行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”，且维持该评级 [2] 核心观点 - 2025年楼市延续调整，但降幅收窄，二手房表现优于新房，展望2026年，积极因素汇聚，曙光渐近 [4] - 改善和稳定房地产市场预期，2026年政策仍值得期待，关注房贷利率调整、收储/城改进展等 [4] - 首提住房品质提升主要目标，新一轮产品迭代周期已来，库存结构优、拿地及产品力强房企有望率先受益 [4] - 投资建议关注三条主线：受益“好房子”建设的房企、受益香港楼市止跌回稳的港资地产、净现金流及分红稳定的物管企业，同时关注经纪、代建、商业等细分领域 [4] 市场回顾与展望 - **2025年市场表现**：全年重点30城商品房成交套数/面积同比下降15%和13%，降幅较2024年收窄6.5和9.4个百分点，典型十大城市二手房成交套数同比微增0.2%，好于新房（-19%），二手房成交占比由2024年的57.2%提升至62.3% [4] - **2026年展望**：中性假设预计2026年全国房地产投资、销售分别下滑8.5%、6%，总量层面调整幅度已与海外接近，区域及产品层面香港楼市已逐步止跌回稳，“好房子”去化较好，购房者层面首付比例及房贷利率下行减轻置业压力 [4] 政策环境监测 - **重要政策**：财政部、税务总局调整个人销售住房增值税政策，购买不足2年住房对外销售按3%征收率全额缴纳增值税，购买2年以上（含2年）住房对外销售免征增值税 [5][10] - **重要政策**：住建部发布《关于提升住房品质的意见》，首次明确到2030年住房品质提升的主要目标 [4][5][10] - **重要政策**：证监会印发《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》 [5][10] 市场运行监测 - **周度成交**：本周(12.27-1.2)重点50城新房成交2.4万套，环比上升0.6%，重点20城二手房成交1.3万套，环比下降33.7% [5][13] - **月度成交**：12月重点50城新房月日均成交同比下降36.8%，环比上升34.6%，重点20城二手房月日均成交同比下降30.2%，环比上升9.3% [5][13] - **库存去化**：截至2026年1月2日，16城取证库存9081万平方米，环比下降1.5%，去化周期为21.1个月 [5][16] 资本市场监测 - **地产债**：本周境内地产债发行2.5亿元，总偿还量39.3亿元，净融资-36.8亿元，2026年全年到期和提前兑付规模总计2927.8亿元，同比减少约2.15%，3月是到期压力最大月份，规模约474.6亿元 [5][22] - **地产股**：本周房地产板块下跌0.69%，跑输沪深300指数（-0.59%），当前地产板块PE（TTM）为59.26倍，估值处于近五年94%分位 [5][27] - **个股表现**：本周上市房企50强涨跌幅排名前三为首开股份、禹洲集团、荣盛发展，排名后三为中骏集团控股、正荣地产、融信中国 [29][31] - **重点公司动态**：旭辉境外债重组正式生效，化债约380亿元，华润置地与华夏基金联合设立购物中心Pre-REITs基金，招商蛇口深圳后海招商玺40套豪宅“日光” [32] 重点公司分析 - **华润置地**：开发业务受益“好房子”趋势，持有经营物业提供稳定分红，2021-2024年保持约百亿稳定分红，截至2026年1月2日股息率5.2%，2021-2024累计减值233亿元，经营物业出表助力业绩稳健 [7] - **建发国际集团**：资产优且分红高，2022-2024年归母净利保持42亿元以上，2024年毛利率率先企稳回升，2022-2024年分红稳定在20亿元以上，截至2026年1月2日股息率7%，2025年上半年拿地排名前四 [7] - **中国海外发展**：低估值头部央企，截至2026年1月2日仅0.33倍PB，股息率4.4%，2025年涨幅2.6%，低于恒生指数（27.8%），2025年上半年权益拿地排名前二，2024年末在手货值超85%位于一线及强二线 [7] - **绿城中国**：拿地进取的品质标杆，受益“好房子”趋势，2024、2025年上半年拿地靠前，2021-2024累计减值87亿元压力减轻，截至2026年1月2日市值/2024年销售额比为12%，PB为0.55倍 [7] - **重点公司对比**：列举了多家重点房企的最新市值、2024年权益拿地金额、拿地金额/市值、2024年权益销售金额等关键指标进行对比 [34]

2025，随着首次被写入政府工作报告，一个关于"好房子"的承诺，在中国落地生根。 立于时代潮头，智木艺墅以装配式木结构技术为依托，回应这份国家的号召与人民的向往。 这一年，我们深耕不辍，让"好房子"从蓝图生长为实景，在乡野间扎根，向公共空间延伸，于产品迭代中升级，以开放工程构建信任，收获市场与行业的多 重认可。 这份年度纪事，是足迹，是答卷，更是承诺的延续。 本文，谨以五个篇章，回顾智木艺墅这一年的深耕与收获。 乡墅产品规模化落地 作为一站式低碳健康乡墅服务商，智木艺墅持续以可靠的一站式交付能力，推动高端木结构自建房走进更多家庭。 2025年，智木艺墅以全国多地项目的快速落地与圆满交付，印证了"今年建，今年住"的承诺并非口号，而是可复制的现实。 从浙江杭州"光曜府"的开工到年中交付，到4月山东青岛"英伦经典"的落成入住——智木艺墅稳步向北拓展服务半径;再至金秋十月，浙江温州"栖云居"与江 苏溧阳"栖溪里"同步启动，并于岁末转入内装阶段，展现出多项目并行的协同施工能力。 至此，智木艺墅的足迹已遍布全国8省23市，累计为超百位业主筑就理想居所。 每一个项目的落地，不仅是建筑空间的营造，更是信任的累积与乡村人居升级 ...

人工智能 - 人工智能被视为一场通用技术革命，与电力和互联网类似，正成为所有行业的“效率放大器” [2] - AI正加速进入制造、物流、医疗、政务等产业深处，同时从算力、芯片到模型、应用已形成完整产业闭环，并被视作新型基础设施全面推进 [2] - 中国经济未来十年的新引擎正围绕人工智能加速构建 [2] 扩大内需 - 2025年内需政策不只关注“消费”，而是从“生产—分配—保障”全链条入手，旨在提升居民消费意愿和能力 [3] - 政策核心在于稳定居民收入、完善社会保障，从而为扩大内需提供抓手 [3] - “扩大内需”被置于2026年经济工作任务中非常重要的位置 [3] 投资于人 - 中国经济正经历从“投资于物”（如修路、建厂、盖楼）向“投资于人”的转变 [4] - “投资于人”的具体方向包括提高居民收入、完善社保体系、加大教育和医疗投入、降低家庭长期负担 [4] - 这一转变被视为从“中国经济”到“中国人经济”的范式升级，是对未来最靠谱的投资 [4] 反“内卷式”竞争 - 反“内卷”针对的是低水平重复竞争，这种竞争吞噬了利润、工资和创新空间 [5] - 2025年反“内卷式”竞争首次被明确写入政府工作报告，核心目标是引导竞争回归“提高效率、创造价值”的正轨 [5] - 这背后是一次供给侧的结构性调整，短期会带来阵痛，但长期是经济平稳健康运行的必经之路 [5] 房地产 - 当前房地产的关注点正从“有没有房”转向“有没有好房子” [6] - “好房子”的定义是更安全、更节能、更宜居、更符合真实居住需求，意味着房地产正从金融属性回归居住属性 [6] 经济转型 - 中国经济正从“拼速度”转向兼顾调结构、换逻辑 [6] - 面向2026年，中国经济发展已超越“追赶逻辑”，国家间多维度的竞争也从“力量博弈”升维到“范式竞争” [6] - 理解上述五个关键词有助于判断哪些行业在蓄力、哪些模式在退场，以及未来几年中国经济真正的机会所在 [6]

市场整体表现 - 2025年房地产市场延续筑底态势，房企销售整体保持低位运行 [26][27] - 全年销售规模超过1000亿元的企业共有10家，300-1000亿的企业有13家，100-300亿的企业有42家，100亿以下的企业有35家 [27] 企业业绩增长情况 - 典型房企中累计业绩同比增长的企业占比为24%，共有24家 [26][28] - 其中同比增幅大于30%的企业数量有12家 [26][28] - 部分企业业绩大幅回暖，例如邦泰集团2025年业绩首次突破300亿元，达到303.54亿元，同比大幅增长79.7% [28][31] - 嘉里建设全口径销售额227.87亿元，同比增幅高达1646.5%，江山万里置业销售额174.50亿元，同比增长731.3% [31] - 从各规模档位看，100-300亿档位的42家企业中业绩增长的有12家，是业绩增长企业占比最高的档位 [34] 央国企与民企表现分化 - 央国企整体表现较好，央企中业绩增长的企业占比为42.9%，国企中增长的企业占比为28% [36] - 相比之下，民营房企业绩增长的企业占比为15.2%，混合所有制房企仅为12.5% [36] - 全年销售规模超过1000亿元的房企中民营房企仅有1家，越靠后的档位民营房企占比越高 [35] 行业新重点与发展方向 - 好房子和城市更新成为行业发展新重点 [37] - 行业已告别城镇化规模扩张的红利期，住房更新将成为需求的核心组成部分 [38] - 中短期来看，京沪深杭蓉等核心一二线城市市场热度或将延续高位波动，市场热度变化与新盘供应量和质密切相关 [38] - 房企需积极修炼内功、提升产品力、做好营销，把握结构性机会，挖掘不同城市、不同购房群体的结构性需求 [38] 头部企业销售排名（操盘口径） - 2025年操盘金额排名前三的企业为：绿城中国（2519.0亿元）、中海地产（2392.1亿元）、保利发展（2328.0亿元）[5] - 2025年操盘面积排名前三的企业为：绿城中国（1208.0万平方米）、保利发展（1126.2万平方米）、中海地产（1044.2万平方米）[5] 头部企业销售排名（全口径与权益口径） - 2025年全口径销售金额排名前三的企业为：保利发展（2530.0亿元）、中海地产（2512.0亿元）、华润置地（2336.0亿元）[15] - 2025年权益销售金额排名前三的企业为：中海地产（2311.0亿元）、保利发展（2000.0亿元）、华润置地（1592.8亿元）[15]

行业宏观环境与政策 - 2025年中国房地产市场步入“止跌回稳、提质增效”的关键复苏周期，政策端构建起需求端、供给端、保障端协同发力的系统性支持体系 [1] - 需求端政策实现突破性调整：北上深“外环外”放宽购房套数限制并降低非户籍社保要求，二线及以下城市全面放开限购，部分城市实现“零门槛购房” [1] - 信贷成本创近十年新低：首套商贷首付比例低至15%、利率跌破3%，公积金利率降至2.6%，三十城支持公积金直接支付首付 [1] - 供给端政策持续发力：“带押过户”大范围普及、存量房贷利率自动下调、“以旧换新”补贴落地 [1] - “保交楼”从应急攻坚转向常态化防控，全国“白名单”项目贷款审批金额扩大至6.7万亿元 [1] 土地与新房市场表现 - 2025年全国住宅用地供应量同比下降18.2%，成交量同比下滑22.5% [2] - 房地产开发投资同比下降15.9%，导致新房市场有效供给持续收缩 [2] - 重点城市商品住宅库存去化周期保持合理区间，但高品质改善房源占比不足30% [2] - 2025年1-11月全国新建商品房销售额达75130亿元，市场逐步从风险暴露期向修复期过渡 [2] 公司经营业绩与市场地位 - 保利发展控股2025年前11月实现签约金额2408.66亿元，目前仍稳居行业首位，此前已连续三年排名首位 [3] - 保利四川2025年仅在成都销售金额就破百亿元 [3] - 保利四川在成都的保利·花照天珺项目半年实现“四开四罄”，累计销售额超40亿元 [9] - 新川天珺作为区域改善标杆，单盘月销连续破亿元 [9] 产品力与品质兑现体系 - 公司以“可视化、可验证、可追溯”的品质兑现体系构建信任护城河 [4] - 常态化举办工地开放日活动，对隐蔽工程等关键环节全程记录 [4] - 创新推行“白手套验收”、“贴膜交付”等模式，制定涵盖182项指标的精细化验收清单 [4] - 践行“配套先行、服务前置”理念，在销售与建设阶段提前开放会所空间和呈现核心景观 [5] - 新川天珺1600平方米高端会所在交付前三个月便启动试运营 [5] 服务力与全周期服务体系 - 公司推出“好房子服务焕新体系”，构建从购房咨询、交付验收到售后维保的全流程闭环 [6][7] - 2025年全年交付项目均实现交付率与业主满意度双高，多个项目满意度超95% [4] - 保利椿实·九里和颂实现“交房即交证”，保利云上、保利天府和颂等项目实现交付零投诉 [4] - 交付后打造“1小时响应、24小时上门”快速维保机制，线上平台维修满意度达96% [8] - 精细化服务推动保利堂悦等老业主复购率超10%，高于行业平均水平 [8] 社群生态与社区文化建设 - “保利阅享家”社群品牌全新升级，联合新华文轩、科幻世界等机构打造文化盛宴 [8] - 在6个社区落地“保阅轩”阅读空间，藏书超千册 [8] - 亲子研学、邻里运动会等多元活动常态化开展，吸引超万人次业主参与 [8] - 针对老年业主、独居家庭等特殊群体，推出上门检修、紧急救援等增值服务 [8] - 将天府文化融入社区，如保利·天府瑧悦融入川西民居美学，保利·花照天珺打造天府文化主题景观长廊 [11] 城市深耕与战略布局 - 公司深耕四川十八年，累计开发项目超90个，累计投资超千亿元，直接带动就业岗位超3万个 [10] - 2025年坚持“核心城市深耕+潜力区域拓展”的双轮驱动布局，于11月再次精准补仓成都青羊区外金沙板块 [10] - 在外金沙板块利用地块2.0的低密容积率优势，布局其高改产品系“天系” [10] - 在售项目主力户型覆盖139-200平方米，全面适配首次与二次改善需求，定价贴合市场主流购买力 [11] - 通过规模化开发、供应链整合优化，实现“高品质与高性价比”的平衡供给 [11]

人工智能作为新增长引擎 - 人工智能被视为一场像电力和互联网一样的通用技术革命，正成为所有行业的“效率放大器” [1] - AI在2025年加速进入制造、物流、医疗、政务等产业深处，同时从算力、芯片到模型、应用形成了完整的产业闭环 [1] - AI被视作新型基础设施全面推进，意味着中国经济未来十年的新引擎正围绕人工智能加速构建 [1] 扩大内需的政策路径 - 2025年内需政策不只关注“消费”，而是从“生产—分配—保障”全链条入手，旨在提升居民消费意愿和能力 [2] - 政策核心是通过稳定收入和健全保障来为扩大内需提供抓手 [2] - “扩大内需”被置于2026年经济工作任务中非常重要的位置 [2] 从投资于物转向投资于人 - 中国经济范式正在从过去投资于“钢筋水泥”（如修路、建厂、盖楼）转向“投资于人” [3] - “投资于人”的具体方向包括提高居民收入、完善社保体系、加大教育和医疗投入、降低家庭长期负担 [3] - 这一转变被视为从“中国经济”到“中国人经济”的范式升级，是对未来最靠谱的投资 [3] 反“内卷式”竞争的产业调整 - 反“内卷”针对的是低水平重复竞争，这种竞争吞噬了利润、工资和创新空间 [4] - 2025年反“内卷式”竞争首次被明确写入政府工作报告，核心目标是引导竞争回到“提高效率、创造价值”的正轨 [4] - 这背后是一次供给侧的结构性调整，短期会带来阵痛，但长期是经济平稳健康运行的必经之路 [4] 房地产行业向“好房子”转型 - 房地产行业的关注点正从“有没有房”转向“有没有好房子” [5] - “好房子”的定义是更安全、更节能、更宜居、更符合真实居住需求，意味着行业需从金融属性回归居住属性 [5] 中国经济整体转型方向 - 将五个关键词联系在一起，表明中国经济正在从“拼速度”转向兼顾调结构和换逻辑 [5] - 面向2026年，中国经济发展已超越“追赶逻辑”，国家间竞争也从“力量博弈”升维到“范式竞争” [5] - 理解这些关键词有助于判断哪些行业在蓄力、哪些模式在退场，以及未来几年中国经济真正的机会所在 [5]

市场综述 - 2025年中国房地产市场进入企稳修复关键一年，政策重心由“托底纾困”转向“优化提振”，需求端支持全面强化，供给端金融支持持续[4] - 全国30个重点城市新增住房成交面积约3.26亿平方米，同比降7%，居民住房有效需求基本稳定，房价下行压力犹存但跌幅趋缓[5] - 市场呈现“量稳价跌、以价换量”的新平衡，购房者行为深刻变化，追求产品力和极致性价比，绿色、智能、健康、安全的产品将获得溢价[5] - 部分调整时间较长的二三线城市如重庆、南宁、合肥、昆明等率先实现10%以内的同比正增长，行业止跌回稳有序实现[5] - 城市分化加剧，京沪深及杭州、成都、西安等核心一二线城市凭借产业、人口和政策松绑效应，市场韧性较强，房企投资高度聚焦于此[9] 行业规模 - 2025年商品房成交面积预计达8.9亿平方米，销售金额8.4万亿元，分别同比下降9%和13%，销售面积降幅较上年收窄约4个百分点[12] - 新开工销售比持续走低，10月、11月降至63%的历史最低水平，相当于每卖出100套房子去化37套库存[12] - 房地产开发投资预计全年同比下降17%，连续四年下降，新开工面积预计同比下降20%左右，降至6亿平方米[13][14] - 竣工面积预计全年6亿平方米，同比下降18%，降幅显著小于三年前新开工40%的同比降幅，保交房工作取得实质进展[14] - 全国重点30城市新建商品住宅供求比约0.81，已连续三年保持在0.8左右，整体新房市场供不应求持续去库存[17] 市场走势 - 2025年新房市场走出“年初冲高—年中新低—年末翘尾回稳”的波动曲线[17] - 3月“小阳春”创下年内成交小高峰，百城新房成交面积达2196万平方米，环比增长56%[18] - 5月和6月百城新房成交面积连续2个月出现环比6%增长，带动二季度同比降幅急速收窄至10.2%[18] - 四季度百城新房成交面积环比小幅增长4%，12月新房成交面积环比增18%[18] 二手成交 - 2025年二手房与新房形成“双轨运行”体系，全国重点30城市二手住宅累计成交面积约2.14亿平方米，为新房面积的1.85倍，同比微增0.2%，创调整以来新高[22] - 全年走势呈“先升后降再稳”，3月创下年内成交最高，随后“七连降”至10月份创下年内新低点[25] - 一线城市“以价换量”效果显著，全年成交面积同比增长2%，其中上海、深圳成交量明显反弹同比分别增长7%和4%[28] - 核心强二线城市如成都、杭州等二手房市场走出“独立行情”，全年成交面积超过或接近1000万平方米，2-3倍于新房成交规模[28] 土地市场 - 2025年全国300城土地成交建筑面积同比下滑11%，预计全年成交建面下降至10亿平方米左右[30] - 土地溢价率达到5.3%，较2024年上升了1.1个百分点，年度溢价率为近四年新高[32] - 市场热度虽缩量，但优质高单价地块成交占比上升，部分确定性强的低密新规宅地及保障房地块实现高溢价出让[32] 2026年展望 - 预计2026年市场将进入“弱复苏、深分化”的“L”型筑底横盘阶段，政策将延续宽松基调，着力稳定房地产市场[36][37] - 行业规模层面，预期全国商品房销售有望加快企稳，面积与金额降幅进一步收窄，投资销售比差距扩大[39] - 城市市场层面，成交量修复优先于价格回稳，结构性分化加深，全国重点城市新房销售面积可能实现小幅增长或基本持平[39] - 房价预计呈现“整体走平、局部有升有降”格局，一线及部分强二线城市核心地段好房子价格有望率先企稳，二手房市场“以价换量”趋势延续[40] - 城市间、项目间分化持续加剧，核心城市核心区域去化率保持高位，多数三四线城市规模重回年均100万-200万平方米左右的底部区间[40] 企业销售 - 2025年全口径销售规模超过1000亿元的企业共有10家[42] - 销售规模前100家典型房企中，累计业绩同比增长企业共有24家，其中同比增幅大于30%的企业数量有12家[43] - 部分企业业绩大幅回暖，如邦泰集团业绩首次突破300亿元，同比大幅增长79.7%[43]

中国经济2025年发展态势 - 2025年中国经济在多元赛道上协同发力，增长有温度，发展有质感 [1] 赛事经济 - 2025年赛事经济迸发强劲活力，以多元形态融入经济社会发展脉络，成为拉动内需、促进消费升级的重要力量 [1] - 体育赛事串联起吃、住、行、游、购、娱全链条消费，为中国经济注入澎湃动能 [1] 具身智能产业 - 2025年，具身智能正加速融入从工业生产到民生服务的千行百业 [1] - 2025年，具身智能产业生态持续完善，政策支持力度不断加大，未来3年至5年将迎来规模化发展的关键时期 [1] 民生保障 - 2025年，中国聚焦“一老一小”、教育、医疗等结构性矛盾，多项政策落地助力民生领域补短板强弱项 [1] - 人社部把2025年作为技能培训年，推出“技能照亮前程”培训行动，重点面向新质生产力、民生急需两个领域 [1] 入境旅游 - 2025年，中国入境游市场不断升温，游在中国、购在中国、食在中国成为国际新时尚 [2] - 外国游客来华激发了消费新增量，并展示了一个开放包容、繁荣稳定、充满活力的中国形象 [2] 资本市场 - 2025年，A股总市值首次突破100万亿元，上证指数创10年新高 [2] - 2025年上半年，境外对境内证券投资净流入373亿美元 [2] - 2025年中国资本市场走出上扬曲线，投资者信心和预期明显改善，市场韧性和抗风险能力明显增强，有力支持了经济社会高质量发展 [2] 房地产与建筑业 - 2025年，“好房子”成为热词，其概念从概念走向现实，顺应人民群众对改善居住条件的新期待 [2] - 安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”将推动建筑业向绿色、高效转型升级，拓展企业发展新空间 [2] 内外贸一体化 - 2025年，中国内外贸一体化工作不断提速并取得明显成效，这是统筹国内国际两个大局、推动形成强大国内市场和更高水平对外开放的关键战略部署 [2] - 面对复杂多变的外部环境，中国企业应变而变，内外贸加速融合，相关政策举措接续实施，内外贸一体化稳步推进 [2]

行业趋势：杭州“好房子”标准确立与市场普及 - 2025年，“好房子”成为杭州楼市关键词，其遍地开花是限价取消、品质新规、市场内卷等多因素同频共振的结果，激活了以自住改善为主的市场需求 [6] - 2025年3月，“好房子”首次写入政府工作报告，随后杭州出台《进一步开展住宅品质提升工作的实施意见》及配套设计导则，明确了建设标准和要求 [7] - 2024年4月18日，杭州新挂牌的三宗宅地出让文件明确标注为全市住宅品质提升试点项目，需符合品质提升设计导则要求 [7] 产品标准：具体品质提升维度 - **层高提升**：住建部新标为不低于3米，杭州早在2022年已率先实行，2024年取消限价后，楼盘主动将层高提升至3.05米~3.15米，滨杭传麒府层高达3.5米，滨江水电新村项目规划层高更达3.6米 [7] - **隔音改善**：新导则要求分户墙基层墙体厚度不小于240毫米（原200毫米），阳台以外现浇楼板厚度不小于120毫米（原100毫米），以改善噪音问题 [8] - **设计优化**：新规鼓励设置不计容的风雨连廊，打造无雨归家流线；抬地设计开始流行，如时舟里平面层抬高约3米，沐兰台架空平台加架空层使最低层住宅高度达9.1米 [8] 市场表现：取消限价后房企产品力竞争 - 限价取消后，定价权回归开发商，通过提升品质实现更高溢价成为动力，房地价差拉大也为打造好产品提供了利润空间 [9] - 2024年7月，奥体首个不限价楼盘奥映鸣翠亮相，首开均价近8.7万元/㎡，总价1600万元~3300万元，公区配置地上地下双会所，室内大量使用高端奢石 [9] - 2024年8月至9月，市中心项目咏印明庐为首个全抬地豪宅，首层住宅标高最高提升至12米左右；元起观潮为首个分户式科技系统住宅，配备“润心6S科技系统” [9][10] - 2024年11月，钱二板块蕙澜月华亮相，成为该区域首个房价冲上7万元/㎡的新盘，打造了首个全方位降噪住宅系统 [10] - 2024年12月，奥体第二个不限价盘保利天珺亮相，打造奥体首个全抬地垂直立体社区，形成近11米抬高效果，阳台计容比例提升至9%，高层得房率超90%，洋房部分户型得房率达96% [10] 产品延伸：刚需楼盘品质显著提升 - 刚需楼盘品质相比过去有巨大提升，以往豪宅的公区配置在“2字头”刚需盘中得以实现 [11] - 2024年3月，余杭区首个不限价盘和萃揽悦园亮相，首开精装均价27928元/㎡，比限价时期勾庄新房价格低3000元/㎡，项目配置60米大门、四面铝板外立面及豪华下沉式会所 [11] - 2024年8月，西湖区知海棠亮相，为计容新规后之江首个将首层抬高的作品，并为首个全屋五重收纳功能项目，首开均价32013元/㎡，比限价时期之江新房价格更便宜 [11] - 在激烈市场竞争下，刚需购房者面临房价下降、产品品质增强的局面，获得感大幅提升 [12]

“十四五”期间中国房地产市场形势总结 - 政策环境从强调“房住不炒”转向推动市场“止跌回稳”，经历从支持、收紧到全面宽松的周期，2024年“去库存”成为重点，2025年延续“止跌回稳”目标 [1][13][14][27] - 2021年行业规模见顶后进入深度调整期，“十四五”期间新建商品房销售总面积约58亿平米，较“十三五”下降25%，2025年销售面积预计为8.8亿平米，较历史高点下降约五成 [1][15][77] - 市场分化加剧，一二线城市新房销售额占比接近六成，表现出较强韧性，而三四线城市整体承压明显 [1][15] - 改善性需求成为市场主导，重点城市120-144平米户型成交占比超30%，全国二手房交易量占整体比重超过40% [1][15][26] - 企业格局剧变，“十四五”期间累计77家房企出现债务违约，2024年千亿房企仅剩11家，较2020年减少30家 [1][16] - 行业集中度阶段性回落，TOP100房企销售份额由2020年的近六成降至2025年的约三成，央国企市场份额显著提升，2025年1-11月销售额TOP100中央国企有52家 [1][16] “十五五”期间中国房地产市场发展环境 - 经济增长锚定2035年人均GDP达到中等发达国家水平，扩大内需成为核心任务，房地产仍将发挥支柱产业作用 [1][19] - 城镇化迈向“提质”新阶段，2024年城镇化率达67%，预计“十五五”期间年均提升0.7个百分点，区域发展聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心城市群与都市圈 [1][19] - 房地产政策短期聚焦“止跌回稳”，中长期锚定高质量发展，加快构建房地产发展新模式 [1][20] “十五五”期间中国房地产市场预判 - 供需规模将逐步筑底企稳，预计2026-2030年新建住宅年均销售面积保持在7-8亿平方米 [2][22] - 未来五年城镇住房需求总量约49.8亿平米，其中：新增城镇人口带来约16.1亿平米需求，改善性需求约20.3亿平米（占总需求约四成），拆迁改造需求约13.4亿平米 [2][22] - 受预期偏弱及市场惯性影响，“十五五”前期量价仍有下行压力，中后期有望逐步走出低迷 [2][23] “十五五”期间中国房地产市场核心趋势 - 城市分化成为常态，“好城市+好房子”具备发展空间，核心城市群及高品质住房将持续获得市场青睐 [2][24] - 存量时代到来，城市更新潜力释放，城中村改造、老旧小区升级成为重要抓手，预计进入加速期 [2][24] - 房企转型“轻重并举”，聚焦产品力提升，拓展代建、物业服务等轻资产业务以增强抗周期能力，并借助数字技术与人工智能降本增效，打通经营性物业“融投管退”闭环 [2][24] “十四五”期间房地产政策具体演变 - 需求端政策由收紧转向放松，累计降息8次，5年期以上LPR累计下调115个基点至3.5%，个人按揭贷款加权利率降至3%左右，首套房首付比例下限降至15% [36][37][39][41] - 因城施策持续推进，截至2024年底多数城市限制性政策已基本取消，仅北上深和海南部分城市存在限购，2025年8-9月北上深再次优化限购政策 [44][45][50] - 供给端加大金融支持，“金融16条”、“三支箭”先后落地，城市房地产融资协调机制建立，截至2025年11月商业银行审批通过的“白名单”贷款超7万亿元 [56][57] - 土地供应政策优化，从“两集中”供地转向“合理控制新增房地产用地供应”，以改善市场供求关系 [59][60] - 存量盘活成为重点，2024年5月央行设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购存量商品房，2025年各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地总金额近6400亿元 [61][62] 房地产发展新模式构建 - 住房供应体系完善，构建“市场+保障、租+购”体系，“十四五”期间全国计划筹集保租房870万套（间） [63][64] - 改革完善开发、融资、销售制度，多地探索现房销售，并建立项目资金监管制度及融资“白名单”机制 [66][68] - “好房子”建设成为重要抓手，2025年首次被写入《政府工作报告》，并发布国家标准《住宅项目规范》 [69] - 城市更新重要性提升，2025年中央城市工作会议明确以推进城市更新为重要抓手，高质量开展城市更新 [70][71]