政策动向 - 美国总统特朗普计划立即采取措施，禁止大型机构投资者继续购买独栋住宅，并敦促国会将相关举措立法 [1] - 特朗普表示将在两周后于达沃斯的演讲中进一步讨论住房与可负担性改革方案 [1] - 禁止机构投资者购买独栋住宅在国会层面可能具备两党共识，参议员沃伦也呼吁立法阻止企业投资者囤积住房 [2] 市场背景与原因 - 美国住宅销量或将连续第三年处于30年来的低位 [1] - 自2020年3月以来，全美房价累计上涨超过50% [2] - 2025年第三季度机构投资者占全美住宅成交量约6.8%，在2021年底一度高达11.3% [2] - 房价上涨由多重因素推动：千禧一代进入置业高峰期的结构性需求、2008-2009年金融危机后开发商长期收缩供给、低利率周期内融资成本大幅下行 [2] 市场反应 - 消息公布后，房地产相关股票普遍承压 [1] - 独栋住宅租赁公司Invitation Homes和American Homes 4 Rent股价分别下跌6.01%和4.29% [2] - 黑石股价下跌5.57%，房屋买卖平台Opendoor股价下跌11.69% [3] - 有分析人士指出，短期抛压可能带来阶段性买入机会 [1] 公司回应与分析师观点 - Opendoor首席执行官公开称赞特朗普的举措，并澄清公司业务模式是买入后出售而非长期持有住宅，因此“并非机构投资者” [3] - KBW分析师Jade Rahmani认为部分个股的跌幅“反应过度”，政策表态带来的标题风险可能为中长期布局提供机会 [3] - 分析师指出，相关单户住宅REIT可通过转向自建开发、调整资本配置或出售部分存量资产以兑现房价上涨收益来应对潜在政策变化 [3]

中国低生育率问题的核心症结与政策应对 - 文章核心观点：中国生育率持续低迷的关键症结在于高房价对家庭经济资源的严重挤压，国家已将破解低生育困局的关键锁定在住房问题上，通过推动房地产市场回归民生属性、加速保障房建设及提供多孩家庭住房优惠等措施，试图减轻家庭负担以激活生育意愿，但生育率的真正回升还需教育、医疗、托育等多领域政策形成合力 [4][18][27] 低生育率现状与高房价的抑制作用 - 中国总人口已被印度超越，背后是日渐稀薄的出生率和持续低迷的生育率 [4] - 高昂的住房成本是抑制生育的核心梗阻，首付需掏空“六个钱包”，长期月供直接挤压家庭可支配收入 [8] - 房产与优质教育、医疗资源深度绑定，天价学区房成为普通家庭的鸿沟 [9] - 以二线城市普通家庭为例，夫妻月收入合计1.5万元，房贷月供近6000元，加上物业水电及育儿支出（6-14岁子女家庭年均超3万元），固定支出近1万元，剩余收入难以支撑二孩养育成本 [11][14] - 高房价不仅透支家庭当前财富，更透支了对未来的信心，使生育从“意愿问题”转变为“能力问题” [16][18] 已实施的鼓励生育政策及其局限 - 截至2025年10月，全国31个省份已将辅助生殖纳入医保，惠及超100万人次 [6] - 25个省份实现生育津贴直接发放，2024年参保女职工人均津贴超2.6万元，部分省份实现“生娃基本不花钱” [6] - 但上述政策在高房价形成的“资金黑洞”面前显得苍白，未能根本解决家庭的经济压力 [8] 以住房改革为核心的应对策略 - 国家政策转向，将稳定房地产市场、解决住房难题作为激活生育意愿的关键 [18] - 市场出现变化：一线城市二手房价格回调、流动性下降，“楼市永远涨”信仰松动；部分区域新房补涨反映刚需入场 [20] - 加速保障房建设：2024年全国建设筹集保障房172万套，2025年持续加码，旨在为新市民、年轻人提供“避风港” [20] - 改革核心是推动房地产从“投资品”回归“民生基础设施”，建立以公租房、保障性租赁住房等为主的体系 [21] - 地方积极落实：如青岛放宽保障房申请条件，广州将保障房建在交通枢纽并配套学校、医院等设施 [23] 针对多孩家庭的精准住房支持政策 - 多地提供购房补贴：武汉对二孩家庭补贴6万元，三孩家庭12万元；南宁二孩家庭补3万，三孩补6万；湖北荆门二孩家庭补2万，三孩补4万，并可享受公积金贷款额度上浮20% [25] - 放宽购房资格：杭州、南京、东莞等城市允许多孩家庭多购买一套房 [25] - 公租房分配向多孩家庭倾斜，优先安排大户型 [25] - 金融支持：央行创设3000亿元保障性住房再贷款，各地房贷利率下调，多孩家庭可享受额外利率优惠 [25] 超越住房的长期挑战与配套需求 - 住房改革仅是解决生育“入场券”问题，高昂的“运营成本”仍是制约因素 [27] - 教育内卷、医疗支出、女性职场权益受损以及0-3岁普惠托位严重短缺，导致大城市双职工家庭面临“生得起、带不了”的困境 [27] - 鼓励生育本质是鼓励对未来的长线投资，需要以“安全感”作为土壤，最终需住房、教育、医疗、就业等多领域政策形成合力 [29]

文章核心观点 - 中国低生育率问题的核心症结在于高房价与住房压力，这严重透支了家庭财务与未来信心，抑制了生育意愿 [3][6][8] - 国家已将解决住房问题视为提振生育率的关键，正推动房地产行业从金融投资属性回归居住民生属性，并通过大规模建设保障性住房来减轻年轻家庭负担 [8][14][16] - 仅解决住房问题不足以彻底扭转低生育趋势，还需系统性降低养育的“运营成本”，包括教育、医疗、托育服务及保障女性职场权益等，以重建人们对未来的安全感 [19][21][23][25][28] 低生育率与住房压力的关联 - 高房价与住房负债是抑制生育意愿的首要因素，房产掏空了家庭资产负债表，使追加“孩子”这项长期负债在财务上显得冒险 [6][10][11] - 住房作为“沉没成本”和家庭最大资产，其带来的财务压力挤压了年轻人的“心智空间”与“财务空间”，使他们无力承担养育责任 [10][12][17] - 此前针对生育的补贴、延长产假等政策，在面对高房价这一资金黑洞时显得苍白无力 [12] 国家住房政策的关键转向 - 政策逻辑超越单纯调控房价，旨在推动房地产从“增长引擎”和“投资品”回归“民生基础设施” [14] - 政策靶心是建立以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的体系，打破“必须购买高价商品房才能安家”的循环 [14] - 市场数据显示一线城市二手房价格明显回调且流动性下降，“楼市永远涨”的信仰正在松动 [16] - 加速保障房建设旨在为被商品房市场挤出的新市民和年轻人提供稳定居所，减轻家庭账本上最重的财务砝码 [16] 解决低生育率所需的系统性措施 - 住房改革解决的是“入场券”问题，但高昂的养育“运营成本”同样是主要障碍，包括教育内卷、医疗支出和女性职业牺牲 [19][21] - 0-3岁普惠托位严重短缺，导致双职工家庭面临“生得起、带不了”的困境，托育费用或劳动力牺牲构成巨大压力 [23] - 真正的“催生经济学”需在“住房减负”基础上，同步推进“现金减负”和“服务减负” [23] - 需进行观念“减负”，引导企业改变用人观念，保障父母（特别是母亲）的职场权益，避免生育导致职业生涯断崖式下跌 [25][26] - 鼓励生育本质是鼓励对未来的长线投资，这需要构建全面的“安全感”土壤，涵盖住房、教育公平与生活稳健预期 [28]

国内宏观与政策 - 11月社会消费品零售总额增速放缓至1.3%，创年内新低，显示内需疲弱[18] - “十五五”期间政策重点预计为优化收入分配与扩大内需，可能于2026年下半年推出[1][5] - 11月高技术制造业与装备制造业工业增加值增速领跑，显示产业升级进展[5][15] 海外动态 - 日本央行于12月19日加息25个基点至0.75%，预计最终利率或达1.0%-1.25%，对应25-50个基点加息空间[1][5][16] - 特朗普签署2026财年9010亿美元国防授权法案，并计划推动商品降价与住房改革[1][5][16] 资产配置观点 - 美元兑日元汇率维持在155-160区间，日元套息交易对海外市场的负面冲击或未结束[1][5][17] - 配置港股的建议窗口期在2026年1-2月[1][5][17] - 2026年春季躁动行情中，短期看好科技，中期（至2026年中）看好银行、保险，全年看好原油与内需消费[1][5][17] 货币与流动性 - 上周（12月15-19日）公开市场7天逆回购净回笼2110亿元，但通过多期限操作维稳，资金面转松[6][22] - 银行间质押式回购日均成交额增加约4401.8113亿元，至84830.2485亿元[7][23] - 下周（12月22-28日）政府债计划发行量降至1500.37亿元，其中国债1480亿元[8][24] 大类资产表现（12月15-19日） - A股创业板指数本周上涨2.74%，年初至今上涨49.16%[38] - 10年期美国国债收益率本周下降3.00个基点至4.12%[38] - 布伦特原油价格本周下跌1.06%，COMEX黄金价格上涨1.19%[38]

政策举措与行业影响 - 特朗普政府宣布向约145万名军人发放一次性1776美元“战士红利”，总支出约26亿美元，资金来源与关税收入及国会拨款相关 [1][2] - 政府给予联邦雇员额外两天圣诞假期，创造五天长假，但私营企业雇员及主要证券交易所不在此列 [1][3] - 签署行政命令将大麻从联邦管制物质清单的一类调整为三类，此举有望推动更多临床研究、FDA审查，并消除对相关公司的惩罚性税收规则（280E条款） [1][4][6] - 签署行政命令强化NASA的Artemis登月计划，目标在2028年前让美国人重返月球，2030年前建立永久月球基地，该计划预计到2025年耗资930亿美元 [1][6] 制药与医疗行业动态 - 九家大型制药公司（包括默沙东、百时美施贵宝、安进、吉利德、葛兰素史克、赛诺菲、罗氏的基因泰克、勃林格殷格翰和诺华）与政府签署协议，自愿降低药品价格 [1][7] - 作为协议交换，制药公司获得多年关税豁免和部分监管行动缓解，诺华承诺未来五年在美投资230亿美元，罗氏承诺投资500亿美元 [7] - 特朗普政府曾向17家制药公司发信要求降价，截至新闻发布时已有14家达成协议 [7] 大麻与太空产业 - 大麻监管放松被视为该行业的重大胜利，调整管制类别后，大麻将与具有公认医疗用途的药物并列 [4][6] - 政策调整前，特朗普曾与卫生部门官员及大麻行业领袖（如Trulieve Cannabis Corp.首席执行官）进行讨论 [5] - 太空政策方面，行政命令要求解散国家太空委员会，将其权力转移至科学技术政策办公室 [6] 经济背景与行业环境 - 美国11月失业率升至4.6%，为2021年10月以来最高，失业人数约783万 [8] - 11月核心消费者价格指数上涨2.6%，2025年前八个月电力价格上涨超过10% [7] - 民调显示，仅33%的美国成年人认可政府的经济政策，为特朗普第二任期内的最低值 [9]

特朗普政府近期政策举措 - 核心观点：特朗普政府在约24小时内密集推出一系列惠民及产业政策，包括向军人发放补贴、增加联邦雇员假期、放松大麻监管、重启登月计划、承诺住房改革及达成药价协议，这些举措被视为在经济压力与支持率下滑背景下，为2026年中期选举造势的努力 [1] 针对特定群体的财政支出与福利 - 向约145万名现役及预备役军人发放一次性1776美元“战士红利”，总支出约26亿美元，资金来源被归功于关税收入及国会拨款 [1][2] - 给予大多数联邦雇员12月24日和26日两天额外假期，创造连续五天圣诞假期，此为近年来首次，但私营企业雇员大多不享受此福利 [1][3] 大麻与太空产业政策调整 - 签署行政命令，指示司法部将大麻从联邦管制物质清单最严格的一类（Schedule I）调整至三类（Schedule III），此举将促进临床研究、消除惩罚性税收规则（280E条款），为大麻行业带来重大利好 [1][4][5] - 签署行政命令强化NASA的Artemis计划，目标在2028年前将美国人送回月球，2030年前建立永久月球基地，该计划预计到2025年耗资930亿美元 [1][5] 住房与医药行业相关承诺及协议 - 承诺将很快公布一项住房改革计划，以应对住房负担危机 [1][6] - 九家大型制药公司（包括诺华、默沙东、百时美施贵宝等）与政府签署协议，自愿降低药品价格，以换取关税豁免和监管缓解；其中诺华承诺未来五年在美投资230亿美元，罗氏承诺投资500亿美元 [1][6] 经济背景与政治压力 - 特朗普政府面临支持率下滑（益普索民调支持率39%）和经济不确定性压力，多项民调显示民众对生活成本和经济政策感到悲观 [1][7][8] - 11月美国失业率升至4.6%，为2021年10月以来最高，失业人数约783万；核心消费者价格指数上涨2.6%，电力价格在2025年前八个月上涨超过10% [6][7] - 白宫内部预判共和党可能在中期选举中失去国会控制权，部分原因在于未能兑现经济承诺 [7]

宏观研究 - 报告核心观点：特朗普于12月18日宣布将推进激进的住房改革计划，政策可能沿着降低房贷成本、激活供给市场、降息三条路径推进，具体思路包括延长住房抵押贷款年限、推行可转移的抵押贷款，以及宣布国家紧急状态释放联邦土地用于住房建设 [2] - 但报告认为，考虑到国会、司法的限制，以及大幅降息或使30年期国债利率的期限溢价进一步走高，上述政策对房地产市场的传导作用或依然有限 [2] 公司研究（盐津铺子） - 报告核心观点：盐津铺子发布2025年限制性股票激励计划（草案），本次激励仅以利润值为考核导向，未做收入端目标要求，为提升激励效果，本轮激励结合行权比例设定不同目标，具备一定的弹性空间，更有助于员工士气的提振 [3] - 盈利预测：报告预测盐津铺子2025-2027年EPS分别为2.88元、3.30元、3.89元，当前股价对应P/E分别为25倍、21倍、18倍，维持“买入”评级 [3] 市场数据 - A股市场：上证综指收盘3876.37点，涨0.16%；沪深300收盘4552.79点，跌0.59%；深证成指收盘13053.97点，跌1.29%；中小板指收盘7902.79点，跌1.12%；创业板指收盘3107.06点，跌2.17% [4] - 股指期货：IF2512收盘4578.20点，涨1.86%；IF2601收盘4557.20点，涨1.78%；IF2603收盘4532.00点，涨1.89%；IF2606收盘4481.00点，涨1.78% [4] - 商品市场：SHFE黄金收盘980.50元，涨0.08%；SHFE燃油收盘2439元，涨0.99%；SHFE铜收盘92600元，跌0.24%；SHFE锌收盘23030元，涨0.26%；SHFE铝收盘21955元，涨0.18%；SHFE镍收盘113940元，涨0.12% [4] - 海外市场：恒生指数收盘25498.13点，涨0.12%；国企指数收盘8841.51点，跌0.02%；道琼斯指数收盘47885.97点，跌0.47%；标普500指数收盘6721.43点，跌1.16%；纳斯达克指数收盘22693.32点，跌1.81%；德国DAX指数收盘23960.59点，跌0.48%；法国CAC指数收盘8086.05点，跌0.25%；日经225指数收盘49001.50点，跌1.03%；韩国综合指数收盘3994.51点，跌1.53% [4] - 外汇市场：美元兑人民币中间价7.0573，跌0.04；欧元兑人民币中间价8.2803，跌0.12；日元兑人民币中间价0.0455，涨0.07；港币兑人民币中间价0.9072，跌0.01 [4] - 利率市场：DR001加权平均利率1.2731%，跌0.13个基点；DR007加权平均利率1.4423%，跌0.65个基点；DR014加权平均利率1.4794%，跌2.88个基点；一年期国债到期收益率1.3747%，跌0.50个基点；五年期国债到期收益率1.6201%，跌0.40个基点；十年期国债到期收益率1.8356%，涨0.16个基点 [4]

住房问题背景与紧迫性 - 2020至2024年，美国住房成本增速超过通胀与收入增幅，导致首次购房者平均年龄从1991年的28岁升至2024年的38岁[3] - 2025年12月民调显示，物价（45%）和住房（18%）是选民最关心的两大经济问题，住房问题关注度高于关税（15%）和就业保障（10%）[8] - 特朗普关税政策推高建房成本，关键建筑材料面临50%关税，软木材面临10%关税及多项反倾销税[3] - 关税影响预计导致未来三年美国建筑业整体产出下降4.1%，未来五年（至2030年）新建房屋数量减少约45万套，相当于2020-2024年新建成房屋总数减少6%[4] 市场现状与政策挑战 - 2025年美联储降息对房地产市场刺激不足，因房贷利率与30年期美债挂钩，在债务压力与再通胀风险下，30年期国债期限溢价高，房贷利率仍处高位[5] - 当前美国超过一半的房主抵押贷款利率低于4%，但近几年平均抵押贷款利率维持在6%到7%之间，抑制了住房市场活力[9] 特朗普住房改革政策方向 - 计划将住房抵押贷款最长年限由30年延伸至50年，以一套价值30万美元、利率5%、首付5%的房屋为例，月供可从1530美元降至1294美元[9] - 考虑推行“可转移的抵押贷款”，允许买方沿用卖方已有的低利率按揭贷款合同[9] - 拟宣布国家紧急状态，释放联邦土地（如850平方英里）用于建造约300万套新独栋住宅，并可能提供建筑建材关税豁免[12] - 短期确定性举措是“坚定不移”地进一步降息，预计2026年二季度后新任美联储主席可能领导美联储在4次议息会议上降息2-3次[13] 政策限制与风险 - 延长抵押贷款年限需修改《多德-弗兰克法案》中的合格抵押贷款规则，面临国会掣肘；宣布全国住房紧急状态可能遭遇司法挑战[12] - 若特朗普政治施压导致美联储大幅降息，可能冲击其独立性，推高30年期国债的期限溢价，从而削弱降息对房地产市场的传导效果[13]

特朗普政策演讲核心内容 - 美国总统特朗普于美东时间12月17日晚发表电视讲话，回顾上任11个月政绩并预告明年政策[3] - 特朗普批评前任拜登政府，称其执政期间犯罪率“创历史新高”并签署了“有史以来最糟糕的贸易协议”[4] - 特朗普宣称在其过去11个月的任期内，带来了比美国历史上任何一届政府都更多的积极变化[5] 经济与民生政策主张 - 特朗普声称其上任后汽油、鸡蛋、机票和酒店价格有所下降[5] - 特朗普宣布将向美国军人发放奖金，每人约为1776美元，资金将来自关税政策收入[3] - 特朗普表示美国就业人数比历史上任何时期都多，且所有新增就业岗位都来自私营部门[5] - 特朗普预告将在2026年推出重大住房改革，计划将普通新房抵押贷款成本每年降低3000美元[5] 未来政策与人事预告 - 特朗普表示“很快”会宣布下一届美联储主席人选，并称人选是“一位能大幅降低利率的人”[5] 近期民调数据 - 益普索12月16日民调显示，39%的美国人赞同特朗普的执政表现，59%的人持否定意见[7] - PBS新闻、NPR和马里斯特学院的联合民调显示，57%的美国人对总统处理经济的方式不满，仅36%的受访者赞同其经济政策[7] - 盖洛普公司11月3日至25日的民调显示，有36%的受访者认可特朗普的工作表现，分析称其支持率低于前任美国总统[7]

经济表现与政策回顾 - 核心观点为美国经济正在好转，但仍有大量工作要做，并宣称在过去的11个月里取得了比美国历史上任何一届政府都更多的积极变化 [1][2] - 宣称所有新增就业岗位都来自私营部门，且如今美国的就业人数比历史上任何时期都多 [2] - 以汽油、鸡蛋、机票和酒店价格为例，称这些价格自上任以来有所下降 [2] - 批评前任政府签署了“有史以来最糟糕的贸易协议”，并提及贸易协议、对美直接投资以及关税带来的收入 [2] - 宣布将向美国军人发放奖金，每人约为1776美元，这笔奖金将来自关税政策的收入 [1] 未来政策预告 - 预告将在2026年推出重大的住房改革举措，计划将普通新房抵押贷款的成本每年降低3000美元 [2] - 表示“很快”会宣布下一届美联储主席人选，并称这位人选是“一位能大幅降低利率的人” [2] 公众舆论与支持率 - 益普索16日公布的民调显示，39%的美国人赞同其执政表现，59%的人持否定意见 [3] - PBS新闻、NPR和马里斯特学院的联合民调显示，57%的美国人对总统处理经济的方式表示不满，只有36%的受访者表示赞同其经济政策 [3] - 盖洛普公司于11月3日至25日的民调显示，有36%的受访者认可其工作表现，且其执政第一年11月的支持率低于前任美国总统 [3]