报告行业投资评级 - 维持行业“买入”评级 [3][9][33] 报告的核心观点 - 近两个月新房和二手房成交同比持续走弱，需求端需政策进一步支持，预计新一轮政策有望加快落地，财政政策是下半年重点，专项债收购闲置土地及存量房进度有望加快，对城市更新、“好房子”建设支持力度将加大，利于激活需求、加快库存去化 [9][33] 根据相关目录分别进行总结 销售情况 - 2025年1 - 5月商品房销售面积3.53亿平方米（同比 - 2.9%），降幅较1 - 4月扩大0.1pct；商品住宅销售面积2.97亿平方米（同比 - 2.6%），降幅较1 - 4月扩大0.5pct。5月单月，商品房和商品住宅销售面积同比分别为 - 3.3%、 - 4.6%，降幅较4月分别扩大1.2pct、2.1pct [5][11] - 2025年1 - 5月商品房销售额3.41万亿元（同比 - 3.8%），降幅较1 - 4月扩大0.6pct；住宅销售额3.01万亿元（同比 - 2.8%），降幅扩大0.9pct。5月单月，商品房和商品住宅销售额同比分别为 - 6%、 - 6.1%，降幅较4月收窄0.7pct、0.5pct，但仍是今年以来单月较大降幅 [5][11] 房企到位资金情况 - 2025年1 - 5月房企到位资金同比 - 5.3%，降幅较1 - 4月扩大1.2pct，5月单月同比下降10.1%，是今年以来单月最大降幅 [6][20] - 分细项看，1 - 5月定金及预收款同比 - 5%，降幅较1 - 4月扩大2pct，5月单月同比 - 12.8%，降幅扩大4.3pct；个人按揭贷款同比 - 8.5%，降幅较1 - 4月持平，5月单月同比 - 8.5%，降幅收窄4.2pct；国内贷款同比 - 1.7%，5月单月同比 - 13.1%，均由正转负；自筹资金比 - 7.2%，降幅较1 - 4月扩大0.4pct，5月单月同比 - 8.7%，降幅扩大0.9pct [6][20] 投资情况 - 2025年1 - 5月房地产开发投资完成额同比 - 10.7%，降幅较1 - 4月扩大0.4pct，5月单月同比 - 12% [7][20][21] - 1 - 5月房屋新开工面积同比 - 22.8%，降幅较1 - 4月收窄1pct，5月单月同比 - 19%；施工面积同比 - 9.2%，降幅较1 - 4月收窄0.5pct，5月单月同比由负转正；竣工面积同比 - 17.3%，降幅较1 - 4月扩大0.4pct，5月单月同比 - 20%。拿地收缩、销售疲软是新开工降幅较大主因，新开工下行传导到竣工端 [7][21] 土地成交情况 - 2025年1 - 5月100大中城市住宅用地供应和成交建面同比分别为 - 14%（较1 - 4月扩大9pct）和 + 5%（较1 - 4月收窄13pct） [8][26] - 1 - 5月300城住宅类土地成交建面同比 + 3.3%（前值为 + 5.6%），成交金额同比 + 34%（基本持平）。5月单月，300城成交规划建面同比 - 6%（降幅扩大4pct），成交金额同比 + 32%（涨幅扩大2pct） [8][26] - 5月中指300城平均成交溢价率为7.4%，较4月下降3.5pct。供应端控制增量及“好房子”政策指引下，土地供应聚焦核心地段，成交金额涨幅明显大于成交面积 [8][26] 投资建议 - 关注具备拿地能力且土储布局合理的头部房企，如保利发展等；受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构，如我爱我家等 [9][33]

今日，社交媒体流传着一张深圳贝壳内部发放的通知截图。截图内容显示，深圳贝壳内部发放通知，要 求全员在岗，别休息，准备迎接新刺激。并提到，上次接到这个通知是2024年9月底，也是深圳贝壳提 前收到消息，提前准备，内部要求全员戒备。对此，记者问询了贝壳官方，对方表示：关于网传"深圳 贝壳内部发了通知"截图，经内部核查，公司从未发过此类通知。(新浪科技) ...

纪要涉及的公司 我爱我家 纪要提到的核心观点和论据 - **2024年业绩及运营状况**：2024年市场下行且部分城市佣金费率下调，但公司收入稳定增长、净利润扭亏为盈，收入达125亿元，同比增长3.7%，净利润约7341万元，扣非后净利润4142万元，四季度单季净利润6493万元，扣非后1.1亿元创近两年新高，经营利润约1.3 - 1.4亿元[3]。 - **非经常性损益影响**：2024年非经常性损益对业绩有一定影响但大幅减少，包括出售酒店8000万投资收益、投资性房地产公允价值变动负向影响3400多万、信用减值计提约1.1亿，合计负向影响约6400万[5]。 - **各业务板块表现**：各业务板块均增长，经纪业务收入41亿元，增长0.2%；资产管理业务收入62亿元，增长6.5%；新房业务收入11.5亿元，增长3.9%；商业租赁收入24.4亿元，增长8%，新房业务因应收账款缩窄和战略调整增长显著[3][6]。 - **市占率及门店情况**：核心城市市占率稳步提升，上海接近5%；相寓业务在管房源30.33万套，同比增长11.8%；门店2636家，同比降200家左右，系主动关闭低效门店[3][7]。 - **佣金费率及GTN情况**：全国买卖业务平均费率降0.12个百分点，受北京降费影响，上海等地费率持平或提升；新房业务费率提0.55个百分点至3%；GTN整体2876亿，同比增长1.2%，经纪业务2315亿增长4%，资管业务180亿增长6%[3][8]。 - **2025年展望**：非经常性损益预计缩小，经营性利润更凸显；新房市场预计高速增长；一季度核心城市二手房交易量同比增约40%，房价自2024年9月止跌回稳，累计反弹5% - 10%；预计收入增速高于2024年，成本端延续降本增效但幅度不及2024年，全年“量升价稳”，双位数增长大概率[3][10][11][12][14][15]。 - **AI技术应用规划**：过去3 - 5年数字化建设投入超十亿元，已取得阶段性成果，通过数字化平台降低人力成本，如北京公司人工成本降幅至少两亿，优化消费者体验，缩短经纪人成长时间，内部有智能化机器人为经纪人服务[17]。 - **租赁业务优势及展望**：面对租金下降调整业务策略，控制租期、评估租金和品质，平均出房天数9000天，出租率约95.4%，行业领先，未来稳扎稳打扩展业务，市场有五倍以上增长空间[18]。 - **新房开发业务发展**：新房业务是二手房业务重要补充，过去因市场风险采取保守策略，现应收账款降至5亿，85%一年期以内且基本无风险，风险可控后回归正常并重点投入，新房费率高于二手房但成本也高[19]。 - **新房业务费率和毛利率变化**：长期看新房业务费率有稳定提升空间，某一年受高费率项目占比影响大；毛利率取决于收入，成交量上涨、单位折旧成本下降则毛利率上升，预计2025年新房业务毛利率上升[21][22]。 - **2025年门店扩张计划**：2025年门店数量保持相对稳定，不进行大规模资本开支开新店，观察市场恢复程度后判断2026年扩张计划，市场恢复好时会继续扩展门店[23]。 其他重要但是可能被忽略的内容 - **2025年一季度核心城市二手房市场三月表现**：三月份小阳春表现突出，北京成交量接近2万套，增长35%；上海接近3万套，增长45%；杭州接近1万套，增长55%[11]。 - **挂牌量变化**：挂牌量延续2024年以来下行趋势，北京从去年四季度高点16.3万套降至今年三月13万套以下，减少约3万多套[13]。 - **2025年二季度市场预测**：二季度进入传统淡季，环比回落但同比仍增长[14]。

报告公司投资评级 - 6个月评级为买入（维持评级） [6] 报告的核心观点 - 公司存量房及新房交易业务增速良好，“一体三翼”战略稳步推进、业绩增势可观，考虑24Q4公司存量房货币化率有所下滑，小幅调整公司25 - 26年Non - GAAP净利润为82.2、90.0亿元（前值：91.4、98.5亿元）、新增27年Non - GAAP净利润预测97.3亿元，维持“买入”评级 [5] 根据相关目录分别进行总结 2024年整体业绩情况 - 公司2024年实现收入935亿元，同比+20.2%；净利润为40.78亿元，同比 - 30.8%；non - GAAP调整后净利润为72.11亿元，同比 - 26.4%；毛利率24.6%，较23同期下降3.3pct [1] 2024Q4业绩情况 - 收入端，24Q4公司实现收入311亿元，同比+54.1%，主要因总交易额增长及房屋租赁业务扩张；单季度GTV为11438亿元，同比+55.5%，主要受益于支持政策带动市场复苏 [1] - 利润端，24Q4公司实现毛利72亿元，同比+39.4%，毛利率23%、较23年同期下降2.5pct，主要因薪酬成本占存量房净收入比例提升和新房业务及其他贡献利润率下降；24Q4公司实现经调整经营利润13.44亿元，同比 - 21.59% [1] - 公司宣布启动末期现金分红计划，拟派发每股普通股0.12美元股息，预计支付股息总额约4亿美元 [1] 存量房业务情况 - 截止24年末，贝壳活跃门店数同比+18.3%，达到4.97万家；活跃经纪人达44.5万人，同比+12.1% [2] - 24全年存量房净收入282亿元，同比基本持平，贡献利润121.8亿元，贡献利润率43.2%，较23年同期下降4.0pct [2] - 24Q4单季公司存量房净收入89亿元，同比+47.5%，其中佣金、平台净收入分别为74、15亿元，分别同比+53%、+25% [2] - 24Q4公司存量房GTV 7448亿元，同比+59.1%，其中链家GTV同比+65.7%至3117亿元，贝联GTV同比+54.7%至4332亿元，对贝联平台加盟服务费进行激励减免使得GTV增幅高于收入 [2] - 24Q4存量房货币化率1.19%，季度环比 - 0.10pct，公司战略性地收缩若干增值服务产品导致存量房业务佣金率降低 [2] 新房业务情况 - 24全年新房净收入337亿元，同比+10.1%，贡献利润83.5亿元，贡献利润率24.8%，较23年同期下降1.8pct [3] - 24Q4单季公司新房净收入131亿元，同比+72.7%，新房GTV 3553亿元，同比+49.3%，其中链家GTV同比+40.4%至678亿元，贝联及其他渠道GTV同比+51.6%至2875亿元 [3] - 24Q4新房货币化率3.69%，季度环比+0.30pct，新房货币化率继续提升，渠道壁垒优势继续兑现 [3] - 公司24Q4新房应收账款周转天数缩短至34天，来自国央企开发商的新房收入占比58%，较23年同期提升5pct，回款能力继续提升 [3] “三翼”业务情况 家装业务 - 24全年收入148亿元，同比+36.1%，Q4单季同比+12.8%至41亿元；贡献利润率30.7%，较23年同期上升1.7pct，主要受益于房产交易获客转化及新零售等贡献增大等因素 [4] 租赁业务 - 24全年收入143亿元，同比+135%，Q4单季同比+108.7%至46亿元；贡献利润率5%，较23年由负转正，主要受益于省心租模式下的租赁房源数目增加 [4] - 截至24年末，公司房屋租赁服务在管房源总规模超过43万套，较23年末增加22万套 [4] 新兴业务及其他 - 24全年收入25亿元，同比+8.8%，主要由于金融服务的净收入增加 [4] - 贝好家C2M模式继续验证，24年西安项目实现首单产品解决方案服务收费的落地，看好潜在商业模式估值溢价空间 [4] 财务预测 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|77,776.93|93,457.50|106,734.10|126,360.61|152,612.32| |增长率( %)|28.20|20.16|14.21|18.39|20.78| |EBITDA（百万元）|7,884.00|6,870.07|7,151.18|8,599.40|10,467.79| |归母净利润（百万元）|5,883.22|4,064.90|5,485.81|6,635.99|8,154.92| |增长率( %)| - 524.45| - 30.91|34.96|20.97|22.89| |non - GAAP调整后净利润（百万元）|2,842.76|9,798.48|8,221.43|8,998.89|9,725.00| |增长率( %)|23.91|244.68| - 8.82|15.13|13.86| |EPS（元/股）|1.58|1.12|1.51|1.83|2.25| |市盈率（P/E)|30.57|43.08|31.92|26.39|21.47| [5]

报告公司投资评级 - 6个月评级为买入（维持评级） [6] 报告的核心观点 - 公司存量房及新房交易业务增速良好，“一体三翼”战略稳步推进、业绩增势可观，考虑24Q4公司存量房货币化率有所下滑，小幅调整公司25 - 26年Non - GAAP净利润为82.2、90.0亿元（前值：91.4、98.5亿元）、新增27年Non - GAAP净利润预测97.3亿元，维持“买入”评级 [5] 根据相关目录分别进行总结 2024年整体业绩情况 - 2024年实现收入935亿元，同比+20.2%；净利润为40.78亿元，同比 - 30.8%；non - GAAP调整后净利润为72.11亿元，同比 - 26.4%；毛利率24.6%，较23同期下降3.3pct [1] 2024Q4业绩情况 - 收入端：24Q4实现收入311亿元，同比+54.1%，主要因总交易额增长及房屋租赁业务扩张；单季度GTV为11438亿元，同比+55.5%，主要受益于支持政策带动市场复苏 [1] - 利润端：24Q4实现毛利72亿元，同比+39.4%，毛利率23%、较23年同期下降2.5pct，主要因薪酬成本占存量房净收入比例提升和新房业务及其它贡献利润率下降；实现经调整经营利润13.44亿元，同比 - 21.59% [1] - 分红计划：公司宣布启动末期现金分红计划，拟派发每股普通股0.12美元股息，预计支付股息总额约4亿美元 [1] 存量房业务情况 - 规模：截止24年末，贝壳活跃门店数同比+18.3%，达到4.97万家；活跃经纪人达44.5万人，同比+12.1% [2] - 收入与利润：24全年存量房净收入282亿元，同比基本持平，贡献利润121.8亿元，贡献利润率43.2%，较23年同期下降4.0pct；24Q4单季存量房净收入89亿元，同比+47.5%，其中佣金、平台净收入分别为74、15亿元，分别同比+53%、+25% [2] - GTV：24Q4公司存量房GTV 7448亿元，同比+59.1%，其中链家GTV同比+65.7%至3117亿元，贝联GTV同比+54.7%至4332亿元，对贝联平台加盟服务费进行激励减免使得GTV增幅高于收入 [2] - 货币化率：24Q4存量房货币化率1.19%，季度环比 - 0.10pct，公司战略性地收缩若干增值服务产品导致存量房业务佣金率降低 [2] 新房业务情况 - 收入与利润：24全年新房净收入337亿元，同比+10.1%，贡献利润83.5亿元，贡献利润率24.8%，较23年同期下降1.8pct；24Q4单季新房净收入131亿元，同比+72.7% [3] - GTV：24Q4新房GTV 3553亿元，同比+49.3%，其中链家GTV同比+40.4%至678亿元，贝联及其他渠道GTV同比+51.6%至2875亿元 [3] - 货币化率：24Q4新房货币化率3.69%，季度环比+0.30pct，新房货币化率继续提升，渠道壁垒优势继续兑现 [3] - 回款能力：24Q4新房应收账款周转天数缩短至34天，来自国央企开发商的新房收入占比58%，较23年同期提升5pct，回款能力继续提升 [3] “三翼”业务情况 家装业务 - 收入：24全年收入148亿元，同比+36.1%，Q4单季同比+12.8%至41亿元 [4] - 利润率：贡献利润率30.7%，较23年同期上升1.7pct，主要受益于房产交易获客转化及新零售等贡献增大等因素 [4] 租赁业务 - 收入：24全年收入143亿元，同比+135%，Q4单季同比+108.7%至46亿元 [4] - 利润率：贡献利润率5%，较23年由负转正，主要受益于省心租模式下的租赁房源数目增加 [4] - 房源规模：截至24年末，公司房屋租赁服务在管房源总规模超过43万套，较23年末增加22万套 [4] 新兴业务及其他 - 收入：24全年收入25亿元，同比+8.8%，主要由于金融服务的净收入增加 [4] - 业务进展：贝好家C2M模式继续验证，24年西安项目实现首单产品解决方案服务收费的落地，看好潜在商业模式估值溢价空间 [4] 财务预测 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|77,776.93|93,457.50|106,734.10|126,360.61|152,612.32| |增长率( %)|28.20|20.16|14.21|18.39|20.78| |EBITDA（百万元）|7,884.00|6,870.07|7,151.18|8,599.40|10,467.79| |归母净利润（百万元）|5,883.22|4,064.90|5,485.81|6,635.99|8,154.92| |增长率( %)| - 524.45| - 30.91|34.96|20.97|22.89| |non - GAAP调整后净利润（百万元）|2,842.76|9,798.48|8,221.43|8,998.89|9,725.00| |增长率( %)|23.91|244.68| - 8.82|15.13|13.86| |EPS（元/股）|1.58|1.12|1.51|1.83|2.25| |市盈率（P/E）|30.57|43.08|31.92|26.39|21.47| [5]

文章核心观点 公司2024年业绩稳步增长、平台规模扩大，新房业务有韧性，家装及租赁服务快速增长，Q4市场呈现复苏迹象，同时公司在运营、战略、技术和业务拓展等方面积极布局[2][5][8] 各部分总结 财报核心信息回顾 - 2024年全年GTV总额达3.35万亿元，总收入935亿元，较2023年增长超20% [2] - 活跃门店49700家，活跃经纪人445000人，同比增长12.1% [3] - 二手房交易业务GTV增长至2.25万亿元，同比上升约11% [4] - 新房交易业务GTV为9001.7亿元，同比降3.3%，但收入增长10% [5] - 装修家居业务全国40城服务近6万家庭，收入148亿（+36%） [6] - 租赁服务管理单元数超43万个，收入143亿（+135%） [7] - 2024年9月26日后，中央稳定措施使新房交易量增约15%，GTV增长2% [8] - 2024年Q4新房GTV同比增长约50% [9] - 存量房GTV占比从2023年的40%升至2024年的46%，2024年交易量再增超10%，全国存量房价格2024年同比仍降，但Q4环比涨0.2% [10] - Q4回购1.32亿美元股票，2024年回购7.6亿美元股票（占2023年末总股本3.9%） [11] - 2022年9月以来累计回购16.3亿美元（占启动前总股本8.6%） [11] - 2024年末期股息每股0.12美元（ADS每股0.36美元），4月9日登记，总支付约4亿美元 [11] 财报电话会详细内容 高管层陈述核心信息 - 2024年Q4将家庭装修项目平均施工时间缩短超10天 [11] - 强化内部售后服务能力，提升租房服务客户体验满意度 [12] - 调整角色与责任，提升房产所有者和租户体验，改进二次租赁效率等指标 [13] - 2024年在多城市购置土地，不转型开发商，专注提供定制化服务减购房决策风险 [14] - 2024年11月在西安启动首个产品解决方案服务项目获收入，向平台即服务（SaaS）模式过渡 [15] - 计划设定重资产投资上限，转向平台型商业模式 [16] - 2025年加大AI投资，加强基础能力、模型数据解决方案，加速迭代应用研发 [17] - 高精度新一代P4相机与深度学习驱动智能模型结合，提升房产专业理解和智能评估能力 [18] - AI助手节省约5%工作时间，提供近20%战略规划支持，AI工具协助生成30%研发代码 [19] - 探索低频流量渠道，推出家居装饰等增值服务 [20] - 2025年计划增强产品实力，提高交付质量，以客户为中心 [21] - 提升产品强度和服务质量增强竞争力，注重提高内部管理和操作效率 [22] Q&A分析师问答 - 分析师询问公司是否考虑进一步引入或与先进大型AI模型合作优化业务运营，以及AI在不同业务领域提升用户体验的方式 [23]