上海链家"房客分离"服务新模式 - 上海链家全面推行"房客分离"服务新模式，要求每个经纪人只服务于交易中的一方（买方或卖方），打破传统一个经纪人同时服务买卖双方的做法 [1] - 新模式旨在确保客户和业主的核心诉求得到充分重视与满足，尝试打破传统服务模式的局限性 [1] - 公司内部将经纪人分为房源端和客源端，店经理(M序列)自动划为房源端，经纪人(A序列)自动划为客源端 [3] - 房源端经纪人不可获客，只能做房源维护，其成交占比从45%提升至53%，通过绩效牵引经纪人重视对房源端、业主的维护 [3] 新模式实施背景与目的 - 上海市场成交周期拉长，库存房源增多，客户获取信息渠道复杂，买卖双方都需要更懂自己的房产经纪人 [3] - 发达国家房产经纪人采用单边代理模式，只维护交易中某一方的利益，而国内传统模式是一个经纪人服务双方 [3] - 新模式让经纪人单独为某一方服务和发声，改变过去客户和业主需要主动参与谈判交易的情况 [3] - 通过精挑细选优质房源，让专业从业者维护房源，加速合理定价和成交 [2] 行业专家观点 - 中原地产首席分析师认为这不是真正的单边代理，而是公司为降低业主心理预期、促进交易的短期业务模式微调 [5] - 上海易居房地产研究院副院长表示这是房地产发展新模式的探索，能促进市场供求平衡，改变过去市场乱象 [5] - 广东省住房政策研究中心首席研究员指出传统一手托两家模式导致恶性竞争和跳单现象，新模式可提升市场效率 [6] 实施现状与预期 - 新模式已在上海所有链家门店全面推行一周多，目前对市场无明显影响 [4] - 公司表示新模式主要是内部作业模式变化，长期看将提升服务效率，未来会持续优化 [4] - 一线中介反馈新模式能更好匹配买卖双方需求，但目前影响不大 [1][2]

行业现状 - 瑞安房产中介行业正经历激烈"生存战"，楼市交易周期拉长、成交难度加大[1] - 二手房交易中介费从双方合计1.5%普涨至3%，呈现"卖方刚性支付、买方弹性付款"现象[1] - 中介费上调始于贝壳找房进驻瑞安后，本土主流机构如盈佳、大管家、中园等跟进调整[3] 收费模式变化 - 以150万元房源为例，中介费总额从2.25万元跃升至4.5万元[5] - 实际操作中形成"卖方实收1.5%，买方5折支付"的弹性收费模式[7] - 买方市场下中介主动给予折扣，例如宏都小区150万元交易中买方获5折优惠[7] 市场供需关系 - 瑞安二手房住宅挂牌量突破万套，月成交量仅200套左右，呈现明显供过于求[7] - 带看房周期从1个月拉长至3个月甚至半年，单笔交易成本显著增加[5] - 近两年中介门店数量收缩，行业洗牌加剧导致提高中介费成为生存手段[5]

香港楼市整体表现 - 中原城市领先指数CCL连续3周上升累计0.73%，最新报136.56点，周环比升0.32% [1] - CCL仍处于逾8年半低位，较2021年8月历史高位191.34点下跌28.63%，较2024年3月撤辣前低位143.02点跌4.52% [1] - 第二季CCL反复横行，2025年上半年香港楼价累计下跌0.78% [1] 市场影响因素 - 6月10日一个月拆息创3年新低，6月11日中美伦敦经贸会谈达成贸易框架共识，恒指收报24366点创近3个月高位 [1] - 7月4日香港金管局6月以来4度入市合计买入590.72亿港元，7月5日屯门NOVO LAND第3A期首轮价单160个单位推售 [2] - 黄竹坑站港岛南岸第5A期滶晨首轮价单138个单位即日沽清 [1] 细分市场表现 - 中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报137.89点，周环比升0.30%，连续5周上升累计1.24% [2] - CCL(中小型单位)报136.52点，周环比升0.29%，连续5周上升累计1.16% [2] - CCL(大型单位)报136.79点，周环比升0.49%，连续2周上升累计1.17% [2] 区域市场分化 - 九龙CCL_Mass报136.15点，周环比升1.47%，创16周最大升幅 [3] - 新界西CCL_Mass报126.83点，周环比升1.14%，创18周最大升幅，连续2周上升累计1.60% [3] - 新界东CCL_Mass报151.11点，周环比跌1.05%，创7周最大跌幅，连续2周下跌累计1.47% [3] - 港岛CCL_Mass报133.93点，周环比跌1.16%，创5周最大跌幅 [3]

香港楼市动态 - 本周CVI报59.79点，较上周57.69点上升2.10点，连升7周共23.60点，创2024年5月后逾1年新高 [1] - CVI近7周突破40点和50点关口，接近60点上限，预示楼价可能止跌回稳 [3] - 新盘销售理想及拆息大跌带动H按息回落，银行按揭态度转趋乐观，二手成交增加 [3] 楼价指数及区域表现 - CCL最新报136.13点，2025年上半年楼价暂跌1.10% [3] - 143个CCL成份屋苑中62.9%（90个）估价下跌，港岛72.5%、九龙47.5%、新界东65.5%、新界西67.6% [3] - 估价跌幅达3%或以上的屋苑共38个，占下跌屋苑的42.2% [3] 大型屋苑估价变动 - 新界西有10个大型屋苑估价下跌超3%，港岛7个、新界东6个、九龙4个 [4] - 跌幅前五大型屋苑：蝶翠峰3期跌9.31%、和富中心跌8.78%、翠怡花园3期跌8.77%、缙城峰跌8.32%、天赋海湾1期跌8.09% [4] 豪宅屋苑估价变动 - 港岛10个、九龙1个豪宅屋苑估价跌幅超3% [4] - 港岛聚贤居跌11.64%、地利根德阁跌10.12%、贝沙湾2期跌9.62%，九龙凯旋门仅跌3.21% [4] 逆市上涨屋苑 - 39个CCL成份屋苑估价逆市上升1%以上，九龙占19个、港岛8个、新界西8个、新界东4个 [5] - 大型屋苑升幅前三：鲤景湾逸星阁超5%、丽都花园近5%、黄埔花园5期近5% [5] - 豪宅升幅最高为港岛宝翠园1期，按半年升8.21% [5]

就业趋势 - 2025年高校毕业生人数预计达1222万创历史新高[4] - 销售类职位超越管培生、软件开发成为大学生简历投递量榜首[5] - 非对口专业（英语、广告、心理学等）学生批量涌入销售岗位[7] 择业动机 - 00后职场驱动力排序：经济保障>学习成长>价值成就[10] - 销售岗优势：门槛低、反馈快（业绩与收入正相关）、路径清晰（底薪+提成+奖金）[14] - 电商销售平均起薪9000元，快消销售底薪7000-10000元，医药代表年薪可达15万元[15] 行业转型 - 地产中介无责底薪模式瓦解（链家、中原等下调底薪并加码考核）[20] - 新兴销售岗涌现：知识类带货主播、保险顾问、教育咨询师、新能源设备销售代表[27][28] - 企业对销售技能要求变化：数据分析、内容营销、社交媒体运营超越传统拜访技巧[33] 职业进化 - 65%受访者认为带货主播是销售岗，52%将咨询顾问纳入销售范畴[36] - 网络主播成为新职业，职业主播数量达1508万人[37] - 销售岗位需求旺盛：人社部"最缺工"职业中"营销员"连续多季度居首[41] 岗位特征 - 小米新零售销售岗需掌握渠道模型、大数据及消费心理学[30] - 京东"采销直播岗"年薪百万，要求AI工具、数据洞察与直播控场能力[30] - 销售岗跳槽意愿低于产品、运营岗，职场稳定性较高[45] 能力重构 - 销售新物种需具备表达、用户洞察、讲故事、数据分析、社群运营等复合能力[34] - 工业机器人销售需参与技术调试、行业白皮书撰写及产品迭代反馈[46] - 教育规划顾问角色融合解决方案设计与心理咨询属性[40]

房地产行业现状 - 深圳二手房市场挂牌价与成交价存在显著差距 业主挂牌384万元的房子半年未成交 买家普遍要求降价50万元[1][6] - 贝壳找房数据显示深圳罗湖莲塘片区2025年5月挂牌均价5 1万元/平方米 但最近半年同户型成交均价仅4 8万元/平方米 北向房源成交价低至4 05万元/平方米[6][7] - 广州番禺万科欧泊小区房价从高峰期的5-6万元/平方米跌至2025年5月的3万元/平方米 相比2024年成交均价3 48万元/平方米继续下滑[9][10] 中介行业生态 - 深圳链家及德佑平台严禁中介赚取差价 违规行为将导致开除 但仍有中介试图通过差价获利10万元[2] - 链家规定员工不得参与自身房产交易 需委托同事维护房源 导致部分业主加入中介行业后仍需通过同行推介提高成交几率[5][6] - 广州链家门店2024年总业绩289万元 对应成交房产总值超2亿元 佣金分配中平台抽佣15% 房源端抽成40%[9][19] - 德佑经纪人佣金分成比例高于链家 可达成交价的0 6%-0 9% 而链家新手经纪人仅能获得0 25%左右[19] 业主行为模式 - 部分业主为掌握定价权选择入职中介 深圳某中介平台同一批培训人员中5-6人明确表示入职目的是出售自有房产[3] - 业主普遍存在价格预期落差 广州番禺业主罗迪心理价位300万元 但市场成交价仅270万元以下 最终选择转售为租[13][14] - 南京业主刘璐将拆迁房转为出租 租金用于支付置换新房的房贷 反映一线城市住宅出租率保持90%以上 租金表现具韧性[15][16] 交易策略变化 - 中介通过社群运营提升成交率 广州链家经纪人罗迪建立业主群并发红包 结合瑜伽活动拓展客户 最快一周完成交易[18] - 当前市场呈现"以价换量"特征 深圳2025年5月二手房成交量同比增长44% 但价格持续下行 广州4月成交量同环比增长但价格压力显著[8][10] - 买卖双方进入价格拉锯战 南京市场出现200万元房产降价至150万元成交案例 导致后续房源价格进一步下探至140万元[19]

智通财经APP获悉，中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，中原城市领先指数CCL最新报136.13 点，按周升0.39%。CCL连升2周共0.41%，单周重上136点水平。第二季CCL成功守住香港财案前134.89 点低位，没有跌穿。香港财案放宽印花税后近14周计，CCL九升五跌，累升0.92%，指数持续在135点 到136点窄幅争持。 四区楼价连续3周二升二跌。港岛CCL_Mass报135.50点，按周升1.75%。新界西CCL Mass报125.40点， 按周升0.46%。九龙CCL Mass报134.18点，按周跌0.29%。新界东CCL Mass报152.71点，按周跌 0.42%。 以公布日期计，2025年上半年八大楼价指数六跌二升。CCL暂累跌1.10%，CCL Mass跌0.47%，CCL(中 小型单位)跌0.64%，CCL(大型单位)跌3.36%，港岛跌2.22%，九龙升0.28%，新界东升2.92%，新界西跌 2.31%。 CCL仍处于逾8年半低位未变，在2016年8月底水平徘徊。2025年楼价暂时累跌1.10%。指数较2024年9 月首次减息前135.86点低位升0.20%，较2021年8 ...

行业变化 - 2019年房地产行业处于高峰期 2025年已进入生死局 行业6年间发生剧变 [1] - 2025年4月百城二手房挂牌量达270万套 同比增加18.6% 房源供应充裕 [10] - 行业从卖方市场转向买方市场 购房者倾向于先卖后买 [10] 从业者结构变化 - 30岁以下从业者占比从2019年54.6%降至2025年37.5% 31-50岁年龄段占比上升 [1] - 5-10年从业年限人员占比达23.3% 显示工作稳定性提升 [1] - 女性经纪人占比从2019年35.9%升至2025年42.2% [2] 从业者素质提升 - 大专以上学历从业者占比从2019年49.6%升至2025年55% [6][7] - 2025年学历结构：大专38.1% 本科16.4% 研究生0.5% [6] 作业模式转型 - 线上获客与AI工具使用占比超五成 直播/短视频成为新阵地 [10] - 70%经纪人每天学习超半小时进行自我充电 [10] - 陌生拜访因成本效益成为开发房源重要选择 [10]

核心观点 - 长沙链家首批9家示范骑手驿站在开福区正式投入运营 标志着以党建引领政企协同模式推进新就业群体融入城市治理的重要实践 [1] - 贝壳长沙站依托线下门店资源打造骑手驿站 聚焦骑手关爱服务与社区志愿服务双功能 推动新就业群体作为基层治理N力量融入城市网格 [3] - 骑手驿站构建覆盖周边的15分钟服务圈 提供休息座椅充电设备饮用水应急药品等基础物资 实现冷可取暖热可纳凉累可歇脚渴可饮水的便捷服务 [3] - 首批2名美团饿了么骑手受聘为驿站爱心联络员 负责收集群体需求反馈服务建议 现场赠送防暑用品收纳用品的爱心礼包 [5] - 驿站严格按照六有标准建设 有标识有座椅有饮水有充电有应急有服务 并定期开展政策宣讲安全培训等活动 实现从单一服务到多元赋能的升级 [5] 骑手驿站建设 - 首批9家示范骑手驿站位于开福区 包括万科城店湘江金北店湘江金泰店万国城店湘江凤亭店龙湖春江天玺店北辰三角洲旗舰店科大佳园店北辰三角洲奥城店 [2] - 驿站配备休息座椅充电设备饮用水应急药品等基础物资 构建覆盖周边的15分钟服务圈 [3] - 驿站严格按照六有标准建设 有标识有座椅有饮水有充电有应急有服务 [5] 政企协同模式 - 骑手驿站是开福区在走找想促活动中收集新就业群体诉求后 联动企业将金点子落地为金果子的直接成果 [3] - 开福区将持续深化走找想促活动成效 推动多部门政企协同共建更多新就业群体友好场景 [7] 社会责任与治理 - 贝壳长沙站以社会责任为己任 骑手驿站是连接城市与新就业群体的重要纽带 公司将以标准化运营为抓手提升新就业群体获得感 [5] - 服务+治理模式既解决骑手等群体的现实需求 更将其纳入基层治理合伙人体系 为构建共建共治共享的社会治理新格局注入新动能 [5] - 开福区呼吁更多社会力量加入关爱行动 实现城市关爱骑手骑手热爱城市的双向奔赴 [7]

上海链家试点"房客分离"服务模式 - 上海链家将于2025年7月1日起在全市试点"房客分离"模式 每位经纪人仅服务购房客户或售房业主单一角色 旨在提升服务专业度和透明度 [1][3] - 传统双边代理模式存在利益冲突风险 经纪人可能隐瞒不利信息 影响市场公平性和客户信任 [1] - 单边代理模式可明确利益诉求 提升专业度 例如买方经纪人能更精准匹配房源和制定谈判策略 [1] 行业实践与发展趋势 - 深圳已逐步推进中介从双边代理向单边代理过渡 通过数字化工具实现信息透明和职责分明 [1] - 海外成熟市场普遍采用单边代理模式 核心在于最大化委托方利益 上海链家试点是一线城市对市场变化的积极响应 [2][4] - 北京链家去年推出安心服务承诺 涵盖房源委托到置换等环节 包括佣金减免和超时赔偿等 显示行业服务升级趋势 [4] 潜在行业影响 - 客户决策日益理性 房企与中介需以更高服务标准和职业操守赢得市场 [4] - 若上海试点成效良好 单边代理模式可能向全国一二线城市推广 推动行业服务体系专业化 [4]