文章核心观点 - 上海通过系统性优化营商环境 包括高效的政务服务、精细的日常管理以及丰富的文化活动 显著提升了特定商业街区（如茂名北路、丰盛里、张园）的消费活力与商业吸引力 这种“既管又帮”的模式增强了商户的经营信心与获得感 最终汇聚成城市持久的消费活力与温度 [2][4][5][7][16] 政务服务与行政效率 - 上海将户外招牌备案、生活垃圾收运、市容门责等开店关联手续与装饰装修、消防等整合成“开店一件事”办事流程 提升了开店效率 [7] - 政府部门与物业提供主动服务和精准支持 从营业执照办理、装修报备到日常运营均有跟进 例如游牧Bistro从装修到开业仅用了2个月 [4][5] - 建立跨部门综合监管事项协同机制 全面推行“检查码”联动监管模式 旨在实现“无事不扰、有事快办”的精准监管 [7] 物业与街区日常管理 - 物业服务从商户签约起便全程跟进 包括提前告知流程、协助准备申报材料、督促进度 并提供24小时服务热线 [7] - 物业积极为商户提供免费推广与线上营销支持 协助设置路口指引牌 帮助新店起步 [4] - 街道、派出所有专人与门店对接 定期沟通并分享案例 提前预警风险 形成共建共治的伙伴关系 [5] - 商户与物业在保洁等方面形成默契 高频次清扫保持街区洁净 例如游牧Bistro负责人观察到公厕始终保持干净且物资不断 [7][9] 外摆位管理与街区氛围营造 - 上海优化外摆位管理服务 2025年修订相关指导意见并出台若干措施 将“外摆位”打造为街区独特风景 [11] - 外摆位提升了店面可见度 并成为游客体验海派文化的重要场景 吸引顾客拍照打卡 [9] - 目前全市已规范设置设摊点位997处 打造设摊特色区域500多处 联动70余家头部企业开展主题推广活动 [11] - 得益于入境免签政策 进店的外国顾客越来越多 [9] 文化活动与消费拉动 - 茂名北路限时步行街已成为持续更新的“沉浸式秀场” 限时活动和场景体验基本保持两周一次的更新频率 [12] - 通过品牌首发首秀联动、焕新文化内容输出 塑造多元消费场景 例如张园与沉浸式戏剧《不眠之夜》合作 创造“戏剧+历史街区+消费”新模式 [15] - 花样迭出的文化活动带来显著消费流量 数据显示 举办商业文化活动时 周边区域客流与销售额至少提升20% 高峰时提升40%以上 [15] - 2025年“五一”长假期间 相关活动创下了张园西区开园以来的客流新高 如今张园、茂名北路区域日均客流近5万人次 高峰时达9.2万人次 [15] 惠企政策与成本减负 - 上海市对全市纳统餐饮企业实施单位生活垃圾处理费减半征收政策 惠及餐饮企业门店超28500家 累计减收资金约1.96亿元 [11] - 丰富的街区活动和区域夜经济政策显著拉长了消费时段 提升了客流 例如游牧营业至24时 鹅岛在周末营业至凌晨3时 [11]

公司股价与市场表现 - 12月31日，锦和商管股价上涨2.15%，报收6.66元/股，成交额4783.03万元，换手率1.57%，总市值31.47亿元 [1] 公司基本情况 - 公司全称为上海锦和商业经营管理(集团)股份有限公司，位于上海市徐汇区，成立于2007年5月9日，于2020年4月21日上市 [1] - 公司主营业务涉及城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务 [1] - 主营业务收入构成为：租赁业务占比74.83%，物业服务及其他业务占比25.17% [1] 基金持仓情况 - 泓德基金旗下泓德悦享一年持有期混合A（022547）在第三季度重仓锦和商管，持有15.88万股，占基金净值比例为0.15%，为基金第三大重仓股 [2] - 根据测算，12月31日该基金持仓锦和商管浮盈约2.22万元 [2] - 泓德悦享一年持有期混合A成立于2025年2月5日，最新规模为3.39亿元，成立以来收益率为4.29% [2] 基金经理信息 - 泓德悦享一年持有期混合A的基金经理为赵端端 [3] - 赵端端累计任职时间7年100天，现任基金资产总规模26.14亿元，任职期间最佳基金回报为42.47%，最差基金回报为-0.5% [3]

活动概述 - 活动名称为“悦见咸宁·暖冬消费季”启动暨万达广场六周年庆 于12月27日下午在咸宁万达广场举办 [1] - 活动由咸宁市商务局 咸安区商务局主办 由咸宁万达广场商业管理有限公司承办 [1] 活动内容与现场 - 活动现场举行了2025年度十佳优秀品牌颁奖仪式 并设置了十米长的巨型蛋糕与市民分享 [3] - 活动通过开场舞和刚劲有力的鼓点表演将现场氛围推向高潮 [3] 政府促消费政策与规划 - 该启动仪式标志着咸宁市元旦 春节促消费活动全面展开 [3] - 政府将以统一主题串联万达等主要商超综合体开展促销 并同步开展乡镇赶集过大年活动 旨在构建覆盖全域 贯穿双节的消费热潮 [3] - 从今年年底至明年3月 咸宁市将推出超百场活动 形成“周周有活动 县县有亮点”的消费氛围 [3] - 活动涵盖璀璨跨年 温泉康养 商贸赶集等六大板块 [3] 具体惠民举措 - 政府将“乘高铁游咸宁”和“大学生游咸宁”政策延续至明年6月底 [3] - 跨年期间将推出大学生专项特惠票和“1元文旅盲盒”等福利 [3] - 双节期间将开展“非遗过大年”和文化场馆免费开放等活动 [3]

中国人寿追加投资启航基金及不动产投资策略 - 中国人寿拟在2025年12月31日前，向其控股股东下属的国寿启航壹期（天津）股权投资基金合伙企业追加认缴出资人民币50亿元 [1] - 增资完成后，启航基金的认缴总额将从139亿元扩容至189亿元 [1] 新增资金投向 - 预计新增的50亿元认缴出资中，将有不超过33亿元投入北京朝阳区的颐堤港二期项目 [3] - 剩余不低于17亿元预计将投向市场化租赁住房等具备长效收益的“新赛道” [3] 颐堤港二期项目概况 - 颐堤港二期项目始于2020年12月，由远洋集团与太古地产再度携手获取扩建地块，项目总投资额预计高达230亿元人民币 [4] - 项目为以写字楼为主导的巨型综合发展项目，总建筑面积超过56万平方米，包含7栋国际超甲级写字楼、一座旗舰购物商场和一家高端商务酒店 [4] - 加上已运营的一期，整个颐堤港项目的总建筑面积将达到86万平方米 [4] 远洋集团流动性危机与项目股权转让 - 2022年起，远洋集团陷入重大流动性危机，截至2023年底，其流动负债超出流动资产约84.5亿元，借款总额接近千亿规模，而账面现金及等价物仅余19.9亿元 [6] - 截至2024年4月底，远洋在颐堤港二期项目上的出资约为63亿元，但作为持股64.79%的大股东，后续资本注入困难 [7] - 2024年6月7日，远洋集团宣布转让其持有的颐堤港二期全部权益，总代价为40亿元人民币 [8] - 在此次交易中，中国人寿出资约31亿元，太古地产出资约9亿元，二者合计获得49.9%的股权 [8] - 交易完成后，远洋集团彻底退出，中国人寿与太古地产形成共治格局，北京将台乡政府保留0.21%股权 [9] - 远洋集团针对中国人寿持有的股权，拥有延长至2037年9月30日的“优先报价权” [9] - 截至2025年12月8日，二期627地块项目主体结构已全面封顶 [10] 启航基金的投资策略与案例 - 启航基金形成了“危机介入”与“长期持有”相结合的双轮驱动策略 [13] - 2023年9月，启航基金及其关联方通过受让股权，拿下珠海世茂新领域房地产开发有限公司51%的控股权，标的为位于港珠澳大桥珠海口岸枢纽位置的大型商业综合体 [13] - 2021年6月，在佳兆业集团遭遇信用危机前夕，启航基金通过增资接盘了项目公司“上海赢湾”绝大部分股权，从而锁定了上海佳兆业金融中心 [13] - 在持有运营约一年后，基金于2022年6月将上海项目整体转让给了上市公司中谷物流 [13] - 2024年6月，启航基金宣布拟向关联方国寿不动产转让北京万洋100%股权，交易价款约6.1亿元，北京万洋的核心价值在于间接持有北京CBD核心区的国寿金融中心 [14][16] - 国寿金融中心于2019年投入使用，租户主要为金融、科技及专业服务业头部企业，处于稳定运营期 [15] 中国人寿在房地产领域的战略转变 - 中国人寿曾长期作为远洋集团的第一大股东，持股比例接近三成 [19] - 随着地产周期调整，其持有的远洋集团股权公允价值从2017年末的136.3亿元一路缩水，至2022年末仅剩21.9亿元，并在2024年末最终实现估值清零 [19] - 在此期间，远洋集团的股价从2018年5.1港元的高点跌至不足0.1港元，国寿的持股市值也从约145亿港元蒸发至仅约3亿港元 [20] - 公司还对保利发展等龙头房企进行了“割肉式”止损 [21] - 公司正从“房企股东”模式转向直接持有核心地段商办物业的“房东”模式 [22] - 在当前低利率环境下，一线城市零售物业5.5%至6%的资本化率，较十年期国债收益率具备显著的利差优势 [22] 不动产投资的风险与挑战 - 2014年至2016年间，中国人寿大举布局伦敦商业不动产，投资总额近百亿元人民币 [23] - 在英国退欧公投引发的汇率剧震中，仅汇兑损失一项在当时就折损了超过12亿元人民币，其中第一笔投资因英镑贬值导致的账面减值就高达10亿元 [23] - 目前一线城市核心商圈仍面临供应过剩的结构性隐忧，未来租金增长的乏力可能直接对底层资产的公允价值构成挑战 [24] - 从“房企股东”切换为“商办房东”，将险资直接推向了宏观周期波动与资产经营效率的更前线 [25]

韩国时尚零售平台MUSINSA进入中国市场 - 韩国时尚零售平台MUSINSA于12月14日在上海淮海中路开设其国际首家旗舰店MUSINSA Standard，标志着其全球化布局的开端 [1] - MUSINSA中国首席执行官表示，公司看好中国经济的韧性与消费市场的巨大潜力，并将中国首店视为践行对中国市场承诺的重要里程碑 [1] - MUSINSA在上海淮海中路的门店面积达1421平方米，陈列了1500款服饰及配饰单品，并设置了Live Room打卡装置以满足中国消费者的社交互动与深度体验需求 [2] - 公司已于12月19日在上海安福路开设第二家门店Musinsa Store，构成其在中国市场的“双轨”起点 [5] - 公司计划在未来五年内将业务拓展至中国更多城市，开设超过100家门店，并以2030年在中国市场实现线上线下合计营收突破1万亿韩元（约合人民币47.8亿元）为目标 [5] 上海消费市场与首店经济表现强劲 - 上海市2025年10月社会消费品零售总额同比增长8.6%，1—10月累计同比增长4.8%，后者比前三季度增长提升了0.5个百分点 [1] - 上海正成为“国际品牌入华第一站”，2025年1—7月，上海新增首店554家，其中全球及亚洲首店11家，全国及内地首店85家，高能级首店占比达17.3% [1] - 2025年1—10月，上海新增首店总数达848家，其中餐饮业首店498家、零售业首店275家 [2] - 上海市自2018年起推动首店及首发经济，并在2025年3月发布了《关于进一步促进上海市首发经济高质量发展的若干措施》（3.0版），为品牌提供更优服务保障 [3] - 行业专家指出，选择在上海开设首店有助于品牌快速接触中国市场、测试产品反应并提升知名度，为上海商业活力和消费吸引力注入动力 [3] 上海商业地产市场活跃度提升 - 国际品牌入驻带动了上海商业地产发展，恒隆地产宣布携手上海九百集团签约运营上海南京西路1038号商业项目，加码南京西路千亿级商圈 [1] - 2025年第三季度，在新兴消费趋势推动下，上海核心商圈空置率环比下降0.8个百分点至8.8%，主要受益于品牌对旗舰店及概念店选址需求的持续升温 [4][5] - 同期，入境游与国内旅游回暖带动南京东路、新天地、淮海路等游客密集商圈租赁活跃度显著回升，净吸纳量明显提高 [5] - 2025年第三季度，上海非核心商圈平均空置率环比下降0.6个百分点至13.5% [5] - 恒隆地产以20年营运租赁形式经营南京西路1038号项目，将为公司在南京西路的项目增加约9.6万平方米的总建筑面积，扩大约44%至约31.2万平方米 [5] - 该项目聚焦新一代消费群体，致力于打造融合文化底蕴与前沿潮流的新社交枢纽 [5] - 自2023年起，上海市静安区启动南京西路“千亿商圈”建设，力争在“十四五”内零售总额突破1000亿元 [6] - 恒隆地产行政总裁表示，此次升级是公司“恒隆V.3”策略落地的里程碑，旨在强化其内地投资组合的协同效应并巩固该区作为国际生活时尚枢纽的地位 [6]

核心观点 - 2025年房地产政策力度整体平淡，2026年可能迎来政策组合拳以稳定市场 [5] - 预计2026年房地产核心指标降幅将收窄，销售面积/金额同比-8%/-9%，新开工/竣工面积同比-12%/-15%，投资额同比-9% [5] - 投资策略建议关注三类标的：优质开发商、商业地产运营、房产经纪平台 [5] 2025年行业现状：仍在筑底 - 2025年全国30城新房成交面积累计同比-10%至8077万方（截至12月6日），成交规模较2021年同期下降约54% [11] - 2025年第四季度新房成交量下行压力加剧 [11] - 2025年10月70城新房价格指数同比-2.6%，已连续12个月同比降幅收窄 [11] - 二手房市场持续“以价换量”，2023-2025年18城二手房成交套数同比分别增长33%、10%、1% [16] - 一线城市二手房价格自2021年以来平均累计跌幅达38%（北京-36%、上海-36%、广州-38%、深圳-42%） [16] 2026年政策展望 - 2026年政策重点关注五大方向：降息及房贷贴息、深化公积金改革、核心城市限购进一步松绑、优化收储类政策、优化城中村改造政策 [5] - 降息及房贷贴息的本质是降低购房者实际利率，重塑房价底部支撑 [5] - 2025年仅降息10BP，2026年降息预期提升，但“灵活高效运用”的表述预示下降空间可能有限 [22] - 房贷贴息政策的效果关键在于贴息幅度与周期长度，以200万总价、150万贷款为例，贴息50BP/100BP可使月供分别降至5965.88元/5581.87元 [22] - 公积金改革是重要购房资金渠道，若能在使用用途、资金管理等方面突破并推广，其剩余资金或可撬动市场企稳回升 [21] - 核心城市限购政策已持续放松，2026年关注北上深核心区域的限购松绑 [23] - 收储政策进展有限，2025年前4月171个城市发布收储计划，拟收储金额3918亿元，涉及宅地6565公顷，但实际落地资金约1600亿元 [25] - 城中村改造聚焦“征收方案扎实”和“项目资金总体平衡”，目前仅高能级城市核心地段项目符合条件，关注未来中央财政补贴及PSL投放支持 [26] 2026年行业指标预测 - **销售端**：预计2026年销售面积同比下降8.0%至8.07亿㎡，销售金额同比下降8.9%至7.67万亿元，销售均价降幅收窄至1.0% [30][34] - **供给端**：预计2026年新开工面积同比下降12.3%至5.25亿㎡；竣工面积同比下降15% [38][41] - **投资端**：预计2026年房地产开发投资额同比下降8.5%至7.8万亿元 [46] 投资建议 - **优质开发商**：选择历史包袱轻、重仓核心城市、减值计提充分、涉及优质非房业务的标的 [48] - **商业地产运营**：购物中心行业马太效应显著，头部商场稳健增长；轻资产商管兼具安全性、成长性与红利性 [48] - **房产经纪平台**：平台化发展构筑规模品牌优势，政策兑现或市场复苏时经营杠杆将带来较大业绩弹性 [48]

购物中心板块运营与财务表现 - 购物中心板块已成为公司绝对利润支柱，2025年上半年毛利润贡献占比达56.3% [2] - 板块运营能力远超同业，2025年1-9月累计零售额同比增长20-25%，同店销售额增长10-15%，显著高于同期社会消费品零售总额3.0%的增速 [1][2] - 国庆期间板块整体零售额同比增长25%，其中14个重奢定位购物中心的同店销售额增长20%，远超上海重点商圈10.2%的销售额增速 [1][2] - 预计2025财年购物中心板块收入及毛利润增速将分别达到18%和27%，毛利率将显著提升5.9个百分点至约78.5% [2] - 预计该板块的利润贡献占比将在2025财年再提升5个百分点至接近60% [1][2] 购物中心板块扩张进展 - 外拓项目有序推进，截至10月底已落地8个项目，预计全年完成10个外拓项目的目标将有序达成 [2] - 新开业进度符合预期，截至9月已开业购物中心10个，预计全年新开业14个的目标将稳步达成 [2] 基础物管板块发展 - 第三方外拓持续发力，全年外拓目标年化合同金额约10亿元人民币，截至9月已完成近8亿元 [3] - 由于公司仍处于低质项目退盘阶段（2025年上半年退盘约1300万平方米）及经济环境带来的收缴率挑战，预计全年综合在管面积增长约6% [3] - 住宅板块2025年收入及毛利润预计分别同比增长6.5%和1.7%，毛利率主要受增值服务拖累 [3] 股息政策与估值调整 - 公司维持高派息政策，在2023年、2024年及2025年上半年均维持100%派息，预计全年将继续维持，对应股息率达4.4% [3] - 基于购物中心板块利润贡献提升，将公司目标市盈率倍数上调5%至23倍，并将估值对应年份滚动至2026年 [1][3] - 综合上述调整，将目标价上调18%至51.84港元，并维持买入评级 [1][3]

核心交易 - 恒隆地产与上海九百（集团）有限公司签约，以20年营运租赁形式经营上海南京西路1038号商业运营项目[1] - 该项目将为公司在南京西路的项目增加约96,000平方米的总建筑面积[1] - 此举使公司在南京西路的项目总建筑面积扩大约44%，达到约312,335平方米[1] 项目定位与规划 - 项目位于南京西路黄金地段，前身为梅龙镇广场，是从上海恒隆广场至该项目的片区，被描述为上海南京西路“核心中的核心”及沪上首屈一指的零售及生活时尚中心[5] - 项目将被升级为一个充满活力的综合商业地标，涵盖零售、酒店及办公空间[5] - 项目聚焦于追求高品质体验空间的新一代消费群体，致力于打造全新社交枢纽，汇聚全球领先的时尚品牌与新兴消费力量[5] 战略意义 - 此次合作是“恒隆V.3”策略落地的最新里程碑，彰显公司致力于通过高资本效益的投资及资产优化，巩固其在核心市场的领导地位[1] - 公司表示将通过精心策划的卓越消费体验，进一步践行“以客为尊”的承诺，以更丰富多元的业态组合，强化其内地投资组合的协同效应、吸引更广泛的客群[6] - 合作旨在助力上海建设国际消费中心城市，并为城市更新提供新范本[1][6] 合作方观点 - 恒隆地产行政总裁表示，此次升级是“恒隆V.3”策略落地的又一里程碑，公司为有机会延续静安区的历史文脉，助力建设地标性商圈而感到自豪[6] - 九百集团董事长表示，项目是积极响应静安打造“南京西路高端服务引领发展轴”的战略规划，也是集团迈向高质量发展的重要里程碑[6] - 双方合作将通过资源整合与优势互补，有力带动整个静安区的商业活力与产业升级[6]

项目签约与运营模式 - 恒隆地产与上海九百（集团）有限公司签约，获得上海南京西路1038号商业运营项目（前身为梅龙镇广场）的20年营运租赁经营权 [1] - 该项目自去年8月起已停止运营 [1] 项目规模与增长 - 该项目将为恒隆在南京西路的项目组合增加约96,000平方米的总建筑面积 [1] - 此次签约将使恒隆在南京西路的项目总建筑面积扩大约44%，达到约312,335平方米 [1]

核心观点 - 招银国际上调华润万象生活目标价18%至51.84港元，并维持“买入”评级，主要基于其零售业务板块表现优于预期且盈利占比提升，以及目标市盈率倍数上调至23倍并滚动至2026年 [1] 业务与运营分析 - 公司购物中心板块已成为绝对利润支柱，持续展现远超同业的运营能力 [1] - 预计该板块利润贡献占比将于今年全年度提升至60% [1] - 预计该板块收入及毛利润增速分别达18%及27% [1] 财务与股东回报 - 集团自2023年起至今维持100%派息，预计今年将持续此派息趋势 [1] - 对应股息率为4.4%，在央企中具较高吸引力 [1]