文章核心观点 - 在线上消费冲击线下商业体的背景下，广州天河路商圈通过转型为“超级体验中心”，实现了日均客流量约150万人次的繁荣景象，其成功经验在于提供独特的内容体验、拓展物理空间功能、提升服务柔性以及建立有效的“政府+商会+企业”共建共治模式 [1][2][3][4][5][6][7][8] 商圈概况与表现 - 天河路商圈被誉为“华南第一商圈”，长约2.8公里的街区汇聚了25家大型商业综合体和超过1万家商户 [2] - 该商圈日均客流量达到约150万人次，显示出强大的线下吸引力 [3] 成功策略：内容体验升级 - 商圈通过引入华南首店、中国首店（如阿曼香水店、最大高达基地旗舰店、最大宝可梦卡牌道馆）来提供“人无我有”的独特产品，形成消费引力源 [5] - 商场高度重视商品和店铺的展陈更新，通过快速迭代的潮流与时尚保持视觉新鲜感，吸引客流 [5] 成功策略：物理空间功能拓展 - 将海洋馆、攀岩馆等热门打卡点引入商场，使卖场升级为融观光、社交、文化为一体的城市生活中心，例如正佳广场内的“海底世界”和冰雪世界 [6] - 消费者为之买单的不只是商品，更是一份可被带走的美好记忆，提升了消费体验的价值 [6] 成功策略：服务柔性提升 - 打造人宠共融的社交互动空间，并完善国际化服务，如提供广交会接驳巴士、外卡支付、离境退税指引以及英文菜单和点餐服务，甚至为中东客群增加阿拉伯语服务 [7] 成功策略：治理模式创新 - 形成“政府+商会+企业”的共建共治模式，商会作为桥梁，实现活动申请“一口受理、一口办结”，大幅提升效率 [8] - 商会协调商家错位经营，避免同质化竞争（如美妆品牌“话梅”入驻后相邻商场不再招引同类品牌），保障商圈差异化发展和百花齐放的商业环境 [8]

门店情况 - 2025年第三季度关闭2家百货门店[3] - 截至报告期末在37个城市运营77家门店，总面积553.2万平方米[3] - 2025年第三季度无新增物业[3] 业态营收 - 百货业态收入28.98亿，毛利率30.48%，收入同比降11.36%[5] - 购物中心业态收入18.58亿，毛利率35.59%，收入同比降16.56%[5] - 奥特莱斯业态收入17.31亿，毛利率63.71%，收入同比增4.88%[5] - 专业店业态收入10.26亿，毛利率8.65%，收入同比降4.87%[5] - 免税业态收入1.85亿，毛利率18.68%，收入同比降9.25%[5] 地区营收 - 东北地区收入3.92亿，毛利率71.87%，收入同比增7.42%[10] - 华南地区收入3.21亿，毛利率 - 12.15%，收入同比增2.82%[10]

文章核心观点 - 文章聚焦于长沙商业地产市场中一批具有高增长潜力的“潜力之星”购物中心 [1] - 这些项目通过精准的区域定位、创新的运营策略和深度客群触达，在竞争激烈的市场中构建了独特优势 [1] - 各项目正以差异化路径推动长沙商业格局的演变，勾勒出未来的发展版图 [1] 长沙金茂览秀城 - 项目定位为品质家庭的艺术欢乐场，商业面积达10.3万平方米，于2016年11月开业 [3] - 地处梅溪湖片区核心，为地铁2号线上盖，三公里内覆盖60万高品质家庭客群 [5] - 作为湖南首个上市消费基础设施REIT底层资产，其REIT在2025年上半年实现营业收入4744万元，可供分配金额2873万元，年化分派率5.42% [6] - 通过联动梅溪湖大剧院等文旅地标资源，打造区域微度假目的地，并针对年轻客群开展情绪营销活动 [7] - 品牌升级聚焦“时尚生活方式+主题餐饮”，对主力店进行微街区化焕新，并引入多家新兴餐饮品牌 [9] 长沙星沙万象汇 - 项目由华润万象生活运营，商业面积5.03万平方米，于2015年11月开业，定位为驱动城东消费升级的引擎 [10][12] - 汇聚170多个品牌，其中40多家为区域首店，2024年初引入星沙首家盒马鲜生 [13] - 营销活动围绕四大友好标签展开，成功落地长沙首届汉堡节等城市级IP活动 [14] - 会员总量突破67万，通过组建高颜值服务团队和创新社区互动强化会员连接 [15] - 精细化运营50多个垂直社群，社群在群人数超2万，有效推动线上线下流量转化 [16] 长沙月亮岛天街 - 项目由龙湖运营，商业面积8万平方米，于2024年12月开业，定位为城北邻里生活中心 [17][19] - 采用“周周有新意”的高频活动策略破局，精耕私域转化超2万核心会员与70余个高活跃社群 [20] - 通过深度绑定铜官窑等在地文化IP，将区位特色转化为文化优势，采用快闪造话题模式弥补品牌资源限制 [21] 长沙观沙岭招商花园城 - 项目为招商蛇口在长沙的首座花园城，于2024年11月开业，2025年定位调整为亲子生活欢聚场 [22][24] - 引进超260家品牌，其中50多家为首店或旗舰店，并打造超5000平方米屋顶无动力儿童乐园 [25] - 构建以原创IP“KIYOMI家族”为核心的营销体系，并通过特色服务体系提升全场景消费体验 [26] 7mall美食潮地标 - 项目商业面积2.1万平方米，位于五一商圈核心，日均客流超百万，以“美食+潮流+文化”为定位 [27][29] - 汇聚多家首进长沙的知名餐饮品牌，孵化出多个全国001店及月度业绩超百万的明星店铺 [30] - 通过立体主题空间规划和城市级IP活动强化与Z世代的情感链接，成为潮流文化策源地 [30] 长沙佳兆业广场 - 项目商业面积5万平方米，于2022年12月开业，定位为高端商务与潮流生活体验的垂直生态圈 [31][33] - 通过“办公+商业+酒店”多元业态协同，打造集高效商务与潮流消费于一体的特色场景 [33][34] - 依托双地铁区位优势和数字化平台，深化商办同圈社交新空间，实现跨业态导流 [34] 长沙开福万达广场 - 项目商业面积21.3万平方米，位于五一商圈核心，已成为长沙的城市会客厅 [35][37] - 引入23家主次力店，涵盖多元业态，成功打造“24小时潮流生态圈”，并与政府共建融合商圈 [37][38] - 深度绑定明星IP，借势演唱会打造官方第二现场，将瞬时人流转化为长效客群与品牌资产 [39] 长沙汇金天虹购物中心 - 项目商业面积12万平方米，于2023年12月开业，构建“非遗文化、新潮运动、次元文化”三文融合IP体系 [40][42] - 在规模化空间中植入可沉浸的社交体验，如打造“可以跑的购物中心”及运营次元应援活动 [43] - 通过三位一体营销矩阵实现品效合一，单场直播推动销售转化突破100万元 [44][45]

行业范式转变 - 2020年之前的商业地产市场以规模为竞争内核，通过大体量空间汇聚多元业态实现“一站式”消费，形成流量聚合与消费转化的正向循环[1] - 近年来建立在规模扩张与物理聚合之上的商业范式面临挑战，大型购物中心出现招商困难、人气惨淡的局面[1] - 部分早期成功的开发商仍固守“以大为优”的路径依赖，继续以规模为导向进行投资，为自身埋下风险[1] “大力出奇迹”逻辑的终结原因 - 电商与直播普及将标准化商品交易转移到线上，购物从“目的地行为”退化为“顺带行为”，削弱了大体量商业的“丰富货品”优势[3] - 消费者日益细分且追求个性与归属感，大体量商业为覆盖广泛客群而追求品牌组合的“普适性”，导致“标准化、无性格”的空间气质[4] - 社区商业与区域商业密集分布使得“就近消费”成为主流，大体量购物中心的“辐射力”被严重稀释[5][6] - “盒子形态”的商业空间缺乏与城市肌理的连接，难以承载“沉浸式”“场景化”的新消费体验需求[7] - 大体量商业的“规模不经济”问题放大，消费者需要花费更长时间寻找停车位、穿越中庭，容易产生疲惫感[8] 未来线下商业的新价值方向 - 未来线下商业的独特价值需从“卖商品”转向“经营人与人、人与品牌、人与城市的关系”[9] - 空间应作为持续服务的载体，所有空间单元需对应明确的人群动机与可重复的使用场景[9] - 公共空间成为最强消费入口，需实现可坐、可玩、可交流、可小聚等多元功能，提升停留时长与二次消费效率[9][11] - 建立与生活方式相关的长期社群，如亲子、手作、露营等，让内容供给与消费场景互相验证[11] 破解体量困境的实践方法 - 采用“空间解构”策略，将大型商业用地视为“多个微型项目的聚合体”，结合街区、盒子、室内、室外形成开放多元的空间网络[12][13] - 空间设计需实现多入口、多核心、多路径、多停留的复合动线，并组合“短停区、中停区、长停区”以适配不同逗留时长[13][14] - 推行“行为组团运营”，以人群动机组织业态而非商品类别，进行垂直整合与场景重构，例如面向年轻家庭的社区同时包含亲子零售、儿童娱乐、家庭餐饮等业态[15] - 每个组团需进行动机分层，如日常补给、社交小聚、亲子成长等，并设计明确的起点、出口及自然发生的二次消费锚点[15] - 公共空间营造需从“背景”变为“主角”，具备内容化与场景力，如城市客厅、主题广场、慢行街巷等，成为吸引人流、凝聚情感的核心载体[16][17] 商业本质的重新定义 - 商业的本质是满足人的需求，但满足需求的方式正经历深刻变革，新一代商业的使命在于经营人的时间[18] - 竞争胜负的关键在于能否以更低摩擦的路径、更高密度的体验、更强黏性的公共性，把“一次到访”组织为“可复用的关系”[18] - 商业需跳出“空间主导”的旧逻辑，回归“人本时间”与“公共生活”的原点，以拥有不可替代的存在意义[19]

活动概况 - 活动于24日在新城集团旗下平潭吾悦广场启动，主题为“福建供销集市——助农销售、便民消费”系列活动（平潭专场）[1] - 活动由福建供销集团有限公司和实验区供销合作社联合主办，采用“政府搭台、企业唱戏、农户参与”的方式[11] - 活动将持续至10月26日，旨在实现助农与便民的双向共赢，惠及更多老百姓[11] 产品与参与情况 - 活动现场汇聚上百种来自八闽大地的特色农渔产品，为市民提供“一站式”购齐全省特色农产品的平台[1] - 具体产品包括福州猪肉酥、三明建宁莲子、莆田枇杷膏、南平顺昌灌蛋、平潭鲍鱼丸等上百种商品[3] - 福建供销百农汇科技有限公司带来龙岩市的花生、泡鸭爪、豆腐干等特色产品，与平潭本地海货形成互补[7] - 集市满足市民多样化购买需求，现场人头攒动，市民纷纷品尝购买，热闹非凡[3][10]

项目运营现状 - 武商梦时代于2022年11月开业，南昌武商MALL于2023年4月开业，两个项目均处于正常培育阶段 [1] - 2025年上半年，武汉梦时代广场管理有限公司营业收入36009.77万元，同比增长10.86% [1] - 2025年上半年，武汉梦时代广场管理有限公司净利润4334.08万元，同比增长64.73% [1] - 2025年上半年，南昌武商商业管理有限公司营业收入5720.63万元，净利润-3996.20万元，但同比已实现大幅减亏 [1] 项目投资决策 - 武商梦时代和南昌武商MALL作为公司重大投资项目，在立项阶段均已履行市场调研、可行性论证及专业评估程序 [1] - 项目投资决策按《公司章程》的规定履行了审议程序 [1] 公司财务治理 - 公司财务报表每年经会计师事务所审计并出具标准无保留意见的审计报告 [1]

活动模式与核心策略 - 活动采用商场搭台、文化唱戏的模式 通过精品展示和非遗市集等形式为市民提供沉浸式文化体验 [1] - 活动巧妙地将文化体验与商业消费连接 市民凭当日购物小票可参与非遗文创上上签抽奖活动 [4] - 成功将非物质文化遗产植入现代消费空间 为古老技艺提供展示窗口并为城市商业体注入独特文化内涵 [4] 活动内容与现场亮点 - 永旺商场地下变身非遗市集 汇集雕刻鼻烟壶、景泰蓝、面塑及尹祥记纯手工糕点等22种非物质文化遗产项目 [1] - 非遗传承人在三河乔鸟笼摊位前为市民讲解制作工艺 商场一楼设有守艺三河非遗精品展示区吸引顾客目光 [2] - 活动通过增加趣味性和参与度 实现文化惠民初衷并显著提升商场的人气与活力 [4] 未来规划与行业影响 - 未来将深耕非遗+创新模式 让非物质文化遗产成为城市文化新名片和消费升级新引擎 [4] - 目标为实现文化传承与区域经济发展同频共振 [4]

行业与公司 * 报告聚焦于中国入境旅游行业及其相关的受益板块与上市公司 [1][2][3] * 报告由摩根士丹利发布 属于亚太洞察系列 行业观点为“与大市同步” [6][9] 核心观点与论据 **入境旅游增长前景与驱动因素** * 中国旅游业当前由国内和出境需求驱动 但预计入境旅游将在三年内成为重要的盈利引擎 [1] * 宏观数据显示中国服务出口在2025年前八个月同比增长14% 远高于整体出口同比增速6% [2] * 同期旅游服务出口同比增长56% 已达到疫情前水平的150% [2] * 目前入境旅游占中国旅游收入的11% 预计五年内将提升至18% [2] * 增长驱动力包括三条路径：商务旅行（受益于新兴前沿领域发展、资本市场复苏及贸易伙伴多元化）[1]、休闲旅游（受益于基础设施升级、空气质量改善、文化体验及有吸引力的价格）[1]、以及人才移民（受益于2025年10月1日实施的K1签证）[1] **各板块盈利敞口与受益逻辑** * 到2030年 酒店板块的收入敞口预计最高 平均超过20% [2] * 在线旅游平台（OTA）、航空机场板块及免税业务在五年内的收入敞口预计为5-10% [2] * 入境旅游收入带来利润率上行空间 主要源于：1）入境业务可能实现更高定价（OTA、航空）[2]；2）与现有国内或出境业务的协同效应 [2] * 医疗服务及购物中心亦有望受益于潜在需求支撑 [2] * 基于收入敞口、业务利润率和协同效应的综合评分 OTA板块排名最高（总分3 0）其次是航空公司（2 8）和机场（2 6）[10] * OTA受益于本地市场竞争格局较为友好 以及与现有业务在基础设施与库存方面的显著协同效应 [12] * 航空公司新增的国际业务有望带来利润率上行空间 因其在定价方面具备差异化能力 [12] **区域市场表现** * 除北京、上海等一线城市外 非一线城市正成为更具吸引力的目的地 [2] * 例如杭州在2025年前八个月的入境游客同比增长保持强劲 达23% 其入境游客数量已于2024年中全面恢复 [2] * 受益于“在中国购物”政策 退税商品销售额2025年前八个月同比增长98% [2] 重点受益公司列表 * 报告从20只潜在受益股中筛选出10只 认为其有望受益于入境旅游加速增长 [3][11] * 最具吸引力的潜在受益者为携程（TCOM O）[3][14] * 其次为中国国航（0753 HK）[3][14]、上海机场（600009 SS）[3][14]和中国中免（1880 HK）[3][14] * 酒店个股华住集团（HTHT O）[3][14]、万豪（MAR O）[3][14]和洲际酒店（IHG L）[3][14]排在免税个股之后 因其收入敞口显著低于板块平均水平 [3][10] * 亦看好医疗服务领域的海吉亚医疗（6078 HK）[3][14] 以及购物中心板块的华润万象生活（1209 HK）[3][14]和恒隆地产（0101 HK）[3][14]

项目核心信息 - SM天津滨海城市广场将升级打造1.2万平方米的FOODIE TIME好食光美食区，计划于2026年1月16日正式亮相 [1] - 该项目旨在全面丰富商圈商业消费业态，为消费者提供"一站式"消费体验 [1] 项目设计与定位 - 美食区以"绿意南洋"为核心设计风格，融入自然升级与热带风情元素 [4] - 项目开创"餐饮+文化+休闲"融合新范式，集合多元业态及美食品牌 [4] - 项目定位为沉浸式美食体验空间、家庭欢聚娱乐场域及精致生活空间 [4] 行业趋势与战略 - 餐饮业态正在升级，行业持续探索餐饮跨界 [4] - 行业致力于重塑城市休闲生活图景，为消费者带来可感知、可互动、可记忆的复合型消费体验 [4] 配套设施与动线 - 为便于消费者直达美食区，SM广场特别打造专属"飞天梯" [4] - 水环直梯以及金环临近区域的扶梯将同步开放，以优化消费者逛游动线 [4]

项目交接与定位 - 北京鑫嘉汇购物中心于10月16日正式挂牌，标志着永旺梦乐城退出丰台商业舞台 [1] - 项目定位为“家庭欢聚场”，旨在通过亲子消费和家庭消费突围区域商业 [1] - 项目由北京南极星投资管理公司的全资子公司北京鑫嘉汇商业管理有限公司接手运营，这是该村集体经济所有制企业运营的首个大型商业项目，也是其从资产租赁迈向专业化商业运营的关键一步 [2] 改造升级与品牌调整 - 项目西侧灯光亮化工程已完成，墙面打造光影瀑布以助力发展夜经济 [1] - 商场内部适老化卫生间、母婴室等设施正在改造中，以兼顾年轻与老年客群需求 [1] - 截至揭牌当日，场内原有品牌换签率已超95%，并已引入鲜汇生活超市、Moussy、波司登、丽佳宝贝等新品牌 [1] - 未来将围绕亲子、商务需求，加强首店、概念店和体验店的引入，并在餐饮部分增加正餐、商务餐及主题餐饮等品类 [1] 区域环境与竞争格局 - 项目位于丰台科技园，是北京市高新技术产业重要基地和总部经济聚集区，3公里内可辐射约34万人口，核心消费群体占比近70% [2] - 一街之隔的丰科万达定位“家庭品质生活+职场商务消费”，与鑫嘉汇接手前的永旺梦乐城在品牌业态上有一定重复 [2] 行业趋势与发展愿景 - 实体商业正朝体验化、社交化、品质化转型，购物中心的核心价值转向为消费者提供休闲放松、社交活动及感受文化氛围的场所 [2] - 公司致力于将项目打造为区域内有辨识度的商业新地标，以商业活力激发区域发展动能，提升周边居民生活品质 [3]