业绩与财务状况 - 公司发布2025年业绩预告，预计归母净利润亏损150亿至225亿元 [1] - 业绩亏损的核心拖累来自投资性房地产公允价值下调约126亿至215亿元，以及资产减值计提约45亿至57亿元 [1] - 公允价值大幅下调源于房地产行业持续低迷，2025年全国房地产开发投资同比下降17.2% [1] - 公司租赁及管理收入从2022年的78.68亿元降至2025年预计的48.82亿元 [1] - 截至2025年三季度末，公司流动负债达267.02亿元，货币资金为37.44亿元，短期偿债压力显著 [2] 股价与市场表现 - 公司港股股价于2026年2月20日单日下跌4.35%，收盘价报1.32港元 [1] - 2026年2月20日港股主力资金净流出，换手率仅0.09% [4] - MACD指标显示短期动能减弱，股价处于布林带中下轨区间，反映市场参与度较低 [4] 股东与资金动向 - 杭州灏月及其一致行动人在2025年1月20日至2026年2月10日期间合计减持约1.68%股份 [2] - 淘宝控股及新零售基金不再持有公司股份 [2] 行业与经营环境 - 家居零售行业受地产链低迷影响，公司2025年前三季度营收同比下降18.62% [3] - 公司自营商场收入在2025年前三季度下滑14.6% [3] - 尽管公司自营商场出租率从2024年末的83.0%提升至2025年三季度的84.7%，且经营活动现金流连续两季度转正，但租金减免等稳商措施导致核心租金收入承压 [3]

核心观点 - 公司预计2025年全年归属于母公司股东的净利润为负值 主要受投资性房地产公允价值调整影响[2] - 公司经营活动现金流净额连续两个季度转正 自营商场出租率提升至84.72% 销售及管理费用同比下降超18%[5] - 公司定位为“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商” 计划构建四大核心板块[3] - 2026年多项国家政策支持家居消费 可能对公司业务产生积极影响[4] 财务披露 - 公司预计2025年全年归属于母公司股东的净利润为负值[2] - 2025年第三季度报告显示 经营活动现金流净额连续两个季度转正[5] - 正式年报计划在2026年初披露 将提供资产减值、现金流及债务结构等关键指标[2] 经营状况 - 2025年第三季度自营商场出租率提升至84.72%[5] - 2025年第三季度销售、管理费用同比下降超18%[5] - 公司表示将紧抓政策机遇 释放存量房装修需求潜力[4] 战略调整 - 2025年12月底 公司内部宣贯了新五年战略[3] - 新战略定位为“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商”[3] - 计划构建重资产持有、轻资产运营等四大核心板块[3] 公司治理与结构 - 2026年第一次临时股东会通过了注销回购股份、减少注册资本等议案[6] - 总股本降至约43.54亿股[6] - 2026年度关联交易议案已获董事会审议[6] 行业政策与环境 - 2026年多项国家政策支持家居消费 如智能家居补贴和以旧换新政策[4] - 政策可能对公司业务产生积极影响[4]

公司对监管问询的回复 - 公司发布公告回复上交所关于业绩预告的监管工作函 涉及投资性房地产公允价值变动及其他资产减值损失的原因与合理性 [1] 业绩预告的核心财务影响 - 公司对所持投资性房地产项目进行公允价值变动损失调整 涉及金额约126亿元至215亿元 [1] - 公司根据资产最新可回收情况计提减值准备 涉及金额约45亿元至57亿元 [1] 投资性房地产公允价值大幅下调的原因 - 公允价值下调主要因行业和市场环境连续两年显著变化及公司近两年业绩大幅波动带来的预期变化导致 [1] - 公司经营表现与房地产行业景气度高度相关 2025年全年房地产统计数据及公司实际经营数据出台后 支撑估值的租金价格修复预期发生根本性转变 [1] - 本年度公允价值下调幅度远超以往年度水平 [1] - 公司称此次调整使财务报表更真实公允地反映行业深度调整期公司核心资产的当前价值 有利于维护报表可靠性和投资者长远利益 [1] 其他资产减值涉及的资产范围 - 计提减值的资产主要包括土地平整收益权及项目开发支出、长期股权投资、财务资助、应收账款和合同资产等 [2] - 减值计提依据企业会计准则 结合各项资产最新可回收情况对截至2025年末各类资产可回收金额进行初步测算后做出相应会计处理 [2]

业绩预告核心问题与公司回应 - 公司收到上交所监管工作函，要求说明投资性房地产公允价值变动及其他资产减值损失的依据、原因及合理性 [2] - 业绩预告涉及投资性房地产公允价值变动损失约126亿至215亿元，并计提其他资产减值准备约45亿至57亿元 [2] 投资性房地产公允价值变动原因 - 公允价值大幅下降主要因行业和市场环境连续两年显著变化及公司近两年业绩大幅波动带来的预期变化导致 [3] - 公司经营与房地产行业景气度高度相关，2023年至2025年全国房地产开发投资连续三年同比显著下降，2023年降9.6%，2024年降10.6%，2025年降17.2% [3] - 2023年至2025年家居建材需求疲软，导致公司租赁及管理收入从2022年的78.68亿元下降至2025年预计的48.82亿元 [3] - 管理层租金价格修复预期减弱是核心驱动因素，预期从“短期政策刺激下的修复”调整为“中长期内于当前低位企稳” [3] - 公允价值下调基于宏观环境变化、经营数据疲软及中长期行业转型压力三重因素，会计处理遵循准则且审慎 [4] - 公司强调2023年、2024年及2025年前三季度已累计确认公允价值净损失约61亿元，前期评估参数合理，反映了当时市场共识下的最佳估计 [4] 其他资产减值准备计提 - 计提约45亿至57亿元减值准备，涉及土地平整收益权及项目开发支出、长期股权投资、财务资助、应收账款和合同资产等 [5] - 计提依据是结合各项资产最新可回收情况进行的初步测算，公司认为依据充分且会计处理恰当 [5] 市场分析观点与公司战略调整 - 分析人士指出，相关账面调整符合规定，不涉及现金支出，不影响公司持有物业创造现金流的能力及整体经营止跌企稳的现状 [5] - 公司在新管理层带领下，将战略定位升级为“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商”，聚焦主业升级并拓展生态服务以打造第二增长曲线 [5]

核心业绩预告与亏损原因 - 公司发布2025年度业绩预告，预计全年归母净利润亏损52亿元至100亿元 [1] - 业绩预亏主要源于非现金性损益影响，核心业务供应链运营持续稳健盈利 [1] - 亏损主要系子公司联发集团存货跌价准备计提增加，以及美凯龙投资性房地产公允价值变动损失及资产减值准备增加所致 [2] 亏损事项的具体分析与影响 - 美凯龙相关减值及公允价值变动的影响在收购交易对价中已充分考量，2023年收购报价约210亿元，对应美凯龙归母净资产约528亿元，折扣金额约318亿元，公司在2023年合并报表层面确认了约96亿元的一次性重组收益 [2] - 结合业绩预告推算，2025年底美凯龙净资产账面价值仍高于公司当时的收购价格，美凯龙当前并未导致公司产生实质性损失 [2] - 地产子公司存货减值、美凯龙相关减值及投房公允价值变动主要为非现金性损益，对公司当期经营性现金流影响较小 [2] - 2025年前三季度，公司经营活动现金流净额为66.86亿元，现金流状况保持稳健 [2] 核心业务表现与战略规划 - 公司核心业务供应链运营板块延续稳健盈利表现，业绩“压舱石”作用凸显 [4] - 公司发布了供应链运营板块2026年—2030年战略发展规划，提出高质量发展要求 [4] - 未来公司将深化“中国式商社 全球化建发”的品牌定位，朝着“提升经济效益、提升市场地位、提升海外规模”三大战略目标前行 [4] - “国际化战略”已成为公司三大战略目标之一，未来五年要加快国际化布局，深耕本土化运营 [4] - 公司未来将围绕“在海外再造一个建发”的长期战略，分区域、分阶段推进海外布局与风控体系建设 [4] 海外业务进展与成果 - 2025年，公司海外业务规模达140亿美元，折算人民币口径已逼近千亿元，同比增速达37% [4] - 2025年1—11月，建发钢铁国际贸易量超570万吨，同比增长18% [5] - 公司旗下消费品集团积极拥抱中国汽车产业出海潮，与国内多家主机厂达成合作，致力于为中国汽车品牌出海搭建国际供应链通道 [5] 行业观点与未来展望 - 业内人士认为，随着地产板块战略聚焦与去化加速，公司有望逐步改善盈利结构 [3] - 总体来看，公司2025年业绩预亏系行业周期波动下的表观影响，核心经营质地未发生根本变化 [6] - 供应链业务的稳健盈利、全球化布局的持续深化为公司长期发展奠定了坚实基础 [6] - 未来，随着新五年战略的落地实施，公司有望实现高质量发展，重回增长轨道 [6]

投资性房地产 - 截至2025年9月30日，投资性房地产账面价值为907.2亿元，占资产总额80%[1] - 2023 - 2025年前三季度，投资性房地产公允价值变动分别为 - 8.4亿元、 - 19.3亿元、 - 33亿元[1] - 截至2024年底，建成已开业商场公允价值为797.58亿元，占整体投资性房地产公允价值的87.6%[4] - 2023 - 2025年自营及租赁分部相关收入分别为67.81亿元、53.60亿元、48亿元[13] - 2023 - 2025年平均空置率分别为18.37%、17.78%、15.39%[13] - 2023 - 2025年折现率分别为6% - 7%、5% - 6%、5% - 6%[13] - 2023年七年左右预测期租金平均增长率为4.58%，七年后稳定增长率约2.3%[14] - 2024年七年左右预测期租金平均增长率为7.64%，后续稳定期租金增长率约2% - 2.3%[14] - 2024年12月31日投资性房地产公允价值绝对值前五项目合计账面价值229.60亿元，可租面积84.00万方，预测未来现金流403.66亿元[27] - 截止24年末投资性房地产账面价值约910.4亿元，占期末总资产的比重约78.3%[30] - 公司2023 - 2025年前三季度已累计确认公允价值净损失约61亿元[37] 业绩情况 - 公司租赁及管理收入由2022年度的78.68亿元下降至2025年度预计的48亿元[4] - 业绩预告显示公司扣非后净利润为 - 58亿元至 - 46亿元，较2025年前三季度扣非净利润 - 9.59亿元，亏损幅度明显扩大[37] 资产减值 - 报告期公司拟对各类资产计提约45亿元至57亿元的减值准备，较2025年前三季度的各类资产减值损失约1.7亿元明显增长[37][39] - 2025年1 - 9月公司计提各类资产减值准备合计1.74亿元，全年拟计提45亿元至57亿元[59] - 公司拟新增一级土地整理开发服务项目减值计提约19.10亿元[46] - 2023年末公司对11家被投资单位计提长期股权投资减值准备1.66亿元，累计余额1.79亿元；2024年无新增；2025年预估投资损失约4.70亿元，新增长期股权投资减值准备计提约6.90亿元[47][50] - 2023年末和2024年末财务资助减值准备余额分别为2.98亿元和6.61亿元，2025年末本金余额23.87亿元，新增减值计提约8.13亿元[51][54] - 2023年末应收账款账面余额31.69亿元，减值准备19.66亿元；合同资产账面余额22.43亿元，减值准备8.56亿元；2024年末应收账款账面余额21.50亿元，减值准备15.65亿元；合同资产账面余额19.30亿元，减值准备9.21亿元；2025年预计新增预期信用损失计提约3.98亿元[56][58] 财务资助及投资 - 2023 - 2024年长期股权投资中，如芜湖明辉商业管理有限公司账面净额从1.72增至1.79，成都东泰商城有限公司从7.50增至7.64等[65] - 财务资助方面，西安佳和兴项目23年账面净值5.06，24年增至5.93；山西崇康项目23年6.12，24年降至3.59，减值2.64 [67] - 合作自营商场合作方/项目公司2024年末本金余额合计498,510,897.67，利息余额124,776,795.67，减值准备264,320,309.47 [69] - 部分财务资助借款利率为10%、9%、11%、12%不等[69][71] - 2024年末财务资助借款本金余额小计为2.85429733亿[77] - 2024年末财务资助借款利息余额小计为5272.759601万[77] - 2024年末财务资助借款减值准备小计为338.157329万[77]

投资性房地产 - 截至2025年9月30日，投资性房地产账面价值为907.2亿元，占资产总额80%[5] - 2023 - 2025年前三季度，投资性房地产公允价值变动分别为 - 8.4亿元、 - 19.3亿元、 - 33亿元[5] - 截至2024年底，建成已开业商场公允价值为797.58亿元，占整体投资性房地产公允价值的87.6%[8] - 截止24年末投资性房地产账面价值约910.4亿元，占期末总资产的比重约78.3%[33] 收入与业绩 - 公司租赁及管理收入由2022年度的78.68亿元下降至2025年度预计的48亿元[8] - 2023 - 2025年自营及租赁分部相关收入分别为67.81亿元、53.60亿元、48亿元[17] - 业绩预告显示扣非后净利润 - 58亿元至 - 46亿元，较2025年前三季度扣非净利润 - 9.59亿元亏损幅度明显扩大[38] 市场数据 - 2023 - 2025年全国房地产开发投资同比分别下降9.6%、10.6%、17.2%[8] - 2025年全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%；住宅投资63514亿元，下降16.3%[34] - 2025年房地产开发企业房屋施工面积659890万平方米，比上年下降10.0%；住宅施工面积460123万平方米，下降10.3%[34] - 2025年房屋新开工面积58770万平方米，下降20.4%；住宅新开工面积42984万平方米，下降19.8%[34] - 2025年房屋竣工面积60348万平方米，下降18.1%；住宅竣工面积42830万平方米，下降20.2%[35] - 2025年新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%；住宅销售面积下降9.2%[35] - 2025年新建商品房销售额83937亿元，下降12.6%；住宅销售额下降13.0%[35] 运营指标 - 2023 - 2025年平均空置率分别为18.37%、17.78%、15.39%[17] - 2023 - 2025年折现率分别为6% - 7%、5% - 6%、5% - 6%[17] - 2023年七年左右预测期平均租金增长率为4.58%，七年后稳定增长率2.3%左右[18] - 2024年七年左右预测期平均租金增长率为7.64%，后续稳定期租金增长率约2% - 2.3%[18] 资产减值 - 报告期拟计提各类资产减值损失约45亿元至57亿元，较2025年前三季度的约1.7亿元明显增长[38] - 2025年末土地平整收益权及项目开发支出预计新增减值计提金额约为19.10亿元[45] - 2025年长期股权投资预估投资损失约4.70亿元，新增长期股权投资减值准备计提金额约为6.90亿元[48] - 2025年末，财务资助本金余额23.87亿元，新增减值计提金额约8.13亿元[49][51] - 2025年预计应收账款新增预期信用损失计提金额约为3.98亿元[54] 借款情况 - 2024年末本金金额总计498,510,897.67元[64] - 2024年末利息金额总计124,776,795.67元[64] - 2024年末减值准备总计264,320,309.47元[64] - 2023年借款小计本金28429332296，利息133813.29，减值准备57577557[72] - 2021年借款小计本金39932099.21，利息2332381.14，减值准备92399.09[72]

公司新设子公司 - 美凯龙于近日新成立一家全资子公司，名为“上海美凯龙商业管理服务有限公司” [1] - 该新公司的经营范围涵盖品牌管理、企业管理、商业综合体管理服务、企业管理咨询、信息咨询服务以及信息技术咨询服务 [1] - 该公司由美凯龙通过股权穿透间接全资持股 [1]

公司业绩与财务 - 公司发布2025年度盈警 预计归属母公司所有者的净亏损为153.60亿元至228.60亿元 主要原因为投资性房地产公允价值下调及资产减值准备 [1] - 业绩预告反映了家居零售市场需求疲软及租金收入下滑的影响 [1] - 公司为全资子公司提供3.75亿元融资担保 累计对外担保总额已达161.43亿元 占2024年末净资产的34.72% [3] 股东与股权变动 - 杭州灏月及其一致行动人在2025年1月20日至2026年2月10日期间合计减持公司约1.68%的股份 [2] - 淘宝控股及新零售基金已不再持有公司股份 [2] - 仁桥（北京）资产管理有限公司于2026年1月26日至27日连续增持公司H股 持股比例已升至7.06% [5] 行业与政策环境 - 2026年设备更新与消费品以旧换新政策将商业设施设备更新及智能家居纳入补贴范围 [4] - 公司已布局超过150家智能电器馆 行业政策的落地可能对公司电器品类销售形成支撑 [4]

行业核心转型趋势 - 传统家居卖场正经历深刻变革，从单一商品交易功能向集购物、社交、休闲、学习于一体的多业态、沉浸式消费场景转型，从“卖商品”向“提供生活方式”进阶 [1] - 行业从“粗放式扩张”转向“精细化运营”，头部企业通过关闭低效门店、优化规模、提升单位面积效能来调整布局 [2] - 2025年全国规模以上建材家居市场面积约为18163.5万平方米，同比下降11.38%，市场供给结构向“优质、高效”方向优化 [3] 企业经营策略调整 - 宜家中国自2026年2月2日起停止运营七家线下商场，计划未来两年在北京和深圳重点市场开设超过十家小型门店，加强线上布局，从规模扩张转向精准深耕 [2] - 红星美凯龙在2025年进一步优化整体门店规模，居然之家也通过“做减法”持续优化以稳住经营基本盘 [2] - 红星美凯龙在全国推进“人车家”布局，深耕“车居一体”赛道，例如在西安至尊Mall开设融合汽车展厅、博物馆及服务区的汽车馆 [6][8] - 居然之家推动卖场向智能家居体验中心转型，打造“人、车、家”三位一体的智能生活新场景，并以“场景化”战略为核心打造生活场景集合馆 [8] - 富森美突破传统零售框架，以富森美天府项目为载体，构建以“直播产业”为核心驱动、多元业态深度融合的新型策展式商业生态 [10] 消费场景与业态创新 - 政策支持创新消费场景，商务部等13部门联合发文支持构建“大家居”生态体系，提供一站式解决方案，并探索家居零售与文娱休闲、创意设计等多业态融合 [4] - 企业通过增加体验式业态、拓展服务场景来提升运营效率，例如设置智能家居体验馆、品质家居生活馆等 [4] - 场景化布局旨在全面升级场馆环境、优化消费体验，通过强体验、高互动的场景带动客流量与销售额双增长 [8] - 创新核心是从“卖产品”转向“卖生活方式”，实现从“商贸卖场”到“生活方式体验中心”的根本转型 [10] 线上线下融合与年轻客群策略 - 线下体验与实体店仍是家居消费不可撼动的护城河，但需解决消费者痛点以吸引、留住并转化客户 [11] - 年轻消费者看重价格透明、信息对称，依赖数字化决策，倾向于线上选购 [11] - 卖场需加快线上线下融合，推动“同款、同价、同质、同服务”，实现服务链路可视化，提升信任 [13] - 传统卖场应向价格透明化、产品整案化、情景体验化转型，并引入新零售品牌以吸引年轻客群，实现品牌新老交替 [13] - 吸引年轻客群需构建线上线下联动的全域运营体系：线上进行本地化内容种草与引流，线下通过活动推出高性价比套餐，并深入社区触达 [15] - 卖场应主动拥抱数字化营销，整合关键资源链接设计师、工长等影响力群体，并深入社区布局建立社群 [15] 未来发展方向 - 未来家居卖场形态将不断演变，关键是从“场地出租”转向“用户运营”，从“货品陈列”转向“场景体验”，从“线下孤岛”转向“线上线下融合” [15] - 赢得市场的关键在于真正以消费者为中心，构建信任、体验、便捷、个性的综合竞争力 [15]