宏观研究 - 报告核心观点：特朗普于12月18日宣布将推进激进的住房改革计划，政策可能沿着降低房贷成本、激活供给市场、降息三条路径推进，具体思路包括延长住房抵押贷款年限、推行可转移的抵押贷款，以及宣布国家紧急状态释放联邦土地用于住房建设 [2] - 但报告认为，考虑到国会、司法的限制，以及大幅降息或使30年期国债利率的期限溢价进一步走高，上述政策对房地产市场的传导作用或依然有限 [2] 公司研究（盐津铺子） - 报告核心观点：盐津铺子发布2025年限制性股票激励计划（草案），本次激励仅以利润值为考核导向，未做收入端目标要求，为提升激励效果，本轮激励结合行权比例设定不同目标，具备一定的弹性空间，更有助于员工士气的提振 [3] - 盈利预测：报告预测盐津铺子2025-2027年EPS分别为2.88元、3.30元、3.89元，当前股价对应P/E分别为25倍、21倍、18倍，维持“买入”评级 [3] 市场数据 - A股市场：上证综指收盘3876.37点，涨0.16%；沪深300收盘4552.79点，跌0.59%；深证成指收盘13053.97点，跌1.29%；中小板指收盘7902.79点，跌1.12%；创业板指收盘3107.06点，跌2.17% [4] - 股指期货：IF2512收盘4578.20点，涨1.86%；IF2601收盘4557.20点，涨1.78%；IF2603收盘4532.00点，涨1.89%；IF2606收盘4481.00点，涨1.78% [4] - 商品市场：SHFE黄金收盘980.50元，涨0.08%；SHFE燃油收盘2439元，涨0.99%；SHFE铜收盘92600元，跌0.24%；SHFE锌收盘23030元，涨0.26%；SHFE铝收盘21955元，涨0.18%；SHFE镍收盘113940元，涨0.12% [4] - 海外市场：恒生指数收盘25498.13点，涨0.12%；国企指数收盘8841.51点，跌0.02%；道琼斯指数收盘47885.97点，跌0.47%；标普500指数收盘6721.43点，跌1.16%；纳斯达克指数收盘22693.32点，跌1.81%；德国DAX指数收盘23960.59点，跌0.48%；法国CAC指数收盘8086.05点，跌0.25%；日经225指数收盘49001.50点，跌1.03%；韩国综合指数收盘3994.51点，跌1.53% [4] - 外汇市场：美元兑人民币中间价7.0573，跌0.04；欧元兑人民币中间价8.2803，跌0.12；日元兑人民币中间价0.0455，涨0.07；港币兑人民币中间价0.9072，跌0.01 [4] - 利率市场：DR001加权平均利率1.2731%，跌0.13个基点；DR007加权平均利率1.4423%，跌0.65个基点；DR014加权平均利率1.4794%，跌2.88个基点；一年期国债到期收益率1.3747%，跌0.50个基点；五年期国债到期收益率1.6201%，跌0.40个基点；十年期国债到期收益率1.8356%，涨0.16个基点 [4]

住房问题背景与紧迫性 - 2020至2024年，美国住房成本增速超过通胀与收入增幅，导致首次购房者平均年龄从1991年的28岁升至2024年的38岁[3] - 2025年12月民调显示，物价（45%）和住房（18%）是选民最关心的两大经济问题，住房问题关注度高于关税（15%）和就业保障（10%）[8] - 特朗普关税政策推高建房成本，关键建筑材料面临50%关税，软木材面临10%关税及多项反倾销税[3] - 关税影响预计导致未来三年美国建筑业整体产出下降4.1%，未来五年（至2030年）新建房屋数量减少约45万套，相当于2020-2024年新建成房屋总数减少6%[4] 市场现状与政策挑战 - 2025年美联储降息对房地产市场刺激不足，因房贷利率与30年期美债挂钩，在债务压力与再通胀风险下，30年期国债期限溢价高，房贷利率仍处高位[5] - 当前美国超过一半的房主抵押贷款利率低于4%，但近几年平均抵押贷款利率维持在6%到7%之间，抑制了住房市场活力[9] 特朗普住房改革政策方向 - 计划将住房抵押贷款最长年限由30年延伸至50年，以一套价值30万美元、利率5%、首付5%的房屋为例，月供可从1530美元降至1294美元[9] - 考虑推行“可转移的抵押贷款”，允许买方沿用卖方已有的低利率按揭贷款合同[9] - 拟宣布国家紧急状态，释放联邦土地（如850平方英里）用于建造约300万套新独栋住宅，并可能提供建筑建材关税豁免[12] - 短期确定性举措是“坚定不移”地进一步降息，预计2026年二季度后新任美联储主席可能领导美联储在4次议息会议上降息2-3次[13] 政策限制与风险 - 延长抵押贷款年限需修改《多德-弗兰克法案》中的合格抵押贷款规则，面临国会掣肘；宣布全国住房紧急状态可能遭遇司法挑战[12] - 若特朗普政治施压导致美联储大幅降息，可能冲击其独立性，推高30年期国债的期限溢价，从而削弱降息对房地产市场的传导效果[13]

2025.12. 18 本文字数：1117，阅读时长大约2分钟 作者 | 第一财经 孙卓 美东时间12月17日晚间，美国总统特朗普在白宫发表面向全美的电视讲话，回顾上任11个月来的执 政重点，并预告明年的政策走向。 特朗普在讲话中称，美国经济正在好转，但仍有大量的工作要做。"11个月前，我接手的是一个烂摊 子，而我正在收拾残局。"他说，"仅仅一年时间，我们就取得了比任何人想象的都要多的成就。" 特朗普还宣布，他将向美国军人发放奖金，每人约为1776美元，这笔奖金将来自关税政策的收入。 值得注意的是，同以往自由式发言不同，特朗普当晚的发言为长达17分钟的"读稿式演讲"，且语速明 显比以往要快。 "经济不好全怪拜登" 此外，他还提到，如今美国的就业人数比历史上任何时期都多，而且所有新增就业岗位都来自私营部 门。 展望明年，特朗普预告，他将在2026年推出重大的住房改革举措，但没有提供具体的政策细节，"在 新的一年里，我将宣布美国历史上一些最具魄力的住房改革计划。"同时，他表示还计划将普通新房 抵押贷款的成本每年降低3000美元。 至于被热议的下一届美联储主席人选，特朗普表示，"很快"会宣布，并称这位人选是"一位能 ...

经济表现与政策回顾 - 核心观点为美国经济正在好转，但仍有大量工作要做，并宣称在过去的11个月里取得了比美国历史上任何一届政府都更多的积极变化 [1][2] - 宣称所有新增就业岗位都来自私营部门，且如今美国的就业人数比历史上任何时期都多 [2] - 以汽油、鸡蛋、机票和酒店价格为例，称这些价格自上任以来有所下降 [2] - 批评前任政府签署了“有史以来最糟糕的贸易协议”，并提及贸易协议、对美直接投资以及关税带来的收入 [2] - 宣布将向美国军人发放奖金，每人约为1776美元，这笔奖金将来自关税政策的收入 [1] 未来政策预告 - 预告将在2026年推出重大的住房改革举措，计划将普通新房抵押贷款的成本每年降低3000美元 [2] - 表示“很快”会宣布下一届美联储主席人选，并称这位人选是“一位能大幅降低利率的人” [2] 公众舆论与支持率 - 益普索16日公布的民调显示，39%的美国人赞同其执政表现，59%的人持否定意见 [3] - PBS新闻、NPR和马里斯特学院的联合民调显示，57%的美国人对总统处理经济的方式表示不满，只有36%的受访者表示赞同其经济政策 [3] - 盖洛普公司于11月3日至25日的民调显示，有36%的受访者认可其工作表现，且其执政第一年11月的支持率低于前任美国总统 [3]

特朗普电视讲话核心内容 - 美国总统特朗普于美东时间12月17日晚发表电视讲话，回顾上任11个月政绩并预告明年政策[1] - 讲话形式为长达17分钟的“读稿式演讲”，语速较以往更快[1] 对经济与执政成就的自我评价 - 特朗普称其接手时美国经济是“烂摊子”，过去11个月取得了比任何人想象都多的成就[1] - 宣称带来了比美国历史上任何一届政府都更多的积极变化，成就前所未有[3] - 声称美国就业人数比历史上任何时期都多，且所有新增就业岗位均来自私营部门[3] 具体政策主张与预告 - 宣布将向美国军人发放奖金，每人约1776美元，资金将来自关税政策收入[1] - 以汽油、鸡蛋、机票和酒店价格为例，称这些价格自其上任以来有所下降[3] - 提到贸易协议、对美直接投资以及关税带来了收入[3] - 预告将在2026年推出重大住房改革，计划将普通新房抵押贷款成本每年降低3000美元[3] - 表示“很快”会宣布下一届美联储主席人选，并称该人选是“一位能大幅降低利率的人”[3] 对前任政府的批评 - 批评前任总统拜登执政期间美国犯罪率“创历史新高”[3] - 称拜登政府签署了“有史以来最糟糕的贸易协议”[3] 讲话前的民调情况 - 益普索12月16日民调显示，39%的美国人赞同特朗普执政表现，59%持否定意见[5] - PBS新闻、NPR和马里斯特学院联合民调显示，57%美国人对总统处理经济方式不满，仅36%赞同其经济政策[5] - 盖洛普公司11月3日至25日民调显示，36%受访者认可特朗普工作表现[5] - 盖洛普分析显示，特朗普执政第一年11月的支持率低于前任美国总统[5]

（原标题：卢拉政府推出惠及中低收入群体的住房改革计划） 巴西媒体综合报道，10月20日，卢拉总统宣布启动"巴西住房改革计划"（Reforma Casa Brasil）。 该计划拟投资400亿雷亚尔，其中300亿来自社会基金，100亿来自联邦储蓄银行。资金将用于帮助月收 入不超过9600雷亚尔的家庭改善住房条件。符合条件的家庭可申请5000到30000雷亚尔不等的贷款，用 于购买建材和相关服务。该计划是卢拉政府针对中低收入群体推出的又一项重要民生举措。 ...

上世纪80年代中期，有位到了退休年龄的中学老师，着急想出手一栋小楼。小楼位于南京市中心，不算 怎么漂亮，更谈不上豪华。关键是位置好，就在市中心的新街口，绝对的黄金地段。为什么要卖呢，因 为听到了拆迁的风声。当时的拆迁政策与现在有些不同。具体怎么回事，什么标准，不清楚。反正这位 老师急着要卖，开价1万多元，附加条件是还要有套公房给他住。卖的是私房，要的是公房居住权，理 由也简单，卖了房子，总不能让他睡大街。 今天的人很难弄明白里面的门道。先说价格，那时万元户虽不多，真要拿出1万多元钱，有能力买他房 子的，却大有人在。这栋楼搁在今天，肯定可以弄出一个天价，关键是要一套公房，私人哪有公房给 他？在住房改革前，私房并不是什么香饽饽，公房私房都是让人住的，待遇不一样。私房通常都是祖上 传下来的，但私房有时会变成累赘，譬如你家有私房，不管大和小，所在单位分配福利房，就会被排除 在外。 因此，这位急于卖掉小楼的中学老师，想要成交，难度其实还是蛮大的。正好我父亲单位准备建福利 房，经费已批下来，地址也选好了，就离中学老师的小楼不远。当时遇到的难题，公家不能买私房，但 盖好福利房，给一套房子的居住权问题并不大。于是，父亲单位便 ...