公司业绩摘要 - 公司2025年度营业额为34.64亿港元，同比增长1.6% [1] - 公司2025年度经常性基本溢利为19.18亿港元，同比减少1.9% [1] - 公司2025年度基本溢利为25.1亿港元，同比大幅增加28.3% [1] - 公司2025年度每股基本盈利为31港仙 [1] 股东回报 - 公司维持第二次中期股息为每股81港仙 [1] - 公司2025年度全年总派息为每股108港仙，与上年持平 [1] 市场反应 - 公司股价午后下跌超5%，截至发稿时下跌4.88%，报21.84港元 [1] - 公司股票成交额为6041.56万港元 [1]

公司股价表现 - 公司股价午后下跌超过5% 截至发稿时下跌4.88% 报21.84港元 成交额6041.56万港元 [1] 公司年度业绩 - 2025年公司取得营业额34.64亿港元 同比增加1.6% [1] - 2025年公司经常性基本溢利为19.18亿港元 同比减少1.9% [1] - 2025年公司基本溢利为25.1亿港元 同比增加28.3% [1] - 2025年公司每股基本盈利为31港仙 [1] 公司股息政策 - 公司维持第二次中期股息每股81港仙 [1] - 公司全年总派息为每股108港仙 按年持平 [1]

公司股价与交易表现 - 2026年2月26日，黑牡丹股价触及涨停，涨停价为10.77元，涨幅为7.46% [1] - 公司总市值和流通市值均为108.57亿元，截至发稿时总成交额为3.30亿元 [1] 公司业务与运营动态 - 公司在2025年12月新增5.6万平方米优质地块，且新获地块拥有100%权益，未来开发主导权明确 [2] - 公司为近40亿元担保额度支持8家子公司，其中5家盈利良好，体现了对子公司经营的有力支持 [2] - 公司拥有24.65万平方米物业用于出租，季度租金收入为1426万元，为公司提供稳定的现金流 [2] 行业环境与板块效应 - 当前房地产行业受政策影响较大，国家对新型城镇化建设的推进，为房地产开发等相关业务带来一定机遇 [2] - 黑牡丹涉及新型城镇化建设中的工程施工和房地产开发等业务，有望受益于行业政策 [2] - 2月26日，同花顺数据显示房地产开发板块多只个股涨停，形成板块联动效应 [2] 资金与市场关注 - 2月26日，东方财富数据显示房地产开发板块资金净流入较大，黑牡丹或吸引了部分资金流入 [2] - 技术形态上，若该股MACD指标形成金叉，且突破关键压力位，会吸引技术派投资者关注 [2]

昆明楼市春节假期市场表现 - 2026年2月9日至22日期间，昆明楼市整体呈现量价齐跌态势 供应面积约0.57万平方米，环比下跌28% 成交面积约1万平方米，环比下跌84% 成交均价约11286元/平方米，环比下跌8% [1] - 春节假期（具体日期未明确）住宅备案共计27套，约0.33万平方米，同比上涨54%，为近五年成交最好的一年 成交均价约11651元/平方米，同比微涨1% [1][6] - 市场热度集中于五华、官渡、盘龙三区 官渡区成交8套领跑 [9] 新旧规住宅项目分化显著 - 新规住宅成交量占总成交量达3成，备案8套，占比30% 新规项目成交均价约14152元/平方米，旧规项目成交均价约10543元/平方米，两者相差约2600元/平方米 [1][9] - 新规住宅项目无额外优惠，变化不大 旧规项目中，绿城、大华、保利、万科、华发、金地等房企针对省外及地州客户推出专属2%额外折扣 [13] - 旧规项目备案集中华发书香云海、大华公园天下等高性价比书包房项目 大华公园天下项目额外叠加赠送车位及物业费，让利幅度突出 [9][13] 项目销售结构：高端改善与高性价比并存 - 邦泰·观云以约0.12亿元的销售金额位居商品住宅销售金额榜首 成交4套，成交均价高达19380元/平方米，套均价约287万/套 [1] - 信达万科·京江隐翠、华润中心、龙江金茂府三个高端改善型楼盘均销售约0.06亿元，成为销售金额榜单主力 成交均价分别约为16370元/平方米、13348元/平方米、14835元/平方米 [1] - 揽湖半山因工程抵款房集中备案，成为商品住宅套数榜首，成交10套，但成交均价仅约5000元/平方米，套均价约51万/套 [3] - 上榜热销项目多为学区盘、新规楼盘，签约名校的影响力持续 大华·锦绣麓城以约0.06亿元销售金额、5套成交拿下双榜第三 [1][3] 购房门槛与产品偏好变化 - 春节假期整体购房套均价约141万元，同比跌幅达15% [11] - 呈贡马金铺片区的邦泰花园城项目以低单价低总价带动，整体套均价仅为65万元，带动春节假期买房门槛下滑 [9] - 官渡、盘龙、西山几区套均价集中在130-140万/套之间，购房者更青睐品质首置/刚改产品 五华区因高端改善项目带动，套均价达239万/套，领跑主城五区 [9] - 刚改类、教育置业类产品最受欢迎，单价与户均面积集中在115平方米以下 [11] 土地市场与未来供应 - 昆明主城供应两宗宅地，均为小体量低容积优质宅地，无土地成交 [3] - 一宗位于呈贡斗南板块，为KCC2025-2号地块，面积约25.89亩，紧邻地铁4号线梅子村站，处于多家房企重仓区域 [3][5] - 另一宗位于西山区双塔板块，为KCXS2016-4号地块，面积约39.6亩，土地竞得人须承担不少于3500平方米的综合公共服务设施建设任务 该地块原为复地云极项目商业地块，于去年11月改为住宅地块并于2月13日重新挂拍 [5][6] 市场趋势总结 - 昆明楼市供给需求仍处于低位企稳态势，高性价比书包房依旧是市场主力军 [13] - 随着新规住宅项目持续发力，旧规项目打折促销快速走量已是不争事实 2026年，新旧规项目将从产品到价格等多方面持续分化 [13] - 2024年的市场小高峰更多归因于昆明一年级新生入学小高潮带来的学区房需求 [11]

地块拍卖结果 - 广州天河区马场1期地块由越秀集团旗下广州越诚达有限公司以约236亿元总价竞得，创下广州自2010年以来拍地成交总额最高纪录 [1][4] - 该地块住宅成交楼面地价达8.55万元/平方米，超过2023年海珠琶洲西区地块的7.57万元/平方米，位列历年第一 [1][2][4] - 拍卖过程竞争激烈，历时近9小时，经过243轮竞价，后期主要在越秀和保利之间进行 [1][4] 地块基本信息与规划 - 地块位于珠江新城核心，是“珠江新城—金融城—琶洲”黄金三角带的几何中心，总用地面积约19.45万平方米，计容总建筑面积达56.7万平方米 [1] - 地块被定位为“国际商都消费地·人民文体会客厅”，规划铸造文体生活、国际消费、新兴科创三大新标杆，构建“北商、南办、西文、东居”功能布局 [7] - 具体规划包括：引入年销售额超200亿元的高端时尚百货企业；打造约11.05公顷的中央体育公园，绿地开敞空间达10.6公顷，作为广州约23公里“超级城市绿链”核心节点 [7] 出让条件与开发模式 - 地块土地用途复合，包括商业兼容商务、二类居住、中小学等用地，挂牌起始价约为186.44亿元 [2] - 竞得人须建设一家计容建筑面积不低于45000平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，并自持全部物业，自持年限与土地出让年限一致 [2] - 地块采用“政府主导+国企做地+市场运作”模式，越秀集团深度参与了前期土地一级整备，实现一二级开发联动 [2][4] 地块历史与更新进程 - 该地块原为1992年建成的经营性赛马场，后转为汽车、家居、餐饮等低效用地 [5] - 2024年6月，马场更新改造项目被纳入天河区低效用地试点项目库；同年7月，地块内标志性商场马会家居停业撤场 [6] - 2025年10月，包含马场片区的控制性详细规划由广州市规划和自然资源局公示 [6] 竞得方越秀集团情况 - 越秀集团在2025年于广州公开市场投入106亿元竞得10宗地块，拿地金额位居行业第一，占全市涉宅用地成交总额超五分之一 [4] - 此次拿地预计将巩固公司在广州的资源和土地储备优势，深化其城市共建者角色 [4] - 公司计划将此地打造成住建部“好房子、好小区、好社区、好城区”建设理念的标杆案例，以空间重构赋能城市能级跃升 [1][4] 市场反应与政府服务 - 地块于2026年1月23日挂牌后迅速吸引多家房企关注 [7] - 相关部门在竞买保证金环节推出“现金缴纳+银行保函”双选项，并提供当天退款服务，大幅缩短时限，以高效服务为企业减负 [7]

市场整体表现 - 上证指数午盘下跌0.08%，创业板指午盘下跌0.39% [1] - 市场呈现结构性分化，部分板块走弱，部分题材活跃 [1] 弱势板块与行业 - AI应用、锂电池、金融科技、光伏、黄金、创新药概念股走弱 [1] - 房地产行业跌幅靠前，房地产ETF、房地产ETF银华分别下跌2.74%和2.71% [1] - 保险行业跌幅靠前 [1] - 油气股走低，标普油气ETF嘉实下跌2.8% [1] - 汽车股表现疲软，港股汽车ETF、港股通汽车ETF富国分别下跌2.38%和2.09% [1] 活跃题材与走强板块 - 电路板、超硬材料、特高压题材活跃 [1] - 存储芯片板块继续拉升，中韩半导体ETF上涨4.82% [1] - AI硬件板块走强，5GETF博时、通信ETF华夏和通信ETF分别上涨3.28%、2.79%和2.49% [1] - 电网板块逆势上涨，电网ETF、电网设备ETF均上涨3% [1] - 机械板块走高，科创机械ETF嘉实、工业母机ETF分别上涨2.94%和2.48% [1] 特定ETF异动 - ESG ETF午盘尾盘异动拉升6.28% [1] 技术信号 - 部分股票因MACD金叉信号形成而涨势不错 [2]

公司整体业绩表现 - 公司取得营业额34.64亿港元，同比增加1.6% [1] - 公司经常性基本溢利为19.18亿港元，同比减少1.9% [1] - 公司基本溢利为25.1亿港元，同比增加28.3% [1] - 公司每股基本盈利为31港仙 [1] - 基本溢利显著增长主要受惠于出售竹林苑住宅单位的公平值收益带动 [1] 分业务板块运营情况 - 商铺业务营业额按年增长2.6% [1] - 商铺续租租金水平维持上升，受惠于奢华品牌旗舰店的进驻及扩充 [1] - 2025年下半年商铺租户销售额录得双位数按年增长 [1] - 写字楼业务营业额维持平稳 [1] - 在香港写字楼租赁市场持续面对挑战的情况下，公司香港写字楼出租率由90%提升至94% [1] - 写字楼出租率提升纾缓了续租租金水平向下的影响 [1] 公司资本管理计划 - 公司启动80亿港元的五年期资本循环计划，旨在充实财务状况及提升长远价值 [1] - 于2025年内，公司已完成资本循环目标的26% [1] - 于2025年内，公司通过该计划收取21亿港元 [1]

香港地产股市场表现 - 截至发稿，香港主要地产股温和上涨，新鸿基地产涨2.49%报139.8港元，长实集团涨1.93%报47.56港元，恒基地产涨0.58%报34.78港元，九龙仓置业涨0.54%报26.22港元 [1] 财政政策调整 - 香港财政司司长在《财政预算案》中宣布，价值一亿港元以上的住宅物业交易印花税税率将由4.25%调高至6.5% [1] - 该措施预计仅影响约0.3%的住宅物业交易，估计每年可为政府增加约10亿港元收入 [1] - 新税率将在条例修订草案通过后，追溯至2月26日开始生效 [1] 机构观点与市场影响 - 汇丰研究指出，在政策公布后，部分发展商股价于2月25日下跌约2% [1] - 该行认为此次股价回调属健康，考虑到板块年初至今的强劲升势 [1] - 该措施对市场的影响应属有限，因其仅占市场总成交量的0.3% [1] - 此举意图主要是增加财政收入，而非打压整体住宅市场 [1] - 该行预期香港楼市政策立场将继续有利于地产市场，并认为房地产信托基金或迎来新机遇 [1] 机构投资偏好 - 在香港本地地产股中，汇丰研究偏好新鸿基地产、恒基地产及信和置业，全部给予“买入”评级 [1]

政策核心内容 - 2026年2月25日，上海发布“新七条”房地产优化政策，涉及限购调减、公积金优化、房产税完善等七项内容 [1][2] - 非沪籍居民限购松绑：连续缴纳社保或个税满1年及以上，外环外购房不限套数，外环内限购1套；满3年及以上，外环内限购2套；持《上海市居住证》满5年及以上，全市限购1套 [2] - 公积金贷款额度提升：首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高上浮35%的政策，家庭贷款最高额度可达324万元；二套住房最高贷款额度也相应提高 [2] - 房产税政策优化：沪籍家庭子女成年后，新购或置换的唯一住房暂免征收房产税 [2] 政策影响分析 - 政策以梯度松绑、分区施策，形成“资格+资金+成本”的组合发力，旨在有效释放积压的合理需求 [1][3] - 限购松绑主要针对非沪籍家庭或单身人士，能有效承接市场刚需与改善增量，对带动外环内楼市有提升作用 [3] - 公积金贷款优化可直接降低购房成本、打通置换链条，有效降低刚需与改善家庭的首付和月供压力 [3] - 房产税优化是对沪籍家庭改善置换需求的实质性松绑，确保新增改善性需求能快速传导至一二手市场 [3] - 预计本次组合拳将带动新房、二手房市场同步回暖，上海政策动向及楼市稳定有望为全国市场注入信心 [1][3] 行业展望与评级 - 维持房地产业“增持”评级 [1] - 展望2026年，作为“十五五”开局之年，监管高质量发展要求有望引领市场 [1] - 考虑“十四五”期间行业总量出清深刻，当前8万亿平方米新房市场具备购买承接能力 [1] - 需关注财政发力节奏及蓝筹竞争优势显现时点 [1]

香港财政预算案调整印花税及市场反应 - 香港财政司司长宣布将价值1亿港元以上的住宅物业交易印花税税率由4.25%调高至6.5% [1] - 该措施预计每年可为政府增加约10亿港元收入 仅影响约0.3%的住宅物业交易 [1] - 措施将在条例修订草案通过后 追溯至2月26日开始生效 [1] 地产股市场表现 - 截至发稿 香港主要地产股温和上涨 新鸿基地产上涨2.49%至139.8港元 长实集团上涨1.93%至47.56港元 恒基地产上涨0.58%至34.78港元 九龙仓置业上涨0.54%至26.22港元 [1] - 在政策公布次日（2月25日） 部分发展商股价曾下跌约2% [1] - 汇丰研究认为 考虑到板块年初至今的强劲升势 此次股价回调属健康 [1] 机构观点与行业前景 - 汇丰研究指出 印花税上调措施的影响应属有限 因其仅占市场总成交量的0.3% [1] - 该行认为政策意图是增加财政收入 而非打压整体住宅市场 [1] - 汇丰研究预期香港楼市政策立场将继续有利于地产市场 并指出房地产信托基金或迎来新机遇 [1] - 在香港本地地产股中 该行偏好新鸿基地产、恒基地产及信和置业 全部给予“买入”评级 [1]