公司控制权与管理层变动 - 美凯龙创始人车建兴于9月22日被解除留置措施，但未返回公司上班，已失去对公司的实际控制权[6][12][13] - 公司管理层经历剧烈洗牌，车建兴辞任总经理，其老部下副总经理蒋小忠、车国兴相继离职，代表阿里系的非执行董事许迪、宋广斌和董事会秘书邱喆也接连出走[15][16][19][20][21] - 建发系已全面接管公司核心管理层，董事长李玉鹏、总经理施姚峰、副总经理兼财务负责人杨映武均来自建发系，并发布了聚焦家居业务的新五年规划[21] 公司经营与财务状况 - 公司业绩持续恶化，2024年上半年营收约为33.4亿元，同比下降21%，净利润亏损19亿元，同比扩大51.63%，创上市以来同期新低[27] - 公司债务压力沉重，截至2024年6月末总负债达681.3亿元，超过七成资产（72.31%，价值840.54亿元）被质押或冻结，融资能力受限[29][32] - 控股股东建发股份入主后已向公司提供37亿元资金支持，并再次被申请借款95亿元，但美凯龙的持续亏损导致建发股份上半年归母净利润下降29.87%，并产生5.9亿元的投资亏损[33][34][35] 创始人资产状况与核心资产分析 - 创始人车建兴通过红星控股持有美凯龙19.95%股份，但红星控股自身已资不抵债，资产总额约109.19亿元，负债总额达168.03亿元，目前处于重整阶段[25][26][37] - 为保住红星控股，车建兴与妹妹车建芳在重整中无偿让渡89%股权，仅保留1%股份，并承诺注入超30亿元资产及完成业绩对赌以未来赎回部分股权[37] - 红星控股旗下关键资产包括商管平台爱琴海集团（收入从2022年4.6亿元降至2023年2.91亿元）和拟上市企业东研智慧，但其地产业务公司存在大量被执行和股权冻结记录[38][40][41]

公司突发事件 - 居然智家实际控制人、董事长兼CEO汪林朋于2025年7月27日在北京家中突然身故 [4][6] - 公司曾于2025年4月18日公告汪林朋被武汉市江汉区监察委员会留置并立案调查，后于7月23日公告解除留置，措施变更为责令候查并已返岗正常履职 [8][9] - 汪林朋身故消息引发行业内外巨大震动，其本人在2025年3月曾公开表示要活到120到150岁，没有想退也没有想跑 [10][11] 创始人背景与早期经历 - 汪林朋1969年出生于湖北黄冈罗田县普通乡村家庭，1986年考入北京工商大学会计系，1990年被分配到原国家商业部财会司工作 [13][16][17] - 后续调入国内贸易部旗下中商企业集团公司及全国华联商厦联合公司，三年内从财务部经理升至副总经理，熟悉国企财务和连锁经营运作 [20][21][23] 企业创立与初期发展 - 1999年北京北四环居然之居家居卖场因火灾被毁，30岁的汪林朋临危受命出任总裁负责重组，当时商场仅一家店面，营业面积不足3万平方米 [27][28] - 2001年国企改制浪潮中，汪林朋投入个人积蓄455.89万元成为居然之家股东，持股8.99%，后续通过收购扩大持股成为实际控制人 [32][34][35] - 创新提出“先行赔付”机制，在2001年“福乐”牌暖气片质量危机中全额赔付消费者150万元，赢得市场信任 [36][37][38] 业务扩张与行业竞合 - 2002年制定全国连锁战略，2003年在北京开设第二家商场，至2024年底在全国30省市布局达407家家居卖场、4家购物中心和173家生活超市 [41][42][43] - 2021年7月与行业龙头红星美凯龙签署合作协议，双方同意杜绝“二选一”、抵制低价倾销等恶性竞争，互相开放供应链品牌资源 [47][48][49] - 面对行业下行压力，推出“销售分成”模式与商户共担风险收益，2020年双十一起汪林朋亲自直播带货，2024年其“汪老板不躺平”系列直播成为现象级IP [51][52][54] 资本运作与上市历程 - 2018年底引入阿里巴巴、泰康集团等机构投资者联合注资130亿元人民币，其中阿里巴巴注资54.53亿元成为第二大股东 [58][59][60] - 2019年通过借壳武汉中商登陆A股，上市首日市值飙升至630亿元，汪林朋以持有61.94%股份身家估值约368亿元成为湖北首富 [63][64][65] - 上市后公司打造家居产业服务生态，2023年供应链平台“洞窝”交易额达974亿元，入驻商户超10万家，2024年底公司更名为居然智家 [71][72] 近期经营表现与战略转型 - 公司2022年至2024年归母净利润连续下滑，分别为16.48亿元、13.03亿元和7.69亿元，同比跌幅为28.45%、21.10%和40.83% [84] - 2025年一季度营收33.12亿元，同比增长5.58%，但净利润大幅下滑39.39%，整体净利率仅6.69% [84] - 公司战略全面转向“数智化平台+生态化服务”，汪林朋主导建设“洞窝”产业服务平台、“居然设计家”AI设计平台和“居然智慧家”智能生活平台三大数智平台 [83]

拍卖事件概述 - 佛山国际家居博览城于9月23日以约8.5亿元起拍价进行第二轮司法拍卖，期间有7359次围观，但因24小时内无人出价而流拍 [1] - 该资产曾于今年8月以10.6亿元起拍价进行首次司法拍卖，同样遭遇流拍 [7] - 根据法律规定，若二次拍卖均流拍且未达成以物抵债协议，资产将进入变卖程序 [7] 资产核心信息 - 标的物为土地租赁合同剩余期限内的合同权益，包括剩余租期内的土地及上盖物使用权，评估价值为15.1747亿元 [3] - 资产总规划占地面积622亩，总建筑面积200万平方米，于2013年竣工开业，曾是全球单体面积最大的家居卖场 [3] - 拍卖资产包含-1至9层的钢混结构建筑物，分为A、B、C、D栋及附属设施，合计面积732,076.45平方米 [3] 资产运营与租赁现状 - 资产整体处于正常租赁状态，4栋建筑物共有700余名租户 [5] - B栋基本处于空置状态，其余楼栋空置率约为5%至20%，且楼层越高空置比例越高 [5] - 现场走访显示，A、D栋为“居然之家”佛山店，商户正常营业交租，其管理公司声明司法拍卖不影响居然之家项目正常运营 [5] - C栋有少量商户和企业入驻，B栋整栋基本空置，有装修痕迹且设施积灰 [5] 历史债务与产权关系 - 截至2024年11月30日，家博城尚欠土地出租人租金约1.6亿元，买受人竞得后需在成交之日起15日内支付此笔欠款 [5] - 资产原址为“三旧改造”大型项目，涉及多个土地权属人，包括塘头股份经济联合社、沙岗村东风股份经济联合社等 [3][7] - 运营方自2018年起长期拖欠租金，累计拖欠村集体数额巨大，目前仅靠个别商户租金分成维持部分收益 [7] - 各土地权属人已多次通过法律途径诉讼，但未能收回欠款 [7] 行业背景与流拍原因分析 - 行业评论认为，互联网时代线上营销兴起，家居卖场大量过剩以及商业地产加速贬值是本次流拍的重要原因 [8] - 资产涉及多位股东且存在内部纠纷，有知情人士透露不排除由现有股东通过收购方式进行资产整合的可能性 [7]

拍卖核心信息 - 佛山国际家居博览城于9月23日以约8.5亿元人民币起拍价进行第二轮司法拍卖 最终因24小时无人出价而流拍 [1] - 标的物为土地租赁合同剩余期限内的合同权益 评估价值为15.1747亿元人民币 [1] - 买受人竞得标的物后 除支付拍卖成交款外 还需于成交之日起十五日内支付家博城尚欠土地出租人的租金约1.6亿元人民币 [4] - 此次为第二次流拍 首次拍卖于今年8月以10.6亿元人民币起拍价进行但同样流拍 [6] 物业资产状况 - 项目总规划占地面积622亩 总建筑面积200万平方米 于2013年竣工开业 曾是全球单体面积最大的家居卖场 [1] - 拍卖标的包括A B C D栋及其附属设施 上盖建筑物总楼层为-1至9层 合计面积732,076.45平方米 [1] - 整体处于正常租赁状态 共有700余名租户 B栋基本空置 其余楼栋空置率约5%至20% 楼层越高空置比例越高 [4] - 现场走访显示 A栋和D栋为"居然之家"佛山店 商户正常营业且经营正常 C栋有少量商户和企业入驻 B栋整栋基本空置 [4] 项目背景与历史问题 - 项目原址为禅城区石湾镇街道办塘头 沙岗两村工商业区 是佛山"三旧改造"的大型项目 [6] - 家博城运营方自2018年起长期拖欠多个土地权属人租金 累计拖欠村集体租金数额巨大 [6] - 项目由多个主体出租土地给运营方建设而成 村集体不参与经营 目前仅依靠个别商户租金分成维持部分收益 [6] 行业环境与流拍原因 - 行业观点认为 互联网时代线上营销兴起 家居卖场大量过剩 商业地产加速贬值是流拍的重要原因 [7] - 项目涉及多位股东且存在内部纠纷 存在由现有股东通过收购方式实现资产整合的可能性 [6]

商业项目开业 - 房山区有三家商业设施在9月26日至28日期间集中开业，分别为物美超市"胖东来"改造店、居然之家房山店和瑞来广场 [1] - 物美超市燕化星城店是房山区首家"胖东来"模式改造店，调整后商品结构与胖东来相似度接近80%，并大幅扩增了烘焙和熟食现制加工区，每日供应数十款现做美食 [1] - 居然之家房山店由运营近20年的裕恒通家居广场升级而来，通过品牌焕新与运营托管实现全面升级，填补了区域中高端家居市场的空白 [1] - 瑞来广场是房山区第9座商业综合体，项目以街区形态环绕天幕下沉广场布局，设有室内运动体验空间与文化市集等多元业态 [1] 商业业态与规模 - 瑞来广场开业部分包括建筑面积近1万平方米、拥有126间客房的北投瑞来酒店，以及2000平方米的翎动体育羽毛球馆、品味世家餐饮和宜佳烟酒便利店 [1] - 物美超市"胖东来"改造店为贴合本地口味，特别上架多款北京传统小吃和特色食品 [1] - 居然之家房山店以数智化运营能力重构北京西南家居消费新格局 [1] 区域商业发展策略 - 房山区将继续锚定提振消费目标，大力发展折扣经济、悦己经济、票根经济，推动消费提质升级 [2] - 新开业项目旨在丰富房山区消费场景，注入商业新动能，推动商业品质再升级，并促进商文旅体融合发展 [1][2]

财务表现 - 2025年上半年公司营业收入33.37亿元同比下降21% 其中自营及租赁收入24.51亿元同比下降15.6%占比73.4% 委托经营管理收入6.09亿元同比下降26.4% 建筑装饰服务收入1.04亿元同比下降51.1% 其他收入1.73亿元同比下降38.5% [4] - 上半年实现毛利20.52亿元同比减少19.9% 综合毛利率微升至61.5% 但归属于上市公司股东的净利润亏损19.00亿元 连续三年亏损（2023年亏损22.16亿元 2024年亏损29.83亿元）[4] - 负债总额681.3亿元 资产总额1154亿元 资产负债率59.02%较上年末57.40%上升 [5] 亏损原因分析 - 亏损主要源于投资性房地产公允价值变动损益-20.42亿元及资产减值损失-0.54亿元 与市场波动导致的物业公允价值波动和资产减值相关 [6] - 家居建材行业受供需双重压力影响 商场出租率和租金水平较历史平均水平下降 公司对商户实施租金减免政策 同时调整商场品类布局 [7] - 地产市场低迷和消费降级导致家居卖场客流量明显下滑 自营商场出租率下降 委管业务拓展放缓 [3] 债务优化措施 - 公司将通过CMBS、类REITs、REITs等融资工具优化债务结构 合理配置长短期融资比例以降低融资成本 [7] - 通过盘活存量资产等措施提升资产利用率 [7] 业务运营状况 - 截至2025年6月30日经营自营商场76家 委管商场235家 通过战略合作及特许经营模式布局多个家居项目 [3] - 自营及租赁业务收入占比超七成 但委管商场数量减少导致相关收入下降 建筑装饰服务受行业收缩影响项目数量减少 [4] 战略转型规划 - 未来五年将确保家居核心品类经营面积占比不低于70% 实现从传统家居卖场向家居商业运营商转型 [9] - 通过吸引家电、家装设计、汽车等品类打造多业态融合的一站式消费生态 重点运营抖音平台构建线上运营矩阵 [9] - 继续深化与天猫同城站等线上平台合作实现全域引流 [9] 行业前景与挑战 - 行业长期受居民收入增长、品质化需求提升、绿色环保理念深化、城镇化进程及存量房翻新需求等因素驱动 [8][9] - 短期面临地产市场转型和消费需求减弱压力 新管理层的战略落地效果需市场检验 [10]

商业模式转型 - 公司投资超17亿元建设天府项目 从传统大卖场转向独栋主理人模式 [2] - 项目打造集智慧生活体验 美学生活体验 设计创意交流于一体的商业平台 [2] - 通过主理人品牌与设计机构共生关系 形成差异化竞争壁垒 [3] 招商进展与品牌合作 - 已入驻三翼鸟智慧家庭体验中心 顾家家居旗舰店 京东家电中央空调体验馆等代表性品牌 [2] - 引入红旗连锁超市 全季酒店等生活服务品牌 [2] - 项目定位为线上线下融合的全域商业体和生活美学共同体 [2] 场景化运营创新 - 公路咖啡将90%空间转化为咖啡社交区 产品展示仅保留几平方米 [4] - 通过每月跨界活动将客户转化率从30%提升至70% [4] - 2023年已举办20多场展览包括壹集光影艺术展 DOMARTIST美学提案展 [4] 信任经济价值创造 - 通过沉浸式体验实现从卖产品到分享生活方式的转型 [2][4] - 艺术IP策展模式持续吸引高净值客群产生情感共鸣 [4] - 情感共鸣催生超越商品本身的增量价值 特别在高端消费市场 [4]

全国统一大市场建设进展 - 市场准入负面清单事项数量由2022年版117项缩减至106项 全国性具体管理措施由486条缩减至469条 地方性管理措施由36条缩减至20条 [2] - 居然之家新门店审批环节整体耗时减少30%-40% 筹备周期缩短20至30天 [3] - 政府专业团队协助企业电路改造 维修成本下降且用电安全性提升 [6] 物流与基础设施优化 - 2024年全社会物流成本节约超4000亿元 其中交通运输成本降低约2800亿元 [4] - "浙新吉"专列开行37列 货重超2.1万吨 货值突破7.1亿元 "援疆班列"开行82列 发运11.5万吨新疆产品至长三角 货值29.4亿元 [4] - 新疆纺织企业外贸订单增长超30% 运输时间缩短且物流成本显著降低 [4] 公平竞争制度完善 - 《公平竞争审查条例》禁止17种影响公平竞争的具体行为 首次以行政法规形式全面规范审查机制 [6] - 浙江省市场监管部门审查重大政策措施2000余件 针对工程建设/招商引资/政府采购领域制定详细审查指引 [6] - 基础设施改善促进消费要素流动 酒店周边交通规划优化带来实际经营便利 [5]

财务表现 - 上半年营收实现64.45亿元 同比增长1.54% [1] - 归母净利润同比下降45.52% 降至3.29亿元 [1] - 毛利率降至23.85% 同比骤降9.47个百分点 [1] - 总资产同比下滑3.69% 降至478.4亿元 [1] - 净利润下滑主因系经济波动及房地产周期性影响导致行业存量竞争加剧 公司对商户实施租金和管理费减免 [1] 管理层变动 - 原执行总裁王宁接任董事长及法人职务 其持股111.83万股 占比0.018% [3][4] - 汪林朋遗孀杨芳被提名为非独立董事候选人 并接任居然投资控股董事长 [4][5] - 公司实控人仍为已故汪林朋 股权变更程序尚未完成 [5][6] 业务结构转型 - 商品销售额首次占比过半 达36.3亿元 占总营收56.34% [7] - 租赁及加盟管理业务收入降至26亿元 同比降幅19.65% 占比40.34% [7] - 商品销售毛利率仅6.16% 远低于租赁及加盟管理业务的47.24% [7] - 公司强调回归零售主业 但维持出海与数字化转型战略不变 [6] - 利润下滑直接源于高毛利业务（租金/管理费）收入减少 [7]

公司发展历程与现状 - 2016年公司成为全球最大购物中心运营商 拥有第200家商场 获"全球Mall王"称号 [1] - 2025年5月董事车建新被立案调查并实施留置措施 [1] - 2025年上半年预计归母净亏损15.9-19.2亿元 扣非后归母净亏损5.1-6.2亿元 [3] - 自营商场数量从250家缩减至76家 2023-2024年累计亏损超50亿元 [3] 商业模式分析 - 采用连锁收租模式 师从肯德基麦当劳的商业地产运营模式 [5][6] - 2024年营收78.21亿元 其中自营及租赁业务收入53.6亿元 占比68.5% [6] - 2025年一季度自营及租赁业务营收占比提升至77% [6] - 通过买地获得商场物业经营权后统一招商 收取租赁费和管理服务费 [6] - 配套服务包括物业管理费 销售额提成 数字系统使用费等增值服务 [7] 财务状况 - 家居商业服务业毛利率59.9% 营业收入下降22.6% [8] - 自营及租赁收入毛利率65.7% 营业收入下降21.0% [8] - 委托经营管理收入毛利率38.4% 营业收入下降28.1% [8] - 2025年一季度总资产超1100亿元 负债总额676.5亿元 资产负债率逼近60% [9] 行业竞争对比 - 居然智家采用轻资产模式 83家直营卖场中仅17家为自持物业 [11] - 居然智家2024年租赁及管理业务毛利率下滑5.23个百分点至41.04% [12] - 居然智家整体销售毛利率降至27.35% 净利率降至6.44% [12] 行业挑战与趋势 - 房地产下行环境影响家居消费 [13] - 精装房策略使零售市场份额流向工程订单 百强房企集采率达80%-90% [14] - 线上化成效有限 红星美凯龙2024年线上GMV约18亿元 用户复购率仅9% [14] - 居然智家线上业务占比不足12% 毛利率仅15% [14] - 红星美凯龙自营商场坪效约1121元/平方米/月 低于行业1400-2000元合格标准 [14] - 宜家中国2024财年营收占全球3.5% 同比下滑 [15] - 宜得利2025年上半年在中国关闭21家门店 关店比例达20% [15]