行情与资产表现 - 美元指数本周区间震荡，报97.75，因贸易政策反复评估而多次冲高回落 [1] - 现货黄金本周高位盘整，周初重返5200美元上方触及三周高点，盘中一度跌超100美元，后多次冲击5200关口 [1] - 白银振幅较大，多次突破90美元后回落，周五站上92美元关口 [1] - 国际油价在六个月高位附近冲高回落，盘中一度涨约2%，后因美伊谈判积极进展和欧佩克+增产预期承压，周五因地缘局势急涨 [1] - 美股走势震荡，周初因AI担忧与关税风险回调，随后科技股反弹，英伟达财报后市场情绪转谨慎，芯片与大型科技股回落 [2] 投行观点与市场预期 - 瑞银认为金价未来数月或升至6200美元，小摩预计到2026年底达6300美元/盎司，高盛预计年底前缓慢攀升至5400美元 [5] - 花旗短期看涨铜价，预计未来三个月铜价将升至1.4万美元/吨，瑞银继续唱多“中国锂”并上调锂价预测 [5] - 路透调查显示，标普500指数到2026年底有望上涨约10%，目标点位7500点 [5] - 兴证策略认为节后A股“红包行情”可期，中信证券判断春季行情有望延续，涨价是一季度核心配置线索 [5] - 高盛前策略师认为美元长达十年的上涨逻辑正面临逆转 [5] 科技与人工智能行业动态 - 英伟达2026财年Q4营收达681.27亿美元，同比增长73%，净利润429.60亿美元，同比增长94%，全年营收首次突破2000亿美元达2159.38亿美元 [12] - 英伟达股价在财报后创下近11个月最大单日跌幅，市值蒸发超2700亿美元 [13] - CEO黄仁勋称代理AI已达拐点，算力直接转化为收入，企业与OpenAI的千亿美元AI基础设施项目合作接近敲定，英伟达可能投资约300亿美元 [13] - 英伟达面临供应链紧缺，尤其是高带宽内存HBM供应紧张，影响传统游戏业务 [14] - Meta与AMD达成五年合作协议，采购最高约6吉瓦算力的AI芯片，交易规模预计600亿至逾1000亿美元，Meta可能获得近10%的AMD认股权证 [22] - 一篇假设性AI“小作文”引发美股恐慌性抛售，标普500指数收跌超1%，加剧市场对AI冲击的担忧 [17] 宏观经济与货币政策 - 市场对美联储降息预期调整，6月降息概率降至50%年内新低，预期转向“更少、更晚”的降息节奏 [15] - 多位美联储官员表态偏鹰，堪萨斯城联储主席施密德强调高通胀和强劲劳动力市场，理事沃勒称3月降息如“抛硬币”，理事库克指出AI结构性冲击或难用降息应对 [15] - 波士顿联储主席柯林斯称利率可能在较长一段时间内维持不变，芝加哥联储主席古尔斯比强调需更多通胀降温证据，里士满联储主席巴尔金称美联储有空间观察 [16] - 2025年全球债务总额创纪录达348万亿美元，全年新增近29万亿美元，主要由政府支出推动，美国、中国和欧元区贡献约四分之三增量 [23] - 2026年新兴市场需再融资超9万亿美元，发达经济体到期债务超20万亿美元，AI相关投资成为企业借款重要驱动 [23] 地缘政治与贸易政策 - 美国最高法院推翻特朗普部分关税政策后，特朗普政府调整策略，对全球商品统一加征10%关税已生效，未来可能对部分国家上调至15%，但暂不对中国加征新关税 [10] - 美国贸易代表称正通过《1974年贸易法》第301条等法律授权重建关税体系，针对“不公平贸易行为”国家，并可能依据《贸易扩展法》第232条以国家安全名义加征行业关税 [10][11] - 美伊在阿曼进行第三轮间接谈判，伊朗外长称是“最严肃、持续时间最长”的一次，双方在某些领域“接近达成共识”，技术谈判下周在维也纳举行 [6] - 美国在中东军事施压持续，向以色列海域部署双航母打击群及11架F-22战斗机 [6] - 巴基斯坦与阿富汗边境冲突升级，巴国防部长称将发动“公开战争”，局势使此前停火协议濒临破裂 [21] 行业与公司特定事件 - 上海发布“沪七条”楼市新政，非沪籍居民外环内购房社保年限由3年缩短至1年，首套房公积金贷款最高额度由160万元提高至240万元 [19] - 津巴布韦宣布立即暂停所有锂矿出口，旨在加强监管，未来仅持有效采矿权及获批选矿厂的企业可出口 [20] - 多家在津巴布韦有布局的A股公司回应影响，中矿资源称等待政策细则，华友钴业称影响不确定，雅化集团称短期不受影响且正推进补充许可 [20]

公司收到监管立案告知书 - 公司于2月27日收到中国证监会下发的《立案告知书》[1] - 公司因涉嫌信息披露违法违规被中国证监会立案[1] - 立案依据为《中华人民共和国证券法》和《中华人民共和国行政处罚法》等法律法规[1]

南沙区收购商品房用于安置房 - 广州市南沙区拟投入2.9亿元，采购2万平方米存量商品房现房作为安置房源，以解决万顷沙镇居民安置房供应问题[1] - 收购模式被视为“双赢”，既能帮助市场“去库存”，又能提高安置效率[1] - 南沙区已大规模试点“存量商品房安置”模式，博筑花园、凤筑水岸、新筑花园、首筑花园等项目将用于政府统征安置[1][3] 收购房源的具体要求 - 收购单价不得高于1.45万元/平方米，房源为南沙区内带全屋装修的一手商品楼现房[2] - 户型要求至少一室一卫一厨，单套房屋建筑面积在60平方米至180平方米之间[2] - 房源权属需清晰，土地性质为国有出让，用途限于住宅或商住[2] - 市场认为最可能被纳入收购的是南沙开建旗下的珺筑水岸项目[2] 南沙区的相关实践与数据 - 南沙开建数据显示，首期约2100套优质商品房作为安置房，实现“签约即收楼，最快16天拿证”[3] - 南沙区2025年已发放财政资金房票9900万元、外单位委托征收项目房票1.1亿元，后续7个城中村改造项目将继续扩大房票发放规模[2] 广州市的政策与行动 - 广州在收购存量商品房用于保障房和安置房方面走在全国前列，住建局表示将继续推进以加快去库存[4] - 广州安居集团时隔一年再度发布收购公告，且此次收购房源条件已有所降低[4][5] 其他城市的实践 - 海口市住建局于1月22日发布公告，拟公开征集存量商品住房用作保障性租赁住房房源，由相关国有企业收购[6] - 杭州安居集团于去年11月11日发布通告，持续推进收购存量商品房用作保障性住房，优先考虑中心城区已建成项目[6] 行业观点与模式评价 - 收购存量商品房最终多用于保障性住房储备，是“去库存”与提升居住水平的“双赢”模式[6] - 当前模式存在规模较小、范围较窄的桎梏，有房企人士希望未来能扩大收购范围至更多开发商的项目[7] - 分析认为，存量盘活是去库存和惠民生的最佳结合点，建议2026年重点用于保障性住房，并需在资金、规划、政策上做出突破[7]

文章核心观点 - 行业预计在2026年将进入一个与过去“普涨”和“全民炒房”截然不同的新阶段 市场逻辑发生根本性转变 从金融投资属性回归居住本质 市场将呈现极度分化、现房销售普及、产品品质至上、购房决策精细化等特征 [1][3][35] 市场趋势与结构变化 - 市场逻辑彻底转变 从过去的“普涨”进入极度分化的阶段 三四线城市将面临最大压力 [5][6] - 住房整体从“短缺”走向“够用” 支撑因素是主力购房人群见顶、城镇化率接近67%、套户比超过1.1 [6] - 真正的稀缺品转变为“好城市、好地段、好房子” 人口持续流入的一线和强二线城市需求仍有支撑 [8] - “十五五”期间全国城镇住房需求总量约49.8亿平方米 年均新建商品住宅销售面积预计在7-8亿平方米 较高峰期明显缩量 [8] - 大量三四线城市面临人口流出、库存高企问题 部分城市去化周期超过24个月 房价可能长期阴跌甚至“有价无市” [9] 销售模式与产品演变 - 销售模式将从“盲盒期房”转向“现房为王” 行业“盲盒时代”正在被终结 [13][16] - 政策明确推进现房销售制 目标是实现“所见即所得”并防范交付风险 继续实行预售的将严格监管资金 [16] - 现房销售占比显著提升 全国商品房现房销售面积占比从2020年的12.7%上升至2025年前9个月的35.4% 相当于每三套新房就有一套是现房 [18] - 海南全省、雄安新区及河南信阳、湖北荆门等地已对新出让土地项目明确实行现房销售 [19] - 现房销售可能增加开发商资金成本 这部分成本可能反映到房价中 [21] - 产品需求从关注“会不会涨”转向关注“住得舒不舒服” 未来“好房子”的标准是安全、舒适、绿色、智慧 [23][25] - 老破小、户型差、物业服务跟不上的房子将越来越难卖 行业正回归居住本质 [25] 政策环境与购房行为 - 购房政策门槛在下降 多地密集调整公积金政策 包括提高贷款额度、对多子女家庭和绿色建筑购房给予上浮、降低首付比例至20%、推出异地提取和代际互助等 [27][29][30] - 一线城市也在逐步松绑限购、社保年限等限制性政策 [32] - 尽管门槛下降 但购房决策变得更加“精细” 需综合评估城市人口流向、板块价值（核心区 vs 远郊“睡城”）及房屋本身品质 [32][33]

中期财务表现 - 截至2025年12月31日止六个月内，公司总收入为港币2947.1万元，相比上一期间港币3378.4万元减少13% [1] - 同期毛利为港币1809.9万元，相比上一期间港币2219.6万元减少18% [1] - 毛利率约为61%，相比上一期间的66%有所下降 [1] 盈利与亏损 - 公司股东于本期间应占亏损为港币5761万元，上一期间亏损为港币4218万元 [1] - 每股基本亏损港币0.2424元，上一期间为港币0.1775元 [1] - 不计入投资物业公平值改变及相关税项影响，公司于本期间录得基本溢利为港币1042.9万元 [1] 业绩变动原因 - 收入及毛利减少主要由于公司中国内地投资物业的租金收入（以人民币结算）持续减少所致 [1] - 公司股东应占亏损的扩大，主要由于投资物业公平值减少及递延税项的相关影响 [1]

投资评级与核心观点 - 报告维持对该公司的“买入”评级，目标价为164.37港币 [1] - 报告核心观点：公司FY26上半财年业绩增速亮眼，核心净利润增长主要得益于内地开发结转放量、投资物业出售及利息节省，同时租金表现具备韧性，在压降负债后开始积极拓展香港土地储备，预计将持续受益于香港房地产市场复苏，并在投资物业和租金规模上具备成长性 [1][2] 业绩表现与驱动因素 - FY1H26实现营收527亿港币，同比增长32%；核心归母净利润122亿港币，同比增长17%，远超彭博一致预期的全年增速5% [1] - 核心净利润增长主要驱动因素：1) 内地物业开发分部利润同比增加27亿港币，源于杭州和苏州高利润项目结转放量；2) 出售香港投资物业确认已变现公允价值收益同比增加8亿港币；3) 有息负债压降和融资成本下降推动净财务支出同比减少6亿港币 [2] - 香港物业开发分部营收同比增长65%，但由于结转项目（如天玺·天一期、SIERRA SEA一期）利润率较低，导致分部利润率同比下降6.9个百分点至7.6%，分部利润同比下降13% [2] - 物业租赁分部利润同比微降1%，表现出韧性，香港与内地租金坪效测算仅同比微降1% [2][4] - 中期股息每股为0.98港币，同比增长3% [1] 业务分部展望 - **物业开发**：FY1H26香港权益销售金额同比下滑30%至174亿港币，但业绩期后SIERRA SEA二期热销贡献90亿港币销售，预计FY26全年权益销售金额有望达到350亿港币 [3] - 公司在压降净负债率后，通过招拍挂、地契修订、换地等方式，于屯门、古洞、长沙湾新增约187万平方呎楼面面积，积极补充香港可售资源 [3] - **物业租赁**：尽管市场面临调整压力，但公司凭借核心区位与高品质优势，租金收入保持平稳 [4] - 随着香港西九龙IGC、艺术广场大楼，以及内地上海徐家汇ITC三期、杭州国金中心等重点项目陆续交付，预计到FY28，公司香港/内地投资物业权益楼面面积将较FY25增长10%/46%，推动租金收入持续扩张 [4] 盈利预测与估值 - 预计FY26-FY28核心归母净利润分别为233亿、245亿、254亿港币，较前次预测分别调整+4%、+3%、-6%，调整原因为上调部分项目房价假设、调整结转节奏，但下调了投资物业坪效假设 [5] - 采用分部估值法，计算得出公司净资产价值为6351亿港币 [5][24][25] - 基于NAV给予25%的折让（前值为30%），得出目标价164.37港币，折让收窄主要考虑到香港房地产市场复苏趋势更为明确，且估值模型中未计入未来房价上涨预期 [5][25] - 截至2026年2月26日，公司股价为136.30港币，相较于NAV折让38% [8][25] 财务数据摘要 - 公司市值约为3949.67亿港币 [8] - 根据盈利预测，FY26E调整后每股收益为8.04港币，对应调整后市盈率为16.95倍；FY26E市净率为0.63倍 [11] - FY26E预计调整后净利润率为26.55%，调整后净资产收益率为3.74% [35] - FY26E预计股息率为2.95% [11]

中期业绩核心表现 - 公司报告期内收益约为2.22亿港元，同比大幅收窄32.65% [1] - 公司拥有人应占溢利为3.4万港元，实现同比扭亏为盈 [1] - 每股盈利为0.01港仙 [1] 业绩变动主要原因 - 收益减少主要归因于物业销售减少 [1]

中期财务表现 - 截至2025年12月31日止六个月，公司实现收益约2.22亿港元，同比收窄32.65% [1] - 公司拥有人应占溢利为3.4万港元，实现同比扭亏为盈 [1] - 每股盈利为0.01港仙 [1] 收益变动原因 - 收益减少主要归因于物业销售减少 [1]

中期业绩核心表现 - 截至2025年12月31日止六个月，公司综合收益为2.21815亿港元，较去年同期的3.29326亿港元减少约1.07511亿港元或32.64% [1] - 收益减少主要归因于物业销售减少 [1] - 回顾期内，公司拥有人应占溢利为3.4万港元，而去年同期公司拥有人应占亏损为1696.8万港元，实现扭亏为盈 [1] 每股盈利 - 截至2025年12月31日止六个月，公司每股基本盈利为0.01港仙，去年同期为每股基本亏损2.48港仙 [1]

中期财务表现 - 公司截至2025年12月31日止六个月的营业额约为港币5443万8千元，较上个财政年度同期的约港币2400万2千元大幅上升约126.8% [1] - 营业额上升的主要驱动因素是物业投资及买卖业务的营业额增加 [1] - 公司于报告期间的除所得税前亏损约为港币3594万元，较上个财政年度同期的约港币5314万元减少约32.4% [1] 业务与亏损原因 - 公司业务涉及物业投资及买卖 [1] - 报告期内的除所得税前亏损主要归因于投资物业的公平值亏损以及物业、厂房及设备的减值亏损 [1]