政策要闻 - 全国住房城乡建设工作会议明确2026年房地产销售端将推进现房销售制 实现"所见即所得" 同时继续实行预售的项目须强化预售资金监管 会议还部署深化住房公积金制度改革 实施物业服务质量提升行动 并试点"物业服务+生活服务" [1] - 北京放宽非京籍家庭购房条件 将非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由3年调减为2年 购买五环外商品住房的由2年调减为1年 同时支持多子女家庭住房需求 京籍多子女家庭可在五环内购买3套商品住房 符合条件非京籍多子女家庭可在五环内购买2套商品住房 并将二套住房公积金贷款最低首付比例由不低于30%调整为不低于25% [2] - 深圳坪山石井街道咸水湖片区城中村改造项目一期成为深圳首个在城中村改造领域试行房票安置的项目 房票持有人可在已预售并接受使用房票的房源中自主选择房源 并可按规定享受税收减免 [3] - 河南省发布政策加强住房政策支持 对多子女家庭可提高20%的住房公积金贷款额度 在当地已有一套住房的多子女家庭再次购买商品住房可认定为首套住房 并面向无房青年群体推出特色住房金融产品 多渠道增加保障性住房用地供给 加力推进收购存量商品房用作保障性住房 [4] 市场要闻 - 2025年12月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0% 5年期以上LPR为3.5% [5] - 2025年1—11月全国新开工改造城镇老旧小区2.58万个 较全年计划目标2.5万个超出800个 完成率达103% 已有22个省级行政区及新疆生产建设兵团提前完成年度改造计划 [6] - 海开以84.56亿元竞得北京市海淀区上地地块 楼面价约6.96万元/㎡ 溢价率0.4% 该地块规划地上建筑面积约22.54万㎡ [7] - 北京建工+城乡开发联合体以底价24.72亿元竞得北京市丰台区花乡地块 楼面价约4.2万/㎡ 该地块建筑规模约5.89万㎡ 这是北京年内最后一次土拍 40宗地共收金1427.4亿元 [8] - 武汉土地市场在12月24日至26日三天累计成交41宗地块 总揽金约224.88亿元 其中12月25日8宗主城核心地块揽金143.53亿元 创下2025年单日成交纪录 武汉城建联合瑞安房地产斥资129亿元包揽武昌湾三宗地块 [9] 房企要闻 - "22万科MTN005"债券展期相关议案均未获得通过 仅延长本期中期票据的宽限期议案获得92.11%的投票同意 该债券原定到期兑付日为2025年12月28日 债券余额37亿元 票面利率3.00% [10] - 融创中国全面境外债务重组的所有先决条件均已达成 约96亿美元的现有债务已获全面解除及免除 公司根据计划条款向计划债权人发行强制可转换债券 [11] - 远洋集团成功完成部分债务重组工作 涉及总额达4.76亿美元的优先有抵押票据及2.12亿美元的零息强制可转换债券 4.76亿美元新票据将于2033年至2035年间分三期到期 票面利率为3.00% [12] - 世茂集团已有本金金额约238亿元的境内贷款在2025年成功获得展期 其中最长已展期至2035年 集团在今年已按计划累计交付约18000套房屋 [14] - 华夏幸福截至2025年11月30日《债务重组计划》项下金融债务已签约重组金额累计约1926.69亿元 对应减免利息并豁免罚息共202.03亿元 公司累计未能如期偿还债务金额249.01亿元 其中11月新增逾期3.32亿元 [14] - 宝龙地产占计划债务总额85.48%的债权人已递交加入重组支持协议的函件 香港高等法院已排定2026年3月19日就重组方案进行聆讯 [14] - 珠免集团已完成向珠海投捷控股出售珠海格力房产100%股权的交易 交易对价55.18亿元由投捷控股以现金支付 所得款项将用于优化资本结构及聚焦免税主业发展 [15] - 中海物业通过三家间接全资附属公司对中建物业进行增资 合计出资人民币3900万元 增资完成后合计持有中建物业70%的经扩大股权 [16]

核心观点 - 中国房地产市场呈现物业费结构性分化 高端新盘物业费屡创新高 而存量住宅物业费则普遍稳中有降甚至出现降价潮 这反映了市场正通过价格机制推动物业服务回归“质价相符”的本质[1][9][13] 高端新盘物业费现状与驱动因素 - **价格水平屡创新高** 以上海、北京、深圳等一线城市为核心 豪宅项目物业费普遍超过20元/平方米/月 例如上海海泰北外滩项目达36元/平方米/月 北京三里屯壹号公寓达37.94元/平方米/月 深圳湾一号莱佛士公寓达33元/平方米/月[1][4][8] - **城市与区域差异显著** 2023年上海新入市项目物业费均值为7.46元/平方米/月 中位数为6.73元/平方米/月 其中黄浦、静安、杨浦三区平均物业费最高 分别达17.56元/平方米/月、12.06元/平方米/月和9.92元/平方米/月 而奉贤区最低 为2.10元/平方米/月[3] - **产品升级与成本显性化** 高端新盘强调会所、精装公区、中央空调新风系统、复杂机电及安防体系等 导致长期运维、能耗、检测等刚性支出增加 物业费定价反映了对未来运营成本的预期[9] - **人力与合规成本上升** 一线及强二线城市的保安、保洁、技工等岗位工资及用工合规成本持续抬升 叠加公共安全、消防监管趋严 保险、检测、第三方维保占比提高 推高了物业运营成本[9] - **定价逻辑转变** 在房地产行业下行背景下 开发商补贴和物业公司低价换规模的空间变小 新盘物业费更像一份“长期运营合同”的定价 而非促销策略 豪宅物业费的逻辑是“资产守护+体验运营+风险管理”的价格[9][10] - **市场需求支撑** 2025年前三季度 全国11个重点城市总价1000万元人民币以上商品住宅成交27,372套 较2024年同期增长15.6% 为高端物业费市场提供了需求基础[9] 存量住宅物业费现状与趋势 - **全国均价稳中有降** 2025年12月 全国重点20城物业服务均价为2.72元/平方米/月 同比下跌0.23% 环比下跌0.09%[12] - **城市价格梯队分明** 一线城市价格居前 深圳均价最高为3.97元/平方米/月 北京、上海紧随其后 分别为3.93元/平方米/月和3.51元/平方米/月 杭州、广州、天津均价分别为3.00元/平方米/月、2.87元/平方米/月、2.78元/平方米/月[12] - **长期呈上涨趋势但近期出现降价潮** 从2021年12月至今 上海、北京物业费均价年均复合增速分别为7.38%和4.80% 昆明、合肥、武汉等城市年均复合增速也超过2% 但去年以来全国多地出现物业费降价潮 有100多个小区物业费大幅下降 降幅多在20%～30% 部分小区甚至对折[12] - **物业企业主动撤出** 受物业费下降、欠费较高及成本上升影响 诸多物业企业选择主动从小区撤出 涉及宁波、南京、重庆、长沙、武汉、上海等多个城市 包括龙湖智创生活、中海物业、金碧物业、融创服务等头部企业[12] - **降价核心动因** 存量小区物业费降价主要源于历史定价与现实体验的错配 业主对性价比更为敏感[13] 市场分化背后的统一逻辑 - **市场回归“质价相符”** 新盘高物业费是高端市场将运营成本前置的结果 豪宅客群愿意为确定性买单 而存量市场降价则是对历史定价错配的修正 两者共同推动物业行业回归服务价值与价格匹配的本质[13]

港股市场整体表现 - 12月29日港股主要指数集体高开，恒生指数涨0.43%报25928.89点，恒生科技指数涨0.88%报5547.79点，国企指数涨0.59%报8967.79点，红筹指数涨0.33%报4082.5点 [1] - 盘面上大型科技股多数走高，阿里巴巴涨0.75%，腾讯控股涨0.5%，京东集团涨0.53%，网易涨0.94%，美团涨0.78%，快手涨0.23%，小米集团跌1.38% [1] - 汽车股集体走强，小鹏汽车涨超5%，零跑汽车涨超4% [1] - 风电股普遍上涨，金风科技涨超12% [1] - 锂电池股多数上涨，赣锋锂业涨超3% [1] - 半导体芯片股强势，上海复旦大涨12.9%领衔 [1] - 免税龙头中国中免涨近7%，机器人概念股、免税概念股齐涨 [1] - 中资券商股活跃，东方证券涨超2% [1] - 食品饮料股、物管股走低 [1] 公司资本运作与融资 - 中国银行完成发行500亿元二级资本债券，募集资金将用于补充二级资本 [2] - 能源国际投资拟折让约18.33%发行合共10.35亿股认购股份，募资约2.54亿港元 [9] - 威胜控股与博裕投资订立增资协议，博裕投资以总金额人民币3.8亿元认购附属惟远能新增股份 [3] 公司业务进展与项目投产 - 华电国际电力股份的华电龙口四期项目两台66万千瓦超超临界机组已全部建成投运，综合能耗达到国内60万千瓦等级热电联产机组优秀水平 [3] - 微创机器人-B的图迈腔镜手术机器人全球商业化装机突破百台 [7] - 湾区发展公布11月路费收入，广深高速公路月总路费收入约2.48亿元，广珠西线高速公路月总路费收入约9978.7万元同比减少6%，沿江高速公路(深圳段)月总路费收入约7424.4万元同比增加5% [7] - 高山企业订立谅解备忘录拟成立合营公司，将参与或投资稳定币及区块链相关行业 [8] 医药与生物技术动态 - 绿叶制药授予恩华三款抗精神病药长效针剂产品于中国大陆的独家商业化权利 [4] - 恒瑞医药的注射用SHR-A1904被药审中心纳入突破性治疗品种名单 [5] - 友芝友生物-B的Y225(艾美赛珠单抗注射液)取得NMPA的IND批准 [6] 公司股份回购 - 腾讯控股斥约6.36亿港元回购105.6万股，回购价598-604港元 [10] - 小米集团-W斥资1.49亿港元回购380万股，回购价39.08-39.26港元 [11] - 中远海控斥资2722.51万港元回购196万股，回购价13.82-13.95港元 [12] - 快手-W斥资约2998.96万港元回购46.4万股，回购价64.05至64.9港元 [13] 机构行业观点 - 中信证券认为港股保险基本面显著优于市场整体，在金融板块内及红利资产框架下存在轮动空间，估值修复仍大有可为，尚未充分计价盈利能力改善 [14] - 中银国际指出白银价格核心逻辑已从金融属性转向由“绿色能源转型”与“人工智能革命”驱动的强劲工业需求，在光伏、新能源车及AI等领域用银量持续增长，且全球白银市场连续数年面临结构性供应短缺 [15] - 万联证券认为中国消费进入“消费分级”新阶段，潮玩市场快速扩容，黄金珠宝行业从渠道驱动转向产品与设计驱动，国货化妆品凭借研发与营销优势持续崛起 [15] - 招商证券表示钠离子电池成本快速下降，能量密度提升，应用场景扩大，在A0/A00车型、二轮车市场及储能领域有望逐步走向规模应用 [16]

核心观点 - 核心城市豪宅新盘物业费定价屡创新高，而存量房市场物业费则普遍稳中有降甚至出现降价潮，市场正通过价格分化推动物业行业回归“质价相符”的底层逻辑 [1][11] 新盘物业费定价趋势 - 以上海为代表的核心城市豪宅新盘物业费屡创新高，例如海泰北外滩项目物业费达36元/平方米/月，业主年物业费最低16万元，最高达65万元 [1][4] - 2023年上海新入市项目物业费均值为7.46元/平方米/月，中位数为6.73元/平方米/月，其中黄浦、静安、杨浦三区平均物业费最高，分别达17.56元/平方米/月、12.06元/平方米/月和9.92元/平方米/月，奉贤区最低为2.10元/平方米/月 [4] - 2025年上海外环外新盘物业费达4～8元/平方米/月，内环高端楼盘超10元/平方米/月，豪宅项目超20元/平方米/月 [5] - 其他一线城市豪宅物业费亦处高位：北京“梵悦108”项目30元/平方米/月，三里屯壹号公寓达37.94元/平方米/月；深圳湾一号莱佛士公寓达33元/平方米/月；成都嘉佰道12元/平方米/月，贝宸S1项目13.8元/平方米/月 [5][6][7] 高端物业费高企的驱动因素 - 高端新盘产品升级导致长期运营成本显性化，如会所、精装公区、中央空调/新风、复杂机电系统、安防体系等增加了运维、能耗、检测的刚性支出 [8] - 一线及强二线城市人力成本（保安、保洁、技工等）与用工合规成本持续抬升，叠加公共安全、消防监管趋严，保险、检测、第三方维保占比提高，物业企业在定价时需纳入对未来成本上行的预期 [8] - 房地产行业下行压缩了开发商补贴换口碑、物业公司低价换规模的空间，新盘物业费更接近于一份“长期运营合同”的定价 [8] - 豪宅项目户数少、单户面积大，但公区资源（大堂、电梯厅、会所等）配置重，导致每平方米分摊的管理与运维成本不低，其定价逻辑是“资产守护+体验运营+风险管理”的价格 [8] - 高端房地产市场价值逻辑演进，“天价物业费”是必然结果，豪宅客群更愿意为确定性买单，开发商也将物业服务作为产品的一部分进行定价和交付 [1][11] 存量房物业费市场状况 - 2025年12月，全国重点20城物业服务均价为2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%，环比下跌0.09% [10] - 一线城市物业服务价格居前列：深圳均价最高为3.97元/平方米/月，北京3.93元/平方米/月，上海3.51元/平方米/月，杭州、广州、天津分别为3.00元/平方米/月、2.87元/平方米/月、2.78元/平方米/月 [10] - 自2021年12月至今，上海、北京物业费均价年均复合增速分别为7.38%和4.80%，昆明、合肥、武汉等城市增速也超过2% [10] - 去年以来全国多地出现物业费降价潮，超100个小区物业费大幅下降，降幅多在20%～30%，部分小区甚至对折 [10] - 受物业费下降、欠费较高及成本上升影响，诸多物业企业选择主动撤出小区，涉及宁波、南京、重庆、长沙、武汉、上海等多城市，包括龙湖智创生活、中海物业、金碧物业、融创服务等头部企业 [10] 市场分化背后的逻辑 - 存量房物业费下降动因源于历史定价与现实体验的错配，业主对性价比更敏感 [11] - 新盘高物业费是高端细分市场将运营成本前置的结果，市场正用更明确的方式将物业行业拉回“质价相符” [11] - 豪宅成交量持续攀高提供市场基础：2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27,372套，较2024年同期增长15.6% [7]

为进一步提高物业服务品质，贵阳市物业集团有限公司旗下的贵阳城投物业管理有限公司聚焦老旧小区 治理痛点、民生服务堵点，以森林之家小区改造为切入点，将物业服务与生活服务深度融合，通过精准 施策、精细施工、精心服务，让老旧小区焕发新活力，切实提升居民的居住品质与生活体验。 转自：贵州日报 本报讯 新增车位100个、智能充电车棚2个，配备充电插头20个，有效缓解停车难、充电难等问题；对 破损公示栏、路面标识、井盖、路灯等进行全面修护、更新，消除安全隐患，提升居住舒适度……最 近，位于南明区的森林之家小区旧貌换新颜，受到业主们好评。 今年以来，贵阳城投物业管理有限公司还在百花新苑、康桥水乡等老旧小区开展品质提升行动，全力打 造环境宜人、居民满意的美好家园，推动物业服务提质增效。下一步，该公司将持续深化基层治理实 践，扎实做好改造"后半篇文章"，以更优质、更贴心、更专业的物业服务破解民生难题，让更多居民享 受到精细化、有温度的治理成果，为构建和谐宜居的社区环境、助力城市基层治理现代化注入物业力 量。 （贵阳日报融媒体记者 张薇） （《开展品质提升行动 让老旧小区更宜居》由贵阳日报为您提供，转载请注明来源，未经书面授权许 ...

搬迁安置与社区发展 - 贵州晴隆县阿妹戚托小镇是一个为搬迁群众量身打造的集中安置点，居住着14900多名“新市民”[1] - 该小镇由280栋褐墙灰瓦的小楼组成，搬迁户杨帅一家居住在120平方米的房子里[3] - 街道创新“四单”工作机制，通过群众点单、组织派单、多元办单、群众评单，将服务延伸到每家每户[7] 就业与经济发展 - 通过“物业+社区”共建模式，彝家亲物业公司带动30多人就业，并开发了保洁、保安等400多个公益性岗位[5] - 该公司由三宝街道6个社区集体经济入股共同成立，带动的就业人员中搬迁户占26人[5] - “十四五”以来，当地引进30多家企业，提供近3000个岗位，让2500名搬迁群众在家门口就业[12] 教育与医疗设施 - 搬迁后，小镇建立了从幼儿园到高中的一体化教育体系[3] - “十四五”以来，当地新建8所涵盖幼儿园至高中及特殊教育的学校，让5000多名搬迁群众子女在家门口上学[12] - 新建、改建4所医疗机构，让搬迁群众在家门口就能看病，家庭医生提供上门服务[5][12] 文化旅游与产业融合 - 阿妹戚托小镇不仅是生活社区，也是4A级景区[7] - 将国家级非物质文化遗产“阿妹戚托”舞蹈融入旅游，艺术团团长文安梅以此作为事业[9] - 2024年1到9月，阿妹戚托小镇接待游客60.32万人次，带动消费890多万元，文旅成为搬迁群众增收的新引擎[9] 人口流动与社会影响 - 搬迁政策吸引了在外人员返乡，如大学毕业生王慧琼选择返乡加入艺术团，实现在家门口就业[11] - 搬迁使家庭得以团聚，杨帅表示以前出远门半年才回家一次，现在一家人生活在一起很幸福[5] - 艺术团的歌舞《阿妹戚托》入选了第十七届中国民间文艺山花奖·优秀民间艺术表演作品终评作品[11]

报告投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [3] - 投资推荐关注五大方向：商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [3] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比回升**：上周（12.20-12.26）34个重点城市新房合计成交363万平米，环比上升17.3% [3][4] - **城市能级分化明显**：其中，一二线城市成交342万平米，环比上升19.9%；三四线城市成交21万平米，环比下降13.6% [3][4] - **月度成交同比降幅收窄**：12月（12.1-12.26）34城一手房累计成交1104.6万平米，同比下降29%，降幅较11月收窄7.5个百分点 [3][6] - **累计成交仍为负增长**：年初至今34城累计成交1.22亿平米，同比下降17.3% [6] - **库存去化压力仍存**：上周15城合计推盘129万平米，成交102万平米，成交推盘比为0.79倍 [3][22] - **可售面积微增**：截至上周末（12/26），15城合计住宅可售面积为9067.1万平米，环比上升0.3% [3][22] - **去化周期延长**：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.7个月，环比增加0.09个月 [3][22] 二手房市场 - **周度成交微升**：上周（12.20-12.26）13个重点城市二手房合计成交122万平米，环比上升2.4% [3][11] - **月度成交同比下滑**：12月截至上周累计成交451.1万平米，同比下降31.2%，降幅较11月扩大14个百分点 [11] - **累计成交接近持平**：年初至今13城二手房累计成交5839.6万平米，同比下降3.1% [11] 行业政策与新闻总结 宏观与因城施策 - **住建部定调2026年政策方向**：全国住房城乡建设工作会议明确将因城施策稳定房地产市场，通过控增量、去库存盘活存量、优化供给，支持房企及居民合理需求 [3][28] - **北京大幅放松限购**：非京籍家庭购房社保/个税年限，五环内从3年调为2年，五环外从2年调为1年；多子女家庭，京籍可在五环内买3套，非京籍（满2年社保或个税）可买2套 [3][28][31] - **北京优化信贷与公积金**：房贷利率不再区分首套、二套，由银行自主定价；二套公积金贷款首付比例从不低于30%降至不低于25% [3][28][31] - **地方政策跟进**：河南省提高住房公积金贷款额度上限，对多子女家庭可提高20%的贷款额度 [3][28][31] - **老旧小区改造进展**：2025年1-11月全国新开工改造城镇老旧小区2.58万个，已超过全年2.5万个的计划目标 [29][31] 土地市场 - **土地成交活跃**：越秀地产以14.4亿元摘得广州海珠区宅地；华发股份以18.9亿元竞得珠海3宗商住地；绿城中国以3.9亿元拿下武汉江岸宅地，溢价率10.1% [3][28][32] 金融与市场创新 - **推进商业不动产REITs**：证监会表示正稳步推进商业不动产REITs试点，已累计推动24只交通设施及仓储物流类项目发行REITs，融资规模近1000亿元 [31] 物管行业政策 - **深圳优化维修资金管理**：修订物业专项维修资金管理规定，优化缴交使用流程，除应急项目外，超过10万元的项目是否进行造价审核由业主大会决定 [33][34] 重点公司动态总结 地产公司 - **融资与担保**：招商蛇口为控股子公司提供贷款担保，涉及金额12亿元（3年期）和3亿元（15年期）；保利发展不超过50亿元的可转债发行申请获保利集团通过 [3][35][37] - **股份变动**：滨江集团控股股东及一致行动人合计减持约2000万股，持股比例降至60.9% [3][35][37] - **资产处置**：中国金茂以22.6亿元成功出售三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店100%股权 [3][36][37] - **债务展期**：针对延长万科20亿元中期票据展期的宽限期议案获得通过，新宽限期届满日延至2026年1月28日 [3][36][37] 物管与中介公司 - **股份回购**：贝壳-W于12月19日至22日共耗资约600万美元回购股份约112万股；绿城服务于12月22日至24日共耗资约561万港币回购股份约122万股 [40][41] 板块行情回顾 地产板块 - **表现弱于大市**：上周SW房地产指数上涨1.91%，沪深300指数上涨1.95%，相对收益为-0.04%，在31个板块中排名第17位 [3][42] - **个股表现两极**：涨幅前五位为华联控股、首开股份、海南机场、苏州高新、光明地产；跌幅后五位为世联行、大连友谊、*ST中迪、财信发展、世荣兆业 [3][42][45] - **主流房企估值**：当前主流A/H房企2025/2026年PE均值分别为20.7倍和18.2倍 [3] 物管板块 - **表现显著弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.41%，相对沪深300收益为-2.36% [3][47] - **个股表现分化**：涨幅前五位为佳源服务、祈福生活服务、首程控股、新大正、兴业物联；跌幅后五位为远洋服务、佳兆业美好、时代邻里、弘阳服务、宋都服务 [47][52] - **板块估值水平**：板块平均2025、2026年PE分别为13.1倍和11.8倍；华润万象生活估值较高，2025/2026年PE分别为22.2倍和19.9倍；中海物业估值较低，2025/2026年PE分别为8.4倍和7.8倍 [3][50][53]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [4] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [4] - 政策层面，住建部明确2026年将因城施策稳市场，北京等城市进一步放松限购，支持合理需求 [4] 行业数据总结 - **新房成交量**：上周（12.20-12.26）34个重点城市新房合计成交363万平米，环比上升17.3% [4][5]。其中，一二线城市成交342万平米，环比上升19.9%；三四线城市成交21万平米，环比下降13.6% [4][5]。12月（12.1-12.26）34城新房成交同比下降29%，降幅较11月收窄7.5个百分点 [4][7] - **二手房成交量**：上周13个重点城市二手房合计成交122万平米，环比上升2.4% [4][12]。12月累计成交同比下降31.2%，降幅较11月扩大14个百分点 [4][12] - **新房库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘129万平米，成交102万平米，成交推盘比为0.79倍 [4][24]。截至上周末（2025/12/26），15城合计住宅可售面积为9067.1万平米，环比上升0.3% [4][24]。3个月移动平均去化月数为22.7个月，环比上升0.09个月 [4][24] 行业政策和新闻跟踪总结 - **宏观政策**：全国住房城乡建设工作会议明确2026年将因城施策稳定房地产市场，通过控增量、去库存等举措盘活存量、优化供给 [4][31][32] - **地方政策**：北京多部门联合发布政策调整通知，核心内容包括：1）限购放宽：非京籍家庭购房社保或个税年限，五环内从3年调为2年、五环外从2年调为1年；多子女家庭，京籍可在五环内买3套，非京籍（满2年社保或个税）可买2套；2）信贷优化：房贷利率不再区分首套、二套，由银行自主定价；3）公积金支持：二套公积金贷款首付比例从不低于30%降至不低于25% [4][31][34] - **其他政策**：河南省提高住房公积金贷款额度上限，对多子女家庭可提高20%的贷款额度 [4][31]。证监会表示正稳步推进商业不动产REITs试点 [34] - **土地市场**：越秀地产以14.4亿元摘得广州海珠区宅地；华发股份以18.9亿元竞得珠海3宗商住地；绿城中国以3.9亿元拿下武汉江岸宅地，溢价率10.1% [4][31][36] - **物管政策**：深圳修订物业专项维修资金管理规定，优化资金缴交使用管理全流程，2026年1月1日施行 [37][38] 重点公司动态总结 - **融资与担保**：招商蛇口多家控股子公司分别向银行申请贷款（12亿元/3年）和（3亿元/15年） [4][39][41]。保利发展不超过50亿元可转债发行申请获保利集团通过 [4][39][41] - **股份变动**：滨江集团控股股东及一致行动人合计减持约2,000万股，持股比例降至60.9% [4][39][41] - **资产出售**：中国金茂以22.6亿元成功出售三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店100%股权 [4][40][41] - **债务展期**：针对延长万科20亿中票（到期日2025年12月15日）展期的宽限期议案获得通过，新宽限期届满日为2026年1月28日 [4][40][41] - **股份回购**：贝壳-W于12月19日-22日共耗资约600万美元回购股份约112万股 [44][45]。绿城服务于12月22日-24日共耗资约561万港币回购股份约122万股 [44][45] 板块行情回顾总结 - **地产板块表现**：上周SW房地产指数上涨1.91%，沪深300指数上涨1.95%，相对收益为-0.04%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第17位 [4][46]。个股方面，周涨幅前五位为华联控股、首开股份、海南机场、苏州高新、光明地产 [4][46][50] - **物管板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌0.41%，沪深300指数上涨1.95%，相对收益为-2.36%，板块表现弱于大市 [4][52]。个股方面，周涨幅前五位为佳源服务、祈福生活服务、首程控股、新大正、兴业物联 [52][57] - **板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为20.7倍和18.2倍；物管板块2025/2026年预测PE均值分别为13.1倍和11.8倍 [4][52][58] 投资分析意见与推荐标的 - 报告看好购物中心价值重估以及“好房子”新赛道，并据此推荐以下五条主线 [4]： 1. **商业地产**：推荐华润置地、新城控股、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [4] 2. **好房子房企**：推荐建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3. **低估值修复房企**：推荐建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4. **物业管理**：推荐华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5. **二手房中介**：推荐贝壳-W [4]

事件概述 - 12月27日，陕西省西安市雁塔区紫郡长安小区发生一起电梯事故，一男子疑因电梯故障不幸坠亡 [1] - 属地街道办工作人员表示，已有多部门介入处置该事件 [1] 涉事小区与设备状况 - 事故发生在紫郡长安小区南区 [1] - 涉事楼栋于2013年交付，之后未更换过电梯 [1] - 小区业主反映，近几年电梯故障率很高，让业主们十分担心 [1] 相关方回应 - 小区物业服务方为国源物业 [1] - 对于电梯事故一事，国源物业一负责人表示相关情况无可奉告，需等待调查结果 [1]

公司近期动态 - 贵阳城投物业管理有限公司近期与贵阳市云岩区黔灵镇金海社区合作，针对百花新苑B区、C区及沿街商铺区域开展了老旧小区品质提升活动 [1] - 活动内容包括环境卫生整治与安全隐患排查专项行动，具体措施为清理商铺门前落叶、生活垃圾、绿化带隐藏废弃物，清除楼道及公共区域的非法小广告，并对地面油污进行深度冲洗 [1] - 活动显著改善了商铺周边环境卫生状况，并获得了社区居民的广泛好评 [1] 公司未来计划 - 公司将聚焦老旧小区治理痛点和民生服务堵点，持续深化老旧小区的物业服务标准 [1] - 公司将通过实践体验、座谈研讨、案例教学等多元化形式，在服务方式上推陈出新 [1] - 公司将推动党建与物业服务深度融合，引领党员立足岗位、精研业务、勇于担当，以切实提升物业服务品质，目标是打造环境宜人、邻里和睦、居民满意的美好家园 [1]