年3月31日，公司回购专用证券账户股份数量为4,484,912股，占公司总股本的4.33% [5] - 公司2024年回购方案累计回购股份1,152,759股，占总股本1.11%，回购金额17,490,619.03元 [7] - 2024年度利润分配预案为每10股派发现金红利1.00元（含税），合计派发9,914,208.80元 [13][34] 行业现状 - 2024年全国商品房销售面积97,385万平方米，同比下降12.9%，住宅销售额下降17.6% [16] - 2024年末商品房待售面积75,327万平方米，同比增长10.6%，住宅待售面积增长16.2% [16] - 2024年建筑装饰装修总产值14,061.93亿元 [20] - 墙布行业受房地产波动影响较大，但渗透率仍低，未来发展空间广阔 [19] 公司业务 - 主营业务为无缝墙布、窗帘产品及装饰装修业务 [23] - 墙布业务采用经销为主模式，经销商分为专卖店和非专卖店两类 [26][27] - 装饰装修业务通过全资子公司开展，具备设计施工一体化服务能力 [28] - 公司是墙布行业知名企业，担任多个行业协会领导职务 [22] 经营模式 - 采购模式：建立严格供应商评估体系，与主要供应商长期合作 [24] - 生产模式："销售订单+市场预测"结合，部分工序外协加工 [25] - 销售模式：经销为主，直销为辅，建立完善经销商管理制度 [26][27] 公司治理 - 2024年度内部控制评价报告获监事会审议通过 [42][43] - 2025年度拟为全资子公司提供担保 [47][48] - 计划使用闲置募集资金和自有资金进行现金管理 [54][55][58][59]

公司拿地动态 - 4月份以来公司在厦门、杭州等地大手笔拿地，仅三宗土地金额达122.01亿元，超过一季度权益拿地总额121亿元 [2][3] - 杭州世纪城核心单元地块以45.37亿元成交，溢价率58.8%，楼面价51611元/平方米创板块新高 [2] - 厦门湖里区五缘湾地块以34.14亿元成交，溢价率12.34%，楼面价50645元/平方米 [2] - 杭州未来科技城宅地以42.5亿元成交，溢价率17.73%，楼面价21426元/平方米 [2] 土地市场表现 - 杭州"金三银四"二手房销售热度提升，三月份成交创近几年新高，核心地块与外围地块溢价率差异显著 [2] - 公司在土地市场分化背景下持续布局核心城市优质土储资源 [2] 公司融资动态 - 公司获批发行不超过85亿元定向可转债，用于15个"保交楼、保民生"房地产开发项目 [3] - 公司2025年度第一期中票成功发行20亿元，票面利率2.60% [3] 行业趋势 - 头部房企在政策支持和市场信心修复背景下加快布局，积极寻找市场新机遇 [3]

经营业绩与盈利能力 - 2024年公司营业收入同比下降24.23%，但通过提升项目精细化管理能力、降本增效等举措，毛利率及归母净利润同比有所提升，后续将持续完善成本控制体系，提升项目管理能力 [2] 业务布局与发展 - 全资子公司建泰建设参与珠海航展中心相关工程，目前低空基建业务收入占比较小，未来将积极参与“低空基础设施建设”新赛道 [3] - 目前光伏业务营收占比极小 [3] - 市政工程与政务装饰业务收入占比超80%，受房地产下行拖累明显，未来将构建智能化、科技感业务，如铧龙装饰关注智能化装饰市场、商业地产等非住宅市场，维业科技发展超低能耗门窗等高科技产品制造 [3] - 公司项目覆盖28个省份，业务以深圳、珠海为核心，立足粤港澳大湾区拓展全国业务版图，暂无海外市场业务 [6][7] 债务与财务风险 - 资产负债率攀升至93.97%，短期债务占比达96.01%，现金比率仅0.15，有息负债占总负债比例不到10%，除已披露的部分应收账款债务重组事项外，暂无其他债务重组计划，未来将通过经营效率提升、供应链优化和资本结构改善等方式降低资产负债率 [3] - 应收账款同比增长51.32%，将通过客户信用管理把控风险，建立回款动态监控预警体系防范履约风险，成立专项收款小组催收逾期账款，对严重信用风险客户采取法律手段 [5] 市场与客户管理 - 前五大客户销售额占比达86.53%，正在努力拓展新客户，已签约和入库一批新客户，制定了大客户精细化管理清单 [6] - 在“保交楼”政策下，将参与优质房企前期规划，了解需求争取精装修订单，提升自身实力与信誉，建立长期合作关系 [4][5] 应对挑战与竞争策略 - 应对原材料价格波动导致的存货跌价风险，完善成本控制体系，加强成本费用预警和重大风险点防控，以科技创新降低经营风险 [3] - 响应欧盟碳关税对建材供应链要求，施工中加强供应链管理，选择低碳供应商的绿色建材，提升员工环保意识 [5] - 在建筑业需求疲软背景下，通过展示资质与经验、把控施工质量、深化品牌建设、科技赋能构建智能化业务体系增强市场竞争力 [6] 分红与信息披露 - 近三年累计现金分红金额高于最近三个会计年度年均净利润的30%，符合相关规定，若有回购计划将及时披露 [5] - 本次活动不涉及未公开披露的重大信息 [7]

公司融资动态 - 公司获得证监会同意注册批复 发行总额不超过85亿元定向可转债 成为资本市场首单现金类定向可转债项目 [1] - 募集资金拟用于北京 上海 佛山等15个"保交楼 保民生"房地产开发项目 补充经营发展所需资金 [1] - 融资有助于优化资本结构和债务结构 匹配发展新模式要求 为行业树立标杆并增强市场信心 [1] 行业影响与政策意义 - 本次定向可转债是证监会2022年"资本市场支持房地产市场平稳健康发展"政策精神的延续 [2] - 体现监管部门对优质房企利用资本市场推动行业筑底回升的大力支持 对具备条件的企业具示范引领作用 [2] - 定向可转债为再融资领域新尝试 为房企提供新融资渠道 为投资人提供更多元投资选择 [1] 资金用途与社会责任 - 募集资金全部用于15个房地产开发项目 响应国家"保交楼 保民生"政策号召 [2] - 通过满足项目开发资金需求 切实维护购房者合法权益 [2] - 践行央企保障民生 服务社会的责任担当 [2]