板块表现 - 房地产服务板块整体下跌0.85% 领跌个股为珠江股份（跌幅9.96%）[1] - 上证指数下跌0.37%至3559.95点 深证成指下跌0.17%至10991.32点[1] 个股涨跌 - 涨幅前列个股：中天服务（涨1.95%至5.75元） 新大正（涨1.49%至10.87元） 招商积余（涨0.49%至12.43元）[1] - 跌幅显著个股：珠江股份（跌9.96%至4.88元） 皇庭国际（跌1.34%至2.94元） 世联行（跌0.84%至2.36元）[1] 成交情况 - 珠江股份成交额6.08亿元居首 成交量122.56万手[1] - 我爱我家成交量85.42万手 成交额2.53亿元[1] - 特发服务成交额2.11亿元 皇庭国际成交额1.52亿元[1] 资金流向 - 板块主力资金净流出1.49亿元 游资净流入9384.08万元 散户净流入5551.67万元[1] - 珠江股份主力净流出5690.96万元（占比-9.36%） 但游资净流入6555.20万元（占比10.78%）[2] - 南都物业主力净流出2611.89万元（占比-33.49%） 皇庭国际主力净流出4608.29万元（占比-30.22%）[2] - 招商积余获主力净流入315.78万元（占比4.2%） 特发服务获主力净流入250.51万元（占比1.18%）[2]

报告行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[5] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[5] 报告的核心观点 - 7月新房销售迎季节性调整，百强房企单月和累计销售金额同比降幅走阔，市场动能不足，但政策落地节奏有望加快，一线城市及核心区域政策弹性或超预期[1] - 房地产市场活跃度整体回落，处于传统淡季，看好核心城市复苏节奏，推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的地产开发商、分红与业绩稳健的头部物管公司，以及受益于香港资产重估逻辑的港股高股息REITs[4] 根据相关目录分别进行总结 新房销售情况 - 2025年7月，百强房企单月销售金额环比-38.1%，同比-23.2%，降幅较6月走阔0.5个百分点；1 - 7月累计销售金额同比-14.4%，降幅较1 - 6月走阔1.4个百分点[1] - 7月1 - 27日，44城新房/22城二手房的网签成交面积环比分别-34.4%/-28.2%，新房二手房成交面积环比均回落[4] 各梯队房企销售情况 - 2025年1 - 7月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达616、217、147、77、25亿元，同比+5.0%、-15.2%、-7.0%、-15.1%、-20.1%，其中TOP10门槛提升明显[2] - 百强房企单月销售金额中24家环比增长，较6月减少32家，28家同比增长，较6月减少1家[2] - 7月TOP3、TOP10、TOP11 - 20、TOP21 - 30、TOP31 - 50、TOP51 - 100单月销售金额同比-25.3%、-13.6%、-35.4%、-34.6%、-24.6%、-33.2%，增速较6月分别+2.1、+10.2、-36.5、-0.7、+7.0、-3.0个百分点[2] 头部房企情况 - 1 - 7月，TOP10房企销售额占TOP100房企的比重为52.8%，同比+0.4个百分点，头部房企集中度有所提升[3] - TOP50房企中有20家实现1 - 7月累计销售额同比正增长（较1 - 6月增加1家），其中陆家嘴、能建城发、鸿荣源、嘉里建设、上海建工的累计同比增速超50%[3] - 2025年1 - 7月合同销售金额超过千亿元的房企共5家，较去年同期减少1家，分别为保利发展、中海地产、绿城中国、华润置地、招商蛇口[3] 重点推荐公司情况 A股开发 - 推荐城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口[4] 港股开发 - 推荐华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、越秀地产[4] 物管公司 - 推荐华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业[4] 港股REIT - 推荐领展房产基金[4] 重点推荐公司最新观点 - 城投控股2025H1预计归母净利润和扣非归母净利同比扭亏为盈，结算规模显著提升，待结算资源充沛，维持“买入”评级[11] - 城建发展预计25H1实现归母净利润同比扭亏，25年在业绩结转、销售改善等方面具备看点，维持“买入”评级[11] - 滨江集团25Q1营收和归母净利润同比高速增长，在杭州具备深耕优势，维持“买入”评级[11] - 新城控股25Q1净利恢复增长，商业运营稳健发展，开发业务减值影响逐步消减，维持“买入”评级[11] - 招商蛇口自去年四季度以来投拓力度显著增强，多REITs平台助力资产证券化，融资成本持续优化，维持“买入”评级[12] - 华润置地24年业绩平稳兑现，开发业务优势领先，经常性业务利润占比进一步提升，维持“买入”评级[12] - 中国海外发展24年业绩下滑，但核心优势未改，土储资源充裕优质，非开发业务渐入佳境，维持“买入”评级[12] - 建发国际集团24年业绩略低于预期，但已售未结资源结构优质，后续业绩有望企稳，维持“买入”评级[12] - 绿城中国今年以来拿地力度显著加大，销售金额同比、销售均价等均较2024年有所优化，维持“买入”评级[12] - 越秀地产24年盈利下滑，随行业筑底回稳，业绩有望逐步修复，维持“买入”评级[12] - 华润万象生活24年业绩较快增长，股东回报进一步加强，看好消费复苏对其经营的催化，维持“买入”评级[13] - 绿城服务24年业绩超出预期，“好房子”导向下，高品质服务品牌优势有望放大，维持“买入”评级[13] - 中海物业24年业绩略低于预期，通过退出部分低效项目和市拓聚焦强化高质量发展属性，维持“买入”评级[13] - 滨江服务24年业绩受税率波动一次性影响，作为“小而美”的品质服务物企代表，关联房企助力强化其在杭州市场的影响力，维持“买入”评级[13] - 招商积余25Q1业绩增速较高，全年在盈利能力、市拓、增值服务等方面具备看点，维持“买入”评级[13] - 保利物业24年业绩低于预期，但逆势实现市拓规模与质量齐升，充裕现金支撑股东回报进一步提升，维持“买入”评级[13] - 首次覆盖领展房产基金，给予“买入”评级，人民币升值等因素有望推动其估值修复[13]

公司股份回购 - 公司于2025年7月30日耗资约400万美元进行股份回购 [1] - 公司此次回购股份数量约为64.39万股 [1]

丽凡达/百克生物Ⅱ型单纯疱疹病毒mRNA疫苗 - 珠海丽凡达生物技术有限公司与长春百克生物科技股份公司联合开发的Ⅱ型单纯疱疹病毒mRNA疫苗已启动Ⅰ期临床试验，试验针对18～55周岁不同血清学感染研究参与者，评估疫苗的安全性、耐受性和免疫原性 [1] - 临床试验登记号为CTR20252798，首次公示信息日期为2025年7月16日 [1] - 珠海丽凡达生物技术有限公司成立于2019年6月，专注于传染病疫苗、肿瘤、罕见病及其他蛋白缺陷类疾病的mRNA药物研发，以及mRNA美容抗衰等创新型产品 [1] 横琴金融创新 - 建设银行横琴分行成功办理首笔EF账户项下澳门元ODI资金汇出业务，服务对象为芯潮流（珠海）科技有限公司 [2] - 建设银行横琴分行自2024年5月成为首批EF账户上线银行以来，截至2025年6月已开立EF账户103个，成为首个EF账户破百试点银行 [2] - EF账户资金划转及结售汇量超7亿元，覆盖跨境贸易结算和港澳人士薪酬发放等场景 [2] 横琴粤澳深度合作区住房与旅游 - 横琴国资租房平台"合寓"正式上线，由横琴深合资产运营有限公司打造并运营，旨在解决人才群体在横琴粤澳深度合作区的居住问题 [3] - "合寓"计划通过增加优质房源供给、科技赋能租房流程和打造社区人才生态，实现人才"乐居"横琴 [3] - 横琴口岸暑期客流突破208万人次，同比增长27.6%，其中内地旅客达128万人次，占比61% [5] - "一签多行"和"琴澳旅游团"政策推动跨境旅游，7月持"一签多行"签注出入境人次突破6.2万人次 [6] - 2025年上半年"琴澳旅游团"多次往返签注申请人数超4.3万人次，7月暑期申请超9000人次 [6] - 横琴粤澳深度合作区上半年景区接待旅客826万人次，同比增长12.5%，酒店入住率约61% [6] - 澳门2025年上半年酒店业客房平均入住率达89.1%，同比增长5.1个百分点，6月住客119.7万人次，同比增长4.7% [6] 粤澳药业中成药生产 - 粤澳药业通过澳门药物监督管理局现场检查，具备接受委托制造中成药的条件 [3] - 作为横琴粤澳深度合作区唯一通过中国和欧盟GMP认证的中药制药生产企业，粤澳药业已建成质量检测平台及三个生产车间，包含五条制剂生产线 [4] - 截至2025年7月，粤澳药业已为澳门本地及内地知名中药企业提供20余个品种的澳门中成药生产及注册代理服务，助力"澳门药物+横琴生产"模式 [4] 产业活动与政策 - 第二十届"中国芯"优秀产品征集活动将于2025年10月29日在横琴粤澳深度合作区举办，征集截止日期为8月30日 [7] - 2025年"中国芯"新增"芯应用"优秀企业和RISC-V生态推广卓越案例方向，重点关注汽车工业贡献和RISC-V生态推广 [7] - 横琴粤澳深度合作区启动2025年上半年跨境电商产业扶持申报，对符合条件的跨境电商服务商给予资金补贴，最高250万元/年 [7][8]

股价表现 - 2025年7月31日收盘价2.38元 单日下跌4.42% [1] - 换手率2.28% 成交量45.10万手 成交金额1.09亿元 [1] 资金流向 - 主力资金净流出1586.22万元 占成交额14.62% [1] - 超大单净流出341.37万元(占比3.15%) 大单净流出1244.85万元(占比11.47%) [1] - 中单净流出130.34万元(占比1.2%) 小单净流入1716.55万元(占比15.82%) [1] 财务业绩 - 2025年一季度营业总收入4.97亿元 同比下降6.96% [1] - 归属净利润1065.50万元 同比增长73.84% [1] - 扣非净利润1669.92万元 同比增长67.37% [1] 财务健康度 - 流动比率1.999 速动比率1.985 [1] - 资产负债率30.99% [1] 公司背景 - 成立于1993年 总部位于深圳市 主营房地产业 [1] - 注册资本199282.9038万元 实缴资本6145.9186万元 [1] - 法定代表人陈卫城 [1] 商业活动 - 对外投资113家企业 参与招投标83次 [2] - 拥有商标信息199条 行政许可10个 [2]

戴德梁行：长沙写字楼租金下调，刺激租赁活跃度 深圳，2025年7月17日——近日,戴德梁行发布《2025年上半年长沙写字楼市场概况》报告，分析显示： 上半年无新增供应，写字楼租金下调刺激租赁活跃度 2025年上半年，长沙市场无新的甲级写字楼投入使用，全市甲级写字楼总存量维持在239.8万平方米。 戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端表示，上半年，在竞争压力下长沙写字 楼市场租金持续下调，也切实降低了企业的租赁成本，2025年上半年长沙甲级写字楼平均租金较上年末 下降4.51%至每月每平方米74.6元。租金折让在一定程度上刺激并带动租赁活跃度的回升，全市甲级写 字楼净吸纳量录得32,902平方米，较上年同期上涨59.4%，存量的去化也令全市空置率较上年末减少 1.37个百分点至31.5%。其中，滨江新城商务区租金下调幅度较明显，较上年末下调6.2%，吸引租户入 驻令其空置率下降3.0个百分点。 图1：长沙甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率 资料来源：戴德梁行研究部 戴德梁行长沙公司项目及企业服务部主管及高级助理董事金灿表示，在租赁成交中，新租类面积占比达 到38.6%，超过搬迁类面积的37 ...

板块整体表现 - 房地产服务板块当日下跌2.89% [1] - 上证指数下跌1.18%至3573.21点 深证成指下跌1.73%至11009.77点 [1] - 板块主力资金净流出2.83亿元 游资资金净流入7474.49万元 散户资金净流入2.08亿元 [1] 个股涨跌表现 - 珠江股份逆势上涨9.94%至5.42元 成交量147.64万手 成交额7.85亿元 [1] - 招商积余领跌4.99%至12.37元 成交额1.46亿元 [1] - 特发服务下跌4.65%至43.51元 成交额5.23亿元 [1] - 我爱我家下跌4.18%至2.98元 成交量205.52万手 成交额6.20亿元 [1] 资金流向分析 - 特发服务主力资金净流出9025.74万元 占比17.26% [2] - 我爱我家主力资金净流出8545.56万元 占比13.79% [2] - 皇庭国际主力资金净流出5284.24万元 占比39.38% [2] - 宁波富达主力资金净流入1045.26万元 占比19.50% [2] - 招商积余游资资金净流入1466.33万元 占比10.04% [2]

并购市场热点领域 - 近两年并购活动主要集中在半导体、生物医药、人工智能、新能源汽车等领域 [1] - 这些领域的企业拥有大量专利、无形资产及研发成果，成为潜在投资者的重点关注对象 [1] - 由于短期内未产生收入或盈利水平较低，评估工作存在难点，估值具有较高复杂性 [1] 并购估值方法 - 传统市场法（如PE、PB、PS等指标）在前期估值中适用性较弱 [1] - 更多采用股权价值与GMV比值、股权价值与研发费用比值等市场参考指标 [1] - 针对生物医药企业，需根据不同研发阶段创新估值方法，如二叉树模型或蒙特卡洛模拟等 [1] - 这些方法有助于满足18A、18C上市要求 [1] 境外并购操作难点 - A+H股上市公司且涉及国资背景的交易需通过三重审核：国资备案、A股证监会审核、港股交易所及证监会审核 [2] - 评估机构需协调满足三方监管要求，发挥关键作用 [2] - 各监管方审核逻辑存在差异：国资层面注重防范国有资产流失，要求避免"买贵"或"卖便宜"，通常采用两种以上评估方法交叉验证 [2] - A股证券监管逻辑与国资要求较为契合，而港股市场多采用单一市场法，与国资备案要求不同 [2] - 港股市场对收益法应用审慎，若采用需出具安慰函，流程冗长且易引发监管关注 [2]

股价表现 - 截至2025年7月30日15时，珠江股份最新股价为4.93元，较前一交易日收盘价上涨0.45元 [1] - 当日开盘价为4.40元，最高价触及4.93元，最低价为4.36元 [1] - 成交量为80.93万手，成交金额达3.82亿元 [1] 公司概况 - 主营业务为房地产开发与经营，属于房地产服务行业 [1] - 公司注册地位于广东省广州市 [1] - 具有央国企改革和粤港自贸等概念属性 [1] 资金流向 - 2025年7月30日主力资金净流入6507.19万元，占流通市值的1.55% [2] 政策影响 - 7月28日《育儿补贴制度实施方案》公布后，母婴概念股集体表现活跃 [1] - 政策预计将带动约343亿元补贴规模，其中60%可能转化为母婴消费增量 [1] - 珠江股份作为具有相关业务的企业在此次政策利好下受到市场关注 [1]

板块整体表现 - 房地产服务板块当日下跌0.56%，领跌个股为特发服务（跌幅7.09%）[1] - 板块主力资金净流出2.66亿元，游资与散户资金分别净流入7111.96万元和1.95亿元[1][2] - 上证指数上涨0.17%报3615.72点，深证成指下跌0.77%报11203.03点[1] 个股涨跌情况 - 珠江股份以10.04%涨幅领涨，收盘价4.93元，成交额3.82亿元[1] - 特发服务跌幅最大达7.09%，收盘价45.63元，成交额8亿元[1] - 我爱我家成交量最高达199.99万手，跌幅3.12%，成交额6.32亿元[1] 资金流向分布 - 珠江股份主力净流入6507.19万元（占比17.03%），游资与散户分别净流出2724.85万元和3782.34万元[2] - 特发服务主力净流出1.52亿元（占比19.03%），游资与散户分别净流入5550.52万元和9671.17万元[2] - 世联行主力净流出4315.37万元（占比31.01%），散户净流入3275.05万元（占比23.54%）[2]