投资评级与核心观点 - 报告给予华润万象生活“买入”评级，当前股价为43.44港元，合理价值为48.72港元 [6] - 报告核心观点认为，华润万象生活购物中心表现亮眼，未来五年是其商业发展的重要窗口期，将兼顾规模化与高质量发展 [2][33] 年度经营情况 - 根据母公司华润置地经营公告，2025年全年经营性不动产业务租金收入为329.4亿元，同比增长12.8%，季度增速保持平稳 [7][8] - 2025年轻资产管理和生态圈收入为182.1亿元，同比下降3.3%，自第二季度后增速承压下行 [7][13] - 从母公司信息看，华润万象生活2025年商业航道收入平稳增长，物业航道增速承压，全年收入增速较2024年或有所收窄 [13] 收入预测 - 预计2025-2027年公司总收入分别为180.3亿元、192.2亿元、204.3亿元，同比分别增长6%、7%、6% [7][16][21] - 收入增长主要由商业航道拉动，预计2025-2027年商业航道收入同比分别增长12%、11%、11% [7][21] - 商业航道中，购物中心是主要增长动力，预计2025-2027年购物中心零售额分别增长23%、17%、14%，购物中心收入分别增长16.5%、14.0%、14.0% [7][14][16] - 预计2025-2027年购物中心开业项目数量分别为136、147、160个 [14][16] - 物业航道预计2025-2027年收入分别同比增长1%、3%、3%，其中社区空间收入承压，城市空间收入预计延续增长趋势 [7][21] 毛利率与盈利预测 - 基于2025年上半年表现，预计2025年整体毛利率为35.6%，同比回升3个百分点，主要得益于商业航道毛利率提升 [22] - 预计2025-2027年整体毛利率分别为35.6%、36.7%、37.9% [22][23] - 预计2025-2027年公司核心净利润分别为39.08亿元、43.41亿元、48.04亿元，同比分别增长11.4%、11.1%、10.7% [7][28][32] - 预计2025年核心净利润率为21.7%，同比提升1.1个百分点，2026-2027年将进一步提升至22.6%和23.5% [7][32] - 预计2025-2027年归母净利润分别为39.28亿元、43.61亿元、48.24亿元 [28][32] 估值与投资建议 - 基于2026年核心净利润，给予公司23倍市盈率估值，对应合理价值为998亿元人民币，按汇率换算为48.72港元/股 [7][33] - 公司过去3年市盈率均值为24.4倍 [33] - 若2025-2026年维持100%的派息率，预计2026年派息对应当前市值的股息率为5.0% [7][28]

区住建委收到检察建议后高度重视，对案涉企业依法监管的同时，向全区物业企业下发《加强物业小区 人脸识别系统运用与个人信息保护的通知》，从行业层面划定规范红线。严格限定应用场景，严禁在业 主生活细节监控、私人区域拍摄等非安全管理场景随意使用。健全数据管理制度，要求物业企业指定专 人负责系统运维与数据管理，确保数据仅用于小区安全管理，杜绝泄露、出售或非法提供等行为。规范 同意获取流程，处理人脸信息须取得个人在充分知情前提下自愿、明确的单独同意；处理不满十四周岁 未成年人人脸信息时，必须征得其父母或者其他监护人同意。严控信息存储时限，存储过程需采用加密 技术，且期限不得超过必要限度，到期后自动删除。 南都讯 记者刘嫚发自北京针对部分物业及房地产企业在人脸识别技术运用过程中存在个人信息泄露安 全隐患的问题，重庆市两江新区检察院邀请网信部门业务专家协助调查，固定公益损害事实证据，通过 制发检察建议督促行政机关依法履行监管职责，推动物业和房地产企业行业整改。1月22日，最高人民 检察院发布一批个人信息保护检察公益诉讼典型案例，上述案例入选。 典型案例显示，重庆某科技有限公司的物业管理居住场所涉及人脸信息储备数量高达150万 ...

公司治理与财务披露事件 - 原定于2025年1月20日的董事会会议延期，会议原计划审议批准2024年全年业绩及末期股息分派，延期原因为核数师需要更多时间完成审核工作 [1][4] - 公司已公布2024年未经审核的全年业绩，但根据规定应在2025年3月31日前刊发，公司在截止日宣布延迟刊发业绩并停牌，原因为核数师发现“其与关联方的部分关联资金往来异常” [1][4] - 自延迟刊发业绩公告至今已10个月，期间公司启动独立调查组，经历核数师罗兵咸永道辞任、上任不足9个月的CFO离岗、罢免关联交易主导人（公司执行董事及首席运营官）等事件 [1][5] - 截至目前，公司已部分完成复牌指引，明确财务业绩披露计划是其中之一，但再次因故延迟审议业绩，后续仍需公布2024年年报及2025年中期报告 [1][5] 2024年财务业绩表现 - 2024年公司实现总收入50.56亿元，同比下降6.8% [2][5] - 分业务收入：物业管理服务收入35.76亿元，同比增长0.6%；社区增值服务收入11.85亿元，同比下降9.9%；开发商增值服务收入2.95亿元，同比下降46.9% [2][5] - 2024年实现毛利9.37亿元，同比下降34.9%；毛利率为18.5%，较上年同期的26.5%下降8个百分点 [2][5] - 分业务毛利率：物业管理服务毛利率16.6%，同比下降7.4个百分点；社区增值服务毛利率26.4%，同比下降9.3个百分点；开发商增值服务毛利率10.5%，同比下降10.3个百分点 [2][5] - 2024年公司净亏损8.76亿元，上年同期净利润为5.08亿元；本公司拥有人应占年内亏损8.2亿元，上年同期盈利4.45亿元 [2][6] 财务状况与关联交易 - 截至2024年底，公司应收账款总额为12.59亿元，同比下降29.95% [2][6] - 应收账款构成：来自关联方应收款9.61亿元，较上年同期增加1.62亿元，同比增幅20.23%；来自第三方应收款12.61亿元，同比增加1.23% [2][6] - 公告显示预期信贷亏损拨备为-9.64亿元 [2][6] - 董事会主席表示，公司与房地产行业高度关联的业务收入已多年下降，公司仍在寻求进一步降低相关业务规模，以使应向关联方收取的应收款项回到健康水平 [3][6] - 2024年下半年，公司与房地产行业相关的业务收入继续大幅下降，根据2024年10月与新城控股等关联方签署的协议，2025年向关联方提供服务所获收入将不超过1.2亿元，预计与关联方之间的贸易应收款项将进入下降趋势 [3][6] 业务战略与历史并购问题 - 董事会主席表示，自2023年末，公司发现过往收购的公司在强竞争环境下展现出业绩压力和商誉风险 [3][7] - 2024年公司已完全退出了一家之前收购的物业管理企业 [3][7] - 管理层反思，并购公司问题爆发范围更广的原因包括行业竞争激烈，以及过去投资决策和投资后管理方面的不足 [3][7] - 对于部分在经营上无法达到预期的并购企业，管理层已开始探讨相关方案，将尽最大努力减少损失 [3][7]

大摩闭门会纪要：金融、汽车、交运、电力、物管行业更新 260121 涉及的行业与公司 * 本次电话会议涉及多个行业，包括金融、交通运输、汽车、公用事业（电网与风电）、物业管理[1] * 具体提及的公司包括：顺丰、极兔、比亚迪、上汽、华润万象生活、绿城服务、碧桂园服务[15][33][51][58][59] 金融行业核心观点与论据 * 金融行业正从系统周期见底后逐渐回到正循环，但并非经济进入大的上行周期，而是经济对金融而言越来越可持续[3] * 央行操作趋向“精准滴灌”而非全面宽松，例如通过专项再贷款减息25个基点，并新增9000亿额度支持小微科技等领域，估计再贷款总余额约6万亿[4] * 央行强调“成本公式”，旨在让贷款定价透明化并反内卷，考虑资金、运营、资本及信贷等全成本，有助于贷款利率企稳回升[5][6] * 12月社融数据显示贷款投放趋稳，中长期贷款增速略有回升，精准支持政策（如5000亿开行基金）起到支撑作用，有利于在控制产能下逐步走出通缩通道[7] * 不认同“存款搬家”的说法，家庭存款增速在年末仍达9.7%，存量仍在快速增长，目前是家庭金融资产增量配置的变化[8] * 家庭金融资产年增速约12%，增量配置的转移足以支撑财富管理、资管及保险行业的快速增长[8] * 存款利率继续下降可能弊大于利，不利于资金稳定并可能加剧市场波动，预计存款利率将逐渐趋稳甚至未来随金融资产利率反弹[10][11] * 预计今年存款（包括定期存款）仍将增长，但增速放缓，这已足以支撑财富行业手续费快速增长[12][13] * 银行快报和保险“开门红”显示手续费增长强劲，资本市场活跃，监管对股市过热降温以保障“慢牛”[13] 交通运输行业核心观点与论据 * 顺丰与极兔通过股权互换达成合作，顺丰额外增持极兔约8.5%股权，总持股约10%，极兔持有顺丰约4.3%股权[15] * 财务影响：顺丰若成功派驻董事将合并极兔利润，对EPS影响不大；极兔按公允价值计量顺丰股权，仅将分红计入损益，短期对极兔有摊薄[16] * 中长期看，合作对顺丰有增厚作用，因极兔在海外市场增速不错[17] * 合作协同效应主要在于资源互补：国内，顺丰可向极兔导流经济型快递需求；跨境与海外，顺丰可利用极兔末端网络，极兔可承接顺丰导入的客户[18] * 极兔正考虑与顺丰合作新开欧美市场，交叉持股可能加快进度[19] * 潜在合作空间包括：顺丰仓配业务中非自营部分、顺丰“一加一”品牌收派网点资源、将“蜂巢”模式复制到海外[20] * 在跨境领域合作空间巨大，南美、中东等已有网络的市场可快速对接顺丰需求[22] * 短期利润增厚（除合并报表层面）相对有限，因双方在国内市场品牌定位差异较大，件量帮助需观察[23] * 跨境物流是专业要求高、重资产的服务，需强资源整合能力（包括法规、清关等）和客户对接能力，并面临地缘政治、监管风险及传统物流商竞争[24][25] * 合作战略意义重要，前景空间好，但需观察执行力能否带来盈利增厚[26] 汽车行业核心观点与论据 * 2026年开年汽车市场预冷，未现“开门红”，1月上半月市场零售同比降近三成，批发同比降四成[27] * 需求疲软原因：电动车国补退出、去年下半年部分需求透支、消费者对持续促销补贴持观望态度[27] * 部分电车龙头企业过去三周订单量环比下滑3-4成，同比1月下滑3-5成[28] * 尽管“以旧换新”等政策延续，但申请通道集中于一月底放开，且工信部重申“反内卷”，车企在农历年前对折扣补贴策略相对保守，新增促销多为金融贴息[28][29] * 车企当前聚焦去库存，计划农历年后加速新车推出以恢复销售势头[30] * 对2026年一季度前景谨慎，预计1-2月销量合计同比下降超15%，一季度乘用车销量同比降5-7%，环比四季度降幅超三成[31] * 维持全年批发数同比下滑3%的预测，其中国内批发数下滑，出口预期增长16%[31] * 出口市场受关注，中欧就汽车贸易争端初步达成协议，可能以“价格承诺”（最低定价）机制取代惩罚性关税（如比亚迪总关税27%，上汽曾达40%以上），有利于稳定中国电动车进入欧盟市场[32][33] * 长期预期中国电动车在欧洲市场（含出口及当地生产）销售增长维持20%以上[34] * 市场担忧成本飙升对产业的冲击，关键原材料价格过去6个月明显上涨：碳酸锂价格从去年约7万/吨涨至15万/吨以上，钢材、铝材、铜、内存等均有明显增长[37] * 车企低价库存逐渐消化，成本压力可能从一季度末或二季度开始反映，但一季度供应链大幅调价机会不大，价格谈判仍在进行[38] * 极端假设下，若原材料成本完全转嫁，单车成本需增加6000-8000元，对毛利率影响约4-5个百分点[40] * 成本传递需时间，且由供应链共同承担，但市场对利润和毛利率的预期在未来1-2个月可能需进一步下调[41][42] * 汽车板块短期承压，转折点可能需等到农历年后三月份，待市场情绪及财务数据预期触底，再观察二季度需求回暖情况[42][43] 公用事业（电网与风电）核心观点与论据 * 国家电网公布“十五五”电网固定资产投资总额超4万亿元，较“十四五”提高近40%[43] * 该数字与预期基本接近，预计年均复合增速（CAGR）在7.5%-7.6%之间[44] * 增速差异因“十四五”初期（2021-2023年）受疫情等影响基数较低、增速较慢（平均4%-5%），投资增速从2024年开始加快（13%-15%），2025年国网投资约6500亿元，增速近7%[44][45] * 投资方向：建成“主配微协同”的新型电网平台，加快特高压直流外送及省间互济[46] * 首次提出“主配微协同”及智能微网，预计除国网、南网外，其他主体参与建设可能带来超预期投资[46] * 风电行业：预计2025年新增装机超110吉瓦（GW），2024年约为75吉瓦[46] * 预计“十五五”期间风电投资积极，年新增装机在100-120吉瓦区间，末期接近120吉瓦[46] * 结构上，陆风持平在90-100吉瓦之间；海风今年加快，约10吉瓦；“十五五”后期（2027-2030年）海风装机可能恢复至15-20吉瓦，主因深远海开发加速[47] * 关键催化剂：预计2026年3月（两会后）将出台深远海三年行动规划，包含近100吉瓦海上风电项目，为2027年后的装机提供储备[48] * 此外，“十五五”后期还有5-10吉瓦老旧风机替换需求[49] * 股票观点：更看好零部件公司及海上风电相关公司，因需求有韧性、产品结构（海风及出口）提升、原材料价格不坚挺、竞争格局稳定[50] * 整机（OEM）公司毛利率已回升，股价或已反映行业扭亏，更多看估值吸引力[49][50] 物业管理行业核心观点与论据 * 预计2026年物管行业维持低位数增长，但公司间分化加大，主要压力点在于现金回款偏弱和物业费压力[52] * 行业正进入更健康阶段：大部分公司来自开发商的减值压力已基本释放（甚至25年有减值驳回），非业主增值服务规模已收缩至稳定范围[53] * 经营战略从追求规模转向注重盈利能力和服务质量，体现为非核心业务梳理退出、低质量项目理性退出，这对盈利有正向贡献[54] * 第三方外拓市场竞争趋于理性，价格内卷缓解，格局稳定，利于行业可持续增长[55] * 预计2026年行业整体盈利增长约5%，头部公司有望实现10%-15%增长，得益于市占率提升和经营杠杆[56] * 选股推荐资产质量好、现金流好、分红稳定的公司[56] * 具体推荐： * **华润万象生活**：得益于商场运营业务的强阿尔法，预计25-27年盈利维持双位数增长，100%派息，股息率4%-5%[57][58] * **绿城服务**：项目结构优质（高线城市中高端），现金回款稳定，未来两年盈利增速有望维持15%左右，派息比例约75%，股息率约4%[58] * **碧桂园服务**：建议业绩前战略性配置，因股东回报提升超预期（加大回购、派息率提升），预计25年股息率高达8%，现金流充足，管理层更换及期权KPI修改显示信心[59][60] * 华润万象生活近期股价回调超10%，因业绩预览增速略低于预期，但当前股价已反映担忧[61] * 中期（至2027年）维持10%以上EPS复合增长预期，支撑点包括：同店中单位数增长有信心（受益消费政策及公司运营能力）、第三方商场扩张在“十五五”增速可期、新增长点（大会员体系、消费基金）、经营杠杆释放提升利润率[62][63][64][65] * 短期催化剂：1-2月商场同店表现受益于春节错位、3月业绩会发布“十五五”目标、上市五周年可能增派特别息[66]

（来源：劳动午报） 转自：劳动午报 本报讯（记者 刘欣欣） 围绕"技防"创新引进智能化停车收费系统的职工代表提案在北京市2025年度"聚 合力 促发展"优秀职工代表提案征集推荐活动中被评为优秀提案，针对国际化社区多元节日文化融合问 题成立的丁欢创新工作室获评2025年度"朝阳区创新工作室"……近日，港力物业管理（上海）有限公司 北京分公司（以下简称港力物业北京分公司）工会斩获两项荣誉。成绩的取得，源于该公司工会在职工 思想引领、区域协同联动、普惠服务落实等方面的扎实深耕。 据了解，港力物业北京分公司工会始终把职工思想政治引领落到实处。2025年，在麦子店街道总工会指 导下，该公司工会常态化组织职工开展思政教育，依托学习小组开展专题研讨，推动理论学习成果转化 为提升物业服务品质、践行社会责任的具体行动。该公司工会还主动争取麦子店街道总工会工作支持与 指导，通过人员联动强化协同效能，进一步畅通企业与街道工会的沟通渠道。 围绕职工需求，港力物业北京分公司工会持续开展接地气的普惠服务与文体活动。传统节日里，包饺 子、猜灯谜、包粽子等活动轮番上演，职工围坐一堂，在动手实践中感受节日氛围，增强了归属感；趣 味运动会上的欢 ...

核心观点 - 建业新生活进行管理层调整 原董事会主席兼首席执行官王俊不再兼任CEO 由在公司效力二十年的老将闫学文接任 此举旨在符合港交所关于主席与行政总裁角色分离的治理要求 以优化公司治理结构 应对当前业务挑战 [2][5][8] 管理层变动详情 - 自2026年1月20日起 王俊不再兼任首席执行官 专职担任董事会主席 新任首席执行官由闫学文接任 [2] - 公司强调此次调整属于公司治理层面的合规性调整 并非人员离职 原首席执行官王俊并未离开公司 [2] - 调整后 王俊将更专注于集团层面的战略规划与重大监督 新任CEO闫学文将全面负责日常运营 [2][9] 王俊的任职历史与背景 - 王俊曾三度执掌建业新生活CEO职务 其任职经历贯穿公司上市前后的关键发展阶段 [3][4] - 2019年至2022年 王俊首度出任CEO 成功引领公司登陆港交所 [4] - 2022年卸任CEO留任主席后 于2025年4月30日因时任CEO代纪玲辞任而再次兼任董事会主席与首席执行官 此次兼任未设定额外薪酬 [4] - 2025年4月至2026年1月的九个月期间 王俊同时担任主席与首席执行官两项职务 [4][5] 公司当前业绩与挑战 - 公司2024年实现净利润2.38亿元 同比扭亏为盈 [7] - 被视为未来增长关键的社区增值服务收入在2024年同比下降17.3%至5.45亿元 主要受新房交付减少影响 [7][11] - 公司整体营业收入增长预计持续承压 社区增值服务板块短期难以迅速反弹 基础物业管理服务利润率面临成本上升的挤压 [7] - 公司已步入需要“精耕细作”的深度运营周期 核心任务是稳住基本盘并破解社区增值服务的增长瓶颈 [7] 治理调整的动因 - 调整是为了更好地符合港交所上市规则中关于主席与行政总裁角色分离的治理要求 [2][5] - 香港联交所《企业管治守则》强调主席与CEO分设 以确保有效的监督制衡与管理层的充分专注 [8] - 董事会认为 让一位领导者同时深度主导长远资本战略与日常运营 在复杂环境下可能难以使两者均达最优 [8] - 此次调整是业务攻坚与治理升级的交汇 旨在建立“董事会定方向、管理层抓执行”的架构 [12] 新任首席执行官闫学文 - 闫学文于2006年加入公司 至今已有二十年司龄 是“老建业人” [2][11] - 公司内部评价其从基层成长 兼具一线操盘经验与集团战略统筹能力 [11] - 选择内部老将接棒 传递出在行业深度调整期 稳定与传承更重要的信号 [11] - 闫学文面临的核心任务之一是扭转社区增值服务收入下滑的局面 [11] - 闫学文需要建立与董事会主席之间全新的协作节奏 成为新治理模式的第一个实践者 [11][12]

资金情况 - 截至公告日，尚未动用所得款项净额约为6220万港元[5] - 2025年12月董事会批准重新分配尚未动用所得款项净额[11] - 拟将2000万港元尚未动用所得款项净额用于探索潜在投资机会[24] - 预计分配1400万港元用于战略合作或探索[26] - 将700万港元用于物业管理行业合作或新业务机会探索[26] - 700万港元用于跨产业合作或采购养老、人工智能等领域设备或服务[26] - 公司将分配600万港元用于成立新附属公司或增加附属公司的注册资本[27] 业务发展 - 2024年非住宅物业管理占物业管理服务总收入的91.5%[12] - 公司业务扩张聚焦深化非住宅物业分部布局、推进地区扩张、推动服务智能化升级[10] - 公司将在两年内增加数个优质商业物业项目[14] - 公司将深化非住宅物业分部布局，拓展医院、交通、商业等物业项目[12][14] - 公司将进行分阶段地区扩张，巩固山东市场并辐射长三角、京津冀及西部地区[15] - 公司将推动智能化升级与服务创新，建设智能平台、应用智能设备、开发增值服务[15][16] 战略举措 - 公司上市后成立专门投资委员会监督所得款项净额分配及使用[6] - 公司构建全周期投资管理系统并设定项目挑选门槛[6] - 公司对重点区域物业管理行业进行深入市场研究及规划[6] - 公司管理层及投资团队在2023 - 2025年对多家目标公司进行尽职调查[11] - 公司将加强团队建设，招聘和培训人才，完善激励机制[16] - 公司将加强品牌建设，与上下游企业建立战略联盟[16] - 公司拟探索养老相关投资及合作机会[18] - 公司将养老服务整合至物业管理服务系统，形成协同发展模式[19] 技术研发 - 附属公司山东凯迪网络信息技术有限公司负责探索医院物业管理中人工智能及机器人技术相关机会[20] - 公司初步探索将无人机引入公共交通物业管理服务，已用于停车位巡检[21] 市场与计划影响 - 2023年1月17日上市后，符合公司战略标准的优质收购目标数量明显下降[9] - 2023 - 2025年，房地产市场监管政策更新影响原投资及收购计划进度[9] - 部分候选对象实际经营状况及资产质量与初步评估不符[11]

核心人物背景与职业履历 - 吴兰玉出生于1979年，拥有武汉理工大学管理学及法学双学士学位以及华中科技大学传播学硕士学位 [3] - 吴兰玉于2005年硕士毕业后加入保利发展，从基层业务经理起步，后历任广州科学城保利房地产开发有限公司市场营销部门负责人、保利（武汉）房地产开发有限公司助理总经理及副总经理等职 [3] - 吴兰玉于2018年从保利发展地产板块调任至保利物业担任总经理，并于2023年初接替黄海出任保利物业董事长 [3] - 2025年8月，吴兰玉获委任为保利发展副总经理，在公司高管名单中位列黄海之前 [5] 保利物业的财务表现 - 在吴兰玉执掌下，保利物业营收连续两年攀升，2023年收入约为150.62亿元，较2022年同期增长约10.0% [3] - 保利物业2023年净利润约为13.8亿元，较2022年同期增长约24% [3] - 2024年保利物业继续保持增长势头，营收达163.42亿元，净利润达14.74亿元，业绩表现优于黄海担任董事长时期 [3] 高管薪酬信息 - 保利物业董事长吴兰玉2024年度薪酬为332万元 [6]

公司财务业绩 - 2024年度收入为50.56亿元人民币，同比减少6.8% [1] - 公司拥有人应占亏损8.2亿元，同比由盈转亏 [1] - 每股基本亏损0.96元 [1] 盈利能力 - 2024年度毛利为9.37亿元人民币，较2023年的14.39亿元同比下降34.9% [1] - 毛利率为18.5%，较2023年的26.5%下降8.0个百分点 [1]

公司财务表现 - 2024年度收入为50.56亿元人民币，同比减少6.8% [1] - 公司拥有人应占亏损8.2亿元人民币，同比由盈转亏 [1] - 每股基本亏损0.96元 [1] 盈利能力分析 - 2024年度毛利约为9.37亿元人民币，较2023年的约14.39亿元同比下降约34.9% [1] - 2024年度毛利率约为18.5%，较2023年的26.5%下降8.0个百分点 [1]