文章核心观点 2026年1-2月，中国土地市场呈现“缩量升温”态势 受春节假期及地方政府供地节奏影响，整体成交规模同比下降，但核心城市优质地块竞争激烈，市场热度出现结构性回升 典型房企拿地门槛值虽在下降，但降幅已显著收窄，行业投资筑底特征明显，预计后续核心城市土拍热度将逐步回升 [16][17][22][27] 根据相关目录分别进行总结 1、土地市场缩量升温 - 截至2月25日，全国经营性土地招拍挂成交建筑面积为**2157万平方米**，环比下降**19%**，同比下降**21%** [18] - 同期成交金额为**724亿元**，环比上升**13%**，但同比下降**29%** [18] - 市场出现多宗溢价成交地块，典型案例如广州马场一期地块，以**236亿元**的总价溢价成交，为年度市场打开良好开局 [18] 2、典型企业拿地门槛值下降但降幅显著改善 - 截至2月末，典型**100家**样本企业的新增土储货值百强门槛值为**7.3亿元**，同比下降**20%** [23] - 新增总价百强门槛值为**3.5亿元**，同比下降**10%** [23] - 新增建面百强门槛值为**11.2万平方米**，同比下降**15%** [23] - 与2025年1-2月数据相比，各项门槛值的降幅均有所收窄，显示市场下行压力边际缓解 [23][24] 3、典型100家企业拿地金额 2059亿元 - 2026年1-2月，典型百强房企新增土储货值、总价和建面之和分别为**2059亿元**、**996亿元**和**1906万平方米** [26] - 其中，新增货值和金额同比降幅接近**五成**，新增面积同比下降**29%** [26] - 尽管整体投资处于筑底阶段，但核心优质地块竞争白热化，例如广州马场地块吸引8家房企参拍，经过百轮竞拍，最终由越秀地产以**236亿元**、溢价**26.6%** 竞得 [26] 4、核心城市土拍热度将逐步回升 - 节后广州的首场土地拍卖标志着核心城市土地供应窗口期开启，预计上半年土地市场热度将逐步回升 [27][28] - 拿地格局上，央企和国企仍是拿地主力，在非核心城市，地方城投公司占据主导地位 [28] - 部分资金实力强劲的民营企业有机会在核心城市获取土地 [28] - 长期来看，“十五五”规划及城市更新推进，将促使高能级城市核心板块有更多优质住宅用地入市，有助于维持土地市场热度 [28] 2026年1-2月房企新增土地货值排名 - **越秀地产**以**455.2亿元**的新增土地货值位居榜首，大幅领先其他企业 [2] - 排名第二至第五的企业分别为：**在海量地**（**88.9亿元**）、**石家庄城发投集团**（**56.9亿元**）、**紫江集团**（**46.8亿元**）、**中交城投**（**41.7亿元**） [2] - 榜单显示，排名靠前的企业除部分全国性房企（如保利发展、金地集团、龙湖集团）外，地方国企及城投公司占据相当大比例 [2][4][5][6][7][8] 其他排名数据 - 在新增土地价值榜上，**越秀地产**以**261.6亿元**排名第一，**花泡置地**以**22.3亿元**排名第二 [11] - 在新增土地建筑面积榜上，**洪创投资发展**以**68.8万平方米**排名第一，**越秀地产**以**63.4万平方米**排名第二 [11]

恒生指数季度检讨结果 - 恒生指数公司于2月中旬公布了截至2025年12月31日的恒生指数系列季度检讨结果 所有调整将于2026年3月6日收市后实施 并于2026年3月9日起生效 [1] - 恒生综合指数成分股数量将增加至532只 赛力斯、文远知行等50余家公司被纳入指数 [1] 神州控股市场表现与调整 - 神州控股(0861.HK)股价在3月2日下跌5.64% 报2.51港元 当日暂成交1025万港元 公司最新市值为42亿港元 [1] - 神州控股（在文档表格中显示为“神州数码控股有限公司”）是此次被从恒生综合指数中剔除的近30家公司之一 [1][3] 其他被剔除的公司 - 除神州控股外 此次被剔除的公司还包括融创服务控股有限公司(1516.HK)等近30家公司 [1] - 根据提供的表格 其他被剔除的港股公司代号包括：瑞安房地产(272)、百富环球(327)、越秀房地产投资信托基金(405)、北京首都机场(694)、网龙(777)、吴大国际建设投资(1341)、华润医疗(1515)、德林控股(1709) [3]

报告行业投资评级 - 未提及相关内容 报告的核心观点 - 金融街证券研究所基于两篇策略报告构建基于行业和主题ETF的策略组合 [2] - 2026年3月2日一周模型推荐配置房地产开发、水泥、电池等板块，未来一周策略将新增持有建材ETF、电池ETF汇添富等产品，继续持有地产ETF、旅游ETF等产品 [13] - 截至上周末，部分ETF及标的指数的交易择时信号给出日度或周度风险提示 [13] 根据相关目录分别进行总结 策略更新 - 展示了多只ETF的基金代码、名称、市值、持有情况、重仓申万行业及权重、周度和日度择时信号，择时信号为量价指标，1为看多，0为中性， -1为看空 [3] 业绩追踪 - 20260224 - 20260227期间，策略累计净收益约0.44%，相对于沪深300ETF的超额收益约为 -0.71% [5] - 2024年10月14日至今，策略样本外累计收益约38.54%，相对于沪深300ETF累计超额约13.71% [5] 行业轮动ETF策略近1周持仓与表现 - 展示了多只ETF的调出、继续持有情况、市值、近1周涨跌幅，以及ETF组合平均收益和相对于沪深300ETF的超额收益 [13] 行业轮动ETF策略未来1周推荐板块与产品 - 20260302 - 20260306推荐配置房地产开发、水泥、电池等板块，新增持有建材ETF等产品，继续持有地产ETF等产品 [13]

行业投资评级 * 报告对房地产行业给予“优于大势”评级 [7] 核心观点 * 上海限购政策进一步松绑，通过降低非沪籍购房社保年限、扩大居住证人群购房资格等措施直接扩大购房需求群体，尤其对成交占比持续提升的外环内市场带动显著，有助于稳定二手房价格预期，为楼市“小阳春”行情提供支撑 [2][15] * 当前百城二手房价格跌幅持续收窄，市场初步出现趋稳信号，2月一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比跌幅分别较上月收窄0.72、0.30、0.19个百分点 [17] * 2026年各地房地产工作以“稳市场”为核心基调，坚持因城施策，重点推进控增量、去库存、优供给，建设“好房子”、推进城市更新、盘活存量是普遍共识 [18] * 投资建议关注存量地产三大方向：商业地产、二手经纪、物业服务，以及优质产品力开发商 [6][19] 按目录总结 1. 本周观点：上海限购再松绑，楼市小阳春可期 * 2026年2月25日上海发布新政，非沪籍居民外环内购房社保/个税年限由3年降至1年；社保/个税满3年者，外环内可增购1套；持上海居住证满5年及以上，无需社保即可在全市限购1套，政策直接扩大外环内购房需求群体 [15] * 上海同步优化公积金贷款政策，首套最高贷款额度由160万元提至240万元，多子女家庭、绿色建筑叠加后最高可达324万元，有效降低购房成本 [16] * 2025年上海新房成交4.4万套，其中外环内1.7万套，占比38.6%，同比提升7.1个百分点；二手房成交21.8万套，外环内10.5万套，占比48.4%，同比提升1.1个百分点，外环内成交占比持续提升 [15] 2. 股票市场与信用债 * 本周（报告期）A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为0.60%和2.85%，分别跑输大盘0.47个百分点和跑赢大盘2.02个百分点 [3][20] * 近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为5.42%，跑赢沪深300指数（1.95%）；近一个月，A股房地产板块涨跌幅为-2.55%，跑输沪深300指数（-0.91%） [24] * 本周地产信用债发行5.49亿元，净融资额为-194.65亿元；截至2026年2月27日，地产信用债累计发行507.30亿元，净融资额为-229.07亿元，去年同期为46.57亿元 [3][20][38] 3. REITs市场 * 本周REITs指数收于118.09点，涨跌幅为-0.87%；其中产权型REITs指数涨跌幅为-1.48%，特许经营权型REITs指数涨跌幅为-0.11% [4][39][40] * 近一个月，REITs指数跑输沪深300指数0.57个百分点 [4][50] * 本周REITs成交额为7.09亿元，换手率为0.24% [4][39] 4. 楼市成交 * 本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降25.22%和28.61%，年初至今累计同比分别下降35.49%和14.61% [6][70] * 新房端，45城本周成交126万平方米，一、二、三四线城市滚动四周同比分别下降28.76%、25.80%、37.87% [6][71] * 二手房端，14城本周成交85万平方米，一、二、三四线城市滚动四周同比分别下降35.64%、27.57%、上升18.11% [6][78] 5. 土地市场 * 本周百城土地供应建面环比上升4.34%，成交建面环比下降10.98%，溢价率为19.55% [5][87][88] * 分城市能级看，一线城市供应建面环比下降65.76%，成交建面环比上升122.46%，溢价率23.80%；二线城市供应建面环比上升8.96%，成交建面环比下降5.77%，溢价率0.00%；三四线城市供应建面环比上升12.37%，成交建面环比下降22.72%，溢价率0.43% [5][87][97][106][116]

报告投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并维持该评级 [11] 报告核心观点 - 住房具备居住、资产和社会三种属性，其定价逻辑各异 [2][9] - 从居住属性看，在房租恢复上涨预期之前，租售比仍低于买房自住成本，租房比买房更划算 [2][9] - 从资产属性看，在房租恢复上涨预期之前，持有住房的回报率仍明显低于理财收益率，买房投资不如买理财 [2][9] - 从社会属性看，买房自住包含情绪价值和学区溢价等非经济因素，低总价和显著稀缺的高总价项目存在基础消费需求，表现可能独立于大势 [2][9] - 政策层面，止跌回稳是政策目标，产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题 [5] - 周期位置看，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点 [5] - 股票市场看，当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升提供了补涨空间 [5] - 投资建议重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [5] 市场表现跟踪 - 本周（报告发布当周）长江房地产指数上涨+0.85%，但相对沪深300的超额收益为-0.23%，在32个行业中排名第23位，表现靠后 [6][15] - 年初至今长江房地产指数累计上涨+5.83%，相对沪深300的超额收益为+4.09%，在32个行业中排名第19位，相对居中 [6][15] - 本周房地产板块表现不佳，开发类、收租类、物管类个股均以下跌为主 [6] - 部分个股本周表现：华发股份(+0.94%)、保利发展(+0.89%)、中国海外宏洋集团(+4.29%)、华润置地(+1.99%)、领展房产基金(+4.08%)；而万科A(-2.62%)、招商蛇口(-4.07%)、绿城中国(-5.85%)等下跌 [15] 近期政策动态 - **上海优化限购及公积金政策**：非沪籍居民购买外环内住房社保年限从3年降至1年；缴纳社保满3年可增购1套；持居住证满5年可购1套且无需社保；公积金贷款最高额度从160万元提至240万元，符合条件叠加最高可达324万元；优化贷款套数认定；自2026年起，对本市户籍居民家庭成年子女购买唯一住房暂免征收房产税 [7][17] - **佛山发布“好房子”建设指引**：新出让住宅项目的套内阳台“折半”计容，取消单个阳台进深和面积限制；变配电房、水泵房等不再计入容积率；要求绿色建材使用比例不低于20%，固定车位100%预留充电设施安装条件 [7][17] - **合肥修订公租房管理办法**：取消学历“全日制”要求、扩大社保缴纳地并缩短时限，明确家庭收入标准；进一步细化新就业无房职工与外来务工人员申请条件 [7][17] 销售数据情况 - **节后销售（农历同比）**：2026年除夕后12天，样本37城新房累计备案量83.3万平米，农历同比+12%（其中一线城市+6%，二线城市+9%，三四线城市+26%）；样本16城二手房累计备案量84.5万平米，农历同比+19%（其中一线城市+45%，二线城市+11%，三四线城市+30%） [8] - **节后销售（公历同比）**：2026年新房备案量相比2024年同期+28%，相比2023年同期-55%；2026年二手房备案量相比2024年同期+81%，相比2023年同期-1% [8] - **近期周度数据（2026W09）**：样本37城新房周度成交面积80.3万平米，当周同比-69.1%，年初至今累计同比-33.1%；样本16城二手房周度成交面积84.7万平米，当周同比-56.9%，年初至今累计同比-2.8% [18]

市场表现 - 内房股普遍下挫，富力地产(02777)跌9.09%至0.5港元，金辉控股(09993)跌7.88%至1.52港元，融创中国(01918)跌6.4%至1.17港元 [1] 新房市场状况 - 2026年2月受春节假期影响，全国重点50城新房市场整体成交仍较为清淡 [1] 二手房市场状况 - 重点15城1-2月二手房累计成交面积约1509万平方米，同比微增2% [1] - 春节假期后，核心城市二手房挂牌量普遍出现回升 [1] - 未来2个月核心城市二手房挂牌量回升的幅度和持续性将成为影响后续房价走势的关键变量 [1] 政策环境 - 2月中央及地方政策持续释放利好，月底上海“沪七条”释放出积极的政策趋势信号，有利于提振全国市场预期 [1] 行业阶段判断 - 当前房地产市场已进入止跌回稳的关键验证期 [1]

市场表现 - 内房股普遍下挫，富力地产股价下跌9.09%至0.5港元，金辉控股股价下跌7.88%至1.52港元，融创中国股价下跌6.4%至1.17港元 [1] 新房市场状况 - 2026年2月受春节假期影响，全国重点50城新房市场整体成交仍较为清淡 [1] 二手房市场状况 - 2026年1-2月重点15城二手房累计成交面积约1509万平方米，同比微增2% [1] - 春节假期后，核心城市二手房挂牌量普遍出现回升 [1] - 未来2个月核心城市二手房挂牌量回升的幅度和持续性将成为影响后续房价走势的关键变量 [1] 政策环境 - 2月中央及地方政策持续释放利好，月底上海"沪七条"释放出积极的政策趋势信号，有利于提振全国市场预期 [1] 行业阶段判断 - 当前房地产市场已进入止跌回稳的关键验证期 [1]

项目核心定位与市场稀缺性 - 项目“安澜北京”被定位为北京楼市未来很长一段时间内都不会再出现的绝版楼盘，其核心底气源于占据树村板块这一绝版地段 [2] - 树村板块被描述为北京能级浓度最高的地方，是各类塔尖楼盘地段叙事的终极样本 [2][3] - 项目所在地块为树村板块最后一块住宅用地，由中海地产于2025年3月以人民币75.02亿元竞得，楼面价历史性突破每平方米10万元，刷新北京单价地王纪录 [8] 地段价值与历史文脉 - 地段价值根植于深厚的皇家文脉，历史上是清代“离宫政治中心”的一部分，为上三旗功勋贵族住地 [9] - 地块与圆明园通过清河及“清河之洲”紧密相连，共同构成一个完整的“皇家文脉生活圈” [5][11] - 区域通过圆明西路、信息路等主干道与圆明园实现物理连接，强化了一体性 [13] 区域能级与资源聚集 - 板块聚集了北京最高能级的“文脉原点”、“精神原点”（以清北为代表的高校群）和“科技原点”（中关村） [14][18] - 从传统中关村到后厂村的中关村科技园，在南北不到8公里的区域内完成了顶级科技资源的聚集 [16] - 区域内次新二手房的资产价值回报已证明了该板块的资产保值能力 [20] 产品规划与设计创新 - 项目在容积率仅1.6的土地上，创新性地规划了叠墅、平墅与平层组合的产品，实现了该文脉辐射带近三年来最低容积率及断供二十年的别墅业态 [20][21] - 低密度社区规划了超过2000平方米的会所空间，兼顾了室内私域享受与社区公域体验 [23][25] - 社区规划设计了专属的归家动线，旨在为业主创造与城市隔绝、节奏放缓的场域体验 [25] 户型设计与产品理念 - 产品设计回归“第一性原理”，核心聚焦于业主视角的体验感受，而非单纯追求技术指标 [25] - 以275平米户型为例，南向面宽达到16.1米，客厅拥有近8米的横向视野，极致放大空间气场 [25][31] - 户型设计强调“留有余量”，例如在310平米户型中预留了“+1空间”的可能性，允许客户根据需求切分出卧室或书房，且切分后客厅仍保持足够面宽 [31][33] - 设计理念并非跟随市场潮流，而是基于对塔尖客群真实需求的深度理解，满足其对独立空间和生活灵活性的需求 [34][35] 社区文化与圈层营造 - 社区规划追求公域体验与私域享受的双向占有，会所被视为社区圈层精神文化的最大公约数，功能超越娱乐消费，涵盖社交共鸣与精神追求 [35][37] - 项目创新性地复刻了颐和园的霁清轩，将其作为社区的文化坐标，使在地性文化与项目当代法式风格融合碰撞 [38][39] - 这种设计基于对塔尖圈层审美排他性与同频性的深层理解，旨在吸引能产生强烈情绪共鸣的客群，业主获得的不仅是稀缺资产，更是对整个社区的认同感 [41][42] 项目愿景与长期价值 - 项目旨在打造一个能够匹配甚至超越绝版地段、并可以穿越时代的作品 [45] - 对如复刻霁清轩等元素的设计，考虑了时光痕迹带来的价值，预期其矿物质颜料将随时间流逝而愈发显现独特韵味，赋予作品收藏价值 [47]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 周末地缘政治风险加剧预计A股今日受避险情绪影响整体偏弱；上一交易日股指上涨为主，周期股表现强势；3月起上市公司年报、一季报逐步披露，业绩确定性强的行业龙头将获资金青睐，推动行情从“预期驱动”转向“盈利驱动”；市场将从“普涨”进入“精选阿尔法”阶段，无业绩支撑的纯题材股、中小盘小票或持续弱势，政策受益、业绩改善的板块或有持续性机会；节后市场有望延续震荡上行态势，重点关注政策落地与产业催化的共振效应，资金大概率围绕高景气赛道布局巩固市场结构性行情[2] 根据相关目录分别进行总结 股指期货市场 - IF当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为4713.80、4706.40、4673.40、4614.60，涨跌分别为4.20、3.40、5.60、5.00，涨跌幅分别为0.09、0.07、0.12、0.11，成交量分别为54648.00、3382.00、17060.00、6967.00，持仓量分别为146645.00、3731.00、87415.00、36704.00，持仓量增减分别为1168.00、639.00、1559.00、1152.00[1] - IH当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为3045.40、3047.00、3041.00、3005.00，涨跌分别为13.20、13.60、13.00、10.60，涨跌幅分别为0.44、0.45、0.43、0.35，成交量分别为28262.00、2402.00、7540.00、4149.00，持仓量分别为59512.00、3237.00、29842.00、15530.00，持仓量增减分别为 -697.00、748.00、989.00、1676.00[1] - IC当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为8645.40、8620.20、8525.20、8376.20，涨跌分别为111.80、105.80、99.00、75.00，涨跌幅分别为1.31、1.24、1.17、0.90，成交量分别为78564.00、4621.00、35131.00、11338.00，持仓量分别为138970.00、5930.00、106016.00、48679.00，持仓量增减分别为2284.00、1431.00、4557.00、583.00[1] - IM当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为8531.40、8486.20、8330.60、8129.40，涨跌分别为89.40、86.00、68.40、54.40，涨跌幅分别为1.06、1.02、0.83、0.67，成交量分别为100970.00、5141.00、35557.00、14155.00，持仓量分别为177180.00、7186.00、114120.00、66848.00，持仓量增减分别为1084.00、1503.00、3084.00、2123.00[1] - IF下月 - IF当月、IH下月 - IH当月、IC下月 - IC当月、IM下月 - IM当月隔月价差现值分别为 -7.40、1.60、 -25.20、 -45.20，前值分别为 -5.60、1.80、 -22.40、 -45.20[1] 股指现货市场 - 沪深300指数前值指数点数4710.65，成交量261.42亿手，总成交金额5788.21亿元，前两日值指数点数4726.87，成交量234.85亿手，总成交金额5998.49亿元，涨跌幅 -0.34[1] - 上证50指数前值指数点数3039.43，成交量43.91亿手，总成交金额1373.65亿元，前两日值指数点数3035.07，成交量43.95亿手，总成交金额1410.05亿元，涨跌幅0.14[1] - 中证500指数前值指数点数8490.62，成交量333.15亿手，总成交金额5711.86亿元，涨跌幅0.83[1] - 中证1000指数前值指数点数4162.88，成交量14495.09亿手，总成交金额8835.26亿元，涨跌幅0.39[1] - 主要消费、医药卫生、地产金融、信息技术行业前值分别为20617.12、8215.98、6284.31、3410.11，涨跌幅分别为 -0.10%、 -0.22%、 -0.11%、 -0.95%[1] - 电信业务、公用事业行业前值分别为5821.42、2420.44，涨跌幅分别为 -2.73%、0.77%[1] 期现基差 - IF当月 - 沪深300、IF下月 - 沪深300、IF下季 - 沪深300、IF隔季 - 沪深300前2日值分别为 -14.67、 -20.27、 -55.67、 -112.07[1] - IH当月 - 上证50、IH下月 - 上证50、IH下季 - 上证50、IH隔季 - 上证50前2日值分别为 -0.47、1.33、 -4.07、 -37.87[1] - IC当月 - 中证500、IC下月 - 中证500、IC下季 - 中证500、IC隔季 - 中证500前2日值分别为 -19.82、 -42.22、 -129.82、 -259.02[1] - IM当月 - 中证1000、IM下月 - 中证1000、IM下季 - 中证1000、IM隔季 - 中证1000前2日值分别为 -29.44、 -74.64、 -230.24、 -431.44[1] 其他国内主要指数和海外指数 - 上证指数、深证成指、中小板指、创业板指涨跌幅分别为1.03%、1.68%、 -0.62%、 -0.64%[1] - 恒生指数、日经225、标准普尔、DAX指数前值分别为26630.54、58850.27、6878.88、25284.26[1] 宏观信息 - 伊朗最高领袖哈梅内伊遇袭身亡，伊朗政府宣布40天全国哀悼将选举最高领袖，特朗普称对伊军事行动或持续四周，伊新领导层希望恢复谈判，他同意对话；冲突升级冲击中东金融市场，伊朗股市暂停交易，3月1日沙特、埃及股市收跌，阿曼和巴林股市走弱[2] - 外交部长王毅与俄罗斯外长拉夫罗夫通话，中方立场为立即停止军事行动、尽快重回对话谈判、共同反对单边行径[2] - 本周国内2026年全国两会开幕讨论政府工作报告与“十五五”规划，2月PMI等数据将公布，阿里千问3月2日发布AI眼镜；国际上伊朗局势受瞩目，俄美乌将谈判，美联储褐皮书等将发布，2026年世界移动通信大会开幕，苹果3月4日举行新品发布会；MiniMax等将发布业绩[2] - 多家新势力车企发布2月交付数据，蔚来等车企发布3月购车优惠活动[2] 行业信息 - 2月百城新建住宅环比下跌0.04%，同比上涨2.37%；二手住宅环比下跌0.54%，同比下跌8.78%；50城普通住宅租赁均价环比下跌0.11%，同比下跌3.79%[2] - 青海发布光热专项支持性政策，将推动光热发电产业发展，探索打造“一带一路”旗舰项目[2] - 2月PC DRAM（DDR4 8Gb 1Gx8）产品合约价格环比上涨13.04%达13美元，DDR4价格连续11个月上涨且一个季度内翻番以上[2]

核心观点 - 瑞银预期华润万象生活2025年业绩符合市场预期 并将提供乐观的业务指引[1] - 瑞银将公司目标价由48港元上调至55港元 维持“买入”评级 并列为中国房地产板块首选[1] 业绩与盈利预测 - 瑞银将公司2026年同店零售销售增长预测由7%上调至10%[1] - 基于销售增长预测上调 瑞银将公司2026至2027年盈利预测上调2%[1] 业务发展指引 - 公司预计将提供乐观指引 包括在“十五五”规划下的购物中心扩张计划[1] - 公司预计将提供2026年同店销售增长的预测[1]