报告投资评级 - 对地产及物管行业维持“看好”评级 [3][4] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [4] - 两大发展机遇值得关注：好房子新赛道推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；优质商业企业经营表现优异，恰遇货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [4] - 推荐五条投资主线：好房子房企、商业地产、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [4] 行业数据总结 新房成交 - 上周（11月15日-11月21日）34个重点城市新房合计成交254万平米，环比上升26.3% [4][5] - 其中一二线城市成交240.7万平米，环比上升28.6%；三四线城市成交13.3万平米，环比下降5% [4][5] - 11月（11月1日-11月21日）34城一手房成交同比-33%，较10月下降6.4个百分点；其中一二线同比-31.5%，三四线同比-46.4% [4][6][8] 二手房成交 - 上周13个重点城市二手房合计成交107.3万平米，环比下降12.8% [4][12] - 11月累计成交同比-13.8%，较10月上升8.2个百分点；年初累计至今成交5254.4万平米，同比上升1.1% [4][12] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘89万平米，成交92万平米，成交推盘比为1.04倍 [4][23] - 截至上周末（2025/11/21）15城合计住宅可售面积为8951.9万平米，环比下降0.04% [4][23] - 3个月移动平均去化月数为23.3个月，环比下降0.17个月 [4][23] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观与因城施策 - 住建部召开全国城市更新工作推进会，强调系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设 [4][34] - 广州全市范围内收购存量商品房用作保障性住房，房屋建筑面积原则上在90平米以下 [4][34] - 北京拟修订商品房销售合同强化购房者权益；四川对安置房票给予购房奖励，省级财政给予不超30%补助；深圳支持闲置非居住房屋改建保障性租赁住房 [4][34] - 重庆放宽公积金全款购房提取条件，时限延至五年；武汉4.4亿元成交2宗涉宅用地 [4][34] 物管行业动态 - 万物云在重庆举办不动产管理AI变革私享会，探讨AI技术赋能物业运营的实践路径 [37] 重点公司公告总结 地产公司 - 融资担保活跃：招商蛇口发行50.4亿元公司债券；华润置地发行3亿美元票据及43亿元人民币票据；华发股份注册发行不超过40亿元超短期融资券 [4][38][39][40] - 股份变动：保利发展可转债于11月21日开始转股，转股价15.9元/股 [4][40] - 分红派息：中国海外发展“21中海08”债券付息，利率3.4% [4][40] 物管公司 - 股份回购：贝壳-W于11月17日-20日共耗资约1200万美元回购股份约214万股；绿城服务于11月17日-21日共耗资约590万港币回购股份约121万股 [41][42] 板块行情回顾总结 地产板块 - 上周SW房地产指数下跌5.83%，沪深300指数下跌3.77%，相对收益为-2.06%，板块表现弱于大市 [4][45] - 当前主流AH房企25/26年PE均值分别为23/20.2倍 [4] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均下跌2.74%，相对收益为1.03%，板块表现强于大市 [4][50] - 当前物管板块25/26年PE均值分别为13.7/12.4倍 [4]

项目启动与背景 - 广州珠江帝景社区健康驿站于11月18日举行开业庆典，标志着适老化改造示范项目正式启用 [2][3] - 项目在积极应对人口老龄化的背景下推出，以珠江帝景社区为示范点，围绕打造全龄友好型社区目标 [7] - 活动由海珠区赤岗街道办事处指导，广东康景物业服务有限公司联合多家企业及社区组织共同推动 [3][4] 项目理念与服务体系 - 项目名为“常青藤茶室”适老化改造项目，以“茶韵暖人心，互助共长青”为理念，聚焦老年人实际需求 [8] - 项目整合社区、企业及社会资源，构建健康关怀、生活守护、社区融入三大服务体系 [9] - 通过健康监测、兴趣课堂、志愿服务等举措，助力老年居民实现老有所养、老有所乐、老有所为 [9] 设施升级与优化 - 升级后的健康驿站从创新、公益、持续三大方向着手实现全面优化 [11] - 驿站内新配备智能健康一体机，居民可自助测量血压、血氧、体温等基础指标，系统自动生成健康趋势报告 [11][12] - 配合上线的个人健康档案小程序，方便居民随时查看和管理健康数据 [12] - “常青藤茶室”通过专业适老化设计，为社区长者打造安全、舒适、温暖的社交与活动空间 [13][14] - 驿站常态化配备急救药箱、轮椅、血压计、血糖仪、老花镜等便民设备 [17][18] - 此次升级新增智能生物能量舱、石墨烯能量屋等专业设施，同步提供长者专属眼部护理及青少年视力防护咨询服务 [19] 未来规划与发展 - 作为公益服务平台，健康驿站未来将联合社区卫生服务中心及相关机构，逐步组建“百企为民”服务队 [23] - 将持续整合社会资源，将更多专业、实用的健康服务精准送达居民身边 [23][24] - 公司表示未来将继续以居民需求为出发点，整合多方资源，共同营造更具温度、更加宜居的社区生活环境 [24][25]

近期回购动态 - 11月21日以每股6 230港元至6 250港元的价格回购179 20万股，金额1118 72万港元，当日收盘价6 230港元，下跌0 95%，成交额5289 38万港元 [2] - 自11月18日以来连续4日进行回购，合计回购479 20万股，累计回购金额2980 47万港元，其间股价累计下跌2 20% [2] 年度回购概况 - 今年以来累计进行45次回购，合计回购2185 80万股，累计回购金额1 39亿港元 [3] 历史回购明细 - 2025年11月期间进行多次回购，单次回购金额最高为11月21日的1118 72万港元，最低为11月5日的147 95万港元 [3] - 2025年10月单次回购股数在16 20万股至100 00万股之间，单次回购金额最高为10月14日的618 86万港元 [3] - 2025年9月单次回购股数在39 10万股至60 90万股之间，单次回购金额最高为9月4日的383 10万港元 [3][4] - 2025年7月单次回购股数在11 00万股至32 60万股之间，单次回购金额最高为7月4日的209 58万港元 [4] - 2025年6月单次回购股数在15 00万股至60 00万股之间，单次回购金额最高为6月19日的386 40万港元 [4] - 2025年5月单次回购股数在14 60万股至130 00万股之间，单次回购金额最高为5月22日的860 00万港元 [4]

公司近况与活动 - 中金公司于11月18-19日参与了华润置地及万象生活联合举办的资本市场开放活动，调研了其东北及华北公司，并参访了呼和浩特及太原的商业与住宅项目 [1] - 活动期间与公司及属地管理层进行了座谈 [1] 商业项目运营表现 - 呼和浩特万象城项目打破核心区老百货聚集的传统格局，7月开业实现出租率与开业率双100%，引入近200家内蒙区域首店，开业六日零售额突破1亿元 [1] - 太原万象城作为标杆型城市旗舰商业，每年店铺更新率近30%，新进品牌中近50%为首店，开业7年来通过不断升级品牌组合实现零售额持续较快增长 [1] - 太原钟楼街项目由华润万象生活于2021年接管，充分融合历史古迹与商业消费，实现商户级次升维，项目入选商务部"全国示范步行街"创建名单，2025年初至今零售额同比增近两成 [2] 发展战略与未来展望 - 公司推行"一城多汇"战略，并在东北及华北多个区域成功落位 [1] - 管理层计划将八至九成资源精力用于传统产品线的复制及精细运营，其余精力专注挖掘业主和顾客痛点、创新产品形态和消费场景 [2] - 未来五年公司有望在商业赛道的产品形态创新、会员运营、产业链投资等方面持续发力，物业赛道有望发挥内部资源优势、培育全链条工程及智慧运营能力 [2] - 会员业务方面，公司已形成全等级覆盖的精细化会员运营能力，未来将在积分、权益、数据等价值变现方面加深探索 [2] 财务预测与估值 - 中金公司维持对华润置地的盈利预测不变 [2] - 维持跑赢行业评级和目标价48港元，该目标价对应22倍2026年目标核心P/E和10%上行空间 [2] - 公司当前交易于20.4倍2026年核心P/E和5.0%预期2026年股息收益率 [2]

人事任命 - 公司委任傅美欣女士为公司秘书及上市规则第3 05条规定的授权代表 任期自2025年11月21日起至第三届董事会任期届满日止 [1] - 黄嘉毅先生及李健威先生已辞任联席公司秘书职位 自2025年11月21日起生效 [1] - 黄嘉毅先生同时辞任根据上市规则第3 05条所规定的授权代表 自2025年11月21日起生效 [1]

医药生物行业2026年投资策略 - 中国医药产业进入“创新兑现+全球布局”关键阶段，企业积极探索多元化出海路径[3] - 2025年前三季度创新药海外授权交易额已超2024年全年，器械出海路径多元化[4] - 行业聚焦高质量发展，集采优化、多元化支付、医疗服务价改持续推进[5] - 创新药进入商业化放量期，器械国产替代向中高端延伸，看好AI医疗、脑机接口等新技术落地[5] - 出海模式多维突破，创新药BD常态化，器械自主销售与BD并行，血制品/疫苗海外注册模式多元[6] - 2026年重点关注创新主线（ADC、二代IO、小核酸、减重）、出海主线及政策红利带来的边际变化[7] 医药消费及生物制品2026年投资策略 - 中药行业短期基数压力缓解，渠道库存加速出清，看好年底需求回暖及估值改善机会[9] - 血制品行业关注“十五五”浆站建设规划及并购整合，静丙、因子类产品需求提升空间广阔[10] - 疫苗行业经营承压，关注重磅产品销售改善及创新管线研发，政策出台与出海推动发展[10] - 医药零售行业转型变革推进，四类药品需求释放，同店增长有望向好[11] - 医药流通收入端稳健增长，新进入门槛高，行业集中度提升空间大[11] - 国企改革政策体系完善，市值管理、并购政策持续落地，企业经营估值有望改善[12] 医疗器械2026年投资策略 - 政策缓和、集采出清、新产品拓展及出海布局推动多家器械龙头公司2026年业绩拐点[14] - 医疗设备招标大幅改善，部分龙头公司收入稳定增长或提速，上游公司在新订单驱动下加速增长[14] - 高值耗材板块集采出清或有新产品催化的赛道2026年有望迎来经营拐点，估值业绩确定性修复[14] - IVD板块2026年业绩受多重政策影响但较2025年改善，增值税同比影响消除，检验量企稳[15] - 低值耗材国内业务平稳增长，海外产能投产及关税缓和贡献业绩增量[16] - 家用器械行业延续平稳增长，龙头通过自建团队、投资并购加快国际化步伐[17] 可转债2026年投资策略 - 转债资产在权益资产催化与高强赎概率制约下呈现区间震荡特征，大幅回撤难度大但时间价值衰减[19] - 转债估值2026年区间震荡，有利因素是权益资产预期收益率上行，不利因素是转债资产持续缩量[20] - 2026年上半年转债市场在强赎转股带动下保持缩量，下半年新发规模边际好转有望进入稳定状态[21] - 固收+配置方向聚焦沪深300指数低估值优势及创业板指制造业特征贴合经济转型升级趋势[22] - 2026年作为“十五五”开局年，A股处于政策红利密集释放、技术突破加速落地的黄金窗口期[23] 银行2026年投资策略 - 宏观经济弱复苏，银行业基本面筑底，高股息策略延续，险资、国家队、公募基金增配动力强[25] - 信贷增速保持7%-8%，存款定期化趋势放缓，负债端成本优化对冲政策利率下调，息差降幅收窄[26] - 资产质量不良率稳定，零售风险暴露，关注对公房地产风险，多家银行中期分红落地[26] - 板块配置看好高股息率主线，国有大行H股/A股、无再融资摊薄风险、股息率较高标的[27] - A股呈现“红利”与“科技成长”风格跷跷板格局，外部不确定性时资金涌入高分红板块寻求确定性[25] 银行理财2026年投资策略 - 2026年理财规模同比增速预计10%左右，达38万亿元，资产配置非标债券占比降，公募权益占比升[28] - 产品定位转型多元化弹性化，多资产多策略产品发展，客户需求呈现低风险偏好与高收益期望并存特征[29] - 估值整改完成推动规模结构、产品形态、资产配置策略及销售模式深远变化，产品设计更重风险管理[30] - 2025年前三季度产品发行总量回升结构优化，平均业绩比较基准大幅下降，利差下降近67bps[31] - 2026年平均业绩比较基准止跌企稳预计回升30bps至2.7%，混合类产品占比提升2%左右[33] 非银金融2026年投资策略 - 证券行业迎新一轮上行周期，驱动来自服务新质生产力、中长期资金入市及国际化三大政策机遇[35] - 2025年42家上市券商总资产逼近15万亿元，归母净利润同比增62%，ROE达7%-8%留改善空间[36] - 业绩驱动从自营单一主导转向轻资产协同发力，增长动能从固收转向权益等多元化驱动[36] - 券商板块PB估值1.39倍处于十年35%分位，显著低于历史同ROE水平1.75-2.00倍估值区间[40] - 保险业“十五五”聚焦产品、渠道、投资八大趋势，上市险企资负两端共振改善有望戴维斯双击[43] 食品饮料2026年投资策略 - 食饮板块经历长期回调估值显著回落，白酒等优质资产底部逻辑清晰，静待需求回暖[48] - 白酒行业进入名酒竞争时代，企业分化加剧，酒企积极管控市场秩序、推进产品迭代助力渠道去库存[49] - 白酒板块估值回落到历史低水平，酒企通过提高分红率、回购注销等措施加大股东回报[50] - 零食行业新渠道和新品类共振，魔芋产品热销，量贩零食业态转型升级，折扣店数量增长[52] - 乳制品奶价顺周期将至，原奶价格企稳，明年进入上行周期，液奶龙头表现企稳回升[55] 纺服轻工教育2026年投资策略 - 行业外需相对更优，美国对东南亚关税落定订单Q3起恢复，美联储降息带动美国地产后周期需求[57] - 内需处于蓄力阶段，供给创新是结构性亮点，板块估值底部区间，关注消费地产政策边际变化[58] - 黄金珠宝行业金价高位及税收新政下分化加剧，产品创新能力是核心，高端品牌表现优于大众[58] - 运动服饰品牌2025Q3流水增速环比趋弱，估值处于底部区间，关注降温后动销改善[60] - 内销家居板块延续承压，龙头表现更优，关注地产政策变化及大零售模式推进[62] 家电2026年投资策略 - 2026年投资机会主要在于出海大时代与变革新周期，出海成为增长最重要来源[65] - 白电黑电等成熟品类及扫地机/割草机等新兴品类拥有广阔增量空间和中国品牌出海潜力[66] - 国内需求饱和渠道体系重构，企业通过组织整合、数字化变革、渠道变革三步走战略迈向深层次变革[66] - 2025年家电板块受困于关税加征、以旧换新政策波动及高基数预期，跑输沪深300指数10.79个百分点[65] 社服商贸2026年投资策略 - 免税行业迎封关与入境新红利，离岛免税政策是海南消费市场核心支柱，岛民即买即提推动恢复[69] - 旅游出行需求旺盛但传统客流模式增长受限，需优化体验深度、内容丰富度带动消费转化提升[70] - 酒店供给端增速稳定，回归资产运营属性，龙头凭借品牌迭代优势扩大，会员价值提升趋势发展[70] - 化妆品线上竞争加剧，国产品牌研发创新力被证明，国际品牌卷土重来，考验渠道扩展能力[71] - 医美行业竞争加剧产品生命周期缩短，企业需构建产品矩阵、提供解决方案及扩展区域业务[71] 房地产2026年投资策略 - 政策支持背景下行业销售降幅明显收窄，预测2026年全国商品房销售面积同比增速-5.2%[75] - 行业债务违约高峰已过，出险房企债务重组现积极进展，投资逻辑从活下去转向再出发[75] - 开发赛道看好土储集中核心城市、产品力强企业；商业赛道看好持有优质商业地产、运营能力强企业[77] - 物管赛道看好数智化程度高、成本管控能力优秀企业，行业从外延式扩张走向内生型增长[77] 建筑2026年投资策略 - 建筑业赋能产业升级，聚焦扩内需和出海，新型城镇化建设和城市更新是投资重点方向[79] - 建筑业转型升级三大方向：赋能现代化产业体系、助力传统产业升级、布局第二主业[79] - 2025年10月建筑业PMI为49.1%，6月高点以来持续下行，新型城镇化将成扩大投资重要抓手[80] - 2024年我国对外直接投资流量达1922.0亿美元同比增8.41%，建筑成为中企出海核心优势之一[81] REITs2026年投资策略 - 2025年C-REITs市场创新高后回调，目前触底企稳，业态间业绩分化，抗周期资产稳中有升[83] - 政策红利蓄势待发，指数化产品、税收政策、持有型不动产ABS等方向受支持[83] - 三季度政策性保租房出租率高达97.3%环比升0.3%，抗周期优势显著[84] - 投资建议一级市场精选项目，二级市场聚焦抗周期、提景气、强扩募三条主线[85] 化工2026年投资策略 - 行业资本开支放缓周期拐点将近，反内卷受益品种包括农药、尿素、纯碱、长丝、有机硅等[87] - 降息周期逆周期政策发力助内需回暖，关注聚氨酯、煤化工、石油化工、氟化工等板块[87] - 新材料是主要发展方向，重点关注半导体材料、OLED材料、COC材料及高附加值产品[88] - 高股东回馈优质企业继续重估之路，包括三桶油为代表的油气石化央企及行业龙头白马[88] 交运2026年投资策略 - 保险与被动资金偏好红利资产，AH溢价率缩减，关注高速公路、高铁、港口价格体系修正[90] - 集运行业美国库存周期进入衰退期，2026年面临需求压力，2027年上半年前后库存周期见底[92] - 油运行业逐步走向合规牛，OPEC转向增产，VLCC约16%船队受限，十年船龄VLCC增值率85%[94] - 特运行业新三样出口带动需求，特种货出口景气度延续；快递供需齐迎拐点，竞争格局将至[90]

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公司战略与市场定位 - 公司在联合国气候变化大会展示基于数字化手段的城市碳中和管理实践，反映出企业从技术追随者向解决方案输出者与生态构建者的战略转型 [2] - 公司定位为科技驱动、低碳引领的不动产服务商，其灵石系统是不动产管理的AI大脑，具备GPU扩展能力 [2] - 公司洞察到建筑减排潜力巨大但分布零散、结构复杂，难以形成规模化减碳商业模式，并针对此痛点构建解决方案 [2] 技术平台与核心能力 - 灵石平台集成AI算法与物联网设备，实时分析处理视频流、能源流、地理信息流、信息流、算力流等五种数据流 [2] - 平台实现建筑能耗优化、能碳托管、风险预警、工单响应等全流程自动化，赋能不动产全生命周期的智慧绿色运营 [2] - 平台的能源模块构建了"能源流"与"碳数据流"双轨协同的管理体系 [2] - 灵石平台已完成国内4367个园区与2461个商业项目的碳数据接入，并运用区块链技术构建可信碳核算体系 [3] 具体解决方案与应用 - 在项目层级，通过对中央空调等关键用能设备实施能效优化以降低能耗 [3] - 在园区层面构建融合光伏、储能、充电的微电网，提升清洁能源渗透率，并依托V2G技术将电动汽车集群转化为楼宇的柔性储能单元 [3] - 将城市内部分散的楼宇与园区能源单元进行聚合，形成可参与电网统一调度的虚拟电厂 [3] - 灵石系统已在中国多个项目中验证有效性，如上海金色榴乡园、深圳创智云、上海国际传媒港等案例入选国家级碳中和示范项目 [3] 生态合作与行业影响 - 公司发起"零碳伙伴计划"，联合隆基绿能等新能源龙头企业，并整合深圳市建筑科学研究院、华夏认证等国内领先机构 [3] - 合作覆盖从虚拟电厂建设、碳核算认证、区块链存证，到新能源项目EPCO的全周期、全要素解决方案能力 [3] - 业内人士分析认为，公司的探索形成可复制、可推广的系统性解决方案，推动不动产智慧低碳运营，为全球气候治理贡献科技理念与商业智慧 [4]

公司战略与定位 - 公司在COP30中国角展示其基于数字化手段的城市碳中和管理实践 体现中国企业从技术追随者向解决方案输出者与生态构建者的战略转型 [2] - 公司定位为科技驱动、低碳引领的不动产服务商 其不动产管理AI大脑具备GPU扩展能力 并集成AI算法与物联网设备 [2] - 公司发起“零碳伙伴计划” 联合隆基绿能等新能源龙头企业 并整合多家国内领先机构 覆盖从虚拟电厂建设到新能源项目EPCO的全周期解决方案能力 [3] 核心技术平台与功能 - 不动产管理AI大脑平台可实时分析处理视频流、能源流、地理信息流、信息流、算力流等五种数据流 [2] - 平台实现建筑能耗优化、能碳托管、风险预警、工单响应等全流程自动化 赋能不动产全生命周期的智慧绿色运营 [2] - 平台的能源模块构建“能源流”与“碳数据流”双轨协同的管理体系 [2] - 平台已完成国内4367个园区与2461个商业项目的碳数据接入 并运用区块链技术构建可信碳核算体系 [3] 具体解决方案与应用 - 在项目层级通过对中央空调等关键用能设备实施能效优化以降低能耗 并在园区层面构建融合光伏、储能、充电的微电网以提升清洁能源渗透率 [3] - 依托V2G技术将电动汽车集群转化为楼宇的柔性储能单元 实现双向能量互动 [3] - 将城市内部分散的楼宇与园区能源单元进行聚合 形成可参与电网统一调度的虚拟电厂 [3] - 灵石系统已在上海金色榴乡园、深圳创智云、上海国际传媒港等多个中国项目中验证有效性 相关案例入选国家级碳中和示范项目并两次亮相联合国气候大会 [3] 行业背景与市场机遇 - 伴随中国“双碳”战略持续推进 市场对节能降碳的需求日益增强 [2] - 公司洞察到建筑减排潜力巨大 但因分布零散、结构复杂 难以形成规模化、可持续的减碳商业模式 [2] - 在“十五五”规划明确提出“美丽中国建设取得新的重大进展”的背景下 公司的探索形成可复制、可推广的系统性解决方案 [4]

专项整治行动概述 - 扬州市市场监管系统于本年度开展物业管理服务收费领域专项整治集中攻坚行动，以规范市场秩序并保障业主权益[1] - 行动依法查处一批违法违规案件，并于11月19日公布首批典型案例，旨在通过案例警示引导物业企业规范收费行为[1] 具体违规案例与处罚 - 江都区某小区物业公司因未在临时停车收费处公示价格标准而被查处，被处以没收违法所得并罚款5000元以下的行政处罚[1] - 景区某小区物业公司在2022年5月至2024年5月期间，违规向一楼以下无专有面积的住户收取电梯运行费[2] - 景区市场监管局对该物业公司处以没收违法所得并罚款的行政处罚，并责令其向业主退还违规收取的费用共计58625.58元[2]