产业园区行业现状 - 产业园区进入"存量时代"，面临高空置率、低回报率等难题 [1] - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展转向存量提质增效阶段 [1] - 行业从"增量时代"迈入"存量时代"，新势力如专业化服务商、轻资产运营商涌现 [1] - 不动产行业处于去库存周期，5月末待售面积达7.7亿平方米，同比增长4%，其中商业和办公待售面积约1.95亿平方米，占比25% [2] - 园区市场呈现"量价齐跌"态势，市场需求萎缩，空置率提升，同时市场仍在超量供应新产业载体 [4] 政策与市场动态 - 国家到地方密集出台政策推动存量资产盘活，如《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》等 [2] - 中央城市工作会议强调以城市内涵式发展为主线，推进城市更新为重要抓手 [1] 蜜蜂科技的业务模式 - 公司探索"国企+民企"深度合作模式，结合国企资源与民企市场化优势激活资产潜力 [2][3] - 在南京江北新区落地的BEEPLUS研创产业中心从签约到落地仅用6个月，定位为科创金融高地，联动长三角产业协同势能 [3] - 公司核心能力包括产业招商、精细化运营服务，提供五星级管家服务及定制化方案 [5][6] - 旗下成熟项目入驻率保持在95%以上，主要收入来源为租金（占比80%-90%），其次为C端会员费、场地租赁等 [5] 公司发展布局 - 公司锚定万亿GDP城市发展势能，在全国9座万亿级城市布局40个产业园区及楼宇载体，累计服务企业3546家 [5] - 目标是为资产持有者、政府及国有企业激活资产潜力，同时促进当地产业生态环境 [3] 行业挑战 - 产业开发区运营存在产业同质化与招商难、产业空间闲置（城市越小空置率越高）、产研联系不畅等问题 [5] - 传统"高周转"模式不可持续，需转向精细化运营以实现资产保值增值 [2] 核心竞争力 - 公司核心竞争力包括空间产品打造、系统支撑、运营和招商能力，形成轻资产运营优势 [6] - 通过提供拎包入驻产品满足未被满足的企业客户需求，保持高入驻率 [5] - 为不同阶段企业提供定制服务，如苗圃期企业低成本创业空间、总部经济企业资源链接等 [6]

全国"0租金"产业园政策概况 - 广州开发区及黄埔区统筹15万平方米国企产业空间提供2至3年租金全免 [1] - 深圳市国资委统筹10万平方米市属园区资源提供最长2年免费办公研发场地并设立5亿元战略直投种子基金允许100%亏损 [2] - 杭州"润苗计划"提供不少于20万平方米国有园区资源给予最长5年零租金创业空间 [4] - 苏州高铁新城整合10万平方米国资园区提供200平方米或10个工位两年零租金支持并配套每家企业最高300万元融资额度 [5] - 成都天府新区通过区属国企划出5万平方米园区实施首年全免次年减半的阶梯式租金减免 [6] - 北京海淀区对AI企业给予前两年免租第三年减半支持高校成果转化项目免租期可达3年 [7] 政策爆发背景 - 宏观压力：疫情后经济复苏挑战传统产业增长乏力地方政府面临稳增长和促创新双重压力 [10] - 政策转向：土地财政式微招商引资"三板斧"被规范叫停国家鼓励国企资金进入创投领域扮演"耐心资本"角色 [12][14] - 区域竞争：头部城市发起军备竞赛免租期限从两年延长至五年免租面积不断扩大 [16] 园区运营模式变革 - 国资园区主导因能承受短期租金损失换取长远产业布局和战略价值 [22] - 运营模式转向"园区+资本"双轮驱动通过股权投资租金补贴等方式进行资本赋能 [24] - 角色从房东转变为与企业共担风险共享收益的股东和发展伙伴 [25] - 底层逻辑是用今天租金换取企业未来股权通过租金入股物业作价出资等方式深度绑定 [26][27] 服务生态构建 - 金融服务：设立金融超市提供全生命周期融资支持设立允许100%亏损容忍度的天使投资基金 [32] - 场景导入：利用国资产业资源提供免费应用测试场景和潜在订单如无人驾驶测试和智慧城市项目 [32] - 人才配套：配建人才公寓提供1至3年免租入住对接高校建立人才培养机制 [32] - 平台服务：提供工商注册政策申报法律咨询市场推广等一站式管家服务 [32] 准入门槛与产业聚焦 - 产业聚焦高度一致全部瞄准战略性新兴产业和未来产业如智能网联车生物医药低空经济AI等 [35][36] - 招募对象为高新技术企业专精特新小巨人制造业单项冠军独角兽企业瞪羚企业创新创业大赛优胜者行业领军人才团队 [38][44] - 战略目标是围绕本地优势产业强链补链延链提升产业集群韧性和竞争力 [39][40] 经济账与社会账 - 短期看是招商引资强心针200平方米办公室免租两年可节省约15万元研发型企业三年部分免租可节省上千万元 [41][42] - 长期看已有成功先例如广州天河科韵路软件园免租政策培育出上市公司创造价值远超当年租金成本 [45] - 高质量项目集聚产生强大集群效应和创新生态构成区域宝贵无形资产 [46] 潜在挑战 - 财政可持续性：园区运营方租金锐减资金链承压24家园区运营上市公司2024年合计净亏损超40亿元 [48] - 市场恶性竞争：部分新区工业园空置率高达60%以上缺乏核心竞争力园区恐沦为产业空城 [48] - 政策套利与质量失控：催生候鸟企业挤占优质项目资源免租期满后企业退出难题及转租牟利监管漏洞 [49]

公司经营状况 - 公司目前生产经营活动正常且内外部经营环境和主营业务未发生重大变化 [1] - 公司主营业务仍以科技产业园区运营为主且业务尚处于向科技城市更新服务、科技产业服务、信息与数字化服务转型阶段 [1] - 新业务暂未对公司营收及利润产生规模贡献 [1] 主营业务压力 - 经营占比较大的园区销售去化和出租业务仍存在很大压力 [1] - 商业、办公类产品面临市场存量大、去化周期长、价格下行的多重压力 [1] 行业市场环境 - 2025年产业园区市场依然处于深度调整阶段 [1]

公司经营状况 - 公司目前生产经营活动正常且内外部经营环境和主营业务未发生重大变化 [1] - 公司主营业务仍以科技产业园区运营为主 [1] - 公司业务处于向科技城市更新服务、科技产业服务、信息与数字化服务转型阶段且新业务暂未对营收及利润产生规模贡献 [1] 业务压力与挑战 - 公司经营占比较大的园区销售去化和出租业务仍存在很大压力 [1] - 产业园区市场在2025年仍处于深度调整阶段 [1] - 商业及办公类产品面临市场存量大、去化周期长、价格下行的多重压力 [1]

公司经营状况 - 公司生产经营活动正常 内外部经营环境和主营业务未发生重大变化 [1] - 公司主营业务仍以科技产业园区运营为主 园区销售去化和出租业务仍存在很大压力 [1] - 公司业务处于向科技城市更新服务 科技产业服务 信息与数字化服务转型阶段 新业务暂未对公司营收及利润产生规模贡献 [1] 行业市场环境 - 2025年产业园区市场依然处于深度调整阶段 [1] - 商业 办公类产品面临市场存量大 去化周期长 价格下行的多重压力 [1]

核心观点 - 多地国资产业园推出"0租金"政策吸引科技企业入驻，旨在抢先锁定和培育新兴产业 [1] - 地方国企成为零租金产业园区主力军，注重生态招商和产业链布局 [1] - 产业园区从单纯提供空间转向提供金融资本、产业配套、场景供应等综合服务 [1] - "0租金"政策采用分阶段租金减免机制，签约周期越长免租力度越大 [4] - 政策主要针对战略性新兴产业和未来产业，招引优质企业和项目 [4] 各地政策实施情况 - 深圳：统筹10万平方米市属国企产业园区资源，符合条件企业可享2年以内免租 [1] - 苏州：提供10万平方米国资产业园区，符合条件企业可享200平方米以内或10个工位2年"零租"，并提供不超过300万元融资额度 [2] - 广州：南沙区推出3.8万平方米零租金物业，黄埔区拿出15万平方米产业空间试点"0租金"政策 [2] - 成都：天投集团提供5万平方米工业园区实施"阶梯式"租金减免政策 [2] - 北京：海淀区"中关村AI北纬社区"针对不同企业类型提供1-3年免租或减半政策 [2] - 杭州：计划统筹调配不少于20万平方米国有产业园区资源，提供不超过5年"零租金"创业场地 [3] 政策特点与效果 - 租金减免力度：200平方米免租2年可节约约15万元租金成本，面积需求较大企业预计可节省千万级成本 [4] - 行业聚焦：清一色聚焦战略性新兴产业及未来产业，招引优质企业和项目 [4] - 资质门槛：将大赛获奖等纳入考虑，对外地企业或新设企业支持力度更高 [4] 园区运营模式创新 - 广州黄埔区属国企探索租金入股、经营分成、资产作价入股等多元化租售模式 [6] - 科学城集团提供股权投资、免费业务应用测试场景等全方位支持 [6] - 广州高新区投资集团打造"房东+股东+综合服务商"服务模式 [6] - 广开控股以"科技金融、战略投资、园区运营"三大板块协同打造闭环生态 [6] 金融支持与投资机制 - 广州黄埔建立直投资金风险容忍机制，种子直投、天使直投单项目最高允许100%亏损 [6] - 深圳南山区设立总规模5亿元的战略直投专项种子基金和天使基金，单个项目最高允许100%亏损 [7] - 深投控科技创投基金群规模超千亿元，开发运营50多个产业园区 [7] 产业链集聚效应 - 广州工控增城专精特新产业园聚焦"芯、显、车"上游产业链，吸引多家前沿企业落户 [9] - 中国人工智能（广州）产业园项目由广州数科集团与广州轻工集团联合开发，助力打造AI高地 [9] - 广州国资累计建成各类产业园区超150个，吸引超4000家大中型及小微企业入驻 [9] 行业趋势 - 产业园区从单纯招商转向提供保姆式产业服务，股权投资和金融支持成为国企园区独特优势 [8] - 龙头企业打造或入驻的园区效果显著，更易形成产业集聚 [8] - 地方国资深度参与城市科技创新格局塑造，加快推进30个创新型现代产业园区建设 [9]

多地国资产业园推出"0租金"政策 - 广州黄埔区、南沙区以及深圳、成都、苏州、杭州、北京等地先后提出"0租金"产业园举措，口号为"只收梦想、不收租金"，旨在抢先锁定和培育科技企业 [1] - 地方国企成为零租金产业园区主力军，着重生态招商，瞄准地方强链补链延链需要 [1] - 产业园区不仅提供免租低价，更注重注入金融资本、产业配套、场景供应和服务支持 [1] "0租金"产业园试点情况 - 深圳统筹调配10万平方米市属国企产业园区资源，为符合条件科技企业提供最低2年免租优惠 [2] - 苏州高铁新城统筹调配10万平方米国资产业园区，对符合条件企业给予200平方米以内面积或10个工位两年"零租"支持，并提供不超过300万元融资额度和1万元平台服务额度 [2] - 广州南沙推出3.8万平方米零租金物业，黄埔区拿出15万平方米产业空间试点"0租金"政策，总计18.8万平方米，是目前供应规模最大 [2] - 杭州计划联动调配不少于20万平方米国有产业园区资源，为科技型初创企业提供不超过5年"零租金"创业场地 [3] 政策实施细则与效果 - "零租金"主要采用分阶段租金减免机制，签约周期越长免租力度越大 [4] - 以200平方米免租2年、租金30元/平方米/月计算，企业可节约约15万元成本；面积需求较大企业在部分面积免租3年支持下可节省千万级成本 [4] - 政策聚焦战略性新兴产业及未来产业，招引优质企业和项目，外地或新设企业通常力度更高 [5] "园区+金融"创新模式 - 广州黄埔建立直投资金风险容忍机制，种子直投、天使直投单项目最高允许100%亏损 [6] - 广州国企探索租金入股、经营分成、资产作价入股等多元化租售模式，科学城集团提供股权投资和免费业务应用测试场景，高新区投资集团打造"房东+股东+综合服务商"模式 [6] - 深圳深投控科技创投基金群规模超千亿元，开发运营50多个产业园区，南山区设立总规模5亿元战略直投专项种子基金和天使基金，单个项目最高允许100%亏损 [7] 产业集聚与龙头企业作用 - 产业园区转型提供保姆式产业服务，国企园区在股权投资、金融支持和业务订单方面具有优势 [7] - 龙头企业打造园区效果显著，广州国企链主企业积极以园聚链、聚链成群，如广州工控增城专精特新产业园聚焦"芯、显、车"上游产业链，中国人工智能（广州）产业园项目助力打造AI高地 [8] - 广州国资累计建成超150个产业园区，吸引超4000家大中型及小微创新企业入驻，正在推进30个创新型现代产业园区建设 [8]

全国首单产业园持有型ABS项目 - 无锡经开项目成功发行规模达6.6亿元，是全国首单产业园区持有型不动产ABS项目 [1] - 项目从受理到取得无异议函仅用1个半月时间，审核流程高效 [1] - 底层资产为无锡经济开发区国家传感信息产业园，定位物联传感、智能交通产业园，聚焦智能网联汽车、传感器、物联网等产业 [2] - 园区出租率良好，租户集中在科学研究、信息传输、软件等科创类企业，涵盖1家上市公司和60余家规模以上企业 [2] 项目创新意义 - 该项目扩充了持有型不动产ABS市场资产大类，为资本市场增添多元优质投资标的 [2] - 作为首单地方国企持有型不动产ABS，丰富了地方国企盘活资产的金融工具选择 [3] - 通过证券化实现存量资产出表，有效降低发行主体资产负债率 [3] - 推动运营模式从传统物业管理向资产价值管理转型，为同类资产证券化积累可复制经验 [3] 市场反应与投资者结构 - 项目获得各类机构超5倍认购，包括银行理财、基金、保险、券商自营、信托等 [4] - 上交所已上市产业园区公募REITs共14单，是上市单数最多的行业类型 [1] - 上交所持有型不动产ABS申报单数达24单，成功发行9单，总规模156亿元，涵盖产业园区、保障性租赁住房、数据中心等多种资产类型 [4] 交易所支持政策与发展方向 - 上交所将持续优化融资监管政策及流程，为产品落地提供全流程支持 [5] - 将引导不动产股权投资基金、另类投资专业机构等多元化主体深度参与持有型不动产ABS领域 [5] - 重点推动央企高质量发展、地方国企资产盘活、资产上市平台搭建等方向 [4] - 目标培育一批"可以投""值得投"的标杆项目，更好发挥ABS盘活存量资产的作用 [4][5]

公司发展历程与转型 - 公司前身从事土地开发整理工作 2018年开始探索业务转型升级 [2] - 2018年与社会资本合作开发LOFT49一期项目 目前出租率稳定在90%左右 [2] - 2023年独立开发杭实科创中心投入使用 重点面向科技型企业研发和总部办公 [2] - 目前在建和运营产业园区项目总建筑面积约50万平方米 [2] 园区运营模式 - 采用"基金+基地+服务"差异化打法 实现园区价值最大化 [2] - 仁和里·杭实智造中心采用"工业上楼"模式 建筑面积约21万平方米 [1] - 形成"园区投建－挖掘项目－投后赋能－产业集聚－园区发展"的正循环 [4] - LOFT49二期聚焦工业设计 文化创意及相关延伸配套产业 计划年底开园 [2] 招商与投资成果 - 仁和里·杭实智造中心一期招商率达31% 吸引机器人零部件 高端装备制造等领域项目 [1] - 通过"房东+股东"双重身份挖掘优质项目 如昆泰磁悬浮 领科材料等 [3] - 昆泰磁悬浮案例中 公司既提供场地又领投A+轮融资 [3] 战略定位与行业影响 - 每个园区参考政府产业规划和市场调研设立明确差异化定位 [2] - 国有企业产业园布局更凸显长远规划的战略特质 [4] - 产业集聚产生"磁吸效应" 为杭州优质产业迭代提供助推 [4] - 目标将产业园区从物理空间升级为"大孵化器" 形成产业生态 [3]

佛山创意产业园主理人孵化计划 - 公司正式启动主理人化进程，计划用三年时间将园区80%商家升级为主理人品牌 [8] - 推出25H主理人孵化器，涵盖餐饮、潮流及品牌成长学院，通过产教融合模式孵化现代服务业品牌矩阵 [3][8] - 25H餐饮主理人成长学院第二期聚集10大品牌创始人，分享产品研发与品牌运营经验 [1][3] 主理人经济模式创新 - 主理人品牌以个人风格、文化调性及细分市场挖掘为核心，精准满足个性化消费需求 [5] - 主理人跨界联动挖掘新消费潜能，如生态美学与宠物消费带动揭小明肥肠火锅店翻台率提升3倍，营业额增长30-40% [5] - 主理人被视为在地文化挖掘者，将本地特色融入品牌，同时塑造城市商业格调 [8] 园区赋能体系与运营策略 - 从流量、留量、主理人成长三维度赋能商家：日均吸引超7万人次流量，推出"25H快乐护照"促进消费转化 [7] - 打造25H快乐智造厂，整合空间、时间、业态等元素，形成协同效应 [7] - 每周五举办实战培训课程，覆盖品牌定位、市场营销等，提升主理人能力 [9] 城市商业生态构建 - 联合主理人共筑商业护城河，构建良性循环生态平台，目标打造全国影响力的25H美食街 [5][7] - 响应禅城区"1+3+6"城市格调主理人计划，活化城市存量空间，助推大湾区新型消费中心建设 [8][5] - 主理人品牌作为园区产品合伙人，与园区形成统一生命体 [7]