报告投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面更趋积极，房地产供给侧深度出清下行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] - 推荐关注四大方向：1）优质房企；2）商业地产；3）二手房中介；4）物业管理 [2] 行业数据总结 - **新房成交量**：上周（3.28-4.3）34个重点城市新房合计成交442.3万平米，环比上升14.7%，其中一二线城市环比上升14.1%，三四线城市环比上升26.2% [2][3] - 3月（3.1-3.31）34城一手房成交同比下降6%，较2月上升17.5个百分点，其中一二线城市同比下降2.6%，三四线城市同比下降39.2% [2][6] - **二手房成交量**：上周13个重点城市二手房合计成交139.2万平米，环比下降1%；3月累计成交同比下降16.5% [2][12] - **新房库存**：截至上周末（2026/4/3）15个重点城市合计住宅可售面积为8496.1万平米，环比下降2.5%；3个月移动平均去化月数为24.1个月，环比下降2.98个月 [2][21] 行业政策与新闻总结 - **宏观与公积金政策**：全国省市陆续公布2025年度住房公积金数据，北京缴存额3344.5亿元，上海年末累计发放1.4万亿元住房贷款 [2][28] - 多地出台公积金支持政策，包括杭州住房公积金贷款最高额度由130万元提高至180万元，深圳调整个人缴存比例最高不超过12%，海南允许缴存人子女购首套房提取公积金支付购房款等 [2][28][33] - **因城施策**：上海首例“住房收购置换”项目于静安区签约落地 [2][28] - **土地市场**：保利发展以59.2亿元、溢价率6.4%竞得上海长宁中山公园宅地 [2][28] - **金融产品**：河南省首单商业物业类REITs成功发行，规模4亿元，期限17.8年，票面利率3.2% [2][28] 重点公司动态总结 - **房企2025年业绩**：华润置地营收2814.4亿元（+0.9%），归母净利润254.2亿元（-0.5%）；绿城中国营收1549.7亿元（-2.3%），归母净利润7098.9万元（-95.6%）；中国海外发展营收1680.9亿元（-9.2%），归母净利润126.9亿元（-18.8%）；万科A营收2334.3亿元（-32%），归母净利润-885.6亿元（-79%）；旭辉控股集团营收254.5亿元（1-46.7%），归母净利润176.7亿元，同比由亏转盈 [2][37][40] - **物管企业2025年业绩**：保利物业营收171.3亿元（+4.8%），归母净利润15.5亿元（+5.1%）；华润万象生活营收180.2亿元（+5.1%），归母净利润39.7亿元（+10.3%） [2][41] - **股份回购**：贝壳-W在3月30日至4月1日期间共耗资约3100万美元回购股份约623.5万股 [2][41] 板块行情回顾 - **地产板块**：上周SW房地产指数下跌5.37%，沪深300指数下跌1.37%，相对收益为-4%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第29位 [2][43] - 当前主流A/H房企2026/2027年预测市盈率（PE）均值分别为157.5倍/44.8倍 [2] - **物管板块**：上周物业管理板块个股平均下跌1.9%，相对收益为-0.52%，表现弱于大市 [2][50] - 当前物管板块2026/2027年预测市盈率（PE）均值分别为15.1倍/13.6倍 [2][55]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][45] 报告核心观点 - 2026年房地产行业仍以政策为核心主导力量，板块将反复博弈政策预期，建议配置方向包括地产开发、地方国企/城投/化债、中介及物业板块 [4][45] - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进途中 [4][45] - 房地产作为经济早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][45] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][45] - 城市分化格局持续，观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售偶有反弹时表现更好 [4][45] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，是观察落地的重要方向，且一二线城市将更受益 [4][45] 根据相关目录分别总结 1.一季度土地市场在较低基数上继续负增 - 2026年1-3月（截至3月28日），300城住宅用地供应规划建筑面积为6472万平方米，同比下降23.8%；成交5893万平方米，同比下降25.9%；土地出让金2154亿元，同比下降45.7%，各项指标均在较低基数上继续负增长 [1][11] - 房企拿地维持谨慎，策略趋同，集中于追求核心城市核心地段的确定性，导致土地市场高度分化 [1][11] - 一方面，一季度部分核心城市出现高溢价地块，如广州马场一期地块（243轮竞价，越秀地产以236.04亿元竞得，溢价率26.6%）、杭州上城区城东新城地块（109轮竞价，保利以32.2亿元竞得，溢价率51%） [1][11] - 另一方面，TOP100房企拿地总金额为1465.2亿元，同比大幅下降49.4%，整体全国土地市场表现依然疲弱 [1][11] 2.行情回顾 - **板块表现**：本周（报告期）申万房地产指数累计下跌5.4%，跑输沪深300指数4.00个百分点，在31个申万一级行业中排名第29位 [2][13] - **个股表现**： - A股市场：本周上涨个股共14支，下跌100支。涨幅前五为乾景园林（+24.7%）、宁波富达（+10.5%）、京能置业（+9.6%）、中国国贸（+4.7%）、荣丰控股（+4.3%）；跌幅前五为万方发展（-22.3%）、*ST坊展（-18.9%）、卧龙地产（-18.8%）、*ST新城（-18.3%）、沙河股份（-17.2%） [13][18] - 重点40家A/H房企：共计上涨6支。涨幅前五为禹洲集团（+26.8%）、佳兆业（+3.4%）、世茂集团（+3.0%）、华润置地（+2.9%）、建发国际集团（+2.1%）；跌幅前五为中梁控股（-25.0%）、绿城中国（-9.2%）、融信中国（-8.5%）、金地商置（1-8.5%）、招商蛇口（-8.2%） [13][21][22] 3.重点城市新房二手房成交跟踪 - **新房市场**： - 本周30城新房成交面积301.1万平方米，环比上升31.3%，同比下降5.6% [2][23] - 分城市能级看：一线城市成交111.3万平方米，环比大幅增长103.7%，同比增长57.9%；二线城市成交128.7万平方米，环比微增2.7%，同比下降8.3%；三线城市成交61.1万平方米，环比增长23.6%，同比下降43.5% [2][23] - 累计数据：2026年累计13周，30城新房成交面积1841.7万平方米，同比下降26.5%。其中，一线城市成交538.7万平方米（同比-14.5%），二线城市912.3万平方米（同比-22.0%），三线城市390.7万平方米（同比-44.5%） [2][25] - **二手房市场**： - 本周15城二手房成交面积248.5万平方米，环比下降3.8%，同比下降4.1% [2][29] - 分城市能级看：一线城市成交114.9万平方米，环比下降1.7%；二线城市成交100.4万平方米，环比下降5.5%；三线城市成交33.2万平方米，环比下降5.8% [2][29] - 累计数据：2026年累计13周，15城二手房成交面积2436.1万平方米，同比下降1.9%。其中，一线城市成交1069.3万平方米（同比-2.0%），二线城市993.1万平方米（同比-7.3%），三线城市373.7万平方米（同比+16.4%） [29] 4.重点公司境内信用债情况 - **发行与偿还**：本周（3.30-4.5）共发行房企信用债3只，环比减少11只；发行规模共计24.50亿元，环比减少78.51亿元；总偿还量209.57亿元，环比增加57.71亿元；净融资额为-185.07亿元，环比减少136.22亿元 [3][38] - **发行结构**： - 主体评级以AAA级为主，占比67.3% [38] - 债券类型以一般中期票据为主，占比73.5% [38] - 债券期限以5年以上为主，占比59.2% [38] - **融资成本**：本周发行利率有升有降，例如“26开建02”7年期公司债利率为2.30%，较公司之前发行的同类型同期限可比债券利率下降20个基点 [40][42] 5.本周政策回顾 - 报告回顾了多地房地产相关政策，主要包括公积金政策放宽、支持城市更新、购房补贴等 [44] - 具体案例如下： - **湖北武汉**：扩大异地公积金贷款范围至全国并取消户籍限制，调整贷款套数认定，优化存量房贷款比例，支持危旧住房改造 [44] - **海南**：允许住房公积金缴存人提取公积金用于支持子女购买家庭首套住房 [44] - **浙江杭州**：提高公积金贷款最高额度，调整可贷额度计算倍数，支持多子女家庭，优化贷款次数认定规则 [44] - **上海**：静安区完成首例“住房收购置换”模式签约，标志着在市场化盘活存量住房、筹措保障性租赁住房方面取得实际进展 [12][44]

公司战略转型 - 贝壳于2025年3月29日启动成立以来最大规模组织架构调整，旨在从“房产交易平台”全面转向“居住服务平台” [3][4] - 公司联合创始人、董事长兼CEO彭永东表示，此次变革“没有选择”，必须围绕消费者新的决策方式和居住期待，重建服务能力与组织方式 [4][8] - 变革的核心方向是升级社区居住服务模式，拥抱AI机遇，助力经纪人从“信息中介”转型为“信任型专家服务者” [4] 组织架构调整详情 - 在集团决策层，成立由彭永东牵头的集团变革管理委员会，并设立人力资本、战略与经营、产研、安全、文化纪律五大专项管理委员会 [5] - 事务线进行重组：原产研事务线拆分为产品与研发事务线，新设廉正风纪事务线，原人力事务线组织部职能整合至总干部部 [6] - 在城市组织层面，撤销原南北大区，设立成都、重庆、广州等十大直属区域，由集团直接管理 [7] - 业务单元区域化整合，整装、贝好家、惠居（租赁）等多元业务全面与区域市场深度绑定 [7] - 北京链家先行落地变革，成立战略委员会，下设能力专业中台与东西部区域，并首次设立三位“首席客户官” [7] 2025年财务与经营困境 - 2025年公司净收入946亿元，同比微增1.2%，但净利润29.91亿元，同比下降26.7%，经调整净利润50.17亿元，同比下降30.4% [3] - 毛利率从2024年的24.6%下滑至21.4%，为近五年最低水平 [3][10] - 2025年第四季度业绩恶化严重，单季净利润0.82亿元，同比暴跌85.8% [3][23] - 全年经营活动现金流净额为-3.76亿元，同比暴跌104%，现金及现金等价物较年初减少43.6亿元至159.4亿元 [12] - 2025年总交易额（GTV）为3.18万亿元，同比下降5%，其中新房GTV 8909亿元（同比下滑8.2%），二手房GTV 2.15万亿元（同比下滑4.2%） [9] 业务结构变化 - 传统房产交易业务全面收缩：存量房业务收入250亿元（同比下滑11.3%），新房业务收入306亿元（同比下滑9.1%），两者合计收入占比首次跌破六成，降至58.8% [15][17] - 非房业务逆势高增：房屋租赁业务收入219亿元，同比增长53%；家装家居业务收入154亿元，同比增长4.4% [18] - 非房业务收入占比已升至41%，但其低毛利特性（尤其是租赁业务）拉低了公司整体盈利质量 [10][18] 成本控制与人员优化 - 为控制成本，2025年公司雇员总数从13.51万人减至11.92万人，减少1.58万人，降幅12% [19] - 2025年应付员工薪酬及福利较上年同比减少19.1亿元 [19] - 运营费用总额同比减少5.6%至181亿元，其中一般及行政费用减少9.9%，销售和市场费用减少5.8% [19] 行业背景与公司挑战 - 2025年房地产行业进入深度调整周期，全国新房销售面积同比下滑超15%，二手房市场成交持续疲软 [9] - 公司门店数量增至6.11万家（同比增长18.5%），经纪人数量达52.3万名（同比增长4.6%），但活跃经纪人仅44.56万名，与上年基本持平，规模扩张未能带来业绩增长，反而挤压利润 [9] - 彭永东指出公司存在“大组织病”：部门墙厚、流程大于常识、内耗严重、离消费者远 [8] 未来展望与关注重点 - 公司战略核心从以“交易”为核心，转向以“居住决策支持”和“长期服务关系”为核心，摒弃追求GTV和门店数量的粗放模式 [23] - 短期需关注降本增效成效、毛利率修复及经营性现金流能否回正 [23] - 中期需聚焦家装业务盈利突破、租赁业务质量提升及非房业务利润占比 [23] - 长期核心是判断公司能否真正转型为社区居住服务平台，摆脱房地产周期绑定 [23] - 2026年被视为评判这场变革成败的关键一年 [24]

股份数据 - 2026年3月31日已发行股份（不包括库存股份）3,391,029,167股，库存股份0股，总数3,391,029,167股[3] - 2026年4月1日已发行股份（不包括库存股份）3,391,029,167股，库存股份0股，总数3,391,029,167股[3] - 公司已发行股份数目总额为3,529,617,544股，含3,391,029,167股A类普通股及138,588,377股B类普通股[8] 股份购回 - 2026年1月2日购回股份938,955股，每股发行/出售价5.3251美元[4] - 2026年1月5日购回股份616,191股，每股发行/出售价5.68美元[4] - 2026年1月6日购回股份602,154股，每股发行/出售价5.8125美元[4] - 2026年3月31日购回股份2,448,390股，每股发行/出售价4.9012美元[7] - 2026年4月1日购回股份1,807,566股，占有关事件前现有已发行股份（不包括库存股份）数目百分比0.051%，每股发行/出售价4.9791美元[7] - 2026年4月1日公司在纽约证券交易所购回股份1,807,566股，付出价格总额8,999,992美元，每股最高购回价5.09美元，每股最低购回价4.94美元[14] - 公司合共购回股份总数为1,807,566股，拟注销股份数目为1,807,566股，拟持作库存股份数目为0股[14] 购回授权 - 购回授权的决议获通过日期为2025年6月27日[14] - 公司可根据购回授权购回股份的总数为360,216,007股[14] - 根据购回授权在交易所或其他证券交易所购回股份的数目为127,222,014股[14] - 已购回股份数目占购回授权的决议获通过当日的已发行股份（不包括库存股份）数目的百分比为3.532%[14] 其他 - 股份购回后再进行任何新股发行或库存股份再出售或转让所适用的暂停期截至2026年5月1日[14] - 证券代号为02423，股份类别为不同投票权架构公司普通股A类，于香港联交所上市[3] - 呈交日期为2026年4月2日，公司名称为贝壳控股有限公司[2]

股份激励 - 2026年4月1日向2327名雇员授出31,869,519个受限制股份单位[3] - 授出受限制股份单位购买价为零，授出日A类普通股收市价每股38.70港元[4] - 31,869,519个受限制股份单位应于48个月内分批归属[6] - 雇员授出项下受限制股份单位归属无附带绩效目标[7] - 不同数量授出受限制股份单位按不同时间和比例归属[8] - 截至公告日期及雇员授出后，126,142,748个奖励可能根据2020年股份激励计划进一步授出[11] 股份计划 - 经修订2020年股份激励计划自2022年5月11日起生效，10周年届满[12] - 2020年股份激励计划于2020年7月被股东采纳并于2022年4月修订[13] 股份信息 - 每一股美国存托股份代表三股A类普通股[13] - A类普通股每股面值0.00002美元，每股一票投票权[13] - B类普通股每股面值0.00002美元，每股十票投票权（部分情况按每股一票）[13] 公司信息 - 公司于2018年7月6日于开曼群岛注册成立[13] - 2026年4月1日董事会由4位执行董事、1位非执行董事和3位独立非执行董事组成[15]

股份数据 - 2026年3月30日和31日已发行股份（不包括库存股份）数目为3,391,029,167股，库存股份数目为0，已发行股份总数为3,391,029,167股[3] - 公司已发行股份数目总额为3,529,617,544股，包括3,391,029,167股A类普通股及138,588,377股B类普通股[8] 股份购回 - 2026年1月2日购回股份938,955股，每股价格USD 5.3251[4] - 2026年1月5日购回股份616,191股，每股价格USD 5.68[4] - 2026年3月31日购回股份2,448,390股，占有关事件前的现有已发行股份（不包括库存股份）数目百分比为0.069%，每股价格USD 4.9012[7] - 2026年3月31日在纽约证券交易所购回股份2,448,390股，付出价格总额11,999,967美元，每股最高购回价4.99美元，最低购回价4.81美元[14] - 公司可根据购回授权购回股份总数为360,216,007股[14] - 根据购回授权在交易所或其他证券交易所购回股份数目为125,414,448股[14] - 已购回股份占购回授权的决议获通过当日已发行股份（不包括库存股份）数目的百分比为3.482%[14] - 购回授权的决议获通过日期为2025年6月27日[14] - 购回股份（拟注销）数目为2,448,390股，购回股份（拟持作库存股份）数目为0股[14] 其他 - 股份购回后再进行新股发行或库存股份再出售或转让的暂停期截至2026年4月30日[14] - 公司确认在另一家证券交易所的购回是根据《主板上市规则》规定进行，且2025年4月17日说明函件资料无重大变动[15] - 公司确认在另一家证券交易所的购股活动根据当地适用规则进行[15] - 场内出售库存股份报告不适用[17]

股份情况 - 2026年3月27日和30日已发行股份（不含库存）3,391,029,167股，库存股0股，总数3,391,029,167股[3] - 公司已发行股份总数3,529,617,544股，含3,391,029,167股A类及138,588,377股B类普通股[8] 股份购回 - 2026年1月2日、5日、6日分别购回938,955、616,191、602,154股，每股价格USD 5.3251、5.68、5.8125[4] - 2026年3月30日购回1,978,932股，占比0.056%，每股价格USD 5.0236[7] - 3月30日在纽交所购回1,978,932股，付出9,941,363美元，最高5.1美元，最低4.99美元[15] - 合共购回1,978,932股，拟注销1,978,932股，持作库存0股[15] 购回授权 - 购回授权决议2025年6月27日通过[15] - 可购回总数360,216,007股[15] - 已购回122,966,058股，占比3.414%[15] 暂止期 - 股份购回后新股发行等暂止期截至2026年4月29日[15]

股份数据 - 2026年3月26 - 27日，已发行股份总数为3,391,029,167[3] - 2026年1 - 3月多次购回股份，涉及不同数量和价格[4][6] - 2026年3月27日购回1,561,263股，付出7,999,964美元[14] 购回授权 - 购回授权决议2025年6月27日通过[14] - 可购回股份总数360,216,007股[14] - 已购回120,987,126股，占比3.359%[14] 后续安排 - 拟注销1,561,263股，持作库存股份为0[14] - 股份购回后新股发行等暂停至2026年4月26日[14]

行业政策与宏观动态 - 中国国家创新指数综合排名世界第9位，向科技强国目标稳步迈进 [5] - 北京在全国率先启动智能网联新能源汽车商业保险产品开发应用，新产品可统一适配L2至L4全级别智能网联新能源汽车 [4] - 全国民航自3月29日起执行夏秋航季航班计划，新航季共计210天，多家航空公司新开、加密多条国内航线 [5] - 上交所对《上海证券交易所基金业务指南第2号--上市基金做市业务》进行了修订，并自3月30日起实施 [3] 地缘政治与国际关系 - 中国人民解放军南部战区位中国黄岩岛领海领空及周边区域组织战备警巡，依法依规开展跟踪监视、警告驱离 [4] - 伊朗方面称正实时监控美国“林肯”号航母编队，并表示一旦其进入伊朗射程将发射导弹 [7] - 伊朗公布击毁美军E-3预警机卫星图，声明称该预警机已被完全摧毁，附近其他飞机也遭受严重损坏 [7] - 消息人士称以色列计划在当前战争结束后，邀请美国将其在中东的一些军事基地迁至以色列并建新基地 [6] - 伊朗议长称武装部队正“等待”美军地面进攻，并将“惩罚”其地区盟友 [6] - 伊朗外交部发言人表示，美国经由斡旋方提出的建议非常极端且不合理 [6] 科技与人工智能 - 宇树科技CEO王兴兴表示，具身智能的“GPT时刻”定义为机器人能通过语音指令在陌生场景完成80%到90%的任务，他认为这一时刻大概还要两到三年到来 [8] - 群核科技已通过港交所上市聆讯，本次IPO由摩根大通和建银国际担任联席保荐人 [10][11] 航空航天与高端制造 - 国航C919正式投入北京—厦门、北京—哈尔滨两条航线常态化运营，标志着其航线向东南沿海及东北地区拓展 [9] 生物医药与AI制药 - 英矽智能与礼来达成一项全球管线授权与AI药物研发合作，礼来将获得一项针对特定适应症的新型口服疗法的全球独家授权 [12] - 根据协议，英矽智能将有资格获得1.15亿美元首付款，并在达成后续里程碑后获得进一步付款 [13] 消费与物流 - 雀巢披露欧洲发生一起货运盗窃案，一辆运输12吨（约41.38万条）KitKat巧克力棒的卡车在从意大利运往波兰途中被盗，货车及货物下落不明 [14] 公司战略与组织调整 - 贝壳集团宣布大规模战略变革，旨在以消费者为中心重建组织，升级社区居住服务模式并调整组织架构，管理岗名称将客户置于核心位置 [15] 上市公司财务与公告 - 中国石油2025年实现营业收入28644.69亿元，同比下降2.5%；归母净利润1573.18亿元，同比下降4.5% [18] - 宁沪高速2025年实现营业收入202.89亿元，同比下降12.54%；归母净利润45.94亿元，同比下降7.13% [18] - 炬芯科技2025年实现营业收入9.22亿元，同比增长41.50%；归母净利润2.05亿元，同比增长91.95% [18] - 锡业股份2025年实现营业收入435.35亿元，同比下降3.72%；归母净利润19.66亿元，同比增长36.14% [18] - 天山铝业2025年实现营业收入295.02亿元，同比下降5.03%；归母净利润48.18亿元，同比增长8.13% [18] - 蓝黛科技2025年实现营业总收入38.53亿元，同比增长8.96%；归母净利润1.85亿元，同比增长48.70% [18] - 新华制药2025年实现营业收入87.55亿元，同比增长3.41%；归母净利润2.9亿元，同比下滑38.32% [18] - 华菱线缆2025年实现营业收入45.07亿元，同比下降8.39%；归母净利润为1.10亿元，同比增长1.05% [18] - 航发科技2025年实现营业收入为43.23亿元，同比下降12.27%；归母净利润为6088万元，同比下降11.51% [18] - 摩恩电气2025年实现营业收入15.76亿元，同比下降17.19%；归母净利润1058.20万元，同比下降40.79% [18] - 三安光电董事长林志强拟增持2000万元至4000万元，副董事长、总经理林科闯拟增持500万元至1000万元 [17] - 长虹华意董事高管增持计划时间已到，累计已增持金额247.62万元 [17] - 融捷股份、神剑股份发布股票交易异常波动公告，神剑股份两日涨幅偏离值超20% [17] 新股与上市信息 - 有研复材将于科创板上市，发行价格6.41元，动态市盈率47.43倍 [16] - 赛英电子将于京市主板上市，发行价格28元，动态市盈率13.73倍 [16] - 盛龙股份将于3月31日在证券交易所主板上市 [17] - 泰金新能将于3月31日在证券交易所科创板上市 [17]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][56] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且仍在推进途中 [4] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [4] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、混合所有制及民企将更受益 [4] - 城市分化逻辑依然有效，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售反弹时表现更佳 [4] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，是重要的观察方向，预计一、二线城市将更受益 [4] - 2026年板块仍以政策为核心主导力量，建议围绕政策beta进行配置 [4] 市场行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.4%，落后沪深300指数0.01个百分点，在31个申万一级行业中排名第22名 [2][19] - 本周房地产板块上涨个股共54支，较上周增加38支，下跌个股58支 [19] - A股涨幅居前五的个股为西藏城投（+21.8%）、*ST坊展（+21.8%）、*ST新城（+11.9%）、上实发展（+10.7%）、阳光股份（+8.6%） [19][26] - 重点关注的40家A/H房企中，本周上涨7支，涨幅前五为禹洲集团（+33.1%）、时代中国控股（+12.9%）、佳兆业（+12.8%）、绿景中国地产（+6.9%）、碧桂园（+1.6%） [19][29] 重点城市成交数据跟踪 新房成交 - **本周整体**：样本30个城市新房成交面积为227.7万平方米，环比提升16.1%，同比下降6.7% [2][30] - **分线城市**： - 一线城市成交54.6万平方米，环比+9.1%，同比-10.2% [2][30] - 二线城市成交124.8万平方米，环比+15.7%，同比+10.2% [2][30] - 三线城市成交48.2万平方米，环比+26.5%，同比-30.9% [2][30] - **月度累计**：3月（截至当周）样本30城新房累计成交690.6万平方米，同比-20.2% [34] - **年初至今累计**：2026年累计12周，样本30城新房成交1538.9万平方米，同比-29.6% [2][34] - 一线城市累计427.4万平方米，同比-23.6% [2][34] - 二线城市累计783.1万平方米，同比-24.0% [2][34] - 三线城市累计328.4万平方米，同比-44.9% [2][34] 二手房成交 - **本周整体**：样本15个城市二手房成交面积合计254.8万平方米，环比增长4.1%，同比增长1.1% [2][38] - **分线城市**： - 一线城市成交116.9万平方米，环比+2.1% [2][38] - 二线城市成交102.6万平方米，环比+6.0% [2][38] - 三线城市成交35.2万平方米，环比+5.7% [2][38] - **年初至今累计**：2026年累计12周，样本15城二手房成交2184.0万平方米，同比下降1.8% [38] - 一线城市累计954.4万平方米，同比-2.8% [38] - 二线城市累计889.1万平方米，同比-7.1% [38] - 三线城市累计340.5万平方米，同比+18.9% [38] 核心城市二手房市场观察 - 上海单月二手房成交接近近年高点，市场出现积极信号 [1][11] - 2026年3月（截至3月28日）数据： - 上海成交27733套，日均991套，同比+4.5% [1][11] - 北京成交17153套，日均613套，同比-1.3% [1][11] - 深圳成交4671套，日均167套，同比-17.0% [1][11] - 上海3月28日（周六）单日成交1585套，为2022年以来最高单日成交，预计3月整月成交或突破3万套 [1][11] - 价格方面，根据国家统计局数据，2月上海、北京成交价环比小幅回升，深圳环比微降0.4% [1][11] 房企信用债情况 - **发行与偿还**：本周（3.23-3.29）共发行房企信用债14只，环比减少3只；发行规模共计103.01亿元，环比减少5.33亿元；总偿还量151.86亿元，环比减少55.2亿元；净融资额为-48.85亿元，环比增加49.86亿元 [3][49] - **发行结构**： - 主体评级以AAA级为主，占比61.0% [49] - 债券类型以私募债（36.0%）和一般中期票据（23.5%）为主 [49] - 债券期限以3-5年（55.4%）和5年以上（28.1%）为主 [49] - **融资成本**：本周发行利率有升有降，例如“26人居F1”5年期公司债利率较可比债券下降200个基点 [52][53] 近期政策回顾 - 多地出台房地产支持政策，主要集中在公积金贷款放松、购房补贴、优化住房套数认定等方面 [55] - **代表性政策**： - 湖南株洲：提高公积金贷款额度至最高40万元，贷款期限可延至退休后5年，优化住房套数认定 [55] - 江西南昌：支持“既提又贷”，购买绿色建筑公积金贷款额度可上浮10% [55] - 广东多地（深圳、惠州等8地市）：提高公积金贷款额度，加大对多子女家庭等支持力度 [55] - 四川成都：提高单/双缴存人最高贷款额度至80/120万元，优化首套房认定标准 [55] - 河南郑州：多子女家庭购二套房公积金贷款额度可上浮20%，优化购房套数认定范围 [55] 投资建议与配置方向 - 报告建议围绕政策beta进行配置，具体方向包括 [4][56]： - **地产开发**： - H股：绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂 - A股：滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 - **地方国企/城投/化债**：城投控股、城建发展 - **中介**：贝壳-W - **物业**（属于跟涨板块）：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业