行业投资评级 - 报告未明确给出行业整体投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14] 核心观点 - 天津房地产市场正进入以新产品为主导的发展阶段，老旧项目市场声量持续减弱 [3] - 为迎接“金九银十”销售节点，市场供应预计将迎来阶段性放量，9-10月市内六区及环城四区预计将有20余个新盘入市 [3] - 河西区成为供应热点，多个高品质项目集中亮相，预计区域市场竞争将进一步加剧 [3] - 中央层面发布推动城市高质量发展的意见，未来更多有效政策落地将有助于化解行业面临的重难点问题 [9] 企业销售业绩 - 2025年1-8月天津房地产TOP10企业销售额总计403.8亿元 [3] - TOP10榜单入榜门槛为17.7亿元 [3] - 泰达建设以69.3亿元的销售业绩位列榜首，中海地产以59.5亿元位列第二，天津城投集团以53.3亿元位列第三 [3] - 销售面积方面，泰达建设以21.2万㎡位列第一，金地集团以20.8万㎡位列第二，中海地产以19.6万㎡位列第三 [4] 项目销售表现 - 2025年1-8月天津商品住宅TOP10项目销售金额总计119.43亿元，入榜门槛为9.2亿元 [6] - 上东金茂晓棠/锦棠以14.83亿元的销售额蝉联榜首，金茂泮湖满庭以12.96亿元位列第二，体北金茂府以12.95亿元位列第三 [6] - TOP10项目销售面积总计49.2万㎡，入榜门槛为3.68万㎡ [6] - 上东金茂晓棠/锦棠以6.56万㎡的成交面积位居第一，中建·理想城以5.69万㎡位列第二，保利西棠和煦以5.37万㎡位列第三 [6] 政策环境 - 天津推出新举措，允许购房人提取本人及配偶住房公积金账户金额用于支付购买存量房的首付款，旨在降低购房门槛，为存量房市场注入活力 [8] 土地市场分析 - 2025年8月天津市共推出土地20宗，规划建筑面积142.54万㎡ [10] - 土地供应结构以工业用地为主（16宗），住宅用地仅1宗位于静海区，商业/办公用地1宗，其它用地2宗 [10] - 8月天津住宅用地成交3宗，均以底价出让，分别位于武清区、北辰区和红桥区，其中红桥区地块为城市更新地块，由地方国企竞得，可能引入代建模式 [13]

城镇化发展阶段与城市体系演化 - 中国城镇化率已达67%，城镇开发边界内70%以上是存量空间，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效[1] - 城镇化水平较高的发达区域已进入“聚中有散”阶段，城市体系向都市圈、城市群和大中小城市协调发展方向演化[2] - 城镇化水平较低的后发区域仍处在“集中集聚”阶段，部分城市收缩、部分城市壮大是必然趋势[2] - 都市圈群终将成为中国城镇化的真正主体形态[2][4] 城市群与都市圈发展机遇 - 2011年中国城镇化率超50%标志着城市群时代开启，2024年常住人口城镇化率达67%，“聚中有散”的城市群时代已成为必然[5] - 《意见》为城市群和都市圈建设带来战略布局、制度创新、政策红利和市场预期等重要机遇[5] - 需通过深化经济区与行政区适度分离改革等制度创新，驱动资源向城市圈群“大聚小散”“高聚低散”[6] - 构建“圈群主体、多态嵌套”的城市体系是促进大中小城市协调发展的基本路径，可释放“1+1大于2”的规模经济红利[6] 超大特大城市功能优化与协调发展 - 超大特大城市做强做精核心功能，需将最重要、最稀缺的资源要素集中到最核心的功能上[7] - 实现“减量”与“增质”平衡需处理好基与核、高与低和聚与散三对关系，关键是以市场化方式促进都市圈化[7] - 通过超大特大城市都市圈化，将非核心功能疏解至当日通勤范围内的周边空间，实现中心与周边共赢[7] - 需警惕主张城市越大越好的倾向，任何城市规模都有合理区间，超过区间必然导致规模不经济[10] 房地产市场新阶段与“好房子”供给 - 中国城镇户籍居民的住房问题已基本解决，城镇住房发展正从“住有所居”迈向“住有宜居”的“好房子”阶段[2][15] - “好房子”需求较大但供给相对不足，需从存量更新和新房建造两方面发力，并面向居民的普遍需求[2][15] - “好房子”供给应“量需而供”，精准匹配总量规模、户型结构、功能品质、空间区位等供给条件，摒弃高速发展时期的“三高”模式[15] - 需加快探索低杠杆、低负债、低周转、现房销售的房地产新开发、销售、融资模式[15] 房地产市场企稳与结构调整 - 当前房地产市场止跌回稳基础仍有待夯实，调整是不同于以往的深度调整[2][21] - 宏观经济持续好转是实现房地产市场止跌回稳的关键，将带动收入和就业增长，推动预期由弱变强[22] - 需为购房者减负，如下调存量房贷利率，并加力存量商品房收储转保障房[22][23] - 中央城市工作会议和《意见》将加速房地产市场供求和结构调整，高质量住房比例将逐步提高[2][24] 城市更新与保障房建设 - 城市更新是推动城市高质量发展的重要抓手，需专项规划统筹指导这一多主体、多客体的系统工程[18] - 推进城市更新需破解钱从哪里来、力从哪里聚、利在哪里分三大核心问题，需进行融资机制创新[18][19] - 在保障房与商品房“双轨制”下，可推动两者“混居”并提升保障房建设标准，避免保障房被贴上“低端”标签[17] - 通过货币化安置、房票安置等方式进行城中村和危旧房改造，可减少存量供给并刺激新需求[24]

政策目标与战略意义 - 老旧小区改造是关系社会民生和城市发展的重要举措 [1] - 改造工作是城市进入以存量提质增效为主的新发展阶段后推动高质量发展和营造高品质生活空间的关键措施 [1] - 目标是建设安全健康、设施完善、管理有序的完整社区，并推动城市"一刻钟便民生活圈"建设扩围升级 [1] 年度计划与执行进展 - 今年全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个 [1] - 今年前8个月，全国已累计新开工改造城镇老旧小区2.17万个 [1] 未来工作重点 - 相关部门将持续提升老旧小区在居住环境、设施条件、服务功能和文化价值方面的水平 [1] - 通过"小切口"办实事来改善"大民生"，为人民群众创造更高品质的生活空间 [1]

会议背景与目的 - 省政府于9月28日在南京召开城市工作专家座谈会 分析城市工作面临的新形势 新任务和难点堵点问题 [1] - 会议旨在听取城市规划建设 房地产 投融资等领域专家对推进城市高质量发展的意见和建议 [1] 专家意见与讨论焦点 - 专家围绕贯彻中央城市工作会议精神 结合江苏城市工作形势任务提出意见和建议 [1] - 讨论焦点包括优化现代化城市体系 高质量推进城市更新 创新投融资机制 促进房地产转型升级等方面 [1] 政府后续工作方向 - 省有关部门将结合编制十五五规划 加快制定推进城市高质量发展系列文件及相关配套政策措施 [1] - 政府强调需加强部门协作 上下联动 凝聚各方智慧科学谋划城市工作 [1]

政策核心观点 - 中央与地方政策协同发力，构建房地产发展新模式，重点围绕城市高质量发展和要素市场化改革 [4][6][28] - 政策方向明确为通过增加高品质住房供给和推进城市更新来释放需求、优化供给，以促进市场止跌回稳 [8][28][52] - 北上深等核心城市限购松绑具有风向标意义，标志着地方稳市场进入新阶段，需求端政策持续扩围深化 [13][15][30] 政策篇总结 - 中央层面于2025年7月召开时隔十年的城市工作会议，明确城镇化进入稳定发展期，部署构建房地产新模式等七项重点任务，并于8月下发《关于推动城市高质量发展的意见》细化落实 [5][7][28] - 国务院批复北京城市副中心、粤港澳大湾区内地九市等10个地区开展为期2年的要素市场化配置综合改革试点，重点在盘活存量土地、产业用地市场化等方面探索 [9][10] - 北京、上海、深圳三季度差异化松绑限购：北京以五环为界、上海以外环为界实行梯度管理，深圳松绑力度最大，非核心区对社保满1年非深籍不限购 [14][16] - 三季度地方层面84个省市出台167次稳市场政策，累计前三季度达556次，聚焦公积金优化（43省市55次政策）、补贴税费优惠（31省市36次政策）、保障安居（27省市36次政策）等六大方向 [19][20][21][22][24] 行业篇总结 - 2025年前8月全国新建商品房销售面积5.7亿平方米，同比下降4.7%，降幅较上半年扩大1.2个百分点；销售金额5.5万亿元，同比下降7.3%，降幅扩大1.8个百分点 [38] - 行业库存压力持续减轻，8月商品房待售面积环比下降307万平方米，连续6个月下降；8月新开盘去化率较上月提升12个百分点至42%，重庆、长沙等城市去化率超70% [39] - 8月70城新房价格同比降幅总体收窄，一线城市同比下降0.9%，降幅收窄0.2个百分点；上海新房价格同比上涨5.9%，上海、杭州、成都等5城房价连续两月同比上涨 [42][44] - 2025年前8月房地产类专项债发行规模5951亿元，同比大增157%，其中土地收储类专项债发行3241亿元，城中村项目专项债603亿元（同比增长373%），为行业注入动力 [45][48] 土地篇总结 - 2025年前三季度全国300城经营性土地成交建筑面积4.6亿平方米，同比下降9%，创2019年以来新低；成交金额1.5万亿元，同比增长8%，但增幅较上半年下滑10个百分点 [54] - 土地市场热度分化，三季度平均溢价率7.7%，较上半年回落1.3个百分点，但稀缺优质地块仍拍出高溢价，如上海徐汇衡复地块楼板价达20万元/平方米刷新全国纪录 [54][59] - 土地投资持续向高能级城市集中，前三季度上海、杭州、北京土地成交金额分别为1959亿元、1406亿元、1194亿元，TOP3城市金额占比达28% [61] - 企业投资态度理性谨慎，央国企拿地金额占比超六成；截至8月末新增土储百强房企的新增货值14193亿元，同比增长17.5%，但近五成销售百强房企尚未拿地 [64][66][70]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20] 核心观点 - 国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》为城市工作提供系统性纲领性指引 明确城市发展从大规模增量建设转向存量提质增效新阶段 [3] - 一线城市北京上海深圳领衔优化房地产政策 涉及放开限购 公积金调整 购房补贴等多方面 政策放松力度符合市场预期 [5][6][7] - 8月新房价格同比跌幅持续收窄但销售金额同比降幅扩大 二手房市场热度转弱延续以价换量态势 [8][9] - 房地产行业有望步入更注重品质高效和可持续的新发展阶段 政策组合拳为金九银十蓄力 [8] 政策动态 - 北京优化限购政策和公积金贷款 五环外商品住房不限套数 二套贷款额度提至100万元 [5] - 上海优化限购 公积金 贷款利率和房产税政策 外环外住房不限套数 二星级绿色建筑公积金贷款额度上浮15% [6] - 深圳优化多区限购和贷款利率 深汕合作区等完全放开限购 不再区分首套和二套利率 [7] - 温州天津东莞成都苏州南昌岳阳河南等地亦有积极政策调整 [8] 市场表现 - 8月70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市增加3个至9个 同比降幅连续10个月收窄 [9] - 8月商品房销售面积同比降幅10.98% 销售金额同比降幅14.76% 环比小幅增长 [9] - 前8月累计销售面积和金额同比降幅较上月扩大 [9] - 土地成交建筑面积环比下降5% 金额环比下降29% 平均溢价率5.6% [10] - 商品房待售面积连续6月环比下降至7.62亿平方米但仍处历史高位 [10] - 1-8月房地产开发投资同比下降12.90% [10] - 二手房价格环比上涨城市仅1个 百城挂牌量达254.64万套同比增长9.69% [10][11] 融资环境 - 8月境内债券融资金额环比下降 净融资呈小幅净流出态势 [12] - 债券发行主体以央国企为主 民企新希望五新实业和美的置业获信用支持 [12] - 9月20日至10月末房地产企业境内债到期规模363.19亿元 [12] - 二级市场交易热度一般 市场偏好以央国企为主 [12]

城市绿色低碳发展战略核心 - 中央城市工作会议将减污降碳扩绿协同增效确立为建设绿色低碳美丽城市的重要路径 [1] - 降碳减污扩绿构成严密的逻辑体系 旨在从源头减少污染 提升生态系统稳定性并增强碳汇能力 [1] - 该协同路径是践行绿水青山理念 实现区域高质量发展和构建人与自然和谐共生现代化城市的必然选择 [1] 地方实践与行业案例 - 天津市推进新能源或清洁能源汽车使用 加快公共服务领域车辆电动化替代以管控污染和碳排放 [2] - 浙江杭州市钱江新城中央商务区探索建筑绿色节能改造 通过屋顶光伏和雨水回收系统降低用能和碳排放 [2] - 新疆昌吉市推进无废城市建设 协同治理四大污染源并强化生活垃圾无害化处理和资源化利用 实现废物向绿色电力转化 [2] 政策与机制构建 - 强化顶层设计 编制绿色低碳发展专项规划 实现与国民经济和社会发展规划等多规有效衔接 [3] - 推动能源结构和产业结构优化调整 促进交通建筑等领域绿色低碳转型 系统拓展城市生态空间 [3] - 构建一体化政策体系 推动碳排放管控与环评 排污许可制度深度融合 建立跨部门跨地区协同治理机制 [3] - 发挥碳交易 生态补偿 绿色金融等机制作用 激发政府 社会 企业 公众等多方主体参与动力 [3] 技术创新与应用方向 - 围绕城市需求推进绿色低碳技术研发与协同应用 重点推动可再生能源规模化利用及煤炭清洁高效利用等技术集成示范 [4] - 加强碳捕集利用与封存 绿氢冶炼 智慧能源系统等先进技术应用与布局 [4] - 依托数字化智能化手段提升环境管理效能和生态修复精度 建设近零碳园区 低碳社区和气候韧性城市 [4]

活动概况 - 第十届清华同衡学术周于2025年9月21日开幕 为期4天 主题为“应变·焕新” [1] - 活动由中国城市规划协会 清华同衡规划设计研究院 清华大学建筑学院联合主办 [1] - 开幕论坛旨在解读城市高质量发展核心密码 为规划行业与学科转型发展提供探索性思考 [1] 行业战略与观点 - 清华同衡学术周被定位为聚焦实践 开放多元的学术品牌和交流平台 坚持与时代同行 与行业共进 [3] - 行业需要通过规划“应变”实践推动空间治理“焕新” 以主动应对挑战并积极求变 [3] - 中央城市工作会议将“着力优化现代化城市体系”列为七大重点任务之首 涉及国土级城市体系安排及人与自然关系的可持续发展 [5] - 当前完整的区域战略政策体系包括区域协调发展战略 主体功能区战略 以人为本的新型城镇化战略 [5] - 未来探索差异化的空间治理模式更符合中国作为广域人口大国的现代化发展需求 [5] 活动形式与参与者 - 开幕论坛汇聚跨领域专家与学者 开展多元实践交流与多视角思想碰撞 [1] - 巅峰讲坛活动汇聚了产业创新 人文城市 AI科技和战略发展领域的顶尖专家 开展跨学科对话 [5]

政策导向 - 中共中央、国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》，部署9个方面23条具体措施，提出到2035年基本建成现代化人民城市的目标 [1] - 中央城市工作会议将“着力优化现代化城市体系”置于城市工作七个重点任务的首位 [3] 城市发展核心驱动力 - 未来城市竞争力源于卓越的城市创新，科技创新与产业创新将为城市发展带来新动能，并催生新空间的发展需求 [1] - 城市高质量发展需更注重空间高效利用与品质提升，核心城市需要通过城市更新来解决老城区现状与新质生产力无处落脚的核心冲突 [1] - 城市创新是整合科技、制度、文化、管理等多维创新要素，探索新型发展模式以提升竞争力、生活质量和可持续能力的系统性实践 [3] 城镇化战略转变 - 随着城镇化率已达到相对高位，中国城镇化增长斜率放缓，城市发展趋势重心从扩容到提质 [5] - 城市发展从过去的城市建设现代化为核心转向以人民群众的价值判断和满意程度为核心 [5] - 未来需探索差异化的空间治理模式，以符合中国作为广域人口大国的现代化发展需求 [5]

山东省城市发展规划 - 会议提出以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，聚焦城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、安全发展、文脉赓续、治理增效七项重点任务 [1] - 强调以推动城市高质量发展为主题，以城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，着力构建城市群和都市圈、大中小城市和小城镇协调发展的新格局 [1] 人工智能产业应用 - 山东省计划深入实施“人工智能+”行动，聚力推进人工智能在工业、服务业、农业、民生、治理五大垂直领域的创新应用，旨在加快打造人工智能示范应用高地 [2] - 将着力在行业模型培育、语料数据供给、算法算力支撑等关键环节寻求突破，为人工智能与实体经济深度融合夯实基础 [2] 区域协作与农业产业化 - 2025鲁渝协作促消费首场对接会举办，计划开展重庆茗茶、中药材、火锅食材等系列展销活动，协作内容从产品互销深化至农业产业化模式借鉴和全产业链升级 [3] - 重庆希望借鉴山东农业产业化模式，通过农产品深加工和品牌打造推广重庆农产品，山东模式联通了农业与工业、服务业，培育了规模庞大的龙头企业和知名品牌 [3] 中医药文化与旅游产业 - 济南将举办2025山东（长清）“扁鹊故里”中医药文化旅游体验周，采取“1+1+1+1+N”模式，包括研讨会、开幕式、工作推进会、产业对接等主体活动 [4] - 济南以打造“扁鹊故里”文化名片为统领，建成了十五分钟中医药文化服务圈，推动中医医疗、科研、文化、产业协同发展 [4] 消费电子与智能家电产业 - 2025中国国际消费电子博览会在青岛举办，以“智联万物 AI赋未来”为主题，展览面积达6万平方米，规模创历届之最，吸引了来自17个国家和地区的300余家企业参展 [5] - 展会设置六大展区，展示人工智能、虚拟现实、低空经济等领域最新产品，海尔展出了全球首款能做家务的机器人“海娃”，青岛智能家电产量约占全国总产量的9.6% [5][6] 人才招引与产业发展 - 济南第四届高层次人才招引大会覆盖济青人才高质量发展轴带及济南都市圈，吸引2000余家用人单位参与，提供2.7万余个优质岗位 [7] - 大会聚焦“13+34”产业链群及未来产业，设置15个精准招引专区，覆盖人工智能、空天信息、智能制造等重点领域，济南人才吸引力排名已位列全国第11位 [7]