公司战略与市场布局 - 公司推出“江南三章”三大低密高端项目，包括运河樾、如玺华院、观锦宸樾府，旨在为杭州高端住宅市场树立价值新标杆 [1] - 公司精准布局基于“稀缺地段、卓越产品、可控总价”的“价值三角”理论，以应对中国楼市“价值时代”的到来，将极致产品力转化为改善家庭可触达的住宅 [3] - 公司自2010年进入杭州市场，已在多个区域落地超40个高品质项目，形成成熟的高端产品打造体系，并计划进一步深耕杭州市场 [4] 产品理念与文化融合 - 产品设计以“4×4好产品理念”为指导，并以东方美学为锚点，深度挖掘杭州历史文脉，使建筑成为江南底蕴的载体 [6][8] - 三大项目分别对应杭州独特文化脉络：如玺华院呼应南宋“简素尚雅”美学，运河樾融入运河漕运文化，观锦宸樾府以吴越王府“礼仪规制”为内核 [8][9] - 社区入口设计强调仪式感与文化符号，如运河樾打造80米超长景观带，如玺华院采用宋代园林“叠石理水”手法，观锦宸樾府借鉴重檐宫制设计 [9] 建筑设计与景观营造 - 建筑立面强调在地元素的现代化表达，如运河樾使用琉璃釉面蓝色陶板模拟运河光影，如玺华院以青绿色陶板凝固“雨过天青云破处”意境 [9] - 景观设计打破平面局限，打造立体互动自然空间，如运河樾首创12米高差“立体峡谷园林”，如玺华院以15米高差叠石飞瀑再现杭州“郭庄” [10] - 泳池空间升格为东方文化沉浸体验，如运河樾灵感源自《四景山水图》，如玺华院泳池底部用3000余片马赛克拼贴，观锦宸樾府采用香格里拉翡翠绿石材 [12] 健康科技与居住体验 - 项目应用“10+N健康人居科技”体系，涵盖十大核心科技模块，体系中80%指标高于现行国标，包含超100个关键指标措施和200余个量化细节 [14] - 针对杭州气候特点，优化地下空间采光与通风，如运河樾采用4-6米阔幅“侧开窗”并为叠墅预留2-3处最大化采光井，保证光照与空气对流 [14] - 运河樾成为杭州首个获得健康建筑认证最高等级“铂金级”认证的项目，其隔音措施使用高密度材料与新型减震垫，降噪效能提升约15% [14] 产品线价值与行业影响 - “樾系”产品是全国性高端产品线，运河樾是第九座作品，强调“在地之形、林泉之境、雅集之地、兴趣之所”四大价值维度，实现兴趣与居住合一 [15] - 公司通过“江南三章”以低密为基、文化为魂、健康为核，完成对杭州高端住宅的全面革新，体现了其15年深耕的实力沉淀 [15]

公司战略与市场定位 - 公司于11月13日在杭州正式推出“江南三章”系列高端低密住宅产品，包括运河樾、如玺华院、观锦宸樾府三个项目 [1] - 公司认为中国楼市进入“价值时代”，核心城市的核心资产成为高净值人群财富配置的“硬通货”，其产品策略是精准布局“稀缺地段、卓越产品、可控总价”的黄金三角 [3] - 公司自2010年进入杭州市场，已在青山湖、钱江新城等区域落地超40个高品质项目，形成成熟的高端产品打造体系 [4] - 公司未来将以国家“好房子”建设为指引，进一步深耕杭州市场、持续创新产品体系 [4] 产品理念与设计创新 - 公司正式发布了“4×4好产品理念”，并在杭州市场进行在地化实践 [6] - “江南三章”以东方美学为共同锚点，深度挖掘历史文脉，每一项目对应独特文化脉络：如玺华院呼应南宋“简素尚雅”美学，运河樾融入运河漕运文化，观锦宸樾府以吴越王府“礼仪规制”为内核 [8] - 在建筑立面上强调在地元素的现代化表达，如运河樾采用琉璃釉面蓝色陶板模拟运河光影，如玺华院以青绿色陶板凝固“雨过天青云破处”意境 [9] - 景观设计打破平面局限打造立体互动自然空间，如运河樾打造杭州首个“立体峡谷园林”具有12米高差水景，如玺华院以15米高差叠石飞瀑为特色 [9] 健康科技与居住体验 - 公司首次对外发布“10+N健康人居科技”体系并在项目中落地，该体系涵盖十大核心科技模块，体系中80%指标高于现行国标，涵盖超100个关键指标措施 [13] - 运河樾项目成为杭州首个通过健康建筑认证最高等级“铂金级”认证的项目，其隔音措施使降噪效能提升约15% [13] - 产品针对杭州气候特点进行优化，如别墅地下空间采用最大化采光井和4-6米阔幅“侧开窗”以改善采光与通风 [13] 产品线价值与行业影响 - 运河樾是公司在全国的第九座“樾系”高端作品，该系列产品高度写照所在城市精神，实现了“在地之形”、“林泉之境”、“雅集之地”和“兴趣之所” [14] - “江南三章”以低密为基、文化为魂、健康为核，被视为对杭州高端住宅的全面革新，为行业树立了可参照的价值新标杆 [1][14]

报告投资评级 - 行业投资评级为“看好” [2] 报告核心观点 - 报告认为2026年行业投资将趋于稳定，部分新兴板块有望受益于国家重大战略实施而获得较高投资机会 [3] - 投资机会主要聚焦于中西部区域、新基建和出海三大方向，同时低估值破净企业估值有望修复 [3] 建筑装饰行业市场表现 - 上周SW建筑装饰指数上涨0.35%，跑赢沪深300指数（下跌1.08%），相对收益为+1.44个百分点 [3][4] - 周涨幅最大的三个子行业为装饰幕墙（+5.11%）、生态园林（+4.85%）和钢结构（+2.72%） [3][6] - 对应领涨公司为东易日盛（周涨+21.54%）、国晟科技（周涨+60.98%）和杭萧钢构（周涨+9.29%） [3][6] - 年初至今涨幅最大的三个子行业为基建民企（+76.08%）、装饰幕墙（+61.64%）和生态园林（+51.89%） [3][6] - 对应领涨公司为诚邦股份（年涨+263.83%）、东易日盛（年涨+338.21%）和园林股份（年涨+198.02%） [3][6] - 周度个股涨幅前五名为国晟科技（+60.98%）、东易日盛（+21.54%）、园林股份（+17.23%）、日上集团（+17.14%）和宝鹰股份（+16.90%） [3][9] 行业及公司近况 - 2025年1-10月全国固定资产投资累计同比下降1.7%，增速较1-9月回落1.2个百分点 [3][11][13] - 2025年1-10月制造业投资同比增长2.7%，增速较1-9月回落1.3个百分点 [3][11][13] - 2025年1-10月基础设施投资（全口径）同比增长1.5%，增速较1-9月回落1.8个百分点 [3][11][13] - 2025年1-10月基础设施投资（不含电力）同比下降0.1%，增速较1-9月回落1.2个百分点 [3][11][13] - 2025年1-10月房地产投资同比下降14.7%，降幅较1-9月扩大0.8个百分点 [3][11][13] - 近期行业重要事件包括中国—中亚建设部长会议通过《北京倡议》，聚焦建设“好房子”及建筑业转型 [11][12] - 重点公司中，中工国际中标伊拉克医院建设项目，金额5.71亿元，占2024年营收4.68% [3][15] - 陕建股份中标“一带一路”中非合作项目，合同金额10.16亿元，占2024年营收0.67% [3][15] - 交建股份董事长及多名高管拟合计减持217.34万股，占总股本0.35% [16] 投资分析意见 - 中西部区域投资建议关注四川路桥、中国化学、东华科技、新疆交建 [3] - 新基建方向建议关注圣晖集成、亚翔集成、柏诚股份 [3] - 出海方向建议关注精工钢构、志特新材、中钢国际、中材国际 [3] - “好房子”主题推荐建发合诚 [3] - 低估值破净企业估值修复建议关注中国中铁、中国中冶、上海建工、隧道股份、安徽建工 [3]

房地产发展新阶段与政策导向 - 住房和城乡建设部部长倪虹明确改革完善房地产开发、融资、销售制度，在商品房销售上推进现房销售制，从根本上防范交付风险，继续实行预售的则需规范预售资金监管[2] - 倪虹提出推动房地产高质量发展的六项重点任务，包括优化保障性住房供给、促进房地产市场持续健康发展、改革开发融资销售制度、实施房屋品质提升工程、实施物业服务质量提升行动、建立房屋全生命周期安全管理制度[2][5] - 中国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，房地产市场供求关系发生重大变化，需加快构建房地产发展新模式[5] 行业规模与潜在空间 - 2024年房地产业和建筑业增加值占国内生产总值的比重合计达13%，其中建筑业总产值32.7万亿元，实现增加值9万亿元[3] - 长远看中国房地产发展仍有较大潜力和空间，未来潜力主要源于城镇化进程持续推进、城市更新和存量住房改造、人民群众对美好生活的向往三大方面[4] - 2024年中国常住人口城镇化率达到67%，仍有提升空间，存量房屋规模大建成时间长，存在大量老旧小区和危旧房，通过更新改造可释放住房改善性需求[4] 住房保障体系与市场健康 - 中国已建成世界规模最大的城镇住房保障体系，建设各类保障性住房和棚改安置住房6800多万套，“十四五”期间建设筹集各类保障性住房和安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众[3][6] - 要完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次住房保障体系，各地坚持尽力而为量力而行，以需定建以需定购，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求[6] - 促进房地产市场持续健康发展，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应和金融资源，坚持因城施策一城一策[6] 房屋品质与“好房子”建设 - 实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，在城市更新中一体推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设[7] - 《住宅项目规范》已于今年5月1日起正式实施，对“好房子”建设提出底线要求，“好房子”建设是适应住房发展新阶段、满足人民群众新期待的重大举措[7] - “好房子”建设是一项系统工程，需要政府、企业、社会多方协同，从好标准、好设计、好材料、好建造、好服务等多个方面统筹推进[8] 住房需求变化与行业转型 - 当前人民群众住房需求总体上已经从“有没有”转为“好不好”，随着老龄化、少子化、区域人口增减分化，住房需求更加个性化、多样化[3] - 城镇人均住房建筑面积超过40平方米，户均住房超过1.1套，“十四五”期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米[3] - 房地产将回归服务居民高品质居住需求的初心与使命，推动房地产业从高速增长阶段转向高质量发展阶段，企业从追求规模扩张转为注重提升产品品质和服务[4][5]

活动背景与意义 - 第二十七届高交会C³未来建筑大会开幕式暨招商蛇口好房子品质标准发布会在深圳举行 [2] - 高交会是我国规模最大、影响力最广的科技盛会，汇聚100多个国家、近5000家企业与国际组织参展 [2] - 活动由深圳市住房和建设局指导，多家权威行业协会与招商蛇口联合主办 [2] - 2025年是中国住房建设从“住有所居”向“住有优居”的转型之年，全国两会首次写入“好房子”概念 [4] - 大会成为推动“好房子”从政策蓝图走向实践落地的关键桥梁 [4] 行业趋势与公司定位 - 当前房地产市场处于深度调整阶段，提升住宅品质与服务是推动行业回归本源、实现高质量发展的关键 [4] - 招商蛇口发布“招商好房+”品质标准，是公司46年深耕人居领域的系统化实践总结，旨在为行业转型贡献央企样本 [6] - 公司以“美好生活承载者”为品牌主张 [8] “招商好房子”技术体系核心 - 技术体系是一个超越国家标准、直抵人心的系统性人居解决方案 [8] - 体系构建三大价值主张：智慧恒久的品质之家、自然和谐的美学之家、友邻相伴的长情之家 [8] - 具体通过七大维度构建：安居无忧、舒适健康、绿色低碳、智能便捷、精工匠心、美学焕新、招牌服务 [9][10] 七大维度详细内容 - **安居无忧**：通过智能预警系统与人性化场地设计，实现从公共区域到户内的全方位安全防护 [9] - **舒适健康**：从舒适空气、健康活水到深度睡眠等细节，打造全方位健康生活体验 [9] - **绿色低碳**：以绿色建筑与低密社区践行理念，采用22道专业关卡和4大类、8分项建造品控体系 [9] - **智慧便捷**：将创新科技与人性化设计融合，实现无感通行、智慧生活 [9] - **精工匠心**：凭借六大技术模块，实现从精工细作到部品精配的高品质住宅 [9] - **美学焕新**：将建筑美学与功能实用有机结合，使每个区域具备明确功能定位与舒适体验 [10] - **招牌服务**：构建从交付筹备到入住生活的全周期服务链，打造全方位生活支撑体系 [10] 项目落地与实践 - 北京招商序、成都锦城序、西安玺等六大标杆项目作为首批落地样本 [11] - 招商蛇口在深圳累计开发60余个项目，服务超10万家庭 [11] - 公司发布后海、桂湾、宝中三大核心地段的高定作品，后海招商玺为“玺系3.0”开篇之作 [11] - 基于客户需求从“居住性”向“体验性”转变的洞察，公司构建了涵盖7大维度、28个场景、485项细节的体系 [11] 展会呈现与未来展望 - 高交会现场设置“好房子”主题展区，系统展示最新技术成果和特色IP [11][12] - 展区构建从理念到实践、从产品到生活的全维场景呈现 [12] - 公司将持续推动科技创新与建筑产业深度融合，让“好房子好生活”全国落地持续进化 [12]

活动概况 - 第二十七届高交会C³未来建筑大会开幕式暨招商蛇口好房子品质标准发布会在深圳国际会展中心举行 [2] - 大会由深圳市住建局等权威机构指导，招商蛇口联合主办，汇聚政府、行业、媒体及产业链的400名代表 [3] - 招商蛇口作为首家在高交会进行“好房子”产品发布的企业，展示了从国家规范到项目实践的创新范本 [3] 行业政策背景 - 2025年是中国住房建设从“住有所居”向“住有优居”的转型之年，全国两会《政府工作报告》首次写入“好房子”概念 [6] - 《好房子住宅建设标准》于2025年5月1日正式实施，标志着“高品质居住”已成为国家战略导向 [6] - 当前房地产市场处于深度调整阶段，提升住宅品质与服务是推动行业回归本源、实现高质量发展的关键 [6] 公司战略与品牌发布 - 招商蛇口正式发布“招商好房子”品质标准及“招商好房+”品牌，将宏观政策转化为可执行、可感知的人居解决方案 [8] - 该标准是公司46年深耕人居领域的系统化实践总结，旨在为行业转型贡献央企样本 [8] - 公司以“美好生活承载者”为品牌主张，构建了三大价值主张和七大维度的完整技术体系 [9] “招商好房子”技术体系详解 - 体系包含“安居无忧、舒适健康、绿色低碳、智能便捷、精工匠心、美学焕新、招牌服务”七大维度 [9] - 具体涵盖28个模块（10大特色IP），共485项技术，构筑新一代品质住宅范式 [9] - 安居无忧维度通过智能预警系统与人性化设计提升居住安全感 [10] - 舒适健康维度从舒适空气、健康活水到深度睡眠等细节打造全方位健康生活体验 [12] - 绿色低碳维度以22道专业关卡和4大类、8分项建造品控体系践行可持续生活美学 [14] - 智能便捷维度将创新科技与人性化设计融合，打造高效生活的“智慧生命体” [15] - 精工匠心维度通过六大技术模块建造品控体系，确保房屋质量与持久舒适体验 [17] - 美学焕新维度将建筑美学与功能实用有机结合，提升生活品质感 [19] - 招牌服务维度构建从交付筹备到入住生活的全周期服务链，打造全方位生活支撑体系 [21] 项目落地与实践 - 北京招商序、成都锦城序、西安玺等六大标杆项目作为首批“招商好房子”落地样本 [22] - 在深圳，公司正式发布后海、桂湾、宝中三大核心地段的高定作品 [22] - 招商蛇口46年来在深圳累计开发60余个项目，服务超10万家庭 [22] - 后海招商玺作为“玺系3.0”开篇之作，以“一生之家”为理念，实现从功能住宅到人本生活的全面升级 [22] 展会展示与行业影响 - 招商蛇口在高交会打造“好房子”主题展区，系统展示最新技术成果和特色IP，构建可感知的体验之旅 [24] - 展区具象解读了七大品质标准，并通过招商积余的全生命周期服务生态展现美好生活图景 [24] - 公司将持续推动科技创新与人居需求深度融合，在更多城市落地“好房子”标准，培育“好生活”生态 [29]

行业趋势与宏观背景 - 中国豪宅市场步入结构性新周期，普涨时代终结，顶级资产价值开始彰显 [9] - 行业价值发生迭代，从追求速度与规模转向注重品质、价值与长期主义 [3] - 随着“十五五”规划出台，行业方向从解决“有没有”转向追求“好不好”，豪宅应从价格转向品质与技术 [5] 产品理念与设计变革 - 豪宅设计哲学从“征服地形”转向“与山水共鸣”，强调与自然融合 [7] - 未来豪宅趋势是从“拥有更多”转向“拥有更好”，进入居住平权化时代 [7] - 高端住宅的终极使命是以创新实践为整个“好房子”体系探索方向 [5] - 顶级豪宅需超越居住本身，成为城市精神与生活方式的引领者 [13] - 产品核心是不做堆砌而做价值开创者，推动好房子高质量发展 [15] 城市发展与项目定位 - 重庆经历“三区合一”历史性聚变，带来资源高效整合、能级提升与城市价值重估 [11] - 华润置地以品牌信用与产品实力，意图重塑重庆顶豪市场格局 [11] - 项目澐璟作为华润置地“瑞系”重庆首作，定位为城市核芯区“藏品级”住宅新范式，仅布局65席以体现稀缺性 [11] - 项目立于金开大道制高点，以“视野即资产”重新定义塔尖资产稀缺逻辑 [13] 产品具体特征与创新 - 项目澐璟以建面约205、260、310平方米空中平墅为载体，打破别墅与平层界限 [11] - 产品进行“空间革命”，创新设计约6.4米双挑空墅厅、隐谧浮岛花园 [13] - 产品追求极致参数，如最大约0.6极致窗地比，并采用全框架结构 [13] - 产品从空间、自然、立面与结构四个维度系统回应塔尖人群的深层居住诉求 [13]

行业政策导向 - 国家政策推动住房发展重点从“有没有”转向“好不好”，要求全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平 [1][9] - “十五五”规划建议提出建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [1] 行业标准与设计 - 《住宅项目规范》作为强制性标准于5月1日施行，提出新建住宅层高不低于3米、4层及以上住宅设电梯等底线要求 [3] - 中国建筑发布“好房子”营造体系，梳理上百项需求并形成技术卡片，截至9月底已有88个项目纳入试点，涉及6.5万余户住户 [3] - 行业通过优化设计细节提升居住品质，如住宅项目采用圆弧倒角处理、将车库坡道转弯半径从6.6米增加至7.1米等 [3] 建筑材料创新 - 中国已形成完备建材体系，节能材料、创能材料、功能材料、智能材料是“好房子”建设所需 [3] - 北新建材新型石膏板轻钢龙骨隔墙厚度比传统砌块墙窄约一半，隔声性能达66分贝，高于规范50分贝标准，能使100平方米户型增加约8平方米利用空间 [4] - 行业需构建从基础研究到下游应用的可持续生态体系，科学制定关键技术指标清单以提升建材创新与质量水平 [4] 配套设施与服务 - “十四五”时期全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人，加装电梯12.9万部，增设停车位340多万个、社区服务设施6.4万个 [6] - 各地着力完善配套设施，如老旧小区加装电梯、划分停车区域、增加充电设施、打造“一老一小幸福院”等社区服务空间 [5][6] - 物业服务质量提升成为方向，山西开发智慧物业管理服务平台处理投诉，行业需优化发展环境、提高准入门槛、加强质量考核 [7] 金融与政策支持 - 各地出台政策支撑“好房子”建设，如淄博将高品质住宅项目纳入绿色金融支持范围，鼓励金融机构加大信贷支持、降低融资成本 [8] - 政策支持包括公积金贷款额度上浮（如从100万元基础上浮）、配套公共服务设施不计入容积率等，缓解购房压力并激励开发 [8] - 行业需加快开发模式转型，在城市更新中注重“好房子”建设，把握存量运营的新机遇 [9]

土地供应与市场格局 - 北京昌平东小口板块在沉寂五年后迎来首宗新增住宅用地供应，即东小口镇贺村地块，该地块位于五环至六环之间，地处海淀、朝阳、昌平三区交汇处 [1] - 东小口板块近五年无新房供应，上一次土地出让为2020年的奥森ONE和奥海明月，当时销售均价约5.8万元/平方米 [2] - 截至2025年11月，昌平区已成功出让5宗地块，追平去年全年供地规模，土地成交总额达104.54亿元 [3] - 昌平区已形成9个楼盘在售、1个待开的“10盘”市场局面，覆盖从刚需到改善的多元需求 [1] 区域位置与配套 - 东小口镇贺村地块邻近在建地铁13B号线建材城东站，商业配套涵盖西三旗万象汇等 [2] - 区域持续推进拆迁腾退工作，地块清理已完成，若未来五年规划建设全面落地，发展前景可观 [2] - 土地供应长期空白与地块拆迁腾退及平整工作的推进周期直接相关 [1][2] 新房与二手房市场对比 - 昌平新房与板块内二手房形成显著价格差异，例如北七家板块国贤府二期新房成交均价约5.39万元/平方米，而同板块二手房均价普遍为1.8万—2.8万元/平方米 [3] - 东小口地块周边二手房市场以海淀区房源为主，老旧小区均价约4万元/平方米，次新小区价格区间为6万—8万元/平方米 [2] - 新房项目更倾向于围绕大型商超或紧邻地铁布局，居住品质提升拉大了与二手房的价格差异 [3] 产品定位与户型特点 - 昌平区域新房主力户型区间集中在75—130平方米，以三居室为设计主流，精准覆盖刚需与改善客群 [6] - 具体项目如国誉星城户型为81-126平方米，星耀未来为92—132平方米，未来之境为96—129平方米，龙湖恩祥·凌雲颂为78—139平方米 [6] - 与朝阳、丰台等以130平方米以上户型为主的区域相比，昌平区域呈现“小而精”的户型特点，主要聚焦千万资产以下的中等收入改善客群 [7] - 部分开发商为打造差异化推出少量大户型，如国贤府二期提供166及168平方米产品，占项目800余套房源比例不足8% [7] 项目品质升级趋势 - 高得房率、高标准配套建设与高交付标准的“三高”品质成为昌平新建住宅核心发展趋势，例如国贤府二期得房率均达90%以上，部分可达100%，而区域二手房得房率普遍仅为75%左右 [8] - 会所功能已成为在售项目标配，如国贤府二期配套650平方米会所，龙湖恩祥·凌雲颂打造约3300平方米新规双会所 [8][9] - 90平方米户型已能实现三面宽，社区公区通过架空层、泛会所等设施落地，形成与二手房的明显品质梯度差 [9][10] - 开发商持续提高居住品质并加大精装投入，推动昌平新房品质已与北京各平原新城基本齐平 [10]

土地供应与市场格局 - 北京昌平东小口板块在沉寂五年后迎来首宗新增住宅用地供应，东小口镇贺村地块位于五环至六环之间，地处海淀、朝阳、昌平三区交汇处 [1] - 该板块长期缺少新增住宅用地的核心原因是地块拆迁腾退及平整工作的推进周期较长，此前相关地块尚未完成前期环节 [1][3] - 随着该地块入市，昌平区域已形成9个楼盘在售、1个待开的“10盘”市场局面，覆盖从刚需到改善的多元需求 [1] - 2025年截至11月昌平已成功出让5宗地块，追平去年全年供地规模，土地成交总额达104.54亿元 [4] 新房市场热度与价格特征 - 昌平新房市场持续保持较高热度，得益于高性价比产品优势以及地铁交通与大型商业配套的完善 [4] - 昌平在售新房项目成交均价存在梯度，最低为建工嘉境里约3.9万元/平方米，最高为朱辛庄板块的中海未来之境6.13万元/平方米，多数项目价格区间在4万至5万元/平方米 [4] - 昌平新房与板块内二手房形成显著价格差异，例如北七家板块新房国贤府二期均价约5.39万元/平方米，而同板块二手房均价普遍为1.8万至2.8万元/平方米 [5] - 新房市场需求受到区域内互联网大厂高购买力年轻群体的支撑，这类客群更倾向于选择新房 [5] 产品定位与户型特点 - 昌平区域新房项目主力户型区间集中在75至130平方米，以三居室为设计主流，精准覆盖刚需与改善两类核心客群 [8] - 部分开发商为打造产品差异化推出少量大户型，例如国贤府二期提供166及168平方米产品，但占项目总房源比例不足8% [9] - 与朝阳、丰台等以130平方米以上改善盘为主的区域相比，昌平区域呈现“小而精”的户型特点，主要聚焦千万资产以下的中等收入改善客群 [9] 住宅品质升级趋势 - 昌平新建住宅呈现高得房率、高标准配套建设与高交付标准的“三高”品质发展趋势，新房得房率普遍达90%以上，而区域二手房得房率普遍仅为75%左右 [11] - 会所功能已成为在售项目的标配，例如国贤府二期配套650平方米会所，龙湖恩祥・凌雲颂打造约3300平方米新规双会所 [11] - 户型设计因得房率提升而优化，90平方米户型已能实现三面宽，社区公区通过架空层、泛会所等设施落地，形成与二手房的明显品质梯度差 [12] - 开发商持续提高居住品质并加大精装投入，推动昌平新房品质已与北京各平原新城基本齐平 [12]