房地产行业现状 - 深圳二手房市场挂牌价与成交价存在显著差距 业主挂牌384万元的房子半年未成交 买家普遍要求降价50万元[1][6] - 贝壳找房数据显示深圳罗湖莲塘片区2025年5月挂牌均价5 1万元/平方米 但最近半年同户型成交均价仅4 8万元/平方米 北向房源成交价低至4 05万元/平方米[6][7] - 广州番禺万科欧泊小区房价从高峰期的5-6万元/平方米跌至2025年5月的3万元/平方米 相比2024年成交均价3 48万元/平方米继续下滑[9][10] 中介行业生态 - 深圳链家及德佑平台严禁中介赚取差价 违规行为将导致开除 但仍有中介试图通过差价获利10万元[2] - 链家规定员工不得参与自身房产交易 需委托同事维护房源 导致部分业主加入中介行业后仍需通过同行推介提高成交几率[5][6] - 广州链家门店2024年总业绩289万元 对应成交房产总值超2亿元 佣金分配中平台抽佣15% 房源端抽成40%[9][19] - 德佑经纪人佣金分成比例高于链家 可达成交价的0 6%-0 9% 而链家新手经纪人仅能获得0 25%左右[19] 业主行为模式 - 部分业主为掌握定价权选择入职中介 深圳某中介平台同一批培训人员中5-6人明确表示入职目的是出售自有房产[3] - 业主普遍存在价格预期落差 广州番禺业主罗迪心理价位300万元 但市场成交价仅270万元以下 最终选择转售为租[13][14] - 南京业主刘璐将拆迁房转为出租 租金用于支付置换新房的房贷 反映一线城市住宅出租率保持90%以上 租金表现具韧性[15][16] 交易策略变化 - 中介通过社群运营提升成交率 广州链家经纪人罗迪建立业主群并发红包 结合瑜伽活动拓展客户 最快一周完成交易[18] - 当前市场呈现"以价换量"特征 深圳2025年5月二手房成交量同比增长44% 但价格持续下行 广州4月成交量同环比增长但价格压力显著[8][10] - 买卖双方进入价格拉锯战 南京市场出现200万元房产降价至150万元成交案例 导致后续房源价格进一步下探至140万元[19]

核心指数表现 - 中原城市领先指数CCL最新报136.13点 按周上升0.39% 连续两周累计上升0.41% 重回136点水平[1] - 第二季度CCL成功守住财政预算案前134.89点低位 未出现跌破情况[1] - 财政预算案放宽印花税后近14周内出现九次上升和五次下跌 累计上升0.92% 指数在135至136点区间窄幅波动[1] - CCL仍处于逾8年半低位 与2016年8月底水平相当 2025年迄今累计下跌1.10%[1] - 较2024年9月首次减息前135.86点低位上升0.20% 较2021年8月191.34点历史高位下跌28.85% 较2024年3月撤辣前143.02点低位下跌4.82%[1] 分类指数动态 - 中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报137.48点 按周上升0.34%[2] - CCL中小型单位指数报136.13点 按周上升0.34%[2] - CCL大型单位指数报136.12点 按周上升0.67% 终止此前连续两周下跌趋势[2] - 三大分类指数均维持在2016年8月底水平[2] 区域市场表现 - 四区楼价连续三周呈现二升二跌格局[2] - 港岛CCL Mass报135.50点 按周显著上升1.75%[2] - 新界西CCL Mass报125.40点 按周上升0.46%[2] - 九龙CCL Mass报134.18点 按周下跌0.29%[2] - 新界东CCL Mass报152.71点 按周下跌0.42%[2] 上半年累计表现 - 2025年上半年八大楼价指数呈现六跌二升态势[2] - CCL累计下跌1.10% CCL Mass下跌0.47% CCL中小型单位下跌0.64%[2] - CCL大型单位指数下跌3.36% 港岛指数下跌2.22%[2] - 九龙指数上升0.28% 新界东指数上升2.92% 新界西指数下跌2.31%[2] 近期市场事件 - 6月24日屯门NOVO LAND第3A期公布首张价单108伙 同日以色列与哈马斯达成停火协议[1] - 6月25日黄竹坑站港岛南岸第5A期滶晨公布第三轮价单并开售42伙[1] - 6月26日港元触发联系汇率弱方兑换保证 香港金管局买入94.2亿港元[1] - 1个月同业拆息HIBOR上升逼近1厘水平 相关影响将于2025年7月中旬公布的CCL开始反映[1]

行业变化 - 2019年房地产行业处于高峰期 2025年已进入生死局 行业6年间发生剧变 [1] - 2025年4月百城二手房挂牌量达270万套 同比增加18.6% 房源供应充裕 [10] - 行业从卖方市场转向买方市场 购房者倾向于先卖后买 [10] 从业者结构变化 - 30岁以下从业者占比从2019年54.6%降至2025年37.5% 31-50岁年龄段占比上升 [1] - 5-10年从业年限人员占比达23.3% 显示工作稳定性提升 [1] - 女性经纪人占比从2019年35.9%升至2025年42.2% [2] 从业者素质提升 - 大专以上学历从业者占比从2019年49.6%升至2025年55% [6][7] - 2025年学历结构：大专38.1% 本科16.4% 研究生0.5% [6] 作业模式转型 - 线上获客与AI工具使用占比超五成 直播/短视频成为新阵地 [10] - 70%经纪人每天学习超半小时进行自我充电 [10] - 陌生拜访因成本效益成为开发房源重要选择 [10]

核心观点 - 长沙链家首批9家示范骑手驿站在开福区正式投入运营 标志着以党建引领政企协同模式推进新就业群体融入城市治理的重要实践 [1] - 贝壳长沙站依托线下门店资源打造骑手驿站 聚焦骑手关爱服务与社区志愿服务双功能 推动新就业群体作为基层治理N力量融入城市网格 [3] - 骑手驿站构建覆盖周边的15分钟服务圈 提供休息座椅充电设备饮用水应急药品等基础物资 实现冷可取暖热可纳凉累可歇脚渴可饮水的便捷服务 [3] - 首批2名美团饿了么骑手受聘为驿站爱心联络员 负责收集群体需求反馈服务建议 现场赠送防暑用品收纳用品的爱心礼包 [5] - 驿站严格按照六有标准建设 有标识有座椅有饮水有充电有应急有服务 并定期开展政策宣讲安全培训等活动 实现从单一服务到多元赋能的升级 [5] 骑手驿站建设 - 首批9家示范骑手驿站位于开福区 包括万科城店湘江金北店湘江金泰店万国城店湘江凤亭店龙湖春江天玺店北辰三角洲旗舰店科大佳园店北辰三角洲奥城店 [2] - 驿站配备休息座椅充电设备饮用水应急药品等基础物资 构建覆盖周边的15分钟服务圈 [3] - 驿站严格按照六有标准建设 有标识有座椅有饮水有充电有应急有服务 [5] 政企协同模式 - 骑手驿站是开福区在走找想促活动中收集新就业群体诉求后 联动企业将金点子落地为金果子的直接成果 [3] - 开福区将持续深化走找想促活动成效 推动多部门政企协同共建更多新就业群体友好场景 [7] 社会责任与治理 - 贝壳长沙站以社会责任为己任 骑手驿站是连接城市与新就业群体的重要纽带 公司将以标准化运营为抓手提升新就业群体获得感 [5] - 服务+治理模式既解决骑手等群体的现实需求 更将其纳入基层治理合伙人体系 为构建共建共治共享的社会治理新格局注入新动能 [5] - 开福区呼吁更多社会力量加入关爱行动 实现城市关爱骑手骑手热爱城市的双向奔赴 [7]

上海链家试点"房客分离"服务模式 - 上海链家将于2025年7月1日起在全市试点"房客分离"模式 每位经纪人仅服务购房客户或售房业主单一角色 旨在提升服务专业度和透明度 [1][3] - 传统双边代理模式存在利益冲突风险 经纪人可能隐瞒不利信息 影响市场公平性和客户信任 [1] - 单边代理模式可明确利益诉求 提升专业度 例如买方经纪人能更精准匹配房源和制定谈判策略 [1] 行业实践与发展趋势 - 深圳已逐步推进中介从双边代理向单边代理过渡 通过数字化工具实现信息透明和职责分明 [1] - 海外成熟市场普遍采用单边代理模式 核心在于最大化委托方利益 上海链家试点是一线城市对市场变化的积极响应 [2][4] - 北京链家去年推出安心服务承诺 涵盖房源委托到置换等环节 包括佣金减免和超时赔偿等 显示行业服务升级趋势 [4] 潜在行业影响 - 客户决策日益理性 房企与中介需以更高服务标准和职业操守赢得市场 [4] - 若上海试点成效良好 单边代理模式可能向全国一二线城市推广 推动行业服务体系专业化 [4]

国内金饰价格下跌 - 国内金饰价格普遍下跌，周大福足金饰品价格为998元/克，单克较前一日下跌14元 [1] - 老庙黄金足金饰品价格为999元/克，单克较前一日下跌8元 [1] - 六福珠宝、周大生足金饰品价格均下调为998元/克，周六福足金饰品价格下调为992元/克 [1] 租赁住房REITs扩募 - 华夏北京保障房REIT扩募项目在上海证券交易所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目 [1] - 标志着公募REITs市场"首发+扩募"双轮驱动格局进一步形成 [1] 全球智能摄像头市场 - 2025年第一季度全球智能摄像头市场出货3386.6万台，同比增长4.6%，增速持续放缓 [1] 人形机器人发展 - 人形机器人的成熟度和四足机器人存在较大差距，市场对四足机器人的信任程度已达到新阶段 [1] - 人形机器人刚刚起步，近两年在双足行走方面取得突破，工业场景应用还非常有限 [1] 飞天茅台价格下跌 - 飞天茅台价格一个月内连续跌破2000元、1900元、1800元三道关口 [2] - 2025年飞天茅台原箱较前一日下跌85元，报1830元/瓶；散瓶较前一日下跌70元，报1780元/瓶 [2] 房产中介服务模式改革 - 上海链家将试点"单边代理"模式，每个中介经纪人将专注服务于购房客户或售房业主单一角色 [2] - 该模式将从2025年7月1日起正式在上海链家试行 [2] 麦当劳与Krispy Kreme合作终止 - 麦当劳和Krispy Kreme宣布终止合作关系，2025年7月2日起生效 [3] - 原计划在美国1.4万多家麦当劳门店的早餐菜单中加入Krispy Kreme甜甜圈，但仅有2400家餐厅供应 [3] 晨光电机信息披露违规 - 舟山晨光电机股份有限公司未披露关联方资金往来情况及产生原因，违反《非上市公众公司信息披露管理办法》 [4] - 公司及相关人员被浙江证监局采取出具警示函的监督管理措施 [4] 世茂建设被执行 - 上海世茂建设有限公司新增3条被执行人信息，执行金额合计16.43亿余元 [4] - 公司现存70余条被执行人信息，被执行总金额超298亿元 [4] 广告公司评级下调 - 巴克莱将美国广告公司Interpublic和Omnicom的评级从"增持"下调至"等权重" [5] - 巴克莱下调英国广告和公共关系公司WPP的评级 [5] - 巴克莱维持法国阳狮"增持"评级，继续看好哈瓦斯 [5] 阿里云智能体打赏功能 - 阿里云百炼联合支付宝上线智能体"AI打赏"功能，为优质智能体提供变现途径 [5] - 开发者可通过支付宝AI收款功能接收用户打赏 [5] 镁伽机器人计划上市 - 北京镁伽机器人科技有限公司计划最早2025年在香港进行IPO，筹资3亿美元或更多 [6] 英利汽车股东减持 - 英利汽车控股股东开曼英利拟减持不超过3%公司股份，即不超过4757.36万股 [6] 广东建工新能源项目 - 广东建工子公司获得西藏日喀则市10万千瓦光热+10万千瓦光伏+80万千瓦风电一体化项目备案，总投资约54.79亿元 [7] 德马科技签订销售合同 - 德马科技与美客多集团下属子公司签订销售合同，提供智能物流交叉带分拣系统及相关服务，合同金额合计4338.88万美元 [8][9] 博实股份签订商务合同 - 博实股份与荣盛石化签订商务合同，合同金额为1.16亿元，合同标的为橡胶后处理成套装备、切胶溶胶系统 [10] 股市行情 - 沪指涨1.03%创年内新高，创业板指涨3.11%，两市成交额达1.6万亿 [11] - 金融股持续爆发，国盛金控等多股涨停，四大行续创历史新高 [11] - 军工股集体走强，长城军工等10余股涨停，芯片股震荡拉升 [11]

行业服务模式变革 - 上海链家将于7月1日起试点"单边代理"新服务模式 打破传统"双边代理"居间模式 经纪人需专注服务购房客户或售房业主单一角色[1] - 传统"双边代理"模式下 中介同时掌握买卖双方信息 易因市场供需变化偏向某一方利益 如供小于求时倾向卖家 市场转冷时倾向买家[1] - 部分不规范中介机构利用信息不对称进行"黑箱操作" 包括隐瞒不利因素或囤房高价转售[2] 改革动因与行业对标 - 二手房成交周期拉长 库存增加 客户信息渠道多元化促使公司探索更精准的服务模式[3] - 美国等发达国家采用单边代理制度 经纪人像律师一样仅维护单方利益 而国内长期存在买卖双方需主动参与谈判的痛点[3] 具体实施机制 - 经纪人按职级划分角色：M序列店经理默认负责房源端维护管理 A序列经纪人默认服务客源端 达到单量标准可申请调换角色[5] - 房源端经纪人成交占比从45%提升至53% 通过绩效激励强化房源维护[5] - 过渡期内M序列先行转为单边代理 但房源仍由M和A共同维护 A序列经纪人暂未完全脱离"客业都做"状态[5] 配套政策与市场反应 - 中介费率保持原有结构（买家2%+卖家1%） 公司否认将调整为买家1%+卖家2%的市场传闻[6] - 内部人士透露改革兼具降本增效目的 但A序列经纪人可能面临收入下降风险[5]

行业现状与问题 - 国内房地产经纪行业长期采用"双边代理"模式 中介同时掌握买卖双方信息并撮合交易 [1] - 传统模式下中介利益与交易双方存在冲突 市场火爆时倾向卖家 市场转冷时倾向买家 [1] - 部分不规范中介存在"黑箱操作"行为 如隐瞒不利因素或囤房高价转卖 [1] - 行业经历数十年发展但上述问题未根本解决 二手房成交周期拉长 库存增加 客户信息渠道多元化 [2] 新模式试点内容 - 上海链家将于7月1日试点"单边代理"模式 经纪人专注服务买方或卖方单一角色 [1] - M序列店经理默认划为房源端 负责房源维护管理 成交占比从45%提升至53% [3] - A序列经纪人默认划为客源端 提供购房咨询带看服务 但可通过竞聘转换角色 [3] - 改革初期仍存在过渡期 房源由M和A共同维护 A序列经纪人暂未完全实现单边代理 [3] 改革动因与目标 - 借鉴美国等发达国家单边代理经验 使经纪人像律师一样专注维护单方利益 [2] - 解决传统模式下买卖双方需主动参与斡旋谈判的痛点 [2] - 通过绩效牵引强化房源端维护 同时实现降本增效和考核优化 [3] - 部分经纪人担忧A序列人员收入可能因改革下降 [3] 费率调整传闻 - 网络传言中介费率将从买家2%卖家1%调整为买家1%卖家2% [4] - 公司明确否认费率调整 称当前3%总费率分配规则保持不变 [4]

报告核心观点 报告对地产行业2025年中期进行分析，认为行业处于弱修复周期底部，维持“周期底部优选最优质的房企”观点，关注中介公司业绩增长弹性，商业运营及物业管理公司抗周期韧性凸显，还给出开发、中介、商业运营、物业管理等业务投资建议[73]。 基本面情况 新房市场 - 全国新房成交下滑，2025年1 - 5月销售面积3.5亿平，同比降2.9%，销售金额3.4万亿元，同比降3.8%，单月销售面积同比降幅2025年稍有扩大[6][9] - 重点12城2025年1 - 5月销售面积累计同比 - 9.7%，城市间涨跌幅差异明显，2、3月同比增长，3月后市场降温[11][14] - 有效供应不足限制成交，重点28城2025年上半年新增供应创本轮调整以来新低，同比跌25%，如杭州外围区域库存占比超85%[16][19] 二手房市场 - 重点12城2025年1 - 5月累计同比增长21.6%，延续增长趋势，部分城市同比超20%[22] - 春节后房价降幅扩大，但整体优于2024年同期，2025年1 - 5月重点12城一二手房合计成交面积同比涨5.5%，二手房占比升至56.1%[28][37] 土地成交 - 土地市场缩量升温、点状复苏，2025年1 - 5月成交面积同比 - 7.5%，出让金集中度提升，TOP20城市住宅用地出让金占比66%[43] - 以杭州为例，热点地块楼面价刷新助力新房价格上涨，如安琪儿地块楼面价上涨近1万元/平[45][48] 重点政策分析 政策思路 - 中央层面延续纾困、城中村、好房子3条主线，地方因城施策，城市更新等是未来发力重点，“加快构建房地产发展新模式”重要性凸显[54] 收储政策 - 收储土地项目总金额超4300亿元，占2025年1 - 5月全国销售面积54%，接近3000宗地块拟收储，部分省市已发债550亿元[55][58] 好房子政策 - 好房子带动销售溢价及去化率提升，重庆四代宅产品有溢价，成都新规产品开盘去化率达94%[60][63] 城中村政策 - 城中村改造多次扩围，补贴发放，2025年20个城市入选获超200亿元补助[68] 投资建议 投资思路 - 周期底部优选优质房企，关注中介公司业绩增长弹性，商业运营及物业管理公司抗周期韧性凸显[73] 开发房企 - 关注布局核心、强产品力、现金充沛、减值充分的优质房企，如华润置地和新城控股[73][77] 运营类房企 - 商业公司股息率高于长期债券收益率，估值有修复空间，当前商场公司PE估值较低，具备提升空间[81] 物业公司 - 央国企物业公司估值具备提升空间，建议关注华润万象生活、招商积余、中海物业和保利物业[87]

二手私人住宅现楼按揭市场 - 2025年5月登记二手私人住宅现楼按揭合约1356宗，按月增加61宗或4.7%，买家入市意欲恢复带动二手成交回升[1] - 预期6月登记量将升至1500宗水平，第二季总量约4100宗，但料按季下跌15%[1] - 2月底财政预算案放宽印花税措施及港股回升至24000点刺激市场，但贸易政策不明朗导致二手楼市持续拉锯[1] 银行按揭市场份额 - 2025年5月楼宇按揭合约(不包括楼花)4920宗，为近3个月高位[1] - 中银香港(02388)承办1422宗占28.9%，市占率创2024年9月后8个月新低，连续3个月累计下跌9.5个百分点但仍保持第一[1] - 汇丰银行1005宗占20.4%，市占率重返20%以上为5个月高位，连续3个月累计上升4.2个百分点位列第二[1] - 恒生银行(00011)624宗占12.7%，工银亚洲410宗占8.3%，渣打香港298宗占6.1%[1] 私人住宅现楼按揭结构 - 2025年5月私人住宅现楼按揭3992宗，按月急升1382宗或53.0%[2] - 其中一手市场1972宗(按月急升2.32倍)，二手市场1356宗，转按/现契重按513宗[2] - 一手按揭量创2023年7月后22个月新高，主要受柏珑I&II、日出康城11期B凯柏峰I等新盘入伙推动[2] 楼花按揭与资助房屋按揭 - 2025年5月私人住宅楼花按揭371宗，按月下跌93宗或20.0%，连续2个月累计下跌47.3%创2024年12月后5个月新低[2] - 居屋/夹屋/租置计划按揭751宗，按月急升315宗或72.2%，因西贡安秀苑及屯门兆翠苑新居屋入伙推高需求[2]