项目概况 - 招商望海玥家园前身为蛇口渔二村旧改项目，位于深圳南山区蛇口街道，距离东角头地铁站420米，毗邻深圳湾公园[1] - 项目历时18年，2006年启动改造，2018年开拆，2024年7月报建主体，2025年5月主体出地面十几层[2] - 总建筑面积91653.8平方米，容积率7.63，计容面积69216.15平方米，建筑最高45层/145.2米，机动车位450个[5] 产品结构 - 包含395套住宅（回迁房343套占比87%，可售商品房52套）和389套公寓[4] - 住宅建筑面积37083平方米，商务公寓17144平方米，商业10093平方米[5] - 回迁房占总户数43.75%，住宅部分回迁占比高达87%[7] 投资与销售 - 预计总投资28.48亿元，可租售面积55823平方米，公司权益占比51%[5] - 公寓备案均价81050元/平方米，总价232-588万元，可售金额14.15亿元（占总投资50%）[7] - 公寓推售37天去化率仅46.78%，剩余207套未售，面临长销售周期压力[8][9] 市场环境 - 深圳公寓市场持续低迷，2024年成交面积同比降64%至12.1万平方米，均价54996元/平方米（同比降22.1%）[12] - 竞品万科蛇口公馆成交价仅约5万元/平方米，显著低于项目公寓定价[7][8] - 公寓产品普遍面临库存积压，部分项目出现降价甩卖或作为住宅赠品现象[12] 项目挑战 - 高回迁比例压缩可售房源，住宅定价承压直接影响回款速度[4][10] - 公寓去化受阻导致资金回收周期延长，可能引发资产减值风险[9] - 高容积率（7.25）和超高层设计（45层）进一步加剧销售难度[10]

楼市数据 - 2025年5月TOP100房企销售额同比下降17 3% 较4月单月降幅扩大0 5个百分点 [1] - 截至4月末商品房待售面积达78142万平方米 较2024年12月底的75327万㎡增加 三四线城市去化周期长达10年以上 [3] - 5月一二线城市新房价格环比微涨 但郊区新房跌幅超15% 二手房市场挂牌量激增 成都突破260000套 杭州江苏等地业主降价15%仍难成交 [3] 贬值房产类型 - 垃圾处理场周边房子价格比同区域低10%-20% 挂牌周期长 受气味和蚊虫问题影响转手困难 [4] - 工厂区尤其是化工类周边房产增值潜力低 二手市场买家兴趣弱 因污染和安全隐患导致呼吸道疾病频发 [4][5] - 陵园或火葬场附近房产受传统观念影响 价格显著低于同地段 清明等节日环境干扰导致接盘意愿低 [5] - 交通干道或噪音源(高架桥 机场)周边房产因70分贝以上噪音导致健康风险 转手价格大幅折扣 [6][7] 购房建议 - 需避开上述四类地段 优先选择地铁 重点学校 公园等配套完善区域以保障增值潜力 [7]

宏观经济增速 - 2025年一季度经济增速高于去年全国5%的增速，也高于去年一季度5.3%的增速，在全球主要经济体中名列前茅 [1] - 但部分行业如房地产和汽车仍面临低迷，汽车行业出现大规模裁员现象，例如极越汽车因股东撤资导致资金链问题 [1] 行业困境与股东行为 - 股东撤资反映两大潜在原因：担忧亏损风险及对未来市场前景的悲观预期 [3] - 当前大环境下，企业普遍采取降薪裁员措施，就业市场压力显著 [3] 政策支持与收入增长 - 国常会和中办、国办联合推动企业工资合理增长机制，政策信号强烈 [7] - 多地响应上调最低工资标准，如上海从2590元上调至2690元，青海从1880元涨至2080元 [8] 财政与货币政策 - 财政部提出"更加积极"的宽松财政政策，赤字率创历史新高至4% [10] - 2025年新增财政规模达12万亿（含超长期特别国债1.3万亿和地方专项债4.4万亿），同比增加近3万亿 [10] - 2008年救市中央财政仅1.5万亿，本次规模显著扩大 [11] 消费刺激措施 - 国务院发布《提振消费专项行动方案》30条，前4条聚焦增收：工资性收入、财产性收入（如股市收益）、农民收入增长 [12] - 信贷支持力度加大，房贷利率最低3%，公积金贷款利率2.6%，消费贷利率低至2.4% [12] 房地产政策调整 - 广州成为首个全面取消楼市限购的一线城市，取消"三限"以激活需求 [14][17] - 一线城市限购放开可能产生虹吸效应，带动周边地区购买力集中，房价或止跌回稳 [17]

深圳楼市整体成交表现 - 2025年上半年深圳新房和二手房成交约6 4万套 同比增长49 6% 其中住宅成交接近5万套 同比增长38 3% [1] - 新房住宅可售房源25731套 去化周期下降至7 4个月 为近四年同期新低 [1] - 非住宅可售套数19440套 去化周期回落至42 6个月 但整体去化压力依然巨大 [1] 新房市场动态 - 2025年上半年深圳新房共成交30245套 同比增长75 1% 环比下降19 2% [1] - 新房住宅成交21222套 同比增长44 9% 环比下降38% [1] - 市场分化明显 热点项目去化表现亮眼 冷门项目去化节奏滞后 [1] - 4月份后新房市场交易情绪转弱 5月多个项目推出促销活动加速去化 [1] 二手房市场特征 - 低单价 低总价房源占据主流 单价4万元以下房源成交占比40 8% 同比扩大9% [2] - 总价300万元以下房源成交占比41 5% 同比扩大6 1% [2] - 二手房议价率达7 6% 为2020年以来半年度新高 同比提高0 9% [2] - 换房或急售业主议价空间较大 购房者选择多样 交易情绪挑战明显 [2] 市场展望 - 预计下半年政策保持宽松 叠加传统销售旺季及年底冲刺节点 市场活跃度有望提升 [2]

声明：本文仅在今日头条发布，请勿转载 燕郊楼市从来不缺少故事。 这座小镇位于河北廊坊的三河市，与北京城市副中心通州仅隔着一条潮白河。在限购、房价高企的年 代，"北漂们"选择将家安在这里，于是燕郊有了另一个称呼："北京睡城"。 这里的楼市故事均与北京相连，后者煽动一下翅膀，这里便是一场风浪。 我们先来讲三个故事。 顺利脱险 第一个故事大起大落，但顺利脱险。 据《真实故事计划》，2014年，北京白领刘宇昕花70 万元买下了一套二手房，此时燕郊房价尚未"起 飞"。2017年初，房子估价升至190万，是购入价格的近3倍。 宽慰感很快就消失了。4年后的2021年初，房子估价缩水一半。到了11月，他仓皇出手，105万的售价， 抛开装修和房贷利息，没赚，也不亏。 2017年初，限购风声越来越紧，刘静花300多万在燕郊上车。130平的二手房，首付100多万元，月供 13000元。这次出手，掏光了自己和父母的积蓄。 此时正是燕郊房价的最高点。 最终，他在北京南四环入手了一套面积只有45平的小房子。 惊险之余，他会想起那些艰难通勤的日子，他在日志里写："每个人都像微小的蚂蚁，在爬行着往家的 方向奔去。" 初秋的河北燕郊，碧空如洗 ...

核心观点 - 核心城市土拍热度延续，高能级城市楼市将逐步止跌回稳，推荐华润置地、中国金茂等 [2] 行业研究 房地产 - 1 - 5月百城宅地成交建面6991万平，同比-3.4%，成交楼面均价7466元/平方米，同比+26.2% [2] - 5月光大核心30城宅地成交整体溢价率为9.2%（15宗宅地成交溢价率超20%），同比+7.1pct [2] - 1 - 5月TOP50房企新增土储价值同比+42%，新增土储面积同比-1% [2] 市场数据 A股市场 - 上证综指收盘3455.97，涨1.04%；沪深300收盘3960.07，涨1.44%；深证成指收盘10393.72，涨1.72%；中小板指收盘6504.5，涨1.21%；创业板指收盘2128.39，涨3.11% [3] 股指期货 - IF2507收盘3935.00，涨1.68%；IF2508收盘3925.00，涨1.79%；IF2509收盘3922.80，涨1.93%；IF2512收盘3890.60，涨1.94% [3] 商品市场 - SHFESHFE黄金收盘773.94，涨0.27%；SHFESHFE燃油收盘3015，跌1.63%；SHFESHFE铜收盘78810，涨0.22%；SHFESHFE锌收盘22045，涨0.57%；SHFESHFE铝收盘20355，涨0.20%；SHFESHFE镍收盘118600，涨0.98% [3] 海外市场 - 恒生指数收盘24474.67，涨1.23%；国企指数收盘8859.29，涨1.13%；道琼斯收盘43089.02，涨1.19%；标普500收盘6092.18，涨1.11%；纳斯达克收盘19912.53，涨1.43%；德国DAX收盘23641.58，涨1.60%；法国CAC收盘7615.99，涨1.04%；日经225收盘38942.07，涨0.39%；韩国综合收盘3108.25，涨0.15% [3] 外汇市场 - 美元兑人民币中间价7.1668，涨0.02；欧元兑人民币中间价8.3224，涨0.14；日元兑人民币中间价0.0495，涨0.74；港币兑人民币中间价0.913，涨0.02 [3] 利率市场 回购市场 - DR001前加权平均利率1.3719%，涨0.11BP；DR007前加权平均利率1.6936%，涨2.52BP；DR014前加权平均利率1.7202%，涨0.72BP [3] 二级市场 - 一年期国债YTM1.3652%，涨0.25BP；五年期国债YTM1.5214%，涨0.85BP；十年期国债YTM1.6544%，涨0.64BP [3]

楼市政策导向 - 2025年房地产主基调为"止跌回稳" 核心任务是确保市场回稳而非推动房价大幅上涨 政策将围绕此目标展开 [3] - 全国购房限制政策持续放宽 广州6月全面取消"三限" 北京上海深圳预计跟进优化 2025年底95%以上城市将取消或实质性放宽限购 [6] - 房贷利率存在下调空间 将成为刺激购房需求的关键手段 金融政策支持房企信用修复和拿地积极性提升 [8] 市场表现与趋势 - 5月楼市数据同比改善但环比波动 下半年一线城市活力较强 三四线城市仍需深度调整 [4] - 房企加速优胜劣汰 行业集中度提高 民营房企可能重返土拍市场 重点城市推出优质地块带动市场活跃 [8] - 开发商聚焦产品力与服务升级 5月后"好房子"标准提高 但过度竞争可能带来副作用 [8] 购房需求分化 - 书包房在市场回暖时率先升温 但溢价超过市场价2-3倍需高度谨慎 [10] - 刚需群体部分转向保障房 改善型需求在政策刺激下更倾向高品质房源 市场存在结构性机会 [10] 政策与市场联动 - 土地与楼市联动效应显现 优质住宅地块供应增加带动房企拿地热情 促进需求企稳 [8] - 保交楼推进加速房企信用修复 金融支持政策持续发力 形成市场正向循环 [8]

北京写字楼市场总体表现 - 二季度北京甲级写字楼净吸纳量达3 2万平方米 连续八个季度实现去化 [1] - 空置率稳定在20 2% 连续七个季度维持在20%左右水平 显示新增供需进入动态平衡阶段 [1] - 平均净有效租金降至235 6元/月/平方米 环比微降2 9% 为近三季度最小降幅 [1] 区域分化特征 - 市场需求呈现"西进东稳"态势 新增需求集中于中关村、丽泽及金融街三大战略西轴 [1] - 中关村上半年净吸纳量突破6万平方米 连续四个季度累计去化量近16万平方米 创历史最快速度 [1] - 丽泽商务区单季净吸纳量突破2万平方米 上半年累计超5万平方米 空置率降至21 5% 年末有望跌破20% [1] - 金融街空置率维持全市最低11 7% 通过租金市场化调整留存现有企业并吸引优质企业回流 [2] 市场趋势展望 - 2025年处于未来三年新增供应低谷 为下半年空置率持续下行创造有利条件 [2] - 科技创新周期驱动企业从低效资产向优质资产转移 办公楼市场将迎来出清周期 [2] - 双周期共振将加速优质企业资源向头部项目集聚 [2]

楼市现状分析 市场情绪与购房者行为 - 2024年末降息降首付政策刺激市场，购房者误判为反弹信号导致抄底行为，但实际房价持续下跌，部分购房者一年内亏损12% [1] - 2025年初出现抢房现象，如深圳湾新盘吸引3000多名购房者抢购，但随后4-5月同户型价格从800万跌至700万，跌幅超12% [4] - 购房者信心严重受挫，对开发商宣传的"未来规划"持怀疑态度，购房决策转向谨慎，关注开发商负债情况以避免烂尾风险 [9] 政策效果与市场反应 - 2025年政策组合拳包括首套利率降至3.25%、5000亿救市资金投入及以旧换新政策，但仅一线城市核心区维持热度，三四线城市销售冷清 [6] - 首付比例降至15%、贷款利率调至3%等政策未能有效提振需求，购房者采取观望态度 [9] 开发商困境与行业趋势 - 开发商面临销售低迷、资金链紧张问题，部分项目回款停滞导致员工工资发放困难 [9] - 行业从"闭眼买房赚钱"转向需求驱动，购房逻辑转变为长期自住需求优先，如教育、通勤等实际生活便利性 [11]

2025.06. 24 本文字数：3495，阅读时长大约6分钟 作者 | 第一财经 马一凡、孙梦凡 房产中介行业正上演荒诞一幕：部分城市的中介自掏腰包雇佣"演员"伪装购房者看房，每小时报酬35 元至60元不等。 这一现象折射出房地产中介行业的剧变，也反映出楼市供需关系反转后，一线销售人员面临的压 力："一年不开张，开张吃一年"曾是房产中介行业的常态，从业人数连年暴增；而现在，头部中介的 从业者普遍面临佣金共享、底薪微薄、流动性高企的现状。 45元雇人"看"千万豪宅 记者又问道："那难道是带看量跟你的底薪挂钩了？" 刘乾则回复称，自己在一家头部中介干了五六年了，早就没有底薪了，全靠提成，"没成交就没钱赚 啊！" 近日，在某一线城市核心区域的高档住宅区，记者见到了房产中介刘乾。他近三十岁的年纪，开着一 辆比亚迪绿牌车，北方口音。 "你好啊，之前发给你的'人设'都记住了吗？"一见面，刘乾就问道。 数日前，记者在网络上看到有中介发布需求称招募人员看房，看满一小时有45元的报酬，便与刘乾 联系上了，刘乾直率地说自己招"演员"假装看房，到时候一定要配合好，还给记者打造了一套人设： 刚来一线城市没几年的小夫妻，双方父母出首 ...