中金中国绿发商业资产REITs获批 - 中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金审核意见调整为通过，成为交易所获批的又一单消费REITs [1] - 原始权益人为山东鲁能商业管理有限公司，从3月4日受理到5月19日获审核通过用时不到3个月 [1] - 底层资产为领秀城贵和购物中心，自2014年12月28日投入运营至今已稳健运营十年 [1] 领秀城贵和购物中心资产详情 - 购物中心坐落于济南市市中区，总建筑面积20.09万平方米，商业建筑面积16.21万平方米，可租赁面积8.47万平方米 [1] - 铺面率约为52%，主营业区拓展至6层，地块使用年限剩余约29.90年 [1] - 资产评估价值为15.654亿元，最终项目估值调整为15.300亿元，仅下调2.26% [1] 消费REITs市场表现 - 多只REITs完成大宗交易，成交规模达千万元乃至亿元，消费类REITs近期涨幅领先 [2] - 截至5月14日，消费REITs自上市以来平均上涨49.96%，表现强劲 [2] - 截至2025年4月30日，消费REITs首发规模达213.26亿元，在公募REITs各细分领域中排名第三 [2]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年第20周，中证REITs（收盘）指数和全收益指数同比、环比均上涨，REITs市场交易规模成交量和成交额同比增长，但区间换手率同比下降，各板块REITs有不同涨跌幅 [3][5][62] - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好投资机会，维持行业“看好”评级 [3][62] 根据相关目录分别进行总结 鼓励回收资金用于科技创新领域投资，地方政策积极支持公募REITs产品发行 - 福建鼓励符合条件的优质科技型企业发行科创票据、科创公司债等资产证券化产品，支持新型基础设施领域项目发行REITs产品，鼓励回收资金用于科技创新领域投资 [4][12][13] - 山西支持辖区上市和挂牌公司用好再融资、并购重组工具，支持符合条件的企业通过交易所债券市场融资，发行公司债券、ABS、公募REITs等 [4][12][13] 市场回顾 - 中证REITs（收盘）指数环比上涨1.24%，2024年年初至今累计上涨13.55%，同期沪深300指数累计上涨13.35%，累计超额收益+0.21% [5][14][19] - 中证REITs全收益指数环比上涨1.39%，2024年年初至今累计上涨24.95%，同期沪深300指数累计上涨13.35%，累计超额收益+11.60% [5][19] - 周度跟踪：REITs市场成交量达5.62亿份，同比增长24.34%；成交额达24.42亿元，同比增长30.17%；区间换手率2.92%，同比下降20% [3][26] - 30日数据：过去30日REITs市场成交总量达38.25亿份，同比下降18.14%；成交总额达165.67亿元，同比下降20.55%；近30日平均区间换手率0.68%，同比下降22.63% [31] 分板块表现 - 2025年第20周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+2.27%、-0.32%、+0.63%、+2.24%、+2.65%、-0.42%、+4.34%；一月涨跌幅分别为+3.25%、-1.00%、-0.23%、-4.36%、+3.35%、-3.17%、+5.37% [3][5][37] - 本周嘉实物美消费REIT、中金厦门安居REIT、华夏深国际REIT涨幅靠前，国金中国铁建REIT、鹏华深圳能源REIT、中航首钢绿能REIT跌幅靠前 [54] 一级跟踪 - 2025年第20周，共有15只REITs基金等待上市，本周创金合信电子城产业园REIT首发申请已申报，华夏凯德商业REIT、中银中外运仓储物流REIT首发申请已反馈，发行市场保持活跃 [6][58] 投资建议 - 维持行业“看好”评级 [3][62]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年第20周中证REITs（收盘）指数和全收益指数同比、环比均上涨，REITs市场交易规模成交量和成交额同比增长，区间换手率同比下降，各板块REITs有不同涨跌幅，消费REITs表现优异；地方政策积极支持公募REITs产品发行，15只REITs基金等待上市，发行市场活跃；债券市场利率中枢下行压力下“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好投资机会，维持行业“看好”评级 [3][5][62] 根据相关目录分别进行总结 鼓励回收资金用于科技创新领域投资，地方政策积极支持公募REITs产品发行 - 福建鼓励优质科技型企业发行科创票据等资产证券化产品，与证券交易所强化公募REITs产品政策、信息互通，支持新型基础设施领域项目发行REITs产品，鼓励回收资金用于科技创新领域投资 [4][12][13] - 山西支持辖区上市和挂牌公司用好再融资等工具，提升直接融资比重，支持符合条件的企业通过交易所债券市场融资，发行公司债券、ABS、公募REITs等 [4][12][13] 市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比上涨1.24% 中证REITs（收盘）指数环比上涨1.24% - 2025年第20周，中证REITs（收盘）指数为858.96，同比上涨7.51%，环比上涨1.24%；2024年年初至今累计上涨13.55%，同期沪深300指数累计上涨13.35%，累计超额收益+0.21% [5][14] 中证REITs全收益指数环比上涨1.39% - 2025年第20周，中证REITs全收益指数1076.78，同比上涨14.3%，环比上涨1.39%；2024年年初至今累计上涨24.95%，同期沪深300指数累计上涨13.35%，累计超额收益+11.60% [5][19] 周度跟踪：REITs市场成交量同比增长24.34% - 2025年第20周，REITs市场交易规模成交量达5.62亿份，同比增长24.34%；成交额达24.42亿元，同比增长30.17%；区间换手率2.92%，同比下降20% [3][26] 30日数据：REITs市场成交量同比下降18.14% - 过去30日REITs市场交易规模成交总量达38.25亿份，同比下降18.14%；成交总额达165.67亿元，同比下降20.55%；近30日平均区间换手率0.68%，同比下降22.63% [31] 分板块表现：消费REITs单周上涨4.34%，单月累计上涨5.37% - 2025年第20周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+2.27%、-0.32%、+0.63%、+2.24%、+2.65%、-0.42%、+4.34%；一月涨跌幅分别为+3.25%、-1.00%、-0.23%、-4.36%、+3.35%、-3.17%、+5.37% [3][5][37] - 本周嘉实物美消费REIT、中金厦门安居REIT、华夏深国际REIT涨幅靠前，涨幅分别为7.09%、6.04%、5.29%；本周国金中国铁建REIT、鹏华深圳能源REIT、中航首钢绿能REIT跌幅靠前，跌幅为1.26%、1.02%、0.98% [54] 一级跟踪：15只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 - 2025年第20周，共有15只REITs基金等待上市，本周创金合信电子城产业园REIT首发申请已申报，华夏凯德商业REIT、中银中外运仓储物流REIT首发申请已反馈，发行市场保持活跃 [6][58] 投资建议：维持行业“看好”评级 - 基于REITs市场表现及“资产荒”逻辑、政策和资金预期，维持行业“看好”评级 [3][62]

行业表现 - 受美国加征关税消息影响 新加坡房地产投资信托基金板块一度下跌6 2% 截至5月14日年初至今总收益为0 4% 表现逊于海峡时报指数和MSCI新加坡指数同期分别4 3%和11 0%的回报 [1] - 一季度财报显示新加坡房地产投资信托基金板块整体每单位派息同比下降2 8% 在覆盖的10只基金中7只符合预期1只超预期2只低于预期 [1] - 丰树泛亚商业信托 星狮物流商业信托和丰树物流信托每单位派息降幅超过10% 连续第三个季度表现疲弱 主要受高借贷成本 汇率不利及资产剥离收入减少等因素影响 [1] 资金流向 - 机构投资者今年以来对该板块资金净流出约4 95亿新元 4月上旬贸易局势紧张时资金明显流出 投资者转向防御性更强的电信 非周期性消费品和工业板块 [1] - 近期机构资金有所回流 但市场预期受贸易政策不确定性影响 S-REITs短期内波动性或加剧 [1] 投资建议 - 建议精选具备派息增长潜力 资产组合强劲 资金实力雄厚以及在新加坡资产占比高的房地产信托基金 [2] - 重点推荐腾飞房产信托 凯德综合商业信托 吉宝数据中心信托和百汇生命房地产信托 [2] - 认为估值处于历史低位的丰树物流信托可能迎来短期反弹机会 [2] 市场规模 - 截至2025年初新加坡房地产投资信托基金市场在亚洲排名第二 总市值约820亿新元 占新加坡证券交易所总市值的10% [2]

REITs市场交易活跃度分析 - 5月15日多只REITs出现大宗交易，中金印力消费REIT成交235万股（金额1000万元，均价4.25元/份，较收盘价折价0.5%），华夏华润商业REIT成交52万股（494万元）[1][3] - 消费类REITs成为大宗交易主力，近一个月华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT等频繁登榜，年内中证REITs指数平均涨幅8.34%，华安百联消费REIT涨幅达47.66%，华夏首创奥特莱斯REIT和华夏大悦城商业REIT涨幅超40%[3] - 机构持仓集中度提升，2024年报显示公募REITs持有人户数较中报下降14.4%，户均持有份额增加17.9%，机构投资者占比持续上升[4] 消费类REITs表现突出 - 消费REITs延续存量竞争逻辑，政策支持提供长期增长预期，购物中心的运营能力、改造能力和创新能力是核心竞争力[4] - 中金印力消费REIT在5月13日大宗交易成交2000万股（8227.7万元，占当日总成交额85.56%），5月6日单日大宗成交达1亿元，但二级市场日均成交额普遍不足千万元[5] 市场流动性挑战 - REITs二级市场流动性不足，与大宗交易形成反差，中金印力消费REIT年初11个交易日涨幅超20%但区间总成交仅1.54亿元[5] - 投资者结构单一（保险、券商自营为主），机构持仓集中度高，大规模卖出易引发价格波动，缺乏波动缓释工具[6] - 估值体系待完善，中证与中债估值以收盘价为准，但流动性不足导致估值水平处于历史低位，难以吸引增量资金[7] 险资参与度提升 - 险资加速布局REITs，南方顺丰物流REIT获22个保险账户配售（金额超2亿元），首程控股联合中国人寿等设立目标规模100亿元的平准基金（首期52.37亿元）[8] - 基础设施REITs的"股+债"属性有助于提升保险资金收益，中国人寿表示已投资组合业绩领先市场基准[8] 市场发展建议 - 建议放宽证券投资基金参与限制，引入社保/养老金等长期资本，创新指数化产品以提升流动性[7] - 优化估值方法（结合REITs独特属性差异化估值），改进机构考核机制以提高对估值波动的容忍度[7] - 预计随着百万亿级基础设施资产入市和流通份额扩大，市场活跃度将进一步提升[9]

报告导读： 对底层资产现金流的剖析是进行 REITs 估值的基础，本文针对 REITs 估值进 行详细展开，由点到面分析当前 REITs 的估值逻辑。 REIT 估值方法主要包括三类：成本法，市场法和收益法，本质是分别基于投入成本、市场价值与未来收 益对 REIT 资产进行估值。 中国公募 REITs 政策明确要求以收益法作为基础设施项目估值的主要方法。 采用收益法契合 REIT 收益稳定性较高，强制分红等特征，也有利于倒逼提升 REITs 市场信息透明度。 ③ 经营收入到可供分配金额的调整。 REITs 要求分红需基于可供分配金额，因此虽然底层资产经营情况 是决定 REITs 估值的核心变量，但可供分配金额的调整对实际分红分派乃至估值模型的影响同样值得关 注。此外，期初预留资金与外部杠杆也会影响各期分配金额。我们将 EBITDA 与可供分配金额的差额设为 调整项，从实际项目情况来看，调整项对可供分配金额的影响普遍在 +/-20% 左右，部分项目影响超 50% ，甚至 100% 。 ④ 差补机制有利于平滑项目收入。 2024 年以来部分新发 REITs 项目带有收益分配调节机制，即通过协 议承诺保障底层资产的 ...

公司动态 - 中金厦门安居REIT已向中国证监会提交基金变更注册请示并向上交所提交扩募份额上市申请且获受理 [1] - 本次扩募是公司对"首发+扩募"双轮驱动模式的有益实践旨在实现资产持续增值 [1] - 拟购入基础设施项目包括厦门思明区林边公寓和湖里区仁和公寓总建筑面积89917.98平方米含2689套租赁住房 [2] - 扩募后公司将同时持有保障性租赁住房和公共租赁住房两类资产组合 [2] 经营业绩 - 上市以来10个季度末出租率均保持在99%以上 [1] - 2024年总收入7930万元同比增长3.16% EBITDA6141万元同比增长4.46% 可供分配金额5815万元同比增长1.27% [1] - 2025年一季度收入2011万元同比增长2.91% EBITDA1594万元同比增长3.26% 可供分配金额1475万元同比增长3.55% [1] 战略影响 - 扩募将巩固公司在管理房源套数及面积方面的领先优势 [2] - 新增项目有助于扩大厦门市各区域租赁住房资产覆盖范围 [2] - 资产组合拓展将有效分散基金资产风险 [2]

财务数据和关键指标变化 - 本季度总营收约5700万美元，现金净营业收入（NOI）约4600万美元，归属于普通股股东的净亏损约4940万美元，即每股亏损1.35美元，其中包括约5200万美元与办公物业潜在销售相关的非现金减值 [12] - 核心资金运营（FFO）和调整后资金运营（AFFO）均约为2460万美元，摊薄后每股均为0.62美元 [12] - 同店现金NOI方面，工业板块增长5.8%，办公板块增长3.1%，整体较去年同期增长4% [12] - 季度末按预估基础计算，总流动性约3.36亿美元，现金余额（不包括受限现金）约2.13亿美元，可用循环信贷额度约1.23亿美元，总债务约12.6亿美元，净债务约10.48亿美元，净债务与调整后EBITDAre的比率为6.8倍，88%的债务为固定利率 [13][14] - 第一季度已支付每股0.225美元的股息，董事会批准第二季度股息为每股0.225美元，将于7月17日支付给6月30日登记在册的股东 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 工业板块 - 本季度工业板块平均基本租金（ABR）环比增加240万美元，主要得益于工业户外存储（iOS）物业平均租金（AVR）上涨10% [4] - 季度末工业板块ABR占总ABR的41%，按预估基础计算为43% [5] 办公板块 - 年初至今已完成约1.44亿美元的办公资产出售，第一季度完成两笔总计25.1万平方英尺、约3400万美元的物业出售，季度末后又完成三笔总计52万平方英尺、约1.1亿美元的物业出售 [5][8] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去三年公司在30多个市场完成超20亿美元的办公物业销售，为市场定价预期和交易时间提供了更清晰的信息 [9] - 办公资产中，剩余租期超五年的物业，按现有净营业收入（NOI）计算的资本化率一般在7.5% - 12.5%之间；租期较短的物业，每平方英尺价格在50 - 175美元之间 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续向工业房地产投资信托（REIT）战略转型，重点发展iOS子行业，通过iOS增长计划和战略资产出售重塑投资组合，主要出售办公物业 [4] - 持续剥离办公资产，将资金重新分配到iOS领域的高增长机会，并进一步降低杠杆，以实现可持续增长和提升股东价值 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为供应受限市场中的优质iOS物业，无论宏观经济如何波动，都具有显著的长期增长机会 [17] - 公司在办公资产出售方面表现出色，实现了较好的交易结果，且市场对办公物业仍有兴趣，将继续推进或加速办公资产处置 [10][37] 其他重要信息 - 本季度财务材料引入核心FFO和调整后EBITDAre两个报告指标，以增强业务持续表现评估的可比性和一致性 [11] 问答环节所有提问和回答 问题1: 剩余五个iOS站点的ABR及每英亩租金范围如何考虑 - 公司不提供该层面的指导，因站点位置多样较难判断，但表示实际成本回报在预期范围内，部分会高于或低于预期，且前期支出通常低于预期，目前有大量相关活动，有望后续公布消息 [19][20] 问题2: 公司在收购机会方面的市场情况及策略 - 公司需平衡增长和杠杆，目前收购机会管道充足，有大量单个交易和投资组合可供选择，但会采取平衡策略，根据风险调整后的回报来决定是否利用资金进行收购 [22][23][25] 问题3: 公司的目标杠杆及降低杠杆的时间线 - 公司目标杠杆在6倍或以下，目前已通过资产出售将杠杆降至6.8倍，历史上曾在去年第二季度实现债务与EBITDA比率低于6倍 [32][34] 问题4: 决定办公资产处置速度的因素 - 公司根据具体情况决定处置速度，旨在实现股东价值最大化，市场对公司办公物业有需求，现有租户也表现出兴趣，且企业债务成本优势有利于加速处置 [36][37][39] 问题5: 办公物业超过五年租期和较短租期的资产特征及定价差异 - 超过五年租期的物业，资本化率在7.5% - 12.5%之间，租期越短，资本化率不适用，需考虑剩余现金流的净现值和残值，且价格范围较广，受物业、市场、资产年龄等因素影响 [42][43][44] 问题6: 办公资产的签约情况及买家兴趣 - 公司未透露具体签约情况，但表示市场对办公投资的讨论增多，买家需具备可靠的交易能力，如本地银行关系和现有资产负债表等 [46][47][48] 问题7: 目前iOS租户需求情况及用户类型是否有变化 - 租户需求自收购物业以来未发生变化，公司受益于部分物业无需原计划的资本支出，一些租户愿意接受现状物业，目前其他项目的市场兴趣符合预期 [49][50][51]

EPR Properties (EPR) Q1 2025 Earnings Call May 08, 2025 08:30 AM ET Company Participants Brian Moriarty - Senior Vice President of Corporate CommunicationsGreg Silvers - Chairman and CEOGreg Zimmerman - EVP and CIOMark Peterson - Executive VP, CFO & TreasurerAnthony Paolone - Executive DirectorRJ Milligan - Managing DirectorJustin Haasbeek - Senior Associate, Equity ResearchKathryn Graves - Equity Research Scientific AssociateMitch Germain - MD - Real Estate ResearchSpenser Glimcher - Managing Director Conf ...

公司表现与前景 - 领展近日股价上升 预期5月表现强劲 [1] - 公司是即将推出的股票挂勾计划纳入房地产投资信托基金的最大受惠者 [1] - 预计2025财年每单位分派按年增长2% [1] - 预计2026财年股息率达7% 具吸引力 [1] - 花旗重申买入评级 目标价47.82港元 [1] 行业环境 - 五一黄金周期间利好零售业 [1] - 3月香港零售业销售额的跌幅收窄 [1] - 市场预期美国联储局可能会在6月或之后降息 [1]