戴德梁行：三季度南京写字楼市场租户导向趋势明显 国内外品牌加速布局南京商业市场 南京，2025年10月21日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对2025年三季度南京写字 楼市场及零售商业市场进行多维度的盘点和解读。 南京写字楼市场仍处于供需调整期，租户导向趋势明显 三季度，高品质写字楼新增供应持续增加，随着河西德基世贸中心以及雨花华润F01栋办公项目的入 市，截止季末，全市高品质办公项目存量抬升至555万平方米。受市场行情、新增供应以及企业持续降 本增效等多重因素综合影响，全市空置率缓升至28.8%。 目前全市范围内租金价格仍面临着考验，三季度全市平均租金约71.7元/平方米/月，重点板块租金均价 约89.4元/平方米/月。在当前租户导向型市场下，业主方在硬件产品、租约灵活性和物业设施及管理方 面不断优化提升，以期在当前需求较为疲软的市场格局下，提升竞争力，力争保持楼宇出租率和租金。 戴德梁行华东区项目及企业服务部高级董事欧阳江石表示，南京写字楼市场仍处于供需调整期，受限于 新增需求有限叠加新增供应影响，市场回升向好的基础还需蓄力加固。现阶段多数业主方通过资源整合 与弹性定价策略来面对市场挑战。 ...

公司获奖与行业活动 - 西安南飞鸿商业运营管理有限公司在2025年全球楼宇经济生态大会上荣获“2025年度中国楼宇经济高质量发展企业”称号，成为西安楼宇经济领域代表性企业 [1] - 全球楼宇经济生态大会是2025年中国国际服务贸易交易会的重要配套活动，主题为“楼宇生态·全球共生——新格局·新势能·新生态·新未来”，汇聚近400名国际组织代表、政府官员、世界500强企业高管及行业专家 [1] - “中国楼宇经济高质量发展企业”评选经过严格资质审核和综合评估，从运营服务能力、行业贡献度、创新发展水平等多维度考量，COOC中海商务、武汉招商局物业管理有限公司等知名企业一同上榜 [1] 公司背景与核心项目 - 西安南飞鸿商业运营管理有限公司的关联企业西安南飞鸿实业有限公司深耕西安20年，以“助力城市升级发展”为己任，秉持“匠心、用心、诚心”的开发理念 [3] - 公司的核心载体是位于西安南城CCBD中央文化商务区的南飞鸿·乐荟中心项目，该项目定位为“智慧生态商业综合体”，总建筑面积达45万平方米 [3] - 南飞鸿·乐荟中心项目规划借鉴泰国、新加坡等东南亚国家“绿色融入建筑”的先进理念，确立“绿色、生态、自然”的核心设计思路 [3] 项目具体规划与设计特色 - 南飞鸿·乐荟中心涵盖7万平方米甲级写字楼、约5.8万平方米索菲特奢华酒店、8.2万平方米商住LOFT、10万平方米生态购物中心及地下4层近3000个车位的大型停车场 [3] - 项目以“自然天地山水”为设计灵感，购物中心如“玲珑重塑的花瓣”，两栋超甲级写字楼似“含苞待放的花蕊”，形成兼具美学与辨识度的建筑群落 [4] - 项目硬件配置领先，写字楼幕墙采用“四玻暖边两腔三银LOW-E超白玻璃”，具备优异隔热降噪性能；自建超3万平方米乐荟公园提供健康环境；购物中心设有空中屋顶花园 [4] 公司未来发展规划 - 公司表示获奖是对过往发展的认可，更是对未来的鞭策，后续将秉持“匠心质造，美好办公”的初心 [6] - 公司将围绕市场需求变化与行业发展趋势，进一步完善服务体系与数字化办公服务，持续提升产品与服务质量 [6] - 公司致力于为西安楼宇经济发展注入新动能，助力城市经济高质量升级 [6]

外资企业数量与增长 - 2024年1月至9月通州区新设外资企业149家 [1] - 截至目前通州区外资企业总量达到1725家 [1][2] 外资企业投资与服务案例 - 北京鹏瑞利投资有限公司于10月11日完成登记注册并落户副中心 [1] - 该公司注册资本为3000万美元 [1] - 公司业务涵盖自有资金投资活动、物业管理及企业管理 [1] - 公司计划在商业地产和城市综合体运营领域带动产业链上下游企业集聚 [1] 营商环境优化措施 - 通州区市场监管局组建外资企业服务专班提供全流程登记服务 [2] - 服务包括精准对接企业需求、优化登记流程以实现外资企业快入准营 [2] - 针对具体企业案例，监管部门主动对接并在一日内完成全部审核工作 [1] - 下一步将继续深入落实一站式、保姆式服务机制以吸引和留住外资企业 [2]

广州增城万达广场有限公司成立于2012年3月，注册资本2.5亿人民币，经营范围为企业管理服务、企业 自有资金投资、房屋租赁、物业管理、场地租赁。 天眼查App显示，10月21日，广州增城万达广场有限公司发生工商变更，大连万达商业管理集团股份有 限公司退出股东行列，新增北京嘉君科技发展有限公司为股东并全资持股，同时，法定代表人及高管均 发生变更。 ...

活动核心业绩 - 第五届越秀悦购节实现全域客流同比提升3.7%，销售总额同比增长16.7% [1] - 会员销售额同比大幅增长63.8%，多个项目在双节期间销售额激增 [1] - 国庆中秋假期会员日均销售（不含车）同比增长64%，佛山悦汇广场•南海项目因京东主力店进驻及会员权益叠加，日均销售额激增120% [17] IP场景打造与流量转化 - 以广州文化集团“四喜财神”IP为核心传播载体，深挖广府文化，契合“羊城消费新八景”的消费供给要求 [3] - 采用“线上发酵、线下承接”模式，线上通过财神欢乐海报、沉浸式彩蛋动画预热，线下在各项目打造特色主题场景，将线上流量转化为现场客流 [5] - 活动覆盖广州、佛山、武汉三城7个购物中心，结合各项目周年庆等节点，开展如运动主题、微醺市集、巨偶巡游等多样化活动 [6] 会员运营与价值深挖 - 围绕“来财”主题，在预热期、爆发期和发酵期设置针对性会员活动组合，构建全业态联动的营销闭环 [10] - 预热期通过高等级会员精准激活与免单抽奖（消耗66积分参与）双策略，积分消耗同比增长28% [12][17] - 爆发期通过差异化团购券和阶梯大额满赠（消费满5,000/10,000/15,000元赠200元消费卡券）驱动中高客单消费，优化销售结构 [12] - 发酵期联动泰康人寿、固生堂等大健康品牌，推出健康权益活动，延伸家庭消费场景，提升会员黏性 [13] 业态联动与长尾效应 - 活动展现出强劲的业态协同能力，如广州白马服装市场举办“电商采批节”，广州悦汇城将周年庆与新店开业联动，形成双流量入口 [17] - 通过“IP引流—会员深耕—业态联动—权益闭环”的四维打法，构建起以会员为核心、以数据为支撑的可持续增长模式 [17] 城市战略协同与品牌建设 - 悦购节与城市发展同频，其自造节矩阵（如悦潮节、悦购节、悦食节）已形成品牌化效应，丰富“羊城消费新八景”的落地路径 [19] - 公司深化“城市合伙人”角色，在广交会期间推出外商专属消费礼遇，并助力全运会等城市赛事，以商业力量赋能广州国际消费中心城市建设 [20]

评级与目标价调整 - 瑞银将华润万象生活评级上调至"买入" [1] - 目标价由38港元上调至48港元 [1] 公司核心竞争力 - 公司发掘新兴品牌的能力较同行领先 [1] - 在内地品牌崛起及各品牌表现分化的背景下优势显现 [1] 行业环境与前景 - 内地奢侈品零售出现复苏迹象 [1] - 2026至27年商场供应减少将有利于现有商场的租金增长 [1] 财务预测 - 预计2025至27年盈利能见度提高 [1] - 预期2025至27年盈利年均复合增长率达15% [1] - 公司派息率达100%，包括特别息 [1]

公司近期股价表现 - 公司股价上涨3.42%至41.72港元，成交额达1.64亿港元 [1] 公司业务拓展与运营规模 - 公司关联企业中标成都天府艺术公园文创坊商业运营项目，成为第一成交候选人 [1] - 截至2025年6月，公司在营购物中心达125座，管理面积1356万平方米 [1] - 年内已新签多个轻资产项目，轻资产占比持续提升 [1] 公司运营业绩与增长动力 - 国庆黄金周期间，公司旗下商场录得按年低十位数同店销售增长，推动整体商场零售额按年增长超过25% [1] - 增长高于同行，主要因万象城市占率优势持续扩大 [1] - 年初至今同店销售录低十位数增长，今年首9个月整体零售额增长20%至25% [1] - 预计全年同店销售增长将达10%，令全年实现每股盈利增长15%的能见度更高 [1]

公司股价表现 - 华润万象生活股价上涨3.42%至41.72港元，成交额1.64亿港元 [1] 公司业务拓展 - 公司关联企业中标成都天府艺术公园文创坊商业运营项目第一成交候选人 [1] - 截至2025年6月，公司在营购物中心达125座，管理面积1356万平方米 [1] - 年内已新签多个轻资产项目，轻资产占比持续提升 [1] 公司经营业绩 - 国庆黄金周期间公司旗下商场录得按年低十位数同店销售增长，推动整体商场零售额按年增长超过25% [1] - 年初至今公司同店销售录得低十位数增长，今年首9个月整体零售额增长20%至25% [1] - 摩根士丹利预计公司全年同店销售增长将达10%，全年每股盈利增长能见度更高，预计为15% [1] 行业竞争优势 - 公司在商场营运方面持续胜预期，增长高于同行，主要因万象城市占率优势持续扩大 [1]

股价表现 - 公司股价单日大幅上涨16.59%，报收于2.6港元 [1] - 成交金额为701.3万港元 [1] - 股价上涨幅度超过16% [1]

核心观点 - 天津远洋乐堤港在国庆中秋双节期间举办周年庆活动，以“玩心赴乐，潮焕新生”为主题，通过引入国民IP快闪店、集中开业20余家首店、融合文旅体验等多种方式，旨在提升客流、延长顾客停留时间并刺激消费，将商业空间转变为集文化、情感与休闲于一体的城市微度假目的地 [1][9][10] 国民IP活动策略 - 引入国民IP“浪浪山小妖怪”快闪店作为天津首展，打造100平米沉浸式主题空间，通过场景化陈列复刻动画情节以引发情感共鸣 [2] - 快闪店内提供400余款定制文创产品，并设有互动环节，工作人员化身动画角色派发加油贴纸，增强节日氛围 [2] - 此类高共鸣IP活动预计可带动周边消费提升30%，顾客停留时间延长约45分钟，有效聚拢人气 [2] 首店与圈层体验 - 采用“首店+活动”联动模式，集中开业20余家首店，并举办华为Mate XTs折叠派对、搏击赛事直播、儿童才艺马拉松及萌宠运动会等活动，构建覆盖全客层的消费场景 [1][4] - 活动旨在强化品牌协同效应，通过科技、娱乐、亲子及宠物等多元体验吸引不同圈层消费者 [4] 文旅服务与会员福利 - 项目制作“津门游玩攻略”与“本地人私藏美食地图”，强化其作为城市文旅会客厅的功能 [7] - 餐饮区联合20余家热门餐厅推出“美味成团”活动，提供50团100优惠，叠加银行补贴后人均消费约50元即可品尝地道美食 [7] - 会员积分可兑换实物礼品、餐饮试菜券、亲子及萌宠服务等体验，提升会员粘性与消费意愿 [7] 运营模式升级 - 公司运营策略从传统的空间运营转向内容创造与场景运营，通过“内容力”激活商业空间，将其转变为承载文化、链接情感的开放式平台 [9][10] - 远洋商业持续深化“以新焕兴”策略，通过前瞻性业态组合、创新场景策划与专业运营服务，旨在提升项目客流与话题度，并为入驻品牌构建难以复制的场景竞争力 [10]