公募REITs市场概况 - 6月份公募REITs市场持续升温，国内首单保障性租赁住房REITs华夏北京保障房REIT扩募发售顺利完成，中金亦庄产业园REIT发行首日售罄，中金中国绿发商业REIT开售，中银中外运仓储物流REIT获批，市场扩容步伐加快 [1] - 公募REITs市场"首发+扩募"双轮驱动格局进一步深化，常态化发行稳步推进 [1] - 截至6月13日，年内已有8只公募REITs登陆资本市场，全市场REITs产品数量将扩容至69只，6月5日总市值首次突破2000亿元 [6] 华夏北京保障房REIT扩募 - 华夏北京保障房REIT扩募发售完成，采用定向扩募、竞价发售方式，向24个特定对象发售，发售价格为4.220元/份，扩募发售基金份额约2.24亿份，募集资金总额约9.46亿元 [2] - 扩募购入的基础设施项目包括房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园及海淀区温泉凯盛家园项目 [2] - 该REIT自2022年8月上市以来运营稳健，2024年两次分红共派利5385万元，按首发募集规模计算可供分派率为4.29%，首发资产出租率和租金收缴率维持高位 [2] - 此次扩募为保障性租赁住房REITs领域的首次实践，树立了行业标杆，实现了存量与增量资产的良性循环，提升了产品成长潜力和长期配置价值 [3] - 原始权益人北京保障房中心通过REITs打通了保障房领域"投融建管退"全周期通道，探索出兼顾社会民生保障与资本市场回报的可持续发展路径 [4] 中金亦庄产业园REIT发行 - 中金亦庄产业园REIT发行首日售罄，公众投资者累计有效认购规模超过初始募集规模上限，发售募集规模达2368.23亿元，是首发募集规模10.88亿元的217.67倍 [5] - 战略投资者按100%配售，网下投资者和公众投资者配售比例分别为0.38105434%和0.05560442% [5] - 该项目发行对北京市存量产业园区资产盘活产生示范效应，为资本市场参与产业园区市场发展提供重要投资工具 [5] 中金中国绿发商业REIT发行 - 中金中国绿发商业REIT于6月13日正式开售，产品募集基金份额共计5亿份，认购价格为3.160元/份，预计募集资金总额为15.80亿元 [5]

核心观点 - 房地产投资信托基金(REITs)在2025年的回报率预计约为10%，由4%的股息收益率、2%-7%的运营资金(FFO)增长及估值扩张共同推动 [1] - 不同物业类型的增长潜力与机会将呈现分化 [1] - REITs在2025年开局表现强劲，但近期股市动荡使得最终走势难以预判 [1] 盈利预期 - REITs盈利在2025年预计增长约3%，与2024年持平 [1] - 2026年盈利增速有望加快至近6%，因更多房地产资产重新进入交易市场 [1] - 若经济显著放缓，REITs的盈利增长韧性可能优于市场多数板块 [1] 重点REITs表现 - 2025年迄今回报率超10%的重点REITs包括多元化医疗保健信托(DHCUS)、派拉蒙集团(PGREUS)、EPR地产(EPRUS)等16家公司 [1]

公司战略与评级 - 领展房产基金通过基金管理及上市房地产投资信托基金(REIT)组合打造双引擎[1] - 短期内可能在资产管理业务上培育已发展市场信托基金 但纯粹的资产分拆短期内不太可能发生[1] - 花旗维持"买入"评级 目标价为47.25港元[1] 财务表现与估值 - 当前收益率6.5% 相较10年期美国国债收益率高200个基点 历史平均190个基点[1] - 股价自4月以来上涨25%[1] - 以6.4%计算 相较10年期美国国债收益率溢价190个基点 与10年平均水平持平 但低于3年及5年平均值(同为250个基点)[1] - 预计每单位分派(DPU)因3%至5%的负租金调整而下降约2.5%[1] 业务展望 - 2026至2027财年预计DPU同比分别下降2.5%及1.5%[2] - 香港零售业务预计3%至5%负租金调整[2] - 停车场业务同比增长1%至2% 受惠于收费调整及智能停车系统[2] - 浮动利率债务(177亿港元 占33%)受益于1个月香港银行同业拆息率(HIBOR)下降(年化100个基点等于2.5%DPU)[2] 公司治理 - 高管薪酬计划纳入单位回报 财务及营运指标 ESG及房地产平台等关键绩效指标(KPI)[2]

公司动态 - 领展房地产投资信托基金澄清关于分拆中国内地及香港以外物业为单独上市实体的媒体猜测，表示会定期进行可行性研究但不确定是否实施[2] - 公司强调若进行任何潜在交易将严格遵守香港联交所上市规则及房地产投资信托基金守则[2] - 领展2024/2025财年收益达142.23亿港元同比增长4.8%，物业收入净额增长5.5%至106.19亿港元[2] - 公司拥有154项物业资产总估值2260亿港元，其中香港130项、内地12项、海外12项[2] 业务表现 - 香港物业组合收益及物业收入净额分别同比增长1.5%和2.8%，得益于成本控制措施[3] - 香港零售物业租用率维持在97.8%，期内签订600份新租约，平均租金微降至63.3港元/平方尺/月[3] - 内地物业以人民币计算总收益及物业收入净额分别同比增长29.7%和28.9%，主要来自上海七宝领展广场等项目[3] - 内地物流资产位于大湾区及长三角交通枢纽，物流物业组合平均租用率达97.4%[3] - 海外物业组合收益17.81亿元及物业收入净额12.03亿元，分别同比增长2.2%和1.3%[3] 战略发展 - 领展今年2月成立"领展房地产投资"基金业务平台，推进3.0战略升级[4] - 公司正从传统房托向多元化资产管理机构转型[4]

智通财经APP获悉，全美房地产投资信托协会(NAREIT)研究与投资者拓展执行副总裁John Worth表示， 当前美国REITs运营状况和资产负债表保持稳健态势，但与整体经济一样，正面临关税政策反复无常带 来的市场波动冲击。 在上周协会举办的REITweek投资者大会上接受采访时，Worth表示这种不确定性已反映在REITs股价 上，并为整个商业地产市场蒙上阴影。 但写字楼市场呈现明显分化。"高品质写字楼的入住率已接近满租水平，几乎达到100%。"而困境主要 集中在低品质写字楼。他补充道，在REITs板块中，写字楼物业市值占比不足5%。 然而，关税政策的不确定性延缓了市场正常化进程。在当前波动环境下，私有业主出售资产的意愿明显 降低。 虽然关税不直接影响REITs，但会冲击其租户群体，进而影响对工业物流等流通型地产的需求。宏观经 济放缓则会对酒店、写字楼等业态造成压力。此外，潜在关税还扰乱了融资市场，增加了募资难度。 "过去两年多我们一直处于交易低迷期，"Worth表示，"市场闸门尚未完全打开，部分原因在于今年以来 的波动行情。" 但好消息是REITs资产负债表状况"极其健康"，在高利率环境下具有独特优势： ...

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年第23周REITs市场表现良好，中证REITs（收盘）指数和全收益指数同比、环比均上涨，市场交易规模成交量和成交额同比增长，多类REITs有涨跌幅表现 [3][5][62] - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好投资机会，维持行业“看好”评级 [3][62][63] 根据相关目录分别进行总结 信义能源拟以太阳能发电场发行公募REITs，推动基础设施REITs提质扩容 - 信义能源控股有限公司选定太阳能发电场项目，拟通过该项目基础设施REITs于中国上市，申请材料已递交发改委，需获相关监管机构批准及豁免 [4][12][13] - 上海市发改委发布通知，支持梳理优质项目注入已上市REITs平台，支持发起人将募集资金用于存量资产收购并滚动扩募 [4][12][13] 市场回顾 - 中证REITs（收盘）指数：2025年第23周为881.85，同比上涨10.7%，环比上涨1.55%，2024年年初至今累计上涨16.58%，超沪深300指数3.67% [5][14][18] - 中证REITs全收益指数：2025年第23周为1107.26，同比上涨18.05%，环比上涨1.58%，2024年年初至今累计上涨28.49%，超沪深300指数15.58% [5][14][18] - 周度跟踪：2025年第23周，REITs市场交易规模成交量达4.65亿份，同比增长18.93%；成交额达20.93亿元，同比增长29.28%；区间换手率2.4%，同比下降23.08% [25][62] - 30日数据：过去30日REITs市场成交总量达35.46亿份，同比下降14.72%；成交总额达156.432亿元，同比下降14.82%；近30日平均区间换手率0.62%，同比下降19.11% [31] 分板块表现 - 2025年第23周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+0.12%、+0.84%、+2.72%、+0.88%、+0.85%、+2.24%、+1.41%；一月涨跌幅分别为+4.05%、+0.17%、+5.37%、+1.92%、+5.21%、+3.96%、+7.67% [3][5][36] - 本周华泰江苏交控REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、中金安徽交控REIT涨幅靠前，华夏合肥高新REIT、中金湖北科投光谷REIT、中信建投明阳智能新能源REIT跌幅靠前 [54] 一级跟踪 - 2025年第23周，共有16只REITs基金等待上市，本周华夏中核清洁能源封闭式基础设施证券投资基金首发申请已申报，创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金、华夏华电清洁能源封闭式基础设施证券投资基金首发申请已反馈，发行市场活跃 [6][58][59] 投资建议 - 维持行业“看好”评级 [1][62][63]

报告行业投资评级 - 无评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行总基调未变，债券收益率在低位区间震荡，长期来看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [6] 根据相关目录分别进行总结 主要事件梳理 - 中金亦庄产业园REIT确定发售价格为2.720元/份，总份额4亿份，网下初始发售基金份额8400万份，网下拟认购265.76倍；中金中国绿发商业REIT发布询价公告，网下询价时间为6月9日，询价区间为2.754 - 3.366元/份；华夏特变电工新能源REIT累计涨幅达50.63%，6月6日开市起停牌1小时；创金合信首农产业园REIT、华夏华电清洁能源REIT对交易所问询进行反馈；南方润泽科技数据中心REIT获交易所问询；银华绍兴原水水利REIT发布原水应急保障响应调整公告；浙商沪杭甬REIT披露基金份额划转；华夏首创奥莱REIT变更回收资金使用比例；华夏中核清洁能源REIT申报 [6][9] 本周市场表现 本周主要指数市场表现 - 本周REITs指数上涨1.58%，其中经营权类上涨3.74%，产权类上涨0.01%；沪深300累计上涨0.88%，中证500指数上涨1.60%，中证全债指数上涨0.16%，中债1年期国债指数上涨0.04%，中债10年期国债指数上涨0.17%，中证转债指数上涨1.08%；上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为 -0.09、 -0.28、0.64，与沪深300、中证500相关性分别为0.36、0.40 [5][12] 本周REITs市场价格表现 - 本周51支REITs上涨，0支持平，15支下跌，整体上涨1.58%，招商高速REIT涨幅最大为8.57%，中金重庆两江REIT跌幅最大为1.23% [16] 本周REITs及对应股票板块表现 - 上市以来仓储物流REITs指数与对应板块相关性较强(>0.8)，仓储物流、消费、市政环保、清洁能源、保租房、高速公路、产业园区REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.82、0.50、0.25、0.19、 -0.02、 -0.19、 -0.39；近一个月消费、市政环保、高速公路、清洁能源、产业园区、保租房、仓储物流REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.93、0.85、0.73、0.00、 -0.06、 -0.22、 -0.37 [24] 本周REITs市场交易情况 - 本周周内交易金额为20.9亿（ -12.1%），日均换手率为0.4%（ -0.1pct），其中高速公路7.2亿( +19.9%)、0.5%( +0.1pct)，生态环保1.0亿( +39.2%)、0.6%( +0.2pct)，清洁能源1.8亿( -40.3%)、0.3%( -0.2pct)，产业园区4.9亿（ -3.9%)、0.6%( +0.0pct)，仓储物流2.2亿( -26.1%)、0.4%( -0.1pct)，保租房2.0亿( -44.0%)、0.4%( -0.1pct)，消费类1.9亿( -24.4%)、0.3%( -0.1pct) [6][35] 本周REITs估值情况 - 本周中债估值收益率在 -2.47%到10.52%之间，估值收益率较高的有华夏中国交建REIT(10.52%)、平安广州广河REIT(10.00%)，较低的有工银蒙能能源REIT( -2.47%)、平安宁波高投REIT( -2.43%)；P/NAV整体在0.77到1.79之间，P/NAV较高的有中金厦门安居REIT(1.79)、华夏北京保障房REIT(1.75)，较低的有华夏中国交建REIT(0.77)、华夏和达高科REIT(0.89) [41] 项目审批进展 - 目前有22只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括7单产业园项目、4单能源项目、2单数据中心项目、2单仓储物流项目、4单保租房项目、3单消费类项目 [45] 投资观点 - 建议投资者关注资产扩容及扩募带来的投资机会，关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，注意防范回撤风险 [6][48]

市场表现 - 本周中证REITs全收益指数收于1107.26点，周度上涨1.58%；中证REITs（收盘）指数收于881.85点，周度上涨1.55%[1] - 我国基础设施公募REITs市场已上市66个项目，本周总市值收于2021亿元，首次突破2000亿元大关，环比上涨1.95%[1] - 本周REITs各资产板块均上涨，整体跑赢沪深300、债券板块、沪金和COMEX黄金，跑输中证500、中证1000、恒生科技和沪银[1] 二级市场 - 交通设施板块涨幅领先，本周涨幅3.35%；租赁住房年初至今涨幅达21%，本周表现一般[6] - 市场成交活跃度环比提升，日均成交额5.23亿元、日均成交量1.16亿份、日均换手率0.60%，环比分别上升10%、7%、0.04pct[12] - 消费、能源、租赁住房板块估值较高，园区基础设施、市政环保、交通基础设施和仓储物流估值表现分化[19] 一级市场 - 2025年以来已有8个项目上市，募集资金134亿元；截至6月6日，2025年内潜在发行项目12 - 15单左右，预计总发行规模200亿元以上[25] - 华夏北京保障房、国泰君安临港创新产业园扩募已通过审核，多只REITs处于不同扩募进度[30] 其他要闻 - 6月3日，信义能源与信义光能拟通过太阳能发电场基础设施REITs于中国上市，已递交申请材料至发改委[33] - 深圳龙岗区城投集团推进以智慧家园项目为底层资产申报发行公募REITs，力争2025年上市[33]

证券研究报告|宏观点评报告 [Table_Date] 2025 年 06 月 08 日 [Table_Title] 公募 REITs 总市值首次突破 2000 亿元 ——公募 REITs 周速览（2025 年 6 月 2-6 日） 图 1：REITs 市场整体表现 资料来源：WIND，华西证券研究所 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00 0.55 0.65 0.75 0.85 0.95 1.05 1.15 1.25 1.35 2021/9/30 2022/2/28 2022/7/31 2022/12/31 2023/5/31 2023/10/31 2024/3/31 2024/8/31 2025/1/31 REIT全收益成交额（右轴） 中证REITs全收益 沪深300 中证500 中证1000 中证转债 基准线（1.00） 注 1：通常用中证 REITs 全收益指数（指数代码：932047）或中证 REITs（收盘）指数（指数代码：932006）来反映沪深市场上市 REITs 的整体表现，二者均选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的 RE ...

公募REITs市场发展 - 全市场公募REITs总市值突破2000亿元 达到2020 74亿元 其中上交所REITs总市值1351 38亿元 占比67% [1] - 上交所共有44单REITs产品上市 数量较2023年底增加一倍 募集规模1216亿元 占全市场总募集规模1795亿元的近七成 [1] - 未来数据中心 旅游景区 养老设施 冰雪经济等领域首单公募REITs有望加速落地 [1] 产权类REITs分布 - 园区项目全市场17单 其中上交所12单 募集规模203亿元 [1] - 仓储物流项目全市场9单 其中上交所5单 募集规模138亿元 [1] - 消费项目全市场8单 其中上交所4单 募集规模63亿元 [1] - 保障性租赁住房项目全市场8单 其中上交所6单 募集规模95亿元 [1] 经营权类REITs分布 - 能源项目全市场7单 其中上交所5单 募集规模143亿元 [1] - 交通项目全市场13单 其中上交所10单 募集规模540亿元 [1] - 生态环保项目全市场2单 其中上交所1单 募集规模19亿元 [1] 新资产类型拓展 - 2024年新增资产类型包括首批消费（物美 金茂 百联 奥莱） 首单跨海大桥（平安交投） 首单市政（济南供热） [2] 二级市场表现 - 2025年以来全市场66单公募REITs中64单上涨 其中28单涨幅超过20% [2] - 流动性充裕背景下 投资者进一步认识到REITs作为独立大类资产的配置价值 二级市场热度有望继续保持 [2] 业绩表现 - 沪市33只REITs披露2024年年报 较2023年增加13只 实现收入85亿元 同比增加35% [2] - 可供分配金额62亿元 同比增加28% 分红金额59亿元 同比增加32% [2] 扩募机制发展 - 上交所推动完善扩募机制 形成"首发+扩募"双轮驱动格局 [2] - 2023年沪市完成扩募上市项目华安张江REIT 中金普洛斯REIT 合计规模约50亿 [2] - 2024年沪市6单项目发布扩募公告 目前2单（京保REIT 临港REIT）已通过 4单处于上交所受理反馈阶段 [2]