销售业绩 - 2025年7月公司自投项目销售1,380套 销售面积19万平方米 销售金额50亿元 销售均价26,733元/平方米 [1] - 2025年1-7月公司自投项目累计合同销售面积248万平方米 合同销售金额857亿元 其中权益金额579亿元 [1] - 截至2025年7月31日公司有已签认购协议未转销售合同金额26亿元 其中权益金额14亿元 [1] 代建业务 - 2025年7月公司代建项目销售面积72万平方米 销售金额92亿元 [1] - 2025年1-7月公司代建项目累计销售面积378万平方米 销售金额511亿元 [1] 整体表现 - 2025年1-7月公司累计总合同销售面积626万平方米 总合同销售金额1,368亿元 [1]

销售业绩 - 2025年7月公司自投项目销售1,380套，销售面积19万平方米，销售金额50亿元，销售均价26,733元/平方米 [1] - 2025年1-7月公司自投项目累计合同销售面积248万平方米，合同销售金额857亿元，其中权益金额579亿元 [1] - 2025年7月31日公司未转销售合同的认购协议金额26亿元，其中权益金额14亿元 [1] 代建业务 - 2025年7月公司代建项目销售面积72万平方米，销售金额92亿元 [1] - 2025年1-7月公司代建项目累计销售面积378万平方米，销售金额511亿元 [1] 整体表现 - 2025年1-7月公司总合同销售面积626万平方米，总合同销售金额1,368亿元 [1]

核心观点 - 华润置地以244.7亿元竞得上海浦东后滩和黄浦余庆里组合地块，创2025年以来全国单次成交总价最高纪录 [1] - 公司采取"拿地即开工"策略，后滩项目已进入桩基施工阶段，计划提供2060套房源 [2][4][5] - 投资重心从郊区转向市中心，通过高持股比例(90%)获取内中环定价权，与周边项目形成协同效应 [6][7][9] - 2025年1-7月上海销售额达251亿元(接近2024年全年300亿元)，高端项目推动业绩增长 [10] - 全国范围内聚焦核心城市优质地段，包括北京望京CBD、成都崔家店等高价地块 [11] 土地交易细节 - 交易结构：与上海南房组成联合体(股权比例90%:10%)，包含浦东后滩2宗纯宅地和黄浦余庆里6宗地块 [1] - 地块优势：后滩项目位于上海CAZ范围内，距离世博文化公园等配套不足1公里，部分房源可看江景 [5][6] - 区域现状：周边仅有保租房项目(月租金5800-15888元)，商业氛围尚待培育 [1][5] 战略转型 - 产品策略：从五大新城转向市中心高端改善型项目，注重产品创新(如宝山南大270度转角玻璃户型) [7][9] - 布局调整：放弃宝山南大"巨无霸"地块竞拍，集中资源争夺核心区域地块 [9][10] - 行业趋势：上半年上海土拍中国央企占比达70%，融资优势和产品力形成投资闭环 [13] 财务表现 - 2024年归母净利润255.77亿元(同比-18.45%)，2025上半年合约销售额1103亿元(同比-11.6%) [12] - 上海市场贡献度提升，2025年前7月销售额占集团比重增加20个百分点 [10] - 通过加速开发高价值项目(如后滩地块)改善利润水平，应对集团整体销售压力 [10][12]

销售数据 - 2025年7月绿城集团自投项目销售1,380套，销售面积约19万平方米，销售金额约人民币50亿元，销售均价约每平方米26,733元 [1] - 2025年1-7月绿城集团自投项目合同销售面积约248万平方米，合同销售金额约人民币857亿元，其中权益金额约人民币579亿元 [1] - 2025年7月31日绿城集团累计已签认购协议未转销售合同金额约人民币26亿元，其中权益金额约人民币14亿元 [1] 代建项目 - 2025年7月绿城集团代建项目销售面积约72万平方米，销售金额约人民币92亿元 [1] - 2025年1-7月绿城集团代建项目累计销售面积约378万平方米，销售金额约人民币511亿元 [1] 总体业绩 - 截至2025年7月31日止七个月，绿城集团累计总合同销售面积约626万平方米，总合同销售金额约人民币1,368亿元 [1]

行业投资评级 - 行业长期且深度调整仍在继续 政策效应衰减后2025年6月销售跌幅扩大 行业"止跌回稳"实现仍主要取决于需求回暖但长期挑战较大 [4][27][38] 核心观点 - 供需端：2025上半年土地成交底部企稳 核心城市核心区域土地维持高热度 但房企投资积极性不足 新开工/施工未现拐点 销售降幅收窄后再度扩大 房价持续下跌 库存去化周期仍处高位 [5][7][9][12] - 融资端：整体延续宽松但改善有限 房企境内信用债发行同比下降20.01% 国有房企获融资倾斜 民营房企依赖内生现金流 美元债市场仅绿城/新城实现破冰发行 [16][17][22][23][26][34] - 政策端：中央延续"止跌回稳"基调 通过去库存/扩需求双向发力 地方围绕贷款额度/购房补贴激活需求 重点推动城中村改造和"好房子"建设 [27][28] - 企业端：央国企凭借融资优势主导市场 但产品力重要性凸显 亏损房企增至79家 行业盈利持续探底 存货/合同负债规模双降 [36][39] 行业回顾总结 供需端表现 - 土地市场：300城住宅用地成交面积降5.5%但出让金增27.5% 溢价率提升6个百分点至10.2% 一线城市成交面积增20.9% [5] - 开发投资：新开工3.04亿㎡(降20%) 施工63.33亿㎡(降9.1%) 竣工2.26亿㎡(降14.8%) 开发投资4.67万亿元(降11.2%) [5] - 销售表现：商品房销售面积4.59亿㎡/销售额4.42万亿元 同比降幅收窄至3.5%/5.5% 但6月跌幅扩大 [7] - 库存房价：广义库存去化周期23.43个月 百城二手房价格累计跌3.6% 70城二三线房价跌至2017年水平 [9][12][15] 融资环境 - 社会融资：6月末M2同比增8.3% 社融存量增8.9% 新发放房贷利率3.1%(降60bp) 房企贷款余额53.33万亿元(增0.4%) [17][22] - 债券融资：境内信用债发行降20.01% 国有房企净融资占优 民营房企1年内到期境内外债2823.31亿元 [23][26][34] 政策脉络 - 中央政策：3月政府工作报告明确去库存(收购存量房)/扩需求(城中村改造)双路径 6月国务院加码"好房子"建设支持 [28] - 地方政策：深圳公积金贷款额度最高上浮50% 义乌购房补贴最高25万元 南京取消限售 武汉多孩家庭补贴12万元 [28] 企业基本面 - 财务指标：样本房企2024年平均营收降14.6%至378亿元 净利润亏损43.5亿元 存货规模降14.6%至935亿元 [36] - 分化特征：36.8%头部房企保持盈利 国有房企通过"以价换量"去库存 民营房企依赖销售回款偿债 [36][39]

香港楼市现状 - 6月香港私人住宅售价指数报286.7点，同比下降5.22%，与2021年9月历史高位398.1点相比跌幅近28% [1] - 6月香港租金指数升至195.6点，同比上涨1.6%，创近6年新高 [1] - 上半年香港私人住宅售价指数累计跌幅为0.86% [6] 租赁市场驱动因素 - 新港漂群体(通过高才通、优才计划赴港人士)及内地学生成为中高端租赁市场中坚力量 [1] - 香港公立大学录取非本地学生限额从20%提升至40%，内地学生助推租金上涨 [2] - 美联物业预计全年租金升幅可达6%，主要受新港漂和内地学生带动 [4] 租金具体表现 - 港八大附近大型社区平均呎租较去年12月均有上涨，部分小区涨幅超10% [2] - 香港大学附近30平方米户型月租金从去年1.5万港元涨至1.6万港元 [3] - 高才通、优才计划赴港人士通常月租金预算在2.5万至3万港元 [3] - 6月香港私人住宅实用面积租金约38.3港元/平方呎，接近2019年7月历史高位38.33港元/平方呎 [4] 房价市场表现 - 7月香港一手市场成交超2000宗，较6月增超30% [6] - 前7个月一手成交量突破1.1万宗，同比增逾10%，为近6年最多 [6] - 部分开发商采取"以价换量"策略，如将军澳项目部分房源售价较3年前低近30% [6] 市场预期 - 美联物业预计香港全年楼价有望上升约5% [7] - 乐观预期基于息口低企、股市财富效应、租金上升吸引投资者、内地经济改善等利好因素 [7] 特殊现象 - 部分新港漂因租金上涨选择搬回深圳，如设计师王旭所租房屋租金从1万港元涨至1.2万港元(涨幅20%)后搬至深圳 [1][5] - 深圳福田50平方米住房租金相当于香港25平方米住房，面积翻倍但通勤时间增加 [5]

房地产行业 - 本周房地产（申万）指数下跌3.4%，个股表现分化明显，珠江股份(+13.5%)、电子城(+10.3%)涨幅居前，海南机场(-8.4%)、金地集团(-8.1%)跌幅较大 [7] - 新房市场42城周成交205万平米环比上升19.9%，但7月累计成交761万平米同比下降18.3%；二手房21城周成交185万平米环比下降5.4%，年初累计成交同比上升17.1% [8] - 政策层面聚焦城市更新与需求支持，中央强调高质量城市更新，居民换购住房退税政策已退还个税111亿元，地方政策包括北京多子女家庭公积金贷款额度提升、上海计划启动25个城中村改造等 [9] - 房企融资活动活跃，大悦城完成24.26亿元定增，越秀地产发行96亿元公司债，万科获大股东8.69亿元借款支持 [10] 北交所并购动态 - 2025年并购交易金额显著提升，Q2出售股权金额达38.6亿元（曙光数创案例），2024Q4对外收购金额29.2亿元（五新隧装案例） [15] - 行业分布高度集中，计算机(43.1亿元)、机械设备(32.0亿元)合计占比近60%，2025年前7个月新增3笔亿元级收购案例 [15] - 并购方向呈现三大特征：东和新材2.55亿元收购鞍山富裕矿业强化产业链纵深，科达自控2.09亿元收购海图科技切入军工领域，阿为特控股德国企业拓展欧洲市场 [15] - 企业资本活动以新设子公司为主，天宏锂电设立储能合资公司(1260万元)，易实精密设立东欧合资公司(最高1000万欧元)，格利尔在新加坡设子公司布局东南亚 [16] 食品饮料-锅圈(02517.HK) - 2025H1营收32.4亿元(+21.6%)，归母净利润1.83亿元(+113%)，核心经营利润1.9亿元(+52%)，2B渠道收入5.6亿元同比大增125% [17][18] - 加盟门店达10386家(+8%)，乡镇店净增270家，完成2000+门店智慧化改造，会员数超5000万(较年初+900万)，会员预付金5.9亿元(+37.2%) [18][19] - 推出175个火锅烧烤新品SKU，中期股息0.0716元/股(合计1.9亿元)，预计全年股东回报4.99亿元(+130.7%) [19][20] 公用环保-中国神华(601088.SH) - 拟收购国家能源集团旗下煤炭、煤电等资产(预计千亿量级)，继2025年2月收购杭锦能源(新增产能2570万吨)后进一步解决同业竞争 [21][22] - 标的资产中新疆能源资源量356亿吨/产能10150万吨，乌海能源焦煤储量15.92亿吨/产能1500万吨，将强化全产业链一体化运营能力 [23] - 2025H1预计扣非净利润233-253亿元(-14.2%至-21.0%)，当前股息率5.4%，煤价筑底背景下龙头股息吸引力凸显 [24][25] 新消费-登康口腔(001328.SZ) - "冷酸灵"品牌在抗敏感牙膏细分市场份额超60%，2024年线下市场份额居行业第三/本土品牌第二，形成四大产品平台策略 [28][29] - 渠道实施"精耕分销+强化KA+电商并举"战略，研发端构建CBR体系与产学研医协同创新，推出7天专效修护牙膏等创新产品 [29][30] - 预计2025-2027年营收18.6/21.9/25.5亿元(CAGR 17.7%)，归母净利润2.0/2.5/3.0亿元(CAGR 22.8%)，当前PE 39倍 [31] 市场数据 - 北证50指数年初至今涨幅43.11%领跑主要指数，中证1000(+18.36%)、创业板指(+14.49%)表现突出 [3]

土地市场热度 - 南京13宗宅地出让收金近69亿元，其中鼓楼龙江G47地块和江宁三山G50地块溢价率均突破30%，分别达到32.74%和33.87%，前者成交楼面价超4万元/平方米 [1] - 前7月全国共有363宗成交溢价率超过20%的高溢价地块，成交规划建筑面积1754万平方米，同比增长14%，总成交价2660亿元，同比增长91%，高溢价地块平均溢价率40%，较去年同期提升15个百分点 [1][2] - 7月上海徐汇衡复地块成交楼面价超20亿元/平方米，溢价率40%，刷新全国宅地单价纪录 [2] 高溢价地块特征 - 高溢价地块成交主要集中在一二线城市，一线、二线、三四线城市成交规模占比分别为8%、37%和55%，但成交价格占比分别为32%、57%和11% [5] - 房企拿地多集中在北上深、杭州、成都等核心城市，保持"聚焦深耕"策略，一二线核心城市土地出让金占比合计为89% [6] - 头部央国企展现出更强投资主动性，在22个重点城市高溢价地块中拿地金额占比为55.3%，民企占比为28.3% [7] 土地供应政策 - 核心城市加快优质地块供应，推出城市核心区、配套成熟、低容积率（容积率≤1.5）的地块 [2] - 多地取消土拍限价机制，允许价高者得，同时政策支持低密度开发（如洋房、别墅） [3] - 多地优化地块规划设计条件，包括放宽阳台/公共空间计容规则、支持建设立体生态住宅等 [3] 市场影响 - 高溢价地块入市将带动住房产品呈现低密度化趋势，容积率普遍低于2.5，得房率提升至90%以上 [3] - 高溢价土地入市短期或将推高周边新房均价，导致房价"冷热不均"，二手房库存攀升 [4] - 高溢价地块开发集中在城市核心地区或发展潜力大的板块，将带动周边房价上涨，形成价格传导效应 [4] 房企策略 - 房企更注重去化能力，优先选择高流动性区域地块，避免盲目高价竞拍 [7] - 房企拿地持续聚焦热点城市优质地块，部分地块或仍能拍出较高溢价，但低能级城市土地市场或仍面临压力 [8] - 央国企在全国土地市场表现亮眼，新增货值排名前10的企业中有8家为央国企 [7]

曾经的"睡城"辉煌 - 燕郊作为河北三河市最西端的小镇，与北京通州仅一河之隔，地理位置独特，迅速成为北漂族的居住选择 [3] - 由于北京房价暴涨，许多北漂族选择在燕郊安家，推动其成为"北京后花园" [3][5] - 燕郊居民的生活状态呈现"昼伏夜出"特点，白天在北京工作，晚上返回燕郊休息 [5][7] 房价飙升与资本涌入 - 2010年北京市限购政策出台后，燕郊房价首次突破万元大关 [9][11] - 2017年3月燕郊房价达到巅峰，部分楼盘单价接近4万元/平方米 [11][13] - 通州被确定为北京行政副中心后，燕郊被市场看好，叠加京津冀协同发展预期，房价进一步上涨 [13] - 地铁规划炒作推动房价，投机资本大量涌入，房产被视为投资品而非居住用途 [15][17] - 2017年初部分优质小区房价高至数百万元/套，但市场需求依然旺盛 [19] 调控政策与市场转折 - 2017年国家加强环京地区房地产调控，廊坊出台严厉限购政策，外地户籍购房受限，首付比例提高 [21][23][24] - 房贷政策收紧导致需求锐减，炒房客抛售房产，市场供应激增 [26] - 开发商过度开发，2017-2021年商品房供应量翻倍，新楼盘大量涌入导致供过于求 [28][30] 经济基础与供需失衡 - 廊坊经济基础薄弱，缺乏支柱产业，无法提供足够就业机会，人才流失严重 [32] - 北京、天津的"虹吸效应"进一步削弱廊坊的经济发展和人口吸引力 [32] - 2023年燕郊二手房价格跌至4500-5000元/平方米，较2017年峰值下跌超75% [37] 市场反应与短期波动 - 限购取消初期燕郊楼市出现短暂成交高峰，但未能持续，市场迅速回归低迷 [34][37]

截至2025年7月31日止7个月，(i)集团总合约销售额约为人民币25.70亿元;(ii)集团总合约建筑面积约为 22.67万平方米;及(iii)集团平均合约售价约为每平方米人民币11336元。 融信中国(03301)发布公告，截至2025年7月止一个月，(i)集团总合约销售额约为人民币4.62亿元;(ii)集团 合约建筑面积约为39159平方米;及(iii)集团平均合约售价约为每平方米人民币11806元。 ...