公司发展现状与成就 - 公司创立35年，已成为国内卫浴领域龙头企业，去年被权威机构认证为智能马桶中国销量第一[1] - 公司已完成“三十而立”，在产能、渠道和组织能力方面均已建立[1] - 公司去年年营收体量达125亿元[3] - 凭借高性价比产品、覆盖全国超4000家终端网络以及10000多名服务工程师，公司迅速抢占市场份额[3] - 2023年公司卫浴全品类以高达23.4%的市场份额位居内资第一，智能坐便器以44.2%的市占率位居第一[3] - 2025年上半年线上智能马桶市场，公司仍以24.19%的市场份额高居全球行业首位[3] 行业环境变化与挑战 - 新房装修热潮退去，工程端增量空间收窄[2] - 行业面临消费需求不足、竞争压力加大与成本上行等多重压力[4] - 房地产市场进入调整期，行业红利逐渐褪去[3] - 市场结构转变，存量房更新需求崛起，成为行业增长核心驱动力，需求呈现“分散化、个性化、碎片化”特点[4] - 2024年中国智能坐便器内销额达331亿元，同比下降1.9%，为近十年来行业内销额首次下降[8] - 智能坐便器行业渗透率不足20%[9] 战略转型：从新房集采到旧房拓客 - 公司面临从“新房集采”向“旧房拓客”的切换挑战[4] - 存量市场本质是“抢用户”而非“抢渠道”，企业核心竞争力需从渠道覆盖转向用户运营[5] - 公司过去渠道布局以房企集采、建材市场门店为主，针对存量房用户的线上服务、旧品拆装、个性化定制等能力相对薄弱[5] - 公司存在线下渠道利益冲突，假货横行、窜货问题多发的现象[5] - 为应对存量市场，公司在全国门店推出“九牧全民国补季”等多重促销活动，并携手京东零售、红星美凯龙等头部平台引流[6] - 今年4月，公司联合全国知名连锁药企，开创“马桶进药店”的拓客模式[6] 智能化战略与市场反应 - 公司押注智能化赛道，在2025年发布了“九牧AI BATH”与“小牧 YOUNG BATH”两大场景品牌，融合DeepSeek大模型AI语音数字人、无感识别、健康监测等技术[8] - 行业智能化仍停留在“功能叠加”阶段，缺乏突破性创新，核心技术专利集中在传感器、电机等基础部件[8] - 公司主打的个别健康监测功能（如尿液成分检测），精度远未达到医疗级标准[8] - 部分用户表示“不会为非必要的智能功能支付溢价”[9] - 公司X90智能马桶官方售价高达一两万，在存量房市场面临中老年用户接受度低、年轻用户偏好全屋智能定制生态的挑战[9] - 消费电子巨头（如小米生态链）凭借科技实力、用户基础和线下体验进军智能马桶领域，对公司构成竞争和内卷压力[9] 海外市场拓展 - 相比国内智能马桶市场下滑，去年面向全球的出口量达151万台，同比增长10.6%，出口额达1.62亿美元，同比增长18.8%[11] - 2023年公司公布“全球化战略”，通过收购国际品牌及在海外建立设计中心、研发中心和运营中心等方式加快国际化步伐[11] - 海外拓展面临产品适配的结构性差异，例如欧洲用户注重设计感与环保性能，北美市场需要严格的UL、CSA等认证[11] - 公司在品牌构建与服务网络方面存在滞后，虽在中东、东南亚、俄罗斯等地开设旗舰店并投入营销，但打法更接近品牌出圈，而非体系落地[11] - 公司具备完整的制造—研发—供应链体系、国内渠道模型和用户品牌资产，但需解决如何真正理解并适应海外市场逻辑的问题[12]

行业核心观点 - 中国房地产市场正经历深刻的结构性转变，今明两年将呈现三大明确趋势：从增量开发转向存量交易、租购并举政策深化落地、以及城市与板块间的价值分化加剧 [3] 市场供需与结构变化 - 全国房屋建筑总量已接近6亿栋，叠加约7.5亿平方米待售新房和超过750万套挂牌二手房，表明住房总量已不再稀缺 [5][7] - 2025年1-11月，全国二手房网签面积占房屋交易总量比重升至约45%，一线城市二手房成交占比普遍超六成，北京甚至超过八成，重点二线城市二手房成交比例也已超过新房 [9] - 新房与二手房市场正从“双轨运行”向“二手房主导”的新常态转变 [11] - 现房销售面积占总销售面积比重已超过三分之一，且持续提升，期房销售模式在下降 [13] 租赁市场发展与政策导向 - 政策核心转向“租购并举”，旨在让购房者买得起，租房者租得好 [17][19] - “十四五”期间重点发展保障性租赁住房，例如重庆计划新增30万套，武汉累计筹建25.2万套（间），多地以十万套为单位推进 [20][22] - 2025年9月《住房租赁条例》正式施行，租赁市场进入法治化、规范化新阶段 [24] - 部分城市在子女入学等公共服务领域推进“租购同权”，弱化“必须有房”的限制 [26][27] 市场分化趋势 - 市场呈现显著分化，“大中小城市房价普涨”时代已难再现 [31][33] - 2025年前11个月，一线城市二手住宅成交量达近九年来第三高水平，核心地段优质房产价格相对抗跌甚至微涨 [33] - 部分三四线城市及远郊新区新房去库存周期超过40个月，人口净流出、产业支撑弱的地区面临房价与流动性压力 [35] - 同一城市内部分化加剧，核心区优质改善型项目成交占比提升，而位置偏、配套差的产品则“有价无市” [37] 对市场参与者的策略启示 - 对购房者：投资逻辑应从短期套利转向长期自住，优先选择人口净流入、产业有支撑的城市核心地段成熟配套房产，避免高杠杆投资远郊及高库存三四线城市项目 [39] - 对租房者：可将租房视为理性长期选择，关注租金低于市场价的保障性租赁住房等政策性房源，将资源更多投入个人技能与职业发展 [41] - 对多套房持有者：需优化资产配置，减持弱城市、弱地段的房产，置换为更具竞争力的城市和产品 [43]

公司财务表现 - 三季度公司实现净利润7.47亿元，同比下滑36.1% [3] - 三季度经调整净利润为12.86亿元，同比下滑27.8% [3] - 存量房业务总交易额达5056亿元，同比增长5.8%，但收入同比减少3.6%至约60亿元 [3] - 新房业务交易额为1963亿元，同比下降13.7%，收入同比减少14.1%至66亿元 [3] - 家装家居业务净收入为43亿元，与去年同期基本持平，贡献利润率提升至32% [8] - 房屋租赁业务收入达57亿元，同比增长45.3% [8] 二手房市场动态 - 二手房市场是反映楼市现状的最真实工具 [1] - 未来楼市必然是存量房的天地，二手房业务占比预计将持续提升 [3][8] - 二手房交易额增长可能与“以价换量”策略有关，价格下降凸显其性价比 [6] - 加盟门店主导的成交额比重提升是二手房收入与交易额增长不同步的原因之一 [3][6] 新房市场动态 - 新房市场整体下行，交易额及收入均出现下滑 [3] - 开发商对中介依赖度降低，倾向于降低分佣 [8] - “第四代住宅”等新规项目因得房率高、户型合理、品质高，更受购房者青睐，开发商相应减少对中介的依赖 [8] 行业竞争格局与公司战略 - 公司已几乎垄断整个房产中介行业，呈现强者愈强的态势 [4][8] - 公司正致力于打造从买房到装修入住的全周期居住服务生态，家装家居等非地产交易业务发展迅速 [8] - 行业从单一的产权交易向全周期的居住服务转向 [10] 购房者行为与市场趋势 - 当前市场购房者观望情绪浓厚，即使降价也难促成交 [3] - 未来购房决策将更关注房子的实际居住功能、小区品质、物业、租售比和收入比 [9][10][11] - 老旧小区及“远大新”项目的贬值空间可能进一步扩大 [12]

公司25Q3及25Q1-3财务表现 - 25Q3营收25亿元，同比下降10% [1] - 25Q3归母净利润3.6亿元，同比增长1% [1] - 25Q3扣非后归母净利润3亿元，同比下降15% [1] - 25Q1-3营收70亿元，同比下降8% [2] - 25Q1-3归母净利润7亿元，同比下降26% [2] - 25Q1-3扣非后归母净利润7.2亿元，同比下降18% [2] - 25Q3毛利率36.83%，同比提升0.97个百分点 [2] - 25Q3净利率15.3%，同比提升1.54个百分点，盈利能力逆势提升，预计系提质增效成果显现 [2] 分品牌运营情况 - 索菲亚品牌拥有经销商1793位，专卖店2561家，2025年1-9月营收63.5亿元，工厂端平均客单价22,511元 [2] - 米兰纳品牌拥有经销商528位，专卖店556家，2025年1-9月营收3亿元，工厂端平均客单价17,662元 [2] - 司米品牌拥有经销商132位，专卖店134家 [2] - 华鹤品牌拥有经销商222位，专卖店270家，2025年1-9月营收0.81亿元 [2] 分渠道拓展情况 - 整装渠道2025年1-9月营收13.9亿元 [2] - 集成整装事业部合作装企283个，覆盖全国221个城市及区域，已上样门店728家 [2] - 零售整装业务合作装企2473个，覆盖全国1482个市场及区域，已上样门店2,375家 [2] - 海外渠道拥有29家海外经销商，覆盖加拿大、澳大利亚、阿联酋、越南、泰国等23个国家/地区 [3] - 海外业务与优质开发商和承包商合作，为全世界32个国家/地区，约132个工程项目提供一站式全屋定制解决方案 [3] 行业趋势与公司策略 - 国内市场受地产调整影响，客户需求规模变化，市场从新房市场转向存量房市场 [3] - 未来三五年行业需深耕存量房领域，客户结构从新房刚需群体转向改善性住房及二次装修客户，需求呈现更加分散的特征 [3] - 公司正通过调整产品、设计及服务能力，以承接不同的客户需求 [3] - 当前消费者消费理念发生变化，减少传统刚需类支出，转向可提供情绪价值的消费领域 [3] - 家居行业需通过产品研发提升产品颜值与功能性、精准响应情绪价值需求等方式获取更多市场份额 [3] 未来盈利预测与估值 - 预计公司25-27年归母净利润分别为10.5亿元、11.6亿元、13.1亿元 [4] - 对应市盈率分别为13倍、11倍、10倍 [4]

投资评级 - 维持买入评级 [9] 核心财务表现 - 2025H1实现营收28.37亿元（同比-8%），归母净利润0.28亿元（同比-25%），扣非净利润0.14亿元（同比+6%）[2][6] - 2025Q2实现营收17.87亿元（同比-9%），归母净利润1.02亿元（同比-21%），扣非净利润0.98亿元（同比-18%）[2][6] - 2025Q2毛利率同比提升1.2个百分点至29.7%[12] - 预计2025-2027年归母净利润分别为2.31/3.25/4.33亿元，对应PE 35/25/19倍[12] 分品类表现 - 卫生陶瓷/龙头五金/浴室家具/浴缸浴房/瓷砖收入同比变化：-13.3%/+0.7%/+1.5%/-20.4%/-10.0%[12] - 智能坐便器收入同比增长4.2%至6.6亿元，收入占比提升2.76个百分点至23.3%[12] 分渠道表现 - 经销零售/电商/家装/工程渠道收入同比变化：+4.0%/-7.9%/-3.5%/-21.4%[12] - 经销零售逆势增长，主因店效倍增项目赋能经销商[12] 分地区表现 - 内销收入同比下降5.5%，外销收入同比下降54.7%[12] - 外销下滑主因北美市场受国际贸易影响，但北美以外市场增长明显[12] 费用结构 - 2025Q2销售/管理/研发/财务费用率同比变化：-0.3/+1.1/-0.1/+0.1个百分点[12] - 最终费用率分别为8.2%/9.5%/4.7%/0.6%[12] 发展战略 - 重点开拓存量房市场，通过单品引流、智能升级、全卫焕新等策略挖掘机遇[12] - 加速海外市场拓展，深化"一带一路"、RCEP及新兴市场布局[12] - 围绕国补政策精细化升级零售打法，2025H2扩大店效倍增项目试点范围[12] 行业环境 - 卫浴类国补比例普遍为15%-20%，部分适老产品补贴30%，对零售端拉动显著[12] - 房地产市场向存量市场转型，为公司带来新的发展机遇[12]

房地产市场结构性转变 - 2025年上半年新建商品房销售面积同比下降3.5% [1] - 同期二手房成交面积预估同比增长4% 重点城市二手房成交占比从2020年38%攀升至66% 沈阳福州等二线城市超70% [1] - 新房冷二手房热格局改变家纺需求基本面 [1] 政策驱动与市场规模 - 带押过户政策将交易周期从1个月压缩至3-7个工作日 深圳昆明实现当日办结 [3] - 2025年上半年全国新开工改造城镇老旧小区1.65万个 改造老化管线1.18万公里 实施适老化改造小区4000多个 [3] - 2024年全国城市更新项目6万余个 完成投资约2.9万亿元 老旧小区改造新开工5.6万个 [3] - 上海四川新疆等地将家纺品类纳入以旧换新补贴范围 补贴比例达15%-20% [4] - 城镇存量住宅超330亿平方米 老旧小区改造带来亿级增量空间 [4] 消费群体特征 - 北京超9成二手房买家购房后有新装修需求 [3] - 20-40岁青年在购房和租房市场占比分别达76%和81% [6] - 93.3%中国青年消费者优先考虑绿色环保产品 44.2%表示经常选择 [10] 产品需求变化 - 窗帘床品套件沙发布更换率较高 因残留痕迹面料老化款式过时 [3] - 家纺产品从耐用品向场景化迭代品升级 [5] - 有孩家庭偏好防污抗菌沙发套 老年群体需亲肤透气床品 养宠家庭要耐磨耐抓面料 [9] - 窗帘更换周期从5-8年缩短至2-3年 沙发套更换周期从3-5年缩短至1-2年 部分家庭按季节更换 [9] 企业战略调整 - 环保可持续成为产品底线 绿色建材下乡政策持续推进 [10] - 定制服务精细化 针对异形沙发提供上门测量+专属打版服务 [10] - 渠道向社区场景下沉 头部品牌开旗舰店 中小品牌选社区店 [12] - 头部企业联合家装平台房产中介构建生态 罗莱生活与飞书合作优化管理 抖音生活服务拓展线上渠道 金太阳控股打造纤意坊生态平台 [13] 行业发展趋势 - 存量房改造需求持续释放 城市更新进程继续 [15] - 行业需要构建与更新时代适配的长期能力 包括材料科技投入设计美学追求服务体验打磨 [15]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：房地产、家居家装、租赁 - 公司：贝壳找房 纪要提到的核心观点和论据 房地产市场 - 核心观点：市场整体承压且分化，政策推动平衡，行业集中度将提升 - 论据：4月70个大中城市商品住宅销售价格环比持平或略降，同比降幅收窄，新房价格环比下降城市45个，二手房64个；1 - 4月房地产开发投资同比降幅10.3%，新建商品房销售面积降2.8%，销售额降3.2%；一线及核心二线城市先行回暖，三四线城市仍有压力；新开工面积下降使未来新房供应减少，头部企业将获取更多份额[1][3][4][5] 贝壳找房经营表现 - 核心观点：2025年第一季度各业务表现良好，多元化业务优于大盘 - 论据：GTV约8440亿元，同比增长34%；总收入同比增长37%，核心业务同比增速28%；存量业务GTV同比增长28%，新房业务GTV增速达53%，市占率提升；家装业务收入增速22%，毛利率近33%，4月城市层面盈亏平衡；租赁业务同比增长90%，在管房源量突破50万套，毛利率提升[1][6][7][9] 贝壳找房家装业务 - 核心观点：发展态势良好，模式跑通并引领行业 - 论据：收入增速22%，毛利率超32%；北京、广州、郑州等城市表现突出；4月城市层面盈亏平衡得益于硬装销售占比和集采比例提升，集采单价降幅超20%；应用AI技术优化流程，缩短合同签订时间，实现施工在线巡检[7][10] 家居行业 - 核心观点：向存量房市场转变，头部企业合作解决痛点 - 论据：上市公司重视整装、家装，新房交易占比降低，存量房成重点；头部装修企业与定制软体公司合作解决消费者痛点[2][13] 存量房市场 - 核心观点：前景广阔，头部企业优势明显 - 论据：公司开拓重点转向小B端家装整装公司；国补订单门槛提升，头部企业获取国补能力强，能获更高市场份额[14] 其他重要但可能被忽略的内容 - 贝壳找房存量业务收入确认按净收入计入，货币化率同环比下降，费率稳定且环比增长；新房费率从去年一季度的3.24%增长到今年一季度的3.48%[6] - 贝壳在家装业务中凭借流量和AI技术优势，与众多公司合作，推动家装、整装业务布局[11][12] - 2025年管理层致力于降本增效及经营效率优化，公司整体表现预计将继续为市场带来惊喜[16][17]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [1][6] 报告的核心观点 - 考虑房产交易市场不确定性、公司积极投入生态改善及家装业务战略调整，下调公司2025 - 2026年non - GAAP净利润预测至73.3/83.3亿元，新增2027年净利润预测91.4亿，对应同比增速为+1.5%/+13.6%/+9.7%，对应摊薄后EPS 2.1/2.4/2.6元 [6] - 尽管地产交易市场承压，但存量占比持续提升、前期积压需求以及房价预期企稳有望驱动存量房市场企稳，公司平台化优势及门店扩张驱动份额提升，家装家居及租赁业务驱动二次增长，当前股价60.0HKD对应2025 - 2027年26.7/23.5/21.5倍PE，维持“增持”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 报告日期为2025年3月20日，当前股价60.000港元，一年最高最低为73.500/32.750港元，总市值2173.05亿港元，流通市值2094.72亿港元，总股本36.22亿股，流通港股34.91亿股，近3个月换手率10.4% [1] 财务情况 - 2024Q4贝壳收入311亿元，同比增长54.1%，小幅高于彭博一致预期（288亿），non - GAAP净利润13.4亿元，低于彭博一致预期（17.7亿） [7] - 2024Q4存量房GTV同比增长59.1%，收入同比增长47.5%，变现率同比下滑；新房交易GTV同比增长49.3%，收入同比增长72.7%；家装家居收入同比增长12.8%，房屋租赁业务收入同比增长109% [7] - 2023 - 2027E营业收入分别为777.77亿、934.57亿、1044.60亿、1166.95亿、1260.05亿元，YOY分别为28.2%、20.2%、11.8%、11.7%、8.0%；Non - GAAP净利润分别为46.19亿、72.23亿、73.31亿、83.27亿、91.35亿元，YOY分别为62.5%、56.4%、1.5%、13.6%、9.7% [10] - 2023 - 2027E毛利率分别为27.9%、24.6%、24.6%、24.5%、24.8%；净利率分别为5.9%、7.7%、7.0%、7.1%、7.2%；ROE分别为4.5%、6.6%、6.3%、6.7%、6.8%；EPS（摊薄/元）分别为1.3、2.1、2.1、2.4、2.6；P/E（倍）分别为43.4、27.1、26.7、23.5、21.5；P/B（倍）分别为1.9、1.7、1.6、1.5、1.4 [10][12] 业务发展 - 公司积极扩张门店网络及加盟品牌驱动份额提升，家装家居业务持续优化迭代优先提升产品及交付品质，租赁业务高速扩张 [8] - 房产交易短期市场仍存在波动，存量趋势下追份额增长及中长期生态系统发展；新业务家装家居业务随基础能力完善不断提升服务质量，持续迭代优化亏损率有望收窄；长租业务运营规模有望高速扩张 [8] 股东回报 - 2024年以来回购及分红约11.2亿美元（约为当前市值的4%） [8]