2026年上海商业地产市场核心观点 - 2026年上海计划开业的商业项目数量超过60个，市场呈现“区域多核化、体量两极化、存量更新常态化、运营主体多元化”的鲜明特征 [1] 区域分布特征 - 浦东新区以17个待开业项目高居榜首，成为供应最集中区域，包含金融湾光耀之环（89万㎡）、PRISMA新嘉中心（36万㎡）等超大体量项目 [6] - 闵行区紧随其后，有10个项目计划开业，包含九星超级生活城（100万㎡）等大型项目 [6] - 徐汇区有7个项目入市，黄浦区和静安区各有4个项目，延续中心城区高品质更新路径 [6] - 松江、青浦、宝山、嘉定等外围区域均有多个项目入市，显示商业配套正随城市扩张向外围延伸 [6] - 回顾近年筹开数量，2021年29个，2022年22个，2023年23个，2024年跃升至47个，2025年40个，2026年将迎来新一轮供应高峰 [4] 项目体量规模特征 - 体量分布呈现显著两极分化，超过15万㎡的大型项目有9个，占比接近15% [9] - 大型项目包括徐家汇中心ITC Maison（27.9万㎡）、PRISMA新嘉中心（36万㎡）、森兰印象城（18万㎡）等，多承担区域或城市级商业中心功能 [9] - 3万㎡以下的社区型、邻里型商业占据相当比例，如浦发时光里（3万㎡）、大宁时光里（2万㎡）等，反映社区商业价值凸显 [11] - 3-5万㎡的商业项目共有23个，约占整体数量的近40%，占据市场主流 [11] 存量更新趋势 - 存量改造与焕新项目占比显著，显示上海商业正从增量开发转向存量运营 [12] - 典型案例包括：太平洋百货改造为“新六百YOUNG”、绿地滨江1885转型为“浙邻荟”、淞南悦活荟更迭为“云瑞云锦城”、凯德七宝龙城转型为“嘉寰广场”、豫城时尚升级为“幸汇城隍” [12] 运营主体格局 - 市场呈现多元竞争格局，国企与本地企业如陆家嘴集团、临港控股、百联股份、徐家汇商城集团等持续发力 [14] - 港资企业如新鸿基、太古等继续深耕核心地段，主打高端消费与长期持有运营 [14] - 专业商业运营商如华润万象生活、印力、招商商管等通过轻资产、合作开发等模式加快布局 [14] - 产业资本与新兴玩家如京东MALL、嵩霖商业管理等为市场带来业态与运营模式创新 [14] 项目类型与开发模式 - 项目中文旅融合、TOD开发、产业联动等特征更为突出，如幻云东方商文旅综合体、TODTOWN天荟广场、漕河泾M+（北杨人工智能小镇）等 [14] - 部分项目采用“轻资产”模式运营，如乐都·旭辉里、闵行日月光中心 [2][3] - 多个项目为TOD综合体，强调与轨道交通无缝衔接，如PRISMA新嘉中心衔接轨交6、12、21、22号线 [15][17]，泗泾招商花园城位于轨交9号线泗泾站上盖 [18] 代表性项目介绍 - **PRISMA新嘉中心**：商业体量达36万㎡，将成为浦东规模最大、全上海第二大的购物中心，规划引入近500个品牌，已确认Olé精品超市等八大主力店 [15][17] - **泗泾招商花园城**：松江区首个大型TOD商业综合体，总建筑面积近20万㎡，已提前锁定超过55%的招商率，引入了大量区域首店 [18][20] - **森兰印象城**：总体量约18万㎡，采用“购物中心+体育中心+社区中心”三中心融合形态，规划约9000㎡社区服务中心和约1.5万㎡室外体育公园 [21][23] - **首位中心**：总体量超140万㎡，规划43万㎡商业，定位“虹桥首位，世界秀场”，聚焦“首发经济” [24][25] - **上海A.F.A**：总建筑体量约23万㎡，以“Art for life, Art for all”为核心理念，购物中心建筑面积约5万㎡，定位“艺术生活”体验场 [28][30] - **仲盛世界商城**：建筑面积约30万㎡，于2025年6月启动全面升级改造，以“都市绿洲，立体公园”为理念转型 [32] - **晶耀虹桥**：总开发面积约25万㎡，涵盖约4万㎡精品商业，以“自然人文生活场”为定位 [34][37] - **聚梦天地DREAM LIVE**：总体量达60万㎡，融合24万㎡科研办公、10万㎡全景商业及9万㎡租赁住宅，商业部分定位“城市漫游智趣场” [38][40]

股价与交易表现 - 截至2026年2月3日收盘，皇庭国际股价报收于1.79元，下跌1.1% [1] - 当日换手率为12.53%，成交量为113.21万手，成交额为2.04亿元 [1] 资金流向分析 - 2月3日主力资金净流入667.16万元，占总成交额3.28% [1] - 2月3日游资资金净流入648.31万元，占总成交额3.18% [1] - 2月3日散户资金净流出1315.47万元，占总成交额6.46% [1] 融资融券情况 - 2月3日融资买入77.64万元，融资偿还272.93万元，融资净偿还195.3万元 [2] - 2月3日融券方面无交易，融券余量为0.0股，余额为0.0万元 [2] - 截至2月3日，融资融券余额为6316.58万元 [2] 2025年第三季度财务表现 - 2025年前三季度公司主营收入33.11亿元，同比大幅上升533.48% [3] - 2025年前三季度归母净利润为-24.44亿元，同比下降834.48% [3] - 2025年前三季度扣非净利润为-3.29亿元，同比下降23.01% [3] - 2025年第三季度单季度主营收入30.21亿元，同比巨幅上升1712.19% [3] - 2025年第三季度单季度归母净利润为-22.59亿元，同比下降1902.75% [3] - 2025年第三季度单季度扣非净利润为-1.35亿元，同比下降17.15% [3] 公司财务状况与业务构成 - 截至2025年第三季度末，公司负债率高达201.63% [3] - 2025年前三季度投资收益为-25.67万元，财务费用为4.25亿元 [3] - 2025年前三季度毛利率为26.81% [3] - 公司主营业务为商业不动产综合运营服务，包括运营管理、资产管理、配套服务及物业管理 [3]

事件概述 - 深圳海雅缤纷城西贝门店闭店事件引发关注 商场发布告知函要求其恢复营业 后经协商双方已达成解决方案 [1] - 西贝方面确认闭店为正常经营调整 否认“跑路”传闻 并对顾客表示歉意 [1] 闭店原因与性质 - 闭店原因为公司综合考虑该门店经营状况、运营成本及整体战略布局后做出的正常经营调整 [2] - 西贝于1月15日正式向海雅缤纷城提交停止营业申请 [2] 双方协商与善后处理 - 海雅缤纷城与西贝门店负责人已进行充分协商沟通 并于2月2日达成一致解决方案 [1] - 西贝闭店过程中 商场将给予必要协助 并跟进督促原门店保障消费者合法权益 [1] - 西贝正在与海雅缤纷城就相关事宜保持积极沟通 双方已达成共识 确保各项交接工作有序进行 [2] 消费者权益保障 - 西贝在闭店前已通过短信向全国门店会员发送通知 [1] - 所有会员的优惠券、积分及储值余额均不受影响 可在全国其它西贝门店正常使用 [1] - 公司将确保每一位顾客的权益得到妥善保障 [1] 双方合作关系与后续安排 - 西贝门店与海雅缤纷城是长达12年的合作伙伴 一直以来合作关系良好 [1] - 对于西贝闭店 海雅缤纷城方面表示遗憾 [1] - 海雅缤纷城下一步将积极引入新的餐饮品牌 为消费者及商场会员提供更多美食选择 [1] - 西贝欢迎周边顾客前往附近其它西贝门店用餐 [2]

宏观经济与市场背景 - 2025年成都市地区生产总值达到24763.6亿元，按不变价格计算同比增长5.8% [1] - 第三产业增加值17318.6亿元，增长6.1% [1] - 社会消费品零售总额11434.1亿元，同比增长5.5% [1] - 居民消费价格总体稳定，比上年上涨0.1% [1] 优质零售物业市场趋势 - 户外运动品牌在成都加速门店扩张并优化布局，以提升市场覆盖能力 [4] - 户外运动品牌通过打造个性化、符合年轻消费者偏好的门店形象来增强品牌体验 [4] - 在健康生活理念普及和城市户外消费热潮持续的背景下，预计未来几年户外运动品牌市场需求将保持稳健增长 [4] - 消费者从以往关注产品功能与价格，演变为更愿意为具有情感价值、圈层属性的产品买单 [4] - 以IP潮玩为代表的情绪消费在过去一年表现亮眼，体现了消费者对更丰富、更具体验性、更高品质的情感与精神满足的追求 [4] 高标仓储物流市场表现 - 2025年成都高标仓市场全年新增供应量约33.47万平方米 [4] - 全市高标仓总存量达到694万平方米 [4] - 全市一手物流用地供应量达到1442亩，新增土地供应量有所放缓 [4] - 市场新增供应节奏平缓，供需关系相对均衡，空置率呈下降趋势，租金呈现止跌回升态势 [4] 高标仓储物流未来布局与升级 - 未来高标仓供应将重点围绕青白江铁路港、东部新区空港、新津南向枢纽等核心物流节点布局，同时贴近龙泉驿汽车产业、新津新能源产业等集群区域 [5] - “枢纽依托+产业跟随”的布局模式将推动高标仓从零散分布转向集群化发展，形成多个功能聚焦的仓储片区，实现仓储与跨境物流通道、本地产业需求的精准衔接 [5] - 高标仓将全面告别通用化模式，向专业化方向升级，重点适配三大细分场景 [5] - 三大细分场景包括：青白江、东部新区枢纽周边的保税仓储需求，以支撑中欧班列、航空跨境贸易 [5] - 三大细分场景包括：新津南向通道配套的冷链仓储需求，以服务东盟跨境冷链与本地农产品保鲜 [5] - 三大细分场景包括：产业集群周边的定制化仓储需求，以匹配汽车零部件、新能源产业配套 [5]

商业不动产REITs试点政策落地与首批项目 - 2025年12月31日，监管层正式推出商业不动产REITs试点，重点支持权属清晰、运营成熟、现金流稳定的商业综合体、零售、办公、酒店等资产 [3] - 政策发布仅一个月后，上交所于2026年1月29日、30日披露了首批已受理的8只商业不动产REITs项目 [2][4] - 首批8只REITs预计募集总额314.7亿元，单个项目计划募集资金规模在17亿至75亿元之间 [4] 首批项目底层资产构成与特点 - 底层资产涵盖多种商业业态，包括深圳来福士、合肥银泰中心、广州保利中心、上海晶耀前滩、哈尔滨杉杉奥莱等，涉及酒店、写字楼、购物中心、奥特莱斯、服务式公寓 [2][4] - 在8只已受理的REITs中，有5只包含了办公楼、酒店和综合体资产类型 [4] - 底层资产包括位于非一线城市的优质商业资产，如四川绵阳的涪城购物中心，通过REITs使其获得资本市场重新定价和认可 [5] 商业不动产REITs的市场意义与影响 - 被视为加快构建房地产发展新模式、稳定并改善行业预期的重要举措 [2] - 有利于拓宽企业直接融资渠道，实现“投融管退”良性闭环，引导企业从“开发商”向“资产管理商”战略转型 [2] - 打通公募REITs通道能显著提升相关不动产类别资产的流动性，尤其对非一线城市资产吸引力更大 [5] - 底层资产类型覆盖范围扩大，让此前诸多只能自持的资产拥有了证券化退出渠道，有助于提升市场定价能力和流动性 [5] 行业参与情况与转型推动 - 截至2025年底，已有华润置地、招商蛇口、中海、大悦城、万科、金茂、凯德等多家房企发行了REITs产品，总募集规模超280亿元，但相较于超2000亿元的公募REITs市场，房企参与程度仍相对较低 [8] - 政策出台后，多家公司积极跟进，如茂业商业拟以成都茂业中心写字楼申报，光大嘉宝拟以静安大融城和江门大融城项目申报，武商集团已启动专项研究 [9] - 商业不动产REITs要求企业保留项目部分股权且确保经营稳定，其意义更多在于提升商业板块独立性，使其能通过市场募集资金实现自给自足 [11] - 推动商业地产及整个房地产行业由“开发销售”向“资产管理”转型，运营能力成为核心竞争力，助力房企资产结构由“重”向“轻”转变 [10] REITs底层资产范围的演进 - 商业资产作为公募REITs底层资产的尝试始于2023年10月，试点资产类型拓展至消费基础设施，首批项目涉及购物中心和品牌超市 [4] - 消费基础设施REITs的底层资产核心种类主要为购物中心、百货、奥特莱斯、商超和农贸市场 [4] - 商业不动产REITs的推出大大拓展了底层资产类别，标志着公募REIT市场将在2026年进入对商业不动产的全覆盖时代 [4]

事件概述 - 深圳海雅缤纷城商场向西贝餐饮发出告知函 要求其位于该商场的门店即刻恢复营业[3][5][6] - 事件起因于西贝因预制菜舆论风波于2026年1月15日发函申请2月28日停止营业 但商场方称西贝在1月31日晚单方面欲清空物品“逃场”[3][6] - 西贝官方回应称 已与合作方达成双方认可的方案并正在推进 顾客储值余额可在全国任意门店使用[4][6] 商场方（海雅缤纷城）立场 - 指责西贝舍弃契约精神 在未经商场书面同意下单方面采取行动[3][6] - 指出西贝不顾店铺会员权益 选择了“最不体面的方式逃场”[3][6] - 要求西贝即刻恢复正常营业 担负起承租者责任及对会员的担当[3][6] - 客服人员证实西贝为突然闭店 商场同事正在联系店铺[4][6] 西贝餐饮回应与现状 - 公司确认于1月15日向商场提出暂停营业申请 原因是综合考虑运营成本与实际情况[4][6] - 公司表示正与合作方保持积极沟通 并已达成双方均认可的方案 正在持续落实推进[4][6] - 公司承诺顾客储值余额可在全国任意西贝门店正常使用[4][6]

政策与市场进展 - 监管层于2025年12月31日正式推出商业不动产REITs试点，重点支持权属清晰、运营成熟、现金流稳定的商业综合体、零售、办公、酒店等资产[2] - 政策发布仅一个月后，上交所于2026年1月29日、30日披露了首批已受理的8只商业不动产REITs项目，标志着公募REITs进入对商业不动产的全覆盖时代[1][2] - 首批8只REITs预计募集总额达314.7亿元，单只计划募集资金规模在17亿至75亿元之间[2] 底层资产特征与拓展 - 首批受理项目的底层资产涵盖深圳来福士、合肥银泰中心、广州保利中心、上海晶耀前滩等，业态包括酒店、写字楼、奥特莱斯、购物中心、服务式公寓等[1] - 商业不动产REITs试点大大拓展了底层资产类别，将办公楼、酒店和综合体纳入，其中首批受理的8只产品中有5只包含了这些资产类型[2] - 底层资产范围扩大至非一线城市优质资产，如四川绵阳的涪城购物中心，有助于这些资产被资本市场重新定价和认可[3] 行业影响与战略转型 - 商业不动产REITs的发展有利于拓宽企业直接融资渠道，实现“投融管退”良性闭环，并引导企业从“开发商”向“资产管理商”战略转型[1] - 打通公募REITs通道能显著提升相关不动产类别的资产流动性，尤其对流动性相对较低的非一线城市资产更具吸引力[3] - REITs底层资产类型覆盖范围扩大，为诸多原本只能自持的资产提供了证券化退出渠道，同时有助于提升整个市场的定价能力和流动性[4] 企业参与与市场格局 - 截至2025年底，已有华润置地、招商蛇口、中海、大悦城、万科、金茂、凯德等多家房企发行了REITs产品，总募集规模超280亿元[6] - 新政出台后，包括茂业商业、光大嘉宝、武商集团、万科在内的多家企业已公告或启动商业不动产公募REITs的申报或研究工作[7] - 尽管要求有所放宽，但商业不动产REITs的门槛依然不低，首批申报项目均为盈利能力强的高质量资产[7] 商业模式变革 - 商业不动产REITs为商用不动产提供了更多退出渠道，打通了“投融管退”的闭环，推动行业由“开发销售”向“资产管理”转型[8] - 优质商业资产将按“租金资本化”方式估值，使得运营能力成为企业的核心竞争力[8] - 公募REITs能帮助房企从“重资产”模式向“轻资产”结构转变，推动商业板块实现自给自足和独立发展[8]

核心事件 - 新鸿基地产执行董事冯秀炎于2月2日被报道停职，停职执行于上周，疑与上海环贸iapm商场相关腐败问题深度关联 [1] - 核心涉事领域聚焦上海环贸iapm的营销活动招标、广告资源投放及品牌合作洽谈等关键业务环节，目前暂未明确是否已涉及司法机关介入 [1] - 冯秀炎于1991年加入新鸿基地产，2022年8月开始履职集团执行董事，负责集团在香港、上海、南京、北京及杭州多个主要商场的策略性规划、发展及管理 [1] 涉事高管背景 - 冯秀炎持有英国雷丁大学房地产管理理学士学位、美国东北路易斯安那大学工商管理硕士及香港大学房屋管理硕士(优等)学位 [1] - 她曾获选为香港大学城市研究及城市规划中心(1980年至2010年)年度杰出校友 [1] - 据新鸿基地产2024/2025财年数据显示，冯秀炎该年获得董事袍金30万港元(约合人民币26.67万元)，其他薪酬高达2396万港元(约合人民币2130万元)，全年薪酬合计2426万港元 [1] 涉事项目详情 - 上海环贸iapm是新鸿基地产在上海高端商业市场的标杆力作，坐落于上海淮海中路陕西南路商业区核心地段 [2] - 项目由英国贝诺设计，荣获LEED"金级"证书，商业面积约12万平方米，涵盖地上六层及地下二层，于2013年开业 [2] - 项目以独特的"夜行消费"理念著称，营业时间延长至晚间11点，餐饮业态至次日凌晨1点 [2] - 商场汇聚了逾244个国内外高端潮流品牌，覆盖国际一线奢侈、潮奢、时尚生活、运动户外等多个领域 [2] - 入驻品牌包括Prada、Gucci、Balenciaga等国际顶奢品牌，始祖鸟、Nike、lululemon等运动品牌，以及泡泡玛特等潮玩品牌 [2] - 项目配套city'super进口超市、百丽宫IMAX影院、各类高端餐饮及美容护理业态，形成全场景消费生态 [2]

公司表现与预测 - 截至发稿，太古地产股价上涨2.5%，报23.8港元，成交额1533.28万港元 [1] - 中金预测太古地产2025年股东应占基本溢利同比增长21%，经常性基本溢利同比下降5% [1] - 公司下半年核心资产整体经营情况呈现稳中向好的态势，资本循环计划执行速度超出预期 [1] - 中金预测太古地产全年累计每股股息为1.15港元，对应5%股息收益率 [1] 行业观点与比较 - 小摩认为市场已消化香港楼市未来两年的稳固复苏预期，多家公司股价已达或接近历史高点 [1] - 小摩指出收租股潜在上行空间更大，因其商业地产业务的改善尚未被完全反映在股价中 [1] - 大多数收租股股价仍比高峰低30%以上 [1] - 小摩首选恒隆地产和太古地产，因其在中国内地的零售业务持续改善 [1]

公司层面 - 太古地产股价表现强劲，截至发稿涨2.5%，报23.8港元，成交额1533.28万港元 [1] - 中金预测公司2025年股东应占溢利同比增长21%，但经常性基本溢利同比下降5% [1] - 公司核心资产整体经营情况在下半年呈现稳中向好的态势 [1] - 公司资本循环计划执行速度超出预期 [1] - 预计公司将坚定兑现派息承诺，预测全年累计每股股息为1.15港元，对应5%股息收益率 [1] 行业层面 - 小摩认为市场已消化香港楼市在未来两年的稳固复苏预期，因多家公司股价已达或接近历史高点 [1] - 小摩认为收租股潜在上行空间更大，因其商业地产业务的改善尚未被完全反映在股价中 [1] - 多数收租股股价仍比高峰低30%以上 [1] - 小摩首选恒隆地产和太古地产，因这两只股票在中国内地的零售业务持续改善 [1]