项目规划与现状 - 广州北站中旅免税综合体项目总投资136亿元，总占地面积约9万平方米，总建筑面积约60万平方米，采用TOD+免税IP综合开发模式，计划于2025年投入使用[4][6] - 项目包含商业体、住宅楼和办公楼等多业态，其中商业体目标打造包含市内免税店的超级商业体，但目前商业体建设进度缓慢，主体工程未完工，2025年建成可能性较小[6][7][8] - 住宅部分进展较快，两栋45层高层住宅即将封顶，预计分别于2025年和2027年交房[7][8] 市内免税店计划变更 - 广州唯一一家市内免税店已确定落户珠江新城国际金融中心，由中免集团、广百股份等共同运营，北站免税店计划大概率落空[8][9] - 免税店开设需国务院批准，广州仅获批一家市内免税店资质，政策限制导致北站项目无法实现免税IP[9][11] - 花都区对项目表述已调整为"广州北站商业综合体"，不再重点提及免税IP[12] 项目影响与挑战 - 错过市内免税店使花都错失打造大湾区首个免税综合体和商业新地标的机会，延缓区域能级提升[12][13] - 北站周边商业以社区型消费为主，缺乏高端商圈，项目进度问题和规划落地差距影响枢纽经济效应形成[12][13] - 花都拥有空铁双枢纽优势，但国际消费资源集聚度不足，流量转化能力有待提升[16][17] 未来发展建议 - 项目可调整运营策略，结合空铁枢纽优势打造全新商业形态，丰富周边商圈[12] - 花都需要优化交通网络衔接，强化枢纽联动，提升商业规划和定位[14] - 建议改善商业环境，完善基础设施，营造商业氛围，提升流量转化能力[17]

业绩说明会概况 - 说明会以网络文字互动形式召开，就2024年度暨2025年第一季度经营成果、财务状况等与投资者交流 [1] - 会议于2025年6月4日15:00-16:00在上证路演中心举行，董事长、总裁等高管参与 [1] - 投资者通过上证路演中心"提问预征集"及在线提问方式参与互动 [2] 战略转型与业务布局 - 公司已于2024年12月完成重大资产重组，逐步退出房地产业务，战略转型为以免税业务为核心的大消费产业 [3][4] - 2025年将聚焦"免税+商管+商贸"业务体系，依托华发集团资源强化协同效应 [3][4][5] - 加快存量房地产业务处置，推动资源向主责主业集中 [4][5] - 洪湾渔港项目占地72万平方米，年渔获卸载量超6万吨，布局海产品交易中心及冷链基地 [4] 财务与经营数据 - 2025年Q1营业收入9.19亿元，归母净利润亏损0.91亿元 [5][6] - 总负债与总资产均为40多亿元，营业收入规模较小 [4] - 控股珠海免税51%股权，剩余股权将根据战略规划考量 [3] 区域发展与政策机遇 - 海南自贸港及横琴粤澳深度合作区是未来重点布局领域 [5] - 2024年10月起市内免税店政策完善，公司关注粤港澳大湾区及全国业务拓展机会 [5] - 拱北口岸2025年客流量突破5000万人次（同比+12%），利好免税销售 [6] - 国家促消费政策组合拳为免税及大消费业务提供动能 [8] 公司治理与股东回报 - 2025年4月披露《市值管理制度》及"提质增效重回报"行动方案，强调长期价值创造 [6][7] - 高管股票买入行为符合监管披露要求 [6] - 若实施股份回购将履行审议及披露程序 [7]

公司战略转型 - 公司于2024年12月底完成重大资产重组，逐步退出房地产业务，战略定位转型为以免税业务为核心，围绕大消费产业发展 [1] - 2025年公司将全面聚焦"免税+商管+商贸"的业务发展体系，强化核心竞争力 [1] - 公司已完成重大资产重组，置入珠海免税51%股权，同时置出非珠海区域房地产子公司100%股权及相关债务 [1] - 公司承诺5年内完成存量房地产有序退出，加快去地产化工作 [1] 业务发展规划 - 免税业务领域：公司在海南自贸港、横琴粤澳深度合作区等国家战略区域布局，加快拓展口岸免税、离岛免税等业务规模和效益 [2] - 商业管理领域：整合大型购物中心等资产资源，丰富消费业态、完善消费场景，打造全新商业旗舰品牌 [2] - 商品贸易领域：整合强化供应链资源，打造覆盖采购、仓储、数字化营销的全链条平台，形成"以商促免、以免带贸"的业务闭环 [2] - 公司依托间接控股股东华发集团的资源优势和产业协同能力，推动关键资源向主责主业集中 [2] 股权与改革重组 - 2024年4月珠海启动新一轮国企改革重组，将珠免集团控股权无偿划拨至华发集团 [2] - 珠海免税剩余49%股份由华发集团旗下两家企业持有 [2] - 对于珠海免税剩余49%股权的未来安排，公司将根据战略发展规划考量，若有计划将及时履行信息披露义务 [2] 行业发展与政策支持 - 国家高度重视扩大国内需求，构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，政策端持续发力为公司免税及大消费业务发展提供良好动能 [3] - 截至2025年5月30日17时，拱北口岸往来粤澳两地的客流量突破5000万人次，同比增长12%，预计对公司免税商品销售业务产生积极影响 [3] 洪湾渔港项目 - 洪湾渔港项目总占地面积约72万平方米，平均年渔获卸载量超6万吨 [3] - 洪湾渔港公司聚焦智慧渔港和产业升级，布局粤港澳大湾区海产品交易中心、活鲜出口中转场、冷链仓储加工基地等 [3]

广州市内免税店合作项目 - 四家国企岭南控股、广百股份、白云机场与中免集团拟共同投资设立中免市内免税品（广州）有限公司，注册资本4500万元，岭南控股和广百股份各投资877.50万元占19.50%，白云机场投资450万元占10% [1][2] - 新公司董事会由7名董事组成，中免集团推荐4人并担任董事长，广百股份、岭南控股和白云机场各推荐1人，总经理及财务负责人由中免集团推荐，副总经理由广百股份推荐 [3] - 合作目的是发挥四方优势开拓广州市内免税业务，带动消费、促进税收、拓宽知名度、创造营收，白云机场表示有利于加强机场与市内免税店业务合作，联合营销做大免税市场 [3] 参与方背景与实力 - 中免集团是中国中免全资子公司，成立于1985年，是唯一经国务院授权的全国性免税业务国有专营公司，2024年已中标6个新增城市市内免税店项目 [2][4] - 广百股份是广州市销售规模最大的百货零售企业，广东省百货连锁龙头企业 [2] - 岭南控股主营业务为商旅出行、住宿及其他旅游产业链相关业务，是岭南商旅集团大旅游产业运营整合平台 [2] - 白云机场是国内三大国际枢纽机场之一广州白云机场的管理运营机构，2024年营业收入74亿元同比增长15%，净利润9.3亿元同比增长110% [1][5] 政策与行业背景 - 2024年8月财政部等五部委下发《关于完善市内免税店政策的通知》，在广州等8个城市各设立1家市内免税店 [4] - 中国中免2024年成功中标10个机场及口岸免税项目经营权，扩大海外业务版图包括新加坡樟宜机场、日本东京银座等免税店 [4] 相关公司业绩表现 - 中国中免2024年营业收入564.74亿元同比下降16%，净利润42.67亿元同比下降36%，2025年一季度营业收入167.46亿元同比下降10.96%，净利润19.38亿元同比下降15.98% [5] - 岭南控股2024年营业收入43.09亿元同比增长25.43%，净利润1.50亿元同比增长116.08% [5] - 广百股份2024年营业收入55.3亿元同比增长3.5%，净利润4761万元同比增长31.6% [5]

交易实施情况 - 海投公司持有的免税集团51%股权及五家置出公司100%股权已完成工商变更登记手续 [5] - 交易对价差额42,622.86万元已由海投公司以现金方式支付给格力地产 [5] - 免税集团债权债务不涉及转移，已就控股股东变更事宜告知金融机构债权人 [5] 业绩承诺实现情况 - 免税集团2024年度剔除汇兑损益后净利润为76,528.30万元，超出承诺净利润19,823.67万元 [31] - 业绩承诺完成比例为134.96%，超额达成年度目标 [31] - 致同会计师事务所出具专项审核报告确认业绩实现情况 [31] 主营业务发展现状 - 免税业务通过"免税+文旅"融合及数字化转型实现增长，拱北口岸免税店销售额同比提升8.8% [32] - 港珠澳大桥口岸免税店在政策利好下销售额同比增长约67% [32] - 新中标揭阳潮汕机场、广州南沙港等免税店项目，拓展全国布局 [32] - 房地产业务加速去化，物业公司晋级新三板创新层并获得行业奖项 [33] 财务表现 - 2024年营业收入527,683.95万元，同比减少24.59% [34] - 归属于上市公司股东的净利润为-151,451.64万元，同比亏损扩大 [34] - 经营活动现金流量净额76,875.01万元，同比下降86.22% [34] - 总资产1,955,434.37万元，较调整前减少38.63% [34] 公司治理 - 公司治理结构符合《公司法》《证券法》等法律法规要求 [35] - 内部控制体系完整规范，运行情况符合监管规定 [35] 承诺履行与合规性 - 交易各方均履行已公告承诺，未出现违反承诺的情形 [6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24][25][26][27][28] - 公司及子公司报告期内未出现因闲置土地、哄抬房价等受行政处罚的情形 [13][22]

公司更名与战略转型 - 格力地产证券简称变更为"珠免集团"，完成全面"去格力化"，未来将聚焦免税、商管等新赛道，告别房地产行业 [2] - 公司成为华发集团旗下企业，承诺5年内完成存量房地产有序退出，全面转向"免税+商管+商贸"业务 [7] - 2023年重组方案调整，以5家房地产开发公司100%股权置换珠海免税集团51%股权，2024年底完成重大资产重组 [7] 历史沿革与业绩表现 - 格力地产最初为格力集团房地产部门，2009年借壳上市，2015年脱离格力集团体系，划转至珠海投资控股有限公司 [2][3] - 2014-2016年激进扩张，曾以16.14亿元、127%溢价率拿下上海前滩地块，但多元化转型收效甚微，收入仍依赖房地产 [3][4] - 2022-2024年累计亏损近40亿元（-20.57亿、-3.9亿、-15.15亿），主因房地产毛利率下滑及大额资产减值 [4][5] - 截至2024年末货币资金50.65亿元，短期债务78.62亿元，现金无法覆盖负债 [5] 行业竞争与市场环境 - 免税行业竞争白热化，中国中免2024年海南市场份额提升近2个百分点，龙头地位稳固 [11] - 粤港澳大湾区面临深圳免税直接竞争及澳门免税分流，区域市场挑战显著 [11] - 商品房市场下行导致中小房企规模萎缩，行业分化加剧，格力地产等企业选择退出或收缩地产主业 [9][10] 存量项目与团队整合 - 存量项目集中于上海海德壹号、公园海德及珠海、三亚资产，华发集团接手处置更具专业性 [9] - 原有地产团队安置及与华发体系融合暂未调整，官网正在重建中 [7][9] 品牌争议与高层态度 - 董明珠2018年批评格力地产使用格力商标"伤害品牌"，2012年曾直言房地产行业"赚钱太快易丢失奉献精神" [2][4] - 2012-2016年格力地产年营收仅15-30亿元，同期格力电器达千亿级 [4]

公司业绩 - 2025年第一季度营业收入167.46亿元，同比下降10.96%，归属于上市公司股东净利润19.38亿元，同比下降15.98%，降幅较2024年第四季度有所收窄 [1] - 2025年Q1综合毛利率32.98%，同比小幅下降0.33个百分点，销售费用率13.12%，同比微增0.28个百分点，管理费用率2.53%，同比基本持平 [1] - 截至2025年一季度末存货157.51亿元，较年初下降9.21%，库存结构持续优化 [1] 海南市场运营 - 公司推动三亚国际免税城下沉花园改造、优化门店布局、打造海口威士忌博物馆及利用演唱会经济提升购物体验和吸引客流 [1] - 成立海南区域运营中心优化资源配置，供应链优化将提货准备时间缩短至4小时 [1] 机场免税业务 - 2024年北京机场免税门店收入同比增长超过115%，上海机场免税门店收入同比增长近32% [2] - 中免会员人数逾3800万人，会员复购率同比提升1个百分点 [2] 市内免税业务 - 2024年10月1日起《关于完善市内免税店政策的通知》实施，北京、上海等13家外汇商品免税店3个月内转型为市内免税店，广州、成都等8个城市各设立1家市内免税店 [2] - 市内免税业务与离岛、口岸、机场及线上渠道形成互补，推动"海南+机场+线上+市内"全渠道协同发展 [2] 投资分析 - 中长期看好封关后海南离岛免税商务客流增长，市内免税业务有望逐步贡献业绩增量 [3] - 预计25-27年归母净利润为47.45/56.46/63.98亿元，对应25-27年PE为27/23/20倍 [3]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [2][9][12] 报告的核心观点 - 2025年Q1公司收入167.46亿元，同比-10.96%，归母净利润19.38亿元，同比-15.98%，扣非后归母19.36亿元，同比-15.81% [2][6] - 预计2025 - 2027年归母净利润42.96/43.83/45.24亿元，对应当前股价PE分别为30.53/29.92/28.99X [2][12] - 收入端海南离岛免税销售趋势向好，出入境口岸门店有序修复；盈利能力方面毛利率和费用率整体维持平稳；受益于旅游业发展前景，免税行业有望迎来新机遇，中国中免作为龙头可期 [12] 根据相关目录分别进行总结 公司基础数据 - 当前股价63.40元，总股本206,886万股，流通A股195,248万股，每股净资产27.54元，近12月最高/最低价84.92/53.52元 [10] 收入端情况 - 2025年Q1海南离岛免税销售额同比-11%，购物人次同比-28%，客单价同比+23%，购物人次下滑压力主要来自购物转化率下行；二三季度海南离岛免税销售额基数较低，若购物人次修复，销售额同比表现有望迎来拐点 [12] - 2025Q1全国移民管理机构累计查验出入境人员1.63亿人次，同比上升15.3%，客流带动下，口岸店收入预计稳步增长 [12] 盈利能力情况 - 毛利率同比-0.33pct，期间费用率同比-0.20pct，主要系财务费用率-0.55pct，净利率同比-0.67pct [12] 行业发展情况 - 免税和旅游零售是旅游业“购”的重要一环，受益于旅游业发展前景，免税行业有望迎来新机遇；旅游业是我国经济重要组成部分，政策支持下有望实现量价齐增 [12] 公司优势及展望 - 中国中免是我国免税行业领军企业，积累了多维度核心竞争优势，未来在多方面发力有望实现收入业绩稳健增长 [12] 财务报表及预测指标 - 给出2024A - 2027E利润表、资产负债表、现金流量表相关数据及基本指标，如预计2025 - 2027年营业总收入分别为528.15亿、549.15亿、571.56亿元等 [17]

宏观经济政策 - 中国对全球经济增长的贡献率保持在30%左右 今年一季度GDP同比增长5 4% 实现良好开局 [1] - 中方将采取更加积极有为的宏观政策 有信心实现2025年5%左右增长目标 [1] - 积极宏观政策将提振市场信心 金融 基建 消费等板块增长预期提升 [1] 金融政策动向 - 央行 证监会等部门将介绍"一揽子金融政策支持稳市场稳预期"有关情况 [2] 人民币汇率表现 - 在岸人民币兑美元日内一度涨近600点 升至去年11月以来最高水平 收盘报7 2169 上涨463点 [3] - 人民币适度升值有助于控制金融风险 稳定国内资本市场信心 对稳股市有积极作用 [3] 消费市场数据 - "五一"假期银联 网联共处理支付交易234 39亿笔 金额7 64万亿元 同比分别增长20 49% 3 21% [4] - 境外来华人员支付交易笔数 金额同比分别增长244 86% 128 04% [4] - 数据反映国内消费市场强劲复苏 旅游 酒店 免税等行业将直接受益 [4] 黄金市场动态 - COMEX黄金一度触及3390美元/盎司 现货黄金突破3380美元/盎司 [5] - 多个品牌足金饰品报价重回1026元/克 [5] - 金价上涨反映市场对全球经济不确定性的担忧 黄金板块上市公司将直接受益 [5]

公司名称及证券简称变更 - 公司名称由"格力地产股份有限公司"变更为"珠海珠免集团股份有限公司" [2] - 证券简称由"格力地产"变更为"珠免集团"，证券代码"600185"保持不变 [2] - 变更审议程序已通过第八届董事会第三十一次会议及2025年第二次临时股东大会批准 [2] 变更原因及战略转型 - 公司重大资产置换已完成，珠海市免税企业集团有限公司成为控股子公司 [3] - 公司战略定位转型为以免税业务为核心，围绕大消费产业发展 [3] - 2024年度主营业务收入52.01亿元，其中免税商品销售收入24.41亿元，占比46.94% [3] 工商变更登记及实施细节 - 公司已完成工商变更登记，取得横琴粤澳深度合作区商事服务局换发的《营业执照》 [4] - 变更后的公司全称为"珠海珠免集团股份有限公司"，统一社会信用代码91440400628053925E [4] - 证券简称变更自2025年5月8日起实施，股票代码"600185"不变 [4][5] 公司基本信息 - 注册资本188,500.5795万人民币，类型为其他股份有限公司（上市） [5] - 成立日期1999年6月9日，住所为珠海市横琴新区环岛东路3000号2103办公 [5]