核心观点 - 苏州观前街—平江路商圈通过实施“IP+”战略 成功串联历史文脉与现代商业 实现文化价值向商业价值的转化 走出了一条独具特色的城市更新之路 其2025年营收近230亿元 年人流量超7200万人次 规模比肩国内一线商业综合体 并正以全省第一身份冲刺全国示范步行街（商圈）[1] 商圈联动与资源整合 - 平江街道通过整合观前街、平江路、临顿路、仓街等过去分散的资源 构建了一个资源互补、客流互通、业态互融的商圈“生命体”[2] - 依托地铁1、4、6号线换乘枢纽优势 商圈打造“10分钟体验圈” 实现购物、文化、潮流多元场景的一站式体验[2] - 仓街作为潮流活力“补给站”成效显著 其举办的“CJCJDRAMA”超级仓街戏剧狂欢周吸引58万客流 带动商圈跨区域流动客流、餐饮营业额及民宿入住率提升 实现“一街带活全域”[1][2] - 商圈内各区域实现精准功能分工与耦合 观前街聚焦高频消费与一站式购物 平江路主打沉浸式文化体验 临顿路定位园林式街区 仓街核心为艺术潮流[3] - 2025年商圈入驻商户超4000家 商业入驻率超95% 年坪效达3.33万元/平方米 协同效应使其成为古城最具活力的消费地标[3] 业态升级与商业焕新 - 文化与商业深度融合是核心 推动业态从单一零售向体验消费蝶变[4] - 原长发商厦焕新转型为“CFS中央假日广场” 是老建筑活化的标杆 项目通过空间创新、缓解停车难题、引入亚朵S2.0全国首店酒店等措施 预计开业后年营业额将突破亿元[4] - “临顿一步漫古今”场景营造是业态“线上串联”的关键纽带 推动评弹、非遗与网红咖啡、潮流首店等业态深度融合 实现从现代商业到千年古城的沉浸式切换[4][5] - 推出60页手绘《临顿一步漫古今》冬至特辑手册 作为古城冬日漫游指南 详细收录周边吃喝玩乐资讯[5] - 业态升级是系统推进的结果 政府以文化为核心统筹政策 企业引入专业运营团队 招商优先遴选契合定位的品牌[6] 文化IP打造与生态构建 - 通过持续打造爆款文化IP活动并赋能民生服务 构建“文化—经济—民生”共生的可持续生态[7] - 白塔公园“荷花市集”从农摊升级为城市文化场景 日均吸引游客超万人次 单日荷花销量逾万枝 既助农增收 又打造了接地气的苏式生活体验[7] - 深耕“平江晒书”、“冬至大如年”等品牌活动 其中“苏州冬至习俗”入选省级非遗 “平江晒书”入选区级非遗 依托活动推广冬酿酒文化和状元文化 带动相关消费成为全网热点[1][8] - 主动联动区域文化单位开展多元合作 如与苏州丝绸博物馆创排走秀节目 支持苏州戏曲博物馆创新“戏曲+文旅”模式 与平门文化艺术馆合作推出原创歌曲 丰富文化内涵与传播力[10]

论坛背景与公司定位 - 论坛主题为“海南自贸港未来定位及三亚新机遇”，由三亚市人民政府及多家财经机构共同承办 [1] - 中信城市开发运营（海南）有限公司董事长张国良在论坛上发言，阐述公司在海南自贸港建设中的角色与计划 [1] - 中信集团以“践行国家战略、助力民族复兴”为发展使命，成立于1979年，服务于改革开放浪潮 [1][4] 公司战略与业务模式转型 - 公司业务模式从传统高杠杆高周转的地产开发，转向注重“城市开发+运营” [5] - 公司承接了原中信地产在全国30多个城市的化险及代建项目，管理资产规模超过两千亿元 [5] - 具体案例包括协同银行、信托化解深圳某知名民营房企超过八百亿元的资产包风险，并承接烂尾楼、保障房等政府关注的代建业务 [5] 在海南的业务布局与机遇 - 公司目前在海南已有项目布局，并计划继续拓展增量，参与海南自贸港建设 [6] - 公司将发挥中信集团“金融+实业”协同优势，在城市更新、产业导入、“好房子”建设、智慧停车等基础设施运营管理方面助力海南 [1] - 公司指出海棠湾片区城市面貌良好，但城市核心区存在大量老旧小区需要整合更新，公司希望为此做出贡献 [1] - 公司计划连同中信集团相关产业，在城市更新方面发力，助力海南对标新加坡、迪拜的城市形象 [6] 对海南自贸港发展的看法与建议 - 观察到最近一年，海南岛外人口在旅游、投资、注册公司及落户方面显著增加 [7] - 从地产角度，人口流入必然产生对“好房子”的需求 [7] - 认为随着人口增加、政策变化、企业所得税便利及医疗等配套发展，将带动海南整体经济发展 [7] - 建议海南全域放开限购政策，使海南岛成为“世界的海南” [8]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1] 报告核心观点 - 11月房地产市场呈现结构性分化，新建住宅价格环比微涨，但二手住宅和租赁市场价格持续下跌，市场整体仍处于调整阶段 [3][5] - 政策层面持续推进城市更新与构建房地产发展新模式，短期政策聚焦市场止跌回稳，中长期则致力于高质量发展 [4][6] - 年末核心城市优质新盘供应增加可能带动新房成交量翘尾，但二手房市场受高挂牌量影响，价格仍处博弈期 [5][6] 百城新建住宅价格指数总结 - **整体表现**：11月全国100个城市新建住宅平均价格为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [3][8] - **城市分化显著**：31个城市环比上涨，64个城市环比下跌，5个城市持平 [3] - **一线城市领涨**：一线城市新建住宅价格环比上涨0.75%，同比上涨6.66%，涨幅最高 [8] - **核心城市表现强劲**：上海、成都、杭州、宁波等城市新建住宅价格环比涨幅居前，分别为1.39%、1.34%、1.27%、1.24% [9] - **十大城市情况**：十大城市新建住宅平均价格为32485元/平方米，环比上涨0.69%，同比上涨5.66% [11] - **同比涨跌城市数量**：新建住宅价格同比上涨的城市仅21个，下跌城市达79个，市场压力仍存 [10] 百城二手住宅价格指数总结 - **整体表现**：11月全国100个城市二手住宅平均价格为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95%，跌幅较上月扩大 [3][12] - **全线下跌**：100个城市二手住宅价格环比均出现下跌，市场压力普遍 [3][13] - **各线城市普跌**：一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62%；二线城市环比下跌0.98%，同比下跌8.24%；三四线代表城市环比下跌0.81%，同比下跌7.47% [12] - **部分城市跌幅较深**：南京、昆山、淮安等25个城市二手住宅价格环比跌幅超过1%，其中南京跌幅最大，为1.83% [13] - **同比普遍大幅下跌**：所有100个城市二手住宅价格同比均下跌，其中淮安、盐城、温州等20个城市同比跌幅超过10% [14] - **十大城市情况**：十大城市二手住宅平均价格为34346元/平方米，环比下跌1.17%，同比下跌6.32%，所有城市同比均下跌 [15] 50城住宅租赁价格指数总结 - **整体表现**：11月全国50个城市住宅平均租金为34.36元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.57%，市场进入传统淡季 [3][17] - **下跌城市占绝大多数**：仅1个城市（北海）租金环比上涨，49个城市环比下跌 [3][18] - **部分城市跌幅较大**：西安、北京、青岛环比跌幅超过1.0%，其中西安跌幅最大，为1.32% [18] - **同比亦普遍下跌**：仅乌鲁木齐租金同比上涨0.81%，其余49个城市同比均下跌，温州同比跌幅最大，为10.56% [19] 政策与市场趋势分析 - **政策动向**：11月住建部召开全国城市更新工作推进会，强调在规划、资金、运营、治理四方面发力，配套支持政策有望加速落地 [4] - **地方政策优化**：杭州、成都、天津滨海新区等地推动盘活存量资源，佛山优化境外个人购房条件，重庆、佛山等地优化公积金贷款政策 [4] - **北京“十五五”规划**：提出加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系和租购并举的住房制度 [4] - **专项债券发行**：11月重庆、湖北等省市发行近350亿元专项债券用于收回收购闲置存量土地 [4] - **市场供应与趋势**：11月新房市场供应整体仍在低位，但上海、成都、杭州、宁波等城市高端改善项目入市，带动核心城市均价结构性上涨 [5] - **年末市场展望**：年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市优质新盘预计增加，新房成交量有望实现翘尾，但整体市场仍有压力，二手房市场受高挂牌量影响，价格处于博弈期 [6]

中央政策导向 - 李强总理强调将城市更新与消除安全隐患、稳楼市工作结合，以推动房地产高质量发展[4] - 国家发改委将城市更新设施纳入基础设施REITs发行范围，以拓宽长期低成本融资渠道并盘活存量资产[5] - 央行行长重申构建房地产宏观审慎管理框架，并继续丰富和完善房地产金融政策工具箱[7] 地方政策与规划 - 重庆对符合条件的城市更新项目给予约15%的建筑面积“增容”奖励，以激励市场参与[8] - 浙江“十五五”规划建议提出高质量推进城市更新，一体化推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设[9] - 湖北“十五五”规划建议提出因城施策激活返乡置业、教育置业、创业置业和改善性置业等需求[10] - 山西“十五五”规划建议明确完善商品房开发项目公司制、主办银行制、现房销售等基础性制度[10] 地方需求端刺激 - 南京、泉州洛江区、常州等多地发放购房补贴，其中常州对购买新房最高资助20万元，购买二手房最高资助18万元[11] - 12月首周（截至7日）地方出台房地产政策合计11条，其中购房补贴类政策3条，公积金优化类政策2条[12]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级（如买入、增持等）[1] 报告核心观点 - 国务院总理李强在专题学习会上指出，“十五五”时期新型城镇化发展空间仍然很大，为房地产市场发展进一步释放空间[3] - 城市更新已成为稳楼市的重要抓手，利好政策正在逐步落地，金融和土地政策均有突破[6][9] 行业需求与市场空间 - 根据中指测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量接近50亿平方米[4] - 综合按照70%~80%的转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7-8亿平米，对应商品房销售面积年均约8.5-9.5亿平米[4] - 改善性住房需求占比超四成，是未来住房消费的核心增长点[5] - 2024年全国农民工总量接近3亿人，解决好这部分人群的安居问题是未来五年住房发展领域的重点之一[5] - 随着新型城镇化深入推进，优势地区资源集聚效应将继续凸显，部分城市在省内的人口首位度仍有提升空间[5] 政策与战略方向 - “十五五”规划建议明确指出要“深入推进以人为本的新型城镇化”，科学有序推进农业转移人口市民化、加快城市群一体化和都市圈同城化、大力实施城市更新等均是重点方向[3] - 新型城镇化是扩大内需和促进产业升级、做强国内大循环的重要载体[4] - 要深入实施城市更新行动，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展[4][6] 城市更新具体举措与效果 - 2024年以来全国已有超130地出台/优化房票安置政策，一线城市相继跟进落地[6] - 广州黄埔区自去年4月落地房票后，截止今年11月末，累计通过房票认购商品房超4400套[6] - 上海嘉定区截至11月23日核发房票463张，预定房源412套[6] - 2025年12月1日，国家发改委印发新规，进一步拓展基础设施REITs发行范围至城市更新设施等领域，为城市更新拓宽长期低成本融资渠道[7][9] - 同日，重庆在政策吹风会上指出，对城市更新中包含增加公共服务功能的项目，按现状建筑面积或原批准计容建筑面积15%左右比例给予建筑面积支持[9] 人口与城镇化数据支撑 - 表格数据显示，2024年主要省会城市常住人口占全省比重较高，例如武汉占湖北省常住人口比重为66.4%，西安占陕西省比重为66.1%，成都占四川省比重为59.2%[7] - 部分核心城市城镇化率较高，例如上海城镇化率为89.9%，北京为88.2%，天津为86.0%[7]

项目概况与工程亮点 - 唐山路快速路工程主线于12月26日通车，由青岛城投集团投资建设 [1] - 工程西起重庆路，东至青银高速，全长约3公里，主线采用双向六车道一级公路兼城市快速路标准 [3] - 工程构建了“高架+隧道+地道+互通立交”的复合立体交通网络 [3] - 工程地处城区核心区域，面临施工空间局限、交通组织复杂、多层交通立体交叉等一系列挑战 [3] - 工程中的老虎山隧道全长1551米，为国内最大断面市政交通隧道，集中了“多断面转换、小净距施工、超大跨开挖”等技术难点，施工难度在同类工程中位居前列 [3] 战略意义与功能效益 - 项目有效填补了东岸城区中部横向通道空白 [1][5] - 项目补齐了跨海大桥高架路与新机场高速连接线之间10公里区域的快速路短板 [5] - 项目实现了与重庆路、青银高速的高效衔接 [1][6] - 项目大幅缓解了金水路、黑龙江路的交通压力，显著提升东岸城区东西向通行效率 [1][6] - 项目为东岸城区产业升级、资源优化配置、城市功能提升奠定坚实基础 [6] 项目管理与未来展望 - 面对挑战，建设方通过实施项目清单化、节点化管理，精准保障施工要素供给，并针对复杂地质和密集周边环境反复论证优化专项施工方案 [3] - 青岛城投集团表示，此次主线贯通是其深度融入城市发展大局、服务城市更新战略的生动实践 [8] - 未来，青岛城投集团将持续在重大基础设施建设、城市更新升级等领域发力，以更多优质项目助推青岛城市能级提升 [8] - 青岛市住建局下一步将以高质量开展城市更新为抓手，全力推进品质城市建设，高效服务保障重点市政道路设施项目建设，进一步完善骨干路网 [8]

京西转型与区域发展 - 石景山区在“十四五”期间完成经济转型与城市蝶变，成为“双奥之区”并实现服贸会永久落户[1][6] - 推动“两园一河”协同联动发展，永定河集等项目亮相，纳入市级清单项目44个，总投资约440亿元[6][7] - “十四五”期间累计完成固定资产投资593.34亿元，占京西地区比重73.4%，京西地区获国家产业转型升级示范区年度评估“优秀”[7] - 服贸会永久落户首钢园，近2000家企业集中亮相，来自30余个国家和地区近800位中外嘉宾参会[8] - 落实“两区”建设，新增入库项目1400余个，新设外资企业146家，7项创新实践成为市级标杆案例[8] 产业升级与创新体系 - “十四五”期间地区生产总值连续跨越4个百亿元台阶，总量超1300亿元[9] - 产业体系从“1+3+1”迭代升级为“2+4+4”，信息技术成为第一大产业，两大主导产业对经济增长贡献率超60%，数字经济增加值占GDP比重达57.4%[9] - 人形机器人数据训练中心年数据产量达600万条，有望带动万亿级产业发展[10] - 国高新企业保有量突破千家，创新型中小企业、市级专精特新企业、国家级专精特新“小巨人”企业分别增至677家、441家、26家[10] - 实施“景贤计划”，认定“景贤人才”300余人，青年人才创新创业基地一期开园[11] - 优化营商环境，“服务包”企业增至686家，高效解决企业诉求4813项，办结率与满意率均达100%[11] 城市更新与空间重塑 - 模式口历史文化街区完成更新，形成“15景30院100铺”格局[12] - 新首钢地区成为首都城市复兴新地标，入选国家级夜间文化和旅游消费集聚区，五年承办活动231场，累计入园客流超3700万人次[13] - 完成551万平方米老旧小区楼本体改造，加装电梯开工334部，更新537部，五大棚改区安置1.4万余户居民[13] - 整治提升139条背街小巷，北重科技文化产业园一期成为市级低效改造示范项目[13] - 出台楼宇经济行动计划，建成产业载体地图，提升大正创想广场等一批低效载体[13] 民生福祉与社会治理 - 成功创建全国文明城区，连续获评“中国最具幸福感城区”[14] - 引入十一学校、黄城根小学等优质名校，新增学位1.4万个，9个街道实现普惠托育全覆盖[14] - 推进长期护理保险试点，参保人数每年超42万人，累计6000余人受益[14] - 建成政策性住房1.9万套，累计达134万平方米[14] - 建成40.2公里西山绿道，绿道总长度达131.87公里，较“十三五”末增加100公里，打造13条城市画廊[14] - 深化“接诉即办”改革，诉求解决率与满意率显著提升，综合成绩位于全市前列[15]

城市更新的战略定位与宏观影响 - 城市更新是兼具民生改善与经济发展双重属性的重要工程 通过改造老旧小区、街区、厂区、城中村以及加强基础设施建设等方式 有效改善民生并创造发展增量 [1] - 2024年全国共实施城市更新项目6万余个 完成投资约2.9万亿元 有效带动了建材、家居、智能设备等上下游产业增长 [1] - 在外部环境复杂多变、国内需求有待释放的背景下 城市更新被赋予拉动投资、扩大内需、稳定增长的重要作用 是赋能经济社会高质量发展的重要抓手 “十五五”规划建议与中央经济工作会议均强调要大力实施和高质量推进城市更新 [1] 行业发展阶段与现存挑战 - 中国城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 城市更新也随之进入精细化、集约化、内涵式的高质量发展轨道 [2] - 当前行业存在一些短板 包括规划碎片化、资金渠道单一、重建设轻运营、治理协同不足等问题 [2] - 城市更新是一项涉及政府、企业、居民等多方主体的系统工程 仅靠行政力量单向推动容易导致运营责任悬空和市场活力不足 [2] 成功实践与关键成功要素 - 住房和城乡建设部已印发4批实施城市更新行动可复制经验做法清单 为各地提供了有益借鉴 [2] - 核心在于惠民 需深入细致了解不同群体诉求以提供有针对性的治理办法 全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作 为更新和治理提供支撑 [2] - 需要规划引领以构建可持续的长效治理机制 例如上海将“拎马桶”改造置于整体规划中一体推进 并在旧改后持续提升周边配套和适老化设施 [3] - 需要建立可持续的运营模式 统筹有效市场与有为政府 通过功能转换、业态升级等方式激活存量价值 例如广州永庆坊采用“政府主导、企业运营”模式 在保留历史风貌的同时引入现代文旅产业 [3]

全国住房城乡建设工作会议核心观点 - 会议核心定调为“着力稳定房地产市场”，政策表述较去年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”更强调市场的平稳运行，旨在稳定市场预期 [1] - 会议提出将新房与二手房市场视为一个整体，并强调二手房交易占比上升是未来趋势 [1] - 会议明确要加快构建房地产发展新模式，核心是抓住“让人民群众安居”这个基点，并处理好当前与长远、市场与保障、增量与存量等多重关系 [1] 房地产市场稳定与新模式构建 - 稳定房地产市场的重点措施包括：因城施策控制增量、去库存、优化供给；结合城市更新与城中村改造盘活存量用地；推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房等 [4] - 将优化保障性住房供应，实施房屋品质提升工程，有序推进“好房子”建设 [4] - 将进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用，以支持房地产企业的合理融资需求 [4] - 在商品房销售方面，将推进现房销售制以实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险；对继续实行预售的，将规范预售资金监管 [5] - 将深化住房公积金制度改革，并实施物业服务质量提升行动，探索“物业服务+生活服务”等新模式 [5] 城市更新工作的战略地位与成果 - 城市更新被置于2026年住建部门工作的首要位置，定调为“大力实施”和“高质量开展”，成为稳投资、扩需求的重要抓手 [2] - “十四五”期间，全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4100多万户、1.1亿多人 [2] - 具体更新成果包括：加装电梯13万台，更新住宅老旧电梯16.7万台，增设停车位350万个、社区服务设施6.5万个；更新改造地下管网84万公里；打造口袋公园2万多个、城市绿道2.7万公里；开展约200片历史文化街区、1万处历史建筑的保护提升工作，惠及居民约1200万人 [2] - 城市更新已上升到前所未有的政策高度，相关部门预计将加快落地配套的金融、土地等支持政策 [3] “好房子”建设与建筑业发展 - “好房子”建设已成为行业共识和新模式的切入点，旨在通过供给革新牵引需求，实现行业止跌回稳 [4][6] - 2025年“好房子”建设工作已启动并见效，重点在于立标准、强科技、抓项目，并已从“好房子”延展至涵盖物业管理、社区服务等的“好服务” [6] - 具体举措包括：新的《住宅项目规范》正式实施；举办全国“好房子”设计大赛；以“揭榜挂帅”方式推动50多类新型建材研发应用；指导企业探索构建“6633”、“365”等“好房子”建造体系 [5] - “十四五”期间，建筑业增加值占GDP的比重保持在6.5%以上，巩固了其支柱产业地位，现代化程度和“走出去”步伐加快 [4]

（来源：工人日报） 阅读提示 作为一处外来人口占比超过八成、被列入历史风貌区的老旧街区，南澳老街如何在"不能大拆大建"的前 提下，实现从"脏乱差"到"精而美"的转变？记者近日走进这里，探寻"小支部"撬动基层治理、推动老 街"微更新"的做法。 12月18日下午4点多，冬日的暖阳斜照在深圳市大鹏新区南澳社区老街的巷道里。一位渔嫂拉着手推车 走出家门，朝着码头走去，她要去接出海归来的丈夫，收回渔网。手推车缓缓前行，主巷道上没有杂物 阻挡去路。 这辆穿行在老街里的手推车，一头连着延续百年的渔耕生活，一头也见证着老街正在发生的变化——旧 空间没有被推倒重来，却悄然生长出新活力。作为一处外来人口占比超过八成、被列入历史风貌区的老 旧街区，南澳老街如何在"不能大拆大建"的前提下，实现从"脏乱差"到"精而美"的转变？记者近日走进 这里，探寻"小支部"撬动基层治理、推动老街"微更新"的做法。 旧墙面有了新景致 在南澳，老街几乎等同于这片社区的"来处"。南澳是深圳最具渔港风情的小镇之一，在明洪武年间便 因"海上互市"而兴盛，客家与疍民文化在此交织，形成独特的街区形态。 沿着老街主巷道往里走，脚下是平整的水泥路，两侧却依然有不少低 ...